Communiqué de presse – 15 janvier 2008

Communiqué de presse – 15 janvier 2008
KLÉPIERRE A RÉALISÉ EN 2007 UN PROGRAMME
D’INVESTISSEMENT CIBLÉ SUR DES ACTIFS DE QUALITÉ
La crise financière de l’été 2007 et l’assombrissement des perspectives économiques aux EtatsUnis et en Europe n’ont eu qu’une incidence faible sur le marché de l’investissement pour lequel
la concurrence est restée très forte tout au long de l’année 2007.
Néanmoins, le phénomène de compression des taux de capitalisation qui avait servi de ressort
au marché de l’investissement au cours de ces deux dernières années s’est fortement ralenti au
cours du second semestre.
Dans ce contexte, Klépierre a poursuivi sa politique de croissance de manière sélective, en
privilégiant les investissements les plus créateurs de valeur immobilière, essentiellement au
travers de la valorisation de son patrimoine existant mais aussi de la poursuite ou de l’initiation
en amont de nouveaux projets de taille importante dans de grandes métropoles européennes.
En 2007, Klépierre a investi près de 1,1 milliard d’euros dont 1 milliard d’euros dans les centres
commerciaux, 64,3 millions d’euros dans les murs de commerces et 14,6 millions d’euros dans
les bureaux. Les engagements signés au cours de l’exercice s’élèvent à 1,7 milliard d’euros dont
988 millions d’euros donneront lieu à des décaissements ultérieurs.
Plus de 590 millions d’euros investis dans des centres commerciaux offrant
immédiatement un rendement attractif
Les investissements en centres commerciaux en exploitation ont atteint 591,4 millions d’euros
pour la partie décaissée en 2007 et ont concerné principalement 6 pays. Ces acquisitions
génèreront 85,6 millions d’euros de loyers nets supplémentaires en année pleine. Compte tenu
des dates d’acquisition, leur contribution aux loyers nets de l’exercice 2007 est de 20,8 millions
d’euros. Ces acquisitions ont été conclues à un taux de rendement moyen légèrement supérieur
à 7%. Ce niveau laisse une marge confortable d’appréciation qui devrait être extériorisée par
les experts dans les mois à venir.
La France représente 50% de ce total avec 296,4 millions d’euros. Klépierre a acquis pour 116
millions d’euros des participations dans 13 centres ou équipements commerciaux conformément
au protocole signé le 21 décembre 2006 avec Monsieur Henry Hermand. Elle s’est également
portée acquéreur en juillet des deux hypermarchés Leclerc attenant aux galeries existantes de
Blagnac et Saint-Orens (Toulouse) dont elle est propriétaire. Le centre Victor Hugo situé à
Valence (48,4 M€), que Ségécé gérait depuis son ouverture en 1994, a intégré le patrimoine en
toute fin d’année. Coté développement en propre, la galerie du Champs de Mars à Angoulême
(62,3 M€) a ouvert ses portes début septembre. L’année 2007 a également vu l’inauguration
des extensions des centres de Rambouillet (7.520 m²) et Orléans-Saran (6.537 m²).
Par ailleurs, Klépierre a cédé fin novembre sa participation de 50% dans le centre Cordeliers à
Poitiers pour un montant de 34,2 millions d’euros, un montant plus de 35% supérieur à celui de
l’expertise au 30 juin 2007.
En Pologne, Klépierre a acquis auprès de Plaza Centers Europe les 3 centres de Rybnik,
Sosnowiec et Lublin, inaugurés en cours d’année, pour un montant de 168 millions d’euros. Ce
qui met fin, pour la Pologne, aux accords existants avec ce développeur.
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Communiqué de presse
Au Portugal, Klépierre a porté de 50% à 100% sa participation dans le centre commercial de
Parque Nascente à Gondomar en acquérant pour 64,8 millions d’euros en septembre les 50%
de Predica. Cette transaction vient s’ajouter au plan d’investissement jusqu’à fin 2011 de 4,4
milliards d’euros annoncés au 30 juin 2007 dont 3,1 milliards d’euros étaient à cette date
maîtrisés.
En Grèce, le centre de Larissa a été acquis en juin pour 21 millions d’euros.
