une offre aux multiples facettes Immobilier tertiaire

NUMÉRO 33 - décembre 2013
dossier
Immobilier
tertiaire
une offre aux
multiples facettes
Zac Guipons / Pasteur à Villejuif
2
sommaire
Zac Guipons / Pasteur à Villejuif
3 ACTUALITÉS
4 DOSSIER
Immobilier tertiaire,
une réalité plurielle
7 INTERVIEW
Moïse Mitterrand,
président du directoire Les Nouveaux Constructeurs
8 VIE DE la SOCIÉTÉ
Nouveaux directeurs
opérationnels
8 À VOS AGENDAS !
8 BRÈVES
Projets SADEV 94 est une société certifiée ISO 9001
31, rue Anatole France, 94 306 Vincennes Cedex
tél. : 01 43 98 44 40 - fax : 01 43 98 44 69
e-mail : [email protected]
Directeur de la publication : Jean-Pierre Nourrisson
Rédactrice en chef : Capucine Marescal
Crédits photos :Fernando Urquijo, Christophe Boutet,
Eric Morvan, Photothèque de la ville de Choisy-le-Roi, ECDM, Agence
d’architecture Lehoux – Phily – Samaha, L’image Contemporaine,
ATSP, Bachnguyenarchitecture, Hubert Godet, Agence Trévélo &
Viger-Kohler architectes, Brenac + Gonzalez, Bruno Fortier / Lou Kat,
Archikubik, Atelier du Pont, Photothèque Sadev 94.
Conception / rédaction / mise en page :
Urban Rhapsody
Ce document est imprimé sur un papier
FSC par un imprimeur certifié.
Dépôt légal : à parution.
édito
Depuis plusieurs années, le mouvement de transfert de
l’immobilier tertiaire du centre de la métropole vers la périphérie ainsi que la croissance de la demande de nombreuses
PME d’une offre de bureaux moderne et performante interpellent nos territoires quant à la diversité typologique qu’il
convient de produire. La faiblesse conjoncturelle actuelle
de la demande n’invalide en rien ce questionnement. Elle ne
conduit qu’à en repositionner la temporalité.
Le Val-de-Marne a longtemps été considéré comme un territoire voué à des fonctions principalement résidentielles, les
décideurs lui privilégiant Paris intramuros et La Défense pour
les activités économiques. Nouveau partenaire dans cette
redistribution des cartes de l’urbanisme francilien, le département et ses aménageurs, notamment Sadev 94, ont pourtant
développé une offre tertiaire alternative qui séduit un nombre
croissant d’entreprises. à la différence des grands quartiers
d’affaires de l’ouest et du nord parisiens, Sadev 94 constitue
des polarités économiques à taille humaine au cœur même
des villes où petites et grandes entreprises peuvent s’installer
dans des locaux évolutifs adaptés à leurs besoins et à proximité immédiate des différentes aménités urbaines.
Convaincus que le Grand Paris doit contribuer au développement
de l’ensemble de la métropole, des pôles d’excellence mais aussi
des territoires interstitiels, en tenant compte de leurs particularités historiques, géographiques ou économiques, nous concevons des projets sur-mesure alliant aussi bien les attentes des
collectivités que des entreprises en recherche d’implantation.
La métropole doit se construire dans l’écoute et le respect de
toutes les acteurs publics qui la constituent. Elle doit enrichir
les approches territoriales existantes et non les appauvrir en
concentrant l’initiative et l’action à un niveau éloigné du citoyen,
incapable de percevoir les potentiels émergents de nos départements, de nos agglomérations, de nos villes et de nos quartiers.
Jean-Pierre Nourrisson
Directeur général de Sadev 94
3
Livraison
des logements
de la Zac du Coteau
arcueil
Illustration non contractuelle à caractère d’ambiance. La représentation des prestations intérieures et extérieures est indicative. Architecte : ECDM (Emmanuel Combarel et Dominique Marrec Architectes)
fleuve. En référence à l’histoire des
lieux, l’architecture s’inspire des silhouettes d’édifices portuaires et fait
la part belle aux espaces ouverts et
aux volumes, avec des baies offrant
des vues imprenables sur le fleuve.
