Détention d`actifs immobiliers en Allemagne

Détention d’actifs
immobiliers en
Allemagne :
comment optimiser l’investissement au
regard de la taxe professionnelle ?
FEVRIER 2015
FISCALITE IMM OBILIERE
Avec une grande stabilité du marché
immobilier et un taux effectif d’impôt
sur les sociétés de 15,825%,
l’Allemagne fait presque figure de Pays
de Cocagne pour les investisseurs
étrangers. L’intérêt porté à l’immobilier
de rendement en 2014 par les fonds
d’investissement français et même de
nombreux investisseurs privés est dû
en grande partie à ces facteurs.
Pour autant les simulations de
rendement négligent souvent de
prendre en compte le poids de la taxe
professionnelle (« Gewerbesteuer »),
qui peut pourtant représenter une
charge sensiblement comparable à
l’impôt sur les sociétés.
1. Champ d’application de la taxe
professionnelle
La taxe professionnelle allemande
s’apparente plus à la Contribution sur la
Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)
française qu’à la Contribution Foncière des
Entreprises (CFE) en ce qu’elle frappe les
bénéfices réalisés en Allemagne et
passibles de l’impôt sur le revenu ou de
l’impôt sur les sociétés, après application de
retraitements spécifiques. La taxe
professionnelle est un impôt local dont le
taux varie en fonction de la commune (env.
15 à 17% dans les grandes villes).
1
§2 al. 1 GewStG
1.1. Territorialité
La taxe est due par toute personne physique
ou morale qui exerce une activité
commerciale, dès lors qu’elle dispose en
Allemagne d’un établissement stable1.
Le concept d’établissement stable en droit
interne allemand est défini2 comme toute
installation fixe d’affaires ou installation qui
sert à l’activité de l’entreprise, en particulier
le siège de direction, une succursale, un
établissement secondaire, un site de
production ou d’usinage, un entrepôt, un
local de vente ou d’achat, une mine, carrière
ou autre lieu d’extraction de ressources
naturelles ou un chantier de construction ou
de montage d’une durée supérieure à six
mois. La simple détention d’un immeuble de
rapport ne constitue en revanche pas un
établissement stable.
Par ailleurs un représentant non
indépendant, habilité à conclure à titre
habituel des contrats au nom de la personne
qu’il représente, peut constituer un
établissement stable.
Il faut noter que lorsqu’une convention
fiscale trouve à s’appliquer, la notion
d’établissement stable prévue par cette
convention l’emporte sur la notion telle que
définie en droit interne.
Lorsqu’une société étrangère détient en
Allemagne un bien immobilier à des fins
purement patrimoniales, elle ne dispose en
Allemagne que très rarement d’un
établissement stable et n’est donc, par
conséquent, pas passible de la taxe
professionnelle. Il en va toutefois autrement
si cette société mandate un représentant
non indépendant localisé en Allemagne
(autre qu’un agent immobilier ou autre
professionnel du secteur immobilier) pour
gérer son bien et les contrats de bail,
engager des dépenses d’entretien et de
2
§12 AO
Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 2
rénovation etc. Ceci peut faire basculer
l’investissement dans le champ de la taxe
professionnelle.
nombreux et il convient de vérifier la
situation au cas par cas. Ce point sera
examiné en détail ci-dessous.
1.2. Base imposable
Compte tenu de ces retraitements fiscaux, la
taxe professionnelle allemande peut être
déterminée comme suit:
La base de la taxe professionnelle est
constituée par les bénéfices de l’exercice
après application de réintégration et
déductions extra-comptables spécifiques à
cet impôt3.
Pour les sociétés immobilières les frais de
financement constituent la part la plus
importante des réintégrations. En effet alors
que les frais financiers sont en principe
déductibles pour les besoins de l’impôt sur le
revenu ou de l’impôt sur les sociétés sous
réserve de l’application des règles relatives
à la sous-capitalisation, en matière de taxe
professionnelle il convient de réintégrer
forfaitairement au résultat imposable un
montant égal à 25% des frais financiers
dans la mesure où ils dépassent 100.000
euros. Par ailleurs le droit fiscal allemand
prévoit une réintégration de 50% des
charges locatives (y compris redevances de
crédit-bail) versées au titre de l’utilisation à
titre onéreux de biens immobiliers.
