note de conjoncture immobiliere 2013 en vaucluse

ADIL 84/Association Départementale d’Information Logement de Vaucluse
NOTE DE CONJONCTURE IMMOBILIERE 2013
EN VAUCLUSE
Août 2013
Prix de l’immobilier
Crédits immobiliers
Construction
Accession aidée avec le PTZ
Bénéficiaires des aides au logement
1
1. LES PRIX DE L’IMMOBILIER1
TERRAINS
Si l’on compare les chiffres de la période Août 2011/Juillet 2012 à ceux disponibles à ce jour pour la
période similaire, on constate les variations suivantes :
Une baisse, d’un peu moins de 7%, du prix moyen des terrains ;
Cette même tendance, mais plus forte (8.5%), est constatée également sur la région PACA ;
Le secteur d’Apt est le moins abordable ;
A contrario le secteur d’Avignon est le plus accessible financièrement ;
Le prix moyen en Vaucluse est 20% moins cher que celui de la région PACA et 72% plus cher
que celui constaté au niveau national(hors Ile de France)..
TERRAIN
Transactions entre le 1/04/2013 et le 1/3/2013
Source: Notaires
128 000 €
140 000 €
114 000 €
120 000 €
100 000 €
80 000 €
60 000 €
104 000 €
100 000 €
85 000 €
58 100 €
40 000 €
20 000 €
0€
France (Hors
Ile de France)
Paca
Vaucluse
Secteur Apt
Secteur
Avignon
Secteur
Carpentras
Le baromètre de l’évolution du prix des terrains à bâtir du site internet « terrain-construction.com » fait
état, depuis mars 2013, sur quatre mois, d’une baisse du prix moyen d’environ 4.30%.
APPARTEMENTS NEUFS ET ANCIENS
NEUF
Au niveau national, l’année 2012 avait été marquée par une nette baisse de l’activité de la
promotion immobilière en particulier pour ce qui concernait la demande de logements neufs. Le 1er
1
Source : Notaires de France
2
trimestre 2013 a confirmé la tendance à la baisse des ventes de logements neufs et s’est caractérisé
par un effondrement de l’offre nouvelle.
L’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI), qui représente environ
er
82% du marché, a enregistré un nouveau repli de -6.9% des ventes de logements neufs entre les 1
trimestre 2012 et 2013. Dans le même temps, le marché de l’accession fait preuve d’une certaine
stabilité depuis début 2012, le nombre de vente à occupants ayant même légèrement progressé ce
trimestre (+4% par apport au 1ertrimestre 2012).
Le faible niveau général des ventes, et notamment aux investisseurs, s’explique par l’effet
conjugué :
• Par la non opérationnalité du nouveau dispositif Duflot en début d’année (effectivité mifévrier) ;
• De la relative faiblesse de l’accession à la propriété dans le neuf, liée à la diminution
significative de l’aide à l’accession, due aux réformes du PTZ+ fin 2011 et 2012 ;
• De l’attentisme général des acquéreurs dans un environnement économique menaçant,
bien que le coût du financement n’ait jamais été aussi faible;
• Des prix qui demeurent élevés sous le double effet de l’envolée des charges foncières et de
renchérissement des coûts de construction renchéris par l’accumulation des normes et des
règlementations techniques, qui ne se traduit plus par une amélioration de la qualité des
logements ;
• Du durcissement des critères d’octroi du crédit aux acquéreurs, pour lesquels les
conditions restent restrictives.
Ce 1er trimestre 2013 est donc, au niveau national, caractérisé par :
• Une baisse des ventes (-6,7% par rapport au 1er trimestre 2012) :
• Un effondrement du rythme des mises en vente (-33%) ;
• Une relative stabilité du prix moyen des logements collectifs (-1,3% depuis 1 an).
En Vaucluse, le prix moyen au m2 s’affiche aujourd’hui (août 2013) à 3 540 € ;
Ce même prix est 10% plus cher qu’au niveau national (hors Ile de France) et 14% moins cher qu’au
niveau régional ;
APPARTEMENT: Prix au m2
Transactions entre le 1/04/2012 et le 1/03/2013
Source: Notaires
4 500 €
4 040 €
4 000 €
3 500 €
3 540 €
3 180 €
3 570 €
3 170 €
3 420 €
3 000 €
2 500 €
2 310 €
1 880 €
2 000 €
1 930 €
1 760 €
1 740 €
Ancien
Neuf
1 500 €
1 000 €
500 €
0€
0€
France (Hors
Ile de France)
Paca
Vaucluse
Secteur
Avignon
Secteur Apt
Secteur
Carpentras
Si l’on compare les chiffres de la période Août 2011/Juillet 2012 à ceux disponible à ce jour pour la
période similaire, on constate les variations suivantes :
Baisse du prix moyen de 5.3% en Paca ;
Hausse du prix moyen de 2.9% en Vaucluse.
Sur l’agglomération du Grand Avignon le prix moyen se situe à 3 900 € du m2 avec un plancher à
3 200 € et un plafond à 4 100 €. Les perspectives envisagées s’orientent vers une stabilisation de ces
prix.
3
ANCIEN
Le prix moyen au m2 s’affiche aujourd’hui (août 2013) en Vaucluse à 1 880 € ;
Ce même prix est 22% moins cher qu’au niveau national (hors Ile de France) et 68% moins cher qu’au
niveau régional ;
Si l’on compare les chiffres de la période Août 2011/Juillet 2012 à ceux disponible à ce jour pour la
période similaire, on constate les variations suivantes :
Baisse du prix moyen de 3.4% en Paca ;
- Baisse du prix moyen de 3.4% en Vaucluse.
