Mise en page 1

To ur s
MarketView Régions
CBRE Études et Recherche
Bilan 2012 / Perspectives 2013
BUREAUX
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
INVESTISSEMENTS
Taux « prime » bureaux
Évolution / fin 2011
DANS UN CONTEXTE TENDU, LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
TOURANGEAU SE MAINTIENT
Les faits marquants en 2012
Finalisation du tramway de Tours, mise en service
de la 1ere ligne prévue en mars 2013. Sur un trajet
de 15 kilomètres du Nord de Tours au Sud de
Joué-lès-Tours, il desservira 29 stations et
transportera 54 900 voyageurs par jour.
Inauguration en septembre des pépinières
tertiaires du Sanitas à Tours et de La Rabière à
Joué-lès-Tours, financées par l’Agence Nationale
pour la Rénovation Urbaine.
Signature du permis de construire pour deux tours
(6 000 m² de bureaux et 10 000 m² de
résidentiel) livrables en 2014 et 2015, jouxtant
la gare de Tours.
Pose de la première pierre du Galion en mars,
porte d’entrée des Deux-Lions en 2013 avec une
tour de 80 logements et un immeuble de bureaux
de 9 600 m², dont le siège d’EDF Grand Centre.
Dans le cadre des Investissements d’Avenir,
labellisation de l’IFBC (Institut Français des
Biomédicaments et des bioactifs Cosmétiques,
ouverture au Plat d’Etain en septembre 2013).
* Pour suivre les marchés régionaux, CBRE se base sur un
échantillon de 15 métropoles régionales représentatives,
il s’agit d’Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, ClermontFerrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy,
Nantes, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen,
Strasbourg et Toulouse.
POINT DE VUE
“Au terme de l’année 2012, le stock immédiat
de bureaux en régions* demeure inférieur à
2 millions de m². Avec un volume total d’offres
disponibles de 1,9 million de m², il enregistre
une baisse de - 3 % par rapport à fin 2011. La
part du neuf, tout comme l’an passé, n’est que
de 21 %. Un manque d’offres neuves se fait
toujours ressentir dans la plupart des villes.
Les marchés régionaux ont fait preuve d’une
certaine résistance en 2012. La demande
placée s’élève à 1,24 million de m², soit une
légère baisse annuelle de - 5 %. Ce volume
commercialisé se classe dans la moyenne des
10 dernières années (1,21 million de m²).
Toutefois, des disparités importantes en termes
d’activité sont constatées selon les villes. Ainsi,
les villes d’Aix-en-Provence / Marseille, Rouen
et Rennes ont bien performé, comblant leur
repli de 2011, tandis que, dans une dynamique
contraire, Nantes, Nice / Sophia-Antipolis et
Lyon ont connu une baisse de régime. Plusieurs
constats valables l’an passé se sont répétés en
2012 et notamment la poursuite du déclin des
transactions > 5 000 m² : 28 transactions
Chiffres clés de l’unité urbaine
Données socio-économiques
Superficie (en km²)
663,7
Population 2009
345 575
Emplois totaux 2009
171 812
Etablissements actifs au 31/12/2010
25 303
Revenu net moyen par foyer fiscal en 2009
Indice de revenu moyen des foyers fiscaux
en 2009 (France = 100)
Densité d'emplois
(Nombre d'emplois au km²)
23 390 €
100
258,9
Source : INSEE
en 2010, 21 en 2011 et 18 en 2012.
Un rattrapage a pourtant eu lieu au second
semestre : 14 transactions > 5 000 m² ont été
signées contre 4 seulement au cours du
1er semestre. Les utilisateurs cherchent toujours
à se repositionner dans des locaux neufs et bien
localisés mais qui se raréfient. Les secteurs du
public et parapublic restent des acteurs majeurs
des marchés de régions.
Dans l’ensemble, les valeurs locatives faciales
des actifs de qualité se sont appréciées en
régions. Le loyer moyen pour le neuf et
restructuré s’établit à 177 € et le loyer « prime »
demeure lyonnais et atteint 285 € HT
HC/m²/an.
