Crédit immobilier: comment négocier

Date : SEPT 15
Journaliste : Manuel Apruzzese
Pays : France
Périodicité : Mensuel
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ARGENT
Crédit immobilier:
comment négocier
Même si les taux d'intérêt sont toujours très bas, rien ne vous interdit d'améliorer
un peu plus le coût global de votre prêt en en négociant certains aspects.
Nos conseils pour emprunter au mieux de vos intérêts !
Une bonne négociation
améliorera votre pouvoir
d'achat immobilier. Outre le
taux d'intérêt, vous pouvez faire
baisser le Taux effectif global de
votre prêt en faisant baisser les
frais annexes.
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L
es banquiers sont des commerçants
teur « (I est donc en mesure ae mettre en
comme les autres sauf ou'ils vendent
avant les points forts de l'emprunteur pour lui
de l'argent Alors comme dans tout
permettre de décrocher un bon taux et une
commerce, I y a des marqes de
bonne assurance » Une politique qu porte
negociations Reste que pour pouvoir obte-
ses fruits Alors que les prêts sur vingt ans
nir un geste, il faut d'abord être dans une
valent en moyenne 2,70 % brut, les meilleurs
position favorable et peaufiner son dossier
dossiers peuvent approcher des 2 %
Un bon apport des comptes irréprochables,
A partir des élements que vous aurez four-
pas de decouvert durant les trois derniers
nis, il soumettra votre demande de prêt a ses
mois, un contrat dr travail à durec indeter
banques partenaires II peut ainsi vous faire
minée, ète sont des conditions nécessaires
bénéficier de la concurrence entre les offres
pour arriver en position de force Et si en
et donc, en règle generale, proposer de mei!
plus vos revenus sont confortables n'hésitez
eurs taux En outre avec les relations qu'ils
pas, vous obtiendrez certainement quelque
entretiennent avec leurs banques partenaires
chose Naturellement il est ires difficile, sinon
Is peuvent inciter ie banquier a *aire un effort
impossible, d'obtenir gain de cause sur tous
particulier sur certains dossiers « Les banques
les plans maîs en ciblant bien vos demandes
comme les emprunteurs sont nos clients et
vous pourrez certainement gagner quelques
nous devons tous les satisfaire », pointe Pascal
dixièmes de point
Bejvelet, president d'In&Fi Crèdits « Notre
objecff est donc d amekei un portefeuille
Commencez par les taux
d emprunteurs aux prêteurs, ce qui passe par
La premiere chose a laquelle I emprunteur
particuliers dc maniere d cc qu ils puissent
pense lorsqu il souscrit un prêt, c'est d'es-
prof ter de conditions bancaires attractives,
sayer de negocier le taux d'intérêt En France
notamment concernant les taux »
Preparez votre dossier d'emprunteur
plusieurs mois a l'avance pour
vous présenter sous le meilleur jour :
pas de dècouvert, des comptes
bien tenus et de l'apport
seront de bons atouts.
la construction de solides dossiers pour les
la grande majorité des prets immobiliers boni
souscrits a taux fixe Etablir des comparaisons
Remboursez sans pénalité !
entre établissements est donc relativement
facile II suffit d'examiner les differentes offres
Si vous achetez pour la premiere fois vous en-
de prêt immobilier pour savoir si vous avez
trez dans la catégorie des primo accédants
la meilleure proposition
Attention ne tenez
Sachez que vous revendez en moyenne votre
compte que du Taux effectif global II intègre
bien au bout de sept ans Généralement
le taux du prêt, l'assurance deces invalidité,
pour acheter olus grand Cette revente sera
les frais de dossier et les frais de garantie
donc réalisée largement avant le terme du
(parfois également appelés frais de constilu
crèdit Dans cc cas les banques perçoivent
tion des sûretés réelles) Si votre dossier ré
des Indemnités de remboursement anticipe
présente pas de probleme particulier votre
Ces IRA sont toujours prévues dans le contrat
banquier pourra faire un effort et réduira sa
de prêt Elles sont toutefois limitées par la loi
marge Reste que faire plusieurs demandes
a un semestre d'intérêts sur le montant du
de orêts auprès de différents établissements
capital rembourse par anticipation au taux
bancaires prend du temps
moyen du prêt, sans pouvoir depasser 3 % du
Conseil : Pour obtenir le meilleur taux la me-
capital restant dû avant le remboursement
thode la plus sûre et la plus éfficace est de
Une somme néanmoins non négligeable
passer par un courtier « Le courtier coina'l
Vous pouvez obtenir leur suppression pure
les critères des banques et leur politique
et simple ou tout au moins leur annulation
commerciale », explique Philippe Taboret,
apres cinq ans de remboursement, avant
directeur general de Cafpi, Ic leader du sec-
de signer votre contrat Sinon, faites remar-
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quer que vous ne négociez pas les pénalités
AVIS D'EXPERT
et concentrez-vous alors sur d'autres points
Attention n'oubliez pas de formaliser par écrit
l'annulation de cette pénalité
La loi n° 99-532 du 25/06/1999 exonère des
IRA en cas de changement de lieu d'activité
professionnelle, deces de l'emprunteur ou
du conjoint ou cessation forcée de l'activité
i
professionnelle de l'emprunteur ou de son
Pour Sandrine Allonier,
rèsponsable des relations
banque chez vousfinancer.