Sur l’agglomération du Grand Avignon le prix moyen se situe à 2 500 € du m2 avec un plancher à 1
950 € et un plafond à 3 500 €. Les perspectives envisagées s’orientent vers une stabilisation de ces
prix.
EVOLUTION DES PRIX: APPARTEMENT ANCIEN
Source: Notaires
8
6
6
5,2
4,8
4
2,5
2
1,9
France (Hors Ile de France)
1,3
Paca
0
-2
-4
2007/2008
-2,2
-3,7
-0,9
2008/2009
-2,9
2009/2010
2010/2011
-1,6
Vaucluse
2011/2012
-1,9
-3,4
-3,4
-6
-3,4
MAISON ANCIENNE
On observe ces derniers temps une baisse du prix moyen des maisons anciennes en Vaucluse
d’environ 9 %. Cette tendance est également constatée au niveau régional, mais beaucoup moins
marquée. Cette évolution est venue interrompre une période de progression des prix.
MAISON ANCIENNE
Transactions entre le 1/04/2012 et le 1/03/2013
Source: Notaires
350 000 €
222 500 €
250 000 €
200 000 €
8
6,4
5,4
6
299 000 €
300 000 €
EVOLUTION DES PRIX: MAISON ANCIENNE
Source: Notaires
4,1
3,1
4
1 0,9
2
162 000 €
150 000 €
0
100 000 €
-2
50 000 €
2007/2008
France (Hors
Ile de France)
Paca
Vaucluse
-6
2009/2010
2010/2011
-2,1
-4
0€
2008/2009
-5,2
-5,5
-5
2011/2012
-2,4
-3,1
-4
-4,2
-8
-10
-9,1
France (Hors Ile de France)
Paca
Vaucluse
4
2. CREDITS IMMOBILIERS2
Les derniers indicateurs de taux, ceux du deuxième trimestre 2013, publiés par l’observatoire crédit
logement montrent la poursuite de leur dégringolade.
TAUX MOYEN *
TAUX MOYEN accession dans le neuf
TAUX MOYEN accession dans l'ancien
DURÉE MOYENNE DES PRÊTS
COÛT RELATIF MOYEN
ACTIVITÉ DES MARCHÉS
2.95 %
2.98 %
2.96 %
17.2 ans - 207 mois
3.81 années de revenus
+ 35.3 % 2e trimestre par rapport au 1er trim 2013
- 7.6 % en rythme annuel (en année glissante)
*(taux nominal hors assurances et sûretés)
TAUX DES PRÊTS
< 3.5
3.5 à 4
4 à 4.5
% des prêts
87.4
10.9
1.7
4.5 à 5
5 et +
0.1
0.0
DURÉE DES PRÊTS
< 15
15-20 ans
20-25 ans
25-30 ans
30 ans et +
% des prêts
20.7
33.1
28.8
16.9
0.6
ACTIVITE DU MARCHE DES CREDITS IMMMOBILIERS A PARTICULIERS
Après un recul de la production des crédits de 26.4% (glissement annuel) sur l’année 2012, une
atténuation de ce recul constatée sur le 1er trimestre 2013 avec - 8.7%, le redémarrage de la
production a été sensible avec + 35.3 % constaté durant le 2ème trimestre 2013.
Mais le marché n’a pas encore retrouvé le niveau d’activité qui était le sien avant le déclenchement de
la crise actuelle, et au total la production s’affiche toujours en recul avec – 7.6% en rythme annuel
(année glissante).
TAUX
Au 2ème trimestre 2013, les taux des prêts du secteur concurrentiel se sont établis à 2.95%, en
moyenne
2.98% pour l’accession dans le neuf
2.96% pour l’accession dans l’ancien.
La baisse des taux s’est donc poursuivie sous l’effet du maintien du coût des ressources et des taux
de sinistralité des emprunteurs à très bas niveau. Elle s’appuie toujours sur la volonté des
établissements
de
crédit
de
soutenir
l’activité
des
marchés
immobiliers.
Tous les marchés bénéficient de cette situation exceptionnelle :
le marché du neuf (2.89 % en juin, contre 3.93 % en février 2012, lorsque la baisse des taux a
débuté),
le marché de l’ancien (2.90 % contre 3.97 % en février 2012) et
le marché des travaux (2.90 % contre 3.93 % en février 2012).
Jamais, les taux des crédits immobiliers n’avaient été aussi bas, par le passé.
Aussi, la part de la production réalisée à un taux inférieur à 4.0 % s’établit à 98.6 % en juin 2013.
Dans ces conditions, la part de la production réalisée à un taux supérieur à 4.0 % (respectivement
supérieur à 4.5 %) est descendue à 1.4 % en juin (respectivement 0.0 % !).
Une telle structure de production n’avait pas encore été constatée
Pour l’ANIL : Poursuite de la baisse des taux
Indicateur des taux - 15 mai 2013
La baisse se poursuit, pour le sixième trimestre consécutif. Il est dorénavant relativement courant d’emprunter à
un taux inférieur à 3% si l’on dispose d’un bon apport personnel. La diminution des taux suscite de nombreuses
demandes de renégociation ou de rachat d’emprunts contractés avant 2010. Le redressement de la production
de crédits nouveaux est probablement largement expliqué par ce mouvement.
2
Source/ Observatoire Crédit Logement
5
DURÉE
Au 2eme trimestre 2013, la durée des prêts était de 207 mois en moyenne
231 mois pour l’accession dans le neuf
221 mois pour l’accession dans l’ancien
La durée moyenne a alors fortement reculé en janvier 2013, pour l’essentiel en réponse aux
évolutions observées sur le marché du neuf (repli marqué de la primo accession en réponse à la
nouvelle
détérioration
du
PTZ+).
