Séminaire d`Economie Nationale LA CRISE IMMOBILIERE

Transcription

Sémi naire d’ Eco nomie Nationale
LA CRISE IMM OBILIE RE
Mars 2004
Michèle DEGAUDENZI
Alain ROCHEDIEU
Rita RODRIGUES
La Crise Immobilière
Prof. Lambelet
Ecole des HEC, Lausanne
REMERCIEMENT S
Nous tenons à remercier chaleureusement toutes les personnes sans qui cette étude
n’aurait pas été possible, à savoir :
Mme AMSTEIN Claudine, Présidente du secrétariat de la CVI1,
M. FELLER Olivier, Secrétaire général de la SVR2,
M. CHAPEL, membre de la régie EDOUARD BRUN & CIE SA,
M. HAURI Ernst, Directeur du Dpt. « Politique et Analyses » à OFL3,
M. NIELS Christian, Administrateur de la régie RILSA SA,
M. THALMANN Philippe, Professeur d’économie à l’EPFL, et enfin
M. LAMBELET Jean-Christian, notre professeur.
1
2
3
Chambre Vaudoise Immobilière
Société Vaudoise des Régisseurs et Courtiers en Immeubles et en Fonds de Commerce
Office Fédéral du Logement
Prof. Lambelet
T ABLE DES M ATIÈRES
1
2
3
4
5
6
7
8
Introduction.....................................................................................................................2
Cadre de Référence ......................................................................................................3
2.1
Les différents acteurs..............................................................................................3
2.2
Cadre légal ...............................................................................................................4
2.2.1
Le Droit du bail actuel.....................................................................................4
2.2.2
Le « Nouveau Droit du bail » soumis aux votations le 8.02.04 ...............5
L’immobilier : un marché spécial ? ..........................................................................7
3.1
Qu’entend-on par pénurie ? ...................................................................................7
3.1.1
Le taux de logements vacants.......................................................................7
3.1.1.1
Genève en tête du palmarès .................................................................7
3.1.2
La pénurie : un phénomène connu en Suisse ............................................7
3.1.2.1
Historique des crises précédentes........................................................8
3.1.2.2
Ce que l’historique nous révèle ...........................................................10
3.2
Autres spécificités de ce marché ........................................................................10
Pourquoi cette pénurie actuelle de logements ? ................................................12
4.1
Du côté de la demande ........................................................................................12
4.2
Du côté de l’offre....................................................................................................13
4.2.1
Facteurs passés influençant la situation actuelle .....................................13
4.2.1.1
Crise de confiance & diversité des alternatives d’investissement .13
4.2.1.2
Interdiction de la propriété par étage..................................................14
4.2.2
Facteurs actuels influençant l’avenir ..........................................................15
4.2.2.1
Les oppositions relatives aux permis de construire .........................15
4.2.2.2
Instabilité du Droit de bail et manque de perspectives ....................16
4.2.2.3
Taux hypothécaire au plus bas, mais pas d’investissements ! ......16
Discussion et prise de position...............................................................................17
5.1
Notre avis : Libéralisation avec encadrement de l’Etat ...................................17
5.2
Sous quelle forme l’Etat doit-il intervenir aujourd’hui ? ...................................18
Conclusion....................................................................................................................19
Bibliographie ................................................................................................................20
7.1
Etudes .....................................................................................................................20
7.2
Ouvrages de référence .........................................................................................21
7.3
Webographie ..........................................................................................................21
Annexes .........................................................................................................................23
8.1
Annexe 1 : La Suisse, un peuple de locataires ! ..............................................23
8.2
Annexe 2 : Logements vacants en Suisse en % au 1 er juin 2003 .................24
8.3
Annexe 3 : Taux de vacance en Suisse, entre 1900 et 1995.........................25
8.4
Annexe 4 : Indice des loyers et IPC entre 1900 et 1995.................................25
8.5
Annexe 5 : Evolution de la population résidante de Vaud ..............................26
8.6
Annexe 6 : Population résidante du canton de Genève ..................................27
8.7
Annexe 7 : Taux hypothécaires en Suisse et aux Etats-Unis ........................28
8.7.1
Graphique 1 : En Suisse ..............................................................................28
8.7.2
Graphique 2 : Aux Etats-Unis ......................................................................28
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Prof. Lambelet
1 Introduction
Avec un taux de propriétaires d’à peine 30%4, les résidents helvétiques se
distinguent de leurs voisins européens. C’est notamment une spécificité de notre
pays qui depuis le début du siècle a tendance à être sujet à de maintes crises
immobilières. Aujourd’hui, ce phénomène récurrent de crise immobilière5 persiste et
reste un sujet d’actualité. C’est cette quasi-constance de pénurie qui nous amené au
constat que l’immobilier est un marché à part. Cette thématique a suscité au sein de
notre groupe l’intérêt d’en comprendre les fondements.
Afin d’aider le lecteur à mieux saisir la problématique, nous procéderons
premièrement à un brossage du cadre de référence dans lequel prend forme notre
étude. Nous chercherons deuxièmement à comprendre pourquoi nous sommes en
présence d’un marché spécial. Troisièmement, nous identifierons et analyserons
quels facteurs, actuels comme passés, ont entretenu cet état de pénurie. Enfin, nous
discuterons la question de savoir si l’Etat a un rôle de régulateur à jouer dans cette
problématique ou si un équilibre naturel du marché immobilier est envisageable.
Il est important de noter que le sujet de notre rapport étant relativement vaste, nous
avons décidé de nous focaliser essentiellement sur le marché du logement locatif
des cantons de Vaud et de Genève. Biens que d’autres centres urbains, tels que
Zürich, connaissent également une pénurie dans leur parc locatif, nous nous
sommes sentis plus concernés par la pénurie de ces deux cantons romands.
Afin de mieux cerner le sujet, nous avons eu l’opportunité de rencontrer de
nombreuses personnalités actives dans les milieux immobiliers, notamment Mme
Claudine Amstein, Présidente du secrétariat de la CVI6, M. Olivier Feller, Secrétaire
général de la SVR7, M. Philippe Thalmann, Professeur d’économie à l’EPFL, M.
Christian Niels, Administrateur de la régie RILSA SA, M. Chapel, membre de la régie
EDOUARD BRUN & CIE SA, et M. Ernst Hauri, Directeur du département « Politique
et Analyses » à l’Office Fédéral du Logement et anthropologue social.
C’est suite à ces différents entretiens, ainsi qu’au moyen de nombreuses lectures et
recherches, que nous avons pu élaborer cette analyse et prendre position.
4
Cf. Annexe 1 : Graphique fourni par le Prof. Thalmann.
Par crise immobilière, nous sous -entendons la pénurie de logements.
6
7
Société Vaudoise des Régisseurs et Courtiers en Immeubles et en Fonds de Commerce
5
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Prof. Lambelet
2 Cadre de Référence
2.1 Les différents acteurs
Dans le but de mieux saisir la problématique, il nous semble avant tout crucial de
distinguer les différents acteurs concernés par l’immobilier.
Premièrement, abordons les promoteurs immobiliers. En effet, ces derniers nous
paraissent les plus importants, étant donné qu’ils assurent le rôle de maîtres d’œuvre
et sont à la source du projet. Ils procèdent à la recherche de terrains, assument les
risques financiers, en les acquérant avec leurs fonds propres ou par emprunt
hypothécaire (apport minimal de 20% de fonds propres). Ils mandatent ensuite
différents intervenants de la chaîne de construction. Puis, deux solutions s’offrent à
eux : ils cherchent soit à revendre le projet, aussi bien à des institutionnels qu’à des
privés, soit ils en restent propriétaires, ce qui constitue un placement. Les risques de
perte doivent être compensés par un rendement élevé, étant donné les nombreuses
conditions nécessaires pour que le projet voie le jour.
