Montpellier MarketView Régions

M o ntpellier
MarketView Régions
CBRE Études et Recherche
Bilan 2012 / Perspectives 2013
BUREAUX
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Évolution / fin 2011
UN MARCHÉ QUI RESTE TENDU
Les faits marquants en 2012
Kees Christiannse retenu pour le grand projet
urbain « OZ Montpellier Nature Urbaine » autour
de la nouvelle gare TGV de Montpellier. Un espace
de 350 ha avec des logements, des parcs, des
jardins familiaux et un pôle d'affaires de
dimension européenne avec plus de 250 000 m²
de bureaux.
Orchestra (vêtements enfants) livre son siège :
5 000 m² de bureaux et 30 000 m² de logistique.
2 nouvelles lignes de Tramway (3 & 4).
L’habillage des rames est signé Christian Lacroix.
L’équipe de football du MHSC (Montpellier
Hérault Sport Club) est devenu champion de
France de Ligue 1.
Pierresvives(26000m²d’archivesdépartementales)
ouvre ses portes. Architecte : Zaha Hadid.
* Pour suivre les marchés régionaux, CBRE se base sur un
échantillon de 15 métropoles régionales représentatives,
il s’agit d’Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, ClermontFerrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy,
Nantes, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen,
Strasbourg et Toulouse.
POINT DE VUE
“Au terme de l’année 2012, le stock immédiat
de bureaux en régions* demeure inférieur à
2 millions de m². Avec un volume total d’offres
disponibles de 1,9 million de m², il enregistre
une baisse de - 3 % par rapport à fin 2011. La
part du neuf, tout comme l’an passé, n’est que
de 21 %. Un manque d’offres neuves se fait
toujours ressentir dans la plupart des villes.
Les marchés régionaux ont fait preuve d’une
certaine résistance en 2012. La demande
placée s’élève à 1,24 million de m², soit une
légère baisse annuelle de - 5 %. Ce volume
commercialisé se classe dans la moyenne des
10 dernières années (1,21 million de m²).
Toutefois, des disparités importantes en termes
d’activité sont constatées selon les villes. Ainsi,
les villes d’Aix-en-Provence / Marseille, Rouen
et Rennes ont bien performé, comblant leur
repli de 2011, tandis que, dans une dynamique
contraire, Nantes, Nice / Sophia-Antipolis et
Lyon ont connu une baisse de régime. Plusieurs
constats valables l’an passé se sont répétés en
2012 et notamment la poursuite du déclin des
transactions > 5 000 m² : 28 transactions en
Chiffres clés de l’unité urbaine
Données socio-économiques
Superficie (en km²)
310
Population 2009
387 155
Emplois totaux 2009
192 619
Etablissements actifs au 31/12/2010
43 137
Revenu net moyen par foyer fiscal en 2009
Indice de revenu moyen des foyers fiscaux
en 2009 (France métropolitaine = 100)
Densité d'emplois
(Nombre d'emplois au km²)
23 008 €
98
2010, 21 en 2011 et 18 en 2012. Un
rattrapage a pourtant eu lieu au second
semestre : 14 transactions > 5 000 m² ont été
signées contre 4 seulement au cours du
1er semestre. Les utilisateurs cherchent toujours
à se repositionner dans des locaux neufs et bien
localisés mais qui se raréfient. Les secteurs du
public et parapublic restent des acteurs majeurs
des marchés de régions.
Dans l’ensemble, les valeurs locatives faciales
des actifs de qualité se sont appréciées en
régions. Le loyer moyen pour le neuf et
restructuré s’établit à 177 € et le loyer « prime »
demeure lyonnais et atteint 285 € HT
HC/m²/an.
S’agissant des investissements, les marchés
régionaux les plus profonds attirent toujours les
investisseurs en quête de rendements
sécurisés.“
Stanislas Leborgne,
Directeur du Développement Régions
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
Le PIB héraultais a crû de près de + 0,8 % en
2012 et devrait faire de même en 2013
(source : Oxford Economics). Dans l’industrie
et les services marchands, le climat des affaires
de la région Languedoc-Roussillon a baissé
début 2012 et se situait environ 10 % en
dessous de sa moyenne historique en fin
d’année (source : Banque de France).