com, courtier en crédit,
«l'emprunteur ne peut pas
'
toujours agir sur le taux,
même si c'est possible,
mais surtout sur les options
du prêt et les f rais annexes».
conjoint
Supprimez ou réduisez les frais de
dossier
Les frais de dossier sont censés couvrir les depenses relatives au temps passe a la constitution et au traitement du dossier du prêt
Ces charges représentent en moyenne une
moneuf : Dans un contexte de
'care très bas est-il possible de les
faire baisser ?
Sandrine Allonier: Même si les taux ont entamé
une légère remontée, les banques cherchent
toujours à capter une nouvelle clientèle haut de
gamme via le crédit immobilier. Elles sont prêtes
à réduire leurs marges. Ce qui intéresse vraiment
les banques c'est la relation de long terme avec
l'emprunteur. Elles cherchent à attirer une clientèle
qui va leur amener de la ressource.
somme comprise entre 500 et 1 000 € Et si
vot'e dossier ne présente aucun probleme et
LE BON PLAN :
LA CARTE BLEUE GRATUITE
« passe comme une lettre a la poste » vous
êtes légitimement en mesure de demander
une baisse significative de ces frais II n'y a pas
N'hésitez pas à demander une gratuité sur
votre carte bleue. C'est toujours ça de gagné
! Cela fait partie des petits gestes que votre
banquier peut faire sans problème en votre
faveur. Cela peut représenter 20 € par mois.
de raison de payer pour un dossier qui n'a
Quelle attitude adopter pour glaner quelques
dixièmes de point de remise ?
Le rapatriement de comptes, d'un PEL, l'ouverture
d'un livret A ou la souscription d'une assurance
habitation... toutes ces petites choses permettent
d'obtenir une baisse jusqu'à 0,30 à 0,40 point.
pas nécessite beaucoup de travail La moitie
du montant est un minimum, leur annulation
pure et simple serait un geste commercial
Maîs la encore seuls les bons dossiers pour
Et les f rais de dossier ?
Sur tous les frais annexes liés aux garanties on ne
peut rien négocier, comme pour les frais de notaire
et le cautionnement. En revanche les prix diffèrent
d'une solution à l'autre. Les frais de dossier varient
de O à 1000 € mais on peut les négocier à la baisse
ou envisager leur suppression en proposant par
exemple encore une fois de souscrire une assurance
habitation. Dans une banque par exemple les frais
de dossier passent de 900 € à 300 € en souscrivant
une assurance habitation de 250 € environ. II faut
aussi savoir qu'un certain nombre de courtiers
ont négocié avec leurs banques partenaires la
suppression des frais de dossier.
Les primo-accëdants peuvent-ils négocier ?
Des banques proposent des régimes de faveur aux
primo-accédants. Un établissement par exemple ne
perçoit pas de f rais de dossier pour les emprunteurs
de moins de 36 ans. D'autres proposent des taux
d'intérêt plus bas ou l'absence d'Indemnité de
remboursement anticipé. Il faut donc se renseigner
ou mieux passer par un courtier.
propos recueillis par Manuel Apruzzese
Vous ne pourrez pas tout negocier
dans votre crèdit. Analysez avant tout
ce qui est le plus avantageux pour vous.
