l`essentiel de l`immobilier

AVR/JUIN 10
L'ESSENTIEL DE L'IMMOBILIER
Trimestriel
53 RUE DU CHEMIN VERT
92100 BOULOGNE-BILLANCOURT - 01 46 10 21 21
Surface approx. (cm²) : 1488
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*
Residence
Principale
I
\
•
I
Le ilj uste^
Prêt à taux zéro, prêt
libre ou réglementé,
taux fixe ou révisable,
il est difficile dè s'y
retrouver parmi tous
ces dispositifs... surtout
pour l'achat d'un bien
immobilier.
V
ous souhaitez acheter
manque ' Le crédit se révèle certes
un bien immobilier ^
être l'un des concepts les plus obscurs
Celui-ci se révèle être
votre premier achat ?
Vous faites partie de cette catégorie
de l'immobilier, maîs aussi l'un des
plus indispensables
remise à niveau
appelée les «primo accédants» ^ Et
pourtant, vous ne connaissez pas les
Des prêts
divers
tenants et les aboutissants des différents types de prêts et des taux de cre
dits
En fonction de vos besoins et surtout de vos impératifs, vous
ll est temps de palier ce
avez le choix de souscrire
à plusieurs types de
prêts
Opter pour un courtier
Assurant le rôle
d'intermédiaire entre le
client et les organismes
bancaires ou financiers,
le courtier est capable de
négocier pour son client
les meilleures conditions
de credit Parfaitement
informe sur les banques
qui prêtent au moment
\de la demande du client,
IN2
3864823200507/GNS/MNL/2
sur leurs conditions
d'octroi particulières,
il apporte ses services
pour le montage des
dossiers, pour leur
presentation aux
banques et l'obtention du
meilleurtaux de credit
Au même titre que les
émoluments du notaire
ou les frais d'agence
immobiliere, le courtier
perçoit des honoraires
Ce poste, comme les
autres, est pns en
compte dans le budget
global de l'opération En
contrepartie, bon nombre
de ses partenaires
financiers exonèrent la
clientele prescrite des
frais de dossier bancaire
Décryptage et
- le prêt libre.
Compatible avec
toutes les opérations
immobi-
lières,
c'est
le
credit le plus répandu II
est ouvert a tous et sans
contraintes de reglementation II permet de bénéficier
de
l'ensemble
des
options
Eléments de recherche : IN ET FI ou IN ET FI CREDITS : service d'aide à la constitution de dossier de financement pour crédit, toutes citations
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Notre Expert
Marc Quiévreux, directeur de la
formation chez In & Fi
Quels sont les
différents crédits pour
l'achat d'une résidence
principale ?
Dans les p rets, il existe 2
grandes familles : les
prêts libres et les prêts
réglementés par l'État.
Pour le premier, il s'agit
d'un crédit qui possède
une réglementation
interne à la banque et
qui est lié à des
conditions générales.
Dans ce cas, d'un
établissement à l'autre,
Hy a différentes durées
de remboursement
assorties d'options
comme la possibilité de
modifier les échéances
en cours de route. En ce
qui concerne le second,
les crédits sont aidés par
l'État avec des règles
pour protéger les
emprunteurs. C'est la
CAF qui verse desAPL
selon des critères divers
comme la constitution
de la famille par
exemple. Ces prêts sont
communément appelés
Prêt pour l'accession
sociale (PAS). Parmi
ceux-ci, on en distingue
de nombreux types : prêt
à taux zéro, Pass-foncier,
éco-prêt à taux zéro ou
encore le i% logement.
Quelle est la meilleure
solution ?
ll n'y a pas de bonne ou
mauvaise solution. Cela
dépend surtout de la
situation dans laquelle
se trouve le futur
acquéreur. Il faut savoir
IN2
3864823200507/GNS/MNL/2
que le choix d'un crédit
se fait en fonction des
besoins de l'emprunteur.
En conséquence, la
demande peut être
différente pour convenir
le mieux possible au
client.
Selon quels critères, un
futur acquéreur peut-il
faire son choix ?
Dans ce domaine, il est
très important
d'effectuer une
projection de son achat.
En moyenne, les crédits
n'excèdent pas i o ans
louis prêts confondus.
Durant cette période
relativement longue, la
situation peut changer :
séparation, mutation
professionnelle,
chômage, décès,
modification de la
cellule familiale... ïïfaut
donc se voir dans
lavenir ne serait-ce que
pour connaître la durée
envisagée de son crédit
et s'il convient mieux ou
non d'opter pour un taux
fixe ou un taux
révisable.
Quelle différence entre
taux fixe et variable ?
Peut-on faire changer
sa nature pendant la
durée du crédit?