Le taux de chômage héraultais a augmenté en
2012 et atteignait 14,3 % au 3ème trimestre, au
plus haut depuis l’an 2000. Une nouvelle
hausse est attendue en 2013.
621,4
Source : INSEE
© 2013 CBRE, Inc.
Bilan 2012 / Perspectives 2013
LES BUREAUX
Régions : Montpellier | MarketView
Une offre de seconde main en hausse
L’agglomération montpelliéraine compte 72 000 m² de bureaux
disponibles fin 2012, soit une augmentation annuelle de + 6 %
en raison d’une hausse du stock de seconde main. L’offre
immédiatement disponible se localise essentiellement à l’Est de
Montpellier et en centre-ville.
Si le taux de vacance en fin d’année (4,3 %) est légèrement
supérieur à celui de 2011, le marché reste tendu, notamment
dans le neuf et restructuré (15 % de l’offre immédiate). Les mises
en chantier sont rares, cette tension sur les locaux de qualité
devrait donc perdurer.
L’offre future certaine représente 18 600 m² et se situe à l’Est
(secteur du Millénaire et parc d’activités Eureka, à l’image des
5 600 m² du Mustang livrables en 2014) et au Sud-Est, notamment
dans le secteur de la nouvelle Mairie et avenue Raymond Dugrand
(11 000 m² de bureaux livrables en 2014 dans le Parc Aéroport,
Le Liner). Le programme Ecocité déjà lancé et le quartier Oz
comprenant la nouvelle gare TGV (livraison prévue en 2017)
permettront par ailleurs de développer des projets mixtes
(commerces, bureaux, logements).
La crise a rendu difficile la sortie d’immeubles « en blanc » par les
promoteurs et a également accru la prudence des utilisateurs,
allongeant leurs prises de décisions.
Baisse de la demande placée
La demande exprimée auprès de l’agence CBRE-Tertia
Conseils a été de 14 000 m² en 2012 : elle correspondait
globalement aux offres existantes pour ce qui est des petites
surfaces, les demandes > 500 m² ayant beaucoup de difficultés à
trouver des offres de qualité.
Le marché a été moins actif qu’en 2011 : 54 000 m² de
bureaux ont été commercialisés en 2012, soit un recul de
- 22 %. Dans 8 cas sur 10, les bureaux loués ou acquis étaient
< 300 m², la surface moyenne transactée étant de 250 m²,
soit 100 m² de moins qu’en 2011.
3 transactions > 2 000 m² ont été dénombrées, avec notamment
les prises à bail de bureaux neufs par Pôle Emploi dans le Parc
Aéroport (2 200 m²) et par l’AMUE (Agence de Mutualisation des
Universités et Etablissements) dans le quartier de la nouvelle Mairie
(2 600 m²).
Les transactions restent majoritairement locatives (l’acquisition a
animé 10 % du marché) et 42 % concernaient des surfaces
neuves. Bien que la clientèle internationale soit à l’origine de
16 % des transactions, le marché a été animé par une clientèle
française et privée (¾ des transactions), à la recherche d’une
relocalisation de leurs bureaux.
Données générales
2011
Parc au 31/12
1 680 000 m²
Offre disponible au 31/12
68 000 m²
Part du neuf ou restructuré
16 %
Taux de vacance au 31/12
4%
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
1 690 000 m²
72 000 m²
15 %
69 000 m²
4,3 %
54 000 m²
14 000 m²
18 900 m²
35 %
42 %
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
2012
1 année
1,3 année
Source : CBRE - Tertia Conseils
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
100
80
60
40
20
00 01 02 03 04 05
Demande placée dans l'année
06
07
08
09
10
11
12
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : CBRE - Tertia Conseils
Offre future (en milliers de m²)
20
16
12
8
Des valeurs en hausse du fait de la rareté du neuf
2
Les valeurs locatives montpelliéraines ont connu une légère
augmentation en 2012, notamment de leurs valeurs basses, en
raison du manque d’offres neuves. Le loyer « prime » s’inscrit
ainsi à 160 € HT HC/m²/an, ce qui reste stable par rapport à
2011. Les négociations restent par ailleurs fortes sur les mesures
d’accompagnement.