S’agissant des investissements, les marchés
régionaux les plus profonds attirent toujours
les investisseurs en quête de rendements
sécurisés.“
Stanislas Leborgne,
Directeur du Développement Régions
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
Le PIB d’Indre-et-Loire a crû d’environ
+ 0,3 % en 2012 et devrait faire de même
en 2013 (source : Oxford Economics). Le
climat des affaires de la région Centre a été
orienté à la baisse en 2012, l’industrie et les
services marchands se situant en fin d’année
en deçà de leur moyenne historique
(respectivement à près de - 7 % et - 10 %,
source : Banque de France).
Le taux de chômage en Indre-et-Loire a
augmenté en 2012 mais reste en-dessous de
la moyenne nationale puisqu’il atteint 8,8 %
au 3ème trimestre, au plus haut depuis 1999.
La tendance haussière devrait se poursuivre
en 2013.
© 2013 CBRE, Inc.
Bilan 2012 / Perspectives 2013
LES BUREAUX
Régions : Tours | MarketView
Un stock tertiaire en légère hausse
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
Données générales
2011
Offre disponible au 31/12
65 600 m²
Part du neuf ou restructuré
7%
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
30 800 m²
2012
10 %
=
5 000 m²
19 %.
42 %
2,2 années
40
20
Source : OE2T - Brosset Immobilier / CBRE
Le stock de bureaux disponibles fin 2012 s’établit à 68 000 m²,
soit une légère augmentation de + 4 %. La majeure partie de l’offre
est vieillissante, elle se localise principalement dans le centre de Tours
et au Sud de l’agglomération. La part du neuf et restructuré dans l’offre
immédiate reste faible (10 %), avec un stock concentré notamment au
Nord de l’agglomération ; pour autant, le marché tertiaire tourangeau
est relativement équilibré.
L’offre future certaine se compose de 3 600 m² de bureaux,
livrables en 2013, avec notamment un immeuble de 2 300 m² en
cours de construction sur le site d’Aéronef à Tours Nord. Cela reste
faible eu égard à la demande placée dans le neuf en 2012
(12 700 m²). L’offre future probable est de 12 000 m² avec entre autres
la construction à la gare de Tours des 6 000 m² de l’immeuble La Nef,
annoncé pour début 2014.
Une part croissante du neuf dans les transactions
Comparativement à 2011, l’année 2012 s’est avérée stable.
Malgré un net repli du nombre de transactions, le volume
commercialisé de 30 300 m² a été atteint grâce à deux ventes
exceptionnelles : l’une de 4 200 m² à la Caisse d’Epargne Loire
Centre dans le quartier des Deux-Lions, et la seconde de 5 000 m²
correspondant à une vente en VEFA à Harmonie Mutuelle sur le site de
la Gare TGV de Saint-Pierre-des-Corps.
Ces deux transactions représentent 30 % de la demande placée et
expliquent le volume important des ventes, pour la première fois
supérieur à celui des locations (respectivement 54 % et
46 % des surfaces placées).
Sur les 80 transactions réalisées, 50 portent sur des surfaces
< 200 m² et 6 concernent des surfaces > 1 000 m², ces dernières
totalisant près de 50 % du volume global transacté. La taille moyenne
des transactions sur le marché tourangeau se situe toujours aux
alentours de 200 m².
Plus de 60 % des transactions ont été réalisées sur les villes de
Tours (Nord, Deux-Lions et centre) et Saint-Avertin (Granges-Galand)
et 42 % de la surface totale transactée concernait des surfaces neuves,
soit plus du double qu’en 2011. Les secteurs les plus dynamiques ont
été l’assurance et la finance, motivés par des regroupements de
différents sites et des rationalisations.
2
60
30 300 m²
3 300 m²
2,1 années
80
68 000 m²
Un loyer « prime » stable
Les valeurs locatives sont plutôt stables sur le marché du neuf et
du restructuré. Le loyer « prime » reste localisé dans le centre de
Tours et s’établit à 160 € HT HC/m²/an. Les valeurs locatives
enregistrent un léger recul sur les immeubles de seconde main selon
leur état et leur performance énergétique.
Les valeurs vénales des bureaux neufs et restructurés varient entre
1 750 € et 2 400 € HT ou HD/m²/an.
