Rapport annuel - AV Habitat - 2008
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Rapport annuel - AV Habitat - 2008
AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 SOMMAIRE LA SOCIÉTÉ DE GESTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 LA SCPI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION ............................................................. 4 >>>L’immobilier d’habitation en 2008 >>> Le régime fiscal de la SCPI >>> Le patrimoine >>> Les résultats et la distribution >>> Le capital et le marché des parts >>> L’assemblée générale LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES ................................................... 10 ORDRE DU JOUR ET TEXTE DES RESOLUTIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 ÉTAT DU PATRIMOINE ................................................................................ TABLEAU D'ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES 12 .................................. 13 COMPTE DE RÉSULTAT ............................................................................... 14 L’ANNEXE FINANCIÈRE ............................................................................... 16 Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris • Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris Adresse postale : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris cedex 17 • Tél. : 01 55 65 23 23 (Relations Associés) www.reim.bnpparibas.fr BNP PARIBAS REIM BNP PARIBAS REIM SA à Directoire et Conseil de Surveillance • Société de gestion de Portefeuille agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en date du 1er juillet 2007 (n° GP-07000031) - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 LE DESCRIPTIF DU PATRIMOINE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1 La société de gestion BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP-07000031 en date du 1er juillet 2007 LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM Président Jacqueline FAISANT Membres Michele CIBRARIO Administrateur Délégué de BNL Fondi Immobiliari Karl DELATTRE Directeur Général Délégué Cyril de FRANCQUEVILLE Directeur Général Délégué Catherine JASKIEWICZ Directeur Relations Clients Collectifs LE CONSEIL DE SURVEILLANCE DE BNP PARIBAS REIM Président Gilles de VAUGRIGNEUSE Président de BNP Paribas Asset Management Vice-Président Marie-Claire CAPOBIANCO Directeur de la Banque Privée France et Responsable de BNP Paribas Wealth Management Networks Membres François BENFEGHOUL Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier François DEBIESSE Directeur de BNP Paribas Wealth Management Michel GUIGAL Directeur de Produits et Marché de BNP Paribas Personnes chargées de l’information : Catherine JASKIEWICZ, Patrick POUPARD BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 BNP PARIBAS REIM – 300 794 278 RCS Paris Téléphone : 01 55 65 23 55 Télécopie : 01 55 65 26 60 – 01 55 65 28 25 Site : www.reim.bnpparibas.fr 2 La SCPI >>> AV HABITAT – SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris Siren : 451 021 471 RCS Paris Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris Adresse postale : 30, rue Marguerite Long -75832 Paris Cedex 17 Téléphone : 01 55 65 23 55 Visa AMF : SCPI n°04-04 du 6 janvier 2004 >>> LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE AU 15 MARS 2009 Alain SENANEDSCH, Président 74, rue Jean Mermoz 92380 Garches Didier DAVID Résidence Chanteclerc 110b, rue Molière 94200 Ivry-sur-Seine Pierre CHAPOUTHIER, Vice-Président 10, rue du Pourquoi Pas 62300 Lens Jean-Luc KLINGER 888, chemin de Mallefin 40270 Bordères Bernard BENITO 212, les Naïades Parvis de la Préfecture 95000 Cergy Patrick KONTZ 248, chemin de Millas 40600 Biscarosse Marie-Dominique BLANC-BERT 2, résidence Marivel 96, avenue de Paris 78000 Versailles André SOUESME 25, rue Gandon 75013 Paris Martin WURMSER 5, rue du Passage Vert Résidence Onze le Juste 75011 Paris Jean-Louis CAYROL 8, rue Jouffroy d’Abbans 75017 Paris Jacques CERINI 136, avenue Emile Zola 75015 Paris SCI Marchild Représentée par Jean-Pierre MARTY 14, boulevard de Courcelles 75017 Paris >>> COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPI Titulaire : Édouard LEDUC 121, avenue de Wagram – 75017 Paris Président Honoraire de la Compagnie de Paris Suppléant : Didier KLING 41, avenue de Friedland – 75017 Paris Président Honoraire de la Compagnie de Paris 32, rue Jacques Ibert – 92309 Levallois-Perret Cedex Foncier Expertise 4, quai de Bercy – 94224 Charenton-le-Pont Cedex BNP PARIBAS REIM Atisreal Expertise - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 >>> EXPERTS IMMOBILIERS DE LA SCPI 3 Le rapport de la société de gestion >>> L’IMMOBILIER D’HABITATION EN 2008 LES PRIX Selon certains professionnels de la transaction immobilière, les prix des logements anciens auraient légèrement baissé au cours de l’année 2008. Pour d’autres, ils ont continué de croître, mais à un rythme bien inférieur à celui des dernières années. Il faut dire qu’au cours des dix années précédentes, le secteur avait connu une hausse continue et cumulée de 140 % dans l’ancien et de 80 % dans le neuf. Il semble que demande et offre aient du mal à trouver un terrain d’entente, la première se situant plutôt à des prix maximum de 2 500 à 2 800 euros le mètre carré, la seconde proposant plutôt des produits au-delà de 3 000 ou 3 200 euros. Seulement un tiers de l’offre se situe en-deça. Léger recul des prix ou ralentissement de la hausse, le marché immobilier semble avoir atteint un point d’inflexion en 2008. LES VOLUMES En 2008, les transactions ont porté sur 750 à 800 000 m2, soit un net recul par rapport au million de mètres carrés vendus en 2007. Le volume des transactions dans l’ancien a baissé, en 2008. Pour la région Ile-de-France, le recul a atteint environ 15 %, selon la Chambre des Notaires de Paris. Quant aux ventes de logements neufs, elles ont reculé de moitié, l’année dernière, après une année 2007 exceptionnelle à cet égard, mais les prix ont continué de progresser, plus modestement, toutefois. En Ile-de-France, le stock dépasse 110 000 unités, soit 15 mois de vente, niveau le plus haut depuis 1993. Il a doublé en deux ans, que ce soit dans le collectif ou l’individuel. La responsabilité de cette situation est généralement attribuée au crédit immobilier, plus rare. Les difficultés éprouvées par les banques et établissements financiers à trouver des liquidités sont à l’origine de leur exigence accrue en matière d’apport personnel et de capacité de remboursement, mais aussi du raccourcissement de la durée moyenne des crédits. La baisse du moral des ménages, leurs anticipations quant à l’évolution future de leur pouvoir d’achat et l’augmentation du chômage sont aussi à considérer. LE MARCHÉ LOCATIF BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 La situation actuelle offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Surtout dans l’ancien, où les prix sont plus flexibles, mais également dans le neuf, où des promoteurs, sans lâcher sur les prix, commencent à consentir des “gestes commerciaux”. 