Puis elle s’est redressée au début du printemps, principalement sur le marché du neuf. Elle s’est
pratiquement stabilisée depuis.
Si elle a diminué avec la proportion des ménages modestes présents dans le marché (effet recentrage
du PTZ+), la part de la production à plus de 25 ans reste très largement supérieure à celle qui se
constatait
durant
la
1ère
moitié
des
années
2000.
Les durées longues sont moins fréquentes, mais elles n’ont pas disparu pour autant.
COÛT RELATIF DES OPÉRATIONS PAR EMPRUNT
Les pressions exercées sur le coût relatif des opérations s’étaient progressivement allégées entre l’été
2012 et le printemps 2013.
Mais le coût relatif s’est relevé au début du printemps, pour se maintenir à niveau élevé durant tout le
2ème trimestre 2013 pour s’établir à 3.81 années de revenus.
En fait, le coût des opérations poursuit sa progression à un rythme modéré (+ 0.9% sur un an, depuis
le début de l’année 2013, après + 1.5 % en 2012).
Dans le même temps, la progression de l’apport personnel qui avait fortement ralenti en 2012 cède la
place à un recul.
En dépit du retrait des ménages (les plus) modestes, le blocage de la revente (l’attentisme de certains
ménages à l’annonce d’une prochaine baisse des prix ?) pèse sur les marchés et le niveau des taux
d’intérêt incite à « l’économie » d’apport personnel.
INDICATEUR DE SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE RÉALISÉE
L’indicateur de solvabilité de la demande s’est dégradé dès le début de l’année 2012. La
reconfiguration du PTZ+ y a largement contribué. La baisse des taux d’intérêt a cependant permis à
l’indicateur de résister durant l’été 2012 et de remonter au 4ème trimestre 2012.
Depuis le début de l’année 2013, l’indicateur de solvabilité a encore un peu progressé, soulignant la
situation paradoxale dans laquelle les marchés se trouvent.
La demande qui se réalise est dans une position confortable, les ménages les + jeunes et les +
modestes ne pouvant plus rentrer sur les marchés en l’absence du ticket d’entrée que le PTZ+
représentait pour eux auparavant.
6
3. LA CONSTRUCTION3
Un léger rebond de la construction en France depuis le début de l’année 2013
La construction de logements neufs repart légèrement à la hausse en France depuis quelques mois.
Même si les mises en chantier ont progressé de 6,6%, un redémarrage du marché n'est pas encore
d'actualité.
La construction de logements neufs repart quelque peu à la hausse en France depuis ces
derniers mois. Malgré cette progression de 6,6%, une relance du marché ne semble pas à
envisager…
Entre février et avril, les mises en chantier avaient enregistré un repli de 1,1% à 75.381 unités. Cette
fois, elles atteignent en cumul 76.759. Ce rebond s'explique principalement par une base de
comparaison plus favorable, puisqu'en 2012, les mises en chantier, seulement en léger repli au mois
de mars (-3,8%), s'étaient ensuite effondrées en avril (-26,3%) et en mai (-28,8%). Sur douze mois,
entre juin 2012 et mai 2013, le nombre de chantiers de logements neufs débutés reste en nette
baisse, de 14,1% à 300.084. La chute ralentit cependant, puisqu'entre mai 2012 et avril 2013, elle
était de 16,9%, à 297.438 unités.
…Cependant, le nombre de permis de construire continue de baisser notamment pour des
logements neufs. Après une progression entre février et avril (3.9% pour 105 881), un recul a été
constaté entre mars et mai. Sur un an cette rétraction a été de 4,8% pour 97.752. C’est le mois de
mai qui a été le plus significatif en matière de recul plongeant de 22,1% par rapport à l'année
précédente. Cette évolution négative est autant à mettre sur le compte des promoteurs privés qu'à la
réalisation de logements sociaux.
Des résultats plus satisfaisants pour le logement individuel. Une baisse est toutefois enregistrée
de 2,1%.
Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université de Paris-X, et spécialiste du secteur précise :
« Ce n'est pas encore la reprise, mais, au moins, la situation ne se dégrade plus. La construction de
logements neufs en France a légèrement rebondi au cours des derniers mois. Un rebond qui doit être
relativisé car il s'exprime par rapport aux niveaux très faibles de l'année précédente. "La chute est en
train de se terminer. Mais l'ensemble de la construction risque encore de patiner quelque temps",
Entre mars et mai 2013, les mises en chantier de nouveaux logements en France ont progressé de
6,6% par rapport à la même période de l'année précédente, selon les chiffres publiés par le ministère
du Logement. »
LOGEMENTS « AUTORISES » EN VAUCLUSE POUR LA PERIODE : 1er TRIMESTRE
2011/ 2ème TRIMESTRE 2013
Que faut-il retenir de la construction au deuxième trimestre 2013 ?
-
3
Des résultats en baisse sur l’ensemble des typologies ;
Un résultat nul pour les résidences ;
Une chute des autorisations pour le Collectif et l’individuel « pur » ;
L’individuel « groupé » résiste.
Le Vaucluse : un département qui enregistre des résultats négatifs au second trimestre
er
2013, qui viennent largement annuler le rebond du 1 trimestre ;
La région PACA, une région qui résiste : Une baisse nette au second trimestre, mais un
rebond à la hausse en juin.
Source : Sitadel
7
er
Entre le 1 trimestre 2011 et le second trimestre 2012 la production moyenne de logements
« autorisés » en Vaucluse a été de 1 156 unités. Cette production s’est faite en dent de scie pour
passer de 922 logements à 824 avec un point haut au 2éme trimestre 2012 (1 454 unités) et un point
er
bas au cours du dernier trimestre (824 unités). Entre les 1 et 2éme trimestres 2013 la chute est nette
plus de 40%.
