Objet : résidences de tourisme, exposé du 9/6/06

Objet : résidences de tourisme,.
P Lesieur
Directeur régional des expertises du sud-ouest Foncier Expertise
Professeur ICH
Chartered surveyor Mrics
[email protected]
8 février 2010
Objectifs :
quelles sont dans les résidences existantes (en te limitant aux principales villes
ou centres d’affaires) ?

quelle est en volume l'offre de logements en résidences ? (des tableaux ou des
cartes d'implantation pourront être communiqués en annexe)

y a-t-il des projets d'implantation de nouveaux établissements ?

de quel ordre est le taux d’occupation moyen ?

quel est l'éventail des tarifs affichés et surtout pratiqués (remises... ) ?

quelles sont les attentes des clientèles utilisatrices, les époques et les durées
de séjour ?

quelle est la part des recettes annexes (locations de salles, restauration,
organisation d'évènements, loisirs et détente...) ?

se manifeste-t-il une concurrence (ou une synergie) entre ces formes
particulières d’hébergement et l’hôtellerie traditionnelle de chaîne ?

quelles sont, à ton avis, les capacités d’absorption par le marché de nouvelles
résidences de tourisme d’affaires ?

quelles sont les situations locales les plus propices à l’implantation de nouveaux
établissements ? (ou les secteurs à éviter...)
Bibliographie :
Cours ICH
www.snrt.fr
Étude Coach Omnium
LA RESIDENCE SERVICE
Présentation: Le phénomène Résidence de services
Produit longtemps marginal sur la CUB et à ce titre n’ayant toujours
pas fait d’étude spécifique des observatoires immobiliers régionaux, la
résidence services est en fait un produit se scindant en trois principaux types
de clientèles :
1. La résidence étudiante située près des campus universitaires
2. La résidence service pour personnes agées dépendantes ou
non(Ehpad ou mapad)
3. La résidence service pour clientèle d’affaires et de tourisme
offrant des services quasi-hoteliers.
Elle a connu un important développement au cours de ces dernières
années (au détriment des hôtels) sur la CUB de Bordeaux en raison
d’importants avantages comparartifs :






Elle ne nécessite pas de CDEC
Elle est moins contraignante en termes de réglementation
Elle peut s’installer dans des secteurs urbains qui n’autorise
pas l’hotellerie.
Elle bénéficie de gros moteurs fiscaux. En effet, elle est
généralement vendue à la découpe en loueur en meublé
professionnel
(LMP)
avec
défiscalisation
globale,
amortissement et reprise de TVA.
Elle semblerait mieux correspondre à la demande des clients
qui souhaitent plus de surfaces et notemment la présence de
Kitchenette et n’exigent pas des services hoteliers.
Elle permettrait de mieux maitriser les couts.
De fait, les résidences services peuvent parfois s’apparenter à des
hotels déguisés et à ce titre susciter des reproches de concurrence déloyale. Il
est également fait état de reproches en terme de produits défiscalisant : leur
présentation faisant l’objet de business plan généralement trop optimistes
conduisent à des déceptions financières auprès des investisseurs.
Nous avons recencé une quinzaine de ces résidences sur la CUB. La
majorité sont situés en cœur de ville. La plupart ont moins de 5 ans alors que
dans le même temps, très peu d’hotles étaient crées, ainsi Holiday Inn
renocait à son projet d’implantation sur Mérignac aéroport car une grosse
résidence services 4 étoiles avaient vu le jour il y a 3 ans sur la zone.
Estimer une résidence services, compte tenu de ces spécificités, de
son échelle de prix particulières plus ou moins déconnectés du marché de
l’habitation locale, c’est comprendre son cadre juridique et fiscal, ses aspects
économiques et ses marché primaires.
Le cadre juridique.
Le METIER :
Etroitement liées au développement remarquable des stations touristiques durant les vingt
dernières années, ces formules d'exploitation se sont étendues à de nouveaux marchés,
notamment urbains, et confortent le bien-fondé d'un concept qui complète ceux de l'hôtellerie
traditionnelle et de la location d'appartements classiques. Il prend également le relais des
ventes en temps partagé qui malgré ses avantages suscitent des difficultés sur le plan de la
vente et de la gestion.
Un métier nouveau, qui repose essentiellement sur :