Près de 360 millions d’euros investis dans des projets au profil de risque maîtrisé
Les investissements concernant les projets en cours tant de nouveaux centres que d’extensions
s’élèvent à 359,4 millions d’euros en 2007 (contre 108,6 M€ en 2006). Ces chiffres confirment
la volonté stratégique de Klépierre d’appréhender de nouveaux actifs commerciaux très en
amont pour en contrôler la conception et la commercialisation, deux facteurs clés de leur
valorisation à terme.
En France, Klépierre a investi 239,4 millions d’euros répartis principalement sur 14 opérations
d’extension (158 M€), ce qui révèle l’important gisement de croissance dont dispose le
portefeuille existant, et 6 sites en projet (56 M€). Ces 20 opérations ont une valeur à
terminaison estimée supérieure à 1,1 milliard d’euros.
Sur les 120 millions d’euros investis à l’étranger, 111 millions correspondent au premier
décaissement réalisé sur le projet Corvin de Budapest (34.600 m² SCU pour 229 M€
d’investissement). Le projet espagnol de Madrid-Vallecas (45.600 m² SCU pour 226 M€) a
occasionné en 2007 un faible décaissement (6,2 millions d’euros), la majeure partie du prix
d’acquisition sera réglé lors de son ouverture au 4ème trimestre 2008.
Klépierre a également acquis, sous diverses conditions suspensives, le centre Place de l’Etoile à
Luxembourg (21.500 m² SCU) pour un montant de 209,9 millions d’euros (1M€ décaissé à ce
jour). Le montant des loyers nets attendus est de l’ordre de 13 millions d’euros pour une
ouverture prévisionnelle en 2011.
Ces projets d’envergure implantés dans trois capitales européennes compteront à leur
achèvement parmi les dix premiers actifs du portefeuille de Klépierre.
Klépierre s’est également engagée à acquérir, dans le cadre de son partenariat avec Finiper,
50% des centres Il Leone à Lonato (15.987 m² SCU, 44,8 M€ d’investissement pour sa quotepart) et Le Corti Venete à Vérone (30.181 m² SCU, 84,7 M€). Les acquisitions définitives auront
lieu au 1er trimestre 2008. Un 3ème centre en cours de construction sera également acquis à son
ouverture prévue pour le 1er trimestre 2009 : 29.952 m² SCU, situé à Vittuone, en périphérie
ouest de Milan, pour un investissement de 44,2 M€ (50%).
Enfin, un accord sous conditions suspensives a également été signé en vue de l’acquisition du
centre Aqua Portimao au Portugal pour 52,7 millions d’euros en partenariat avec Generali
(0,5M€ décaissé). L’ouverture est prévue en 2010.
L’ensemble de ces transactions est compris dans la partie maîtrisée (3,1 Md€) du plan
d’investissement présenté par Klépierre au 30 juin 2007. Compte tenu d’hypothèses prudentes
de loyers retenues sur ces projets de taille significative bénéficiant d’emplacements de premier
ordre, le taux de rendement initial attendu s’établit en moyenne à ce jour à 6,2%. Ce niveau de
départ laisse la place à des améliorations probables qui pourront être extériorisées au fur et à
mesure de l’avancement des projets et de leur commercialisation, comme c’est déjà le cas pour
le centre de Madrid-Vallecas.
Une prise de contrôle à 100% de Ségécé qui renforce la cohésion du groupe
Klépierre a porté à 100% sa participation dans Ségécé en acquérant auprès d’AXA Reim et BNP
Paribas leurs participations minoritaires pour respectivement 20 millions d’euros (10%) et 30
millions d’euros (15%).
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Communiqué de presse
COMMERCES : KLÉMURS POURSUIT SA STRATÉGIE CIBLÉE DE DÉVELOPPEMENT
Klémurs a acquis en mars 2007, pour 37,2 millions d’euros, un portefeuille de 14 actifs intégrés
à des zones commerciales de premier ordre aux abords de grandes agglomérations françaises.
Par cette acquisition, Klémurs a entamé la diversification de son portefeuille avec notamment
des murs de magasin à l’enseigne Mondial Moquette (58% de l’investissement en valeur).
Le partenariat avec Buffalo Grill a connu sa première étape de développement avec l’acquisition
pour 16,8 millions d’euros de 8 restaurants nouveaux, portant à 136 le nombre de restaurants
Buffalo Grill détenus en pleine propriété (51) ou via des contrats de crédit-bail (85).