4 Quant au marché locatif, il bénéficie du report des candidats à l’accession à la propriété, qui n’obtiennent pas leur financement ou ne sont pas pressés de conclure leur achat, préférant rester locataires tant que les prix de l’immobilier paraissent orientés à la baisse. En conséquence, la fluidité est assez faible parmi les locataires. Sud-Est du pays, mais aussi les rivages de la mer du Nord et de Normandie. La croissance de l’emploi salarié, sur plus longue période, a surtout été le fait du Sud du pays. Même si la demande potentielle reste vive, elle éprouve des difficultés à se concrétiser en achat, d’où un report sur le marché locatif. Aucun investisseur sur le marché de l’habitation ne s’en plaindra. >>> LE RÉGIME FISCAL DE LA SCPI Il est rappelé qu’AV Habitat est placée sous le régime fiscal instauré par la loi Robien et précisé par l’article 31 bis du Code Général des Impôts. À ce titre, les souscripteurs ont bénéficié de la déductibilité de leur investissement à hauteur de 95 % de son montant, sous forme d’un amortissement annuel. Cet avantage a pris effet dès le premier jour du mois suivant celui de la souscription. Le taux d’amortissement est de 8 % durant les cinq premières années et de 2,5 % les quatre années suivantes. En contrepartie, ils se sont engagés à conserver leurs parts pendant la période d’engagement de location pris par la SCPI, soit neuf ans à compter de la location totale de son patrimoine. En pratique, compte tenu de l’échéancier de location des logements acquis, cette obligation prendra fin en mai 2017. Ceci n’exclut pas la vente, à partir de l’échéance statutaire de 2016, des appartements qui auront été loués pendant les neuf années requises. >>> LE PATRIMOINE ÉVALUATION Les expertises immobilières réalisées au dernier trimestre 2008 concluent à une valeur vénale de 50,56 millions d’euros, hors droits, en légère progression par rapport à 2007, où elle s’établissait à 50,35 millions d’euros. Compte tenu des autres actifs sociaux et des dettes, la valeur de réalisation d’AV Habitat s'établissait à 1 139,76 euros par part, fin 2008, contre 1 133,01 euros l'année précédente. La valeur de reconstitution, qui représente la somme qu’il faudrait dépenser pour reconstituer la SCPI à l’identique, s’établissait, à cette même date, à 1 315,30 euros par part, contre 1 307,64 euros, un an plus tôt. Valeurs globales (en milliers d’€) 2007 2008 Variation Valeur de réalisation 50 547 50 848 + 0,6 % Valeur de reconstitution 58 338 58 679 + 0,6 % Répartition du patrimoine immobilier (au 31 décembre 2008, en % des valeurs vénales) Habitations De ce fait, des tensions se sont fait sentir sur les loyers. Selon la FNAIM, ils auraient augmenté de 2,7 %, en 2008. Paris LES PARTICULARITÉS RÉGIONALES Province Par grandes régions, on note des disparités assez marquées en matière d’évolution des prix dans l’ancien. À contre tendance, l’Ouest, le SudEst et le Centre-Alpes ont enregistré une hausse supérieure à celle de 2007. En revanche, le Sud-Ouest a fait moins bien que la tendance nationale. On constate des mouvements de population de type centrifuge. Les Français, retraités ou actifs, ont tendance à aller plutôt vers le sud et vers la mer. En profitent notamment toute la façade Atlantique et le Région parisienne TOTAL – 40,4 59,6 100,0 SITUATION LOCATIVE AU 31 DÉCEMBRE 2008 Le taux d’occupation s’établissait à 97,1 %, en fin d’année 2008, du fait de congé de locataires. Sur les quinze programmes en patrimoine, douze étaient entièrement loués. Dont loués Régime Date de de Propriété livraison Pleine propriété 9-2005 13 maisons 12 34 appartements 34 Copropriété 6-2006 28 appartements 27 Copropriété 6-2006 20 appartements 20 Copropriété 10-2006 19 appartements 19 18 appartements 18 Copropriété 3-2006 Pleine propriété 12-2006 12 appartements 12 Copropriété 6-2006 5 maisons 5 8-2005 10 maisons 10 Copropriété Pleine propriété 1-2006 3 appartements 3 Copropriété 10-2005 4 maisons 4 Copropriété 3-2006 35 appartements 30 Copropriété 1-2007 8 maisons 8 Copropriété 3-2007 28 appartements 28 Copropriété 2-2007 15 appartements 252 appartements ou maisons 15 245 Copropriété 10-2007 >>> LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION Le résultat 2008 d'AV Habitat s'est établi à 1,58 million d’euros, contre 1,20 million d’euros, environ, l'année précédente, soit une hausse de 32 %. Les recettes locatives ont représenté l’essentiel des produits. Elles ont totalisé 2,43 millions d’euros, contre 1,86 million d’euros, l’année précédente, notamment en raison de la perception en année pleine des appartements loués en 2007. À l’inverse, les produits financiers sont revenus de 70 000 euros à 29 000 euros, environ. Du côté des charges, le volume des honoraires de location a sensiblement baissé, l’essentiel de la commercialisation du patrimoine ayant été réalisée en 2006 et 2007. Rapporté à une part, le résultat 2008 a représenté 35,52 euros, contre 26,85 euros, l’année précédente. La distribution de l’exercice a ainsi pu être portée à 35 euros par part, le solde étant versé au report à nouveau. Pour les associés ayant opté pour le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) sur les produits financiers, celui-ci a représenté 0,19* euro par part pour l’année. Les trois premiers acomptes trimestriels ont supporté ce PFL au taux de 29 %, le dernier acompte au taux de 30,1 %, en application de la loi de finances pour 2009. Pour ceux qui n’ont pas choisi ce régime fiscal, les prélèvements sociaux applicables à ce type de revenus (au taux de 11 % pour les trois premiers acomptes et de 12,1 % pour le quatrième) ont représenté 0,07* euro sur l’année. * Montants arrondis au cent d’euro le plus proche. NOUVEL INDICE D’INDEXATION DES LOYERS En ce qui concerne l’immeuble “Le Clos de Muses”, à Montpellier, quatre des cinq appartements vacants, fin 2008, ont été loués ou réservés en début d’année 2009. Il est rappelé que, depuis le 10 février 2008, la référence en matière d’indexation