Deuxièmement, il ne faut pas sous -estimer la proportion de locataires, qui en Suisse
représente 70% de la population. Nous expliquerons, dans notre présentation orale,
les raisons de cette disproportion entre locataires et propriétaires, notamment en
examinant la situation des pays voisins.
Troisièmement, il faut considérer les professionnels de l’immobilier, aussi appelé
gérances ou régies. Selon un rapport de la Société des Régisseurs de Genève 8, « la
gérance d’immeubles locatifs est un mandat par lequel un propriétaire d’immeuble,
ou toute autre personne physique ou morale bénéficiant de droits comparables à la
propriété sur un immeuble, confie la gestion totale ou partielle de cet immeub le à un
professionnel qualifié, appelé régie. »
Ils jouent donc le rôle d’intermédiaires entre propriétaires et locataires et ont une
responsabilité vis-à-vis de ces derniers. Néanmoins, ils doivent se tenir au courant
de l’évolution de l’économie immobilière afin de pouvoir conseiller le public et le faire
bénéficier des prestations optimales.
Quatrièmement, regardons de plus près les sociétés coopératives. Il s’agit de
sociétés propriétaires, auxquelles les locataires peuvent adhérer par la souscription
de parts sociales. Ces derniers peuvent alors notamment bénéficier d’habitations à
des conditions avantageuses. Néanmoins, ils doivent respecter certains codes de
solidarité spécifiques aux coopératives.
Cinquièmement, les institutionnels à savoir les caisses de pension ont un rôle à
jouer, puisqu’ils détiennent les moyens d’investir dans des projets de grande
envergure.
8
SR, Société des Régisseurs de Genève, Rapport sur les « prestations des membres », édition 2001, état au 1 er
janvier 2004.
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Prof. Lambelet
Sixièmement, considérons les différentes associations qui gravitent autour du
secteur . Dans le canton de Vaud, les gérances vaudoises sont regroupées dans la
SVR (Société Vaudoise des Régisseurs et Courtiers en Immeubles et en Fonds de
Commerce). Il s’agit d’un organe de régulation qui assure la défense et la
sauvegarde des intérêts des professionnels de l’immobilier. La SVR informe
également les personnes en quête de renseignements dans le domaine.
Dans la même optique, une association de conseils au niveau juridique existe aussi
pour les propriétaires : il s’agit de la CVI (Chambre Vaudoise Immobilière). De plus,
l’ASLOCA (Association Suisse des Locataires) est une association qui a pour rôle de
défendre les droits des locataires et de les soutenir en cas de litiges. « L’ASLOCA
est un partenaire immobilier incontournable et nécessaire », commente M. Niels. En
Suisse romande, on parle aussi de Fédération Romande des Locataires.
Il faut encore noter, au niveau fédéral, la présence de l’OFL (Office Fédéral du
Logement). D’après les données fournies par son site Internet9, « L'OFL est chargé
de l'application des lois adoptées par le Parlement pour permettre à la Confédération
d’assumer les tâches en matière de politique du logement mentionnées dans la
constitution. » Il accorde notamment des subventions de manière sélective, en
particulier aux sociétés coopératives.
Enfin viennent les spéculateurs. Ces derniers sont nommés par certains « les
parasites », alors que d’autres les considèrent comme des régulateurs du marché. Ils
ne fournissent pas de produit immobilier, contrairement aux promoteurs
constructeurs. Par contre, ils font des transactions d’achat ou de vente qui
influencent les prix du marché. Ils sont essentiellement axés sur la rentabilité de
leurs investissements.
2.2 Cadre légal
Nous allons dans cette section définir en quelques lignes la situation actuelle légale
et les modifications qui y ont été proposées.
2.2.1 Le Droit du bail actuel
L’actuel Droit du bail est en vigueur depuis 1990. Selon le Conseil Fédéral, « il a été
conçu pour déboucher sur une solution durable, mais les locataires ainsi que les
bailleurs n’ont cessé d’en demander la modification. » 10
Plusieurs principes-clé le régissent :
L’évolution des loyers est liée au taux hypothécaire. Cela veut dire que si le taux
hypothécaire général fixé par la Banque Cantonale augmente, le bailleur a le droit de
répercuter cette hausse sur les loyers. Inversement, si le taux hypothécaire baisse, le
bailleur devrait en principe aussi répercuter cette baisse sur le loyer, mais on
constate que tel n’est pas toujours le cas, en pratique .
9
10
http://www.bwo.admin.ch
Explications du Conseil Fédéral, votation populaire du 8 février 2004.
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Prof. Lambelet
Lorsque les taux hypothécaires (ou d’autres bases de calcul du loyer) varient
fortement, le locataire est en droit d’exiger une baisse de loyer. Depuis une dizaine
d’années, les taux ont sensiblement évolué avec une tendance marquée à la baisse.
Or, les locataires n’usent souvent pas de leur droit, car comme il y a pénurie, ils
craignent que les bailleurs ne les « sanctionnent » et ne portent préjudice à leur
cadre de vie.
De plus, d’après un article de la Tribune de Genève, M.Olivier Jornot, un partisan du
contre-projet proposé le 8 février dernier, pense que « ce taux n’est pas approprié
car il est influencé par les variations mondiales des capitaux ».
Pour ce qui est de la détermination des loyers abusifs, le critère actuel est de se
demander « si le loyer pratiqué rapporte un rendement excessif ou s’il se fonde sur
un prix d’achat exagéré »11. Nous pouvons clairement constater que ces critères sont
définis de manière relativement floue et qu’ils sont donc difficiles à mettre en
application.
Concernant les hausses de loyer après un transfert de propriété, actuellement le
propriétaire a le droit de le faire mais encore une fois « si on peut juger que le prix
d’achat n’est pas exagéré ».
C’est à cause de cette complexité et de cette opacité de la loi, que depuis déjà
quelques années, locataires et propriétaires se trouvent mécontents et cherchent des
solutions de remplacement.
Ainsi, Mme. Claudine Amstein nous appris que la CVI et l’ASLOCA s’étaient
rencontrés pour réfléchir à une proposition d’initiative. Cette réflexion avait
notamment pour objet de négocier un lissage des taux hypothécaires. Après avoir
procédé à des simulations économiques, ils ont ensemble tiré les mêmes
conclusions, soit que ce lissage n’était pas viable. Malgré cela, l’ASLOCA n’a pas
hésité à lancer tout de même « l’initiative pour des loyers loyaux », abandonnant
ainsi les tentatives de trouver un terrain commun avec la CVI.
2.2.2 Le « Nouveau Droit du bail » soumis aux votations le 8.02.04
Suite au rejet de l’initiative de l’ASLOCA à 67,3%, le Conseil Fédéral et le Parlement
ont ensemble préparé un « contre-projet indirect » à celle -ci.
Dans cette loi, plusieurs changements ont été proposés. Observons ci-dessous
lesquels.
L’évolution des loyers aurait été dorénavant basée sur l’Indice des Prix à la
Consommation (IPC). D’après nous, cela fut mal interprété par certains locataires.
En effet, ceux-ci craignirent une spirale ascendante des loyers, car ils comptent pour
20% dans l’indice.
Le Prof. Thalmann nous a démontré mathématiquement qu’en acceptant la loi les
loyers ne prendraient pas autant l’ascenseur que les médias le sous -entendaient.
11
Source : Brochure tout ménage, concernant les votations du 8 février 2004.