Dans le même temps, et pour le même période, on observait en région PACA une progression de
5.7% (9 252 à 9 783 autorisations). Le point haut a eu lieu au 4éme trimestre 2011 avec 19 626
autorisations.
Enfin et toujours dans le même temps et pour la même période, on observait au niveau France
métropolitaine une régression de plus de 22%.
Logements autorisés en Vaucluse
du 1er trimestre 2011 au 2 ème trimestre 2013
1600
1454
1400
1248
1200
1132
922
1000
1388
1313
1259
1107
920
824
800
600
400
200
0
1°
2°
3°
4°
1°
2°
3°
4°
1°
2°
Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2013
2013
Logements autorisés en PACA
du 1er trimestre 2011 au 2éme trimestre 2013
Logements autorisés en France métroplolitaine
du 1er trimestre 2011 au 2ème trimestre 2013
25000
160000
20000
15000
10000
140000
19626
13974
120000
14932
11798
100000
11883
9783
7945
80000
115296
113642
117276
134100
113937
124877
111455
96550
60000
12224
7449
5000
147403
131371
9252
40000
20000
0
0
Par typologie :
Quelque soit la typologie, les indicateurs sont tous à la baisse en Vaucluse au second trimestre 2013.
8
Au cours des 10 derniers trimestres, d’un point de vue « typologie » d’habitat, les autorisations, au
nombre de 11 567, se sont réparties en :
-
-
37% de collectif
56% d’individuel, dont :
o 31% d’individuel « pur »
o 23% d’individuel « groupé »
7% de résidences
L’évolution du nombre d’autorisations sur cette période :
-
En collectif (Il s’agit de l’acquisition d’un appartement en VEFA), est passée de 261 à 310
autorisations, avec un point haut à 743, au 2éme trimestre 2012 et un point bas au 2éme
trimestre 2011.
La tendance constatée au cours des quatre derniers trimestres est une évolution à la
baisse régulière d’un peu plus de 58% et particulièrement entre les deux derniers
trimestres.
-
En individuel (diffus + groupé) est passée de 510 à 559 autorisations, avec un point haut à
743, au 2éme trimestre 2012 et un point bas au 2éme trimestre 2011.
La tendance constatée au cours des quatre derniers trimestres est une évolution à la baisse
régulière d’un peu plus de 58% et particulièrement entre les deux derniers trimestres.
Logements autorisés en Vaucluse
Période: 1er trimestre 2011/2ème trimestre 2013
Selon la typologie
800
743
700
600
523
520
483
500
400
200
485
374
323
261
249
286
38
346
331
411
264
388
355
181
310
265
265
297
284
249
115
108
94
41
138
337
334
274
168
100
485
416
315
300
488
22
1
0
0
1er T 2011 2e T 2011
3e T 2011
Individuel "pur"
4e T 2011 1er T 2012 2e T 2012
Individuel "groupé"
3e T 2012
4e T 2012 1er T 2013 2e T 2013
Collectif
Résidence
9
L’Individuel « pur » (Il s’agit de l’acquisition d’un terrain et de la construction d’une maison
individuelle en secteur diffus en libre choix du maître d’œuvre).
er
Après un net rebond au 1 trimestre la chute (moins 50%) au second vient annihiler ce résultat positif
de début d’année. L’Indicateur de conjoncture des ventes en maisons individuelles diffus publié par
l’Union des Maisons Françaises (UMF) qui il faut le préciser, compte tenu du nombre de constructeurs
participants par région, donne des évolutions régionales qu’à titre indicatif mais ne peuvent en aucun
cas être statistiquement représentatives, montrent pour la région PACA une régression (cumul sur
douze mois) de 12%, alors qu’au niveau national elle atteint moins 15%.
L’Individuel « groupé » (Il s’agit de l’acquisition d’un terrain et de la construction d’une maison
individuelle en secteur groupé dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement VEFA).
Il poursuit régulièrement sa baisse, depuis un an, passant de 265 à 249, soit un retrait de 6%. Les
résultats sont donc globalement stables, autour de 275 autorisations/trimestre, avec une tendance à la
baisse de 7%/an depuis un an.
Le Collectif.
Le collectif s’effondre au 2éme trimestre 2013 (moins 36%). Cette tendance avait déjà été constatée
au 3éme trimestre 2012. Un sursaut avait été constaté sur les deux trimestres suivants, quand bien
même l’évolution était toujours à la baisse, mais beaucoup plus faible,
Les Résidences
Aucune réalisation au 2ème trimestre 2013.
