la defiscalisation pour les particuliers

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LA DEFISCALISATION POUR LES PARTICULIERS
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La loi GIRARDIN, est le résultat des améliorations portées depuis
1986 par les différents gouvernements qui se sont succédé. Elle est
applicable jusqu’en 2012 puis sera relayée par la loi SCELLIER
OUTRE MER. La réduction d’impôt se situe entre 25% et 60 % selon
le cas.
Plusieurs possibilités sont prévues dans le cadre de la location. Le
dispositif actuel ne change qu’à partir de l’année 2011 (I), la réduction
dans le cadre de l’habitation principale du propriétaire est limitée
I – POUR LES PARTICULIERS : LES BIENS LOUES
BENEFICIENT D’UNE REDUCTION DE 40 % allant jusqu’à 60%
D’UN MONTANT PLAFONNE
On distingue les biens loués sans restriction de loyers de ceux loués
avec quelques restrictions.
A - Réduction direct du montant de l’impôt sur le revenu par le bais
de la location
Deux possibilités s'offrent : soit l'acheteur loue le bien avec un plafond de
loyer et de revenus du locataire soit l'acheteur loue le bien sans conditions.
1 – Taux de défiscalisation en location dite « plafonnée »
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous
deux conditions : les revenus du locataire sont moyens et le montant du
loyer est restreint. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ». (art
199 undecies A – art 46 AG duodecies CGI )
En louant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur offre une
défiscalisation allant jusqu'à 50% du montant de l'acquisition et le plafonne
à 2 194 € HT / m² (soit 2 380,49 € TTC / m²) de surface défiscalisable,
autrement dit :
La réduction d'impôt est de 50% du prix de la « surface
défiscalisable » x 2 194 euros HT pour les investissements de l’année
2009.
Cette réduction passe à 60% lorsque le bien est situé dans une zone
urbaine sensible (art 199 undecies A – 6- 2°)
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse
couverte (art 46 ann III CGI)
Ex : Soit un appartement en MARTINIQUE ou GUADELOUPE de 53,39
m² de surface habitable et 14 m² de terrasse couverte, pour un prix de 200
000 euros. En louant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire
bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de :
53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2 380,49 = 160 421
160 421 x 50% = 80 210 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 16 042 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à
payer.
Pour tous renseignements complémentaires, cliquez ici.
Précisons que la somme des réductions d'impôt sur le revenu au titre des
investissements Girardin peut excéder un montant de 40 000 € par an ou
sur option 15 % du revenu de l'année considérée.
http://www.defiscalisation.com/les_lois/defisc_particuliers.htm
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De plus : bien qu’en 2010 le taux ne change pas, à partir de 2011 les taux
diminuent. En effet, le taux passera à 45% en 2011. En 2012 il ne sera plus
que de 35% (art 199 undecies A 6 bis 2°) et seuls les programmes ayant eu
leur permis de construire avant le 31/12/2010 seront agréés.
Il n’y a plus de temps à perdre !
2 – Taux de défiscalisation en louant sans restriction de loyer ou de
revenus
La défiscalisation bénéficie d’un taux de 40% lorsque le bien est mis en
location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du
loyer : on parle de « locatif libre »
La réduction d'impôt est de 40% du prix de la « surface
défiscalisable » x 2 380,49 euros TTC (Dont TVA 8.5%) pour les
investissements de l’année 2009.
Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de
terrasse, pour un prix de 180 000 euros. En mettant le bien en locatif libre,
le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :
67,39 x 2 380,49 = 160 421
160 421 x 40% = 64 168 euros sur cinq ans.
payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 13 000 € d'impôt sur le revenu prévisible,
avec la réduction Girardin, l'impot final sera de 167 €.
En 2010 le taux ne change pas. En 2011 le taux sera de 30%. En 2012 il ne
sera plus possible de louer en dehors des conditions du locatif
intermédiaire. Ne perdez plus de temps !
Rappelons que la somme des réductions d'impôt sur le revenu au titre des
investissements Girardin peut excéder un montant de 40 000 € par an ou
II – Informations complémentaires concernant notamment les
déductions dans le cadre de la location :
1 - Calcul du loyer en locatif intermédiaire :
Pour bénéficier des montants maximum de défiscalisation en Loi
GIRARDIN en 2009, le montant maximum du loyer à percevoir est
plafonné à 12,50 € / m² par mois de surface habitable. (art 46 AG
duodecies)
Les revenus du locataire seront limités comme suit :
- 28 638 € pour une personne seule
- 52 968 € pour un couple
- 56 032 € couple marié ou personne seule avec une personne à charge
- 59 096 € couple marié ou personne seule avec deux personnes à charge
- 63 191 € couple marié ou personne seule avec trois personnes à charge
- 67 285 € couple marié ou personne seule avec quatre personnes à charge
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 298 €
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- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 298 €
Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif
intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de
53,39 m² et 14 m² de terrasse de :
67,39 x 150 = 10 108,5 / 12 = 842,38 euros/mois hors charges.