Sadev 94 est particulièrement fière
de cette réalisation, qui outre ses
qualités architecturales, représente le symbole du savoir-faire de
la société depuis le choix programmatique, jusqu’à la qualité de la
construction en passant par le respect des coûts et des délais.
Le programme de 140 logements de la Zac s’achève.
Nexity, promoteur de cette
opération, remettra les clés
aux premiers résidents
à la fin de l’année.
Divisé en deux immeubles, l’ensemble est composé de 100 appartements en accession et 40 en
locatif social. Dessinées par l’agence
d’architectes ECDM, les habitations bénéficient toutes d’un panorama dégagé sur Paris et le parc du
Coteau voisin, vaste espace vert de
11 hectares intégré à la coulée verte
qui reliera les parcs Montsouris
(Paris), des Hautes-Bruyères (Villejuif) et des Lilas (Vitry-sur-Seine).
OUVERTURE DE LA
MéDIATHèQUE ARAGON
CHOISY-LE-ROI
La médiathèque Aragon
a officiellement ouvert ses
portes le 12 octobre dernier
après 18 mois de travaux.
Situé dans le Quartier du Port entièrement transformé au cours des dernières années dans le cadre d’une
Zac, cet antre de la connaissance et
de la culture de 3 000 m² Shon a été
réalisé par Sadev 94, maître d’ouvrage, en collaboration avec l’agence
d’architecture Brenac & Gonzalez.
Positionnée le long de la Seine, la
médiathèque Aragon permet de favoriser les liens entre la ville et son
Achèvement de la
ZAC PETIT-LEROY
CHEVILLY-LARUE
Après avoir réitéré,
le 30 septembre dernier,
la promesse de vente qu’elle
avait contractualisée avec
Sadev 94, la chaîne hôtelière
B&B a lancé au mois
de novembre les travaux
de construction de l’hôtel
de la Zac Petit-Leroy.
Le bâtiment de 1 940 m² imaginé
par Eric Morvan comprendra 83
chambres. Son ouverture, prévue
en octobre 2014 marquera l’achèvement de la Zac.
En huit années, cette opération
menée par Sadev 94 aura permis la
réalisation du parc d’activités Flammarion, pôle tertiaire de 40 000 m²
qui regroupe cinq immeubles de
bureaux dont trois accueillent
aujourd’hui les sièges sociaux de
plusieurs filiales du groupe Vinci.
La Zac, dont la programmation est
mixte, aura également permis la
réalisation d’une crèche privée d’une
vingtaine de berceaux et la réalisation de 59 logements sociaux en
petits collectifs, actuellement en
construction, qui assurent la transition avec le secteur pavillonnaire
voisin. La clôture de cette opération
devrait intervenir au plus tard le 31
décembre 2014.
actualités
Ouverture
de deux écoles
élémentaires
Champigny-sur-Marne
Dans le cadre du projet
de renouvellement urbain
du Bois-l’Abbé, le groupe
scolaire Anatole-France
fait l’objet d’une
opération de démolition /
reconstruction menée
par Sadev 94, en collaboration avec l’agence
d’architecture Lehoux Phily - Samaha.
L’équipement public regroupe
quatre écoles – deux élémentaires et deux maternelles –
totalisant respectivement 13 et
20 classes. Construites dans les
années 1970, elles étaient devenues obsolètes.
L’opération complexe, aussi bien
d’un point de vue spatial que temporel, se déroule en site occupé et
est organisée en plusieurs phases,
soumises au calendrier scolaire.
Après plusieurs mois de travaux,
les deux établissements élémentaires ont ouvert leurs portes pour
la rentrée de septembre, permettant ainsi la démolition partielle
des anciens bâtiments, à l’exception de l’une des écoles conservée
pour héberger certaines classes
ainsi que la restauration jusqu’à la
fin de l’opération.
Parallèlement, la construction des
écoles maternelles, de la cantine
et du logement de fonction a été
engagée pour une livraison prévisionnelle de l’ensemble attendue en mars 2015, une fois les
espaces extérieurs réalisés.