Enfin, Klémurs a acquis fin décembre 2007 deux boutiques à l’enseigne Sephora, situées dans
les principales rues commerçantes de Metz et Avignon, pour un investissement de 10,3 millions
d’euros.
Ces 64,3 millions d’euros investis au titre de 2007 génèreront 3,9 millions d’euros de loyers
nets supplémentaires en année pleine.
En fin d’année, Klémurs a également signé un nouvel accord de partenariat avec l’enseigne Défi
Mode et le groupe Vivarte, aux termes duquel Klémurs deviendra propriétaire des murs de 112
magasins (99.000 m²) parallèlement au rachat par le groupe Vivarte de l’exploitation de
l’enseigne textile. L’investissement dont la réalisation définitive se déroulera en deux phases 87 actifs existants seront acquis au cours du 1er trimestre 2008 et 25 actifs en cours de
construction au plus tard le 30 juin 2009 - atteindra 153 millions d’euros pour des loyers nets
attendus de 9,1 millions d’euros en année pleine. Cette transaction s’inscrit dans la stratégie de
partenariat immobilier avec les grandes enseignes développée par le Groupe.
BUREAUX : QUATRE CESSIONS ET POURSUITE DU PROJET SEREINIS
Klépierre a cédé deux immeubles de bureaux situés à Levallois-Perret et rue de Turin à Paris
8ème ainsi que deux actifs mineurs (à Champlan-91 et un entrepôt à Strasbourg) pour un
montant total de 74,7 millions d’euros. Ces 4 actifs ont contribué à hauteur de 0,4 million
d’euros aux loyers 2007. Ces transactions se sont effectuées à un niveau supérieur de plus de
11% aux dernières expertises.
Enfin, la construction de l’immeuble Sereinis à Issy-les-moulineaux, s’est poursuivie,
engendrant un décaissement de 14,6 millions d’euros sur l’exercice 2007. La livraison de
l’immeuble est maintenue pour fin 2008 et sa mise en commercialisation devrait intervenir
prochainement.
Prochaines publications :
Chiffre d'affaires annuel 2007
Résultats annuels 2007
29 janvier 2008
12 février 2008 (communiqué de presse la veille au soir)
Pour toute information, contacter :
KLEPIERRE
KLEPIERRE
Jean-Michel GAULT
Directeur Financier
Membre du Directoire
Tél. : 01 40 67 35 05
[email protected]
Soline ROULON
Responsable communication
financière
Tél. : 01 40 67 57 39
[email protected]
KEIMA COMMUNICATION
Emmanuel DOVERGNE - 01 56 43 44 63
[email protected]
Presse :
Alix HERIARD DUBREUIL- 01 56 43 44 62
[email protected]
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Communiqué de presse
ANNEXES AU COMMUNIQUÉ DU
15 JANVIER 2008
INVESTISSEMENTS RÉALISÉS DEPUIS LE 1ER JANVIER 2007
Part totale
Décaissements
à venir
2006
2007
Investissements
décaissés
Investissements
décaissés
Sur
engagements
totaux
Dont au titre
des
engagements
de
2007
En M€
En M€
En M€
En M€
Centres commerciaux
378,0
950,8
1043,4
• France
218,9
118,1
100,8
535,8
296,4
239,4
279,4
246,4
30,9
29,6
1,3
7,6
1,4
6,2
129,7
0,0
19,4
12,9
6,5
23,4
23,4
0,0
177,8
173,9
24,9
24,9
0,0
0,0
0,0
0,0
- en exploitation
- projets
• Espagne
- en exploitation
- projets
• Italie
- en exploitation
- projets
• Belgique
- en exploitation
• République tchèque
en exploitation
• Hongrie
- en exploitation
- projets
• Pologne
- en exploitation
• Grèce
- en exploitation
• Portugal
- en exploitation
- projets
• Luxembourg
- Projets
Commerces
Bureaux
Sociétés de services
Total
dont projets CCx
38,6
38,6
0,0
0,0
66,4
800,4
0,0
29,8
29,8
0
126,5
14,2
112,3
119,0
119,0
15,5
15,5
168,0
168,0
10,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
21,0
21,0
67,5
67,0
