Fiscalité de l`immobilier

Fiscalité
de l’immobilier
Intervenants
Jean-Pierre COSSIN
Secrétaire général du Conseil des impôts
et professeur associé à l’Université de Créteil
Val-de-Marne
Pierre FERNOUX
Maître de Conférence à l’Université d’Auvergne
Sommaire
Le nouveau régime des plus-values immobilières
La nouvelle définition des sociétés
à prépondérance immobilière
La « cession » en 2004 de titres de sociétés soumises
à l’impôt sur les sociétés répondant aux critères de
la composition de l’actif
Apport en société de titres et abus de droit
La réévaluation libre des immeubles et des titres de
sociétés à prépondérance immobilière dans les sociétés
soumises à l’IS
Le démembrement de propriété
Le nouveau régime
des plus-values immobilières
La réforme des plus-values
immobilières
Les plus-values immobilières sont déclarées et
imposées lors de leur réalisation
Le taux d’imposition est le taux proportionnel de
16 % (malgré des prélèvements sociaux)
L’impôt est acquitté :
à la conservation des hypothèques lorsque
la mutation a été effectuée par acte notarié
à la recette des impôts dans le cas contraire
(cession de parts de société à prépondérance
immobilière)
La réforme des plus-values
immobilières
La notion de société à prépondérance immobilière est
essentielle pour connaître le régime d’imposition des
plus-values sur cessions des parts sociales
La nouvelle définition
des sociétés à prépondérance
immobilière
La société à prépondérance
immobilière
Nouvelle définition
Sociétés non soumises à l’impôt
sur les sociétés
Sociétés dont l’actif est constitué
pour plus de 50 % de sa valeur réelle
par des immeubles non-affectés
à sa propre exploitation, et ce, à la clôture
des trois exercices précédant la cession
La société à prépondérance
immobilière
Les questions à se poser
La notion d’un immeuble affecté à l’exploitation de la
société (exploitation relevant d’une activité BIC, BNC,
BA)
Le calcul du pourcentage de 50 % de l’actif
représenté par des immeubles
La société à prépondérance
immobilière
Conséquences de la nouvelle définition
La cession des titres de sociétés non soumises à
l’impôt sur les sociétés relève du régime
des plus-values immobilières
La cession des titres de sociétés soumises
à l’impôt sur les sociétés relève du régime des plusvalues sur valeurs mobilières
La société à prépondérance
immobilière
Conséquences de la nouvelle définition
Existence d’une mesure dérogatoire
pour les cessions en 2004 de titres
de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dont
l’actif est constitué pour plus de 50 %
à la clôture des trois exercices précédant
la cession par des immeubles non affectés
à son exploitation : application du régime
des plus-values immobilières
La société à prépondérance
immobilière
Conséquences du changement de définition
Cessions des titres de sociétés à l’IS
Soit une S.C.I soumise à l’impôt
sur les sociétés dont les parts sont détenues par
les associés depuis :
Détention
depuis 1987
Détention
depuis 1981
- En 2003
Taxation
Exonération
- En 2004
Exonération
Exonération
- En 2005
Taxation
Taxation
Cessions
des parts :
La société à prépondérance
immobilière
Conséquences du changement de définition
Cessions d’actions d’une société propriétaire d’un
immeuble
Les titres de la SA «X», qui avait pour objet social
la mécanique de précision, sont détenus depuis 1959
par les associés Messieurs Durand et Dupond
La société est propriétaire d’un immeuble qu’elle donne
en location depuis.
En décembre 2002 elle a cédé son fonds
de commerce et est devenue à cette date
à prépondérance immobilière (1)
1) La valeur du fonds de commerce excédait la valeur des immeubles
au 31/12/2001
La société à prépondérance
immobilière
Conséquences du changement de définition
Régime des cessions des actions de la SA :
Cession en 2003 ?
Cession en 2004 ?
