RAPPORT D`ACTIVITé

201
RAPPORT D’ACTIVITé
Chiffres-clés | Analyse | Perspectives
Logement locatif intermédiaire
Sommaire
Editorial ................................................................................. p.6
Le mot du Directeur............................................................... p.7
Construction neuve
Une année exceptionnelle...................................................... p.8
Aménagement urbain
Renouvellement du parc locatif et mixité sociale............... p.11
Entretien du patrimoine
Un plan de travaux toujours soutenu.................................. p.12
Gestion patrimoniale
2011, une année de mutation . ........................................... p.14
Qualité
La qualité intégrée au quotidien.......................................... p.18
Développement durable
Un enjeu majeur pour l’OGIF............................................... p.20
Ressources humaines
Professionnalisation, équité, prévention............................. p.22
Finances
Une stratégie patrimoniale consolidée............................... p.24
L’Ogif
gouvernance
Adresse du siège
et de ses agences :
Présidence
Président
Michel CEYRAC
Direction Générale
Directeur Général
Antoine PINEL
Directeur Général Adjoint/Directeur du Patrimoine
Corinne PIRLOT-FAGES
Direction
Directeur Maîtrise d’Ouvrage
Franck DARSE
Directeur Adjoint de la Maîtrise d’ouvrage
Directeur Aménagement et Developpement Urbain
Directeur Contrôle de Gestion
Franz NAMIACH
François DUQUESNOY
Jean-Marie BERTIN
Directeur Technique du Patrimoine Immobilier
Manuel LE GOFF
Directeur Ressources Humaines
Barbara GRIZELJ
Directeur Qualité et du Développement Durable
Dominique BROSSARD
Directeur Financier
Olivier DEBOST
Directeur Juridique
Frédéric MICHAUT
Directeur Clientèle
Véronique RIGUIDEL
Pôles de Gestion
Paris Nord, Ile-de-France Nord
Siège
18 bis, rue de Villiers
92594 LEVALLOIS-PERRET CEDEX 6
AUBERVILLIERS (Pôle 1)
Immeuble Le Forum
131/135, avenue Jean Jaurès
93300 AUBERVILLIERS
LA DEFENSE (Pôle 4 & 5)
Tour EVE 1, Place du Sud
92806 PUTEAUX CEDEX
MONTREUIL (Pôle 2 & 3)
88, rue Robespierre
93100 MONTREUIL
LEVALLOIS (Pôle 6)
18 bis, rue de Villiers
92594 LEVALLOIS-PERRET CEDEX
CREIL (Pôle 9)
Agence de l’Oise
12, rue Etienne Dolet
60312 CREIL CEDEX BP 503
Laurent GOUDOUNEIX
Paris Est, Ile-de-France Est
Dominique GUELFUCCI
Paris sud, Ile-de-France Sud/Sud-Est
95
Daniel GUILLEMINET
Paris Ouest, Ile-de-France Sud-Ouest et Gironde
Patrick CEBULSKI
Ile-de-France Nord-Ouest
Didier PASSAGA
Oise
Viriginie WEIMANN
2
153
logements
2
412
logements
78
Conseil D’administration
•M
r Michel CEYRAC
Président
•S
.N.R
Représentée par
Mr Bernard FAGGIOLO
• M r Jean-Louis Stevens
3
775
logements
•A
STRIA développement
Représenté par
Mr François d’Huart
9
• Mr Olivier FILLIETTE
• M r Alain PISANI
• C enseur : Mr Michel CLAIR
•A
STRIA
Représenté par
Mme Françoise COMTE RICUR
1
354
logements
Au 31.12.2011
cartographie
du patrimoine
75 PARIS
Paris 2ème
Paris 3èmE
Paris 10èmE
Paris 11èmE
Paris 12èmE
Paris 13èmE
Paris 14èmE
Paris 17èmE
Paris 18èmE
Paris 19èmE
Paris 20èmE
Nombre de logements
77 SEINE ET MARNE
19
78
56
19
445
156
1
72
245
428
893
2 412
CHELLES
CLAYE SOUILLY
DAMMARTIN EN GOELE
MAGNY LE HONGRE
NOISIEL
PONTAULT COMBAULT
TORCY
Nombre de logements
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91 ESSONNE
1
59
28
26
1
413
21
549
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93 SEINE-SAINT-DENIS
ATHIS-MONS
BURES SUR YVETTE
EGLY
EVRY
MASSY
PALAISEAU
VILLEBON-SUR-YVETTE
WISSOUS
Nombre de logements
1
528
180
1
398
216
20
10
1354
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802
606
91
1004
59
28
1402
91
192
315
73
149
169
125
709
54
462
80
262
626
40
483
7822
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78 YVELINES
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AUBERVILLIERS
AULNAY SOUS BOIS
BAGNOLET
BOBIGNY
DRANCY
DUGNY
EPINAY SUR SEINE
GAGNY
LA COURNEUVE
LE BLANC MESNIL
LE PRE SAINT GERVAIS
LES LILAS
LIVRY GARGAN
NEUILLY PLAISANCE
PANTIN
PAVILLONS S/BOIS
PIERREFITTE
ROMAINVILLE
ROSNY SOUS BOIS
SAINT DENIS
VILLEPINTE
VILLETANEUSE
Nombre de logements
92 HAUTS DE SEINE
AUBERGENVILLE
CARRIERES SOUS POISSY
CHATOU
ELANCOURT
GUYANCOURT
HOUILLES
LE CHESNAY
LES MUREAUX
MAUREPAS
MONTESSON
POISSY
SARTROUVILLE
ST GERMAIN EN LAYE
TRIEL SUR SEINE
VELIZY VILLACOUBLAY
VERSAILLES
VIROFLAY
Nombre de logements
90
233
630
108
65
22
93
183
107
1
8
133
180
1
193
96
10
2 153
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1
750
logements
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404
ASNIERES SUR SEINE
BAGNEUX
342
BOURG LA REINE
128
CHATENAY MALABRY
124
52
CHATILLON
CLAMART
45
CLICHY LA GARENNE
305
COLOMBES
1
GENNEVILLIERS
463
ISSY LES MOULINEAUX
112
LE PLESSIS ROBINSON
330
LEVALLOIS PERRET
149
MONTROUGE
29
NANTERRE
488
NEUILLY SUR SEINE
22
RUEIL MALMAISON
356
SAINT-CLOUD
3
SCEAUX
33
VILLENEUVE LA GARENNE
389
Nombre de logements
3 775
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94 VAL DE MARNE
90
ALFORTVILLE
BOISSY-SAINT-LEGER
52
CACHAN
219
CHAMPIGNY
160
CHARENTON-LE-PONT
60
CHEVILLY-LARUE
20
CRETEIL
655
FRESNES
161
IVRY SUR SEINE
229
JOINVILLE-LE-PONT
36
LE PERREUX SUR MARNE
187
LE PLESSIS TREVISE
113
L’HAY LES ROSES
1188
MAISONS ALFORT
295
NOGENT-SUR-MARNE
19
ORLY
6
THIAIS
190
VILLEJUIF
625
VITRY SUR SEINE
972
Nombre de logements
5 277
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5
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
• •••••••••••••••••••••••••••••
428
logements
7
822
logements
••••••••••••
• ••••••••••••••••••••••••••
•••••••••••••••••••••••••••••••••
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•••••••••••••••••••••••••
75
92
91
60
93
94
• •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
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• •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
• ••••••••••••••••••••••••••••••••••••
•••••••••••••••
5
277
logements
95 VAL D’OISE
445
ARGENTEUIL
BEZONS
171
DEUIL LA BARRE
170
GARGES LES GONESSE
600
PONTOISE
218
SAINT GRATIEN
124
SOISY SOUS MONTMORENCY 22
Nombre de logements
1 750
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
77
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
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• •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
• •••••
54
logements
33
•••••••••••••••
33 GIRONDE
PESSAC
Nombre de logements
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
••••••••••••••••••••••••
54
54
60 OISE
COMPIEGNE
CREIL
NOGENT SUR OISE
SENLIS
Nombre de logements
57
92
60
219
428
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
549
logements
••••••••••••••••••••••••••••••••••••
• •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
••••••••••••••••••••
L’OGIF
(Omnium de Gestion Immobilière de l’Ile de France)
L’OGIF, filiale d’Astria-Action Logement, organisme
gestionnaire du 1 % logement, est une foncière dont
l’objectif est de répondre aux besoins et attentes
des salariés des entreprises de logements locatifs
intermédiaires en Ile-de-France.
