la conjoncture du btp

LA CONJONCTURE DU B.T.P
juillet 2008
Les défis de la construction durable et de
l’efficacité énergétique
A l’heure où toutes les mesures concrètes du Grenelle de l’Environnement ne
sont pas encore décidées, le secteur économique du Bâtiment se prépare à
relever le défi formidable de la construction durable et de l’ efficacité
énergétique.
Certaines entreprises ont déjà développé des stratégies dans ce sens, mais
demain c’est toute la filière qui devra répondre aux nouvelles demandes des
maîtres d’ouvrage publics et privés et qui devra les conseiller.
La meilleure façon d’y parvenir, c’est de se former.
Se former pour appréhender de manière globale la performance énergétique
des bâtiments.
SOMMAIRE
p. 1
p. 2
p. 2
Éditorial
Le centre de
ressources de la
qualité
environnementale du
cadre bâti
Les maisons
individuelles en Alsace
et en France
Se former aux nouvelles technologies, aux nouveaux matériaux et à leur mise
en œuvre.
Se former pour pouvoir proposer une offre énergétique adaptée à chaque
client.
Après deux ans de travail en commun, sous l’égide de la Région Alsace et de
l’ADEME, les partenaires de la construction et de la formation en Alsace
viennent de créer le "Centre de ressources de la qualité environnementale du
cadre bâti".
p. 5
Les maisons
individuelles pour ou
contre le
développement
durable ?
Cette association a pour mission d’être un centre d’appui pour ses membres
afin de leur permettre de construire ensemble des outils de formation et de
conseil sur la qualité environnementale des constructions, principalement
dans le domaine de leur efficacité énergétique.
p. 7
La construction des
logements
p. 7
La commercialisation
des appartements
neufs
Grâce au concours de la CEBTP, le centre de ressources est également
chargé de constituer un observatoire régional de l’activité dans ce domaine
par le recensement et l’identification des constructions économes en énergie.
p. 10
La construction de
locaux non résidentiels
p. 10
L’entretien rénovation
p. 10
Les Travaux Publics
p. 11
L’emploi
p. 12
Les prévisions de
conjoncture
L’objectif est de promouvoir le nouveau label de référence : Bâtiments Basse
Consommation - Effinergie.
C’est tous ensemble et maintenant que nous devons préparer l’avenir du
Bâtiment !
Cellule Économique du BTP d'Alsace
Pierre MACCHI
Président du Centre de Ressources de la Qualité Environnementale du
Cadre Bâti. Président de la Commission Environnement et Développement
Durable de la FFB Alsace
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
ISSN 0247-0071
1
ETUDES ET ANALYSES
LE CENTRE DE RESSOURCES DE LA
QUALITE ENVIRONNEMENTALE DU CADRE
BATI
L’association a été fondée par les 14 organismes
ci-après :
l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la
Maîtrise de l’Energie),
l’Association AQE (Alsace Qualité Environnement),
l’Association CEBTP – Alsace (Cellule
Économique du Bâtiment et des Travaux
Publics d’Alsace),
l’ENSAS (Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Strasbourg),
la FFB Alsace (Fédération Française du
Bâtiment),
l’INSA de Strasbourg (Institut National des
Sciences Appliquées de Strasbourg),
le lycée Le Corbusier de Strasbourg,
le lycée Gustave Eiffel de Cernay,
l’IUT d’Illkirch,
l’IUT de Colmar,
le Conseil Régional de l’Ordre des
Architectes,
la Région Alsace,
le Syntec-Ingenierie (Syndicat des Bureaux
d’études),
l’Untec (Syndicat des économistes).
Le centre de ressources de la qualité
environnementale du cadre bâti est présidé par
Pierre MACCHI, Président de la Commission
Environnementale et Développement Durable de
la FFB Alsace.
Ses missions sont détaillées ci-après :
EXPERTISE ET CONSEIL :
Conseil sur la qualité environnementale
principalement dans le domaine de l’énergie
Participation à des projets européens
OBSERVATOIRE :
Observatoire régional avec identification des
opérations et des compétences
Suivi des consommations sur les bâtiments
basse
consommation
(instrumentation,
métrologie)
Comparaison de la situation alsacienne par
rapport au territoire national et européen
Cellule Economique du BTP d'Alsace
Identification des projets européens sur cette
thématique
COMMUNICATION :
Informations des membres, diffusion des
documents et animation d’un site Internet
Promotion d’opérations exemplaires (phase
amont jusqu’à la réalisation)
FORMATION :
Construction d’outils de formation
Recensement de l’offre existante
Centralisation des besoins de formation des
différents acteurs
Appui technique aux membres pour
l’ingénierie de formation
Animation d’un réseau d’organismes de
formation
Mise à disposition d’outils de formation pour
les formateurs
EVALUATION :
Analyse de l’efficacité du dispositif régional
MAISONS INDIVIDUELLES :
MOINS NOMBREUSES ET PLUS CHERES EN
ALSACE
En Alsace, le parc de logements existants se
compose pour moitié de maisons individuelles et
pour moitié de logements collectifs.
Au niveau national, les maisons individuelles sont
plus nombreuses et représentent 57 % du parc.
En Alsace, la faible part de la maison individuelle
s’accentue et l’écart avec la situation nationale
s’accroît par suite de la construction neuve : les
logements collectifs construits en 2006 en Alsace
constituent 60% et les maisons individuelles 40%
des nouveaux logements.
Au niveau national, la proportion est à peu près
inverse.
Baisse tendancielle du
individuelles en Alsace
nombre
de
maisons
Avec 219 habitants par km², quatre
agglomérations de plus de 50 000 habitants et un
réseau dense de villes moyennes, l’Alsace est une
région à dominante urbaine. Dans la construction
neuve cela se traduit par une prépondérance du
logement collectif.
