Saint-Mandé (94)

Nue-propriété Immobilier neuf
« Signature »
à Saint-Mandé (94)
57 – 59 rue du Commandant Mouchotte, 94160 Saint-Mandé
Objectif d’investissement : haute qualité patrimoniale
Le choix de PERL : Saint - Mandé
Analyse immobilière
 Saint Mandé est une commune chic du sud-est
parisien. Limitrophe de Paris et de Vincennes, elle
présente tous les avantages du cadre de vie très
prisé de la 1ère couronne parisienne.
 La ville profite de la proximité immédiate du bois
de Vincennes, le plus grand parc boisé d’île de
France abritant notamment le Parc Floral, le
célèbre zoo, entièrement rénové en 2014 et
l’hippodrome de Vincennes.
 Un environnement très résidentiel et convivial :
demeures bourgeoises et maisons individuelles
en pierres meulières, allées arborées et
immeubles cossus.
 Le centre-ville commerçant et animé contribue à
SIGNATURE
la notoriété et l’image haut de gamme de la ville
et favorise l’installation des cadres et familles
parisiennes.
Plan provisoire
Points-clés économiques *
 La bonne desserte de Saint-Mandé et sa
proximité avec Paris, facilitent l’accès à toutes
les zones d’activités importantes de la capitale :
la ligne 1 dessert le centre parisien (Chatelet et
Etoile) et permet de rejoindre La Défense (en 30
min depuis Saint-Mandé). Vers l’Est, Marne-laVallée via le RER A est à 40 min depuis Nation.
 Saint-Mandé développe un projet de pôle
d’excellence dans le domaine des géosciences.
Ce pôle regroupera les activités de collecte, de
traitement et de diffusion de données
géographiques, et météorologiques autour
d’établissements scientifiques publics comme
l’IGN ou Météo France.
 En complément, il est prévu l’aménagement et
la restructuration de 3,2 hectares avec la
création de 28 000 m² de bureaux pour des
entreprises
en
synergie
avec
le
pôle
technologique.
* Sources : Insee, données 2012, site de la ville, Actep
Accès
 En voiture : accès rapide au boulevard
périphérique par la Porte Dorée
 En métro/tramway : ligne 8 et T3a station « Porte
Dorée » à 10 min
 En bus : lignes 86 et 325 à 5 min à pied
 En Vélib’/Autolib’ : station Vélib’ à 5 min et
Autolib’ à 7 min
Nue-propriété Immobilier neuf
« Signature »
à Saint-Mandé (94)
57 – 59 rue du Commandant Mouchotte, 94160 Saint-Mandé
Le choix de PERL : « Signature »
Environnement immédiat
 A 6 min à pied du bois de Vincennes et à 15 min
à pied du centre-ville.
 Un environnement calme, résidentiel et
pavillonnaire, composé de maisons de villes et
maisons en meulière.
 Commerces de proximité, infrastructures scolaires
et sportives sont accessibles en quelques minutes
à pied : à 300 m de l’avenue du Général de
Gaulle, principale artère commerçante.
Le projet immobilier
Co-Promotion :
 Un ensemble immobilier de haut standing
comprenant 2 bâtiments en cœur d’îlot : 57
logements + 71 logements en résidence sénior
et une crèche en RDC.
 Un jardin intérieur bordé de haies mixtes, de
massifs et parsemés d’arbres à haute tige.
 Stationnements de parking en sous-sol.
 Règlementation thermique 2012.
Sélection PERL
 15 appartements du studio au 4 pièces répartis
dans 2 bâtiments.
 Certains des appartements bénéficient de
terrasses ou balcons.
 Opération en diffus.
 Rémunération du syndic à la charge du bailleur.
Emerige et Eiffage Immobilier
EMERIGE : créée en 1989, et initialement
dénommée Transimmeubles, la société devient en
2008, Emerige, après avoir ouvert son capital en
2006 à de prestigieux actionnaires tels que Edmond
de Rothschild et Naxicap, filiale de Natixis.
En 2010, Emerige se rapproche de la société A0G.
Depuis sa constitution, le partenariat a procédé à
plusieurs acquisitions totalisant 59000 m² réparties
entre Paris 7ème, 13ème, 16ème et Boulogne
Billancourt.
Chiffres Clés 2013 : CA : plus de 92 millions d’€
EIFFAGE IMMOBILIER : Eiffage Immobilier appartient
au groupe Eiffage Construction, entreprise
générale de bâtiment, branche du groupe Eiffage,
3e major du BTP en France. Son activité s’inscrit
dans un contexte où construire devient de plus en
plus complexe.
L’usufruitier-bailleur : Logis Transport
 Créée en 1959, Logis-Transports gère un patrimoine locatif social comptant aujourd’hui presque 7000
logements en Ile- de-France. Il assure depuis plusieurs années une production annuelle supérieure à 300
logements ce qui l’a fait doubler de taille en 10 ans.
 Forte de sa culture de proximité, Logis-Transports a su développer un partenariat privilégié avec les
collectivités locales et les acteurs de l’habitat lui permettant ainsi de proposer une offre immobilière
diversifiée (locatif social et intermédiaire, accession sociale à la propriété par le biais de sa filiale
l’Habitation-Transports, résidences étudiante ou jeunes actifs…).
 Chiffres Clés 2013 : 7 158 logements gérés, 113 immeubles répartis dans 48 communes en Ile-de-France,
construction de plus de 200 logements par an.