Avec près de 26 000 logements répartis sur
224 groupes immobiliers, dans 10 départements,
l’OGIF entend être un partenaire des villes en étant
partie prenante des politiques locales de l’habitat
et plus largement encore de la politique
du logement en France.
Par son positionnement sur le segment du logement
locatif intermédiaire, l’OGIF participe pleinement à la
diversité de l’habitat indispensable en Ile-de-France.
Cette volonté se traduit dans sa stratégie patrimoniale
avec la construction de logements financés en PLS,
la cession à des organismes HLM d’autres logements
ne correspondant pas à ce segment et une politique
ambitieuse d’amélioration de son patrimoine.
Comparaison des loyers PLUS, PLS et libres
pour les locataires entrant en 2011
PLUS 2011
Zone 1
6€/m2
Zone 1 bis
6,38€/m2
Zone A
9,57€/m2
Zone A bis
12,45€/m2
(le reste de l’agglomération parisienne)
(paris et proche couronne)
PLS 2011
(le reste de l’agglomération parisienne)
(paris et proche couronne)
Loyer marché
Grande couronne
1er janvier 2010
Petite couronne
( source OLAP)
Paris
13,8€/m2
16,7€/m2
22,6€/m2
Ses principales missions :
• Construire des logements de qualité
et aménager durablement l’urbain,
• Renouveler et entretenir le patrimoine existant,
• Gérer tout en restant au plus proche des besoins
et attentes des locataires.
L’OGIF en quelques chiffres
•2
5 574 logements
•2
08 commerces
et locaux d’activité
• 10 départements et
114 communes où l’OGIF
est présent
• 498 collaborateurs
dont 474 en CDI
•1
43 781 M€
de chiffre d’affaire
(hors refacturation
des charges locatives)
• 440 logements financés
en PLS mis à l’habitation
• 15, 2 M€ d’entretien courant
et de remise en état des
logements
• 219 logements en cours
de construction
• 40,3 M€ de travaux de gros
entretien et d’amélioration
• 1 231 logements vendus
Rapport d’activité OGIF 2011
5
Éditorial
Au cours des cinq dernières
années, l’OGIF a mis en œuvre
une stratégie fondée sur la
requalification de son parc immobilier,
sur la vente à des organismes HLM
des immeubles ne correspondant plus
aux attentes de sa clientèle et sur le
développement d’une offre nouvelle
ciblée sur les classes moyennes.
Cette politique a été rendue possible par
les subventions de l’ANAH à hauteur de
30 % du coût des travaux d’amélioration,
par le taux de taxation réduit à 19 %
(au lieu du taux « normal » de 33 %)
des plus values de cession lorsqu’elles
sont réalisées au profit des HLM et par
les financements provenant du 1 %
Logement. Les subventions de l’ANAH
ont complètement disparu en 2011, la
taxation à taux réduit des plus-values de
cession également et les financements
du 1 % Logement sont annoncés en forte
baisse à partir de 2012. Par ailleurs, il
ne faut pas oublier que si la production
de logements intermédiaires est
uniquement constituée aujourd’hui
par le PLS, ce dernier est accessible
aux organismes HLM aussi bien
qu’aux sociétés telles que l’OGIF
selon des conditions de financement,
d’aides fiscales directes (TVA à
taux réduit et exonération de
taxe foncière pendant 25 ans) et
de loyers identiques. Cependant,
cette égalité de traitement n’est
qu’apparente puisque l’OGIF doit
acquitter la taxe CRL (contribution
sur les revenus de location) de 2,5 %
des loyers, l’impôt sur les sociétés dès
qu’elle dégage un bénéfice, et
l’impôt sur les plus-values
lors de la revente,
qui n’incombent
pas aux
organismes
HLM.
Dans ces conditions, quelles sont les
perspectives pour l’OGIF dans les années
à venir et y a-t-il une alternative à la
stratégie évoquée au début de ce texte ?
Première société française
dédiée au logement intermédiaire,
presque uniquement implantée en
Ile-de-France, l’OGIF répond à un
véritable besoin comme l’ont rappelé
récemment plusieurs rapports (Conseil
Economique Social et Environnemental
Régional, Chambre de Commerce et
d’Industrie de Paris). C’est pourquoi
il n’est pas envisageable qu’une telle
société reste inactive alors que le
logement des classes moyennes est
une cause majeure pour l’avenir
de la métropole.
Nous ne renoncerons donc pas à la
mise aux normes actuelles de nos
logements et notre autofinancement
nous en donnera les moyens. Nous ne
renoncerons pas non plus aux arbitrages
nécessaires et nous plaiderons pour le
retour à une taxation des plus-values
de cession au taux réduit : société filiale
du 1 % Logement dont le capital et les
dividendes ne peuvent être valorisés
plus que ceux d’une SA d’HLM, nos
bénéfices ne peuvent que retourner
à l’investissement dans le logement
intermédiaire. Nous continuerons donc
à investir dans la construction neuve
partout où il faut répondre aux besoins
des entreprises et de leurs salariés qui
ne peuvent ni se loger dans les HLM,
ni dans le privé.
Plus de 400 000 ménages sont dans
cette situation en Ile-de-France,
nous ne pouvons pas les décevoir.
Michel CEYRAC
Président
6
Faut-il le rappeler : en matière de
logement intermédiaire, les enjeux sont
particulièrement élevés en Ile-de-France.
Les personnes les plus pauvres ne sont
plus aujourd’hui les seules à éprouver des
difficultés pour y trouver un toit. Comme
eux, les ménages à revenus moyens ont
du mal à se loger. Ils sont bloqués entre
les logements HLM, auxquels ils n’ont pas
accès, et le parc résidentiel privé, dont les
loyers sont devenus inabordables. Dans
un tel contexte, l’OGIF dispose de réelles
opportunités de développement sur ce
segment du logement intermédiaire où
elle occupe déjà une place prépondérante.
L’OGIF oriente toute sa stratégie
patrimoniale en ce sens. Sa contribution
à ce marché a été particulièrement
significative en 2011, avec un nombre
record de logements mis à l’habitation,
440 en l’occurrence. C’est donc une année
historique dont l’impact a été très important
sur l’ensemble des équipes qui ont fait
preuve d’une grande coopération entre
elles et d’une forte mobilisation.
C’est aussi la raison pour laquelle nous
sommes amenés à procéder à une
politique d’arbitrage qui porte notamment
sur la cession de patrimoine ne revêtant
plus le caractère intermédiaire. Ainsi,
nous avons cédé en 2011, dans le cadre
d’une fiscalité « allégée » plus de 1 200
logements, à Montreuil, Brétigny et Antony.
La réhabilitation des résidences est
également essentielle pour l’attractivité de
notre patrimoine. Sensibles à la qualité des
produits que nous mettons sur le marché,
nous avons à cœur de mener une politique
de rénovation offensive, malgré l’absence
de subvention, ce qui s’est vérifié à nouveau
en 2011. Ainsi, plusieurs opérations de
réhabilitation menées ou poursuivies en
2011 sont remarquables. Je pense en
particulier au site de Rueil-Malmaison mais
aussi à celui de La Courneuve, dont le défi
est de transformer une cité des années 60
en résidence de standing, tout en atteignant
des performances énergétiques élevées.
Bien sûr, tous ces progrès ne peuvent se faire
sans l’implication, encore une fois constatée,
de nos collaborateurs. Je parlais plus haut du
bien-être des locataires mais le bien-être au
travail de nos salariés est tout aussi crucial.
Nous avons d’ailleurs beaucoup travaillé
en 2011 sur la prévention des risques
physiques et psycho-sociaux avec des
avancées concrètes.
Notre positionnement sur le logement
intermédiaire se gagne donc par la qualité
À l’occasion de cet exercice 2011,
de nos produits mais aussi par la qualité
l’OGIF a une fois encore démontré sa
de nos services. En ce qui concerne la
capacité à rester en mouvement afin de
démarche qualité, nous avons franchi une
jouer pleinement son rôle de leader dans
nouvelle étape significative en 2011,
le domaine du logement intermédiaire en
avec le renouvellement
Ile-de-France. Tous nos efforts
de la certification
tendent vers le même
ISO 9001 obtenue
objectif, qui vise à améliorer
l’année précédente.
en continu les conditions
Il est à noter une
de vie au sein de
L’OGIF a accompli
réelle appropriation
nos résidences.
des avancées
des procédures par
les collaborateurs
majeures en 2011
de l’entreprise. Nous
mettons également en
place des actions visant
à faciliter la relation
avec nos locataires et
à accompagner les
personnes les plus
fragiles. Tout cela se
traduit dans les faits :
nous le mesurons dans
les enquêtes par une bonne
satisfaction de nos locataires.