La part de l’habitat individuel est plus faible en
Alsace : à peine 40 % des logements neufs,
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
2
ETUDES ET ANALYSES
contre 58 % en moyenne nationale en 2006.
L’Alsace se situe à l’avant-dernier rang des
régions avant l’Île de France, ex æquo avec
Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Maisons jumelées ou en bande plus rares en
Alsace
En Alsace, seules 16 % des maisons neuves
relèvent d’un permis groupé de maisons jumelées
ou en bande contre 27 % en moyenne française.
Mais depuis quelques années les maisons
groupées gagnent un peu de terrain au détriment
des maisons « en individuel pur » dont le nombre
est tendanciellement orienté à la baisse : en 2006,
sur 11 800 logements mis en chantier en Alsace,
4 400 maisons individuelles dont 600 groupées
ont été recensées ; en 1996, sur un nombre total
de logements sensiblement inférieur (10 800),
4 600 maisons dont 400 groupées ont été
construites.
Au plan national, la part des maisons « en
individuel pur » dans le total des logements n’a
pratiquement pas évolué (46 %) au cours des 10
dernières années ; celle des maisons groupées
est passée de 10 à 12 %.
Des maisons plus spacieuses
C’est en Alsace qu’on construit les maisons les
plus spacieuses : 176 m² en moyenne de surface
hors œuvre nette (SHON), contre 137 m² au
niveau de la France entière. Encore faut-il
relativiser ces chiffres car les maisons alsaciennes
disposent plus souvent d’un sous-sol avec cave et
garage, qui sont inclus dans la SHON mais ne font
pas partie de la surface habitable.
Des maisons sur de plus petits terrains, à 37 % en
lotissement.
Les maisons individuelles (non groupées)
consomment moins de foncier en Alsace
qu’ailleurs : la superficie moyenne des terrains à
bâtir y est de 9,2 ares, à comparer à la moyenne
nationale de 14,4 ares. Il n’y a qu’en Île de France
où la superficie des terrains est plus réduite (8,6
ares). Toutes les autres régions se situent
nettement au-dessus : la Normandie et ProvenceCôte d’Azur (15 ares), le Sud-Ouest (20 ares), le
Limousin (22 ares), la Corse (25 ares).
C’est dans les lotissements où la superficie
moyenne des parcelles est la plus faible : en
Cellule Economique du BTP d'Alsace
Alsace cela concerne 37 % des terrains à bâtir
avec une superficie moyenne de 7,2 ares.
Hors lotissement la superficie moyenne est de
10,7 ares, sachant que les parcelles de plus de 15
ares (soit 14 % de l’ensemble des terrains à bâtir)
représentent, à elles seules 35 % de la superficie
totale consommée. La géographie explique en
grande partie ces différences. Les très grands
terrains, fréquents dans les régions où l’habitat est
dispersé, sont souvent des parcelles agricoles non
redécoupées dont la totalité de la surface n’est
pas toujours artificialisée.
Au niveau de la France entière la proportion des
parcelles en lotissement est sensiblement la
même qu’en Alsace mais la surface moyenne, (9,2
ares) est nettement supérieure. Pour les terrains
hors lotissement, les 18 ares y sont dépassés.
Maisons neuves plus chères en Alsace
Le prix des maisons en Alsace est plus élevé que
la moyenne des régions, sachant que les
moyennes régionales masquent d’importantes
disparités : les abords des villes sont plus chers
que les zones rurales ; les zones littorales plus
que l’intérieur des terres, les zones bien
desservies par les infrastructures de transport plus
que les fonds de vallée.
L’Alsace occupe la première place pour le prix
moyen des maisons (179 700 €), avant la Corse
(176 100 €), l’Île de France (161 800 €), PACA
(161 300 €), Rhône-Alpes (146 000 €) et la
Lorraine (144 200 €). La moyenne de la France
entière s’établit à 132 700 €.
L’Alsace est 35% plus chère que cette moyenne.
Cela tient autant à la taille des maisons, qu’au prix
au m² de SHON : l’Alsace avec 1 050 €/m² n’est
dépassée que par PACA et l’Île de France (1 100
€/m²) et la Corse (1 190 €/m²) ; la moyenne des
régions se situe à 975 €/m².
Terrains plus chers en Alsace
La moyenne nationale du prix des terrains à bâtir
s’élève à 60 300 € soit 67 €/m². Deux régions se
détachent nettement : l’Île de France avec 245 €
et PACA avec 127 € et de grandes surfaces de
parcelles. Dans ces deux régions la moyenne
s’établit à 140 000 €. Elles sont suivies par RhôneAlpes et le Languedoc-Roussillon avec 84 000 €.
L’Alsace occupe la cinquième place à 76 100 €.
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
3
ETUDES ET ANALYSES
Pour le prix du m² (et non le prix de la parcelle),
l’Alsace avec 101 €/m² dépasse Rhône-Alpes
(81 €/m²).
Budget - construction : 255 000 € en Alsace
En Alsace, les accédants à la maison individuelle
qui ne disposent pas de terrain gratuit ont
déboursé en moyenne 255 000 € en cumulant le
prix de la maison et celui du terrain, 31% de plus
que le budget-construction moyen français qui
s’est élevé à 193 000€. La part du prix du terrain
correspond en moyenne à 30 % de
l’investissement total; c’est aussi la moyenne
nationale. Il est à noter que 18 % des accédants
alsaciens ont bénéficié d’un terrain gratuit par le
biais d’une transmission ou d’une succession,
contre seulement 10 % en moyenne française.