Bénéfice imposable déterminé selon les
règles des BIC
+ Réintégrations
- Déductions
= Revenu de l’exercice
+ Déficits reportables4
- Abattement spécifique de 24.500 euros
(personnes physiques et sociétés de
personnes)
= Revenu commercial (« Gewerbeertrag »)
x Facteur de 3,5%
= Base imposable (« Steuermessbetrag »)
x Taux d’imposition (« Hebesatz », en
pratique entre 250% et 400% selon les
communes, avec un taux minimum de
200%).
= Taxe professionnelle
Les déductions extra-comptables les plus
fréquentes en matière immobilière sont les
abattements fonciers. L’abattement foncier
« simple » (« einfache Kürzung ») est égal à
1,2% de la valeur cadastrale du bien
immobilier. L’abattement foncier « élargi »
(« erweitere Kürzung »), qui est octroyé sur
demande en lieu et place de l’abattement
foncier « simple », bénéficie aux sociétés qui
n’ont qu’une activité purement patrimoniale.
L’abattement est alors égal aux revenus
retirés de l’exploitation patrimoniale du bien
immobilier. Les cas d’exception sont
1.3. Modalités d’imposition
3
possible. Par ailleurs il existe, comme en France, un
mécanisme de plafonnement des déficits reportables.
Art. 8 et 9 GewSt
Contrairement à l’impôt sur le revenu, seul un report en
avant des déficits est possible en matière de taxe
professionnelle. En revanche un « carry back » n’est pas
En pratique le taux effectif de la taxe
professionnelle varie entre 7% et 17,15%
selon les communes.
Contrairement au principe de transparence
fiscale applicable en matière d’impôt sur le
revenu, les sociétés de personnes sont
elles-mêmes sujettes et redevables de la
taxe professionnelle5.
La taxe professionnelle n’est pas une charge
déductible pour la détermination de l’impôt
4
5
Art. 5 GewStG
Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 3
sur le revenu, mais elle forme un crédit
d’impôt imputable partiellement.
2. Exonération de taxe
professionnelle pour les
activités purement immobilières
2.1. Principe
La loi sur la taxe professionnelle dispose
que la base imposable est diminuée d’un
montant égal à 1,2% de la valeur cadastrale
(« Einheitswert ») des biens passibles de la
taxe foncière qui appartiennent à
l’entreprise6.
Mais l’entreprise peut également formuler
une demande d’abattement foncier élargi
(« erweiterte Kürzung ») afin d’exonérer de
taxe professionnelle la part des bénéfices
imposables qui correspond à la gestion et à
l’utilisation des biens immobiliers qui lui
appartiennent7. Cette disposition, qui est en
règle générale plus favorable que le simple
abattement fonction de la valeur cadastrale,
suppose toutefois que l’entreprise exerce
« exclusivement » des activités
immobilières. En pratique cet abattement
foncier élargi conduit à une exonération de
taxe professionnelle. L’exercice d’autres
activités rend toutefois cet abattement
foncier élargi inapplicable, même s’il s’agit
d’activités accessoires ou mineures.
Ainsi par exemple si une société est
propriétaire d’un centre commercial et loue
les locaux à des commerces de détail, elle
ne pourra bénéficier d’une exonération de
taxe professionnelle que si elle exerce une
activité purement et exclusivement
immobilière. Or la location de certains biens
accessoires aux locaux, comme par
exemple des rampes d’accès destinées à la
livraison de marchandises ou des hottes
6
Art. 9 al. 1 GewStG
aspirantes, empêche l’application de
l’abattement foncier élargi. La distinction
fondamentale à opérer porte sur les biens
immobiliers d’une part et les installations
techniques (« Betriebsvorrichtungen »)
d’autre part.
La Cour Fédérale des Finances a jugé (arrêt
du 7 avril 2011, IV B 157/09) qu’il faut à cet
égard vérifier si la location des installations
techniques est économiquement
« absolument nécessaire » ou non à
l’exploitation du bien immobilier. Dans
l’exemple mentionné ci-dessus cette
condition n’est pas remplie, de sorte que les
loyers perçus sont intégralement passibles
de la taxe professionnelle. L’abattement de
1,2% de la valeur cadastrale sera toutefois
applicable.
Il en va de même, par exemple, lorsqu’une
installation photovoltaïque est installée sur le
toit d’un immeuble et est exploitée
parallèlement à l’activité purement locative.
