LA ZONE D`AMENAGEMENT CONCERTE OUTIL D`AMENAGEMENT

Patrick JAUBERT
Urbaniste
Vice-président de l’OPQU
Le 13 juin 2001
LA ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE
OUTIL D’AMENAGEMENT
Application loi SRU du 13 décembre 2000
Décret n°2001-261 du 27 mars 2001
La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains va replacer l’outil ZAC dans
le cadre de l’urbanisme opérationnel et adapter cet outil à la nouvelle dynamique du
renouvellement urbain. Les règles d’urbanisme sont régies par les nouvelles
dispositions des PLU . quant aux règles de procédure elles visent à apporter
souplesse et simplification dans cet outil qui reste d’initiative public et qui permet une
intervention conjuguée du public et du privé afin d’engager une politique volontariste
sur un périmètre prédéfini
I) DEFINITION : ARTICLE L 311-1
Aucun bouleversement majeur , les zones d’aménagement concerté restent des
zones à l’intérieur desquelles la collectivité publique ou un établissement public y
ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et
l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet
établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder
ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Par contre il n’y a plus de lien
obligatoire entre le zonage d’un PLU et la ZAC et la loi ne subordonne pas la
possibilité de créer une ZAC à l’existence d’un PLU. Toutefois ,en vertu des
dispositions de l’article L 111-1-4 , dans les communes non dotées d’un PLU , une
ZAC ne peut être créée que dans les espaces déjà urbanisés ou si la commune est
dotée d’une carte communale , dans les espaces d’extension d’urbanisation
délimités par cette carte.
II) CREATION à l’initiative d’une collectivité publique ou d’un établissement
public ayant vocation (syndicat mixte, chambre de commerce ….)
Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI , approuve le périmètre et le
programme des ZAC , sauf dans 2 cas :-ZAC réalisées à l’initiative de L’Etat , des
régions et des départements ou de leurs établissements publics et
concessionnaires ;
- ZAC situées en tout ou partie d’un périmètre d’intérêt
national.
La loi précise qu’une ZAC peut être créée sur plusieurs emplacements
territorialement distincts.
La loi supprime la distinction entre les communes qui sont dotées d’un document
d’urbanisme et celles qui ne le sont pas.
III) LA ZAC PEUT ETRE UTILISEE POUR TOUTES OPERATIONS
D’AMENAGEMENT (logements, artisanat, industries, commerces, bureaux,
tourisme).
Les ZAC sont des zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un EPCI
y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et
l’équipement des terrains , notamment de ceux que cette collectivité ou cet
établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder
ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Le 1° alinéa de l’article L 311-1
reste sans changement.
IV) MODES DE REALISATION
en régie , c’est à dire par la personne publique qui a
pris l’initiative de la création , personne qui peut être
différente de celle qui a pris la décision de création ;
convention publique d’aménagement à une Société
d’Economie Mixte ou à un établissement public qui peut
se voir confier les acquisitions par voie d’expropriation ou
de préemption (L 300-4) pièce annexe n°1
convention ordinaire à un aménageur privé ou public.
pièce annexe n°2
L’article L 300-4 exclut expressément du champ d’application des dispositions de la
loi SAPIN les conventions publiques d‘aménagement
V) EFFETS DE LA ZAC
c’est une opération publique maîtrisée par la collectivité
après concertation
délimitation au départ d’un simple périmètre sans
obligation d’être propriétaire immédiatement des terrains.
possibilité pour plusieurs promoteurs d’intervenir dans
l’opération
si les divisions de terrain sont effectuées par la
personne publique ou privée qui réalise l’aménagement
de la ZAC, celles-ci ne sont pas soumises à la procédure
de lotissement (R 315-2)
participations librement négociées
au regard de la Taxe Locale d’Equipement, à l’intérieur
d’une ZAC la TLE peut être supprimée à condition que
certains équipements soient pris en charge par les
constructeurs ; cette participation ne doit pas être
inférieure à celle qui résulterait de l’application de la TLE
sur le terrain considéré.