des loyers est l’indice des prix à la consommation (IPC) et non plus l’indice de référence des loyers (IRL), institué en 2005. Cette nouvelle disposition s’applique à tous les baux d’habitation. Elle est de nature à modérer la hausse des loyers, qui avait atteint d’importantes proportions, ces dernières années, risquant de mettre en péril la solvabilité de certains locataires. Elle constitue également, pour ces derniers, une incitation à une plus grande stabilité. PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES Les travaux Au cours de l’année 2008, il a été réalisé pour un peu plus de 12 000 euros de travaux de grosses réparations, correspondant, pour l’essentiel, à une remise en état d’une maison de Thiais, restée inoccupée pendant quelques mois. La provision pour grosses réparations a été dotée, cette année, de 23 000 euros, environ, montant qui est fonction du plan pluriannuel de travaux et correspond à 1 % des loyers escomptés de la SCPI. Les dépenses précitées ont été financées par prélèvement sur cette provision. Provision pour grosses réparations (en milliers d'euros) Montant au 01/01/2008 Dotations 2008 Reprises 2008 Montant au 31/12/2008 17 23 12 28 DOUTEUSES Des retards de règlement sont apparus au cours de l’année, notamment de la part de locataires de Thiais, du Bourget et de Chambourcy. Les sommes correspondantes ont été provisionnées. Provision pour créances douteuses (en milliers d'euros) Montant au 01/01/2008 34 Dotations 2008 60 Reprises 2008 6 Montant au 31/12/2008 88 - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 Chambourcy (78) Rue Chaude Orvault (44) ZAC du Bignon Marseille (13) Chemin des Bessons Le Bourget (93) Le Lindbergh Pontoise (95) Rue Emile Henriot Rouen (76) Rue du Renard Marseille (13) Parc Belmont Thiais (94) Rue Buffon Montpellier ZAC de Malbosc Saint-Julienen-Genevois Av. de Genève Pontoise (95) Place Marie Laurencin Montpellier (34) Le Clos des Muses Montpellier (34) Le Jardin de la Palmeraie 2 Orléans (45) Bld Marie Stuart Alfortville (94) Rue Paul-Vaillant Couturier TOTAL Nombre d’appartements ou de maisons BNP PARIBAS REIM Situation géographique 5 Principaux contentieux au 31/12/2008 Immeuble Thiais (94) Thiais (94) Le Bourget (93) Montant* 20 100 18 600 18 400 Chambourcy (78) 12 200 État d’avancement APE. Jugement du 15/05/08 condamne le locataire et la caution au paiement de sa dette. Expulsion réalisée et reprise du logement le 25/05/08. Saisies des comptes infructueuses, comptes débiteurs. En attente convocation devant le Tribunal dans le cadre des requêtes aux fins de saisies des rémunérations sur exlocataire et caution. APE. Jugement du 9/10/07 condamne le locataire au paiement de sa dette avec un échéancier sur 24 mois et suspend les effets de la clause résolutoire. Les débiteurs ne respectant pas les règlements, reprise de la procédure en expulsion, non obtenue avant la période hivernale. Saisies des comptes et des rémunérations en cours. Reprise partielle des règlements par le locataire. Lettre RAR du 20/01/09 du locataire confirmant son départ pour le 30/04/09. APE. Jugement du 10/06/08 : condamnation et résiliation judiciaire du bail obtenues après divers reports d’audiences. Expulsion non obtenue avant la période hivernale. Saisie des comptes infructueuse. Requête aux fins de saisie des rémunérations en cours. Relance de la réquisition de la force publique pour obtenir l’expulsion dès la fin de la période hivernale. AP. Suite à commandement de payer, logement libéré le 23/08/08. Jugement du 15/01/09 condamne le débiteur au paiement de l’ensemble des arriérés. Règlement reçu début 2009. AP : assignation en paiement – APE : assignation en paiement et expulsion. * Montant provisionné en créances douteuses au 31 décembre 2008, arrondi à la centaine d’euros. Ces quatre contentieux représentent plus de 78 % du poste “Dépréciations des créances douteuses”. Il est à noter qu’en matière d’impayés de la part de locataires de logements les procédures sont particulièrement encadrées et longues. >>> LE CAPITAL ET LE MARCHÉ DES PARTS Au 31 décembre 2008, le capital d'AV Habitat, d’un montant de 44 613 000 euros, était divisé en 44 613 parts détenues par 904 associés. BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 Rappelons que l'avantage fiscal lié à la souscription d'AV Habitat est soumis à l'obligation de conserver ses parts pendant toute la durée d'engagement de location de l'ensemble des logements, pris par la SCPI, sous peine de réintégration de l'avantage obtenu, et qu'il ne se transmet pas à l'acheteur en cas de cession de parts. 6 Néanmoins, 87 parts ont été échangées sur le marché secondaire, en 2008, toutes au prix d’exécution (prix net vendeur) de 628 euros, pratiquement comme en 2007. Ce prix peut notamment refléter l’absence de transmission de l’avantage fiscal et le manque d’acheteurs qui en découle. En fin d’année, 272 parts étaient proposées à la vente à différents niveaux de prix. >>> PRISE EN CHARGE DE LA MOITIÉ DE LA COTISATION ASPIM PAR LA SOCIÉTÉ DE GESTION Dans le cadre de discussions avec des membres du Conseil de Surveillance, la société de gestion a décidé de reverser à la SCPI la moitié de la cotisation réglée par cette dernière, pour 2009, à l’Association Française des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. >>> L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE RATIFICATION DE LA SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE RESPONSABILITÉ CIVILE DES MEMBRES DU CONSEIL L’assemblée est invitée à ratifier, à la demande de divers Conseils de Surveillance, la souscription d’une police garantissant la responsabilité civile des membres des Conseils dans le cadre de leur mandat, dont la prime, d’un maximum de l’ordre de 2 500 euros hors taxe, selon le montant des capitaux garantis, est supportée par chacune des SCPI concernées. RENOUVELLEMENT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRE ET SUPPLÉANT Il est proposé à l’assemblée de renouveler pour six années les mandats de Monsieur Édouard Leduc, commissaire aux comptes titulaire, et de Monsieur Didier Kling, commissaire aux comptes suppléant. L’assemblée aura également à se prononcer notamment sur l’affectation du résultat et à approuver les valeurs représentatives du patrimoine. ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS H.T.) Année Exercice 2004 % du total des revenus Exercice 2005 % du total des revenus Exercice 2006 % du total des revenus Exercice 2007 % du total des revenus % du Exercice total des 2008 revenus 0,00 0,00 % 1,42 9,90 % 12,89 66,72 % 37,88 95,93 % 48,98 98,67 % 21,67 100,00 % 12,99 90,10 % 5,74 0,69 29,71 % 3,58 % 1,57 0,03 3,99 % 0,08 % 0,65 0,00 1,32 % 0,01 % 21,67 100,00 % 14,41 100,00 % REVENUS – Recettes locatives brutes – Produits financiers avant – prélèvements libératoires – Produits divers TOTAL 19,32 100,00 % 39,48 100,00 % 49,64 100,00 % CHARGES (1) – Commission de gestion – Autres frais de gestion – Entretien du patrimoine – au cours de l'exercice – Charges locatives non récupérées 2,59 3,24 12,00 % 15,00 % Sous-total charges externes 5,83 26,90 % – Amortissements nets • patrimoine • autres 0,04 0,20 % 1,67 1,65 11,60 % 11,90 % 2,19 2,87 11,34 % 14,85 % 4,61 5,33 11,68 % 13,50 % 5,85 4,28 11,78 % 8,61 % 0,01 N/S 0,41 1,19 2,12 % 6,16 % 0,50 1,26 1,27 % 3,19 % 0,84 1,71 1,69 % 3,45 % 3,33 23,12 % 6,66 34,47 % 11,70 29,64 % 12,68 25,53 % 0,00 % 0,00 % – Provisions nettes • pour travaux • autres (2) 0 0 0 0 0,00 % 0,00 % 0,15 0,10 0,77 % 0,51 % 0,24 0,69 0,61 % 1,75 % 0,24 1,21 0,48 % 2,43 % 0,25 1,28 % 0,93 2,36 % 1,45 3,66 % Sous-total charges internes 0,04 0,20 % 0,00 0,00 % TOTAL CHARGES 5,87 27,10 % 3,34 23,19 % 6,91 35,75 % 12,63 32,00 % 14,12 29,19 % 15,80 72,90 % 11,07 76,81 % 12,41 64,25 % 26,85 68,01 % 35,52 89,97 % RÉSULTAT COURANT – Variation du report à nouveau – Prélèvement s/ autres réserves 0,00 % 0,01 0,05 % 0,65 1,66 % 0,52 1,05 % 77,40 % 56,60 % 12,40 9,82 64,18 % 50,82 % 26,20 25,76 66,36 % 65,23 % 35,00 34,81 70,50 % 70,12 % REVENUS DISTRIBUÉS – avant prélèvement – aprés prélèvement 15,72 11,59 72,50 % 53,50 % 11,16 8,15 (1) Sous déduction de la partie non imputatble à l'exercice. (2) Dotation de l'exercice diminuée des reprises. VALEURS DE LA SOCIÉTÉ 2008 Euros Valeur comptable Soit pour une part : 44 382 640,16 288 209,59 44 670 849,75 1 001,30 Valeur de reconstitution VALEUR DE RÉALISATION (résultant de l'expertise) Valeur vénale (expertise) Valeur nette des autres actifs Valeur de réalisation Soit pour une part : Valeur de réalisation Frais d'acquisition Commission de souscription Soit pour une part : 50 560 000,00 288 209,59 50 848 209,59 1 139,76 50 848 209,59 3 134 720,00 4 696 514,87 58 679 444,46 1 315,30 - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 Valeur nette comptable des immobilisations Valeur nette des autres actifs VALEUR DE RECONSTITUTION (ce qu'il faudrait débourser pour reconstituer le patrimoine) BNP PARIBAS REIM VALEUR COMPTABLE (résultant du bilan) Euros 7 EMPLOI DES FONDS + Fonds collectés + Divers / autres réserves – Achats d'immeubles – Cessions d'immeubles – Frais prélevés sur la prime d'émission – Autres immobilisations corporelles SOLDE DES EMPLOIS DE FONDS COLLECTÉS Total au 31/12/2007 Mouvement de l’exercice Total au 31/12/2008 48 494 331,00 0,00 -44 457 128,21 0,00 0,00 57 187,54 -3 881 331,00 -10 824,24 0,00 0,00 48 494 331,00 0,00 -44 399 940,67 0,00 -3 881 331,00 -10 824,24 145 047,55 57 187,54 202 235,09 CAPITAL Nominal de la part : 1 000 € Date d'origine : 2 décembre 2003 Date Montant des capitaux apportés Capital à la SCPI par les associés lors des nominal souscriptions au cours de l'année 31 décembre 2004 31 décembre 2005 31 décembre 2006 31 décembre 2007 31 décembre 2008 39 276 000 44 613 000 44 613 000 44 613 000 44 613 000 41 863 631 6 116 549 - Rémunération HT des organismes Prix Nombre Nombre collecteurs et de la société de gestion à d'entrée de parts d'associés l'occasion des souscriptions de l'année au 31/12 39 276 44 613 44 613 44 613 44 613 816 903 905 903 904 3 350 631 489 549 - 1 087 - ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSION ET DE RETRAIT Année Nombre de parts cédées ou retirées 2004 2005 2006 2007 2008 55 87 % par rapport au Demandes de Délai moyen Rémunération de la société nombre total de parts en cessions ou de d'exécution d'une de gestion sur les cessions circulation au 1er janvier retraits en suspens cession ou d'un retrait et les retraits (en € HT) n.s. 0,20 203 272 ns ns 1 377 2 185 ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART Prix d'exécution au 1 janvier Prix vendeur ou prix d'exécution moyen annuel Prix de souscription Dividende versé au titre de l'année Rentabilité au titre de l'année* Report à nouveau cumulé par part BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 er 8 2004 2005 2006 2007 2008 1 087 15,60 ns 0,05 1 087 11,16 ns 0,11 12,40 ns 0,12 626 26,20 ns 0,77 616 628 35 5,1 % 1,29 * Dividende versé au titre de l'année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même période. Le rapport du Conseil de Surveillance Mesdames, Messieurs, Votre Conseil s’est réuni à deux reprises au cours de l’année afin de suivre l’évolution de la situation locative et financière de votre société. La société de gestion a mis à sa disposition toutes informations et tous documents lui permettant d’exercer pleinement son rôle d’assistance et de contrôle, conformément au mandat que vous nous avez conféré. Nous avons également pu examiner les comptes annuels d’AV Habitat et le résultat des expertises immobilières. >>> RATIFICATION DE LA SOUSCRIPTION D’UNE POLICE D’ASSURANCE “GARANTIE RESPONSABILITÉ CIVILE” La société de gestion a proposé au Conseil la souscription d’une police d’assurance concernant la responsabilité civile de ses membres dans le cadre de leur mandat. Nous demandons à l’assemblée de ratifier cette souscription, dont le coût, au demeurant modique, de l’ordre de 2 500 euros hors taxe maximum, est supporté par la SCPI. >>> L’ÉVOLUTION DE LA SITUATION LOCATIVE Le conseil est particulièrement attentif à la situation locative de la SCPI et à son évolution. Il note avec satisfaction que le taux d’occupation du patrimoine est supérieur à 97 %, en fin d’année. Toutefois, il a fait part de ses préoccupations concernant les quatre principaux impayés. Le Conseil de Surveillance a demandé à la société de gestion de mettre en place des indicateurs d’alerte pour détecter des risques d’impayés et éviter les situations dégradées. >>> LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI Les quinze programmes en patrimoine ont été expertisés au dernier trimestre 2008. Il en ressort une stabilité des valeurs vénales (valeur estimée des immeubles, à dire d’expert) d’une année sur l’autre. La valeur de réalisation de la SCPI (valeurs vénales augmentées des autres actifs et passifs d’exploitation) est passée de 1 133,01euros par part, fin 2007, à 1 139,76 euros par part, fin 2008. >>> LE MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS Le marché secondaire des parts d’AV Habitat