Le taux fixe est statue à
un point de référence
qui est fixejusqu 'à la fin
du crédit. Aujourd'hui,
la période se révèle
plutôt favorable, et ce
dans toutes les banques
car l'indice de référence
est relativement bas. Le
taux variable, quanta
lui, possède comme
indice de référence
Euribor. ll s'agit d'un
taux moyen d'échange
de banque à banque
selon 57 banques
européennes. Il peut
changer selon le jour, le
mois, le trimestre et
même lannée. Il faut
savoir que ço% des
banques de dépôt
utilisent Euribor i an.
Dans ce cas, le client
voit modifier son taux
i fois par an.
Peut-on bénéficier d'un
rachat de crédit pour
tous les prêts ?
Oui, il est possible de
bénéficier d'un rachat
de crédit, sur le
principe. Dans ce
domaine, il existe 2
raisons pour lesquelles
un client souhaite se
faire racheter son
crédit :
- lorsque son taux est
moins cher que ce qu 'il
vit ;
-pourf aire baisser les
mensualités avec un
regroupement de crédit
pour mieux s'en sortir.
Par ailleurs, les futurs
emprunteurs se doivent
de savoir que tous les
rachats de crédit se
rachètent par un prêt
libre, c'est-à-dire sans
aucune aide de l'État
(sauf modification par
l'État).
Est-il préférable de
faire appel à un
courtier ? Quel est son
coût?
Lorsqu 'ils souhaitent
emprunter une certaine
somme pour acheter
leur résidence
principale, les clients
doivent d'abord
comparer les offres.
Dans ce cas, il est
préférable défaire appel
à un courtier. Ce dernier
se trouve et re plus
qualifié et offre le taux le
plus bas. Par ailleurs, il
se révèle très compétent
pour cerner les besoins
d'un ménage et ainsi
trouver la meilleure
solution. Je pense que
cette solution est la plus
confortable pour le futur
emprunteur. En ce qui
concerne la
rémunération, le
courtier ne perçoit rien
si l'opération est un
échec. Toutefois, si
l'opération réussie, le
client doit pay er une
petite somme. Dans
notre réseau, le montant
est de 0,80% de la
demande d'emprunt.
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Une nouveauté réglementaire
La loi datant du 3 janvier
2008, en rapport avec le
developpement de la
concurrence au service
des consommateurs,
comporte une mesure
qui a trait a l'information
de l'emprunteur qui
souscrit un prêt a taux
variable sur les effets de
la variation de taux Au
debut, l'offre comportait
plusieurs informatons
relatives au prêt avec
notamment la remise
en échéancier des
amortissements
détaillant pour chaque
échéance la repartition
du remboursement entre
le capital et les interêts
Ce nouvel article prevoit
donc que l'offre de prêt
dont le taux d'intérêt est
variable doit être
accompagne d'une
notice qui doit présenter
les conditions et les
modalités de variation du
taux d'intérêt ainsi
qu'une documentation
contenant une simulation
de l'impact d'une
variation de ce taux sur
les mensualités, la durée
du prêt et le coût total du
credit Le document
d'information
techniques modulation, mixage, lissage ou cautionnement bancaire II
est également éhgible à l'allocation
logement ;
- le prêt réglementé. Idéal pour un
premier achat, ce prêt donne droit aux
aides de l'Etat prêt à taux zéro
(PTZ), ministère du Logement ou
Ville de Pans, frais de garantie réduits
et APL ll peut être sécurisé pour faire
face aux imprévus tels que le chômage ou la mobilite professionnelle
Attention, certains restent exclusifs a
l'achat d'une residence principale ,
- le prêt relais ou revente. Entre le
moment où vous achetez un nouveau
logement et celui ou le précèdent est
réellement vendu, plusieurs mois
peuvent s'écouler. Le prêt relais intervient pour permettre de réaliser une
acquisition sans attendre II peut couvrir les frais de notaire et solder l'en
cours du bien en vente ou d'un prêt
personnel Pratique sur 12 ou 24 mois
au maximum, son taux est generale
ment très faible ,
- le prêt in fine. Réserve en priorité
IN2
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mentionne le caractère
indicatif de la simulation
et l'absence de
responsabilite du prêteur
en ce qui concerne
revolution effective des
taux d'intérêts pendant le
prêt et a son impact sur
les différents paramètres
cites précédemment
aux investisseurs fortement fiscalisés, ce type de crédit concerne
avant tout Ie financement
d'un achat destiné à la
mise en location La mensualité
n'amortit pas l'emprunt car elle facture uniquement des interêts
L'amortissement est assure par un
produit de placement prévu à cet
effet, existant ou à souscrire ,
- le prêt hypothécaire. Le principe
est simple Vous donnez en garantie le
bien que vous possédez actuellement
en échange d'une somme destinée a
tout usage achat d'un logement a
l'étranger, remboursements de dettes,
aide familiale
Le prêt à taux zéro
ou PTZ
Le prêt à taux zéro (PTZ) est une
aide de l'État sous forme d'avance
