COMMENTAIRE MENSUEL Avril 2013

FORTE CONVICTION DANS LES TITRES IMMOBILIERS COTÉS
Ces trois dernières années, nos professionnels d’investissement ont participé à plus de 1 200 rencontres et visites de compagnies.
COMMENTAIRE MENSUEL
Avril 2013
MARCHÉ DES TITRES IMMOBILIERS
L’indice FTSE EPRA/NAREIT Pays développés a continué son
avancée au cours du mois d’avril avec un rendement de 7,3 %, ce qui
amène la performance de l’indice depuis le début de l’année à 14,0 %.
Dans l’ensemble des régions, les titres immobiliers offrant un bon
rendement courant performent bien alors que les attentes par rapport
aux niveaux des taux d’intérêt et à l’inflation demeurent faibles.
Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT pays
développés et régional
Rendements
Mensuel
YTD
$US
Devise
locale
$US
Devise
locale
Pays développés
7,3 %
7,5 %
14,0 %
16,4 %
Amérique du Nord
6,7 %
6,6 %
14,2 %
14,4 %
Europe
8,8 %
6,3 %
6,0 %
8,3 %
Asie-Pacifique
7,7 %
9,1 %
16,8 %
22,7 %
Marchés émergents
4,1 %
n/a
7,0 %
n/a
AMÉRIQUE DU NORD: LES TITRES À GRANDE
CAPITALISATION REFERMENT L’ÉCART
L’indice FTSE EPRA/NAREIT Amérique du Nord a généré un
rendement positif de 6,7 % au cours du mois. Il s’agit d’une
performance forte par rapport à l’indice S&P 500 qui a tout de même
grimpé de 1.9%. Il est important de noter qu’au cours du mois d’avril
nous avons finalement vu les titres à grande capitalisation surperformer
par rapport aux titres à moyenne et petite capitalisations après
plusieurs mois de sous-performance.
Avec des taux d’intérêts sous la barre des 2 % et des sources de
financement de plus en plus diverses, les compagnies bénéficiant d’une
prime sur la valeur nette des actifs possèdent un avantage marqué dans
la création de valeur par acquisition. Les secteurs immobiliers reliés
aux soins de santé et à l’entreposage sont très fragmentés et, par le fait
même, se portent pleinement à ce jeu. Nous observons une tendance
forte dans les marchés à récompenser tout ce qui touche cette
stratégie, mieux connu sous le nom de « spread investing ».
Au niveau transactionnel, Brookfield Office Properties (BPO) a
finalement mis la main sur MPG Office Trust (MPG) acquérant ainsi
un portefeuille d’actifs basés au centre-ville de Los Angeles. BPO
profite des problèmes financiers de MPG pour consolider sa
domination du marché du centre-ville de Los Angeles en contrôlant
FORTE CONVICTION DANS LES TITRES IMMOBILIERS COTÉS
maintenant environ 3G$ d’actifs dans ce marché prisé, et ce, pour la
modique somme de 140M$.
Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Amérique
du Nord
Mensuel
Rendement par pays
ASIE-PACIFIQUE: ABENOMISME CONTINUE DE
SUPPORTER LE MARCHÉS
En avril, les titres immobiliers asiatiques ont de nouveau affiché une
solide performance mensuelle de 7,7 %, le Japon et Singapour ayant
fait figure de chefs de file.
YTD
$US
Devise
locale
$US
Devise
locale
États-Unis
6,8 %
6,8 %
15,3 %
15,3 %
Canada
5,5 %
4,5 %
5,5 %
6,6 %
EUROPE: LA POURSUITE DES RENDEMENTS
CONTINUE
Après un premier trimestre difficile, les titres immobiliers européens
ont connu une bonne performance au mois d’avril, avec un
rendement de plus de 8,8 %. Les interventions des banques centrales
ont poussé les investisseurs à chercher des sources de rendement et les
obligations souveraines européennes ont bénéficié fortement de cette
tendance. Malgré des données économiques qui demeurent faibles, les
investisseurs semblent vouloir augmenter leur exposition aux actifs
européens plus risqués. Pendant que les données montrent une
augmentation du taux de chômage en zone euro et une inflation
contrôlée, le Royaume-Uni a pu éviter une troisième récession
consécutive en affichant une légère croissance de son PIB au premier
trimestre.
Les résultats du premier trimestre de 2013 montrent que les loyers
continuent d’augmenter légèrement, mais que les performances des
locataires sont en ralentissement marqué. L’indexation, qui est tant
appréciée par certains investisseurs, pousse maintenant les loyers à des
niveaux excessifs, dépassant le loyer du marché. Il est fort à croire que
les négociations pour des renouvellements deviendront de plus en plus
difficiles dans les années à venir. De plus, l‘analyse des indices de coût
dans certains marchés démontre que l’indexation pourrait devenir
faible à nulle dans certains marchés à l’avenir, enlevant le seul pôle de
croissance pour certaines compagnies.
Au Japon, les mesures d’assouplissement monétaire et budgétaire
visant à rehausser le taux d’inflation continuent à abaisser les coûts de
financement et à soulever les titres immobiliers. Les attentes d’un
resserrement des taux de capitalisation sont largement répandus, la
barre ayant été abaissée davantage par le rendement des obligations du
gouvernement japonais. Une amélioration des paramètres
fondamentaux de l’immobilier sera nécessaire afin de permettre aux
titres de poursuivre sur leur lancée. En ce qui concerne les nouvelles
ententes de location conclues dans le secteur du bureau, certains
signes laissent entrevoir une augmentation des prix des loyers pour les
immeubles de catégorie A, dans la foulée d’un raffermissement de la
demande. Cependant, il faudra encore un certain temps avant que ces
augmentations ne se reflètent vraiment sur les revenus des
propriétaires et des REITs japonais en raison de la nature à long terme
des baux et du manque de volonté des locateurs de majorer de façon
drastique les prix des loyers des locataires existants.
