maison à part

27 MARS 09
MAISON A PART
biHebdomadaire Paris
202 RUE DE LA CROIX NIVERT
75015 PARIS - 01 53 68 40 20
Surface approx. (cm²) : 357
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Interviews croisées de deux experts immobiliers
Des conseils de pro pour avoir le bon profil
emprunteur
Deux courtiers, Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis et Patrice Matagne,
Directeur du développement chez In&Fi Crédit parlent du contexte actuel et
dévoilent les secrets pour un dossier "en béton" pour emprunter auprès d'une
banque. Interviews croisées.
MAP : Que pensez-vous du contexte actuel f
Patrice Matagne
Les taux sont orientes a la baisse ce qui est favorable aux
MAP e emprunteurs On trouve aujourd'hui du 4 40%, voire du 4 30%, ce qui correspond à un
taux du début des annees 90 Dans beaucoup de regions, le marche immobilier soit
stagne, soit baisse La capacité de négociation des vendeurs est plus grande qu'avant
Maël Bernier Concrètement, aujourd'hui, pour un emprunt de 200 DOO euros avec un taux
d'intérêt de 4 55% sur 20 ans, on rembourse 1 271 euros par mois, pour un coût du credit
équivalent à 105 040 euros En octobre 2008, on devait rembourser 1 365 euros par mois, pour un
coût du credit de 127 600 euros Ce qui signifie qu en six mois, l'emprunteur gagne 22 160 euros,
ce qui n'est pas négligeable ' De plus, les prix de l'immobilier sont aujourd'hui bien meilleurs qu'en
2007 ou l'on était en pleine phase de croissance
MAP : Pourtant, le refus des banques se multiplient. Pourquoi ce décalage ?
M. B. Pour acheter aujourd hui à Pans, les revenus des personnes doivent être tres au-delà de la
moyenne française Par exemple, pour un menage dont les revenus sont de 4 DOO euros net par
mois a deux Ils souhaitent un prêt a hauteur de 250 DOO euros voire 300 DOO euros, le dossier ne
passe pas car le taux d'endettement est superieur a 33% Si l'on suit la regle des 33%
d'endettement le foyer, ayant un apport de 15 000 euros, doit rembourser 1 320 euros par mois
pour un prêt sur 20 ans à un taux de 4 55% Cela fait un emprunt total de 207 000 euros
Aujourd'hui, sur Paris intra-muros, on ne trouve « rien de transcendant » a ce prix la i Cependant, si
les revenus du menage sont de 8 000 euros net par mois a deux et que l'on rembourse 2 640 euros
par mois, le « reste a vivre » est de 5 360 euros La banque peut alors dépasser le taux de 33%
d'endettement car le « reste à vivre » est largement suffisant Pourtant, en France le salaire moyen
Empruntis fi
pour un menage est de 2 713 euros net par mois (le revenu médian étant de 2 263 euros par mois)
C'est donc bien les prix de l'immobilier trop élevés qui sont le principal frein a l'acquisition aujourd'hui
P.M. Dans les grandes lignes, on sent que l'accès au financement est toujours possible même si
I on applique désormais le sconng Les regles du credit sont plus strictes, la rigueur est de mise
Avant la crise (ete 2008), les banques prêtaient jusqu'à 110% du financement pour I obtention d'un
bien immobilier Désormais elles préfèrent un apport de 10 a 20% Avant, elles toléraient plus
facilement un taux d endettement pouvant aller jusqu'à 35%, voire plus si la personne avait des
revenus importants Désormais, la regle est de 33%
MAP : quels sont les critères de ce scoring ?
M B. En premier heu, le revenu du menage L'apport La capacite a epargner même si la personne n'a mis que 80 euros ou 100 euros de
côte Une banque préférera quelqu'un qui gère bien son compte qu'une personne avec de plus gros revenus maîs qui n'arrive ni a mettre de
côte, ni a finir ses fins de mois t L'âge et le fait de détenir un crédit revolving sont également des facteurs déterminants
MAP : Les particuliers ont du mal à comprendre pourquoi les banques ont aujourd'hui un taux d'intérêt supérieur à 4% alors que
la Banque Centrale Européenne a abaissé son taux directeur à 1.5% en mars ?
M B. Il faut savoir que si la banque emprunte a la BCE, c'est du court terme qu'elle transforme sur le long terme L'Eunbor est actuellement
a 1 6% maîs ce n est absolument pas le prix auquel les banques se prêtent de l'argent entre elles ll existe une marge que gardent les
banques qui correspond au risque engendre Nous ne sommes pas dans un marché solide La banque a le devoir de se proteger Cela
n'empêche pas les efforts i 22% des personnes sont refinancables aujourd nui par rapport a octobre 2008 Pour un même dossier si en
janvier 2007, 100% des personnes pouvaient emprunter, seulement 78% l'étaient en
octobre 2008 Aujourd'hui, 92% le sont grâce à la baisse des taux Pourtant, la situation
est bien meilleure qu en 2007, parce que les prix de l'immobilier (sur de l'ancien) étaient
IN2
0203549100501/GTH/MAF/2
Eléments de recherche :
IN ET FI ou IN ET FI CREDITS : service d'aide à la constitution de dossier de financement pour crédit, toutes citations
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10% supérieurs à aujourd'hui
P.M. Malgre ce taux directeur l'argent est moins disponible sur les marchés financiers
Avant la crise une banque était quasi certaine que le bien immobilier prendrait jusqu'à
10% de sa valeur tous les ans En revanche, si le prix du bien n'augmente pas ou
baisse c'est autant de valeur que la garantie Avant, on pouvait trouver un prêt relai
jusqu'à 80% du bien a revendre, car il n'y avait pas beaucoup de risque Aujourd'hui les
delais de vente se rallongent, les prêts relais se rallongent également, ce qui augmente
d autant plus le risque pour les banques
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In&Fi
Claire PHAM (26/03/2009)
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