Les prix de vente des bureaux ont également vu leurs valeurs basses
augmenter, pour les mêmes raisons que les valeurs locatives.
L’année 2013 devrait être marquée par un 1er semestre attentiste
en raison de la conjoncture économique. L’offre neuve restant rare,
les valeurs devraient se maintenir.
4
2013
Disponibilités certaines
2014 et plus
Disponibilités probables
Source : CBRE - Tertia Conseils
Valeurs au 31/12/2012
Loyers
€ HT ou HD/m²
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
145 / 160
2 100 / 2 300
Ancien
100 / 145
1 100 / 2 000
Source : CBRE - Tertia Conseils
© 2013 CBRE, Inc.
Une offre stable mais vieillissante
2011
Parc au 31/12
1 950 000 m²
Offre disponible au 31/12
40 000 m²
Part du neuf ou restructuré
8%
Taux de vacance au 31/12
2%
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
2012
=
=
1 950 000 m²
39 000 m²
5%
52 000 m²
=
=
2%
53 000 m²
5 000 m²
19 100 m²
10 %
12 %
Part du neuf ou restructuré
=
9 mois
9 mois
Source : CBRE - Tertia Conseils
Les comptes-propres et clés-en-main en hausse
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
150
120
90
60
30
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : CBRE - Tertia Conseils
Avec 53 000 m² commercialisés en 2012, le volume de locaux
d’activités et entrepôts placés est lui aussi resté stable par rapport
à 2011 du fait d’une demande exprimée soutenue de la part
d’une clientèle nationale. Des variations ont toutefois eu lieu
concernant les pré-commercialisations, clés-en-main et comptespropres puisque leur volume a été multiplié par près de 4, atteignant
19 100 m² en fin d’année, alors que les transactions à la location
ont connu un recul de près de 30 %. Au regard des surfaces
transactées, le secteur Est a été le plus actif (45 %), devançant
le secteur Sud (35 %). Le Nord et l’Ouest ont été assez peu actifs
(respectivement 15 % et 5 %).
Le marché a été porté par de petites transactions de seconde
main : la surface moyenne s’établit à 469 m², avec un nombre
important de transactions réalisées entre 100 m² et 299 m², et la
part du neuf et restructuré dans les volumes placés reste faible
(12 %). Quelques grandes transactions ont toutefois été réalisées,
comme la prise à bail de 6 000 m² de locaux de seconde main
par le Marché des fruits Nagel à Vendargues. Les transactions
demeurent majoritairement locatives (13 % à l’acquisition).
À l’origine de plus de 30 % des transactions, les secteurs des
services aux entreprises et aux particuliers ont été dominants,
alors que l’industrie totalise moins de 6 % des volumes. La crise a
engendré des recherches d’économies et les mouvements ont été
principalement motivés par des regroupements et des diminutions
de surfaces ainsi que des recherches de sites mieux placés et aux
normes.
Régions : Montpellier | MarketView
Délai théorique d’écoulement
L’offre immédiate en locaux d’activités et entrepôts
< 5 000 m² est estimée à 39 000 m² fin 2012. Elle reste assez
stable par rapport à 2011 en raison de la pénurie de foncier qui
permettrait de proposer de l’offre neuve. Cette offre se localise
principalement au Sud-Ouest et à l’Est de l’agglomération
montpelliéraine. Avec un taux de vacance de 2 %, le marché est
actuellement sous-offreur. Le stock est par ailleurs vieillissant
puisque la part du neuf ou restructuré dans l’offre immédiate perd
encore 3 points par rapport à 2011 et s’élève à 5 % fin 2012, ce qui
induit une tension plus grande encore sur le marché du neuf. Cette
situation a peu de chance d’évoluer dans un futur proche étant
donné qu’aucun programme n’est actuellement en cours de
construction.