er
Résultats par commune (1 semestre 2013)
Période
données
Vaucluse
84 - Althen-des-Paluds
84 - Ansouis
84 - Apt
84 - Aubignan
84 - Aurel
84 - Auribeau
84 - Avignon
84 - Le Barroux
84 - La Bastide-des-Jourdans
84 - La Bastidonne
84 - Le Beaucet
84 - Beaumes-de-Venise
84 - Beaumettes
84 - Beaumont-de-Pertuis
84 - Beaumont-du-Ventoux
84 - Bédarrides
84 - Bédoin
84 - Blauvac
84 - Bollène
84 - Bonnieux
84 - Brantes
84 - Buisson
84 - Buoux
84 - Cabrières-d'Aigues
84 - Cabrières-d'Avignon
84 - Cadenet
84 - Caderousse
84 - Cairanne
84 - Camaret-sur-Aigues
84 - Caromb
Total 2013
Total nombre de logements
2212
8
1
16
20
1
427
1
10
1
1
6
0
1
38
25
6
32
6
1
0
6
2
4
4
5
15
23
10
84 - Carpentras
84 - Caseneuve
84 - Castellet
84 - Caumont-sur-Durance
84 - Cavaillon
84 - Châteauneuf-de-Gadagne
84 - Châteauneuf-du-Pape
84 - Cheval-Blanc
84 - Courthézon
84 - Crestet
84 - Crillon-le-Brave
84 - Cucuron
84 - Entraigues-sur-la-Sorgue
84 - Entrechaux
84 - Faucon
84 - Flassan
84 - Gargas
84 - Gignac
84 - Gigondas
84 - Gordes
84 - Goult
84 - Grambois
84 - Grillon
84 - L' Isle-sur-la-Sorgue
84 - Jonquerettes
84 - Jonquières
84 - Joucas
84 - Lacoste
84 - Lafare
84 - Lagarde-d'Apt
84 - Lagarde-Paréol
84 - Lagnes
84 - Lamotte-du-Rhône
84 - Lapalud
84 - Lauris
84 - Lioux
84 - Loriol-du-Comtat
84 - Lourmarin
84 - Malaucène
84 - Malemort-du-Comtat
84 - Maubec
84 - Mazan
84 - Ménerbes
84 - Mérindol
84 - Méthamis
84 - Mirabeau
84 - Modène
84 - Mondragon
84 - Monieux
84 - Monteux
84 - Morières-lès-Avignon
84 - Mormoiron
84 - Mornas
84 - La Motte-d'Aigues
84 - Murs
84 - Oppède
84 - Orange
84 - Pernes-les-Fontaines
84 - Pertuis
84 - Peypin-d'Aigues
84 - Piolenc
84 - Le Pontet
84 - Puget
84 - Puyméras
84 - Puyvert
84 - Rasteau
84 - Richerenches
70
3
28
16
6
1
6
4
1
3
13
22
13
5
4
13
1
14
2
1
2
76
5
30
7
1
3
2
2
16
5
1
2
51
30
20
7
23
1
15
2
0
1
5
26
36
16
13
2
1
52
45
165
3
21
46
1
1
3
4
8
11
84 - Roaix
84 - Robion
84 - La Roque-Alric
84 - La Roque-sur-Pernes
84 - Roussillon
84 - Rustrel
84 - Sablet
84 - Saignon
84 - Sainte-Cécile-les-Vignes
84 - Saint-Christol
84 - Saint-Didier
84 - Saint-Hippolyte-le-Graveyron
84 - Saint-Léger-du-Ventoux
84 - Saint-Marcellin-lès-Vaison
84 - Saint-Martin-de-Castillon
84 - Saint-Martin-de-la-Brasque
84 - Saint-Pantaléon
84 - Saint-Pierre-de-Vassols
84 - Saint-Romain-en-Viennois
84 - Saint-Roman-de-Malegarde
84 - Saint-Saturnin-lès-Apt
84 - Saint-Saturnin-lès-Avignon
84 - Saint-Trinit
84 - Sannes
84 - Sarrians
84 - Sault
84 - Saumane-de-Vaucluse
84 - Savoillan
84 - Séguret
84 - Sérignan-du-Comtat
84 - Sivergues
84 - Sorgues
84 - Suzette
84 - Taillades
84 - Le Thor
84 - La Tour-d'Aigues
84 - Travaillan
84 - Uchaux
84 - Vacqueyras
84 - Vaison-la-Romaine
84 - Valréas
84 - Fontaine-de-Vaucluse
84 - Vaugines
84 - Vedène
84 - Velleron
84 - Venasque
84 - Viens
84 - Villars
84 - Villedieu
84 - Villelaure
84 - Villes-sur-Auzon
84 - Violès
84 - Visan
84 - Vitrolles-en-Lubéron
0
22
1
1
4
2
2
2
13
1
25
1
0
2
25
2
2
75
0
6
2
3
52
1
3
16
20
1
15
15
7
11
26
8
106
73
3
3
3
3
4
4
3
8
-
12
4. L’ACCESSION AIDEE AVEC LE PRET A TAUX ZERO4
Les données sur le prêt à taux zéro sont issues de la Société de Gestion du Fonds de Garantie de
l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS).
PTZ 2012 : Les nouvelles conditions
La loi de finances pour 2012 et ses textes d’application (décret et arrêté du 30.12.11) ont mis en
place de nouvelles conditions d’éligibilité pour le prêt aidé par l’Etat, à savoir :
-
Introduction de conditions de ressources,
Le caractère universel du PTZ+ qui prévalait en 2011 a té supprimé. A compter du 1er janvier 2012
(date d’émission de l’offre de prêt), l’emprunteur primo-accédant devra justifier d’un montant total de
ressources inférieur ou égal à un plafond, fonction de la localisation du logement et de la composition
du ménage.
Pour l’année 2012, les plafonds sont les suivants :
Nombre de personnes
1
2
3
4
5
6
7
8 et plus
-
Zone A(*)
43 500 €
60 900 €
73 950 €
87 000 €
100 050 €
113 100 €
126 150 €
139 200 €
Zone B1
30 500 €
42 700 €
51 850 €
61 000 €
70 150 €
79 300 €
88 450 €
97 600 €
Zone B2
26 500 €
37 100 €
45 050 €
53 000 €
60 950 €
68 900 €
76 850 €
84 800 €
Zone C
26 500 €
37 100 €
45 050 €
53 000 €
60 950 €
68 900 €
76 850 €
84 800 €
Recentrage du prêt sur le logement neuf (Exception : L’acquisition d’un logement ayant
déjà été occupé est finançable par le PTZ+ sous réserve que l’opération concerne la vente
d’un logement du parc social vendu à ses occupants).