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Prof. Lambelet
Supposons qu’en 2'000 tous les prix restent inchangés, sauf les loyers qui eux
augmentent de 10%. Rappelons que si le nouveau Droit du bail avait passé, les
loyers auraient été indexés à l’Indice des Prix à la Consommation. C’est pourquoi en
l’année 2001, l’IPC aurait à son tour augmenté de 2% (à savoir 10%, l’augmentation
des loyers * 20%, la proportion des loyers dans l’IPC). Cette hausse de l’IPC fera
majorer les loyers 2002 de 2%, puisque l’indexation est de 100%. Etant donné que
les loyers constituent 20% de l’IPC, ce dernier augmentera en 2002 de 0.4% (à
savoir 2%*20%). L’indexation à 80% proposée par l’ASLOCA ne représente qu’une
différence minime.
Augmentation en
%
Augmentation de loyer
12
10
8
6
4
2
0
Augmentation
de loyer
2000
2001
2002
Années
Nous constatons donc que si les loyers étaient indexés à l’IPC, leur augmentation
serait de plus en plus faible. C’est ce que nous pouvons voir dans le graphique cidessus.
L’autre changement proposé par cette loi était le nouveau critère pour déterminer le
caractère abusif d’un loyer. Plutôt que de devoir juger approximativement si les
loyers fixés par les bailleurs étaient ou non le fruit de rendements exagérés, le
Parlement proposait que l’Office Fédéral du Logement (OFL) mette en place un
système de loyers comparatifs basé sur des calculs statistiques poussés. Sur cette
base, on aurait qualifié d’abusif un loyer excédant 15% du loyer comparatif établi par
l’OFL. Selon M.Hauri de l’OFL, « le manque de transparence de ce calcul était voulu
par les autorités et constituait le problème de fond du contre-projet ».
En terme de transfert de propriété, le nouveau droit proposait de limiter
l’augmentation de loyers à hauteur de 10% maximum par an, par rapport à l’ancien
loyer, ainsi que dans la limite des loyers comparatifs.
Pour ce qui concerne les augmentations de loyer suite à des rénovations, ce contreprojet les plafonnait à 20% par an, au maximum, tandis que l’échelonnement n’est
pas obligatoire dans le droit actuel.
Ainsi, cette loi fut rejetée par le peuple et nous restons dans une situation de
mécontentement général. Le manque de perspectives quant à l’évolution du cadre
légal n’encourage bien évidemment pas à investir dans l’immobilier.
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Prof. Lambelet
3 L’immobilier : un marché spécial ?
Effectivement, l’immobilier est un marché « à part ». La raison principale de cette
affirmation est la quasi-constance de pénurie qui s’étale sur plus d’un demi-siècle.
3.1 Qu’entend-on par pénurie ?
Economiquement parlant, la pénurie se traduit par une insuffisance d’offre ou un
excédent de demande. Comment jauger de cette pénurie ? Un des instruments
économiques utilisés pour la mesurer est le « taux de logements vacants ».
3.1.1 Le taux de logements vacants
Il s’agit du rapport entre le nombre de logements proposés sur le marché pour la
vente ou la location et le nombre de logements existants. D’après l’Analyse
Economique de l’Evolution des Loyers de l’Institut Créa, « En Suisse, on considère
en principe que le marché est équilibré lorsque le taux de logements vides tourne
aux environs de 1,5%. A ce niveau, l’offre est suffisante sans être exagérément
abondante, et il n’y a pas non plus d’excès de la demande. » Nous pouvons voir à
l’annexe 2 que, bien que la tendance nationale soit à la diminution du nombre de
logements vacants en centres urbains, certains cantons comme Glaris, Argovie,
Thurgovie ont un marché équilibré. D’autres cantons aimeraient se vanter d’une telle
situation…
3.1.1.1 Genève en tête du palmarès
Dans certains cantons, ce taux est préoccupant puisque bien en dessous du seuil
d’équilibre. Le canton de Genève arrive en tête du palmarès des cantons aux plus
faibles taux de vacance au 1 er juin 2003, avec un taux de seulement 0,17%.
Fin 2003, le canton de Genève comptait quelque 38'700 bâtiments d'habitation, dont
plus de la moitié (21'775) de villas, soit des bâtiments à un seul logement. Le parc
des logements existants compte un peu plus de 210'000 unités. Au mois de juin de
l’année passée, on a seulement recensé 355 logements vacants, contre plus de
3'000 quelques années auparavant (1997).
3.1.2 La pénurie : un phénomène connu en Suisse
Comme nous l’avons mentionné précédemment, le marché immobilier
helvétique « baigne » dans la pénurie depuis plus d’un demi siècle. Nous avons jugé
pertinent de nous pencher sur l’historique de notre marché immobilier.
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Prof. Lambelet
3.1.2.1 Historique des crises précédentes
Jusqu’en 1917, le marché immobilier était libre, les suisses vivaient sans aucune
prescription légale concernant la fixation ou l’évolution des loyers. Ceux-ci fluctuaient
en fonction des principes de base d’une économie de marché, l’offre et la demande.
Le taux de logements vides avoisinait alors les 1.5% 12 : l’offre était suffisante sans
être exagérément abondante.
Pendant la guerre, de nombreux étrangers ont dû retourner dans leur pays à cause
de la mobilisation. Cela entraîna un surplus d’offre se traduisant par un taux de
vacance de l’ordre de 2,5%. Ainsi, le prix des loyers baissa sensiblement ce qui
n’encouragea pas la construction, à tel point qu’en 1917 la situation se retourna.
De 1917 à 1924,
« L’agitation sociale provoquée par une grave pénurie de logement obligea la
Confédération à intervenir. Le 18 juin, le Conseil fédéral adopta un arrêté contre les
hausses de loyer. (…) Le 15 juillet 1919 le gouvernement encouragea par un nouvel
arrêté la construction de bâtiments résidentiels. » 13
De 1924 à 1936
Ces mesures furent supprimées en 1924 et l’on se retrouva à nouveau dans une
situation de marché libre, avec comme conséquence immédiate l’essor de la
construction. Les investisseurs regagnèrent confiance. Le taux de vacance passa de
0.4% en 1924 à 1.7% en 1931.
La grande crise des années 30 provoqua un excédent d’offre sur le marché locatif.
Le taux de vacance avoisina même les 5% entre 1931 et 1936 ! Par conséquent, les
loyers chutèrent. Phénomène assez surprenant : les propriétaires couraient après les
locataires. Cette période se solda par un ralentissement de la construction.
De 1936 à 1962
En septembre 1936, le Franc Suisse fut dévalué. Le Conseil Fédéral craignit alors
que les effets de cette mesure ne fussent neutralisés par une hausse générale des
prix. Il instaura, à cet effet, un contrôle général de tous les prix. Lorsqu’une année
plus tard cette mesure fut levée, les loyers continuèrent d’être sous contrôle afin de
pouvoir garantir un logement à tout individu, dans des conditions supportables.
Dès le début de la seconde guerre, les loyers ont été bloqués. Ainsi, bien que l’IPC
ait augmenté de 53% 14 entre 1939 et 1945, les loyers n’augmentèrent que de 1,8%,
ce qui veut dire en termes réels que le coût du logement baissa. Etant donné des
loyers aussi bas, à nouveau cela n’encouragea pas la construction, et on se retrouva
dans une période de pénurie.
12
Cf. Annexe 3
Cf. « La Politique du Logement », P. Thalmann, P. Favarger, S. Cuennet, 2002.
14
Cf. Annexe 4
13
-8-
Prof. Lambelet
En 1954, on libéra du contrôle des loyers tous les logements construits après 1946.
Cette mesure fit évidemment apparaître deux classes de logements, les anciens et
les nouveaux, ces derniers pouvant être adaptés aux prix du marché. Il en résulta
une augmentation des loyers. L’investissement réagit positivement à cette mesure,
mais pas suffisamment pour que la situation de pénurie se résorbe.
