espace solidarite habitat prevention des expulsions locatives pour

ESPACE SOLIDARITE HABITAT
PREVENTION DES EXPULSIONS LOCATIVES POUR IMPAYES
BILAN 2012
L'Espace
Solidarité
Habitat
(ESH),
établissement de la Fondation Abbé Pierre,
est un lieu d'accès aux droits pour un public
mal-logé de la région parisienne.
A ce jour, ses principales missions sont :
La prévention des expulsions locatives pour
impayés ;
La prévention des expulsions locatives pour
congé ou sans droit ni titre ;
L’accès aux droits des occupants en
logements indignes ou indécents ;
La protection des occupants en hôtels
meublés ;
La lutte contre les discriminations ;
L'aide à la recherche d’un nouveau
logement.
L’Espace Solidarité Habitat (ESH) de la Fondation Abbé Pierre
coordonne, depuis 2001, une Permanence de Prévention des
Expulsions (PPE) en partenariat avec la Confédération Générale
1
2
du Logement (CGL) et Droits d’Urgence . Cette Permanence a
été créée en application de l'article 12 de la Charte
départementale de prévention des expulsions du département
de Paris de juillet 2001 (charte initiée par la loi de lutte contre les
exclusions de 1998).
L’équipe, composée de bénévoles et permanents de la
Fondation Abbé Pierre et de juristes de la CGL, a pour mission
d’informer et d’accompagner les ménages parisiens qui sont
assignés au tribunal pour impayés de loyers (ou ceux qui ont
reçu un commandement de payer). Les personnes reçues à
l’ESH ont généralement des revenus modestes et précaires.
L’objectif est de faire en sorte que les ménages se présentent,
ou soient représentés, lors des audiences, afin de bénéficier de
délais de paiement sur les sommes réellement dues ou des
délais pour quitter les lieux. Pour rappel, en 2011, 9455 ménages Parisiens ont été assignés au tribunal (dont
90% en raison d’un impayé). L’équipe accompagne donc les ménages tout au long de la procédure en lien avec
un réseau d’avocats et travaille en étroite collaboration notamment avec les travailleurs sociaux pour une plus
grande cohérence dans le suivi.
Au delà de l’accueil et du suivi des ménages, l’équipe de l’ESH essaye également de rencontrer, échanger et
partager ses connaissances avec l’ensemble des acteurs qui oeuvrent aujourd’hui dans le domaine de la
Prévention des expulsions ou qui sont en contact avec les ménages en situations d’impayés.
Naturellement, l’équipe accompagne également les personnes qui nous contactent après l’audience ou qui sont
assignés pour un autre motif qu’un impayé (Cf. Bilan Droits des Occupants).
L’équipe de l’ESH a reçu, en 2012, 283 nouveaux ménages en situation d’impayés (avant audience) et a
également continué à suivre la situation de 398 ménages reçus les années précédentes, soit un total de 681
ménages à 99% parisiens. A noter qu’en prenant en compte les ménages qui ont sollicité l’ESH pour un autre
motif qu’un impayé (congé, décision de justice ayant déjà prononcée l’expulsion…), ce sont plus d’un millier de
ménages en difficulté de maintien dans leur logement qui ont été accompagnés par l’ESH en 2012.
LE PUBLIC RECU dans le cadre de notre mission de Prévention des expulsions
Les ménages reçus dans le cadre de nos permanences sont majoritairement parisiens, 50% vivent dans le 18e,
e
19e ou 20 . Ils sont orientés sur l’ESH à 45% sur conseil d’un travailleur social et à 21% après avoir reçu le
courrier du Préfet leur indiquant les lieux d’accès aux droits sur Paris.
1 La Confédération Générale du Logement, membre d’Emmaüs France, est une association de consommateurs
reconnue par l’Etat et spécialisée dans le domaine du logement ; elle assure la défense de locataires et de
copropriétaires non bailleurs.
2 Droits d’Urgence est une association investie dans le domaine de l’accès au droit et de la médiation, qui
organise notamment des permanences juridiques gratuites.
Les personnes, nouvellement reçue en 2012 en raison d’un impayé de loyer, sont locataires à 52% dans le parc
privé et à 48% dans le parc public. En 2007, les locataires du parc public ne représentaient que 28% du public
reçu à l’ESH pour impayés de loyers, c’est à partir de 2008 que les sollicitations des locataires du parc public ont
commencé à augmenter.
La composition familiale des ménages reçus est la suivante : 45% de personnes seules, 24% de famille
monoparentale, 21% de couple avec enfants, 7% de couple sans enfants et 3% de ménages composés de
différents adultes sans forcément de lien de parenté ou en cohabitation forcée.
Les nouveaux ménages reçus en 2012 disposent en moyenne de 1220 euros de ressources (946 en moyenne
pour une personne seule et 1338 euros pour un couple avec enfants ou famille monoparentale).
LE BILAN DE NOTRE ACTION EN 2012
Dans le parc privé, une partie des bailleurs continue d’user de pratiques inadmissibles et parfois
illégitimes pour récupérer leur logement quoi qu’il arrive. Si on peut objecter qu’un locataire ne remplisse pas
ses obligations de paiement et donc se retrouve en faute, il ne faut pas perdre de vue qu’un certain nombre de
bailleurs privés peuvent provoquer cette difficulté ou ne pas vouloir trouver de solutions.