La quête de rendement courant des investisseurs dans un
environnement de faibles taux d’intérêt, conjuguée à la multiplication
des annonces de résultats d’exploitation légèrement supérieurs aux
attentes durant le mois, a perpétué l’avancée des REITs de Singapour
et d’Australie. Il est désormais possible pour les REITs de ces deux
pays et issues de divers sous-secteurs immobilier (industriel, bureaux,
commercial et logistique), de faire croître leurs bénéfices (taux de
croissance à un chiffre dans la majorité des cas) en raison de
revalorisations locatives favorables visant des baux conclus en 20092010 et des avantages liés à l’amélioration d'actifs et aux d’acquisitions
relutives. Ces divers facteurs permettent aux entreprises de majorer les
distributions qu’elles versent à leurs actionnaires. Généralement, ces
distributions demeurent relativement élevées (distributions moyennes
d’environ 5 % présentement).
Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT AsiePacifique
Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Europe
Mensuel
Rendement par pays
YTD
Mensuel
Rendement par pays
YTD
$US
Devise
locale
$US
Devise
locale
$US
Devise
locale
$US
Devise
locale
Japon
10,8 %
14,8 %
38,1 %
55,6 %
Royaume-Unis
9,4 %
6,7 %
5,5 %
10,1 %
Hong Kong
3,5 %
3,4 %
3,5 %
3,6 %
France
11,6 %
8,7 %
8,7 %
8,7 %
Australie
7,8 %
8,3 %
13,7 %
13,7 %
Pays-Bas
10,0 %
7,2 %
9,7 %
9,7 %
Singapour
6,7 %
6,0 %
5,0 %
5,9 %
COMMENTAIRE MENSUEL - Avril 2013
FORTE CONVICTION DANS LES TITRES IMMOBILIERS COTÉS
MARCHÉS ÉMERGENTS: UNE TENDANCE
POSITIVE POURRAIT PRENDRE PLUS DE TEMPS
QUE PRÉVU AU BRÉSIL
Au cours du mois d'avril, l’indice FTSE EPRA/NAREIT Pays
émergents a affiché un rendement de 4,1 %. Bien que la performance
mensuelle d’avril de cet indice soit la meilleure de l’année, la
performance affichée pour l’année à ce jour demeure nettement
moindre que celle des marchés développés. En avril, la tendance de
fond est demeurée l’appétit des investisseurs pour le rendement
courant. Du coup, les sociétés générant des revenus de location stables
ont affiché une performance supérieure à celle des développeurs
immobiliers.
Ces derniers mois, nous avons fait état des données fondamentales
positives qui ont aidé les titres philippins à surclasser leur pairs. En
avril, nous sommes devenus plus neutres en ce qui concerne les
occasions de placement dans ce pays, et ce, en raison des valorisations
élevées. Dernièrement, le pays s’est vu décerner pour la première fois
une cote élevé (« investment grade ») par la société de notation Fitch
et le plus important gestionnaire de centres commerciaux du pays, SM
Prime, a publié de solides résultats financiers pour le premier trimestre
de 2013, démontrant des revenus d’exploitation et un bénéfice net
ayant progressé respectivement de 11 % et 15 %, sur une base
annuelle. Bien que les données fondamentales devraient demeurer
positives pendant un certain temps, nous croyons qu’elle sont déjà en
bonne partie reflétée dans les cours boursiers.
Le Brésil demeure l’un des marchés les plus exigeants, les prix des
titres immobiliers subissant l’impact négatif de la tendance à la hausse
de l’inflation, de l’augmentation des taux d’intérêt et du
ralentissement de la croissance du PIB. Néanmoins, nous demeurons
d’avis que l’inflation tend à s’estomper et que l’économie prend
graduellement du mieux. Pour l'instant, la détection du point
d’inflexion demeure une entreprise ardue, et la matérialisation des
tendances positives pourrait prendre plus de temps que prévu. Bien
que le contexte macroéconomique n’ait, à ce jour, véritablement
contribué à tonifier le cours des actions, les données immobilières
sous-jacentes demeurent robustes. Deux gestionnaires de centres
commerciaux ont dévoilé leurs résultats du premier trimestre 2013.
En définitive, les loyers et les ventes des magasins comparables ont
progressé respectivement de 11 à 14 % et de 5,6 à 7,5 % sur une base
annuelle. Les titres des gestionnaires de centres commerciaux
brésiliens se négocient présentement à des taux de capitalisation
implicites variant entre 9 et 11 %. Ces taux sont plus élevés que dans
toute autre région faisant l’objet d’un suivi par notre service de
recherche. Nous verrons si la tendance positive affichée par les
sociétés immobilières se poursuivra en mai, lorsque les gestionnaires
de centres commerciaux, les propriétaires d’édifices commerciaux et
les entrepreneurs en construction restants divulgueront leurs résultats
financiers.
COMMENTAIRE MENSUEL - Avril 2013
Rendement de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Marchés
émergents
Mensuel
YTD
$US
$US
Amériques
-4,2 %
-11,2 %
EMOA
8,7 %
11,0 %
Asie-Pacifique
4,8 %
12,1 %
Rendement par régions
Toutes les données des rendements de l’indice dans ce document proviennent de
EPRA avril 2013
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