Globalement, la pénurie fut principalement due à l’important retard enregistré dans la
construction pendant la période de contrôle, l’offre n’arrivant plus à satisfaire la forte
croissance de la demande.
De 1962 à 1980
Afin de redynamiser ce secteur en crise, le Conseil fédéral décida d’adopter un
système plus souple de contrôle et de favoriser la transition vers la libéralisation des
loyers. Deux années ont particulièrement marqué le marché immobilier. Entre
décembre 1970 et mars 1972, tous les loyers étaient libres, à l’exception de ceux des
logements subventionnés ou bénéficiant de la garantie de la confédération. On a
donc pu constater une tendance à la hausse des loyers. La demande augmentant
encore en raison de la prospérité économique, la pénurie est restée chronique.
Cette hausse des loyers alarma les autorités qui prirent alors des mesures de
contrôle urgentes. En 1972, la Suisse adopta un nouvel article constitutionnel
protégeant les locataires contre les loyers abusifs 15. Sur cette base fut édicté un
arrêté instituant des mesures dans le secteur locatif16.Son but n’était pas de
réintroduire un contrôle des loyers, mais d’améliorer la position juridique du locataire
en le protégeant contre les abus . Il érigeait un système de surveillance des loyers
avec un mode de calcul des hausses maximales. C’est à partir de cette époque -là
que le déclin dans la construction se produisit.
Certains principes de cet arrêté sont encore en vigueur actuellement, bien qu’il ait
été abrogé en 1990. Sa particularité est que les loyers peuvent être déterminés par
rapport à leur coût antérieur et qu’ils évoluent en fonction du taux hypothécaire. Ce
système reflète une optique plus éloignée du marché que la méthode d’indexation à
l’IPC. Selon l’institut Créa, « c’est d’ailleurs bien ce lien entre loyer et taux
hypothécaire qui semble avoir causé les plus graves dégâts ».
De 1980 à aujourd’hui
L’investissement immobilier a connu au milieu des années 80 une croissance
fulgurante en raison des faibles taux hypothécaires en vigueur à cette époque. On
devait logiquement s’attendre à une baisse des loyers vu le taux de vacance élevé.
Or, c’est justement l’inverse qui se produisit. En effet, l’indice des prix à la
consommation était dans un trend haussier. On assista à une hausse des loyers
dans une situation d’offre excédentaire, car ceux-ci comptent pour 20% de l’IPC.
Selon l’Institut Créa, « tout donne clairement à penser que la poussée plus forte des
loyers au début des années 90 est due avant tout à l’évolution du taux hypothécaire
et donc aux effets de la législation couplant le taux et les loyers. »
15
16
LCAP : Loi sur la construction et l’accession à la propriété de logements
L’AMSL : arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif
-9-
Prof. Lambelet
3.1.2.2 Ce que l’historique nous révèle
Au vu de l’historique, certaines années furent marquées par un interventionnisme
poussé des autorités, sous forme de contrôle des loyers et d’ « aide à la pierre »
notamment. A d’autres périodes par contre, l’Etat se fit discret dans ses
interventions, laissant agir les forces du marché. Nous avons ainsi pu dégager cette
notion d’alternance entre action et passivité de l’Etat.
En outre, il nous a semblé que la majorité des interventions étatiques étaient
davantage réactives que proactives. En effet, la période de la première guerre
constitue un bel exemple. L’Etat a fait preuve d’un manque d’anticipation quant à la
situation excédentaire de l’offre de logements et ce n’est qu’à partir de la
détérioration constatée de la situation, qu’il décida de prendre des mesures là-contre.
Peut-être qu’une vision plus orientée long terme, de même qu’une meilleure
anticipation des éléments conjoncturels auraient abouti à une crise moins prononcée.
Le décalage temporel propre à ce secteur n’a fait qu’amplifier la situation.
3.2 Autres spécificités de ce marché
Mis à part la pénurie considérée comme la principale spécificité du marché
immobilier suisse, nous allons succinctement relever d’autres caractéristiques
propres au secteur. Ces critères ne revêtent aucune exhaustivité mais jouent
néanmoins un rôle important que nous tenons à relever.
Nous considérons que le besoin de se loger appartient à la catégorie des besoins
fondamentaux de tout individu. D’ailleurs, selon le Bulletin du Logement n° 67 de
l’OFL, « Habiter » est pour tout individu une nécessité fondamentale à laquelle il ne
peut renoncer. Depuis 1948, le droit au logement fait partie des dispositions de la
Convention universelle des Droits de l’Homme. Aujourd’hui, dans le monde entier, il
est incontesté que les pouvoirs publics doivent veiller à ce que ce besoin de
protection puisse être satisfait. » M. Niels, Administrateur de la régie RILSA SA, a
confirmé ce propos : « le premier besoin de toute personne est de pouvoir se loger ».
Nous pouvons distinguer deux types d’aides des autorités :
-
L’ « aide à la pierre » : subventions accordées aux promoteurs ou à des
propriétaires pour construire ou exploiter des immeubles. Cette aide soutient
l’investissement dans le logement, lorsque l’offre est insuffisante, les
investisseurs trop peu nombreux ou quand les conditions de financement ne
sont pas encourageantes. Elle peut revêtir la forme d’un crédit avantageux ou
d’un cautionnement.
-
L’ « aide à la personne » : les collectivités publiques ramènent la charge
locative du ménage à un seuil considéré comme supportable.
-10-
Prof. Lambelet
Chacun de ces types d’aides présente des avantages et des inconvénients :
Aide à la pierre
Avantages
Inconvénients
-
Les besoins financiers peuvent être limités
-
Le remboursement est assuré
-
L’offre peut être influencée qualitativement et
spatialement
-
Les efforts administratifs peuvent être minimisés
-
Les objectifs sont contrôlables
-
Des occupations non souhaitées sont possibles
-
Les frais d’investissement sont peut-être plus élevés
-
Certains groupes de demandeurs risquent d’être
avantagés
-
Entrave à la mobilité
-
Des personnes qui ne font pas partie des groupes cible
peuvent en bénéficier
-
La formation de ghettos sociaux n’est pas exclue
Aide à la personne
-
L’aide peut être
ciblée
-
Il existe un droit
général
-
La mobilité des
habitants reste
intacte
-
Frais administratifs
relativement élevés
-
Besoins financiers
incertains
-
Risque
d’augmentation des
prix en cas de
marchés tendus
Source : Bulletin du logement, Volume 67, Office fédéral du logement
Une des autres particularités de l’immobilier est son caractère intransportable vers
des zones à plus ou moins forte demande. De plus, le postulat stipulant que l’on
manque d’espace semble illusoire. En effet, les terrains et la place ne manquent pas,
mais leur statut de zones classées les rend inconstructibles.
En outre, n’oublions pas que le temps de production est spécialement long dans ce
secteur de l’économie. D’après M. Hauri de l’OFL, « le temps qui s’écoule entre l’idée
du projet et sa réalisation oscille en moyenne entre quatre et cinq ans dans le
meilleur des cas ». Il faut souligner le décalage temporel qui en découle : toute
inaction en temps t aura des répercussions en temps t+1.
De plus, il faut tabler sur des coûts de production très élevés qui impliquent une
capacité financière solide et donc une prise de risque élevée.
En Suisse, le régime de démocratie directe ainsi que la proportion conséquente de
locataires engendre une surpolitisation du domaine immobilier. En d’autres termes,
dès qu’une mesure étatique est perçue comme déstabilisatrice de la situation
protégée du locataire, elle est sujette à des réticences se traduisant parfois en
référendums de la part des helvètes.
Le Professeur Thalmann rajoute que « le marché de l’immobilier est un bien à part
de par sa nature car il représente à lui seul 20% du budget des ménages ».