la commercialisation dynamique des séjours (services commerciaux actifs, liens efficaces
avec de nombreux prescripteurs, anticipation des réservations...).
une gestion administrative performante et conviviale (rapport qualité /prix attrayant,
personnel qualifié et sensibilisé à la qualité des services et de l'accueil).
un entretien technique valorisant des patrimoines exploité s (maintien des prestations à
tous les niveaux, écoute de la clientèle).
Ils se traduisent par l'offre d'appartements entièrement équipés, prêts à vivre, loués en "location
hôtelière", pour des séjours qui peuvent aller de quelques jours à plusieurs mois, avec des
services variés inclus dans les prix ou proposés à la carte.
Les parties communes qui entourent ces appartements contribuent à l'animation et au bon
fonctionnement des Résidences dont les taux d'occupation performants profitent aux communes
sur lesquelles elles sont implantées.
Les différents statuts de la branche d'activité.
la Résidence de Tourisme
C'est le principal statut, établi en 1983, modifié le 14 février 1986. Il constitue le schéma de
référence des adhérents du SNRT.
Définition de l'Arrêté du 14 février 1986
- Article 1
"La Résidence de Tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant
l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble
homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou
pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, à
une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et
de services communs...".
Cet arrêté donne les normes dont le respect permet le classement en 2, 3, 4 *. Il fait référence
aux conditions de sécurité et aux normes handicapées.
les Résidences meublées Homogènes
Proches des Résidences de Tourisme, ce sont des ensembles immobiliers homogènes, offrant des
produits d'hébergement similaires, mais dont le statut est antérieur à celui des Résidences de
Tourisme ou dont les normes de construction et d'exploitation répondent à d'autres exigences,
telles que celle des logements meublés touristiques avec prestations annexes (quasi-hôteliers).
Tous ces produits permettent à la clientèle de séjourner dans une certaine indépendance et de profiter
des infrastructures loisirs et urbains qui environnent les Résidences.
Le statut de la Résidence de Tourisme : Le préfet, après avis de la Commission
Départementale d’Action Commerciale, classe l’établissement en octroyant le
nombre d’étoiles.
Le cadre fiscal
Si en soi, les résidences services ne sont pas dotées d’avantages fiscaux
spécifiques, à l’exception de la possibilité d’obtenir le remboursement de la
TVA, elles sont un des supports les plus efficaces en matière de défiscalisation.
TVA : avantage considérable de 19,60% contrairement à la location meublée ou
non exonérée de TVA et donc de remboursement à l’acquisition.
Implique la réalisation d’un bail commercial par l’exploitant d’une durée de 9
ans.
Avantages liés à la revente :

Plus value est calculée à partir du prix TTC, en pratique cela est rare
comme nous le verrons ultérieurement.
Inconvénients liés à la revente :

Remboursement de la TVA selon la formule suivante :
(20 ans – nombre d’années possédées)/20 x montant de la TVA de l’opération.
Ce reversement de la TVA diminue la liquidité du bien évidemment.