Par ailleurs, depuis le
1er janvier 2011, l’OGIF est
considéré comme pouvoir
adjudicateur, appliquant donc
une réglementation spécifique
pour la passation des marchés.
Nous avons dû adapter à la
fois notre organisation et nos
procédures à ce nouveau
mode de fonctionnement.
Même si cela peut sembler
une contrainte, le pouvoir
adjudicateur permet d’installer
davantage de transparence
dans la relation fournisseur.
Cette optimisation se traduira
à terme par une diminution
du nombre de fournisseurs
travaillant avec chaque pôle
de gestion, avec une plus forte
maîtrise des coûts à la clé.
Antoine PINEL
Directeur Général
“
« Répondre aux enjeux élevés du
logement intermédiaire »
Notre société est d’ailleurs impliquée
depuis maintenant plusieurs années dans
les aspects environnementaux et sociaux
au travers de nos diverses activités.
En 2011, nous avons d’ailleurs initié une
démarche permettant de formaliser notre
politique de Développement Durable
en y intégrant celles relevant de la
Responsabilité Sociale de l’Entreprise (RSE).
“
Le mot
du directeur
Rapport d’activité OGIF 2011
7
Construction neuve
Une année exceptionnelle
En dépit d’un environnement de marché particulièrement difficile pour
l’immobilier, l’OGIF a livré pas moins de 440 logements sur l’année 2011,
réussissant à favoriser l’implantation dans les bassins d’emploi importants.
Un contexte immobilier tendu
Du point de vue de la construction,
l’année 2011 a été marquée par plusieurs
phénomènes. Tout d’abord, la tension
sur les prix d’acquisition des logements
a été renforcée par la crise financière
et par le faible niveau des taux d’intérêt,
qui ont incité de nombreux investisseurs
privés à se reporter vers l’immobilier.
Selon les zones géographiques, les
prix d’acquisition ont augmenté entre
10 % et 15 % sur l’année. Cette tension
s’est répercutée sur le prix du foncier
dans la zone centrale d’Ile-de-France,
Paris intra-muros, le plateau de Saclay,
Roissy et l’Ouest francilien. S’ajoute à ce
contexte la poursuite du désengagement
des financements publics du logement
intermédiaire en Ile-de-France ce qui est
dans notre secteur d’activité l’effet de la
crise en général.
Neuilly-sur-Seine
Rosny-sous-Bois
8
Coutureau
SAINT CLOUD
Une production soutenue
Malgré cet environnement de marché
défavorable, l’OGIF a su tirer son épingle
du jeu avec la livraison exceptionnelle de
440 logements et la construction en cours
de 219 logements fin 2011.
Ces livraisons résultent d’une action
menée depuis plusieurs années.
Par ailleurs, l’OGIF a montré sa volonté
de répondre à la demande d’Astria en
faveur d’une sélectivité toujours plus forte
en recentrant sa recherche sur des zones
attractives (bassins d’emploi importants,
desserte de transports en commun
majeurs ) Ainsi, l’OGIF réussit à être présent
sur des zones d’emploi où les demandes de
logement sont particulièrement fortes de
la part des salariés d’entreprises avec des
réalisations achevées ou en cours à
Neuilly-sur-Seine, Houilles, Vélizy
Villacoublay, Les Lilas, Dugny, Asnières,
Nanterre… L’entreprise poursuit son
développement avec notamment d’autres
engagements dans les départements
bordant Paris comme à Saint-Cloud,
Clamart, Louveciennes ou Le perreux.
INTERVIEW
Le logement intermédiaire
est-il un enjeu spécifique pour la
Ville d’Asnières-sur-Seine ?
Que pensez vous
de la situation
du logement en France ?
Le logement intermédiaire accessible
aux catégories moyennes est aujourd’hui
une nécessité en première couronne. A
Asnières, les prix moyens à la location sont
de l’ordre de 21 €/m² et ceux à l’accession
se situent entre 5 000 et 5 500€/m².
Les catégories moyennes et populaires
particulièrement les jeunes ménages ont
beaucoup de mal à se loger.
Notre PLH prévoit une part importante
pour le logement intermédiaire : soit
384 logements sur la période 2012-2017
correspondant à 16% de la production
nouvelle estimée à 2 400 logements.
Dans le passé, de grands investisseurs
publics créaient des logements locatifs
intermédiaires. Cela permettait de garantir
des loyers n’excédant pas 14€/m2 en
première couronne d’Ile-de-France.
Ces produits correspondraient parfaitement
aux ménages appartenant aux catégories
soumises aux plafonds de ressources PLS.
Il est important d’en développer à nouveau.
La région Ile-de-France connaît un déficit
de l’ordre de 700 000 logements. Produire
du logement social et intermédiaire relève,
dans notre secteur géographique,
d’une urgence sociale absolue.
Mr Sébastien PIETRASANTA
Maire d’Asnière-sur-seine
“
“
Houilles
Rapport d’activité OGIF 2011
9
L’exemple de Vélizy
« L’ensemble du parcours résidentiel est
présent à Vélizy, où nous avons un bon
équilibre entre le social, l’intermédiaire et
le logement libre, explique Jean-Charles
Orsini, délégué au Logement et à l’Habitat
pour Vélizy-Villacoublay. Ainsi, un service
complet, qui englobe l’urbanisme, l’habitat
et le logement, répond aux besoins de la
ville. Gérer et développer l’habitat d’une
ville comme Vélizy-Villacoublay requiert
une méthodologie au service d’une
politique répondant aux besoins. L’adoption
du programme local de l’habitat
(PLH) nous a permis de fixer des
objectifs pour six ans et d’anticiper
les objectifs futurs. Ces orientations
commencent à être mises en application : travailler sur la maîtrise des
prix dans les programmes, mettre
Vélizy
Développer la ville
« Le développement est l’une des raisons
premières de mon engagement à Vélizy.
Une démarche largement initiée par
Robert Wagner, qui en fut le maire dans
les années 70. Inciter les entreprises à
s’implanter est essentiel pour la fiscalité
communale. Pour cela, elles doivent obtenir
l’assurance de disposer d’une main d’œuvre
correspondant à leurs besoins...
ce qui nécessite une politique active en
matière de logement et de transport.
La municipalité a mis en place une structure
dédiée au développement économique.
De fait, le nombre d’emplois délivrés sur la
commune a de nouveau augmenté, passant
aujourd’hui à 43 000. Vélizy est aussi devenue
un pôle Recherche & Développement de
l’Opération d’Intérêt National du plateau de
10
Saclay. Parallèlement, la Ville va augmenter
la capacité résidentielle de 30 % en 6 ans,
suite à un PLU signé en 2007.
Au programme : mixité sociale,
mais aussi urbaine.
10
Autour du
tramway, qui
va bientôt entrer en
fonctionnement, la municipalité va
concevoir de nouveaux quartiers.
Un échangeur directement connecté
à l’A 86 permettra de désenclaver ces
quartiers par la route. Ces nouveaux
quartiers vont s’édifier dans le cadre d’un
PPP (Partenariat Public Privé) multisites,
ce qui nous permettra de faire appel aux
compétences d’un aménageur.
800 logements devraient voir le jour,
avec des services et des équipements.
Vélizy ne descendra jamais en dessous de
20 % de logements sociaux. Côté transports,
je précise que la commune bénéficiera aussi
de plusieurs infrastructures dans le cadre
du Grand Paris, dont Arc Express et le métro
automatique Orly-Saclay-Versailles. »
Mr Joël LOISON,
Maire de Vélizy-Villacoublay
en place une résidence hôtelière à vocation
sociale, favoriser les possibilités de
logement des jeunes pour préparer leur
sortie des résidences étudiantes.
Cette politique ne peut être mise en œuvre
que dans le cadre d’un dialogue permanent
avec l’ensemble des entreprises,
représentant les 43 000 emplois de la
commune ainsi qu’avec le groupe
Astria, qui est le premier partenaire
d’Action Logement et dont les entreprises
adhérentes représentent 18 000 emplois
sur la commune. »
Aménagement urbain
Renouvellement du parc locatif
et mixité sociale
Véritable opérateur urbain, l’OGIF a poursuivi en 2011 le développement de ses projets
d’aménagement en Ile-de-France dans le cadre de l’ANRU mais aussi en dehors.
Au travers de ses opérations d’aménagement, l’OGIF se donne pour mission
de renouveler le parc locatif, avec le souci
de favoriser la mixité sociale. Plusieurs
opérations sont emblématiques de cette
double volonté.
L’Haÿ-les-Roses
Ainsi, à L’Haÿ-les-Roses (hors ANRU),
rue Gustave Charpentier, l’OGIF a procédé
à la valorisation d’un terrain précédemment
occupé par un parking-silo dans la
perspective de réaliser une opération de
densification au profit de la mixité sociale.