Quartier du Port à Choisy-le-Roi
4
ou encore des structures dédiées au développement
d’entreprises spécialisées telles que les pépinières ou
hôtels d’activités.
Sadev 94, grâce à son expertise urbaine et à sa forte
connaissance du tissu local – histoire, acteurs, spécificités –, développe dans ses opérations des projets tertiaires
adaptés aux attentes politiques ou financières et aux réalités socio-économiques des territoires concernés.
dossier
immobilier tertiaire
Une réalité
plurielle
Souvent cantonné à la vision réductrice de
bureaux, l’immobilier tertiaire recouvre en
réalité des pratiques diversifiées regroupant
des domaines spécifiques tels que les locaux
d’activités, les plateformes logistiques, les
surfaces mixtes, les commerces ou encore les
complexes hôteliers.
Dans un contexte économique extrêmement concurrentiel, notamment au niveau international, les programmes
tertiaires offrent aujourd’hui une large palette de solutions immobilières afin de satisfaire des entreprises de
toutes tailles – depuis le siège d’une grande multinationale à la TPE, en passant par les start-up ou les laboratoires – aux besoins très différents. Ils se développent de
plus en plus au cœur même de quartiers à haut niveau de
services, garantissant ainsi le confort des utilisateurs et
tout particulièrement des salariés.
En parallèle, avec l’évolution récente et à venir des
pratiques engendrées par la révolution numérique, on
assiste à une modification des besoins immobiliers :
augmentation des surfaces logistiques, des locaux
mixtes et/ou modulables, des espaces de co-working,
Quartier du Port
à Choisy-le-Roi
Cap sur le tertiaire !
Idéalement situées au pied du RER et
à quelques encablures de la Seine, les
anciennes friches industrielles laissent
progressivement place à un agréable quartier
mixte grâce à une opération de renouvellement urbain conduite par Sadev 94.
Après la constitution de l’offre résidentielle et la
construction de la médiathèque centrale, c’est au tour
du programme tertiaire de 73 000 m² de prendre forme.
Conscient du potentiel du projet, Icade Promotion Tertiaire a acquis 33 000 m² de l’ensemble de bureaux. Le
promoteur s’apprête à commencer la construction d’un
premier immeuble de 5 000 m².
Sur le dernier terrain à vocation tertiaire disponible,
Sadev 94 propose un projet modulable d’une constructibilité d’environ 40 000 m². Déclinable en six immeubles
de 3 400 m² à 13 000 m², indépendants ou reliés entre
eux, cette offre est divisible à partir de 200 m², permettant ainsi d’accueillir tout type d’entreprise. Le groupe
PierreVal y développe un programme de bureaux de
3 120 m² actuellement en cours de commercialisation.
Conçu par l’architecte éric Morvan, le projet a vocation
à accueillir des PME-PMI à la recherche de bureaux desservis aussi bien par les transports en commun (RER,
bus, TVM) que par les accès routiers (A 86, RD 5...).
Situé en front de Seine, à coté du Café de la Marine, le
bâtiment devrait sortir de terre à partir du 1er semestre
2015 pour une livraison prévisionnelle mi 2016.
Quelques mètres plus loin, l’avenue Louis-Luc, axe majeur du nouveau quartier, accueille déjà des commerces,
restaurants, une banque... et bientôt une résidence
hôtelière, à horizon 2016.
Bureaux, commerces
et loisirs convergent
dans un projet tertiaire
à la confluence de la Seine et de la Marne,
Ivry Confluences est l’un des plus importants
projets d’aménagement urbain d’Île-de-France.
Il va permettre la valorisation d’un secteur de 145 hectares grâce à un ambitieux programme mixte comprenant près de 600 000 m² de projets économiques
diversifiés : bureaux, activités, commerces, établissements universitaires ou encore des lieux événementiels
ou de loisirs.