-11-
Prof. Lambelet
4 Pourquoi cette pénurie actuelle de logements ?
Les causes de cette situation sont diverses. Ici encore la liste est non exhaustive. Il
nous a cependant paru intéressant d’en traiter les plus pertinentes. Certaines
proviennent du côté de la demande mais la majorité d’entre elles semble provenir du
côté de l’offre. Nous examinerons tout d’abord l’angle de la demande.
4.1 Du côté de la demande
La plupart des causes provoquées par la demande sont dues principalement à
l’évolution démographique. En effet, l’évolution démographique dans une région
explique la croissance à long terme de la demande de logements et fournit de
précieux renseignements sur les tendances futures. En Suisse, il faut noter que
l’accroissement démographique est dû à l’immigration, qui vient compenser le faible
taux de natalité de la population helvétique.
A l’annexe 5, nous remarquons que la population du canton de Vaud a augmenté de
plus de 40'000 habitants 17 ces dix dernières années, de même que le canton de
Genève qui a vu, quant à lui, sa population croître de quelque 35'00018 habitants.
Cette dernière augmentation est notamment due à l’implantation de nombreuses
multinationales comme Ralph Lauren, Procter & Gamble ou encore Gillette.
Cependant, cet accroissement démographique n’est de loin pas le seul facteur
influençant la demande de logements. Il faut en relever certains qui tiennent à la
sociologie et aux styles de vie. Ainsi, nombreux sont les individus qui bannissent les
mouvements pendulaires et cherchent à habiter à proximité de leur lieu de travail,
amplifiant la demande de logements dans les centres urbains. M. Hauri,
anthropologue social de l'OFL, précise aussi que « l'attractivité des villes réside dans
la multiplicité des activités qu'elles proposent ».
De même, il ne faut pas omettre l’évolution des rapports familiaux qui se traduit
notamment par un nombre croissant de familles monoparentales, l’augmentation du
nombre de divorces, le phénomène de la décohabitation19, le souhait de chambres
individuelles pour chaque enfant ainsi que par l’augmentation du nombre de mètres
carrés par habitant. Le recensement 2000 de l’OFS révèle une surface par habitant
de 44 m2, alors qu'en 1990 elle était de 39 m2. A titre de comparaison, en 2000, la
Chine compte une surface de 12 m2 par habitant !
Nous remarquons donc une évolution des exigences relatives au cadre de vie, tant
au niveau du confort que de l'espace, de la qualité ou des commodités. Cette
évolution est d'ailleurs corrélée avec l'augmentation du revenu par habitant.
17
Cf. Annexe 5
Cf. Annexe 6
19
« Diminution au sein d’une population du taux de cohabitation des générations » Grand dictionnaire
terminologique, Internet.
18
-12-
Prof. Lambelet
D’ailleurs, selon Mme Amstein, une personne cherchant son premier appartement
sera plutôt en quête d’un deux, voire deux pièces et demie, plutôt que d’un studio,
comme ce fut le cas une génération auparavant.
Certains impacts structurels plus lents comme le vieillissement de la population
jouent un rôle dans le phénomène actuel de pénurie de logement. En effet,
l’allongement de la durée de vie a pour conséquence logique une plus longue
occupation du domicile. Ainsi s’opère un plus faible « turn-over », ce qui ne fait
qu’empirer la situation.
4.2 Du côté de l’offre
Dans cette section nous examinerons les différents facteurs qui ont influencé la
pénurie du côté de l’offre. Il nous a semblé important de distinguer deux types de
facteurs. En effet, comme nous l'avons vu, l’immobilier est un marché particulier en
ce sens qu’il y a un décalage entre les décisions d’action des investisseurs et le
déploiement des effets de ces décisions. Ainsi, la crise actuelle est essentiellement
provoquée par des facteurs passés. Puisque les facteurs susceptibles de provoquer
la pénurie sont encore présents aujourd’hui, nous pensons que celle -ci est loin d’être
terminée et qu’elle risque de perdurer à l'avenir proche !
4.2.1 Facteurs passés influençant la situation actuelle
4.2.1.1 Crise de confiance & diversité des alternatives d’investissement
L'investissement immobilier a connu au milieu des années 80 une croissance
spéculative fulgurante et sa décroissance, au début des années 90, fut tout aussi
impressionnante et douloureuse pour de nombreux investisseurs du marché
immobilier.
La bulle immobilière qui éclata au début des années 90 provoqua une crise de
confiance ainsi qu’une remise en question concernant ce secteur de l’économie. En
effet, les détenteurs de capitaux se sont vite rendus compte que ce secteur n’était
pas aussi sûr qu’il en avait l’air et que, même dans ce domaine, ils n’étaient pas à
l’abri de subir des pertes financières substantielles. Les investisseurs institutionnels,
comme les caisses de pensions et les assurances, tendirent à se retirer du marché
en raison d’une perte de confiance. Ces derniers contrôlaient 48,5 % des logements
locatifs en 1990 et 43 % 20 seulement dix ans plus tard.
La variété grandissante d’alternatives d’investissement n’a pas pu empêcher ces
détenteurs de capitaux rendus « frileux » par le crash de déserter le marché
immobilier.
En effet, les possibilités d’investir son argent sont très vastes de nos jours,
notamment la bourse, « les commodities », les fonds de placement, les instruments
dérivés, etc. L’investisseur du 21ème siècle a même la possibilité trouver du surmesure à ses besoins !
20
Source : La Vie économique, n° 1, 2004. SECO, Berne
-13-
Prof. Lambelet
De plus, pourquoi l’investisseur devrait-il supporter d’éventuels conflits avec ses
locataires, alors que d’autres domaines d’investissement se distinguent par un climat
moins houleux et tout aussi rentable.
Le crash immobilier des années nonante a donc laissé des traces durables dans
l’esprit des investisseurs. Ajoutons que les pertes en bourse ont épongé les
capacités financières des investisseurs et que les banques, échaudées elles aussi
par le crash, deviennent plus prudentes dans leurs politiques de prêts.
Cette tendance à la raréfaction n’eut évidemment pas des conséquences heureuses
sur l’offre de logements, accentuant la stagnation des nouvelles constructions. En
raison du décalage temporel spécifique au marché immobilier décrit précédemment,
nous subissons actuellement pleinement ces conséquences.
4.2.1.2 Interdiction de la propriété par étage
Avant d’évoquer l’interdiction de la PPE en tant que facteur explicatif de la pénurie de
logement actuelle, il nous semble utile de clarifier ce concept au lecteur.
En général, une personne est propriétaire de l’immeuble dans son intégralité. La
PPE constitue une forme particulière de copropriété. Elle s’apparente à une société
simple enregistrée au Registre Foncier, où chaque propriétaire acquiert une part
déterminée de l'ensemble du terrain, ainsi que les droits sur un logement.
Selon le Prof. Thalmann, « le principal inconvénient de la PPE est qu’elle est source
de conflits entre propriétaires sur les parties communes, notamment quand il faut
rénover ». De plus, si l’on est habitant et propriétaire de cette PPE, cela crée
également des conflits de voisinage.
D’un point de vue historique, la PPE n’a pas toujours connu un tel engouement, non
pas en raison de son insuccès auprès de la population mais plutôt à cause de son
interdiction par les autorités. En effet, la PPE fut interdite entre les années 1912 et
1965. Avant 1965, il n’était donc pas possible de devenir propriétaire dans un
immeuble d’habitation excepté dans le canton du Valais. Malgré de nombreuses
recherches, nous n’avons pas trouvé d’explications plausibles à cette interdiction.