est très spécifique. Compte tenu de l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié à la souscription, seuls quelques détenteurs de parts décident de vendre et ils le font avec une forte décote afin d’offrir un rendement attractif aux acquéreurs. Ainsi, seulement 87 parts se sont échangées sur le marché de gré à gré au cours de l’année 2008, toutes au prix d’exécution (prix net vendeur) de 628 euros. Nous vous recommandons de voter en faveur de l’ensemble des résolutions proposées par la société de gestion. Le Conseil de Surveillance >>> LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION 2008 Les comptes 2008 font ressortir un résultat net par part de 35,52 euros, en hausse de plus de 30 % par rapport à celui de l’exercice précédent, compte tenu, notamment, du plein effet des locations, en 2008. La distribution a pu être augmentée dans les mêmes proportions, passant de 26,10 euros par part à 35 euros par part. BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 La différence, soit 0,52 euro par part, a été créditée au compte de report à nouveau. 9 Les rapports du commissaire aux comptes >>> RAPPORT GÉNÉRAL >>> RAPPORT SPÉCIAL Mesdames, Messieurs, Mesdames, Messieurs, En exécution de la mission qui m'a été confiée par votre assemblée générale, je vous présente mon rapport relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2008 sur : – le contrôle des comptes annuels de la SCPI AV HABITAT, tels qu'ils sont joints au présent rapport, – la justification de mes appréciations, – les vérifications spécifiques et informations prévues par le Code monétaire et financier. En ma qualité de commissaire aux comptes de votre société, je vous présente mon rapport sur les conventions réglementées visées par l’article L 214-76 du Code monétaire et financier dont j’ai été avisé. Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres conventions mais de vous communiquer sur la base des informations qui m’ont été données les caractéristiques et les modalités essentielles de celles dont j’ai eu connaissance sans avoir à me prononcer sur leur utilité ou leur bien-fondé. Il vous appartient, selon les termes de l’article L 214-76 précité, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. Les comptes annuels ont été arrêtés par la société de gestion de votre société et soumis à votre Conseil de Surveillance dans sa séance du 4 mars 2009. Il m'appartient d'exprimer une opinion sur ces comptes. OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS J'ai procédé à l'audit des comptes annuels selon les normes professionnelles applicables en France. Ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit consiste à examiner, par sondages, les éléments probants justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis et les estimations significatives retenues pour l'arrêté des comptes et à apprécier leur présentation d'ensemble. Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS En application des dispositions de l’article L 823-9 du Code de Commerce relatives à la justification des appréciations du commissaire aux comptes, je porte à votre connaissance les éléments suivants : Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes comptables suivis par votre société, j’ai vérifié le caractère approprié des méthodes comptables au regard des règles spécifiques édictées par le plan comptable des SCPI et je me suis assuré de leur correcte application. Les appréciations auxquelles j’ai procédé s’inscrivent dans une démarche d’audit portant sur les comptes annuels pris dans leur ensemble et ont donc contribué à la formation de l’opinion sans réserve exprimée dans la première partie du présent rapport. BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES 10 J'ai également procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par le Code monétaire et financier. Je n'ai pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de la société de gestion et dans les documents adressés aux associés sur la situation financière et les comptes annuels. J’ai effectué mes travaux selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences destinées à vérifier la concordance des informations qui m’ont été données avec les documents de base dont elles sont issues. Aux termes de l’article 18 des statuts, la société de gestion est rémunérée pour la gestion des biens sociaux et l’administration générale de la SCPI à hauteur de 10 % HT (soit 11,96 % TTC) du montant des recettes brutes hors taxes (tous produits locatifs et produits financiers nets). Au titre de l'exercice sous revue, cette commission s'est élevée à 260 884 €. Fait à Paris, le 9 mars 2009. Édouard LEDUC Commissaire aux comptes Membre de la Compagnie Régionale de Paris Ordre du jour et texte des résolutions ORDRE DU JOUR Sixième résolution – Rapports de la société de gestion et général du commissaire aux comptes, – Approbation des comptes de l'exercice 2008, – Approbation du rapport du Conseil de Surveillance, – Rapport du commissaire aux comptes sur les conventions réglementées, – Approbation des valeurs représentatives du patrimoine, – Affectation des résultats, – Ratification de la souscription d’une police d’assurances couvrant la responsabilité civile des membres du Conseil de Surveillance, – Renouvellement du mandat du commissaire aux comptes titulaire, – Renouvellement du mandat du commissaire aux comptes suppléant, – Pouvoirs pour les formalités. L’assemblée générale approuve le versement des acomptes sur dividende qui ont été distribués, soit, par part, un acompte de 8,00 € en mai 2008, 8,25 € en août 2008 et en novembre 2008 et 10,50 € en février 2009, sauf l’effet du prélèvement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu pour ceux des associés qui ont opté pour ce régime ou des prélèvements sociaux, au titre des produits de placements à revenus fixes. Septième résolution L’assemblée générale ratifie la souscription d’une police d’assurances couvrant la responsabilité civile des membres du Conseil de Surveillance de la SCPI dans l’exercice de leur mandat es qualités, dont la prime 2009 d’un montant maximum de l’ordre de 2 500 € H.T. est à la charge de la SCPI. Huitième résolution TEXTES DES RÉSOLUTIONS L’assemblée générale renouvelle le mandat de Monsieur LEDUC, en qualité de commissaire aux comptes titulaire, pour une durée de 6 ans. Cette nomination prendra fin à l’issue de l’assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2014. Première résolution L’assemblée générale, après avoir entendu : • le rapport de la société de