Symbole de cette mixité au sein d’une même fonction
urbaine défendue par Sadev 94, l’îlot BHV – ainsi nommé
en raison de son ancienne affectation comme entrepôt
de l’enseigne – accueillera notamment sur ces cinq hectares, l’opération City Seine, soit 103 000 m² de bureaux
répartis en cinq bâtiments d’environ 20 000 m² chacun,
fonctionnant tel un campus urbain. Cette offre modulable permettra aussi bien l’accueil d’un grand siège
social ou de plusieurs entreprises, chaque immeuble
pouvant fonctionner seul ou en relation avec les autres.
Au programme également de l’îlot BHV : des commerces,
espaces et équipements publics mais aussi un pôle universitaire composé notamment de l’école d’ingénieur
Denis-Diderot qui comprendra, entre autres, l’ensemble
des filières digitales, dans le cadre de la dynamique
« Paris Capitale Numérique ».
à une autre échelle, l’ancienne minoterie Delangle, l’un
des symboles de l’histoire industrielle de la commune,
va être reconvertie en un lieu atypique dédié à l’accueil
de petites sociétés des métiers de la ville et de l’image.
Plus qu’un classique ensemble de bureaux, la Minoterie
a été pensée pour devenir un lieu de travail collaboratif
basé sur des espaces partagés – salles de réunion, de
reprographie, de détente, studio d’hébergement etc. –
et des services mutualisés tels que l’accueil, la gestion
du site, la restauration...
Autre projet : la plateforme immobilière et de services
Charles-Foix. Ce bâtiment, à la fois pépinière et hôtel
d’entreprises de 4 255 m2, est destiné à de jeunes
sociétés innovantes travaillant dans le domaine de la
gérontologie et de la biotechnologie du vieillissement.
Ces nouveaux lieux de travail dédiés aux services sous
toutes leurs formes bénéficieront d’un environnement
de qualité dans une ville renouvelée.
chiffres-cléS *
Ivry Confluences
à Ivry-sur-Seine
5
L’Île-de-France
est le premier parc immobilier
d’entreprises en Europe avec,
en 2011 :
52 millions de m² de bureaux,
30 millions de m² de locaux
d’activités et
29 millions de m² d’entrepôts.
8 540
emplois potentiels grâce
à la réalisation de bureaux
et activités créés
dans les opérations
développées par Sadev 94.
1 300 000 m²
de surfaces tertiaires
à commercialiser dans les
opérations Sadev 94.
* Sources : Crocis, Insee,
IAU Île-de-France, Sadev 94.
Ivry Confluences à Ivry-sur-Seine
6
City Zen Parc, le volet tertiaire de la Zac du Coteau, est
un vaste programme de 66 000 m² de bureaux pouvant
accueillir 4 500 collaborateurs dans un environnement
privilégié. Situé en face du parc départemental du Coteau,
le projet développe 8 000 m² d’espaces verts paysagers
et profite d’une remarquable vue sur Paris, le parc et la
vallée de la Bièvre.
City Zen Parc à Arcueil
dossier ( suite )
City Zen Parc
à Arcueil
Des bureaux dans un
cadre apaisant
Dans un secteur en profonde transformation,
liée entre autres à la couverture de l’A6 b
et à l’extension du parc départemental, le
quartier du Coteau constitue un emplacement
stratégique, notamment pour les entreprises
à la recherche d’une nouvelle implantation
aux portes de Paris.
Au carrefour des réseaux routiers départementaux et
nationaux, il bénéficie d’une bonne accessibilité à la fois
routière, autoroutière et en transports en communs.
Cette dernière sera considérablement renforcée dans
les prochaines années grâce à la création d’une nouvelle
station de la ligne 14 du métro parisien - CHU KremlinBicêtre - à quelques centaines de mètres seulement de
l’opération.
L’ ensemble immobilier, conçu par Sadev 94, maître d’ouvrage de ce projet, et l’agence Trévelo & Viger-Kohler, est
composé de deux bâtiments à l’architecture prononcée
et aux façades colorées. à l’intérieur, les nombreux services – restaurant inter-entreprises, salles de réunion... –
et les espaces de convivialité sont regroupés au rez-dechaussée alors que les plateaux de bureaux sont répartis
dans les étages. Divisés en quatre compartiments autonomes, les espaces de travail offrent une grande flexibilité
d’utilisation et une possibilité d’évolution dans le temps.