Les régions les plus chères sont, sans surprise,
l’Île de France et PACA où le budget-construction
moyen dépasse les 300 000 €. L’Alsace est
troisième. Les régions les moins chères sont pour
la plupart situées dans la partie centrale de
l’hexagone (Bourgogne, Centre, Auvergne,
Limousin), à l’exception de la Basse-Normandie et
de Poitou-Charentes ; l’investissement moyen y
est de l’ordre de 160 000 €, soit - 60% qu’en
Alsace.
Mode de chauffage en Alsace : les énergies
renouvelables d’abord…
En Alsace, jusqu’à une date récente, les
installations de chauffage au fioul ou à l’électricité
étaient les plus répandues dans les maisons
nouvellement construites. Avec l’extension du
réseau d’alimentation en gaz naturel, celui-ci a
progressivement supplanté le fioul et rogné la part
de l’électricité. Parallèlement les énergies
renouvelables (bois, pompe à chaleur et
géothermie) se sont développées : en 2006, en
mode de chauffage principal, elles se sont hissées
à la première place avec 37 % de part de marché,
devant l’électricité (33 %), le gaz (22 %) et le fioul,
relégué en dernière place avec moins de 5 % des
installations.
3 régions (la Haute-Normandie, l’Île de France et
la Picardie) elle est inférieure à 10 %.
La moyenne nationale se situe à 18 %. Au niveau
France entière, l’électricité, avec 63 % des
installations, se situe largement en tête des modes
de chauffage ; c’est le cas de toutes les régions
exceptées l’Alsace ; la part du gaz n’était en 2006
que de 13 % tandis que celle du fioul se
maintenait à 26 %.
Mais c’était avant l’envolée du prix du baril de
pétrole !
Prix des maisons à la revente
PRIX DE VENTE DES MAISONS EN €,
en 2005 ou 2006
SELON LES AGGLOMERATIONS
Le Mans
161 000
Amiens
162 700
Rouen
164 300
Lille
174 600
Brest
175 300
Le Havre
179 400
Clermont Ferrand
180 800
Nancy
184 900
Perpignan
196 400
Orléans
210 600
Angers
216 400
Bordeaux
229 800
Reims
235 100
Dijon
243 300
Nantes
246 400
Toulouse
261 300
Rennes
271 600
Strasbourg
287 500
Montpellier
289 400
Lyon
299 400
Marseille
317 300
Grenoble
322 500
Toulon
359 800
Nice
619 400
Source : Conseil Supérieur du Notariat
L’Alsace se situe loin devant Rhône-Alpes, second
au classement avec 26 % d’énergies
renouvelables, la Franche-Comté (25%) et la
Lorraine (22 %).
La faible part relative de la construction de
maisons individuelles en Alsace explique en
partie :
Dans dix autres régions la part des énergies
renouvelables se situe au-dessus de 15 % ; dans
le prix de vente élevé des maisons existantes
(et aussi des maisons neuves) en Alsace par
Cellule Economique du BTP d'Alsace
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
4
ETUDES ET ANALYSES
rapport aux autres régions françaises et à
celui des appartements
la hausse des prix plus forte des maisons
anciennes (+ 49%) que celle des maisons
neuves (+ 35%) entre 2000 et 2006.
Pour en savoir plus, consulter «les chiffres de la
Construction n° 3» sur www.alsace.equipement.gouv.fr
rubrique Statistiques/Logement
LA «MAISON INDIVIDUELLE» :
POUR OU CONTRE
LE DEVELOPPEMENT DURABLE ?
La maison individuelle est une forme d’habitat
variée, allant du château (ou la maison de maître
ou le manoir) au pavillon de banlieue ou au
baraquement des bidonvilles.
La «maison individuelle» est critiquée par des
professionnels de l’architecture et de l’urbanisme
au nom du Développement Durable ou de la
« lutte contre l’étalement urbain ».
La CEBTP a pour mission d’observer l’économie
du BTP et de l’Immobilier; elle doit susciter des
convergences et non alimenter des divergences
mais elle doit aussi permettre à chacun des
professionnels du BTP de s’exprimer même
lorsque les points de vue sont opposés et
inconciliables.
Les arguments des défenseurs de la maison
individuelle sont rappelés ci-après.
Les arguments des détracteurs de la maison
individuelle sont présentés ensuite.
Certains arguments s’apparentent à un discours
publicitaire ou de propagande et auraient mérité
d’être accompagnés de preuves; le lecteur averti
fera le tri.
LA «MAISON INDIVIDUELLE»
POUR LE DEVELOPPEMENT DURABLE
Les partisans de la «maison individuelle»
rappellent que la maison individuelle est
plébiscitée par les français : selon les enquêtes,
75% à 85% des candidats à l’accession à la
propriété de leur logement souhaitent acquérir une
maison individuelle.
Cellule Economique du BTP d'Alsace
Le développement durable, dans ses
préoccupations économiques et sociales, doit en
tenir compte.
Les partisans de la maison individuelle rappellent
que la maison individuelle offre de multiples
atouts :
◦ un prix pas très éloigné de celui d’un
appartement à surface comparable, si l’on
inclut garages et annexes,
◦ l’avantage de pouvoir étaler dans le temps
une partie de la dépense d’investissement en
réalisant soi-même certains travaux et de
valoriser ainsi financièrement le temps libre,
◦ la possibilité d’accroître la surface habitable
par extension ou par aménagement des
combles ou des sous-sols,
◦ l’agrément d’un jardin qui constitue une
extension de surface habitable, une aire de
jeu pour les enfants, un espace de loisirs et un
lieu de convivialité avec le voisinage,
◦ la maîtrise des coûts d’entretien et des
consommations d’énergie et peu ou pas de
charges communes.