Régime de la cession :
2003
2004
Exonération
Plus-values
mobilières (1)
1) La SA n’est pas à prépondérance immobilière selon la nouvelle définition
La "cession" en 2004
de titres de sociétés soumises
à l’impôt sur les sociétés
répondant aux critères
de la composition de l’actif
Le régime des « cessions »
de titres de sociétés soumises à l’IS
Le régime des plus-values immobilières s’applique
aux cessions de 2004 lorsque la société répond
à la date de la "cession"
à la nouvelle définition de la société
à prépondérance immobilière
Par cession il faut entendre :
La vente
Les apports
En cas d’apport de titres à une société soumise à l’IS
il faut tenir compte du régime du sursis d’imposition
des plus-values
L’apport de titres de sociétés
soumises à l’IS détenus plus de 15 ans
L’apport en 2004 à une société soumise à l’IS :
une fausse exonération
L’apport des titres d’une société
(à prépondérance immobilière) relève
de plein droit du sursis d’imposition
(article 150.0B du CGI ou article 150.UB II
depuis le 1er janvier 2004)
Au moment de l’apport aucune plus-value
ne peut être dégagée
La plus-value sera imposée au moment
de la cession des titres de la société reçus
en échange de l’apport
L’apport de titres de sociétés
soumises à l’IS détenus plus de 15 ans
L’apport en 2004 à une société civile immobilière relevant
de l’article 8 du CGI
L’apport des titres à une S.C.I relevant
du régime des sociétés de personnes
ne peut bénéficier du régime du sursis d’imposition
La plus-value d’apport est immédiatement imposable
au moment de l’apport
La plus-value étant réalisée en 2004 relève
du régime des plus-values immobilières
Les titres étant détenus depuis plus de
15 ans, la plus-value d’apport est exonérée
L’apport de titres de sociétés
soumises à l’IS détenus plus de 15 ans
L’apport en 2004 à une société relevant
de l’article 8 du CGI et constituée uniquement
à cet effet
L’apport effectué à la SCI entre dans le champ
d’application des plus-values immobilières
La plus-value d’apport est réalisée et exonérée pour
durée de détention des titres
Le risque d’abus de droit existe-t-il ?
Régime de la cession ultérieure des
titres…
La cession par la société bénéficiaire
de l’apport des titres qui lui ont été apportés
L’apport avait été effectué à une société soumise à
l’impôt sur les sociétés
L’apport avait été effectué à une S.C.I relevant de
l’article 8 du C.G.I.
La cession par l’associé de titres
de la société ayant bénéficié de l’apport
Les titres sont des titres d’une société soumise à l’IS
Les titres sont des titres d’une S.C.I.
(article 8 du C.G.I)
Apport en société
de titres et abus de droit
Le point sur l’abus de droit
en cas d’apport de titres
à une société
La position du C.C.R.A.D en présence
d’un report d’imposition (1)
La situation des apports bénéficiant
d’un sursis d’imposition peut-elle être traitée
différemment par le C.C.R.A.D. ?
1) Rapport du C.C.R.A.D pour l’année 2002
La réévaluation libre des immeubles
et des titres de société à prépondérance
immobilière dans les sociétés soumises à l'IS
La réévaluation libre des immeubles
et des titres de sociétés
à prépondérance immobilière
dans les sociétés soumises à l’IS
Possibilité de réévaluer librement l’actif immobilier des
sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés
La plus-value de réévaluation est imposée
au taux de 16,5 % pour les réévaluations effectuées
entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2007
Le taux réduit de 16,5 % ne s’applique
qu’à condition que la société s’engage
à conserver les immeubles réévalués
et les titres réévalués pendant au moins 5 ans
Les conditions et avantages de la
réévaluation des actifs immobiliers
La réévaluation des actifs immobiliers nécessite de
respecter les prescriptions comptables en la matière :
Nécessité de réévaluer l’ensemble
des éléments d’actif immobilier (les plus-values
de réévaluation sur les autres éléments d’actifs
ne bénéficient pas d’un taux d’imposition réduit)
Pas de distribution de l’écart de réévaluation
L’immeuble réévalué bénéficie
d’un amortissement fiscalement déductible calculé sur
la valeur réévaluée
La question des S.C.I à l’IS
Les obligations comptables s’appliquent-elles à la
S.C.I qui a opté pour l’imposition
sur les sociétés ?
L’écart de réévaluation est-il distribuable
dans les S.C.I soumises à l’impôt
sur les sociétés ?
Le démembrement
de propriété
Le nouveau barème d’évaluation
de l’usufruit a-t-il des conséquences
sur les stratégies de démembrement ?
Le nouveau barème qui détermine les valeurs
respectives de la nue propriété et de l’usufruit
a accru la valeur de l’usufruit
L’estimation de l’usufruit temporaire
ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier
Les nouvelles évaluations concernent
tous les droits d’enregistrement,
y compris les mutations à titre onéreux
Dans quelles conditions apprécier
ces nouveaux barèmes ?
Tableau récapitulatif des
textes régissant les reports et sursis
Régime des PV de
cession de valeurs
mobilières et droits
sociaux des particuliers
Avant le 1er
janvier 2000
Du 1/1/2000
au 31/12/2003
Depuis le 1er
janvier 2004
Régime des PV
immobilières des
particuliers
REPORT
(art 92 B II
et 160 I ter)
REPORT
(art 150 A bis-al.3)
SURSIS
(art 150-0B)
SURSIS
(art 150 A bis-al 4)
SURSIS
(art 150-0B)
SURSIS
(art 150-UB, II)
Fiscalité
de l’immobilier