Par ailleurs, ils ont modifié certaines caractéristiques financières du prêt :
-
quotité du prêt,
Les quotités de prêt sont toujours fixées en fonction de la localisation du logement et de son niveau de
performance énergétique globale.
Le niveau de performance énergétique d’un logement neuf est déterminé par l’obtention ou non du
label Bâtiment basse consommation 2005.
Les quotités de prêt pour le logement neuf sont les suivantes :
Opération (en neuf)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
BBC
38%
33% (1)
29%
24%
Non BBC
26%
21%
16%
14%
-
durée de remboursement.
Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012, les conditions de remboursement sont
les suivantes :
Zone A
Inférieur ou
égal
à 23.000
4
Quotient familial (en euros)
Zone B1
Zone B2
Zone C
Inférieur
ou égal
à 18.000
inférieur
ou égal
à 11.500
Inférieur
ou égal
à 14.000
Durée totale
du prêt
Période de
différé
(*) (**)
25 ans
23 ans
15 % du prêt
Période de
remboursement
des sommes
restant dues à
l’issue du
différé
2 ans
Source : SGFGAS
13
de 23.001 à
25.500
de 25.501 à
28.500
de 28.501 à
31.000
de 31.001 à
36.000
de 36.001 à
43.500
2000
1800
1600
1400 1237
1200
1000
800
600
400
200
0
de 18.001
à 19.500
de 19.501
à 21.500
de 21.501
à 23.500
de 23.501 à
26.000
de 26.001 à
30.500
de 14.001
à 15.000
de 15.001
à 16.500
de 16.501
à 18.000
de 18.001 à
20.000
de 20.001 à
26.500
de 11.501
à 13.000
de 13.001
à 14.000
de 14.001
à 15.000
de 15.001 à
18.500
de 18.501 à
26.500
23 ans (**)
PAS DE DIFFERE
20 ans (**)
16 ans (**)
12 (**)
8 (**)
Emission de PTZ en Vaucluse
999
916
1056
834
768
728
503
475
1841
1155
1046
975
783
574
593
654
724
538
639
591
Ex: 1999 Ex: 2000 Ex: 2001 Ex: 2002 Ex: 2003 Ex: 2004 Ex: 2005 Ex: 2006 Ex: 2007 Ex: 2008 Ex: 2009 Ex: 2010 Ex: 2011 Ex: 2012
Neuf
Ancien
PRODUCTION DE PTZ NEUF EN VAUCLUSE EN 2012
Que faut-il retenir du PTZ EN 2012 ?
-
Une baisse de 8% des PTZ qui confirme celle de l’année précédente ;
Prés de 83% des PTZ distribués l’ont été pour la construction d’une maison individuelle
secteur diffus ;
7,10% des PTZ distribués l’ont été pour l’achat d’un logement neuf ;
De meilleurs résultats sur le territoire du Grand Avignon que sur le Vaucluse ;
Un montant moyen d’opération qui s’affiche à 197 300 € ;
montant moyen de PTZ qui s’affiche à 31 710 € ;
Une durée moyenne de remboursement de 18.1 ans ;
12% de ménages d’une personne, 56 % de famille ;
84% de locataires.
Un demi-million de personnes habitent le Vaucluse dont la grande majorité est concentrée autour du
pôle urbain et économique qu’est l’agglomération d’Avignon.
Une tendance à la baisse depuis 2010.
591 prêts à taux zéro ont été délivrés en 2012 sur le département du Vaucluse. 639 l’avaient été
en 2011 (pour le neuf), soit une régression de 7.51 %, d’un exercice sur l’autre. Cinq ans au
paravent, en 2007, la production de PTZ neuf était similaire avec 593 opérations.
Les constructions de maison individuelle, avec l’achat du terrain ou non, sont restées
largement représentées avec 82.74% du total, toutefois en retrait par rapport à l’exercice
antérieur (95.30%).
L’individuel « groupé » avec 10.15% a progressé passant de 53 à 60 réalisations. Cinq ans au
paravent, en 2007, il représentait 13.32% des réalisations.
14
Enfin, le collectif avec 7.10 % du total est en régression passant de 77 à seulement 42
réalisations. Cinq ans au paravent, en 2007, il représentait 12.98% des réalisations.
On notera que sur le
territoire du Grand
Avignon, communauté
d’agglomération,
429
426
500
regroupant 180 893
400
habitants, 119 PTZ ont
300
été délivrés en 2011 pour
200
83
77
53
60
60
42
138 en 2012, soit une
2012
100
tendance à la hausse sur
0
2011
ce territoire contrairement
Achat neuf
Achat neuf
Construct°
Construct°
aux chiffres enregistrés
individuel
collectif
maison ind. maison ind.
pour le Vaucluse et la
(achat terrain) (hors achat
France entière. Au niveau
terrain)
régional, le Grand
Avignon se situe en
troisième position en matière de primo-accession pour un rapport de 0.68 PTZ pour 1000 habitants
pour les dix plus importants EPCI.
En Vaucluse, le montant moyen du PTZ en 2012 s’affiche à 33 740 € pour une opération d’acquisition
d’un terrain et de construction d’une maison individuelle. Ce même montant moyen en collectif neuf se
situe à 28 350 €.
Le montant moyen d’une opération PTZ est au plus haut lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’un terrain et
de la construction d’une maison avec 208 600 €.
Enfin, on emprunte sur une durée longue, 19,1 ans, lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’un appartement
neuf.