Avec un stock de locaux anciens et obsolètes qui ne cesse de gonfler,
les prix ne devraient pas connaître de hausse dans l’ancien en 2013.
04
05
06
07
Demande placée dans l'année
08
09
10
11
12
Dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : Brosset Immobilier / CBRE
Répartition des transactions (en nombre) par tranche de
surface
> 1 000 m2
7,5 %
< 100 m2
32,5 %
500 m2 - 1 000 m2
15 %
200 m2 - 500 m2
15 %
100 m2 - 200 m2
30 %
Source : Brosset Immobilier / CBRE
Offre future (en milliers de m²)
12
8
4
2013
2014 et plus
Disponibilités certaines
Disponibilités probables
Source : Brosset Immobilier / CBRE
Valeurs au 31/12/2012
Loyers
€ HT HC/m²/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
130 / 160
1 750 / 2 400
Récent
120 /140
1 500 / 2 200
Ancien
80 /110
900 / 1 300
Source : Brosset Immobilier / CBRE
© 2013 CBRE, Inc.
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Données générales 2012
2011
200
160
120
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
169 600 m²
4,5 %
Demande placée dans l’année
Dont pré-commercialisations, clés-enmain et comptes-propres
Part du neuf ou restructuré
45 500 m²
0 m2
Délai théorique d’écoulement
3,7 années
23 %
2012
150 000 m²
4,5 %
95 000 m²
43 700 m2
47 %
1,6 année
Source : OE2T - Brosset Immobilier / CBRE
80
40
05
06
07
08
09
10
11
12
Demande placée dans l'année
Dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : OE2T - Brosset Immobilier / CBRE
Répartition des transactions (en nombre) par tranche de
surface, hors clés-en-main et comptes-propres
> 3 000 m2
11 %
< 250 m2
18 %
1 000 m2 - 3 000 m2
27 %
500 m2 - 1 000 m2
24 %
250 m2 - 500 m2
22 %
Source : Brosset Immobilier / CBRE
Valeurs au 31/12/2012
Loyers
€ HT HC/m²/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
50 / 65
600 / 1 000
Récent
42 / 48
500 / 650
Ancien
25 / 40
200 / 500
Source : Brosset Immobilier / CBRE
Taux de rendement proposés au 31/12/2012
Neuf ou restructuré
Seconde main
Bureaux
Locaux d’activités / entrepôts
7,5 % - 8,5 %
8,5 % - 9 %
8%-9%
9 % - 10 %
LES INVESTISSEMENTS
Les taux de rendement net immédiat théoriques à fin 2012 pour
des immeubles neufs de bureaux, bien situés, loués à des
conditions de marché ont peu évolué par rapport à l’année
précédente et étaient compris entre 7,5 % et 8,5 %.
Source : Brosset Immobilier / CBRE
© 2013 CBRE, Inc.
Croissance de la demande placée
La demande placée en locaux d’activités et entrepôts
a connu une hausse de + 24 % en 2012 pour atteindre
51 300 m², hors comptes-propres et clés-en-main. La part des
locations est de 80 %. 70 % des transactions varient entre 250 m² et
3 000 m² et seules 5 opérations sont > 3 000 m², soit une part de
marché de 40 %.
Concernant les comptes-propres et clés-en-main, leur évolution
sur l’année 2012 est historique puisqu’ils représentent 47 % des
surfaces transactées, soit 43 700 m². Citons le transfert de Métro
dans un entrepôt de 6 300 m² construit à Saint-Cyr-sur-Loire,
l’installation de HL Display sur 6 100 m² à la ZA Isoparc à Sorigny
ou encore le regroupement de Guilmot et Gaudais, distributeurs
alimentaires, à la ZA des Fougerolles à la Ville-aux-Dames. Ce
record s’explique par l’absence de neuf dans l’offre immédiate,
poussant les utilisateurs à se positionner en amont et engendrant
une hausse conséquente de la part du neuf dans la demande placée
totale (47 %).
Près des ¾ des transactions se sont réalisés uniformément au sein
de la communauté d’agglomération Tour(s)Plus, le reste se
répartissant sur différentes communautés de communes et
notamment celle du Val de l’Indre au Sud de Tours (23 % des surfaces
transactées).