L’âge, les différents modes de vie et les
aspirations variées de la population doivent être
pris en compte. L’habitat individuel sous toutes
ses formes est complémentaire de l’habitat
collectif, dans les zones rurales et les villages
comme dans les villes et en lisière, dans les
lotissements et dans les éco-quartiers.
La grande majorité du territoire alsacien est rural,
et pour son équilibre, les communes doivent
pouvoir accueillir de nouvelles constructions,
indispensables à leur survie. Les nouveaux
résidents y sont attirés par l’espace que procurent
la maison individuelle et le cadre de vie naturel.
La consommation d’espace nécessaire aux
extensions urbaines pour l’habitat en Alsace des
vingt ou trente prochaines années peut être
estimée à 50 km² à raison d’une densité de 20
logements à l’hectare ; une telle densité
permettrait la mixité des maisons individuelles et
de l’habitat collectif. Cette consommation d’espace
serait réduite de moitié si la densité était double à
40 logements l’hectare ; la mixité de l’habitat y
serait alors fortement réduite, 25 km² auront été
économisés, soit 0,3% du territoire alsacien. Pour
les partisans de la maison individuelle, ce faible
enjeu d’économie foncière n’est pas à la hauteur
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
5
ETUDES ET ANALYSES
des aspirations variées de qualité de vie de la
population.
D’un point de vue économique, les restrictions
administratives fortes génèrent toujours des rentes
de situation :
pas ou très peu d’autorisations de construction de
maisons individuelles
= hausse des prix des maisons existantes
= hausse des prix du foncier à bâtir
= hausse de l’ensemble de l’immobilier.
Au moment où l’État fixe des objectifs de
construction de 500 000 logements par an,
chaque type d’habitat doit pouvoir contribuer à
l’atteinte de ces objectifs ; la maison individuelle
fait partie de la chaîne du logement en
contribuant à libérer des logements du parc social
et du parc locatif privé.
LA «MAISON INDIVIDUELLE»
CONTRE LE DEVELOPPEMENT DURABLE
Pour les détracteurs de la « maison individuelle »,
la maison individuelle est consommatrice de
foncier ; cette consommation doit être limitée pour
que «le développement de l’habitat d’aujourd’hui
ne compromette pas demain la capacité des
générations futures de répondre à ses besoins»;
sa dispersion se traduit par une forte
consommation d’énergie ; elle est difficile et
coûteuse à desservir par les transports en
commun ; elle rend l’usage de l’automobile
indispensable pour la plupart des déplacements ;
son efficacité énergétique est plus onéreuse à
réaliser que celle d’un appartement ; elle est
obsolète au regard des prévisions de hausse du
coût de l’énergie.
Elle produit de la pollution atmosphérique, elle
imperméabilise les sols, elle standardise et enlaidit
les paysages ruraux et périurbains, elle génère un
urbanisme sans cohérence et des zones
commerciales inhumaines, elle est responsable de
la non mixité des activités, des ségrégations de
catégories de population, de la médiocrité de la
qualité des constructions; son mode de
construction, lorsqu’il n’est pas conduit
professionnellement, est propice aux fausses
déclarations, au travail au noir, à la fraude fiscale,
au non respect des réglementations techniques.
Cellule Economique du BTP d'Alsace
Les détracteurs de la maison individuelle à l’heure
du Grenelle de l’Environnement proposent :
•
une politique globale de l’aménagement des
territoires, protégeant davantage les espaces
agricoles et naturels
•
une restructuration et une densification des
villes de façon à retrouver les cohésions
territoriales et à introduire de l’urbanité dans
les banlieues qui en sont dépourvues
•
un recours à minima aux extensions urbaines
pour répondre aux besoins d’habitat
supplémentaire et la densification des zones
urbanisées pour les satisfaire
•
un changement des mentalités contre les
mauvaises habitudes, les rentes à court terme
et les lois du marché qui régissent
actuellement le cadre de vie
Pour ses détracteurs, « la maison individuelle »
est un produit standardisé, reflétant l’image
publicitaire moderne d’un idéal de vie de
consommation, vendu sur catalogue, inadapté à
son terrain d’assiette, composant une zone
pavillonnaire monotone, mal ou non desservie par
les transports en commun, à l’écart de la vie
urbaine.
Cependant certains détracteurs ne visent pas « la
maison individuelle » conçue spécialement pour
les besoins d’un client par un architecte, sur un
terrain de faible surface, fabriquée à partir de
matériaux naturels locaux ou écologiques, dans
un quartier bénéficiant d’espaces collectifs, proche
des services et des lieux de travail.
D’autres détracteurs ne visent pas « la maison
individuelle » conçue par un professionnel de la
maison individuelle, lorsqu’elle correspond aux
besoins actuels et futurs de l’acquéreur, lorsqu’elle
est adaptée au terrain, à son orientation et à son
environnement, lorsque l’acquéreur a pu
formaliser ses choix à partir d’exemples sur plan
et de réalisations qu’il a pu visiter, lorsque le coût
global de plusieurs variantes et techniques lui a
été présenté, lorsqu’un contrat a été signé
précisant la qualité des espaces et des matériaux
choisis, la durée des travaux, les conditions
d’assurances et un prix ferme.