gestion, • le rapport général du commissaire aux comptes, approuve les comptes de l’exercice et les opérations qu’ils reflètent. Neuvième résolution Elle donne quitus à la société de gestion et, en tant que de besoin, lui renouvelle sa confiance aux fins d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions. L’assemblée générale renouvelle le mandat de Monsieur KLING, en qualité de commissaire aux comptes suppléant, pour une durée de 6 ans. Cette nomination prendra fin à l’issue de l’assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2014. Deuxième résolution Dixième résolution L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du Conseil de Surveillance, approuve les termes de ce rapport, et en tant que de besoin, renouvelle sa confiance au Conseil de Surveillance aux fins d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions. L’assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une copie ou d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour l’accomplissement de toutes formalités légales de publicité. Troisième résolution L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du commissaire aux comptes établi en application de l’article L 214-76 du Code monétaire et financier sur les conventions réglementées, déclare en approuver les conclusions. Quatrième résolution En euros/part 44 670 849,75 1 001,30 • valeur de réalisation 50 848 209,59 1 139,76 • valeur de reconstitution 58 679 444,46 1 315,30 Cinquième résolution L’assemblée générale décide d’affecter : En euros Le résultat de l’exercice de Auquel s’ajoute un report à nouveau de Soit au total À la distribution d’un dividende de Et de reporter à nouveau le solde de 1 584 797,63 34 507,12 1 619 304,75 1 561 455,00 57 849,75 Elle fixe, en conséquence, le montant du dividende à 35,00 € par part. BNP PARIBAS REIM En euros • valeur comptable - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 L’assemblée générale approuve les valeurs représentatives du patrimoine, soit : 11 État du patrimoine au 31.12.2008 Au 31 décembre 2008 Valeurs bilantielles Au 31 décembre 2007 Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées PLACEMENTS IMMOBILIERS Immobilisations locatives – Terrains et constructions locatives – Améliorations et agencements Provisions liées aux placements immobiliers – Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices TOTAL 44 410 764,91 50 560 000,00 44 467 952,45 50 350 000,00 44 399 940,67 10 824,24 50 560 000,00 0,00 44 457 128,21 10 824,24 50 350 000,00 0,00 – 28 124,75 0,00 – 17 430,52 0,00 – 28 124,75 0,00 – 17 430,52 0,00 44 382 640,16 50 560 000,00 44 450 521,93 50 350 000,00 19 830,43 19 830,43 18 194,65 18 194,65 AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D'EXPLOITATION Actifs immobilisés – Immobilisations financières 19 830,43 19 830,43 18 194,65 18 194,65 Créances 182 805,76 182 805,76 175 639,31 175 639,31 – Locataires et comptes rattachés – Locataires douteux – Dépréciations des créances douteuses – Autres créances 120 958,31 102 461,46 – 88 493,46 47 879,45 120 958,31 102 461,46 – 88 493,46 47 879,45 103 866,60 57 613,95 – 34 699,95 48 858,71 103 866,60 57 613,95 – 34 699,95 48 858,71 47 879,45 47 879,45 48 858,71 48 858,71 1 124 031,63 1 124 031,63 1 094 374,68 1 094 374,68 1 060 000,00 64 031,63 1 060 000,00 64 031,63 1 020 000,00 74 374,68 1 020 000,00 74 374,68 – 1 038 458,23 – 1 038 458,23 – 1 091 223,45 – 1 091 223,45 – 298 355,43 – 113 954,70 – 626 148,10 – 298 355,43 – 113 954,70 – 626 148,10 – 321 768,00 – 112 517,76 – 656 937,69 – 321 768,00 – 112 517,76 – 656 937,69 – 81 468,00 – 75 796,35 – 468 883,75 0,00 – 81 468,00 – 75 796,35 – 468 883,75 0,00 – 199 267,23 – 64 615,67 – 334 927,96 – 58 126,83 – 199 267,23 – 64 615,67 – 334 927,96 – 58 126,83 288 209,59 288 209,59 196 985,19 196 985,19 0,00 0,00 0,00 0,00 Débiteurs divers Valeurs de placement et disponibilités – Valeurs mobilières de placement – Autres disponibilités Dettes – Dettes financières – Dettes d'exploitation – Dettes diverses Fournisseurs d'immobilisation Locataires créditeurs Associés, dividendes à payer Créditeurs divers TOTAL COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF TOTAL CAPITAUX PROPRES COMPTABLES BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE 12 44 670 849,75 44 647 507,12 50 848 209,59 50 546 985,19 Tableau d'analyse de la variation des capitaux propres Situation d’ouverture au 01.01.2008 Capital – Capital souscrit Prime d'émission – Prime d'émission – Prélèvement sur prime d'émission Report à nouveau Affectation du résultat 2007 Autres mouvements Situation de clôture au 31.12.2008 44 613 000,00 44 613 000,00 44 613 000,00 44 613 000,00 0,00 0,00 3 881 331,00 – 3 881 331,00 3 881 331,00 – 3 881 331,00 5 339,10 29 168,02 34 507,12 1 198 028,62 – 1 168 860,60 – 1 198 028,62 1 168 860,60 1 584 797,63 – 1 561 455,00 1 584 797,63 – 1 561 455,00 44 647 507,12 0,00 23 342,63 44 670 849,75 TOTAL GÉNÉRAL BNP PARIBAS REIM – Résultat de l'exercice – Acomptes sur distribution - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 Résultat de l'exercice 13 Compte de résultat au 31.12.2008 CHARGES Au 31 décembre 2008 Au 31 décembre 2007 CHARGES IMMOBILIÈRES 507 997,19 428 424,07 Charges ayant leur contrepartie en produits 225 977,87 166 319,35 – Taxes locatives – Charges locatives 43 683,88 182 293,99 22 120,50 144 198,85 Charges d'entretien du patrimoine 39 781,19 16 633,18 25 000,09 14 781,10 16 633,18 0,00 12 388,60 5 516,01 – Entretien réparations – Travaux refacturables Grosses réparations – Grosses réparations 12 388,60 5 516,01 Services extérieurs 89 717,03 68 824,67 76 468,16 13 248,87 56 270,87 12 553,80 Autres services extérieurs 81 796,38 126 407,36 – Commissions et honoraires – Frais de contentieux – Publicité, insertions 75 321,54 6 474,84 0,00 118 504,47 5 689,90 2 212,99 Impôts et taxes 58 336,12 44 723,50 – Impôts fonciers – Taxes locatives 55 482,00 2 854,12 34 691,34 10 032,16 CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ 380 777,95 305 123,95 Autres services extérieurs 278 525,58 226 752,63 – Rémunération de la société de gestion – Honoraires – Services bancaires – Cotisations et contributions 260 884,37 10 574,97 1 190,24 5 876,00 205 543,72 13 311,03 2 082,24 5 815,64 Autres charges 19 298,69 31 657,41 19 298,69 31 657,41 82 953,68 46 713,91 59 870,85 23 082,83 30 391,80 16 322,11 CHARGES FINANCIÈRES 2,64 1 410,32 – Charges d'intérêt 2,64 1 410,32 CHARGES D'EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES 0,41 1,56 – Charges exceptionnelles diverses 