Il n’est pas difficile de comprendre l’influence négative de cette interdiction sur les
investisseurs. Pour cela, replaçons-nous dans le contexte de l’époque et considérons
un professionnel de l’immobilier dont le projet est d’investir dans la construction d’un
nouvel immeuble. Cette interdiction joue un rôle de véritable frein à l’investissement,
puisque celle-ci empêche de revendre son immeuble en le morcelant en différentes
parts, sous forme de PPE. En conséquence, l’investisseur se fait de plus en plus
rare, ce qui d’un point de vue plus global paralyse l’offre de logements, si l’on
considère que les autres investisseurs réagissent de la même manière.
Nous ne nous avancerons pas à dire que la pénurie actuelle est uniquement due à
l’interdiction de la PPE, mais il faut bien avouer qu’elle occupe une certaine part de
responsabilité tout de même.
-14-
Prof. Lambelet
4.2.2 Facteurs actuels influençant l’avenir
4.2.2.1 Les oppositions relatives aux permis de construire
En premier lieu, il nous semble important de préciser que l’autorisation de bâtir
remplit une fonction extrêmement importante puisqu’elle entre dans le cadre de
l’aménagement du territoire.
Chaque année, plusieurs milliers de demandes de permis de construire sont
déposées. La procédure d’octroi d’une autorisation de bâtir est loin d’être simple. En
tant que promoteur, il faut s’adresser au département des travaux publics pour
l’obtenir. Si celui-ci, après avoir examiné de près la demande, l’accepte, l’autorisation
est délivrée. Ensuite, les oppositions sont possibles et ces dernières viennent
essentiellement de voisins et d’associations de quartier, ce qui retarde la
construction et donc ne fait qu’accentuer la crise.
D’un point de vue légal, le canton de Vaud, sur lequel nous avons choisi de porter
notre attention, s’est doté d’une nouvelle loi sur l’aménagement du territoire et les
constructions (la LATC entrée en vigueur au 1 er janvier 1987)
Selon la CCR21, « quiconque, propriétaire ou non, domicilié dans la commune ou
ailleurs, particulier ou association quelle qu’elle soit, peut déposer une opposition »,
tout en respectant certains critères de forme et de fond sur lesquels nous n’avons
pas jugé nécessaire de nous attarder.
Tous les cantons ne voient pas cela du même œil : nous sommes d’avis que le
citoyen suisse romand a tendance à faire opposition dès que le moindre projet de
construction est susceptible de voir le jour. Ce comportement s’atténue en Suisse
alémanique, où les citoyens semblent se plier davantage aux règles et n’usent pas
de leurs droits à outrance.
Le problème que nous retirons de cette « opposite aiguë » est qu’elle paralyse l’offre
de logements. Il faut être conscient du fait que toute opposition nécessite du temps,
des ressources financières, de l’énergie, etc. Le tribunal administratif requiert la
présence d’avocats, de magistrats, des parties opposantes, des associations de
protection, des régisseurs, etc. De plus, il s’écoule plusieurs années entre le moment
où l’opposition est adressée aux autorités et celui où le tribunal rend son verdict.
Ces oppositions freinent à proprement parler la motivation des investisseurs de la
pierre. En effet, même si l’autorisation de construire a été délivrée, le promoteur
immobilier ne peut commencer son projet tant qu’il y a des oppositions.
Pendant tout ce temps, il possède tout de même le terrain et doit payer les intérêts
du prêt. Il répercutera ces charges sur le coût de la construction, ce qui renchérira
les futurs loyers. La crise est alors vouée à être perpétuelle.
M. Niels estime notamment que « l’Etat devrait prendre ses responsabilités et faire
preuve de plus de fermeté en la matière, sans interdire les oppositions mais peutêtre en les « filtrant » davantage ». Néanmoins, le droit d’opposition s’intègre dans le
régime de démocratie directe suisse.
21
CCR : Commission cantonale de recours en matière de constructions
-15-
Prof. Lambelet
4.2.2.2 Instabilité du Droit de bail et manque de perspectives
Suite aux récentes votations, dont la dernière massivement refusée, le sentiment
général que nous avons pu déceler auprès des différents interlocuteurs rencontrés
est un manque d’orientation quant aux perspectives d’avenir du marché immobilier et
de la législation relative. En effet, l’instabilité ainsi que les tendances futures floues
en matière de Droit de bail n’encouragent pas les investisseurs à se lancer dans de
nouveaux projets de construction. En quelques mois, il a été question de remplacer
le système du taux hypothécaire dans la méthode de détermination des loyers par un
système dit d’indexation à l’IPC22. Ce contre-projet du Conseil Fédéral s’est vu rejeté
massivement, tant par les locataires que par les propriétaires. A présent, que va-t-il
se passer ? Vers quel système se dirige-t-on ?
Cette absence de perspectives déconcerte les investisseurs qui deviennent
sceptiques et attendent du concret. L’inaction qui en découle verra ses effets se
déployer à moyen terme, c’est pourquoi nous partageons l’avis de Mme Amstein qui
estime que « nous ne sommes qu’au début d’une longue période de pénurie ».
4.2.2.3 Taux hypothécaire au plus bas, mais pas d’investissements !
D’un point de vue historique, le taux hypothécaire n’a jamais atteint des niveaux
aussi faibles. La Suisse est un pays qui, à la base, exhibe des taux relativement bas
comparé à d’autres pays. Le graphique 1 de l'annexe 7 présente l'évolution des taux
en Suisse au cours des vingt dernières années.
A titre de comparaison, le taux hypothécaire en vigueur aux Etats-Unis23 oscille à des
niveaux nettement supérieurs, de l’ordre de 7%. On remarque que la Suisse
présente des conditions cadre très favorables mais qui, paradoxalement, ne
semblent pas faire réagir le marché immobilier. Pour s’en convaincre, il suffit de
considérer l’année passée. Les estimations de 2003 prévoyaient que les récentes
baisses des taux hypothécaires et l'amélioration de la situation financière de
nombreux ménages devaient donner des impulsions positives aux marchés du
logement.
Or, force est de constater que le niveau des taux n’a pas provoqué, comme on était
en droit de s’y attendre, les effets escomptés : 2003 n’a pas connu la reprise de la
construction de logements locatifs espérée tandis que le boom des maisons
individuelles s'est définitivement essoufflé. Seul le secteur de la propriété par étage a
fait preuve d'un certain dynamisme.
Nous ne pensons pas que la situation tend vers une amélioration, étant donné que
les taux hypothécaires ne peuvent, à ces niveaux-là, que remonter. Encore une
raison de penser que la pénurie n’en est qu’à ses débuts.
22
IPC : L'indice des prix à la consommation montre comment évolue le prix d'un panier type au cours du temps.
Le calcul de l'indice se fait chaque mois. Le panier type comprend les biens de consommation d'un ménage privé.
23
Cf. Annexe 7, graphique 2.
-16-
Prof. Lambelet
5 Discussion et prise de position
La récolte des avis divergents de nos interlocuteurs, ainsi que l’examen de nos
sources nous ont permis de présenter les différents facteurs – aussi bien passés que
présents – entretenant la pénurie.
A présent, nous sommes en mesure de prendre position face à la question centrale
de notre étude : « Un marché immobilier libre est-il envisageable en Suisse ? »
Notre « prise de température » des différentes opinions nous a permis de dégager la
tendance suivante : le théoricien paraît adhérer à la notion de libéralisation du
marché, tandis que le praticien la considèrerait plutôt comme une utopie.
Au vu de la complexité du sujet, de la pléthore d’acteurs en présence, du caractère
systémique des facteurs économiques, politiques et sociaux, il s’avère difficile
d’émettre un avis tranchant sur la question de la libéralisation du marché de
l’immobilier.