La rue Gustave Charpentier dont l’emprise
avait été cédée par l’OGIF à la ville en 2010
a été aménagée en 2011 par la communauté
d’agglomération du Val de Bièvre permettant la desserte de nouvelles constructions.
L’OGIF a réalisé un parking paysager de
109 places au profit de ses locataires mis en
service en décembre 2011. À la suite de ces
travaux, une opération mixte de construction
pourra être réalisée. Elle comprendra
30 logements PLS pour l’OGIF, ainsi
que 38 logements locatifs sociaux et
48 logements en accession à la propriété.
Ces nouveaux logements donneront sur une
coulée verte aménagée par le Département
du Val-de-Marne.
L’opération d’Epinay (ANRU), au 77 avenue
d’Enghien, est un autre exemple de cette
priorité donnée à la mixité sociale.
En 2011, l’OGIF y a livré un jardin public
pour le compte de la collectivité Plaine
Commune, ainsi que deux nouvelles voies
qui ont permis la construction de
39 logements pour France Habitation et de
8 maisons individuelles pour l’OGIF.
Auparavant France Habitation avait déjà
livré 35 logements sur une première voie
livrée en 2010. Parallèlement, l’OGIF y a
préparé la réalisation de nouvelles rues, qui
seront nécessaires au lancement en 2012
de 95 logements pour France Habitation
et de 92 logements locatifs intermédiaires
pour l’OGIF. Encore une fois, la mixité
sociale est au cœur de cette opération.
À Saint-Denis (ANRU), dans le quartier
Saint-Rémy, l’ordre de service a été donné
mi-2011 pour la première construction
significative sur ce site, de 104 logements
(PLUS) par France Habitation. Il s’agit du
premier chantier de construction neuve,
avec une intervention de l’OGIF pour la
dépollution du site. Au total, 482 logements
vont être construits : logement social,
logement intermédiaire (avec l’OGIF), locatif
libre, logement en accession à la propriété,
résidence pour jeunes, et hébergement de
personnes âgées.
Epinay
Rapport d’activité OGIF 2011
11
Entretien du patrimoine
Un plan de travaux toujours soutenu
L’OGIF s’est inscrit, en 2011, dans la continuité des efforts consentis depuis ces dernières années pour
améliorer la qualité de son patrimoine existant et le positionner, en cohérence avec la stratégie de
l’entreprise, sur le segment « logement intermédiaire ».
Le plan de travaux est ambitieux et résolument tourné vers l’amélioration des performances énergétiques,
du confort et du cadre de vie proposé aux locataires.
15,2M€
Entretien courant et remise
en état des logements
40,3M€
Travaux d’amélioration et de
gros entretien
De nouveaux projets d’amélioration
de l’habitat
L’OGIF a démarré de nouveaux projets
de réhabilitation parmi lesquels celui
des 90 logements de La Courneuve qui
bénéficieront d’une classification « BBC
Rénovation » (étiquette énergétique
« C » < 104 kWhep/m2.an), mais aussi de
requalification des espaces extérieurs
et de résidentialisation avec pour objectif
une revalorisation de l’attractivité des
sites concernés.
La poursuite de gros travaux dans
les logements
Des opérations de réfection complète de
la distribution électrique des logements
et de remplacement des équipements
de plomberie et sanitaires sur les groupes
immobiliers identifiés comme prioritaires
ont encore été menées tout au long de
cette année.
12
Le rôle du chargé d’opération
dans la livraison d’un groupe immobilier
Le chargé d’opération de la DTPI (Direction Technique du Patrimoine
Immobilier) assiste à la réception d’un programme neuf. Il le fait
en coopération avec le chef de projet DMO (Direction de la Maîtrise
d’Ouvrage), qui a suivi le montage et la réalisation de l’opération,
et le responsable de secteur du pôle de gestion, qui effectuera
l’entretien courant de ce patrimoine.
Il prend connaissance des caractéristiques techniques et structurelles
du nouveau groupe immobilier pour qu’il puisse assurer, dès la
livraison, son rôle d’expert technique dans la programmation
d’interventions ultérieures sur l’ouvrage. La réception des travaux est
surtout l’acte par lequel l’OGIF accepte l’ouvrage avec ou sans réserve.
C’est le point de départ des différentes garanties sur lesquelles le
chargé d’opération et le responsable de secteur devront rester en veille.
Sur le long terme, en effet, sa mission consiste à prendre en main la vie
du bâtiment en partenariat étroit avec les pôles de gestion.
Une politique volontariste en matière
de performances énergétiques
Cette politique se développe à travers
l’analyse systématique des impacts sur les
consommations énergétiques des choix
techniques proposés lors de la mise à
l’étude de projets touchant à l’enveloppe
des bâtiments. 28% du budget travaux 2011
ont été alloués à la réalisation de travaux
de ce type, soit à travers les remplacements
de menuiseries extérieures avec double
vitrage (96% des logements sont équipés à
ce jour), l’isolation thermique par l’extérieur
des façades, l’amélioration des conditions
de ventilation des logements ou encore
la modernisation de nos équipements de
production de chauffage.
Aujourd’hui 40% de notre parc immobilier
bénéficie d’une isolation thermique en
façade. Conscient de sa responsabilité
sociétale, l’OGIF poursuivra ses efforts
en la matière.
Une campagne d’amélioration
des conditions de défense contre
l’incendie
L’OGIF a lancé une campagne des
conditions de défense contre l’incendie en
parties communes de tous les immeubles,
élaborée en partenariat avec des bureaux
d’études et de contrôle spécialisés visant à
élever le niveau des conditions de défense
contre l’incendie au-delà de celui exigé par
la réglementation. Ouverts en septembre
2011, les chantiers s’achèvent à la fin du
premier semestre 2012.
« En 2011, l’OGIF
s’est doté d’une
plate-forme
électronique
de partage des
informations. »
Le pouvoir adjudicateur
2011 a aussi été l’année de l’adaptation
des procédures d’achats aux règles de
fonctionnement d’un pouvoir adjudicateur.
À cet effet et en préalable de la procédure
d’achat, les contrats d’exploitation ont
été réécrits en coopération avec les pôles
de gestion qui en assureront le suivi. Ils
permettent désormais de justifier d’une
exigence en cohérence avec les objectifs
de la société en matière de satisfaction
des locataires et de pérennisation du parc
immobilier.
La recherche d’efficacité
Outre la réalisation de ce plan pluriannuel
d’amélioration, l’OGIF ambitionne de
mettre en place les outils qui permettront
à la fois de promouvoir les grands axes
stratégiques en matière de choix techniques
et technologiques pour les années à venir,
de les faire partager par tous les acteurs
intervenant sur le patrimoine existant,
et de contrôler le bien-fondé de ces choix
pour adapter au mieux nos politiques
d’intervention. A ce titre, en 2011, l’OGIF
s’est doté d’une plate-forme électronique
permettant de renforcer les échanges
entre les professionnels de l’entreprise
et ceux intervenant sur l’exploitation des
équipements et de renforcer l’efficacité
du contrôle du bon fonctionnement
de ces équipements.
Gagny
Perspective
Gagny
(Avant travaux)
Rapport d’activité OGIF 2011
13
645
Loyers nets facturés
Loyers facturés
(hors charges locatives) :
2010 :
143,1 M€
466
2,13%
143, 7 M€
2011 :
5,6%
645
Taux de recouvrement :
2010 :
2011 :
100%
100%
17,2%
1,71%
18,9%
2010
2011
Vacance en nombre de logements
Nombre de sorties
et d’entrées de locataires :
Nombre de sorties :
2010 :
2011 :
2 030
1 936
Nombre d’entrées :
2010 :
1 827
7.30%
Vacance en nombre
de logements :
Vacance commercialisable :
2,13 %
2,60%
Vacance non commercialisable :
2010 :
2011 :
14
2,60%
1,71%
2010
2011
Vacance non commercialisable
2 313
Taux de Rotation :
2011 :
1,47%
Vacance commercialisable
2011 :
Le nombre d’entrées est supérieur au
nombre de sorties du fait de la livraison
des programmes neufs
2010 :
2,13%
1,71%
1,47%
la gestion :
en quelques
chiffres
Gestion patrimoniale
2011, une année de mutation
Cession de logements, nouvelles mises à l’habitation, coopération renforcée en interne, mobilisation
de nouveaux outils , mise en œuvre de nouvelles pratiques de travail… 2011 a été une véritable année
de mutation pour la gestion patrimoniale, plus que jamais au service du bien-être des locataires.