Les secteurs d’activités les plus dynamiques ont été le commerce avec
21 % des surfaces transactées, le transport et entreposage (15 %) et
les activités spécialisées, scientifiques et techniques (14 %).
Stabilité des valeurs locatives
Du fait de leur rareté, les locaux d’activités et entrepôts neufs
ont vu leurs loyers augmenter, tandis que le parc de l’ancien a
enregistré une légère baisse en 2012, variant entre 25 € et 40 € HT
HC/m²/an en fin d’année. Le loyer « prime » a ainsi connu une
hausse de + 10 € et s’établit à 65 € HT HC/m²/an.
Les prix de vente des locaux neufs et restructurés sont restés
stables, entre 600 € et 1 000 € HT ou HD/m² selon l’assise foncière
et la part de bureaux. Les locaux récents bien situés (proches des axes
routiers) ont connu une légère hausse. En revanche, à l’instar des
loyers, les prix dans l’ancien ont diminué de - 100 €, variant entre
200 € et 500 € HT ou HD/m².
Régions : Tours | MarketView
04
L’offre disponible en baisse
Au 31 décembre 2012, l’offre immédiatement disponible en
locaux d’activités et entrepôts est en recul par rapport à l’année
précédente (- 11 %) et s’établit à environ 150 000 m².
Le marché reste très tendu, notamment dans le neuf. Tout comme
pour le marché tertiaire, le stock est vieillissant.
L’offre immédiate se répartit uniformément sur toute l’agglomération
de Tours et en seconde couronne.
La tension que connaît le marché des locaux d’activités et entrepôts
risque de perdurer étant donnée l’absence de projets « en blanc »
ou même « en gris ».
Bilan 2012 / Perspectives 2013
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en
locaux d’activités et entrepôts (en milliers de m²)
3
Bilan 2012 / Perspectives 2013
Principales transactions en 2012
Localisation
Deux Lions, Tours
Preneur
Surface
Contrat
Type
de locaux
État
des locaux
Loyer/ prix
(€ HT HC/m²/an
ou HD/m²
Caisse d’Epargne Loire Centre
4 200 m²
Vente
Bureaux
Neuf
1 900
Gare, Saint-Pierre-des-Corps
Harmonie Mutuelle
5 000 m²
Vente
Bureaux
VEFA
N.C.
ZA des Fougerolles, La Ville-aux-Dames
Guilmot - Gaudais
N.C.
Vente (CP)
Entrepôt
Neuf
N.C.
ZA Isoparc, Sorigny
HL Display
6 100 m²
Vente (CP)
Entrepôt
Neuf
N.C.
Saint-Cyr-sur-Loire
Metro
6 300 m²
Vente (CP)
Entrepôt
Neuf
N.C.
N.C. : Non Communiqué
Source : OE2T - Brosset Immobilier / CBRE
Régions : Tours | MarketView
Principales offres futures
Surface
Disponibilité
Vente / Location
Type de locaux
Etat des locaux
Loyer/ prix (€ HT
HC/m²/an ou HD/m²
Tours Gare
6 000 m²
Début 2014
Vente / Location
Bureaux
Neuf
2 000 / 160
Aeronef
2 300 m²
2013
Location
Bureaux
Neuf
145
Adresse - Programme
Source : OE2T - Brosset Immobilier / CBRE
CONTACTS
Brosset Immobilier d’Entreprise CBRE
Bruno BROSSET
Franck BOLEVE
4, rue de Clocheville
BP 2017
37 020 Tours cedex 1
Régions
Études et Recherche
Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
t : 33 (0)1 53 64 30 45
e : [email protected]
Aurélie LEMOINE
Directrice
t : 33 (0)1 53 64 36 35
e : [email protected]
t : 02 47 33 33 47
f : 02 47 33 33 35
e : [email protected]
Delphine SION
Chargée d’études
t : 33 (0)1 53 64 34 02
e : [email protected]
+ SUIVEZ-NOUS
TWITTER
FACEBOOK
GOOGLE+
https://twitter.com/CBREFrance
http://www.facebook.com/CBRE.France
http://www.gplus.to/CBREFrance
4
Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE
ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source.
CBRE Ressources - Groupement d'Intérêt Économique
Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris
http://www.cbre.fr/fr_fr