permet de prendre en compte dans son bilan tous les
travaux engendrés par sa création dans la Commune :
groupes scolaires, (équipements sportifs, sociaux, station
d’épuration, alimentation en eau, cimetière,…)
L’organisme signataire d’une convention publique d’aménagement
peut se voir confier les acquisitions par voie d’expropriation ou
préemption (L 300-4)
les organismes cocontractants par voie de convention peuvent se
voir confier le suivi des études préalables nécessaires à la définition
des caractéristiques de l’opération dans le cadre d’un contrat de
mandat les chargeant de passer des contrats d’études au nom et pour
le compte de la collectivité ou de L’EPCI.
La convention publique d’aménagement peut prévoir les conditions dans
lesquelles l’organisme cocontractant est associé aux études , notamment à la
révision ou à la modification du PLU
INSTRUCTION
1ère phase :
concertation sur les études préalables
La délibération obligatoire précise les modalités de la concertation (L 300-2 b)
2ème phase :
création de la ZAC
A l’issue de la concertation des études préalables , la personne
publique qui a pris l’initiative de la zone constitue un dossier de
création . Ce dossier de création est approuvé par son organe
délibérant et cette délibération peut tirer simultanément le bilan de la
concertation.
Le dossier de création comprend :
un plan de situation
un plan de délimitation de ou des périmètres de la ZAC (car on peut
avoir une ZAC multisites en zone U des POS)
un rapport de présentation qui indique l’objet et la justification de
l’opération, il comporte une description du site et de son environnement
et énonce les raisons pour lesquelles ce projet a été retenu ;
une étude d’impact définie à l’article 2 du décret du 12 octobre 1977
le mode de réalisation choisi (1°,2° ou 3° du R 31 1-6)
régime applicable au regard de la taxe locale d’équipement
programme global prévisionnel des constructions à édifier à
l’intérieur de la zone.
Formalités de publicité (R 311-5) de cette délibération :
affichage 1 mois en Mairie ou au siège de L4EPCI et communes membres
concernées
commune de plus de 3500 habitants recueil des actes administratifs
arrêté préfectoral, il est publié au recueil des actes administratifs du département.
insertion en caractères apparents dans 1 journal diffusé dans le
département
Les effets juridiques attachés à la création de la zone ont pour point de départ
l’exécution de l’ensemble des formalités.
effets de la création de la zac :
un sursis à statuer peut s’appliquer à toute demande de permis de
construire (article L 111-7)
les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre
en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris
l’initiative de la création, de procéder à l’acquisition de leurs terrains
dans un délai de 1 an à dater du jour de leur demande. En cas d’accord
amiable , le prix d’acquisition doit être payé au plus tard 2 ans à
compter de leur demande(L 230-1et suivants , et L 123-9)
la date de référence pour l’évaluation des biens dans le cas d’une
expropriation pour cause d’utilité publique est un an avant la création
de la Zac dans les communes sans PLU. Sinon le plus récent des actes
rendant public le PLU ou l’approuvant, le révisant , le modifiant et
délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ;
3ème phase :
réalisation de la ZAC
La personne publique qui a pris l’initiative de la création de la
ZAC constitue un dossier de réalisation approuvé par son
organe délibérant qui comprend :
le programme des équipements publics à réaliser dans
la zone (à noter que lorsque le programme comporte des
équipements dont la maîtrise d’ouvrage et le financement
incombent normalement à d’autres collectivités ou
établissements publics, le dossier doit comprendre les
pièces faisant état de l’accord de ces personnes
publiques sur le principe de la réalisation de ces
équipements, les modalités de leur incorporation dans
leur patrimoine et, le cas échéant, sur leur participation au
financement)
les
modalités prévisionnelles de financement de
l’opération d’aménagement échelonnées dans le temps (3
ans maximum souhaitable)
le
projet de programme global des constructions à
réaliser dans la zone.
le
complément de l’étude d’impact (l’étude d’impact du
dossier de création et son complément sont joints au
dossier de tout enquête publique concernant l’opération
d’aménagement réalisée dans la zone )…..