Nue-propriété Immobilier neuf
« Signature »
à Saint-Mandé (94)
57 – 59 rue du Commandant Mouchotte, 94160 Saint-Mandé
Eléments financiers
Valeur de la nue-propriété
Durée du démembrement
15 ans
Valeur locative (m2/mois)
25,3 €
Valeur économique de la nue-propriété
67 %
Rendement brut
3,13 %
Valeur économique de l’usufruit
33 %
Soit 25,3 € x 12 mois / 9 703 € (prix moyen
pleine propriété parking compris)
Soit la somme des loyers perçus nets et
actualisés sur la durée de l’usufruit
Taux d’occupation : 100 % - Charges, travaux et taxes : 23 %
Indexation des loyers et charges : 1,50 % - Actualisation : 2,5 %
Prix moyens TTC m² hors parking
Pleine-propriété
Nue-propriété
Prix moyen pondéré TTC / m², hors parking
9 053 €
6 066 €
Prix moyen habitable TTC / m², hors parking
9 200 €
6 165 €
Prix des parkings
Pleine-propriété
Nue-propriété
Parking en sous-sol simple
27 000 €
18 090 €
Parking en sous-sol commandé
33 000 €
22 110 €
Budget moyen parking inclus / typologie
Nue-propriété TTC parking inclus
De 256 000 €
Studio de 37 m²
2 pièces de 40 m² à 51 m²
De 263 000 € à 325 000 €
3 pièces 59 m² à 71 m²
De 381 000 € à 466 000 €
4 pièces de 96 m² à 98 m²
De 610 000 € à 624 000 €
Calendrier prévisionnel
 Début des travaux : 4ème trimestre 2015
 Acte authentique :
1er
trimestre 2016
 Livraison de l’immeuble : 1er trimestre 2018
IMPORTANT
 PC obtenu et purgé
 Agréments en cours
Notaire
 Notaire : SCP Thibierge et associés
 Ordre du dépôt de garantie : SCP
Thibierge et associés
 Montant du dépôt de garantie : 2,5 % du
montant TTC de l’acquisition en nuepropriété
Nue-propriété Immobilier neuf
« Signature »
à Saint-Mandé (94)
57 – 59 rue du Commandant Mouchotte, 94160 Saint-Mandé
Carte de marché
« Signature »
Emerige / Eiffage/ PERL
9 200€/m² hors parking
Programme neuf
Livraison : 1T2018
« Jardins de Chloé »
Provini
9 600€/m² hors parking
Programme neuf
Livraison : 4T2016
« 57 Commandant
Mouchotte »
Emerige / Eiffage
10 300€/m² hors parking
Programme neuf
Livraison : 1T2018
Source : selogerneuf.com, explorimmoneuf.com
« Passage des Orangers»
Cogedim
10 800€/m² hors parking
Programme neuf
Livraison : 4T2016
Nue-propriété Immobilier neuf
« Signature »
à Saint-Mandé (94)
57 – 59 rue du Commandant Mouchotte, 94160 Saint-Mandé
Sécuriser une épargne immobilière
 La valorisation de l’investissement en nue-propriété bénéficie d’un double effet de levier, hors de toute
réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la
pleine propriété et une valorisation économique liée à l’inflation sur toute la durée de l’investissement.
Prix d’achat
en nue-propriété
en fonds propres
Valeur de la pleine propriété
lors de l’achat
Valeur estimée
des biens à terme*
Gain
(Revente du bien au terme de
l’usufruit)
355 000 €
529 900 €
682 500 €
327 500 €
Rentabilité de 4,45 %/ an *
* Hypothèse de valorisation immobilière de 1,5 % / an
Optimiser sa fiscalité

Neutralité fiscale de l’investissement et optimisation IR/RF ou ISF selon les modalités de financement.
Sélection d’un appartement d’une valeur de 529 900 € (acquis à 355 000 € en nue-propriété)
Réduction de l’ISF du montant de la nuepropriété si l’achat est réalisé en fonds propres.
Art. 885 G quater du CGI modifié
par l’art 13 de la LF 2013*
Défiscalisation des revenus fonciers existants
pour un investissement réalisé à crédit
Art. 31,I,1°,d CGI
(depuis décembre 2008/LDFR 2008)
Financement en fonds propres
Financement en emprunt in fine (taux de 2,5 %)
et nantissement assurance vie 238 k€ capitalisée à 2,5 %
pour un investisseur
avec 9 000 € de revenus fonciers positifs
TMI
Effort d’épargne
(éco. d’impôt
incluse)
Economies IR
sur les 15 ans
+ travaux
(prélèvements
sociaux compris
Gain
(revente
à terme)
369 745 €
14 %
442 €
38 640 €
338 823 €
60 350 €
387 850 €
30 %
347 €
59 061 €
359 244 €
75 438 €
402 938 €
41 %
282 €
73 100 €
373 283 €
Taux
ISF
Réduction
ISF
annuelle
Réduction
ISF
sur les 15 ans
+ travaux
Gain
(revente
à terme)
0,70 %
2 485 €
42 245 €
1,00 %
3 550 €
1,25 %
4 438 €
PERL  37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS  Tél. 01 45 00 55 27  www.perlpatrimoine.com
 Architecte : Jean Loup Boucaud, 3AM Architectes  Perspectives : agence Illusio
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement  03/12/2015