0,41 1,56 888 778,19 734 959,90 RÉSULTAT DE L'EXERCICE 1 584 797,63 1 198 028,62 TOTAL GÉNÉRAL 2 473 575,82 1 932 988,52 – Charges locatives non récupérées – Primes d'assurance – Frais de tenue de conseils et assemblées Dotations aux dépréciations et aux provisions BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 – Dotations aux dépréciations des créances douteuses – Provisions pour grosses réparations 14 TOTAL CHARGES Au 31 décembre 2007 PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 2 426 088,62 1 857 298,07 Loyers 2 185 328,79 1 689 897,64 14 781,96 1 081,08 14 781,10 0,86 – 54,49 1 135,57 Produits des activités annexes – Produits des activités annexes – Autres produits de gestion courante Charges refacturées 225 977,87 166 319,35 – Taxes locatives – Charges locatives 43 683,88 182 293,99 22 120,50 144 198,85 AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION 18 465,94 5 600,58 12 388,60 6 077,34 5 516,01 84,57 29 005,61 70 025,54 29 005,61 70 025,54 PRODUITS EXCEPTIONNELS 15,65 64,33 – Produits exceptionnels divers 15,65 64,33 TOTAL PRODUITS 2 473 575,82 1 932 988,52 TOTAL GÉNÉRAL 2 473 575,82 1 932 988,52 – Reprises sur provisions pour grosses réparations – Reprises sur dépréciations de créances douteuses PRODUITS FINANCIERS – Produits sur titres de créances négociables - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 Au 31 décembre 2008 BNP PARIBAS REIM PRODUITS 15 L’annexe financière de la SCPI AV Habitat au 31 décembre 2008 >>> RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1er juillet 1971 modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement du Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999. L’établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence, d’indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se plaçant dans une perspective de continuité d’exploitation. La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles” de l’état du patrimoine, est celle des coûts historiques. expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est alors demandé aux experts de procéder à la visite systématique des immeubles. Les autres années la valeur résulte d’une actualisation des valeurs par l’expert, sans visite systématique des immeubles. La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine pour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants : – l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine, – la date de construction de l’immeuble, – la situation juridique (local isolé ou en copropriété), – la situation géographique, – l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles), – les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux). Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation du rendement locatif. >>> PLACEMENTS IMMOBILIERS IMMOBILISATIONS LOCATIVES : Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous, constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi que les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En ce qui concerne les modalités particulières d’intervention de ce dernier, il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d’une véritable Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit. Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau “État de l’actif immobilisé” figurant ci-dessous. À compter du 1er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire des immobilisations. État de l’actif immobilisé Terrains – Constructions : Frais d’acquisition des immobilisations : Agencements : TOTAL euros Valeur brute des immobilisations au 31 décembre 2007 Augmentation acquisitions créations – apports 43 687 944,37 0 Diminution cessions à des tiers ou mise hors service Valeur brute des immobilisations au 31 décembre 2008 0 0 43 687 944,37 0 – 57 187,54 711 996,30 Virement de poste à poste en + ou - 769 183,84 10 824,24 44 467 952,45 0 0,00 0 10 824,24 – 57 187,54 44 410 764,91 Tableau récapitulatif des placements immobiliers euros Au 31 décembre 2008 Terrains et constructions locatives Habitations : BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 TOTAL GÉNÉRAL 16 Au 31 décembre 2007 Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles 44 410 764,91 50 560 000,00 44 467 952,45 Valeurs estimées 50 350 000,00 44 410 764,91 50 560 000,00 44 467 952,45 50 350 000,00 PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN >>> COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien, établi pour 5 ans immeuble par immeuble. La société de gestion applique un pourcentage global de 1% des loyers potentiels, en se réservant la possibilité suivant les nécessités, de constituer des provisions spécifiques pour certains immeubles. Charges immobilières : Elles se décomposent en : – Charges refacturées aux locataires : 225 977,87 € – Travaux refacturés : 14 781,10 € – Grosses réparations : 12 388,60 € – Travaux d’entretien courant du patrimoine : 25 000,09 € – Charges locatives sur locaux vacants ou non refacturables aux locataires : 76 468,16 € – Honoraires divers : 81 796,38 € – Impôts, taxes et primes d’assurance non refacturés : 71 584,99 € >>> AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION Actifs immobilisés : Immobilisations financières : Les fonds de roulement versés aux syndics d’immeubles s’élèvent à 19 830,43 €. Créances : Locataires : Il s’agit, d’une part, des créances relatives aux facturations du 4e trimestre 2008 encaissées début 2009, et, d’autre part, des refacturations de charges à établir au titre de l’exercice 2008. Locataires douteux : Une analyse des créances échues depuis plus de 3 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque d’irrécouvrabilité sont provisionnées après déduction éventuelle, du dépôt de garantie, à hauteur de 100 %. Le montant s’élève à 88 493,46 €. Créances locataires : Créances douteuses : TOTAL Brut 120 958,31 102 461,46 223 419,77 Autres créances : Elles sont constituées de : – Débiteurs divers correspondant à des honoraires de gestion en attente de remboursement par BNPP REIM pour 37 770,24 € et un avoir à recevoir de Gerer concernant la facturation des honoraires d’état des lieux pour 10 109,21 €. Valeurs de placement et disponibilités : Disponibilités : Elles s’élèvent à 1 124 031,63 €. Elles sont placées en certificats de dépôts négociables rémunérés. 