ZAC à maîtrise foncière partielle
Dans les ZAC où les constructeurs n’ont pas acquis leur terrain directement de
l’aménageur , la loi prévoit l’établissement d’une convention entre la commune ou l’
EPCI et le constructeur pour préciser les conditions dans lesquelles celui-ci participe
au coût d’équipement de la zone (L 311-4). Cette convention peut être conclue
même en l’absence de PAE , selon le principe de lien direct et proportionnalité et doit
être joint obligatoirement au dossier de permis de construire et de lotir .
4ème phase :Intégration de la ZAC dans le PLU
La réglementation d’urbanisme applicable à l’intérieur des Zac situées hors PLU
sera soit le RNU , soit la réglementation de la carte communale. Par contre la loi ne
prévoit aucun contenu spécifique de ces documents lorsqu’ils s’appliquent à
l’intérieur d’une ZAC.
La ZAC est créée avec PLU en zone U ,avec règlement .La création de la ZAC
impliquera une révision ou une modification du PLU dans 2 CAS (L 123-3) :- lorsque
le PLU ne précisera pas la localisation et les caractéristiques des équipements
publics dont la réalisation est prévue dans la ZAC
- lorsque il sera nécessaire de recourir à la technique de fixation d’une SHON par
îlot(sachant que dans la ZAC le PLU peut fort bien ne pas fixer de SHON).
Dans la plupart des cas ,la procédure de simple modification de PLU devrait pouvoir
être utilisée
La ZAC est créée en zone AU sans règlement d’un PLU .La création de la ZAC
impliquera une révision ou révision d’urgence du PLU(L 123-13) avec une enquête
publique qui peut porter à la fois sur le projet (révision d’urgence) et sur la révision du
PLU. Et lorsque l’enquête publique prévue à l’article L 123-10 concerne une ZAC
,elle vaut enquête préalable à la DUP(L 123-11) à condition que le dossier d’enquête
comprenne les pièces suivantes :
- Une notice explicative de l’opération d’aménagement
- Le plan de situation
- Le périmètre
- Estimation sommaire des acquisitions à réaliser
- avec avis des services fiscaux, état hypothécaire et document d’arpentage , si
découpage.
Cette enquête publique devrait pouvoir avoir lieu après approbation du dossier
de réalisation .La loi prévoit que la réalisation de la ZAC est subordonnée au
respect de l’article L123-3 qui fixe la localisation et les caractéristiques des
principaux ouvrages publics à l’intérieur de la ZAC. Le dossier de réalisation
ne comprend qu’un projet de programme d’équipement public(R 311-7)et
l’article R 311-9 prévoit la possibilité d’approuver distinctement le dossier de
réalisation et le programme des équipements publics.
Lors d’une révision de PLU , un débat est obligatoire au sein du conseil
municipal sur les orientations générales du projet d’aménagement et de
développement. Ce débat lors d’une révision peut avoir lieu lors de la mise en
révision.
On peut penser qu’une ZAC peut être considérée comme un projet présentant
un caractère d’intérêt général pouvant bénéficier de la procédure de révision
d’urgence. La révision fait alors l’objet à l’initiative du maire ,d’un examen
conjoint des personnes publiques associées et l’enquête publique porte sur le
projet et la révision du PLU.
Enfin la ZAC est créée : (R 123-6) en zone AU d’un PLU avec règlement
autorisant les constructions lors de la réalisation d’une opération d’aménagement
d’ensemble
( L 123-2) en zone U avec servitudes d’interdiction de construction pendant 5 ans
dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global,
ou réservation d’emplacement en vue de la réalisation des objectifs de mixité sociale
en matière de logement
Auquel cas la création de la ZAC n’impliquera une révision ou une modification du
PLU que pour mise en cohérence avec l’article L 123-3 concernant la localisation des
ouvrages publics.