Néanmoins, nous tendons à croire qu’une libéralisation partielle de ce marché, avec
encadrement de l’Etat est une solution envisageable.
5.1 Notre avis : Libéralisation avec encadrement de l’Etat
Comme nous l’avons vu dans l’historique des précédentes crises, la libéralisation
totale du marché immobilier tend en général à la hausse des loyers. Certains
pourraient s’imaginer que le fruit de cette augmentation encourage les promoteurs à
la construction, contribuant ainsi à l’équilibre naturel de marché et maintenant ce
dernier en « bonne santé ».
Or, ces loyers à la hausse poseraient problème aux individus à revenu limité. La
Confédération se devrait d’intervenir, vu la notion de « supportabilité » figurant à l’art.
41, al. 1, lettre e, de la Constitution Fédérale 24 :
« La Confédération et les cantons s’engagent, en complément de la
responsabilité individuelle et de l’initiative privée, à ce que (…) toute
personne en quête d’un logement puisse trouver, pour elle-même et sa
famille, un logement approprié à des conditions supportables »
En outre, son intervention viendrait compenser le manque de diversité de l’offre.
Seules les autorités sont en mesure d’identifier les besoins de la population, à savoir
la création de logements sociaux, de logements pour les personnes âgées, pour les
handicapés…On peut mettre en doute que les offreurs d’un marché libre se soucient
de ces mêmes besoins.
Puisque l’Etat porte la responsabilité d’assurer un toit à tout individu, il est clair que
dans la situation actuelle son aide est pleinement justifiée.
24
Nouvelle Constitution Fédérale, selon arrêté fédéral du 18.12.98, art. 41 (Buts sociaux)
-17-
Prof. Lambelet
Une fois ce constat admis, la question est de savoir à quel degré et sous quelle
forme il pourrait le faire.
5.2 Sous quelle forme l’Etat doit-il intervenir aujourd’hui ?
Comme nous l’avons vu précédemment, il existe deux types d’aide, à savoir « l’aide
à la personne » et « l’aide à la pierre ».
A nouveau, nous ne sommes pas en mesure de trancher entre ces deux types
d’aide, puisqu’ils comprennent chacun leurs avantages et inconvénients, tout deux
difficilement quantifiables en termes de coûts.
Néanmoins, notre bagage d’étudiants nous amène à préférer l’aide à la pierre. En
effet, la Confédération ne dispose que de moyens limités, étant donné l’état actuel de
ses finances. Il s’avère donc mieux pour elle d’aider de manière sélective les projets
de construction d’utilité publique, contribuant ainsi à subventionner par le haut les
plus démunis. Nous sommes conscients que « l’aide à la pierre » risque de favoriser
la création de ghettos. Cependant, en agissant de la sorte, elle engendre non
seulement une augmentation de l’offre, mais remplit aussi son rôle social.
M. Feller et Mme Amstein soutiennent qu’il serait judicieux que les différentes parties
prenantes entament des négociations afin d’adopter des bases légales plus
appropriées. Une évolution du Droit de bail au travers d’une convention cadre ou
d’une modification du Code des Obligations serait souhaitable.
En effet, sur le plan économique, le système du taux hypothécaire est déconnecté de
la réalité. Puisqu’il faut trouver un lien avec un instrument économique, la question
qui se pose alors est sur quelle base indexer ces loyers ? M. Hauri a évoqué
l’exemple de la France qui indexa les loyers à l’indice des prix à la construction. Bien
que le contre-projet fédéral de l’indexation à l’IPC fut massivement rejeté, M. Hauri
persiste à dire que l’IPC reste l’instrument le plus adéquat.
En sus de ces négociations, l’implémentation par les autorités d’une cellule unique
avec à sa tête un seul interlocuteur serait souhaitable, comme le précise M. Feller.
Ce dernier aurait pour tâche de rassembler la multitude d’informations détenues par
l’Etat, ce qui rassurerait les détenteurs de capitaux jusqu’ici en manque de repères.
Cette « frilosité » due à l’instabilité du Droit de bail rend opaques les perspectives
d’avenir du marché immobilier.
-18-
Prof. Lambelet
6 Conclusion
« Une fois de plus, e
l s faits n'ont pas suivi la théorie », constate avec désarroi le
Prof. Thalmann. En bonne logique du marché, avec des taux hypothécaires aussi
faibles, les promoteurs devraient actuellement construire à tour de bras. Ils
répondraient ainsi à la demande grandissante des locataires et offriraient du travail
dans la construction qui ne demande que cela.
Malheureusement, cela est loin d’être aussi simple et l’on se doit d’admettre la
nécessité d’une intervention étatique.
En effet, une libéralisation risquerait de mettre en péril la cohésion sociale, du fait
d’une trop forte politisation. Ainsi, le Droit de bail ne doit pas rester sur l’échec des
récentes votations, mais doit aller de l’avant et trouver d’autres solutions plus
adaptées autant aux locataires qu’aux propriétaires.
Ce ne sera qu’après négociation entre tous les acteurs du marché immobilier que
l’on pour ra trouver une solution satisfaisante, à défaut d’un système idéal illusoire.
Tant qu’il n’y aura pas de volonté de transparence de la part des autorités, la crise
restera d’actualité.
-19-
Prof. Lambelet
7 Bibliographie
7.1 Etudes
•
Analyse économique de l’évolution des loyers, Eléments en faveur d’une
libéralisation du marché du logement, Institut Créa de macroéconomie
appliquée de l’université de Lausanne.
•
Chambre Vaudoise Immobilière, Mai 2003 (Statistiques).
•
Chambre Vaudoise Immobilière, lettre d’information de la Chambre Vaudoise
Immobilière, numéro 1 – 2004.
•
Concevoir, évaluer et comparer des logements, Système d’évaluation de
logements SEL Edition 2000, Bulletin du logement, volume 69.
•
Contrôle des états financiers des membres de la Société des Régisseurs de
Genève, Règlement, Edition du 29 novembre 2001, Etat au 1er janvier 2003,
SR Société des Régisseurs de Genève.
•
Encouragement à la construction de logements et à l’accession à la propriété
– Quel avenir ? Recommandations de la Commission fédérale pour la
construction de logements concernant la future politique du logement de la
Confédération, Bulletin du logement, volume 67.
•
Faut-il libérer les loyers ? Institut Créa de macroéconomie appliquée de
l’université de Lausanne, Délia Nilles, Décembre 96.
•
How can explain the withdrawal of housing investors in spite of
overwhelmingly favourable economic indicators? Paper presented at ENHR –
Housing Economics Working Group Meeting, Vienna, February 5-6 2004,
Philippe Thalmann, Swiss federal institute of technology, Lausanne,
Switzerland, 31.01.2004.
•
Le marché suisse de l’immobilier – faits et tendances, Credit Suisse,
Economic & Policy Consulting, Avril 2000.
•
Le marché suisse de l’immobilier – faits et tendances, Credit Suisse,
Economic & Policy Consulting, Février 2003.
•
Loi sur le logement LOG, Aide-mémoire 1 : Aperçu des objectifs et moyens
d’encouragements, OFL , Février 2004.
•
Marché du logement : les principaux changements depuis
économiqe, Revue de politique économique 1 – 2004.
-20-
1990, La Vie
Prof. Lambelet
•
Structure des loyers LUV pour les logements locatifs déjà loués, Rapport final,
Martin Geiger, septembre 2000.
•
Office Fédéral du Logement, Rapport annuel, Ernst Hauri, 2003
7.2 Ouvrages de référence
•
Droit au logement ou économie de marché ? Une analyse de l’immobilier en
Suisse, Jean-Christian Lambelet & Christian Zimmermann, Collection Hic &
Nunc, Editions Payot Lausanne, 1991.