2 – Le loyer dit « libre » :
Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d’appliquer sans
restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment
lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation
exceptionnelle, aménagement de qualité etc…
ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.
Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à
demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif
intermédiaire reste un bon indicatif.
La location doit intervenir dans les 6 mois de l'acquisition qui se fait en
général au mois de décembre, c'est à dire au cours du mois de juin au plus
tard. Une instruction administrative du 7 novembre 1986 prévoit qu'en cas
de vacance du logement destiné à la location au-delà des 6 mois, le
propriétaire devra établir qu'elle n'est pas de son fait en prouvant qu'il a
accomplit des diligences concrètes (recours à une agence immobilière,
insertion d'annonces)(et que les conditions mises à la location n’étaient
pas dissuasives.
3 – Déductions fiscales en plus de la défiscalisation Girardin, sur les
revenus locatifs
Déduction des frais et dépenses sur les revenus locatifs
Les revenus des loyers ne sont pas traités comme les salaires et font l’objet
de déductions particulières et d’une déclaration complémentaire : la fiche
2044.
Les contribuables dont le revenu foncier est inférieur à 15000 euros sont
soumis de plein droit à un régime d’imposition simplifié pour les revenus
locatifs appelé « micro foncier » en faisant l’objet d’une déduction
forfaitaire de 30% représentant l’ensemble des charges de la propriété (art
32 CGI), ce qui aboutit à n’imposer que 70% des revenus de la location.
Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le
contribuable choisit l’autre option : le réel, le propriétaire peut, pratiquer
une déduction sur les revenus locatifs :
1. des dépenses de réparation ou d’entretien
2. des dépenses d’amélioration
3. des dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant
définitivement à la charge des propriétaires
4. des provisions pour charges de copropriété
5. des indemnités d’éviction et frais de relogement
6. des frais de gestion
7. certaines impositions
8. des primes d’assurances
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9. des intérêts des emprunts
Lorsque les opérations pour déterminer le revenu foncier net c'est-à-dire
lorsque toutes les déductions ont été réalisées et que le montant obtenu est
négatif : le déficit ne peut en principe être déduit que sur les revenus
fonciers des dix prochaines années. Cependant il existe quelques
atténuations à ce principe. En effet : les déficits fonciers résultant de
dépenses autres que les intérêts d’emprunts s’imputent sur le revenu global
dans la limite annuelle de 10700 euros.
Déduction de la taxe foncière
Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux
premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 2
mois de l’acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible
des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe.
Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA, les droits
d’enregistrement.
Les intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme
les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription
hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d’assurance vie souscrit pour
garantir le remboursement de l’emprunt.
Remarque : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l’ancien
qui intéresse de nombreuses personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser
ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf.
III – Les propriétaires qui veulent habiter le bien pour leur habitation
principale ne pourront défiscaliser que s’il s’agit d’une accession à la
première propriété
La loi Girardin permet de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affecté
à l’habitation principale du propriétaire. Depuis mars 2009, cette réduction
ne s’applique que dans une limite de surface habitable comprise entre 50 et
150 m2 et prenant en compte la composition du foyer (pour l’instant nous
n’avons pas le détail du décret) de plus il faut que ce soit la première
propriété d’un immeuble à usage d’habitation
Le montant de la défiscalisation est de 25 % de 2 380,49 € TTC/ m² de
surface habitable + 14 m² de terrasse couverte sur 10 ans.
Le propriétaire prend l’engagement d’occuper son bien au titre de son
habitation principale pendant 5 ans au moins – aucun aménagement n’est
possible pendant ces 5 ans.
Ex 1 : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m², une
terrasse couverte de 14 m² pour un prix total d'acquisition de 200 000
euros.
La défiscalisation sera de :
67,39 x 2 380,49 = 160 421
160 421 x 25% = 40 105 euros sur dix ans.
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160 421 x 25% = 40 105 euros sur dix ans.
payer.
Conclusion
La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de
réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents
gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans. La loi
GIRARDIN est applicable jusqu’en 2012 puis sera relayée par la LOI
SCELLIER. Elle reste le dispositif le plus efficace.
Remarque : Ce document n’est pas contractuel.
Ce texte est simplifié et reprend les lignes essentielles des textes. Il peut
comporter des erreurs compte tenu notamment des modifications
quotidiennes des lois, des décrets et de la jurisprudence. De plus il ne
tient pas compte de votre situation particulière.
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