0,5
0,0
0,0
52,2
52,2
208,9
208,9
0,0
0,0
1,0
1,0
299,8
64,3
187,9
187,9
67,0
14,6
29,9
0,0
9,4
50,0
0,0
0,0
754,2
108,6
1079,7
1261,3
988,3
359,4
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Communiqué de presse
PRINCIPALES ACQUISITIONS EN EXPLOITATION AU 31.12.2007
PAYS
Localisation
Surfaces
acquises
(m² SCUL)
Date
Participation
Klépierre
Descriptif du centre
CENTRES COMMERCIAUX
France
Patrimoine
Progest
07/01/2007
36 000
100%
13 sites en exploitation:
emplacements de premier ordre
bénéficiant de zones de chalandise
déjà bien établies, à proximité ou
au centre de grandes villes
françaises
Toulouse
Blagnac
19/07/2007
15 400
100%
Hypermarché Leclerc attenant à la
galerie marchande acquise en 2004
Toulouse
Saint Orens
19/07/2007
14 600
100%
Hypermarché Leclerc attenant à la
galerie marchande acquise en 2004
Champ de Mars
Angoulême
Grèce
Pologne
04/09/2007
(inauguration)
15 500
100%
Victor Hugo
Valence
27/12/2007
10 346
100%
Larissa
11/06/2007
13 129
100%
Rybnik Plaza
7/05/2007
18 075
100%
Sosnowiec
Plaza
7/05/2007
13 150
100%
27/07/2007
26.100
100%
Lublin Plaza
3 moyennes unités, 36 boutiques,
restaurants et services, 500
places de parking.
Principales enseignes : Monoprix,
H&M, Zara, Chapître
3 moyennes unités, 39 boutiques,
400 places de parking
Créé en 1994
Hypermarché (8 450 m²), 21
boutiques, Espace loisirs (5 lots
9 034 m²), 1 200 places parking
3 niveaux, supermarché Stokrotka
(1.891 m²), 81 boutiques dont
Cinema City (2.200 m²), H&M
(1.820 m²), Fantasy Park
(1.512m²), 5 restaurants
2 niveaux, supermarché Stokrotka
(1.715 m².), 75 boutiques dont
C&A (1.536 m² sur 2 étages),
Cinema City (1.380 m²),
Fantasy Park (1.249 m²),
8 restaurants
3 niveaux, supermarché Stokrotka,
2 moyennes unités (H&M et
Reserved), 98 boutiques,
restaurants
COMMERCES : KLEMURS
France
Patrimoine
Cap Nord
(France
entière)
30/03/2007
28 916
84,1%
14 actifs commerciaux : intégrés à
des zones commerciales, situées
aux abords de grandes
agglomérations françaises
Principales enseignes : Mondial
Moquette (aménagement et
décoration des sols), L’Univers du
sommeil (literie), Gemo (prêt-àporter)…
Saint Lô –
Buffalo Grill
17/10/2007
639
84,1%
Murs du restaurant de l’enseigne
Buffalo Grill
(France
entière)
21/12/2007
4 402
84,1%
Sephora (Metz
et Avignon)
27/12/2007
1 224
84,1%
Murs de 7 restaurants de l’enseigne
situés à : Bar le Duc, Gien,
Montauban, Morlaix, St Pierre les
Elbeuf, Lille Roncq et Dreux
Murs de deux boutiques de
l’enseigne situées :
- 2 rue Serpenoise à Metz
- 25 rue République à Avignon
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Communiqué de presse
PORTEFEUILLE CENTRES COMMERCIAUX AU 31.12.2007 (1)
Pays
Nombre de Centres détenus
M² total
105
971 700
Espagne
70
267 700
Italie
32
283 200
Grèce
5
38 000
Belgique
1
56 400
Slovaquie
1
12 300
Portugal
5
94 400
République tchèque
2
65 000
Hongrie
12
179 700
Pologne
7
158 800
France
TOTAL
240
(1) Hors projets en cours de construction, équipements divers et commerces
2 127 100
DÉSINVESTISSEMENTS RÉALISÉS AU 31.12.2007
Surface en m²
Centres commerciaux
Centre Cordeliers – Poitiers
8 852
1 actif cédé pour un total de 34,2 millions d’euros
Bureaux
Levallois-Perret (92) – Front de Paris – Îlot 5
9 990
Paris 8ème – 5, Rue de Turin
2 596
Champlan (91) – 16bis, Rue de Paris
Strasbourg (67) – rue de Rheinfeld (entrepôt)
880
15 600
4 actifs cédés pour un total de 74,7 millions d’euros
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