Il arrivera donc fréquemment que la création d’une ZAC implique une adaptation du
PLU .Loi prévoit dans son article L 123-15 que lorsque la ZAC qui implique cette
adaptation est une ZAC qui a été créée à l’initiative d’une personne publique autre
que la commune l’avis de ladite personne publique est requis préalablement à
l’approbation du PLU élaboré ,modifié ou révisé.
cahier des charges de cession (L 311-6) pièce annexe n°3
Le cahier des charges de cession de location ou de concession d’usage de terrains
devient obligatoire avec la suppression du CU L 111.5. En cas de DUP , le cahier
des charges doit être approuvé en application de l’article L 21-3 du code de
l’expropriation.
Ce cahier des charges de cession ou de concession d’usage des terrains à l’intérieur
des zones d’aménagement concerté doit (L311-6) :
a. indiquer le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette
dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée, louée ou
concédée et fixer les prescriptions techniques, urbanistiques et
architecturales imposées aux constructeurs pendant la durée de
la réalisation de la zone
b. être approuvé, lors de chaque cession ou concession d’usage
par l’exécutif de l’organe compétent pour la création de la ZAC.
Le cahier des charges doit être approuvé lors de chaque cession ou concession
d’usage par le maire ou le président de L’EPCI et devient caduc à la date de
suppression de la zone.
LA CONVENTION D’AMENAGEMENT (article
L300-5)
La convention publique d’aménagement doit préciser sous peine de nullité :
- Les modalités de participation financière de la collectivité
- Le montant total et sa répartition dans le temps
- Les modalités du contrôle
Dans ce cas ,l’organisme cocontractant peut se voir confier les acquisitions par voie
d’expropriation ou de préemption , la réalisation de toute opération et action
d’aménagement et d’équipement concourant à l’opération globale.
Cette convention est approuvée par l’assemblée délibérante ,elle peut prévoir dans
quelle condition l’organisme cocontractant est associé aux études .Chaque année
l’organisme doit fournir à la collectivité pour approbation les pièces suivantes :
- Le bilan prévisionnel des activités de l’aménageur
- Le plan de trésorerie
- Un tableau des acquisitions et cessions immobilières
L’ensemble de
-
modification d’une zac (article R 311-12)
La modification d’une ZAC est prononcée selon les formes prescrites pour la
création.
A savoir :
concertation préalable
dossier de création et de réalisation
mise en cohérence si besoin avec le PLU pour application de l’article
L 123-3
supression d’une zac (article R 311-12)
La suppression d’une ZAC est prononcée sur proposition ou après avis de la
personne publique qui a pris l’initiative de sa création ,par l’autorité compétente
définie à l’article L 311-1. La proposition doit comprendre un rapport de présentation
qui expose les motifs de la suppression.