Il n’est pas rare de rencontrer des ménages qui, suite à une demande de leur bailleur de quitter le logement non
suivie d’effet, reçoivent une régularisation de charges sur 5 ans et une réévaluation du loyer. Les sommes étant
généralement difficiles à régler dans les deux mois du commandement de payer, la clause résolutoire peut
produire ses effets.
D’autres bailleurs refusent de délivrer des quittances ce qui peut entrainer la suspension des allocations
logement, gonflent une dette avec des frais de relance ou de quittancement, vont parfois même jusqu’à refuser
d’encaisser les loyers.
Et pour finir, nombreux sont les bailleurs qui entament une procédure pour défaut de paiement des loyers mais
qui pourtant refusent que le Fonds Solidarité Logement (FSL) intervienne. Cette posture est totalement
inadmissible, c’est pour cette raison que l’ESH soutien une modification du règlement du FSL pour que l’aide du
FSL ne soit pas assujettie à l’accord du bailleur tant que le bail n’est pas résilié.
Parfois les locataires du parc privé mettent en avant l’état délabré de leur logement pour « justifier » du non
paiement du loyer, c’est pourquoi l’ESH fait appel à des bénévoles (architectes ou ingénieurs) pour réaliser des
visites à domicile permettant de constater l’état du logement. Les rapports avec des photos et des commentaires
sur le respect de ses obligations par le bailleur sont remis aux avocats qui s’en servent pour formuler des
demandes reconventionnelles lors des audiences.
e
En octobre 2012, dans une décision du Tribunal du 18 arrondissement, le juge a estimé que le manquement du
bailleur à son obligation de remettre un logement décent a causé un préjudice qui sera réparé sous forme de
réfaction de loyer à hauteur de 50% ; la dette estimée à plus de 17 000 euros est "ramenée" à 8000 euros.
Dans le parc public, les situations d’impayés continuent de nous alarmer. Les locataires du parc public
représentent, dans le cadre des situations en impayés de loyers, près de 50% des nouvelles personnes suivies
en 2012 à l’ESH.
C’est pour cette raison que l’ESH tente de travailler en étroite collaboration avec certains bailleurs sociaux pour
trouver des solutions pour les ménages et aussi faire évoluer, parfois, certaines pratiques. Parmi cellesci, l’ESH milite en faveur d’une facilitation de la procédure du relogement inter-bailleur, notamment via le FSL
lorsqu’un échange de logement s’impose.
Il est à noter que certains bailleurs souhaitent « sécuriser » les loyers grâce à la procédure et refusent de la
suspendre alors même que le loyer est de nouveau payé et que la dette est en cours de traitement notamment
avec un dossier Fonds Solidarité Logement (FSL) en cours. Cette pratique courante est pourtant en désaccord
total avec la mission de service publique des bailleurs sociaux.
D’autre part, il arrive qu’en fin de procédure une dette soit soldée mais qu’une échéance dans le paiement ait été
manquée par le ménage, certains bailleurs refusent alors de signer un protocole de cohésion sociale arguant de
troubles de jouissance alors que cela n’avait pas été évoqué auparavant. Il est pourtant primordial que le bailleur
assigne clairement pour tous les motifs litigieux ou qu’il poursuive la procédure uniquement sur un motif déjà
évoqué.
Depuis avril 2011, l’ESH est membre consultatif de la Commission de Coordination des Actions de Préventions
des Expulsions de Paris (CCAPEX), à ce titre l’ESH a présenté 76 des 186 dossiers examinés lors des
commissions de mai 2011 à juin 2012. L’information autour de ce dispositif reste insuffisante car encore trop
souvent des ménages ou des travailleurs sociaux ne sont pas informés de l’existence de cette commission.
Bilan 2012 / ESH / Prévention des expulsions pour impayés
2
LES RESULTATS OBTENUS
En terme de résultat, il est à noter que pour l’ensemble des décisions de justice obtenues en 2012 pour des
ménages suivis dans le cadre d’un impayés de loyers, des délais de paiement ont été obtenus devant le juge
pour 68% des situations d’impayés (contre seulement 44% des décisions en 2007). Dans les décisions 2012,
la dette moyenne est de 7827 euros tout parc confondu (moyenne de 9564 euros dans le parc privé et de 4880
euros dans le parc public). Les délais de paiement accordés sont généralement sur 24 mois échelonnés.
Toutefois, le suivi d’un échéancier pour le règlement de la dette peut parfois s’avérer difficile. En effet, le nonrespect d’une échéance entraine la poursuite immédiate de la procédure d’expulsion. Il apparaît donc nécessaire
de mettre en place l’obligation pour le bailleur d’envoyer une mise en demeure de régulariser la situation avant de
poursuivre la procédure.
Dans 63% des décisions de justice obtenues pour des ménages suivis dans le cadre d’un impayés de loyers en
2012, la clause résolutoire n’a pas été acquise (en 2007, 66% des décisions obtenues pour des ménages suivis
par l’ESH ne prononçaient pas l’expulsion).