<
L’Île-de-France
a développé la plus
grande capacité d’accueil
hôtelier au monde avec
151 000 chambres
en 2011 réparties dans
2 325 hôtels dans la
région. Ils peuvent ainsi
accueillir les 33 millions
de visiteurs par an dont
10 millions de touristes
d’affaires.
Perspective non contractuelle
INTERVIEW
7
moïse mitteRrand
Président du directoire - Les Nouveaux
Constructeurs
Vous allez réaliser un pôle tertiaire à Villejuif, pouvez-vous nous en dire un peu plus ?
Nous allons réaliser un campus de 55 000 m² sur
une parcelle de 1,5 hectare située au pied de la
station Louis-Aragon aujourd’hui accessible par
les lignes 7 du métro et du tramway. La desserte,
déjà bonne, sera améliorée d’ici quelques années
puisque la station va devenir une gare du Grand
Paris Express, dès 2020. Le campus sera accessible à terme par trois transports en commun ferrés de qualité et par trois autoroutes majeures
– A4, A6 et A86 – à trois kilomètres de Paris !
La livraison étant prévue pour 2018, nous
n’avons pas commencé la commercialisation...
mais nous avons une idée de l’utilisateur cible :
une grande entreprise qui souhaiterait s’installer dans un campus à haut niveau de services à
la fois bien équipé et bien desservi avec un loyer
compétitif.
Nous allons développer au sein même du campus une offre de restauration, des cafétérias,
une conciergerie d’entreprise, un auditorium, une
crèche... Nous souhaitons vraiment concevoir un
bâtiment qui favorise la collaboration entre les
employés et leur bien-être. Nous allons aussi travailler sur les extérieurs avec des espaces verts
accueillants pour que les gens puissent s’approprier leur lieu de travail et le quartier ! Nous serons
à quelques mètres du centre-ville qui est très
agréable, à la fois villageois et dense.
Villejuif n’est pas, A priori, un territoire
clairement identifié « tertiaire », pourquoi
avoir choisi d’y localiser votre projet ?
Villejuif est déjà une ville tertiaire, elle accueille
le siège social de LCL depuis quelques années ; à
deux stations de métro notre projet ! Le choix de LCL
de s’y implanter a pesé très lourd dans la balance
puisque c’est un utilisateur historique du quartier
de l’opéra, du centre de Paris – et donc exigeant en
termes de qualité du cadre de vie – qui a décidé de
transférer plusieurs milliers de salariés à Villejuif ;
c’est une décision raisonnable. Nous avons été en
contact avec les responsables du projet chez Icade,
le promoteur du siège LCL, ils nous ont dit que les
collaborateurs étaient satisfaits de cette implantation, ce qui nous a beaucoup rassurés !
Zac Aragon à Villejuif
L’immobilier tertiaire est un secteur très
concurrentiel, quels sont d’après vous les
avantages compétitifs de votre projet ?
Le parc d’affaires francilien est de plus de 50 millions de m² avec une vacance de l’ordre de 7 %. Il
y a donc des surfaces disponibles mais ce taux
est tout à fait sain. Nous pensons que les atouts
du site – proximité de Paris, excellente desserte,
situation en centre-ville – sont suffisants pour se
différencier de cette offre vacante qui est souvent
de seconde main, peu adaptée aux normes de
confort actuelles... Par ailleurs, nous allons offrir
des niveaux de loyers plus compétitifs que Paris
Intramuros, La Défense ou encore Saint-Denis.
L’approche urbaine est très différente de ces quartiers d’affaires avec une volonté de tertiaire diffus,
qui s’insère au cœur des villes. Un des éléments
de notre cahier des charges architectural est d’ailleurs de créer un campus ouvert sur le reste du
quartier et pas fermé sur lui-même, grouillant la
journée et fantomatique le soir.
Quelles sont vos relations avec la municipalité et l’aménageur ?
Elles sont particulièrement étroites car nous allons
développer un petit morceau de ville. Il y a un enjeu
très fort car il s’agit du quartier autour de l’une des
gares de la première boucle du Grand Paris Express.