Patrick JAUBERT
ANNEXE N°1
LA CONVENTION PUBLIQUE D’AMENAGEMENT
PREAMBULE
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TITRE n°1 :Conditions générales
:Objet de l’opération
:Mission du cocontractant
:Modalité de participation financière du contractant
bis :Montant total de la participation et répartition annuelle
ter :Modalités du contrôle technique ,financier et comptable
:Opérations non prévues au présent cahier des charges
:Date d’effet et de durée de la convention d’aménagement
:Etablissement du plan parcellaire
:Choix et rémunération des hommes de l’art ,techniciens et spécialistes
:Modalités d’acquisition et libération des immeubles
bis :Droit de préemption
ter :Relogement des occupants
TITRE n°2 :Réalisation des ouvrages et équipements
9 :Présentation des projets d’exécution et réalisation des travaux d’infrastructures conventionnés
10 :Modalités de passation des marchés
11 :Exécution des travaux d’infrastructures conventionnés
12 :Droits et obligations du cocontractant
13 :Indemnités aux tiers
14 :Conditions de cession,de concession ou location des immeubles
TITRE n°3 :Entretien et remise des ouvrages
15 :Entretien des ouvrages
16 :Remise des ouvrages
TITRE n°4 : dispositions diverses
17 :Financement des opérations
18 :Comptabilité, bilan et plan de trésorerie
19 :Prévisions budgétaires
20 :Garanties des emprunts
21 :Rémunération du concessionnaire
22 :Règlement final des opérations
23 :Respect du programme
24 :Propriété des documents
25 :Règlement des litiges
26 :Cession de la convention
27 :Inexécution des charges
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ANNEXE N°2
LA CONVENTION D’AMENAGEMENT
PREAMBULE
TITRE n°1 :Conditions générales
ARTICLE 1 :Objet de l’opération
ARTICLE 2 :Mission du cocontractant
ARTICLE 3 : Echéancier prévisionnel et programme de réalisation
TITRE n°2 :Opérations foncières
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4° :Déclassement des sols et justification de propriété
5 :Modalités de cession des terrains à l’aménageur
6 :Engagement mise en œuvre procédure DUP
7 : Relogement des occupants
TITRE n°3 :Réalisation du programme et conditions financières
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8 :Modalités de financement et de réalisation des équipements par l’aménageur
9 : Modalités de financement et de réalisation des équipements par la collectivité
10 :Participation de l’aménageur au financement des équipements publics
11 :Programme de réalisation des travaux
TITRE n°4 : Garanties
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: Garantie d’achèvement de réalisation des équipements
: Modalités de garantie
: Forme de la garantie
:Achèvement des ouvrages
TITRE n°5 : Suspension-Résolution-Résiliation-Cession
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:Conditions suspensives et résiliation
:Indemnités de retard
:Mise en demeure de réalisation des travaux
:Mise en demeure de règlement de la participation due par l’aménageur
:Résiliation pour retard de travaux
:Remboursement des frais
:Rétrocession des terrains après résiliation sur demande de la collectivité
:Rétrocession des terrains après résiliation sur demande de l’aménageur
ANNEXE N°3
CAHIER DES CHARGES DE CESSIONS DE LOCATIONS OU CONCESSIONS
D’USAGE DE TERRAINS
PREAMBULE
ARTICLE 1 :Dispositions générales
ARTICLE 2 :Division des terrains
TITRE n°1 :Prescriptions imposées aux utilisateurs des terrains
3 : Objet de la cession
4°:Délais d’exécution
5 :Prolongation éventuelle des délais
6 :Sanctions à l’égard du constructeur
7 : Vente, location , morcellement des terrains cédés
8 :Nullité
TITRE n°2 :Droits et obligations des utilisateurs
Chapitre 1 : Terrains destinés à être incorporés à la voirie ou aux espaces libres
ARTICLE 9 : Obligations de l’aménageur
ARTICLE 10 :Voies ,places et espaces libres
ARTICLE 11 :Utilisation
ARTICLE 12 : Entretien
Chapitre 2 : Terrains cédés ou loués
ARTICLE 13 :Respect des règles d’urbanisme
ARTICLE 14 : Bornage, clôtures
ARTICLE 15 :Desserte des terrains cédés ou loués
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:Sanction à l’égard de l’aménageur
:Branchements et canalisations
:Electricité
:Gaz
:Antenne collective
:Etablissement des projets ,coordination des travaux
:Exécution des travaux par les entreprises
:Mise en œuvre des logements
:Plan de protection contre l’incendie
TITRE n°3 : Règles et servitudes de droit privé
:Entretien des espaces libres
:Espaces libres non clos ,servitudes
:Tenue générale
:Assurances
: Modifications
: Litiges Subrogation
:Association syndicale
TITRE n°4 : Dispositions particulières
ARTICLE 30 : Généralités
ARTICLE 31 :Hygiène et sécurité de chantier