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
6
LA CONJONCTURE DU B.T.P. EN ALSACE
CONSTRUCTION DE LOGEMENTS : le bon
niveau de 2007 commence à fléchir
COMMERCIALISATION DES APPARTEMENTS
NEUFS : fléchissement au 1er trimestre 2008
Les statistiques des mises en chantier de
logements ne sont pas publiées dans la présente
Note de Conjoncture par suite du manque de
fiabilité des Statistiques Sitadel de recensement
des autorisations de construire et de mise en
chantier depuis le début de l’année 2008. Ce
manque de fiabilité résulte principalement :
• de la mise à jour tardive des logiciels équipant
les centres instructeurs suite à la réforme des
permis de construire du 01/10/07 malgré les
instructions techniques et les rappels à l’ordre
des éditeurs de logiciels par le Ministère
(MEEDDAT)
• de la priorité donnée à l’instruction des
autorisations au détriment du recensement
des mises en chantier suite aux nouvelles
contraintes de délais d’instruction
• de l’afflux de demandes de permis de
construire avant le 1er octobre pour échapper
à la réforme du permis de construire : les
services instructeurs ont constaté une baisse
des demandes au 4ème trimestre 2007 qui
s’est traduit par une baisse des autorisations
au 1er trimestre 2008 par rapport au 4ème
trimestre 2007
- Après un deuxième semestre 2007
particulièrement actif, le nombre de nouveaux
programmes immobiliers mis sur le marché a
été faible au premier trimestre 2008. A peine
700 logements ont été offerts à la vente dont
une soixantaine seulement dans la CUS.
- Le nombre de ventes, 950 logements,
correspond à un flux trimestriel moyen pour
l’Alsace.
- Le niveau des stocks a baissé de 5 %. Il
correspond à 11 mois de ventes.
- Les prix se sont stabilisés à 2 670 €/m² en
moyenne sur la région ; par rapport au premier
trimestre 2007, ils ont augmenté de 4 %.
Les statistiques des autorisations de
logements accordées dans le Bas-Rhin ne sont
pas publiées par suite de l’absence des
statistiques d’un centre important d’instruction des
permis de construire. Celles du Haut-Rhin ne sont
pas non plus complètes mais publiables
cependant.
Les autorisations de construire des logements
dans le Haut-Rhin (7 392) sont en hausse de 4,8%
pour la période de juin 2007 à mai 2008 par
rapport aux douze mois précédents.
EVOLUTION
AUTORISATIONS DE LOGEMENTS
INDIVIDUEL COLLECTIF
ALSACE
BAS-RHIN
HAUT-RHIN
FRANCE
- 4,1%
-
TOTAL
-
-
-
-
+ 12,6%
+ 4,8%
-
-
Source : SITADEL – DRE Alsace
Cellule Economique du BTP d'Alsace
Les mises en vente en baisse
Evolution du marché des
appartements neufs en Alsace
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
1er tr
2004
1er tr
1er tr
2005
2006
mises en vente
stocks
1er tr
2007
ventes
1er tr
2008
Source : ECLN/ DRE Alsace
Au premier trimestre 2008, 700 nouveaux
logements ont été mis en vente en Alsace. Cela
paraît très peu, comparé au niveau moyen 20052007 de 1 300 mises en vente par trimestre mais
la promotion immobilière était alors très
dynamique. Auparavant, de 2000 à 2004, la barre
des 1 000 mises en ventes par trimestre a été
rarement franchie.
Le niveau du premier trimestre 2008 tranche sur
celui du dernier trimestre 2007 où pas moins de
1 600 logements avaient été mis sur le marché en
Alsace. Des baisses semblables ont d’ailleurs été
constatées dans la plupart des régions françaises,
mais il convient de relativiser ces évolutions.
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
7
LA CONJONCTURE DU B.T.P. EN ALSACE
Car l’augmentation du nombre de dépôts de
permis durant l’été 2007 est pour une large part à
l’origine de l’explosion des mises en vente en fin
d’année 2007 constatée surtout dans le Bas-Rhin.
A partir du mois d’octobre 2007 le mouvement
s’est inversé : le nombre de dépôts de permis a
chuté ; il s’en est suivi une baisse des
autorisations, puis des mises en ventes de
nouveaux programmes. C’est à la lumière de ce
constat qu’il faut analyser les récentes évolutions.
Au-delà de ces récentes fluctuations, il est
préférable de se référer à la moyenne des mises
en ventes sur la période de 9 mois allant du
troisième trimestre 2007 au premier trimestre
2008. Cette moyenne est de 1 180 mises en
ventes par trimestre, à comparer aux 1 260 sur la
même période 2006-2007. La baisse est de 6 %.
trimestre car le nombre de logements vendus était
régulièrement inférieur aux nouvelles mises en
vente. Au premier trimestre 2008, c’est l’inverse :
on dénombre 950 transactions et 700 mises en
vente. Ainsi le stock au 31 mars est repassé sous
la barre des 4 000 logements. Il correspond à 11
mois de ventes si l’on se réfère au rythme moyen
de ventes des 6 ou des 9 derniers mois.
Les prix sont stabilisés
Évolution du prix au m2 des appartements
euros / m2
2800
2600
2400
2200
Le «stock» diminue
2000
1800
Nombre de logements disponibles
à la vente
1600
logement
1400
2500
1er tr
2002
2000
1er tr
2003
1er tr
2004
1e tr
2005
Bas-Rhin
1500
1er tr
2006
1er tr
2007
1er tr
2008
Haut-Rhin
Source : ECLN/ DRE Alsace
1000
500
0
1er tr 1er tr 1er tr 1er tr 1er tr 1er tr 1er tr
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Bas-Rhin
Haut-Rhin
Source : ECLN/ DRE Alsace
La baisse des mises en vente a permis de mieux
ajuster l’offre à la demande et de stabiliser les
stocks. Il est rappelé que «le stock de logements»,
vocabulaire utilisé par les professionnels de
l’immobilier, est le nombre de logements mis en
vente non vendus ; ces logements sont
actuellement en très grande majorité sur plan ; le
stock comprend aussi des logements terminés,
prêts à être aménagés, en attente d’un client. Mais
on sait que ces logements terminés sont rares
actuellement et que les clients pressés doivent
acheter des logements anciens. L’importance des
stocks illustre aujourd’hui une situation où des
programmes ont été autorisés et peuvent
démarrer dès que les ventes ont démarré. Depuis
deux ans le stock s’est accru de trimestre en
Cellule Economique du BTP d'Alsace
La stabilisation des prix, constatée depuis plus
d’un an, se poursuit avec quelques hausses
mesurées mais aussi des baisses par endroits. La
moyenne régionale s’établit à 2 667 € au m² soit
20 € de moins qu’au trimestre précédent.