Grâce au travail de la trentaine d’avocats du réseau de la Fondation Abbé Pierre, il est à noter une augmentation
des décisions prononçant la nullité du commandement de payer ou de l’assignation, ou soulevant une
contestation sérieuse en référé rendant ainsi la procédure d’expulsion irrecevable.
PROPOSITIONS POUR AMELIORER LA SITUATION
EXPULSIONS EN MATIERE D’IMPAYÉS DE LOYERS
DE
PREVENTION
DES
➘
Développer l’information des acteurs de terrain (sociaux et associatifs) sur les pratiques juridiques en
matière de prévention des expulsions ;
➘
Etendre le pouvoir d’appréciation du juge sur la légitimité de la demande de résiliation du bail en lui
permettant de soulever des moyens d’office (vérification de la dette, des charges, de l’état du logement...)
et de mieux prendre en compte la responsabilité du bailleur dans la constitution de l’impayé (refus du
FSL, refus de délivrance de documents nécessaires au versement de l’AL, non encaissement des loyers,
indécence du logement...) ;
➘
Permettre au juge d’accorder un échéancier allant au-delà de 24 mois et automatiser la délivrance d’une
mise en demeure avant résiliation définitive du bail lorsque l’échéancier accordé n’a pas pu être
strictement respecté;
➘
Renforcer la crédibilité et les conditions de réussite de la CCAPEX et faire de cette instance une
commission qui joue pleinement son rôle dans la coordination entre les différents acteurs de la prévention
des expulsions ; Conforter le rôle de la CCAPEX en lui octroyant un réel pouvoir décisionnaire ;
➘
Systématiser l’envoi des dossiers à la commission FSL le plus en amont possible et sans attendre le
retour de la fiche bailleur et ne pas conditionner l’octroi du FSL à l’accord du bailleur dés lors que le bail
n’est pas résilié ;
➘
Prévoir l’obligation pour le bailleur de mentionner dans tout nouveau contrat de bail le montant des loyers
et charges précédemment pratiqués, ainsi que la date du départ du précédent locataire (à insérer dans
l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989) ;
CONCLUSION
Notre action aux côtés des mal-logés et ceux notamment en difficulté de maintien nous montre, encore une fois
cette année, l’importance pour le public d’avoir accès à des lieux de conseils et d’accompagnement en matière
de droits du logement. Trop souvent les locataires assignés au tribunal ne se présentent pas ou ne se font pas
représenter à l’audience.
Vous pouvez retrouver le bilan global de l’ESH et de la Mission Ile-de-France ainsi que les autres bilans détaillés
par secteur sur le site internet de la Fondation Abbé Pierre.
Bilan 2012 / ESH / Prévention des expulsions pour impayés
3
CHIFFRES CLES DE LA PPE
Orientation
Travailleur social
Préfecture
Recherche personnelle
ou par connaissance
Association
Huissier
Mairie
MJD/ PAD
CAF
Type de Ressources
46%
22%
14%
6%
5%
3%
2,5%
1,5 %
Arrondissement de résidence
75018
21%
75020
16%
75019
12%
75013
8,5%
75015
7%
75011
7%
75017
6%
75012
5%
75016
5%
75014
2,5%
75010
2,5%
75009
2%
Reste Paris
5,5%
Bailleur
Parc privé
Parc public
52%
48%
Age du représentant du ménage
Entre 18 et 25 ans
2%
Entre 25 et 40 ans
25%
Entre 40 et 60 ans
54%
Plus de 60 ans
19%
Composition familiale
Couple avec enfant
Couple sans enfant
Famille composite
Famille monoparentale
Personne seule
21%
7%
3%
24%
45%
Nombre d'enfants
Sans
1
2
3
4 et +
49%
23%
15%
8%
5%
Bilan 2012 / ESH / Prévention des expulsions pour impayés
AAH
Assedic
Retraite
RSA
Salaire
Sans
3%
14%
9%
25%
43%
6%
Montant des ressources
Entre 2500 et 5000
7%
Entre 1500 et 2500
19%
Entre 500 et 1500
55%
Entre 0 et 500
19%
er
Stade de la procédure lors du 1 RV (secteur
PPE et Droits des occupants)
Avant commandement de payer
2%
Après commandement de payer
9%
Assignation
72%
Après décision
Après commandement de quitter
3%
14%
Montant des impayés
Moins de 750
Entre 750 et 1500
Entre 1500 et 2500
Entre 2500 et 5000
Entre 5000 et 7500
Entre 7500 et 15000
Plus de 15000
2%
9%
10%
35%
15%
19%
10%
Montant des loyers
Moins de 250
Entre 250 et 500
Entre 500 et 750
Entre 750 et 1000
Entre 1000 et 1500
Plus de 1500
2%
29%
35%
17%
12%
5%
Cause principale de l’impayé
Perte d'emploi, chômage
Ressources aléatoires ou
insuffisantes
Maladie
Rupture familiale
Surendettement
Litige avec bailleur
Décès
35%
24%
11%
10%
9%
6%
5%
4