sans intérêts qui peut être accorde à
un pnmo-accedant pour construire ou
acheter un logement en France métropolitaine et dans les départements
d'outre-mer (DOM) Bonus pour les
primo-acquéreurs depuis le I "janvier
2007, le prêt à 0% peut dans certaines
conditions être majoré (il est notamment doublé jusqu'au 30 juin prochain pour le neuf) Par ailleurs, le
PTZ est distribue par la plupart des
établissements bancaires émetteurs
de prêts immobiliers, qui le considèrent comme faisant partie de l'apport
personnel de l'emprunteur Toutefois,
il est important de noter
qu'un seul prêt à taux
zéro est accordé par
ménage et par opération Pour en
bénéficier, il est
important de respecter plusieurs conditions
- les revenus de l'acquéreur d'une résidence principale ne doivent pas dépasser
un certain plafond, établi en
fonction du nombre de personnes destinées à occuper
le logement et de sa localisation Ces plafonds sont régulièrement
réévalués, généralement I fois par
an ,
- l'emprunteur ne doit pas avoir été
proprietaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années
précédant l'offre de prêt, sauf si l'emprunteur ou l'un des occupants du
logement finance avec le prêt a 0%
est titulaire d'une carte d'invalidité,
bénéficiaire d'une allocation adulte
handicape ou victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale
Enfin, le PTZ ne peut financer que
certaines acquisitions immobilières
- l'achat d'un terrain et la construction
d'un logement neuf,
- l'achat d'un logement neuf qui n'a
jamais encore été occupé ,
- l'achat d'un logement existant, quel
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Acheter
à Paris
Depuis le 1er
septembre
2009, il est plus
facile d'obtenir
des aides pour
acheter sa
residence
principale a Paris
car les
conditions
d'obtention du
prêt Paris
logement 0%
entete
\assouplies ll
s'agit d'un prêt
qui peut être
accorde par les
banques ayant
signe une
convention avec
la Ville de Paris
ll est sans interêt
et doit être
rembourse sur
15 ans
maximum ll
finance l'achat
d'un logement
ancien ou neufj
que soit son âge, et financer, le cas
échéant, les travaux rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l'emprunteur
lors de l'acquisition du logement,
- la transformation d'un local dont
l'emprunteur est déjà propriétaire en
logement ou l'achat et la transformation d'un tel local
Taux fixe ou
taux variable ?
Les différentes notions de prêt
sont acquises 9 Après les bases de
l'emprunt immobilier, il est temps de
passer au niveau supérieur les taux
de crédits On distingue 2 grandes
catégories le taux fixe et le taux
variable (ou révisable) Dans un crédit immobilier à taux fixe, celui-ci est
fixé lors de la signature du contrat de
L'offre de prêt dont le taux d'intérêt est variable doit être accompagne d'une notice
présentant les conditions et les modalités de variation du taux.
prêt et reste constant pendant toute sa
durée Souvent plus éleve au démarrage qu'un taux révisable, il offre malgré tout la solution la plus sûre pour
un investissement à long terme
N'étant pas soumis aux variations du
marché, il répond parfaitement à la
situation si vous prévoyez de
revendre votre bien apres 10 ans par
exemple Cependant, il est important
de comprendre que ce genre de taux
ne permet pas de bénéficier d'une
baisse des remboursements si le marche connaît un déclin
A contrario, le prêt immobilier a
taux révisable évolue à la hausse ou à
la baisse du marché
en fonction des
fluctuations
de l'mdica-
Durée
10 ans
15 ans
25 ans
Taux minimum
3,25%
3,50%
3,65%
Taux du marche
3 60%
3 85%
4 20%
Taux maximum
4,10%
4,30%
5,10%
IN2
3864823200507/GNS/MNL/2
leur financier sur lequel il est indexé
Les conditions contractuelles définissent les modalités de révision dans Ie
temps et les règles qui s'appliquent
sur la durée de l'emprunt et la variation de la mensualité On rencontre 2
variantes principales
- les taux révisables non capes à la
hausse. Ils présentent la mensualité
généralement la moins chère du marche Néanmoins, il s'agit souvent d'un
taux d'appel dont la promotion n'est
tenue que quèlques mois par les
banques À la date de la première
révision, même si le marché des taux
ne bouge pas, la durée d'emprunt ou
les mensualités ont de grandes
chances d'augmenter uniquement par
le réajustement de la marge bénéficiaire bancaire ,
- les taux capes à la hausse.
Moins cher que le taux fixe, il
bénéficie des baisses du marché
tout en étant limité à la hausse
Beaucoup de contrats garantissent
une durée fixe et la mensualité maximale est appréciée d'avance en fonction du taux plafond
Thomas Rousseau
Eléments de recherche : IN ET FI ou IN ET FI CREDITS : service d'aide à la constitution de dossier de financement pour crédit, toutes citations