Régime fiscal possible :
Imposable au BIC implique 4 options possibles :
1. Régime du réel simplifié
2. Loueur en LMNP : il faut inscrire les actifs et l’on peux alors déduire les
charges locatives et de propriété : les dépenses d’entretien et de
réparation, les frais de gérance, les intérêts d’emprunt, les droits de
mutation, l’amortissement de l’immeuble seulement pour ramener à 0 le
résultat fiscal. Le déficit éventuel est alors déductible des autres BIC
(intéressant si l’on est commerçant). Pas d’exonération d’ISF. Régime
des Plus values identiques au régime général (abattement de 1/20ème de
détention au-delà de 2 ans. Précisons à ce stade que la location en
meublé doit faire l’objet d’un changement d’affectation dans toutes les
villes de plus de 10 000 habitants. Ce problème ne se pose pas pour les
locaux en résidence de tourisme neuf puisqu’ils ont déjà l’affectation en
meublé. En pratique, on constate néanmoins que beaucoup de bailleurs
transforment de l’habitation en meublé sans autorisation. Tant que
l’administration fiscale se base sur des éléments déclaratifs, il n’y a pas
de difficultés mais en cas de contrôle, elle pourrait exiger la preuve de
l’affectation et déqualifier le meublé en habitation avec toutes ses
conséquences juridiques et fiscales.
3. Loueur en LMP : donc déductible des autres revenus globaux. C’est le
grand avantage.
Beaucoup d’investisseurs cherchent à l’obtenir.
Intéressant si la personne est dans une tranche marginale d’impôt élevé
quelques soit la nature de ses revenus (salaires, BIC, revenus de
capitaux).
Le LMP doit dégager plus de 23 000 €/an de revenus
locatifs et s’inscrire au RCS. Il doit donc tenir une comptabilité. Les
charges déductibles sont toutes les charges locatives et de propriété, à
savoir les dépenses d’entretien et de réparation, les frais de gérance, les
intérêts d’emprunt, les droits de mutation, l’amortissement de l’immeuble
seulement pour ramener à 0 le résultat fiscal. L’exonération de l’ISF est
acquis seulement si les revenus tirés du LMP sont de plus de 50 % de leur
revenu global. Plus value exonérées après 5 ans d’exploitation en tant
que LMP avec des recettes locatives inférieures à 152 000 €/an
4. Régime du micro bic. Rappelons que ce régime permet d’abattre 70 % du
revenu imposable mais il présente l’inconvénient de ne pas rendre
reportable les déficits de l’opération sur les autres revenus.
Précisons, à ce stade, que le régime de Robien ne s’applique pas puisqu’il
implique que les logements soient loués nus.
Le régime ZRR
Avantage supplémentaire compatible avec les précédents.
Réduction d’impôt = 15% du prix d’acquisition neuf du logement avec un
Plafond de45 760 € d’acquisition pour célibataire et le double pour un couple
marié. Cette réduction est étalée sur 4 ans.
Conditions : location pendant 9 ans, programme en zone ZRR.
Le régime MH est également compatible avec le statut de résidence retraite.
Les aspects économiques
Je vous invite à consulter le site :
UN POIDS ECONOMIQUE croissant
500 000 lits à comparer avec les 600 000 lits de l’hôtellerie-Traditionelle 2 milliards d'euros
de C.A.
11 millions de clients par an.
dont 34 % de clientèle étrangère venant principalement d'Europe : Allemagne, Grande-Bretagne,
Belgique, Italie, etc.
Des taux d'occupation supérieurs à ceux de l’hôtellerie traditionnelle
-
en
en
en
en
mer, 70 % sur la saison (6 mois été)
montagne, 66 % sur la saison (4 mois hiver + 2 mois été)
campagne, 71 % sur 6 mois
ville, 79 % sur l'année
Durée moyenne de séjour : 8 jours
Les séjours pouvant aller de quelques jours (week-end, loisirs, tourisme d'affaires) à plusieurs semaines
(vacances d'été , séjours urbains).
Emplois : 20 000 emplois directs et +/- 30 000 emplois indirects
Patrimoine d'environ 10 milliards d'euros.
Nombre de résidences Nombre de logements Nombre de lits
en %
Mer
624
48 196
209 102
44 %
Montagne
451
38 127
182 220
38 %
Ville
218
18 963
50 030
10 %
Campagne
106
8 613
37 910
8%
1 399
113 899
479 262
TOTAL
100 %
Dont 770 résidences classées, soit 272 400 lits : 57 % du parc.
Une ouverture de 20 000 lits /an : +4% /an très supérieur à la progression démographique
(moins de 1%/an)
: En conclusion, le marché devrait continuer à se développer vigoureusement pour au moins 3
raisons :



Ces produits répondent à beaucoup d’attente, tranquillité
de gestion, appétence pour la pierre, services de loisirs,
sécurité, etc.
Des moteurs fiscaux puissants
Le dynamisme des promoteurs.
Cependant, en régime de copropriété, le devenir de ces produits reste à écrire en sortie de bail
et la multiplication de leurs nombres pourrait entraîner des difficultés locales de remplissage.
Les implantations du sud-ouest
La difficulté de l’étude est qu’il est difficile de dissocier dans les résidences
de tourisme (RT) celles qui sont à usage d’affaires de celles à usage de
tourisme car à l’instar des hôtels où les 2 clientèles coexistent en des
proportions diverses.