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ront profiter de cette largesse
Demandez de la souplesse
l'assurance proposée par la banque est d'en
viron 15 000 € (a un taux moyen de 0,42 %
En revanche si votre dossier a bénéficie d'un
coup de pouce de votre banquier ou de votre
La plupart des crèdits immobiliers sont a
sur capital emprunte par an) contre 7 200 €
courtier n'espérez rien L'acceptation de votre
mensualités reportables vérifiez que le vôtre
(soit un taux moyen de 021 % sur capital
demande de prêt sera deja une victoire At-
le sera aussi et demandez quels sont les frais
emprunte par an) soit deux fois moins cher '
tention toutefois si la banque vous accorde
lies aux modulations Même si la flexibilité, la
Attention : les garanties offertes par votre
un bon taux et une bonne assurance, sachez
modulante et le transfert de prêt ne sont pas
nouveau contrat doivent au moins être équi-
lâcher du lest sur les frais de dossier
des avantages sonnants et trébuchants ils
valentes a celles du contrat groupe A defaut
peuvent être d'une grande utilite et peuvent
la banque pourra refuser la delegation d'as-
se negocier lors de la souscription du prêt En
surance Reste que depuis le I mai 2015, les
cas de chômage ou de coup dur la modulari
banques qui refusent les délégations d'assu-
te permettra de faire baisser ses mensualités
rance doivent motiver leur refus sur la base
Le cautionnement plutôt
que l'hypothèque
Le systeme d'hypothèque est devenu mino-
de 30% Inversement si votre situation finan-
de 18 critères définis par le Comité consulta-
ritaire en France Le cautionnement — par
ciere s'améliore vous pourrez augmenter vos
tif du secteur financier
lequel une societe de caution protege la
mensualités Le simple fait de rembourser un
banque contre un impaye-concerne environ
peu plus chaque mois permettra de réduire
60 % des nouveaux crèdits chaque annee
la durée et le coût du crèdit immobilier
Manuel Apruzzese
Les banques l'imposent presque systemati
quement Le recours au cautionnement est la
Sortez du contrat groupe
solution financiere la plus avantageuse Vous
évitez ainsi toute inscription hypothécaire
Votre banquier va vous proposer d'emblée le
et n'êtes pas oblige de Taire de mainlevee
contrat d'assurance prêt de la banque Vous
hypothécaire en cas de revente procedure
pouvez opter pour ce qu'on appelle une
dont le coût atteint 500 a 600 f En outre,
delegation de contrat et choisir une autre
vous récupérez en moyenne 70 a 75 % de
assurance Si vous êtes jeune et en bonne
votre caution, une fois le prêt cnticrcment
sante et non fumeur, c'est même conseille
La societe de cautionnement
Le contrat, moins généraliste que le contrat
mutuel prend une marge sur la caution et
groupe, sera adapte a votre profil et sera a
verse Ic reste de cette derniere sur un fond
coup sûr moins cher Le coût de l'assurance
de garantie Son montant peut s'élever entre
peut ainsi être divise par deux et passer en
rembourse
1 et 2,5 % du montant du prêt
moyenne d'un taux de 0,40 % du capital
emprunte a 0,21 % Faites les comptes ' Pour
Faites plaisir à votre banquier
TRANSFÉREZ VOTRE PRÊT
Le transfert de prêt immobilier est une pratique
courante chez nos voisins européens mais peu
utilisée en France. Cette option vous permet de
conserver les conditions de taux, d'assurance
emprunteur et de garanties prévues dans le
prêt immobilier actuel pour l'acquisition d'une
nouvelle résidence principale, C'est une idée
astucieuse pour faire des économies en limitant
les frais liés à la mise en place d'un nouveau
crédit tout en gardant votre taux d'emprunt.
Et avec les taux actuels encore très bas c'est
plutôt un bonne idée.
un prêt de 200 000 € a 3 %, le coût total de
Pour amadouer votre banquier prenez-lui
quelques produits financiers i En effet la
banque vous accordera des conditions pré-
Faites appel a un courtier ! Il sera en mesure de vous
obtenir les meilleures conditions pour votre prêt.
férentielles si vous souscrivez une assurance
multirisque habitation, des comptes sur livret,
des prestations de telesurveillance Meilleurtaux com estime que le gain atteint 0,05 %
par produit « Cette strategie permet d'obten/r des décotes », précise meme Herve Matt,
directeur general de Meilleurtauxcom Sachez qu'une fois votre contrat de prêt signe,
rien ne vous empêchera de -esilier votre multirisque habitation quelques mois plus tard
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