PTZ 2011/2012 en Vaucluse
Type de l'opération
Viennent en complément du PTZ, les prêts suivants :
TYPE DE
PRET
Effectifs (*)
Montant
moyen du
prêt
Montant
moyen de
l’opération
Durée
moyenne du
prêt
PC
PAS
PEL
prêt 1%
autre prêt
social
22
22
14
62
37
autre prêt
éligible au
MH
108
126 740
126 740
-
111 900
126 970
106 780
-
221 000
221 000
199 600
193 700
192 900
144 400
201 000
23,9 ans
23,9 ans
12,8 ans
16,8 ans
23,0 ans
22,2 ans
24,8 ans
autre prêt
libre
395
Seulement 4% des emprunteurs PTZ on souscrit une assurance perte d’emploi.
En ce qui concerne la garantie du prêt principal, 52% ont souscrit une hypothèque pour 42% un
cautionnement. Enfin 3% n’ont pas de garantie.
84% étaient locataires, 10% vivaient chez leurs parents 6% avaient un autre statut.
PTZ 2012 en Vaucluse
Par tranche de revenu fiscal
250
200
150
100
50
0
215
58
71
59
88
100
La tranche 1 qui représente les
ménages les plus modestes
disposant de revenus inférieurs
respectivement à 14 et 18 000 € en
zone
B1
et
B2,
s’affiche
majoritairement avec 36%. Vient
ensuite les ménages de la tranche
6 (revenus
Une étude du Crédit Foncier
réalisée en 2013, montre qu’une
Tranche Tranche Tranche Tranche Tranche Tranche
primo-accession en zone B1 pour
1
2
3
4
5
6
un couple avec deux enfants,
présentant un taux d’endettement
inférieur à 32%, avec un prêt complémentaire au taux de 3.6%, sur une durée de 25 ans, disposant
15
d’un apport personnel permettant la prise en charge des frais annexes, s’avère envisageable à partir
du moment où les revenus dont dispose le ménage se situent entre 3.5 et 4 SMIC, pour une opération
terrain plus maison entre 250 et 300 000 €.
58
Plus de jeunes accédants PTZ
en 2012.
PTZ 2012 en Vaucluse
Age de l'emprunteur
47
55% des accédants PTZ ont
entre 26 et 35 ans (48% en
2011) . Les moins de 25 ans ne
représentent que 10 % du total,
comme en 2011.
15% de plus de 46 ans en 2011
pour 8% en 2012
<= 25 ans
26 à 35 ans
36 à 45 ans
46 à 65 ans
160
324
31
68
Composition de la famille
163
1 personne
2 personnes
3 personnes
4 personnes
5 personnes
148
Un tiers des ménages est
constitué de 3 personnes,
couple avec un enfant ou
personne seule avec deux
enfants. Les familles
nombreuses 6 personnes et plus
sont inexistantes. Celles
constituées de cinq personnes ne
représentent sur 4% du total.
174
Les employés et ouvriers représentent plus de la moitié des accédants PTZ (35 et 24%)
Ce sont les cadres, représentant
12% des emprunteurs PTZ, qui
assument
le
coût
moyen
d’opération le plus élevé avec
221 600 €.
Ce
sont
les
professions
intermédiaires qui empruntent sur
la durée la plus courte (15 ans).
A
contrario
les
ouvriers
empruntent sur une durée
moyenne de 20.2 ans.
PTZ 2012 en Vaucluse
Catégorie sociale professionnelle
n.s.
Retraité
Profession intermédiaire
Ouvrier
Inactif
Employé
Cadre
Artisan-commerçant
Agriculteur
120
143
13
205
68
30
n.s.
0
Agriculteur
Artisan-commerçant
Cadre
Employé
Inactif
Ouvrier
Profession intermédiaire
Retraité
Ensemble
50
n.s.
30
68
205
13
143
120
n.s.
591
100
150
1%
5%
12%
35%
2%
24%
20%
1%
100%
200
250
n.s.
36 800
32 190
31 530
31 650
31 220
34 070
n.s.
31 710
n.s
214 400
221 600
199 700
196 500
183 900
192 700
n.s
197 300
n.s.
17%
15%
16%
16%
17%
18%
n.s.
16%
n.s.
18,5 ans
15,2 ans
16,2 ans
18,6 ans
20,2 ans
15,0 ans
n.s.
18,1 ans
16
5. BENEFICIAIRES D’UNE AIDE AU LOGEMENT5
5.1. LOCATION ET ACCESSION
Des bénéficiaires plus nombreux.
Le nombre total de bénéficiaires d’une aide au logement, en location et en accession, en 2012 sur le
département du Vaucluse a été de 57 615 unités. Ce chiffre est en progression de 0.7% par rapport à
l’exercice antérieur, celle nationale s’est située à + 0.4%. Ces 57 615 bénéficiaires représentent
0.96% du total national.
ALF
-0,40%
Evolution 2011/2012
ALS
-0,40%
APL
2,60%
En 2012 :
- Des ALF et ALS en baisse, des APL en hausse d’un exercice à l’autre.
4433
Bénéficiaires d'une aide au logement selon le type
d'occupation
Location
Accession
Figure 1
-
50325
La part de l’allocation logement est plus importante que celle de l’Aide Personnalisée au
Logement, que l’on soit en zone 2 ou en zone 3 :
o En zone 2 : 56.7% d’AL pour 43.8% d’APL ;
o En zone 3 : 70.0 % d’AL pour 30.0% d’APL ;
La part des bénéficiaires en zone 2 plus forte (53.1%) qu’en zone 3 (46.83%).
8.80 % des aides sont octroyées pour une accession à la propriété, elles s’affichent à 7.9% au
niveau national (Figure 1).
Le tiers payant a représenté 59.6% des attributions.
23.61% des bénéficiaires étaient, par ailleurs, également bénéficiaires d’un minimum social (RMI,
AAH, API, RSO, RSA socle) ;
2.6% se situaient en cohabitation ;
Montant moyen de l’aide versée : 231.00 € pour 221.00 € au niveau national.