Calculée sur 12 mois, l’évolution des prix est de
+4 % ; elle était de +7,5 % au cours des 12 mois
précédents et de +9 % si l’on remonte deux ans
en arrière.
Dans le Bas-Rhin
Dans le Bas-Rhin les mises en vente au second
semestre 2007 avaient atteint un niveau sans
précédent : 1 950 logements en 6 mois. Cette
offre a gonflé les stocks malgré un très bon
courant de ventes : jusqu’à 700 transactions par
trimestre. A noter que sur la CUS les stocks
étaient très bas.
Le contrecoup est intervenu début 2008 : les
mises en vente sont tombées à 430 logements au
premier trimestre ; les ventes ont fléchi (550
transactions) tout en restant au niveau d’un
trimestre moyen; les programmes disponibles à la
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
8
LA CONJONCTURE DU B.T.P. EN ALSACE
vente ont légèrement baissé et se situent à un
niveau correct eu égard au courant de ventes.
Évolution des mises en vente
logement
Évolution des mises en vente
et des ventes de logements
dans le BAS-RHIN
logement
et des ventesde logements
dans le HAUT-RHIN
700
1400
600
1200
500
1000
400
800
300
600
200
400
100
200
0
0
1er tr
2002
1er tr
2003
1er tr
2004
1er tr
2005
1er tr
2006
1er tr
2007
1er tr
2008
1er tr
2002
1er tr
2003
1er tr
2004
1er tr
2005
1er tr
2006
1er tr
2007
mises en vente
mises en vente
1er tr
2008
ventes
ventes
Source : ECLN/ DRE Alsace
Source : ECLN/ DRE Alsace
C’est dans la CUS que la chute des mises en
vente a été la plus marquée : quelques 60
logements seulement, soit 10 fois moins qu’au
trimestre précédent.
Les prix ont peu évolué sur le département par
rapport à la fin de l’année 2007. On observe une
légère baisse sur Strasbourg-ville qui s’explique
en partie par les ventes de logements à TVA
réduite applicable dans les quartiers en cours de
rénovation avec l’ANRU. En périphérie on
enregistre par contre une hausse de 2,5 %. Dans
les secteurs les plus chers, la CUS et ObernaiMolsheim, le prix moyen avoisine 3 000 € par m².
Sur l’ensemble du département le m² s’est
négocié à 2 742 € en moyenne, en augmentation
de 5 % par rapport au niveau d’il y a un an.
Les prix continuent d’augmenter à Colmar et dans
le secteur de Guebwiller-Thann-Cernay (entre 4 et
6% par rapport au trimestre précédent). Par contre
on enregistre des baisses dans la périphérie de
Mulhouse (-3 %) ainsi que dans le secteur de
Saint-Louis où le recul est beaucoup plus net : 3 % en moyenne sur un trimestre et jusqu’à - 9 %
sur un an. Sur le département l’évolution du prix
sur un an est de + 2 % avec une moyenne de
2 560 €/m².
Nombre de transactions au cours des 5 derniers
trimestres
Ventes
Mises en
Disponibles
vente
Prix
€/m2
1er trim. 07
910
1 009
3 722
2 567
2ème trim. 07
1 011
886
3 539
2 602
Dans le Haut-Rhin
3ème trim.07
1 048
1 231
3 769
2 592
Dans le Haut-Rhin les fluctuations n’ont pas été de
même ampleur que dans le Bas-Rhin. Au premier
trimestre 2008 le rythme des transactions était
normal : près de 400 ventes ; on en comptait
1 760 sur toute l’année 2007. Peu de nouveaux
programmes ont été mis sur le marché, à peine
270 logements au total, les stocks ont été allégés.
Fin mars il restait 1 660 logements disponibles à la
vente, de quoi satisfaire plus de 12 mois de
ventes. A Mulhouse les programmes disponibles à
la vente sont encore élevés en comparaison des
ventes.
4ème trim. 07
1 204
1 615
4 114
2 687
1er trim. 08
949
699
3 883
2 667
1er trim. 08/
1er trim. 07
+ 4,3%
- 30,7%
+ 4,3%
+ 3,9%
1er trim. 08/
4ème trim. 07
- 21,1%
- 56,7%
- 5,6%
- 0,7%
1er trim. 08
Bas-Rhin
555
430
2 219
2 742
1er trim. 08
Haut-Rhin
394
269
1 664
2 560
Cellule Economique du BTP d'Alsace
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
Source : ECLN/ DRE Alsace
9
LA CONJONCTURE DU B.T.P. EN ALSACE
Tendances nationales
La contraction du marché semble se poursuivre :
26 700 logements ont été vendus au premier
trimestre 2008, soit une baisse de 28 % par
rapport au premier trimestre 2007. Les mises en
ventes suivent la même tendance (-29 %) mais
ces statistiques, dépendantes en partie du
recensement Sitadel, sont à confirmer. Les stocks
représenteraient 11 mois de ventes dans le
collectif et 12 mois dans l’individuel. Le prix moyen
des appartements vendus ressort à 3 272 €/m²,
en baisse de 1,4% par rapport au trimestre
précédent. Sur un an le prix/m² a augmenté de
3,7 %.
Pour en savoir plus, consulter «les chiffres de la
Construction n° 2» sur www.alsace.equipement.gouv.fr
rubrique Statistiques/Logement.