En pratique, il est recommandé, pour
optimiser la structure d’investissement,
d’isoler les installations techniques des
locaux loués, en les externalisant au sein
d’une structure juridique distincte (société de
capitaux ou société de personnes) qui les
exploitera ou les louera séparément. Les
revenus y afférents seront alors bien
évidemment passibles de la taxe
professionnelle mais ils ne « contamineront »
pas les revenus locatifs immobiliers, qui
pourront bénéficier de l’abattement foncier
élargi.
2.2. Distinction entre biens immobiliers et
installations techniques
La distinction entre biens immobiliers et
installations techniques revêt donc une
7
Art. 9 al. 1. Phrase 2 GewStG
Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 4
importante cruciale au regard de la taxe
professionnelle allemande. On notera par
ailleurs que les biens immobiliers sont
passibles de la taxe foncière
(« Grundsteuer ») et, en cas de vente, des
droits de mutation (« Grunderwerbsteuer »)
alors que les installations techniques ne le
sont pas.
Le critère de distinction est posé par l’article
68 de la loi sur les évaluations
(« Bewertungsgesetz »), qui dispose que les
biens immobiliers sont constitués par le
terrain, les constructions, et les biens
immobiliers accessoires. Les machines et
autres installations de toute sorte faisant
partie d’une exploitation (« installations
techniques ») ne sont pas qualifiées de
biens immeubles.
Les immeubles par nature sont toujours
qualifiés de biens immeubles pour
l’application de cette disposition.
Constructions
Une construction est toujours qualifiée de
bien immobilier8 s’il s’agit d’un bien qui
permet de protéger des personnes ou des
choses des intempéries par son caractère
fermé, qui permet à une personne d’y
séjourner et qui présente un caractère
intrinsèque de stabilité. A cet égard il n’est
pas nécessaire que la construction s’élève
au-dessus du sol. Par ailleurs la protection
contre les intempéries ne suppose pas que
la construction soit fermée de tous les côtés.
Une halle de marché ou une halle
industrielle peuvent par exemple être
qualifiés de constructions. En revanche les
simples abris-bus ou les toitures qui
recouvrent les pompes à essence de
stations-services ne sont pas des
constructions.
En outre la construction doit permettre d’y
séjourner. Par conséquent les abris de
8
transformateurs électriques, les abris de
pompes et stations de tuyauterie qui
contiennent des installations techniques et
dont la surface est inférieure à 30m² sont
qualifiés d’installations techniques dans leur
ensemble. Il n’est toutefois pas nécessaire
que la construction soit elle-même destinée
au séjour de personnes. De même le simple
fait qu’il s’agisse d’une construction de petite
taille n’empêche pas la qualification
d’immeuble, sauf si elle contient des
matériels qui fonctionnent automatiquement
et si elle n’accueille des personnes qu’à des
fins occasionnelles de contrôle, d’entretien
ou de réparation (cas des mats d’éoliennes
par exemple).
Biens immobiliers accessoires
A l’instar des constructions, les biens
immobiliers accessoires sont qualifiés de
biens immobiliers et non d’installations
techniques. Au sens fiscal il s’agit là de
biens qui sont indispensables à l’utilisation
générale de la construction.
Les biens suivants sont qualifiés
d’installations techniques :
-
Installations de refroidissement ou
d’aspiration
-
Matériels d’aération et de filtrage des
poussières
-
Portes d’acier
-
Salles des coffres, chambres fortes et
installations d’alarme.
En revanche les sprinklers et les installations
d’isolation phonique apportées aux plafonds
et aux murs sont des biens immobiliers
accessoires, puisqu’ils sont indispensables à
l’exploitation de la construction.
Installations extérieures
Les ouvrages situés à l’extérieur d’une
construction et qui servent principalement à
Instruction du 5 juin 2013, BStBl. 2013 I p. 734
Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 5
l’exploitation d’une entreprise sont qualifiés
d’installations techniques. Il en va ainsi par
exemple de l’éclairage d’un entrepôt, des
rails, grues et autres installations destinées
au chargement de marchandises, des murs
de quais d’amarrage, ou encore des
maçonneries apportées aux rives qui servent
à l’exploitation d’un port.
Autres installations qualifiées
Les constructions situées à l’intérieur de
hangars tels que les bureaux, les locaux
électriques ou encore certaines installations
d’entreposage sont en règle générale
rattachées au bien immeuble dans la
mesure où il ne s’agit que d’une subdivision
du bien.