L’accent est mis sur la qualité des
produits et des services
Cette année, l’OGIF a réaffirmé fortement
son positionnement sur le segment du
logement intermédiaire par sa stratégie
patrimoniale et par son souci constant de
renforcer la satisfaction des locataires.
Cela se concrétise par la cession de la
partie du patrimoine qui ne correspond plus
aux attentes de la clientèle et ayant une
exigence en terme de qualité du produit
et de son environnement et la mise à
l’habitation de 440 logements financés en
PLS. Cette politique de renouvellement du
parc est également portée par une politique
ambitieuse de réhabilitations (ravalements
avec isolation thermique, interventions
lourdes dans les logements, requalification
des parties communes etc.) accompagnée
dans le même temps par la mise en place
d’une nouvelle signalétique.
La refonte de l’identité visuelle des
résidences (bureau d’accueil, adresse,
numérotation).
Quatre sites pilotes ont été testés et
le déploiement de cette signalétique,
sobre et moderne, débutera en 2012.
Cette stratégie axée sur la qualité des
produits se complète d’une politique
de qualité de service dans le but
d’accroître la satisfaction des clients.
Tous ces efforts portent leurs fruits si
on en juge par le taux de satisfaction
des locataires (cf. la qualité intégrée
au quotidien).
Rapport d’activité OGIF 2011
15
Gestion patrimoniale
La mobilisation des équipes est nécessaire pour la réussite de la stratégie de l’entreprise
Cette stratégie affirmée de l’entreprise mobilise fortement les équipes qui adaptent leur fonctionnement au quotidien et qui n’hésitent pas
à s’investir autour de nouveaux produits, services et projets participant ainsi au développement de l’entreprise
• Renforcer la coopération sur le terrain
Ainsi, l’opération « Tous acteurs autour
de l’immeuble » lancée en 2011 a pour
principe de regrouper l’ensemble des
intervenants d’un groupe immobilier afin
de résoudre collectivement les problèmes
rencontrés : représentants des locataires,
municipalité, pôle de gestion, réservataire,
APES (développement social et urbain),
mais aussi toutes les directions
de l’OGIF concernées.
«Tous acteurs autour de
l’immeuble »
Bureau d’accueil et informatique :
une plus grande réactivité
« Avec l’opération “Tous acteurs autour
de l’immeuble”, le pôle de gestion
a réuni en octobre 2011 l’ensemble
des intervenants des deux groupes
immobiliers de Vitry, avec pour objectif
l’amélioration de la propreté des
parties communes et des espaces
extérieurs. Sur une demi-journée,
tous ces acteurs ont procédé à une
visite approfondie du site. Le but
était d’identifier les difficultés de
fonctionnement du site afin de bâtir
des solutions concrètes pouvant être
mises en œuvre rapidement.
Fin 2011, 50 % des actions
d’amélioration étaient achevées. »
« Mon bureau a été informatisé en
2011 et je n’en pense que du bien.
Je peux ainsi me connecter à
l’Intranet de l’OGIF, ce qui me
permet d’accéder directement à des
documents types et à la messagerie
interne. Plus besoin de demander
aux assistantes de gestion de nous
envoyer des documents par courrier.
Il y a une plus grande réactivité et les
locataires sont parmi les premiers
à en bénéficier. Ils obtiennent des
réponses plus rapidement à beaucoup
de questions. »
Daniel Guilleminet,
responsable de pôle.
16
• Moderniser les outils
Parallèlement, l’informatisation des
bureaux d’accueil est entrée dans une
phase active. Elle a pour objectif, bien sûr,
de faciliter l’accès à l’information dans le
travail quotidien des gardiens, mais aussi,
in fine, d’améliorer la satisfaction des
locataires grâce à une meilleure réactivité.
Dominique Decaudin,
gardienne, Les Lilas.
• Réussir la mise à l’habitation des
constructions neuves.
L’activité de production s’est véritablement
re-développée pour notre société ces 3
dernières années avec 440 logements mis à
l’habitation en 2011. Tous les métiers de la
société contribuent à cette réussite (cf. les
différents témoignages) et notamment les
équipes de gestion.
« Le Service Expertise Gestion
Locative contribue à la qualité de la
mise à l’habitation. Nous assurons un
travail important de préparation qui
conditionne la gestion de ce patrimoine
tout au long de son cycle de vie. Par
exemple, en collaboration avec le
pôle de gestion, le service établit les
conditions locatives dont les charges
locatives. Pour notre société qui fait de
la maîtrise des charges une priorité,
c’est une étape importante. Il informe
également le pôle des différents
réservataires de l’opération neuve
et de leurs délais de désignation
dans l’objectif de mieux contrôler le
placement des logements et d’éviter la
vacance. »
M. Durlin,
responsable du Service
Expertise Gestion Locative
« Nous avons un œil orienté
“utilisateurs“ car c’est nous qui
assurons ensuite la gestion de
l’immeuble », souligne Patrice Borie,
responsable de secteur principal.
Le pôle intervient donc pour anticiper,
au moins 6 mois avant la livraison, tous
les problèmes pratiques d’exploitation :
équipements posés, configuration des
lieux pour le service, etc. « Lorsque
c’est possible, nous sommes présents
dès l’avant-projet afin de faire modifier
des éléments de construction si cela
se révèle nécessaire », ajoute Patrice
Borie. Mickaël Cadet, gardien,
est lui aussi très impliqué dans les
périodes de réception et de mise à
l’habitation, ce qui comporte la mise en
route des équipements. « Il faut être
très disponible et avoir un minimum
de connaissances sur le bâtiment
notamment pour identifier le bon
interlocuteur en cas de problème,
explique-t-il. C’est une tâche complexe
mais mon objectif est qu’au bout
d’une année d’existence, à la fin de la
garantie annuelle des équipements,
tout fonctionne bien dans l’immeuble. »
Un engagement dans
l’accompagnement des locataires
Des conseillères sociales assurent un suivi
individualisé des locataires qui rencontrent
des difficultés dans le paiement de leur loyer.
Par ailleurs, face au vieillissement et à la
fragilisation d’une partie de sa population
de locataires, l’OGIF poursuit son rôle
d’accompagnement social, tout en essayant
de mettre en place des actions innovantes.
Ainsi, en partenariat avec le PACT de
Paris, des enquêtes d’occupation ont
été réalisées en 2011 sur 3 résidences
parisiennes. Elles ont pour finalité
d’identifier les personnes connaissant des
problèmes de mobilité et/ou de handicap
afin de leur proposer une adaptation de
leur logement. La nouveauté est qu’elles
permettent aussi d’identifier des besoins au
titre de l’aide à la personne. Les locataires
qui se sont manifestés vont être rencontrés
par l’OGIF et ses partenaires, avec des
plans d’action définis courant 2012.
Dans cet axe, en collaboration avec l’APES*,
l’OGIF souhaiterait pouvoir y associer
l’Opération Voisin-Age portée par les
Petits Frères des Pauvres et qui consiste
à mettre en relation les personnes âgées
(voisinés) et leurs voisins (voisineurs) afin
de développer le lien intergénérationnel
par un échange de services réciproques.
(cf. Voisin-Age.fr).
Une équipe de chargés de développement
social et urbain de l’APES* met en place
des projets collectifs en partenariat avec les
associations, les collectivités territoriales
favorisant le lien social. A titre d’exemple
et cela depuis plusieurs années face à la
précarité et aux difficultés de locataires,
l’OGIF favorise des projets d’insertion par
l’économique tels que des chantiers jeunes,
des chantiers solidaires mais aussi le
partenariat avec des régies de quartiers et
des associations intermédiaires.
* APES : association pour le développement
social et urbain
Daniel Guéry,
président de Dynamique Embauche
Quelle est la vocation de l’association ?
Association Intermédiaire (AI) à but non
lucratif établie en Essonne, Dynamique
Embauche propose un service de mise à
disposition de personnel dans de nombreux
domaines d’activité dont l’entretien de
la maison, les petits travaux, la garde
d’enfants, etc. Nos clients sont des
particuliers mais aussi des entreprises,
des collectivités et des associations.
Mickaël Cadet,
gardien
Quel est le principe de l’insertion ?
Nous faisons en sorte que des personnes
très éloignées de l’emploi reprennent
contact avec le monde du travail : arriver
à l’heure, organiser son poste de travail,
respecter les consignes… Pour les
personnes concernées, c’est à la fois un
projet de vie et un projet professionnel.
Elles se placent dans une logique
apprenante, avec un volet formation. Pour
autant, nous instaurons une vraie rigueur
par rapport au travail effectué et au service
rendu à la clientèle. AI n°1 en Essonne
pour les services de proximité, Dynamique
Embauche produit 68 000 heures de travail
chaque année.