L’offre future se compose d’un projet au Sud, dans la Zone Garosud,
et d’un autre projet à l’Est dans la ZI du Salaison. Il n’y a pas de
véritable stratégie pour développer des projets de locaux d’activités
et entrepôts malgré une volonté de libérer du foncier pour les
promoteurs. Ces derniers restent dans l’attente de demandes
d’utilisateurs avant de lancer des bâtiments « en blanc ».
Bilan 2012 / Perspectives 2013
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS < 5 000 M²
Donnée générales
Des valeurs qui se maintiennent
Valeurs des locaux d’activités et entrepôts au 31/12/2012
Loyers
€ HT ou HD/m²
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
75 / 90
882 / 1 000
Ancien
45 / 85
500 / 700
Source : CBRE - Tertia Conseils
© 2013 CBRE, Inc.
À l’acquisition et à la location, les valeurs des locaux d’activités
et entrepôts < 5 000 m² sont restées assez stables, malgré
une baisse du loyer « prime » qui s’inscrit à 90 € HT
HC/m²/an fin 2012. Les avantages commerciaux se sont toutefois
multipliés à la location, pouvant aller jusqu’à un mois de franchise
par année d’engagement.
Les valeurs demeurent assez élevées du fait de la charge foncière et
devraient se maintenir en 2013.
3
Bilan 2012 / Perspectives 2013
Principales transactions en 2012
Preneur
Surface
Nature du contrat
Type de locaux
État des locaux
Loyer/ prix
(€ HT HC/m²/an
ou HD/m²
Parc Eureka
Baya Axess
1 000 m²
Location
Bureaux
Neuf
160
Parc aéroport
Pôle Emploi
2 200 m²
Location
Bureaux
Neuf
152
AMUE
2 600 m²
Location
Bureaux
Neuf
160
Marché des fruits Nagel
6 000 m²
Location
Logistique
Seconde main
55
Adresse
Quartier nouvelle Mairie
Vendargues
Source : CBRE - Tertia Conseils
Principales offres futures
Régions : Montpellier | MarketView
Surface
Date de livraison
Vente / Location
Type de locaux
Promoteur /
Constructeur
Loyer/ prix
(€ HT HC/m²/an
ou HD/m²
Parc Eureka - Le C1
4 600 m²
2014
Location
Bureaux
Groupe Denux
165
Parc Eureka - Le Mustang
5 600 m²
2014
Location
Bureaux
CFC Developpement
N.C.
Parc Aéroport - Le Liner
8 400 m²
2014
Location
Bureaux
Village d’Or
160
Adresse - Programme
N.C. : Non communiqué
Source : CBRE - Tertia Conseils
CONTACTS
Correspondant
CBRE - Tertia Conseils
Nicolas HUET
Parc de l’aéroport
Bâtiment outre-mer
695 rue Robert Malthus
34 470 Perols
Régions
Études et Recherche
Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
t : 33 (0)1 53 64 30 45
e : [email protected]
Aurélie LEMOINE
Directrice
t : 33 (0)1 53 64 36 35
e : [email protected]
t : 04 67 50 07 06
f : 04 67 15 50 38
e : [email protected]
Delphine SION
Chargée d’études
t : 33 (0)1 53 64 34 02
e : [email protected]
+ SUIVEZ-NOUS
TWITTER
FACEBOOK
GOOGLE+
https://twitter.com/CBREFrance
http://www.facebook.com/CBRE.France
http://www.gplus.to/CBREFrance
4
Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE
ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source.
CBRE Ressources - Groupement d'Intérêt Économique
Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris
http://www.cbre.fr/fr_fr