2,64 € >>> COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS Produits de l’activité immobilière : – Loyers facturés au cours de l’exercice : – Charges remboursées par les locataires : – Produits annexes : 2 185 328,79 € 225 977,87 € 14 781,96 € Autres produits d’exploitation : Il s’agit des reprises des provisions utilisées dans l’exercice : 18 465,94 € Produits financiers : Ils correspondent aux intérêts sur certificats négociables pour : 29 005,61 € Produits exceptionnels : Il s’agit de régularisation de produits divers : 15,65 € Dettes : >>> INFORMATIONS DIVERSES Dettes financières : Il s’agit des dépôts de garantie versés par les locataires. En règle générale, ceux-ci représentent deux mois de loyers. Montant des produits à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan Dettes d’exploitation : Elles sont constituées : – Des commissions dues à la société de gestion pour : – D’autres dettes fournisseurs pour : euros 70 458,62 € 43 496,08 € Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés : – Les fournisseurs d’immobilisation pour : 81 468,00 € – L’acompte du 4e trimestre, versé aux associés de la S.C.P.I. en février 2009 pour : 468 436,50 € – Les acomptes bloqués pour : 447,25 € – Les locataires créditeurs : 75 796,35 € Intitulés Montant Créances locataires et comptes rattachés : 68 418,71 TOTAL 68 418,71 Montant des charges à payer incluses dans les postes suivants du bilan euros Intitulés Montant Dettes fournisseurs et comptes rattachés : 47 325,77 >>> CAPITAUX PROPRES Locataires avoirs à établir : 62 336,88 Capital souscrit : 44 613 000,00 € divisé en 44 613 parts de 1 000,00 € de nominal. TOTAL Report à nouveau : L’assemblée générale ordinaire des associés statuant sur les comptes au 31 décembre 2007 a décidé d’affecter au report à nouveau la somme de 29 168,02 €. En conséquence, le report à nouveau s’établit à 34 507,12 € au 31 décembre 2008. Résultat de l’exercice : L’exercice 2008 se solde par un bénéfice de 1 584 797,63 €. Des acomptes ont été distribués, en mai, août, novembre 2008 et en février 2009 pour 1 561 455,00 €. 109 662,65 - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 Créances euros Charges financières : BNP PARIBAS REIM Locataires et comptes rattachés Charges d’exploitation : sont enregistrés sous cette rubrique : – Les honoraires de la société de gestion : 260 884,37 € – Les honoraires de commissaires aux comptes : 10 574,97 € – Les honoraires, commissions et autres frais de gestion courante : 7 066,24 € – Les frais de conseils et d’assemblées : 19 298,69 € – Les dotations aux provisions (détail donné dans un chapitre qui suit) : 82 953,68 € 17 État des provisions et des dépréciations retraçant les variations de l’exercice euros Montant au Dotations 01/01/2008 de l’exercice Reprises de l’exercice Montant au 31/12/2008 Provisions pour grosses réparations : 17 430,52 23 082,83 12 388,60 28 124,75 Dépréciation des créances douteuses : 34 699,95 59 870,85 6 077,34 88 493,46 TOTAL 52 130,47 82 953,68 18 465,94 116 618,21 Remboursements de charges Charges de copropriété et de fournitures locatives : Taxes locatives : TOTAL euros 182 293,99 43 683,88 225 977,87 Commission de gestion Conformément à l’article 18 des statuts, la rémunération de la société de gestion se calcule comme suit : 10 % hors taxes des recettes locatives, augmentées des produits financiers nets. euros Affectation du résultat 2007 Conformément à la décision de l’assemblée générale, le résultat bénéficiaire de 2007 de 1 198 028,62 € a été affecté somme suit : euros Bénéfice net 2007 : Report à nouveau 2006 : Bénéfice distribuable : Dividende versé : BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 Report à nouveau 2007 : 18 1 198 028,62 5 339,10 – Recettes locatives hors taxes : – Produits financiers : 2 152 301,79 29 005,61 Base totale de la commission : Commission au taux de 10 % : 2 181 307,40 218 130,74 TVA non récupérable : TOTAL COMMISSION DE GESTION : 42 753,63 260 884,37 1 203 367,72 – 1 168 860,60 34 507,12 Engagements hors bilan euros Engagements donnés Néant Engagements reçus Néant Le descriptif du patrimoine au 31.12.2008 Consistance et surface habitable Prix d'acquisition (Frais(1)) [Améliorations 2008] Valeur vénale 2007 2008 Situation locative 29-07-04 Chambourcy (78) Rue Chaude 13 maisons individuelles 1 585 m² 5 897 000,00 6 090 000,00 6 180 000,00 12 maisons louées 04-02-05 Orvault (44) ZAC du Bignon 34 appartements, 34 parkings 1 959 m² 4 676 579,55 5 360 000,00 5 450 000,00 34 appartements loués 17-12-04 Marseille (13) Chemin des Bessons 28 appartements, 56 parkings 1 757 m² 3 938 152,28 5 130 000,00 5 100 000,00 27 appartements loués 05-04-05 Le Bourget (93) 20 appartements, 25 parkings 1 384 m² 3 595 266,43 4 600 000,00 4 600 000,00 20 appartements loués 03-03-05 Pontoise (95) Rue Émile Henriot 19 appartements, 29 parkings 1 227 m² 2 819 056,92 3 430 000,00 3 500 000,00 19 appartements loués 26-09-05 Rouen (76) Rue du Renard 18 appartements, 18 parkings 1 231 m² 3 176 735,50 3 100 000,00 2 950 000,00 18 appartements loués 17-12-04 Marseille (13) Parc Belmont 12 appartements, 21 parkings 726 m² 1 840 435,93 2 000 000,00 1 940 000,00 12 appartements loués 28-09-04 Thiais (94) Rue Buffon 5 maisons individuelles 545 m² 1 591 332,62 1 840 000,00 1 850 000,00 5 maisons louées 29-04-05 Montpellier (34) ZAC de Malbosc 10 maisons de ville de 4 pièces 943 m² 2 389 993,40 2 740 000,00 2 750 000,00 10 maisons louées 17-02-05 Saint-Julien-en-Genevois (74) 3 appartements, 3 garages doubles Avenue de Genève 306 m² 847 521,83 [10 824,24] 1 015 000,00 1 030 000,00 3 appartements loués 03-03-05 Pontoise (95) Place Marie Laurencin 4 maisons de 5 pièces 346 m² 801 145,86 1 000 000,00 1 035 000,00 4 maisons louées 21-07-05 Montpellier (34) Le clos des Muses 35 appartements, 35 parkings 1 633 m² 4 315 148,69 5 070 000,00 5 050 000,00 30 appartements loués 14-10-05 Montpellier (34) Le jardin de la Palmeraie 2 8 maisons 728 m² 1 954 045,35 2 130 000,00 2 150 000,00 8 maisons louées 13-01-06 Orléans (45) 28 appartements 24 ter-26 ter, bld Marie Stuart 1 562 m² 3 506 358,28 3 660 000,00 3 700 000,00 28 appartements loués 06-02-06 Alfortville (94) 30-32, rue Paul Vaillant Couturier 3 051 168,03 3 185 000,00 3 275 000,00 15 appartements loués 44 399 940,67 0,00 [10 824,24] 50 350 000,00 Total prix d'acquisition Total droit et frais Total améliorations 15 appartements 847 m² 50 560 000,00 TOTAL GÉNÉRAL 44 410 764,91 50 350 000,00 50 560 000,00 TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT 44 410 764,91 50 350 000,00 50 560 000,00 - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 Situation géographique BNP PARIBAS REIM Date d’achat 19 BNP PARIBAS REIM - AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008 Vos notes 20