Les bénéficiaires d’une aide au logement en situation d’impayé de loyer ou de mensualité de
remboursement en 2012 représentaient 3.33 % du total (3% au niveau national). Ce chiffre était en
régression par rapport à l’exercice antérieur ou l’on avait constaté un pourcentage de 3.43% ;
Soulignons qu’en 2010 cette part d’impayés n’étaient que de 1.67%.
En 2012, 72% des situations d’impayé concernaient des personnes seules (avec ou sans enfant à
charge). La catégorie la plus atteinte est celle des personnes seules sans personne à charge (38%
du total) ;
5
Source CAF
17
Figure 2
Bénéficiaire d'une aide au logement en 2012 selon l'âge en
Vaucluse
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
12584
12249
11933
7643
7249
5952
Moins de 25 De 25 à 29
ans
ans
De 30 à 39
ans
De 40 à 49
ans
De 50 à 59
ans
60 ans et
plus
La tranche d’âge 30/49 ans
représente
43.09%
des
bénéficiaires (figure 2).
Les actifs représentent un
tiers des bénéficiaires d’une
aide
au
logement
en
Vaucluse en 2012 (Figure 3);
La part des bénéficiaires au
chômage représente 15.60%.
Prés de 6% sont étudiants et
ne correspondent qu’à la
location ;
Enfin 24% d’entre eux concernent des bénéficiaires du RSA. Sur ces bénéficiaires du RSA, 61% ne
disposent que du socle, 13% du socle et d’une activité et enfin 25% d’une activité seule.
Bénéficiaires d'une aide au logement en 2012 selon l'activité
20000
18632
13705
15000
10009
8990
10000
5000
3415
2864
Etudiants
Pensionnés
0
Actifs
Chômage
Retraités
Autres (RSA)
Figure 3
L’assiette ressources moyenne en
Vaucluse se situe 6.8% en deçà de
celle nationale et 11.23% en deçà
de celle du département de Paca
au plus haut, à savoir : les Alpes de
Haute-Provence (Figure 4).
Assiette ressources moyenne en euros en
2012
Métropole
7333
Var
Bouches du Rhône
Vaucluse
Hautes Alpes
7084
Le Vaucluse vient au cinquième
rang des départements de la
région.
6561
6835
7569
Alpes de Haute Provence
Alpes Maritimes
7700
7220
5500 6000 6500 7000 7500 8000
Figure 4
5.2. ACCESSION
La nature de l’aide (APL ou AL) dépend entre autres choses de la nature du prêt principal. En effet
l’attribution d’un prêt conventionné (PAS ou non PAS) ouvre droit à l’aide personnalisée au logement,
l’attribution d’un prêt du secteur libre ouvre droit à l’allocation logement.
18
Les bénéficiaires d’une aide au logement (ALS, ALF ou APL), en accession sont en baisse sur trois
ans ; Ils étaient 4 579 en 2010, ont régressé en 2011 à 4 545, pour atteindre en 2012 : 4 439.
Les aides logement en accession ont représenté 7.70% des aides au logement délivrées (7.91% au
niveau national).
Les résultats constatés au cours de la période 2010/2012 montrent une augmentation régulière du
nombre d’APL octroyées, alors que les AL après une progression entre 2010 et 2011 sont en baisse
entre 2011 et 2012 (Figure 5).
Bénéficiaires d'une aide au logement
accession
en Vaucluse sur la période
2010/2011/2012 (allocataires CAF)
Bénéficiaires d'une aide au logement
accession
en Vaucluse sur la période 2010/2011/2012
(allocataires CAF)
4600
2720 2779 2728
3000
4579
2500
2000
1000
2011
2012
4500
1367
1208 1270
1500
2010
4545
4550
4439
4450
511 496 484
500
4400
0
ALF
ALS
2010
2011
APL
4350
2012
Total
Figures 5
Montant moyen de l'aide au logement (€/m2)
en accession en 2012
Métropole
232
Var
228
Bouches du Rhône
243
Vaucluse
242
Hautes Alpes
213
Alpes de Haute Provence
224
Alpes Maritimes
236
195
200
205
210
215
220
225
230
235
240
245
250
Figure 6
Le montant moyen de l’aide au logement en 2012 se situait 4.31 % supérieur à celui constaté au
niveau national. Après les Bouches du Rhône s’est le montant moyen le plus élevé des départements
de la région PACA (Figure 6).
Après une période de hausse du nombre d’attribution de prestations logement accession entre 2007
et 2010 (+ 22%), l’évolution des ces attributions entre 2010 et 2012 s’est orientée à la baisse d’un peu
plus de 40% (40.45%).
19
Bénéficiaires d'une prestation de logement accession selon la date de signature du prêt
600
500
487
398
406
426
453
400
290
300
200
100
0
De janvier 2007 à
décembre 2007
De janvier 2008 à
décembre 2008
De janvier 2009 à
décembre 2009
De janvier 2010 à
décembre 2010
De janvier 2011 à
décembre 2011
De janvier 2012 à
décembre 2012
Figure 7
Depuis 2010 un nombre de bénéficiaires en retrait de plus de 40%, ceci illustre, s’il était besoin
de le démontrer, la chute de l’accession sociale à la propriété en Vaucluse (Figure 7).
ADIL DE VAUCLUSE
2, rue Saint Etienne 84000 AVIGNON
Tél : 04 90 16 34 34
Les sites internet : www.adil84.org et www.anil.org
ASSOCIATION LOI 1901 CONVENTIONNE ET CREEE A L’INITIATIVE DU CONSEIL GENERAL DE VAUCLUSE ET DE
L’ETAT
Président : Claude HAUT Président délégué : Michèle FOURNIER-ARMAND
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