Les ascenseurs et escaliers roulants qui
servent à l’acheminement du public, comme
par exemple dans les grands magasins, sont
également rattachés au bien immobilier dans
la mesure où ils sont inhérents à l’utilisation
même du bâtiment. En revanche les montecharges, nacelles et autres installations de
transport de marchandises intégrées à des
bâtiments à usage commercial ou industriel
sont des installations techniques. Il en va de
même pour les ascenseurs destinés aux
véhicules dans les parkings.
Il en va de même pour les installations
destinées à l’éclairage, sauf dans les cas où
il s’agit d’installations spéciales qui ne sont
pas nécessaires à l’éclairage du bâtiment.
Les chaufferies centrales, les installations
destinées à l’aération, les systèmes de
climatisation, et les chaudières sont
également, en général, rattachés au bien
immobilier.
Les installations photovoltaïques intégrées à
la toiture sont également qualifiées de bien
immobilier dans la mesure où, selon la
doctrine administrative, ces installations
remplissent la fonction même de la toiture
outre leur fonction technique. En revanche
les panneaux photovoltaïques non intégrés
mais simplement posés ou fixés sur une
toiture sont des installations techniques et
non un élément du bien immobilier.
2.3. Optimisation
Taxe professionnelle et abattement
foncier élargi
Lorsqu’une construction contient des
installations techniques qualifiées de telles,
leur mise à disposition par le propriétaire au
profit du locataire du bien immobilier
« contamine » l’ensemble des revenus
locatifs, qui perdent de ce fait le bénéfice de
l’abattement foncier élargi. Par conséquent
les revenus locatifs seront passibles de la
taxe professionnelle, ce qui entraîne un
surcoût fiscal conséquent pour l’investisseur.
Afin d’optimiser l’investissement il convient
donc de prêter une attention particulière à ce
point au stade de la structuration. Il peut
s’avérer par exemple utile, avant toute
location, de transférer la propriété de toutes
les installations techniques identifiées à une
société créée à cet effet (allemande ou
étrangère), qui les donnera en location à
l’utilisateur du bien immobilier. Dans ce cas
les revenus perçus par cette société seront
certes effectivement soumis à la taxe
professionnelle, mais ils ne contamineront
pas les revenus locatifs « purs » perçus par
la société propriétaire de l’immeuble et qui,
eux, pourront bénéficier de l’abattement
élargi.
Ainsi par exemple lorsque des panneaux
photovoltaïques sont posés ou fixés sur la
toiture, l’investisseur veillera à faire acquérir
la propriété des murs par une société
immobilière alors que la propriété des
panneaux sera acquise par une autre
société, créée à cette fin, et qui percevra les
revenus afférents à la vente de l’électricité
produite. Un contrat de location de la surface
(toiture) sera mis en place entre les deux
sociétés.
Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 6
Taxe professionnelle et champ
d’application territorial
Un autre schéma d’optimisation de la taxe
professionnelle pour les investisseurs
internationaux repose non pas sur
l’application de l’abattement foncier élargi
mais sur les règles de territorialité de la taxe
professionnelle allemande.
Ce schéma consiste à faire acquérir la
propriété du bien immobilier par une société
étrangère. Dans ce cas les revenus locatifs
perçus sont passibles de l’impôt sur les
sociétés en Allemagne tant en vertu des
dispositions du droit fiscal interne allemand
que des dispositions des conventions
fiscales. En revanche, faute d’établissement
stable situé en Allemagne (cf. ci-dessus), les
revenus ne sont pas passibles de la taxe
professionnelle. Ce « structuring » fiscal
nécessite une analyse approfondie en
amont, qui prenne en considération l’Etat de
résidence des investisseurs et le traitement
des revenus locatifs au regard des
dispositions de la convention fiscale
applicable, mais également le traitement des
plus-values en cas de désinvestissement. La
phase de désinvestissement peut en effet
générer une plus-value sur la cession de
l’actif immobilier sous-jacent par la société
immobilière qui porte l’investissement (asset
deal) ou sur la cession des parts de cette
société immobilière par ses associés (share
deal).