+ 5,5 % par rapport à la même période de l’année
précédente.
La situation des entreprises s’avère dorénavant
comparable selon la taille des entreprises quelque
soit le type de bâtiment.
Si les chantiers de second œuvre restent plus
dynamiques que ceux de gros œuvre au niveau
des locaux professionnels, en revanche, c’est le
constat inverse qui prévaut désormais au niveau
des logements.
Enfin, les évolutions selon la taille des entreprises
apparaissent plus contrastées : les plus grandes
entités semblent moins satisfaites de leurs
commandes que les entreprises de plus petite
dimension.
Pour en savoir plus, consulter www.cebtp-alsace.asso.fr
rubrique DernièresNouvelles.
TRAVAUX PUBLICS : beaucoup d’études !
CONSTRUCTION
RESIDENTIELS
DE
LOCAUX
NON
Les statistiques d’autorisations et des mises
en chantier des locaux non résidentiels seront
publiées dans la prochaine Note de
conjoncture du BTP.
Le Conseil Général du Bas-Rhin a adopté le
10 décembre 2007 son schéma routier départemental ;
il recense 11 projets routiers prioritaires et 7 projets
complémentaires ; 17 opérations font en outre l’objet
d’étude de faisabilité et 19 autres besoins ont été
recensés :
Intitulé
ENTRETIEN-RENOVATION : bon niveau
Déviation de Molsheim
La croissance du chiffre d’affaires du 1er trimestre
2008 s’établit à + 6% par rapport au 1er trimestre
2007. Cependant, cette hausse provient toujours
en grande partie de la hausse sensible des coûts
de construction.
Le 1er trimestre 2008 a été marqué par la vive
accélération de la croissance de l’activité
entretien-rénovation
des
bâtiments
non
résidentiels publics résultant des travaux réalisés
par les élus en période pré-électorale. Le chiffre
d’affaires de ce segment s’affiche en hausse de
6,5 % au premier trimestre 2008 comparé au
premier trimestre 2007, soit davantage que pour
les locaux professionnels privés dont la bonne
tenue contribue également à l’animation de la
demande d’entretien-rénovation (+ 5,5 % sur cette
période). En revanche, pour les chantiers
d’entretien-rénovation du logement l’orientation est
un peu moins soutenue en début d’année 2008 :
Cellule Economique du BTP d'Alsace
Déviation de
Marlenheim
Déviation de
Soufflenheim
Renforcement Soultzsous-forêts/ Seltz
Aménagement des
carrefours de
Marmoutier
Liaison SaverneHochfelden
Liaison A4-Lorentzen
Liaison SaverneBouxwiller
Déviation de
Mertzwiller
Voie de liaison
intercommunale Ouest
( V.L.I.O )
Aménagement
Fegersheim-LipsheimIchtratzheim
Déviation
d’Oberschaeffolsheim
et Wolfisheim
RD
Coût
Date prévue
indicatif de mise en
en M €
service
422
40
2008
1004
25
2009
1063
12,5
Fin 2010
28
14
Fin 2010
1004
8
2011
421
16
Fin 2011
18
16
Fin 2012
133/14
16
Fin 2012
1062
25
Fin 2013
-
60
Fin 2013
1083
12
Fin 2013
45
5
Fin 2011
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
10
LA CONJONCTURE DU B.T.P. EN ALSACE
Déviation de
Wasselone
Suppression du PN 6 à
Reichstett
Suppression du PN 20
à Molsheim
Créneau et giratoire de
Wisches
1ère partie déviation de
Furdenheim
Liaison Molsheim –
GCO - Aéroport
224
4
2013
63
10
Fin 2013
422
20
Au-delà de
2013
1420
5
Au-delà de
2013
1004
-
2,5
Déviation de
Weckolsheim
Déviation Hirsingue Wittersdorf
Déviation Sud de
Munster
Carrefour du château
d’eau à Kingersheim
Déviation TagsdorfWittersdorf
Liaison RD 105 – RD
469 à Hésingue et
Hegenheim
Au-delà de
2013
Au-delà de
2013
8
Le Conseil Général du Haut-Rhin a adopté le
19 octobre 2007 son programme pluriannuel
d’investissements routiers ; il recense 24 projets sur
routes départementales (RD) :
Intitulé
Déviation de
Wintzenheim
Déviation d’Aspach
Desserte du Bioscope
et de l’Ecomusée
d’Alsace
Suppression du PN 3 à
Brunstatt
Liaison A35/RD 201 à
Ensisheim
Aménagement à
Hirtzfelden
Liaison A35 / RN 83 à
la hauteur de Rouffach
Aménagement des
carrefours entre la RN
66 et les RD 56 V et III
Rocade Ouest de
Colmar – phase 0 RD
415 – rue de Riquewihr
Déviation de Retzwiller
Liaison RN 66 / RD 35
à Vieux Thann
Déviation de
Ballersdorf
Rocade Ouest de
Colmar – phase 2
Déviation de
Dannemarie
RD33 - Liaison
Balschwiller - Retzwiller
Liaison Altkirch –
Mulhouse - Burnhaupt
Barreau Ouest
d’Altkirch
Contournement de
Ferrette et de Vieux
Ferrette
RD
Coût
indicatif
en M €
Date prévue
de mise en
service
417
27 K €
2009
466
18,5
2010
-
7,3
2010
8 bis III
19,93
2010
-
6,5
Fin 2010
50
2
Fin 2010
18 bis
16,15
Fin 2010
-
9
2009/2011
-
8,69
2011
419
21
Fin 2011
-
8
2012
419
12
Fin 2012
-
40
2013
419
15,2
2014
-
50
Au-delà de
2014
-
92
2015
14
2015
-
15
2015
Cellule Economique du BTP d'Alsace
L'EMPLOI dans
fléchissement
2 / 1 bis
10
-
20
-
30
430 / 20
15
-
65
Au-delà de
2016
-
10
Au-delà de
2016
le
BTP
2015
Au-delà de
2015
Au-delà de
2015
2016
en
ALSACE :
Le nombre de demandes d’emplois a baissé
jusqu’à la fin du mois de décembre 2007 où il a
atteint son plus bas niveau depuis décembre
2003. Il est en progression désormais avec 5 927
demandes en mars 2008 contre 5 038 en mars
2007.