•
La politique du logement, Stéphane Cuennet, Philippe Favarger et Philippe
Thalmann, Collection Le savoir suisse, Presses polytechniques et
universitaires romandes, 2002.
•
Le permis de construire en droit vaudois, CJR, Deuxième édition revue et
augmentée, Benoît Bovey, Payot Lausanne, 1988.
•
Locataire ou propriétaire ? Enjeux et mythes de l’accession à la propriété en
Suisse, Philippe Thalmann et Philippe Favarger, Science, Technique, Société,
2002.
7.3 Webographie
•
www.tsr.ch
Nouveau droit du bail : ABE se demande si nos loyers vont prendre
l’ascenseur ? Emission ABE, mardi 20 janvier 2004
Cherche appartement désespérément, Emission Temps Présent,
jeudi 12 février 2004
•
www.tdg.ch
Votations fédérales du 18 mai, Tribune de Genève
Votations fédérales du 8 février, Tribune de Genève
•
www.domainepublic.ch
Nouveau droit du bail : La boule de neige des hausses de loyers
Article paru dans Domaine Public No 1586 du 9 janvier 2004
•
www.gauchebdo.ch
Les locataires se rebiffent, No 7
•
www.bwo.admin.ch
Office Fédéral du Logement
-21-
Prof. Lambelet
•
www.statistik.admin.ch
Office Fédéral de la Statique
•
www.ocde.org
Organisation pour le développement économique
•
www.vaud.ch
•
www.geneve.ch
•
www.statistik.ch
•
www.cvi.ch
•
www.svr.ch
Société Vaudoise des Régisseurs et Courtiers en Immeubles et en Fonds de
Commerce
•
http://pthalmann.epfl.ch
-22-
Prof. Lambelet
8 Annexes
8.1 Annexe 1 : La Suisse, un peuple de locataires !
La part de propriétaires dans les pays de l'Europe de l'Ouest
aux alentours de 2000
Suisse
Allemagne
Danemark
Pays-Bas
France
Autriche
Suède
Norvège
Finlande
Portugal
Royaume-Uni
Luxembourg
Italie
Belgique
Norvège (1)
Irlande
Grèce
Espagne
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
Source : Document fourni par le Prof. Thalmann
-23-
75
80
85
90
95
100
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8.2 Annexe 2 : Logements vacants en Suisse en % au 1er juin
2003
Source : Office Fédéral du Logement, Rapport annuel, Ernst Hauri, 2003
-24-
Prof. Lambelet
8.3 Annexe 3 : Taux de vacance en Suisse, entre 1900 et 1995
Source : Analyse économique de l’évolution des loyers, Eléments en faveur d’une libéralisation du marché du
logement, Institut Créa de macroéconomie appliquée de l’Université de Lausanne.
8.4 Annexe 4 : Indice des l oyers et IPC entre 1900 et 1995
Source : Analyse économique de l’évolution des loyers, Eléments en faveur d’une libéralisation du marché du
logement, Institut Créa de macroéconomie appliquée de l’Université de Lausanne.
-25-
Prof. Lambelet
8.5 Annexe 5 : Evolution de la population résidante de Vaud
1920
1930
1941
1950
1960
1970
1980
1990
2000
0–4
23 996
22 293
20 128
27 807
27 699
34 100
27 347
35 030
36 493
5–9
27 078
25 845
21 638
28 090
26 918
35 501
31 565
31 073
39 341
10 – 14
30 165
24 863
23 311
21 352
31 095
32 313
33 879
31 665
37 596
15 – 19
35 002
34 398
30 473
29 138
38 290
36 930
40 339
37 773
36 019
20 – 24
28 927
31 538
26 473
27 502
30 742
43 797
39 408
47 687
41 328
25 – 29
24 433
28 232
26 778
28 829
31 004
44 160
38 464
53 743
45 135
30 – 34
22 660
25 457
29 353
25 894
30 110
36 906
43 834
50 491
50 779
35 – 39
22 408
22 889
27 989
28 224
30 893
35 504
41 841
44 840
54 530
40 – 44
21 355
21 472
25 915
29 571
26 726
33 066
33 961
46 653
48 777
45 – 49
19 028
20 858
22 885
27 531
28 514
32 621
33 202
42 808
42 928
50 – 54
16 484
19 354
20 320
24 571
29 167
27 190
30 925
33 284
43 950
55 – 59
14 638
16 573
19 032
20 786
26 236
28 109
30 354
30 934
39 223
60 – 64
11 377
13 483
16 881
18 047
22 434
27 180
24 468
27 653
29 013
65 – 69
8 160
10 791
13 398
15 604
17 973
23 207
24 180
26 191
25 759
70 – 74
5 901
7 158
9 197
11 930
13 930
17 932
21 973
20 194
22 999
75 – 79
3 648
3 993
5 964
7 386
9 796
12 273
16 654
18 017
20 333
80 – 84
1 617
1 917
2 640
3 694
5 394
7 045
10 133
13 568
13 405
85 – 89
512
596
856
1 357
2 044
3 036
4 549
7 287
8 593
90 et +
109
143
167
272
547
981
1 671
2 925
4 456
Ensemble (hommes + femmes)
0 – 19
116 241 107 399
20 – 64
181 310 199 856 215 626 230 955 255 826 308 533 316 457 378 093 395 663
65 et +
Total
19 947
24 598
95 550 106 387 124 002 138 844 133 130 135 541 149 449
32 222
40 243
49 684
64 474
79 160
88 182
95 545
317 498 331 853 343 398 377 585 429 512 511 851 528 747 601 816 640 657
Source : Office fédéral de la statistique
-26-
Prof. Lambelet
8.6 Annexe 6 : Population résidante du canton de Genève
Evolution de la population résidante selon l'origine, depuis 1850
Canton de Genève
Effectif
Suisses Etrangers
Total
Etrangers,
en %
Variation intercensitaire
due au
solde
absolue
en %
migratoire,
en %
1850
49 004
15 142
64 146
23,6
1860
54 176
28 700
82 876
34,6
1850-1860
18 730
29,2
…
1870
53 227
35 564
88 791
40,1
1860-1870
5 915
7,1
…
1880
61 805
37 907
99 712
38,0
1870-1880
10 921
12,3
…
1888
65 599
39 910
105 509
37,8
1880-1888
5 797
5,8
…
1900
79 965
52 644
132 609
39,7
1888-1900
27 100
25,7
…
1910
92 295
62 611
154 906
40,4
1900-1910
22 297
16,8
…
1920
119 279
51 721
171 000
30,2
1910-1920
16 094
10,4
…
1930
130 478
40 888
171 366
23,9
1920-1930
366
0,2
…
1941
147 583
27 272
174 855
15,6
1930-1941
3 489
2,0
…
1950
167 726
35 192
202 918
17,3
1941-1950
28 063
16,0
…
1960
197 808
61 426
259 234
23,7
1950-1960
56 316
27,8
…
1970
219 780
111 819
331 599
33,7
1960-1970
72 365
27,9
21,3
1980
236 401
112 639
349 040
32,3
1970-1980
17 441
5,3
2,5
1990
240 534
138 656
379 190
36,6
1980-1990
30 150
8,6
6,5
2000
256 179
157 494
413 673
38,1
1990-2000
34 483
9,1
5,1
Source : OCSTAT / OFS - Recensements fédéraux de la population
-27-
Prof. Lambelet
8.7 Annexe 7 : Taux hypothécaires en Suisse et aux Etats-Unis
8.7.1 Graphique 1 : En Suisse 25
8.7.2 Graphique 2 : Aux Etats-Unis26
25
26
Source : www.snb.ch
Source : www.bis.org
-28-

Séminaire d`Economie Nationale LA CRISE IMMOBILIERE

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