En cas d’asset deal la plus-value sera très
généralement imposable en Allemagne en
application des dispositions des conventions
fiscales et du droit fiscal allemand. A ce titre
elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés
(taux effectif de 15,825%). En revanche la
taxe professionnelle pourra être largement
évitée grâce à l’abattement foncier élargi, à
condition notamment que l’acte de cession
soit le dernier acte de la société au titre de
l’exercice concerné. Cela suppose
notamment que la vente prenne effet au
dernier jour de l’exercice à minuit.
En cas de share deal, la majorité des
conventions fiscales conclues par
l’Allemagne confère le droit d’imposer la
plus-value à l’Allemagne. Dans ce cas la
plus-value sera théoriquement passible de
l’impôt sur les sociétés (mais de fait
exonérée dans la mesure où le droit interne
allemand ne permet pas, à l’heure actuelle,
d’imposer une plus-value de cession de
parts dans une société étrangère réalisée
par un non-résident), mais en général
exonérée de taxe professionnelle. En
revanche la convention fiscale francoallemande diverge sur ce point des autres
conventions conclues par l’Allemagne. Cette
convention ne contient en effet pas de
clause spécifique pour les gains en capital
réalisés au titre de la cession de sociétés à
prépondérance immobilière, de sorte qu’en
ce cas ce cession des parts d’une société
immobilière française qui détient des biens
immobiliers en Allemagne, le droit d’imposer
est conféré à la France. Ceci conduit à une
soumission effective de la plus-value de
cession à l’impôt sur les sociétés en France
(33,33% plus contributions additionnelles),
puisque la plus-value de cession de titres de
sociétés à prépondérance immobilière n’est
pas éligible au régime de participationexemption en droit français.
Ceci explique le recours fréquent par les
investisseurs français à des structures
d’investissement qui passent par d’autres
pays, comme par exemple le Luxembourg.
Ces structures ne sont pas répréhensibles
en soi mais la structuration de
l’investissement par une société immobilière
étrangère suppose de prêter une attention
particulière aux questions de substance, de
résidence, de siège de direction effective et
d’établissement stable afin d’éviter une
contestation du schéma par l’administration
fiscale (allemande ou française).
Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 7
VALORIS AVOCATS
Nos valeurs
Le cabinet Valoris Avocats est issu de
la volonté de ses associés fondateurs
de placer la valeur et les valeurs au
centre de leur expertise juridique et
fiscale. La création de valeur(s) et la
recherche de solutions innovantes et
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mission de conseil. Ces valeurs
fondatrices du cabinet forment le socle
de l'équipe, au service de notre
clientèle.
Nous conseillons les entreprises, fonds
d'investissement, banques et compagnies
d'assurance, et les particuliers, en France et
à l'international grâce à un réseau de
cabinets établis dans de nombreux pays.
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Avocats, et notre partenariat étroit avec
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leader sur le marché des PME industrielles
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investissements Outre-Rhin. Tous les
membres de notre équipe sont parfaitement
trilingues (français, allemand et anglais).
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socle de notre équipe, au service de notre
clientèle. Ces valeurs ne sont pas
simplement "affichées" pour nous
différencier, mais sont au cœur même de
notre cabinet.
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Avocats ont tous juré d'exercer leurs
fonctions "avec dignité, conscience,
indépendance, probité et humanité". Ce
serment est le garant de nos valeurs.
Excellence : nos exigences de qualité
reposent sur des normes strictes de
procédure interne, de méthodologie et de
déontologie afin de fournir à nos clients des
prestations de conseil pragmatiques et
sécurisées.
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apporter des solutions permettant à nos
clients de se développer dans les conditions
les plus sereines. Par notre expertise
internationale, nous voulons être des
interprètes culturels au service de nos
clients.
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à répondre à ses clients dans les meilleurs
délais. Nous tenons nos promesses !
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équipe constitue le socle de l'excellence et
du respect de nos autres valeurs. Il permet
de porter un regard croisé sur les
problématiques de nos clients.
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nos collaborateurs, respect de nos
concurrents, respect des règles de la
déontologie de l’avocat.
Diversité : Valoris Avocats est composé de
femmes et d'hommes d'horizons et cultures
divers, et nous croyons profondément au
principe de non-discrimination et d'égalité de
traitement, qu'il s'agisse d'origine ethnique
ou de nationalité, de sexe, d'appartenance
religieuse, d'âge, de situations de handicap,
d'orientation sexuelle ou d'appartenance à
des minorités sociales, afin de promouvoir et
garantir l'égalité des chances.
Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 8
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strictement nécessaires et nos locaux sont
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