Rapport d’activité OGIF 2011
17
Qualité
La qualité intégrée au quotidien
Un an après l’obtention de la certification ISO 9001, confirmée en 2011, la démarche qualité irrigue
l’ensemble des procédures et des activités de l’OGIF. Les plans d’action donnant suite aux audits de
certification ont été mis en place, parallèlement aux mesures d’évaluation de la démarche.
Le déploiement se poursuit
Certification confirmée
Suite à la certification ISO 9001 obtenue
en 2010, la démarche qualité de l’OGIF a
pris une nouvelle dimension en 2011. Tout
d’abord, la certification a été confirmée en
juin 2011 à l’occasion du premier audit de
renouvellement, qui a dressé le constat de
la maturité du système qualité de l’OGIF et
de sa bonne maîtrise par l’ensemble des
collaborateurs. En décembre 2011, cette
certification a été étendue aux activités de
l’agence de Creil (non comprise dans le
périmètre initial de la certification).
La qualité sur le terrain
En 2011, le déploiement de la démarche
qualité sur le terrain s’est poursuivi,
avec une présence active de la Direction
Qualité auprès des gardiens et des pôles
de gestion. Cette initiative s’est déroulée
notamment dans le cadre de « revues
qualité » dans les pôles afin de vérifier
avec les équipes la bonne application
des procédures et de définir des actions
correctrices, si nécessaire.
Parallèlement, le système qualité a fait
lui-même l’objet d’une évaluation régulière
à travers des audits internes (deux
sessions annuelles) sur les procédures :
commercialiser, écouter les locataires,
gérer la relation client… Leur objectif
est de s’assurer que ces procédures
sont bien appliquées et de faire émerger
d’éventuelles pistes d’améliorations. Par
ailleurs, tous les nouveaux collaborateurs
ont bénéficié d’une action de sensibilisation
à la démarche (lire le témoignage
d’Elodie Morvillo).
La démarche qualité est aussi un
accélérateur de la coopération entre
les équipes à travers l’application des
procédures mais aussi à travers une
démarche particulière « Tous acteurs
autour de l’immeuble » initiée en 2011 et
réunissant tous les métiers concernés par
la gestion et l’entretien du site ainsi que
des habitants et des partenaires tels que le
réservataire ou des services de la ville.
Une formation qualité pour
tous les collaborateurs
«J’ai bénéficié d’une réunion sur la qualité
afin de me présenter la démarche et ses
outils tels que le site Elogia. Tous les processus
y sont présentés ainsi que les procédures, les modes opératoires
et les documents types. Nos façons de travailler gagnent
en fluidité et en réactivité, ce qui est in fine bénéfique aux
locataires. On m’a également montré comment intervenir pour
proposer par exemple des améliorations via la création de fiches
Elogia sur un site internet dédié.»
Elodie Morvillo,
chargée de gestion locative au pôle 2, à Montreuil.
18
Avec mon épouse et mes deux
enfants de 13 et 14 ans, nous venons
d’emménager dans un immeuble de
l’OGIF à Vélizy. L’architecture est réussie
et mon logement possède toutes les
propriétés d’un appartement neuf :
luminosité, bonne isolation et matériaux
de qualité. De plus, du personnel qualifié
s’occupe régulièrement du nettoyage et
la résidence est donc toujours propre. Il
y a d’autres avantages. Nous sommes
à quelques minutes à pied de tous les
services (centre commercial, terrain de
foot pour les enfants, collège… ). Dans
3 ans environ, nous aurons la ligne de
tramway au pied de l’immeuble. Ainsi
nous ne serons plus qu’à une vingtaine de
minutes de Paris. »
Stéphane Macquet,
ingénieur militaire
au ministère de la Défense
Les résultats s’évaluent
Qualité des travaux
Une place importante a été attribuée
à l’évaluation de la qualité des travaux
réalisés dans les logements. Ainsi, les
prestations sous contrat (chauffe-bain et
chaudière, robinetterie) ont été à nouveau
évaluées par les locataires. Elle s’est
étendue à l’évaluation par les gardiens de la
qualité des travaux commandés (entretien
courant, nettoyage des logements libérés).
À noter également : l’évaluation des
contrats et des marchés, avec la mise
en place des premiers plans d’action
avec les fournisseurs ayant obtenu
une note insuffisante.
Trois types d’enquêtes de satisfaction
Nombreuses en 2011, les enquêtes de
satisfaction ont été de trois natures :
enquête annuelle auprès des locataires
en place, enquêtes auprès des locataires
nouveaux entrants, enquêtes auprès des
locataires entrés dans une résidence
neuve. Ainsi l’enquête annuelle (Aviso)
a constaté que les progrès enregistrés
en 2010 ont permis de franchir un cap et
de les maintenir en 2011 (lire résultats
en encadré). Au-delà de la mesure de la
satisfaction, ces enquêtes permettent
aussi de mettre en place des actions afin
d’apporter des améliorations. En 2010, par
exemple, des actions ont été mises en place
pour la propreté des parties communes
et ont permis d’enregistrer une nette
amélioration en 2011.
La démarche qualité accompagne
les métiers
En 2011, plusieurs facteurs ont nécessité
des aménagements dans les différentes
procédures qualité. Parmi ces facteurs,
il y a bien sûr l’activité de production
de logements neufs de l’entreprise
avec l’objectif qualité de livraison sans
retard et sans réserve ainsi qu’un taux
d’occupation de 80% un mois après la
mise à l’habitation. Les aménagements ont
consisté par exemple, à mettre en place
une nouvelle organisation pour réussir le
démarrage le plus en amont possible de
la commercialisation des logements. Par
ailleurs des améliorations sur le cahier
des charges des constructions neuves ont
été apportées notamment sur les espaces
verts privatifs.
Sans cesse en mouvement, la procédure
qualité doit également s’adapter aux
évolutions de l’entreprise. Le passage
au pouvoir adjudicateur, par exemple, a
nécessité la réécriture des procédures
d’achats (cf. Un plan de travaux
toujours soutenu)
Des procédures Elogia
pour la mise à l’habitation
« Au sein de notre système qualité Elogia,
toutes nos procédures de construction
sont détaillées. Certaines impliquent aussi
d’autres services que le mien, comme
la procédure de la mise à l’habitation.
Elle détaille les étapes à suivre de façon
extrêmement précise depuis un compte à
rebours démarrant 26 mois avant la mise
à l’habitation. Ces procédures permettent
de suivre une ligne de conduite et de ne
rien oublier. Nous disposons également de
tous les documents types qui nous aident
à avancer dans l’opération : convocation à
la visite du logement témoin, règlement de
consultation, etc. De quoi réussir le passage
de relais vers le pôle de gestion. »
Rémy Préya,
chef de projet
à la Direction de la Maîtrise d’Ouvrage
de l’OGIF
Taux de satisfaction de l’enquête annuelle :
Appréciation globale
Réparations dans les logements
Propreté des parties communes
Fonctionnement des équipements dans les parties communes
Taux de satisfaction globale sur les immeubles neufs
Taux de satisfaction globale des nouveaux entrants
sur patrimoine existant
2010
2011
77,2 %
72,7 %
71,2 %
73,1 %
77,7%
78,6 %
74,1 %
77,6 %
2010
2011
85,7 % 93,7 %
87,9 %
88 %
Rapport d’activité OGIF 2011
19
Développement durable
Un enjeu majeur pour l’OGIF
L’immobilier constitue une priorité pour la préservation de l’environnement et la lutte contre
le changement climatique. Le Grenelle de l’Environnement a fixé des objectifs précis pour
réduire les consommations d’énergie des bâtiments d’ici 2020.
E 2020
L
L
s GRENE
Objectidfe :
rgie
’éne
Réduire
ations d
m
m
o
s
con
de serre
t
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f
e
à
38% les
gaz
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s
i
m
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50%
France :
n
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n
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s
s
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L
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i
t
a
omm
2
es cons
d
%
3
CO
4
e
d
s
n
o
i
ss
des émi
25%
Sensible aux impacts environnementaux de
son activité, l’OGIF est fortement impliqué
dans la maîtrise des consommations
d’énergie. A ce titre, notre société a
procédé en 2011 à l’inventaire des actions
conduites, depuis de nombreuses années,
au titre du développement durable et
a intégré dans sa réflexion, celles
relevant de la responsabilité sociale de
l’entreprise (RSE).
Ce travail a été réalisé en s’appuyant
sur les principes de la norme ISO 9001
pour laquelle notre société a obtenu la
certification en 2010.