quelle est en volume l'offre de logements en résidences ? (des tableaux ou des
cartes d'implantation pourront être communiqués en annexe)
Les résidences de tourisme d’affaires sont inégalement réparties sur le territoire français et
leur implantation est étroitement liée aux différents types de destinations : mer, montagne, ville,
campagne. Les résidences de ville représentaient en 2007 17% du nombre d’appartements et de
résidences au sein des résidences de tourisme mais seulement 12% des lits (60 000 lits) au plan
national.
Les résidences en milieu urbain se sont développées plus récemment, mais le parc des résidences
urbaines s’est agrandi considérablement depuis quelques années. En ville, les établissements
représentent 17 % du parc, mais seulement 12 % de la capacité en lits.
La capacité moyenne des résidences urbaines est assez réduite en raison du manque d’espace et
des prix de l’immobilier, qui découragent la construction de grosses unités difficiles à rentabiliser face
à la concurrence des hôtels.
En extrapolant le nombre connu de résidences de tourisme (RT) et leur part en ville
respective, nous obtenons les résultats suivants :
aquitaine
RT
lits de RT
résidence de
ville
lits de ville
117
46000
20
5520
Poitou Charente
34
7500
6
900
Limousin
1
300
0
0
quelles sont dans les résidences existantes (en te limitant aux principales villes
ou centres d’affaires) ?
Nous avons recensé, en nous limitant aux résidences d’affaires spécifiques (non exhaustif):
A Bordeaux.
Citadines - Bordeaux Mériadeck
Bordeaux
Appart'hotel Victoria Garden
Bordeaux
Citéa - Bordeaux
Bordeaux
Bordeaux
Colbert - Chartrons
Quality Inn – Mérignac
4 étoiles
Mérignac aéroport
ZAC mérignac
3 étoiles
Mérignac centre
Appart'City Cap Affaires
Bordeaux
Adagio City Apart'hotel Bordeaux Gambetta
Bordeaux
Ténéo Suites Bordeaux
Bordeaux
A La Rochelle
8, rue Franc Lapeyre
APPART'CITY CAP AFFAIRES
Entre 100 et 300 appartements
A Pau, 5, rue Ronsard
APPART'HOTEL VICTORIA GARDEN
Moins de 100 appartements
Nous observons que la localisation s’effectue principalement en hyper centre des villes où se
concentrent activités et transports et qu’une résidence de tourisme d’affaires suppose une
agglomération assez importante même si des situations plus secondaires , à l’instar du centre
de Mérignac, au potentiel limité ont été choisis récemment.

y a-t-il des projets d'implantation de nouveaux établissements ?
Le taux d’ouverture est resté stable entre 2007 et 2009 cad élevé.au plan
national. Nous n’avons pas connaissance de nouveaux projets en dehors
de celle de la ZAC centre ville de Mérignac en cours de finition.

de quel ordre est le taux d’occupation moyen ?
En villes, l’effet de la crise s’est fait sentir dès l’automne 2008. Le tourisme d’affaires et toute l’activité
séminaires ont baissé fortement.
Le taux d’occupation moyen sur 6 mois est passé à 66%, soit 7 points de moins que l’hiver précédent.
La durée moyenne de séjour a un peu monté, proche de 7 jours (6.50 Jour en été et 7.4 en hiver). Et
le taux d’étrangers a beaucoup baissé : 38 %, soit 16 points de moins que l’hiver précédent

quel est l'éventail des tarifs affichés et surtout pratiqués (remises... ) ?
Le parc des résidences de tourisme en milieu urbain ne cesse de croître depuis le milieu des
années 1980. En 2006, une cinquantaine de résidences ont été mises en service dans les villes
françaises. Entre 2003 et 2007, les résidences urbaines ont augmenté leur parc de 51 %, passant de
168 résidences à 246, et de 55 % leur nombre de lits, passant de 37.728 lits à 58.360.
Les résidences urbaines affichent les tarifs les plus élevés en moyenne sur l’année, par
rapport aux autres localisations.
S’agissant des tarifs, ils se modulent selon la taille du logement loué, la période et surtout la durée du
séjour dont les tarifs sont dégressifs.
Citons à titre indicatifs, la grille de tarifs de Citadines Mériadeck, historique du secteur.
Taux d’occupation déclaré sur place : 78 %, tarifs moyens selon grille affichés sur place,
recettes annexes provisionnés à 15 % de la recette hébergement, loyers des parkings à 76
€ /mois occupé selon même TO.
nombre
Tarif/jour
Studio
82
50
1 164 072 €
T2
36
72
735 921 €
Parkings
58
41 378 €
Recette annexes 15%
284 999 €
CA
2 226 370 €
Le loyer effectif actuel brut ressort à 18 % du CA HT global et net à 15,40% et 96 €/m²UP/an
ce qui nous semble correspondre aux ratios admissibles.
Quand aux remises, elles sont de l’ordre de 10% actuellement en moyenne compte tenu de
la morosité actuelle.