Le nombre des offres d’emplois qui avait déjà
fléchi en décembre 2007 par rapport à décembre
2006 a continué de baisser en mars 2008 (2 130)
par rapport à mars 2007 (2 459).
En mars 2008,
3 199 demandes sont
comptabilisées dans le Bas-Rhin pour 1 365 offres
et dans le Haut-Rhin : 2 728 demandes pour
765 offres.
DEMANDES ET OFFRES D'EMPLOI DANS
LE BTP EN ALSACE
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1
3
1
3
1
3
1
3
1
trim .trim .trim .trim .trim .trim .trim .trim .trim .
04 04 05 05 06 06 07 07 08
Dem andes
Offres
Source : DRTEFP Alsace
Le nombre d’emplois en intérim en Alsace a
commencé à diminuer :
dans les travaux publics depuis le printemps 2007
dans le gros-œuvre du bâtiment et dans la
production de matériaux depuis l’été 2007
dans le second œuvre du bâtiment depuis
l’automne 2007.
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
11
LA CONJONCTURE DU B.T.P. EN ALSACE
INTERIM
PREVISIONS
DE
CONJONCTURE
DE
L’ACTIVITÉ DES ENTREPRISES DU BTP ET DE
L’IMMOBILIER EN ALSACE
2800
2400
2000
1600
1200
800
400
0
2
4
2
4
2
4
2
4
trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim.
04 04 05 05 06 06 07 07
T.P.
De juillet 2008
Rappel de
mars 2008
pour fin 2008
pour début 2008
Logements individuels purs
Bâtiment
Bas-Rhin
En baisse
Stable
Source : DARES
Haut-Rhin
En baisse
En hausse
Logements individuels groupés
PREVISIONS DE CONJONCTURE fin 2008
La bonne conjoncture du BTP et de l’immobilier de
2007 devrait fléchir au 2ème semestre 2008.
Depuis début 2008, les crédits immobiliers prêtés
par les banques aux acquéreurs sont en baisse
car les dépôts dans les banques se tassent par
suite de la baisse de l’épargne des ménages
confrontés à la hausse du coût de la vie.
Les taux d’intérêts des prêts immobiliers
augmentent régulièrement depuis deux ans.
L’augmentation du remboursement mensuel d’un
prêt immobilier de 100 000€ résultant d’un taux
d’intérêts passant de 4% à 5% s’échelonne de 50€
à 60€ / mois environ selon la durée du prêt (15 à
30 ans) ; ce montant correspond à un revenu
supplémentaire de 150 à 180€. Une telle
augmentation entraîne la baisse de solvabilité de
nombreux emprunteurs.
Il en résulte une baisse de l’activité du BTP et de
l’immobilier, des ventes de logements et de
terrains à bâtir d’abord. Ensuite viendra le tour de
la construction du gros œuvre des maisons
individuelles, des appartements, puis du second
œuvre. Le tertiaire et le logement social ne
devraient pas être concernés. Les équipements
publics sont en phase de repli liée au cycle
électoral, tout comme les travaux publics.
La hausse des taux d’intérêt devrait se poursuivre
au moins jusqu’à fin 2008 entrainant une baisse
des prix de l’immobilier ancien et une stabilité des
prix des constructions neuves. La construction
neuve de logements diminuera ce qui devrait
enrayer la baisse des prix des logements anciens.
Cellule Économique du BTP d'Alsace
Bas-Rhin
En baisse
En forte hausse
Haut-Rhin
En baisse
Stable
Logements collectifs
Bas-Rhin
En baisse
En hausse
Haut-Rhin
En baisse
En baisse
Bâtiments industriels et de stockage
Bas-Rhin
En hausse
En hausse
Haut-Rhin
En hausse
En hausse
Bureaux et commerces
Bas-Rhin
En hausse
En forte hausse
Haut-Rhin
En hausse pour les
bureaux et en baisse
pour les commerces
Stable
Équipements publics
Bas-Rhin
En baisse
En hausse
Haut-Rhin
En baisse
En hausse
Entretien-Rénovation
Bas-Rhin
Bon niveau
En hausse
Haut-Rhin
Bon niveau
Stable
Bas-Rhin
En baisse
En baisse
Haut-Rhin
En baisse
En baisse
En baisse : la clientèle
solvable se raréfie par
suite de la hausse des
taux d’intérêts des
prêts immobiliers
Le potentiel de vente
dans les villes est
élevé malgré les
mises en vente
importantes de fin
d’année 2007
Travaux publics
Immobilier
Alsace
La Conjoncture du BTP – juillet 2008
12
2 route d'Oberhausbergen - B.P. 81005/F - 67070 STRASBOURG CEDEX – Tél : 03.88.13.08.31 - Fax : 03.88.13.08.32
E-mail : [email protected] .
Les indicateurs du BTP sont disponibles sur le Site Internet : www.cebtp-alsace.asso.fr
Directeur de Publication : Georges Lingenheld. Cette note de conjoncture a été rédigée par C. Jacob avec le
concours de MM. D. BERNARD, C. ENGEL, Mme M. REIBEL, D. WAHL. La mise en page a été réalisée par
Mmes M. ADAM, D. FISCHER, V. FISCHER