Une démarche transverse
Le Comité de Développement Durable :
Présidé par le Directeur Général et animé
par la Direction qualité et développement
durable, le Comité de Développement
Durable regroupe des représentants des
différents métiers de l’entreprise.
Il a pour mission de recenser les actions
déjà engagées et d’en proposer de
nouvelles au Comité de Direction afin
de définir la politique de développement
durable de la société.
Chaque action fait l’objet d’une mesure
de son efficacité et contribue ainsi à
l’amélioration continue de notre système
de management de la qualité.
Une démarche globale
Les actions de l’OGIF sont regroupées
autour de 5 thèmes.
1 - Préserver l’environnement
L’amélioration de la performance
énergétique de notre patrimoine figure
parmi nos objectifs prioritaires. La mise
en place progressive du plan de rénovation
énergétique du patrimoine existant de
l’OGIF constitue un outil de pilotage
essentiel pour atteindre les objectifs de
réduction des consommations fixées
par le Grenelle de l’Environnement.
20
En matière de construction, les projets
conçus en 2011, l’ont été en conformité
avec le label BBC. En 2012, l’OGIF livrera sa
première opération BBC de 28 logements
PLS dans l’éco-quartier de la ZAC Seine
Arche à Nanterre (92). Une action de
sensibilisation des locataires à l’usage du
BBC avec comptage des consommations
d’énergie sera initiée sur cette opération.
Les actions mises en place
avec les locataires et les
collaborateurs de la société
pour favoriser les « écogestes » (maîtrise de la
consommation de l’eau, tri
sélectif, recyclage, nettoyage des
parties communes des immeubles
par imprégnation,…) contribuent
aussi à préserver l’environnement en
optimisant les ressources disponibles.
2 - Répondre aux attentes
de nos locataires
L’OGIF développe un dialogue régulier avec
ses locataires et leurs représentants pour
prendre en compte leurs attentes et leur
offrir un service de qualité adapté à leurs
besoins (réalisation de plusieurs enquêtes
de satisfaction chaque année, Plan de
Concertation Locative, intervention
des conseillères sociales auprès des
familles fragilisées...)
3 - Acheter de manière responsable
L’OGIF sélectionne ses fournisseurs
selon des règles clairement établies et
communiquées dans le cadre de son
pouvoir adjudicateur.
Nous entretenons avec eux, une
relation pérenne régie par la « Charte
d’Engagement OGIF ».
Celle-ci fixe les exigences de
notre société en matière
de qualité de service et de
respect des règles éthiques.
Le point vert
Produit recyclable
Consommation énergétique moyenne de l’OGIF
Logement économe
< 50
A
E
B
51 à 90
C
91 à 150
E
231 à 330
F B
31%
198
D
151 à 230
C
1% 1%
21%
KWhEP/m2.an
F
331 à 450
D
G
> 450
Logement énergivore
46%
Emission de GES moyenne de l’OGIF
Faible émission de GES
<5
6 à 10
11 à 20
A
16%
B
F
C8
%
2%
D
G
C
30%
D
21 à 35
41
E
36 à 55
F
56 à 80
Kg éqCO2/m2.an
G
> 80
Forte émission de GES
E 44
%
4 - Favoriser le développement
professionnel et le bien être
des collaborateurs
L’OGIF met en œuvre les moyens
nécessaires au développement des
compétences de tous les collaborateurs.
Notre société veille à leur offrir des
conditions de travail de qualité et au
respect des règles d’hygiène et de sécurité
contribuant à la santé au travail.
Le dialogue et la coopération sont
encouragés au sein de l’entreprise afin
de favoriser l’efficacité et la sérénité des
collaborateurs dans leur poste de travail.
5 - Concilier l’intérêt de l’OGIF avec
des missions d’intérêt général
L’OGIF participe activement aux politiques
de la cité en contribuant au développement
équilibré des quartiers et à la politique de
renouvellement urbain de l’ Etat dans le
cadre d’une concertation pérenne avec les
collectivités locales.
Des initiatives d’intérêt général sont
encouragées et soutenues sur les groupes
immobiliers dans le domaine social,
culturel et l’animation de quartier en
partenariat avec l’APES afin de développer
le lien social entre les habitants.
En participant à différentes instances
représentatives du logement (CNC, CDC,…),
l’OGIF est force de propositions pour la
mise en œuvre de la politique du logement.
Eco-quartier
ZAC Hoche
Nanterre
Rapport d’activité OGIF 2011
21
Ressources Humaines
Professionnalisation, équité, prévention
La politique de Ressources humaines de l’OGIF répond à un triple engagement :
favoriser le développement de ses collaborateurs et l’équité sociale ;
mieux prévenir les risques professionnels.
Une démarche toujours volontariste
en formation
Chaque année, ce sont 65 % des
collaborateurs de l’OGIF qui bénéficient
d’une formation. Ainsi, en 2011,
l’investissement en formation a représenté
3 % de la masse salariale et 6 500 heures.
Un des axes de la politique de formation
consiste à s’appuyer sur les compétences
des collaborateurs de l’OGIF pour
développer la formation interne ; des
collaborateurs experts de leur domaine
ont ainsi conçu des modules consacrés à la
gestion locative, à l’état des lieux ou encore
à la gestion des sinistres et ont animé en
2011 plus de 800 heures de formation.
En cohérence avec l’accent mis sur le
professionnalisme des gardiens, l’OGIF
développe un partenariat avec les
associations Franchir et Egérie dans une
perspective de recrutement (lire ci-contre).
Par ailleurs, des stagiaires ont été accueillis
dans le cadre du dispositif Pôle Solidaire
de la ville de Villeneuve-la-Garenne, pour
un chantier d’insertion de 10 mois avec
obtention d’un CAP à la clé.
On peut noter aussi que la démarche de
formation sur le « Français Professionnel »
a continué son déploiement :
13 gardiens ont suivi un cursus sur les
écrits professionnels.
Ce souci de développer les compétences
est aussi tourné vers l’emploi des jeunes,
avec la signature de 11 contrats de
professionnalisation sur tous les métiers :
gestion locative, technique, comptabilité,
ressources humaines…
Prévention des risques professionnels
Les actions engagées depuis plusieurs
années se sont poursuivies et enrichies
à travers une démarche co-construite
avec les managers et avec les instances
représentatives du personnel. Cette
démarche a pour but de mieux prévenir
les risques physiques et les risques
psychosociaux. Dans cet objectif, un
accord sur la pénibilité a été signé par
tous les délégués syndicaux.
Il prévoit notamment de continuer à
équiper et à former les gardiens et
les employés d’immeubles avec des
nouvelles techniques de nettoyage, plus
ergonomiques. En 2011 également,
un diagnostic sur les risques psychosociaux a été réalisé auprès des
métiers en contact direct avec les
clients. Il prend la forme d’entretiens
individuels et de groupe.
Cette démarche bénéficie de
l’implication du comité de direction
et d’un comité paritaire dédié pour la
construction d’un plan d’action
qui se déploie sur 2012.
Equité sociale
L’OGIF privilégie à chaque fois que
possible le recours aux personnes
en situation de handicap, en
favorisant notamment les ESAT
pour des prestations dans différents
domaines : reprographie, organisation
d’événements. Par ailleurs, l’entreprise
a harmonisé son régime Santé, avec
des garanties désormais communes
pour toutes les catégories de
personnel. De même, le dispositif
d’épargne salariale (PEE et PERCO) est
abondé pour 75 % des salariés.
Autres faits marquants : la signature et
le suivi des accords seniors et d’égalité
homme-femme, ainsi que la poursuite
d’un dialogue social soutenu, avec 59
réunions en 2011.
22
474
personnes en CDI
197
administratifs
277
ardiens et employés
g
d’immeubles
Le tutorat, un levier
pour la professionnalisation
Titulaire d’un bac STI option génie civil,
Florian Mariage est en 2ème année de
BTS Professions Immobilières. En contrat
de professionnalisation au Pôle 5, à La
Défense, il bénéficie de la présence d’un
tuteur, le responsable de secteur principal
Christian Murzi. « Le tuteur est un élément
majeur de mon contrat et il se tient
toujours prêt à répondre à mes questions. Les missions sont très variées, constate
le jeune en alternance. J’accompagne
beaucoup mon tuteur sur le terrain sur
les groupes immobiliers. » Au menu :
remise en état des logements, gestion
administrative, gestion des sinistres,
relations avec les gardiens… « J’avais une
idée de ce métier avant le stage, reprend
Florian Mariage. Ce qui ne m’a pas
empêché de faire des découvertes comme
par exemple le haut niveau d’exigence
des locataires. »
La formation des gardiens : un véritable enjeu
Partenaires de l’OGIF, les associations Egerie et Franchir partagent l’objectif de
professionnaliser le métier de gardien. Chacune d’elles actionne différents leviers pour
atteindre cet objectif. Propos croisés de leurs directeurs, Sébastien Lloret et Serge Weglinski.