quelles sont les attentes des clientèles utilisatrices, les époques et les durées
de séjour ?
Les résidences urbaines comprennent en moyenne 82 appartements et 237 lits. Elles ont la plus faible
capacité avec une moyenne de 3 lits par appartement. Les résidences des villes proposent
généralement des petits logements de type studio ou 2 pièces qui correspondent davantage aux
attentes de la clientèle d’affaires qui voyage souvent seule.
Les résidences urbaines accueillent principalement une clientèle d’affaires qui, en alternative à
l’hôtel (choisi en premier lieu pour les courts séjours), privilégie l’hébergement en
résidences de tourisme pour des séjours de moyenne et longue durées
La clientèle d’affaires représente aussi 20 % de la clientèle des résidences de tourisme au global.
Cette part peut s’élever jusqu’à 70 % dans les résidences urbaines. Dans le cadre de leurs
déplacements professionnels, les hommes/femmes d’affaires se tournent de plus en plus vers ce type
d’hébergement, qui, en plus des avantages de l’hôtellerie classique, leur apporte une certaine
autonomie et un bon rapport qualité/prix.
Les seniors constituent 10 % de la clientèle des résidences hôtelières. Les plus de 60 ans sont
particulièrement attirés par la tranquillité et la sécurité de la formule, ainsi que par ses tarifs
attractifs notamment en période de basse saison.
Dans les résidences urbaines, la part des étrangers est très importante, surtout en hiver. Ce
sont essentiellement des hommes/femmes d’affaires en déplacement dans les grandes métropoles
qui, comme Paris, concentrent beaucoup de sièges d’entreprises d’origine étrangère. Ce mode
d’hébergement est un palliatif au locatif ou à l’hôtel, plus contraignants et moins souples.

quelle est la part des recettes annexes (locations de salles, restauration,
organisation d'évènements, loisirs et détente...) ?
Pour l’essentiel, la recette provient de la location. Les constructeurs évitant la
construction de salle de restaurant, annexes, salles) qui sont très
consommateurs de main d’œuvre et ne font pas partie du concept et laissent ce
positionnement aux hôtels. Les ratios demeurent cependant proche de ceux des
hôtels.

se manifeste-t-il une concurrence (ou une synergie) entre ces formes
particulières d’hébergement et l’hôtellerie traditionnelle de chaîne ?
Aucune à ma connaissance. Les résidences de tourisme ne voulant pas
s’intégrer dans les chambres de commerces ni dans la profession
hôtelière avec lesquelles elles entretiennent des relations distantes voire
conflictuelles. La synergie s’effectue de fait au sein d’un même réseau
qui aurait d’autres formules à proposer.

Quelles sont, à ton avis, les capacités d’absorption par le marché de nouvelles
résidences de tourisme d’affaires ?
Il est certain que sur Bordeaux, le développement de lits est essentiellement
un développement de résidences de tourisme. Très peu de nouveaux
hôtels se sont construits et que le lancement en 2008 du grand hôtel de
Bordeaux est un échec. Confronté à cette situation de fait, la limite de
développement de ces RT d’affaires trouvera sa limite dans le potentiel
de développement de tourisme d’affaire (au détriment du développement
hôtelier). La conjoncture actuelle marquant une dégradation du TO
hôtelier sur le sud –ouest en raison de la crise économique et de des
économies exigées par les entreprises, les capacités d’absorption par le
marché de nouvelles résidences de tourisme d’affaires paraissent à court
terme très réduites.