C’est une vitrine importante pour la commune...
nous avons donc une responsabilité très forte !
Nous travaillons en collaboration avec l’aménageur
et la collectivité. Par exemple, nous avons choisi
ensemble l’équipe de maîtrise d’œuvre. Nous allons
également organiser des présentations communes
pour la commercialisation... pour nous c’est très
important, l’image et l’engagement de la ville jouent
beaucoup puisque l’utilisateur a envie de se sentir
bienvenu, de savoir qu’il va dans une commune qui
va tenir compte de ses préoccupations.
à Villejuif, la maire, Claudine Cordillot, est très attentive aux besoins formulés par les entreprises et
s’implique personnellement pour faciliter leur
implantation. Cela a joué dans notre volonté de
nouer ce partenariat avec la ville et Sadev 94.
8
19 décembre 2013
Merci !
> Après de nombreuses années passées au service
de Sadev 94, François Bourvic et Mathias Doquet-Chassaing ont choisi d’évoluer vers de nouveaux horizons.
Nous les remercions pour leur dévouement et professionnalisme tout au long de ces années et leur souhaitons une bonne route !
Nouveaux
directeurs opérationnels
Tiphaine Bellière
> Impliquée au sein de Sadev 94 depuis plusieurs
années, Tiphaine Bellière succède à Mathias DoquetChassaing au poste de directeur opérationnel. Titulaire
d’une maîtrise et d’un master en aménagement et urbanisme de Paris IV - Sorbonne, elle est notamment en
charge les opérations situées dans les villes de Bonneuil-sur-Marne, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, L’Haÿ-lesRoses, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.
À VOS AGENDAS !
vie de la société
La société Spiridom, première
entreprise à ouvrir ses locaux
dans le bocage d’activités de la Zac
départementale Val-Pompadour
à Valenton, aménagée par Sadev≈ 94,
inaugurera son nouveau siège
à 11 h en présence de Christian Favier,
président du conseil général
du Val-de-Marne.
Du 11 au 14 mars 2013
Sadev 94 participera au Mipim,
événement incontournable de
l’immobilier international, qui se
déroulera au palais des congrès
de Cannes. N’hésitez pas à nous
rencontrer sur notre stand dans
l’espace Paris Région ou lors du
cocktail que nous organisons le
12 mars à 18 h à l’hôtel Marriott.
brèves
Djamel Aït-Aïssa
Zac Ivry Confluences
> Djamel Aït-Aïssa intègre Sadev 94 en tant que directeur opérationnel en charge des opérations développées dans les villes d’Arcueil, Fresnes et Ivry-sur-Seine.
Diplômé d’un DESS en urbanisme et gestion des villes
de l’IUP et d’un mastère spécialisé en génie urbain de
l’école nationale des ponts et chaussées, Djamel était
jusqu’à maintenant responsable de l’aménagement à
l’Epa-Orsa.
La maîtrise d’œuvre
urbaine dévoilée
La maîtrise d’œuvre urbaine en charge de la
phase opérationnelle de la Zac vient d’être
désignée par Sadev 94, aménageur, et la
ville d’Ivry-sur-Seine. L’équipe, coordonnée
par Bruno Fortier, sera composée de Paul
Chemetov, François Leclercq, Nicolas Michelin et Bernard Reichen. Elle devra mener à
bien la réalisation de cette ambitieuse opération qui va permettre la construction de plus
d’un million de m² dans les 15 prochaines
années.
Zac Rouget-de-Lisle
Une nouvelle
signature
Zac Rouget-de-Lisle
à Vitry-sur-Seine
Le 8 octobre dernier, Sadev 94 et Sogeprom
ont signé une promesse de vente portant
sur la construction d’un immeuble de 65
logements. Conçu par l’agence ArchiCréa, le
programme devrait être livré en septembre
2016 après 18 mois de travaux. Au total, la
programmation de la Zac Rouget-de-Lisle
à Vitry-sur-Seine prévoit la création d’environ 850 logements, 65 000 m² d’activités
économiques, 5 000 m² de commerces et
1 000 m² d’équipements publics.