Votre association en quelques mots ?
Sébastien Lloret : Egérie a été créée par
trois membres fondateurs (Loiselet &
Daigremont, Chambre de propriétaires
– UNPI Paris, Apogée) autour de l’idée
de créer un réseau d’employeurs qui ont
des besoins en recrutement de gardiens
et souhaitent constituer un vivier de
personnes motivées et formées.
Serge Weglinski : FRANCHIR a été créée
en 1993 par les Charbonnages de France,
la fédération des ESH et un groupe de
bailleurs sociaux. Une cinquantaine
de bailleurs sociaux sont adhérents de
l’association, qui a permis depuis le début à
plus de 1 200 personnes de se reconvertir
vers le métier de gardien d’immeuble.
Quel enseignement développez-vous ?
SL : Notre enseignement porte sur les
fondamentaux — ménage, nettoyage,
administration, gestion des OM, entretien…
— sous un angle professionnel (méthodes,
etc.) et sur la nouvelle façon d’exercer
ce métier de gardien. Parallèlement aux
nouveaux apports, comme l’informatique,
les gardiens doivent renforcer leur pratique
de la communication afin de pouvoir jouer
pleinement un rôle de “lien social“.
Comment identifiez-vous les candidats à
la formation de gardien ?
SW : Historiquement, Franchir a commencé
par des reclassements dans le cadre de
conventions de conversion, en particulier
des anciens salariés des Houillères
et de la sidérurgie. Depuis, notre base
de recrutement s’est élargie mais il
s’agit essentiellement de salariés en
reconversion ou de demandeurs d’emploi.
Tous cherchent à apprendre un métier
nouveau pour eux.
Florian Mariage (à gauche)
et Christian Murzi (à droite)
Vos liens avec l’OGIF ?
SW : Nous travaillons avec l’OGIF et
d’autres bailleurs sur le recrutement
de gardiens par des formations : nous
identifions des stagiaires, que l’OGIF prend
ensuite en formation pratique, dans une
perspective de pré-recrutement. Au bailleur
de déterminer ensuite s’il l’embauche en
fin de stage. Si ce n’est pas le cas, nous
aiguillons l’OGIF vers un autre candidat
du « vivier » (15 personnes par session).
Depuis 2010, notre coopération avec l’OGIF
s’est renforcée.
SL : Comme tous les autres employeurs
adhérents d’Egérie, l’OGIF fait partie de
notre conseil d’orientation pédagogique.
Nous avons créé ce conseil pour que
les employeurs puissent exprimer
leurs exigences, dans un contexte
où il devient toujours plus difficile de
trouver des gardiens d’immeuble.
De fait, l’OGIF participe à la réflexion
sur le développement du contenu
pédagogique. Nous avons des échanges
fructueux sur le rôle du gardien. Le but de
cette coopération est que les personnes
formées aient encore plus de chance de se
faire embaucher à la fin de leur cursus.
Promotion Egérie :
Sébastien Lloret (à gauche)
Promotion Franchir :
Serge Weglinski (à droite)
Rapport d’activité OGIF 2011
23
Finances
Une stratégie
patrimoniale consolidée
Evolution de l’activité :
Une hausse limitée du chiffre d’affaires
de 0,3% compte tenu des variations de
périmètres enregistrées sur l’exercice avec
la cession de 1235 logements.
Le résultat d’exploitation est en baisse de
10 % avec des charges d’exploitation en
hausse parmi lesquelles on distingue :
• des « coûts des gestion » en
augmentation compte tenu de la hausse
des honoraires sur travaux, de charges
de personnel extérieur non récurrentes,
et d’une prime versée au contrat
d’indemnités de fin de carrières.
• un « effort d’entretien » qui reste
élevé avec la hausse des gros travaux
d’entretien sur l’exercice 2011.
• une hausse du poste « dotations
et reprises aux amortissements et
provisions » qui repose sur une provision
complémentaire permettant de couvrir
l’augmentation des futures indemnités
de fin de carrières liée à l’impact de la
réforme des retraites sur l’âge moyen
des départs en retraite.
La diminution du résultat financier sur
l’exercice 2011 s’explique par la hausse des
intérêts sur emprunts avec les nouveaux
emprunts contractés pour financer les
opérations neuves et les travaux de
rénovation du patrimoine.
Compte tenu de la baisse du résultat
d’exploitation et du résultat financier,
le résultat courant est en repli de 13%.
La hausse de 71,3 M€ du résultat
exceptionnel pour atteindre 91,7 M€
s’explique par les plus values générées par
les cessions de patrimoine de l’exercice.
Pantin
Situation financière :
L’exercice 2011 s’est caractérisé par un
niveau d’investissement toujours élevé et la
poursuite des arbitrages patrimoniaux.
Ainsi au cours de l’exercice écoulé, les
investissements se sont élevés à 71 M€
dont 31,5 M€ pour la construction neuve et
35,5 M€ pour la rénovation du patrimoine.
Parallèlement, les cessions d’actifs qui se
sont élevées à 109 M€ ont permis
24
d’augmenter sensiblement la
trésorerie pour atteindre 141 M€
au 31 décembre 2011.
L’endettement net consolidé de
l’OGIF a augmenté de 16,6 M€
pour atteindre 261,2 millions
d’euros au 31 décembre compte
tenu des emprunts souscrits pour
financer la production neuve et les
travaux de rénovation.
Le résultat net consolidé 2011 s’élève à
94,8 millions d’euros en hausse de 59,9 M€
par rapport à l’exercice précédent.
COMPTE DE RÉSULTAT SIMPLIFIÉ (comptes consolidés)
BILAN SIMPLIFIÉ (comptes consolidés)
(en milliers d’euros)
ACTIF
(en milliers d’euros)
31.12.2011
31.12.2010
154
158
12
2
589 535
513 880
63 781
113 499
1 536
2 041
23 244
19 343
678 262
648 923
15 613
16 409
34
34
31 928
21 418
Trésorerie
141 304
65 916
Total Actif circulant
188 879
103 777
867 141
752 700
PASSIF
31.12.2011
31.12.2010
Capital
80 698
80 698
295 129
260 531
Résultat de l'exercice
94 637
34 598
Subventions d'investissement nettes
45 188
42 854
515 652
418 681
Intérêts hors groupe
761
1 610
Impôts différés Passif
15 151
16 126
6 462
13 248
21 613
29 374
261 241
244 609
Dépôts de garantie
15 139
15 847
Fournisseurs et comptes rattachés
14 468
18 629
Autres dettes CT
38 267
23 950
867 141
752 700
Ecarts d'acquisition
Immobilisations incorporelles
Immeubles de rapport
Immobilisations corporelles en cours
Autres Immobilisations corporelles
Immobilisations financières
Total Actif Immobilisé
Créances locataires nettes
Impôts différés actifs
Autres créances
TOTAL ACTIF
Primes d'émissions,
Réserves et reports à nouveau
Capitaux propres du Groupe
Provisions pour risques et Charges
Total Provisions
Emprunts et Dettes financières
TOTAL PASSIF
31.12.2011
31.12.2010
Chiffre d'affaires
143 781
143 318
Loyers (hors charges locatives)
143 628
143 121
Prestations de services
153
197
Charges d'exploitation
-105 369
-101 598
-2 548
-2 173
Coûts de gestion
-36 331
-35 252
Impôts et taxes
-23 093
-22 921
Effort d'entretien
-20 432
-19 232
Dotations et reprise amort. & prov.
-30 092
-27 677
7 127
5 657
Résultat d'exploitation
38 412
41 720
Résultat financier
-7 115
-6 402
Résultat courant
31 297
35 318
Résultat exceptionnel
91 697
15 435
Résultat avant impôts
122 994
50 753
Impôts sur les sociétés
et Impôts différés
-28 228
-15 888
94 766
34 865
94 637
34 598
129
267
Vacance sur charges
& impayés locatifs
Autres produits et charges
d'exploitation
Résultat net
de l'ensemble consolidé
Dont part du groupe
Dont intérêts minoritaires
Rapport d’activité OGIF 2011
25
| L’etroit Unlimited | Juin 2012| Imprimeur : SOPEDI | Qualité environnementale : PEFC
Logement locatif intermédiaire
18 bis, rue de Villiers
92300 Levallois-Perret Cedex
www.ogif.fr