Les dessous des investissements avec le groupe Lagrange

LES DESSOUS DES
INVESTISSEMENTS AVEC LE
GROUPE LAGRANGE
12/6/2012

Le Groupe Lagrange c’est:

Un leader européen de la location meublée à la semaine

Un parc de 10000 logements détenus par des particuliers

Près de 1,5 milliards d’euros investis par des particuliers

Des maisons mères dans les paradis fiscaux

Des actionnaires dans des paradis fiscaux

Des milliers de particuliers contraints à réduire significativement les loyers
versés par le groupe
Les dessous des investissements avec le groupe Lagrange
Les dessous des investissements
avec le groupe Lagrange
1. LE MÉCANISME DE L’ESCROQUERIE
1.1.
Le miroir aux alouettes: l’investissement en résidence de
tourisme
Des mesures visant à développer l’industrie touristique française ont été prises dans le
passé. Le principe est d’inciter les particuliers qu’ils soient français ou étrangers à investir
en achetant un appartement neuf dans une résidence de tourisme. En contrepartie d’un
avantage fiscal conséquent, le particulier doit s’engager à mettre pendant au moins 9 ans
en gestion son appartement auprès d’un gestionnaire professionnel qui exploitera la
résidence. Cerise sur le gâteau, il peut profiter de son bien plusieurs semaines par an. En
théorie tout le monde s’y retrouve: le particulier achète moyennant un effort mensuel
raisonnable un bien sans souci de gestion dont il pourra profiter une fois son crédit
remboursé et son engagement de location purgé, le banquier fait un prêt bancaire, le
commercialisateur perçoit sa commission, le promoteur construit et vend ses appartements,
la région se voit dotée d’une capacité d’accueil supplémentaire sensée dynamiser le
tourisme local, l’Etat, en contrepartie des avantages fiscaux concédés, percevra des taxes
et impôts générés par ce surplus d’activité touristique.
Tout l’équilibre financier de cet investissement repose sur les loyers “garantis” promis aux
acquéreurs par bail dit “irrévocable”.
L’image de solidité de l’investissement repose sur le nom du groupe auprès duquel
l’investissement est fait: Le groupe Lagrange, existant depuis 1876, exercant dans le
tourisme depuis 35 ans, leader européen de la location meublée à la semaine, gérant
déjà plus de 178 résidences.
1.2.
Le système Lagrange: une pompe à déficit.
Le groupe Lagrange se compose de plus d’une vingtaine de filiales.
Son activité économique se déroule dans les pays où se situent les résidences de tourisme
(France) mais les maisons mères, siègent pour des raisons fiscales dans des paradis fiscaux
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(Lagrange Gestion Luxembourg). Les actionnaires sont également domiciliés dans des
paradis fiscaux (Suisse, îles vierges britanniques où l’anonymat est garanti).
Le principe de ces montages parfaitement légaux, consiste à remonter les bénéfices vers
ces pays à fiscalité attractive afin d’échapper à l’impôt dans le pays ou s’exerce l’activité
économique (France).
Dès lors, le déficit des filiales françaises est une caractéristique intrinsèque du système.
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1.3.
La fermeture du piège
Au fil du temps, la réalité se révèle aux petits investisseurs. Surfant sur la vague des
avantages fiscaux et d’une publicité bien rodée, les constructions fleurissent partout.
Parfois, le groupe Lagrange lui même sature le marché local et fini par le déséquilibrer.
Le gestionnaire, filiale du groupe Lagrange (Résitel, Soderev) éprouve rapidement des
difficultés très largement aggravées par le fonctionnement, par principe, déficitaire de
ces filiales.
Le groupe Lagrange se retranche derrière des arguments légaux pour limiter sa
responsabilité envers ses filiales.
Les particuliers se voient contraints de revoir leur loyer à la baisse dans des conditions
sauvages (parfois -70% de loyers) quand ils ne sont pas tout simplement laissés seuls,
propriétaires d’une résidence dont aucun gestionnaire ne veut, le marché local étant
saturé. Certains propriétaires se retrouvent dans des situations financières catastrophiques
et voient saisir leurs biens qui dans ce contexte ne vaut parfois pas la moitié du prix
d’achat.
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2. LE SOUTIEN DES ÉLUS.
A ce jour plus de 1200 personnes ont signé une pétition.
http://www.petitionpublique.fr/PeticaoVer.aspx?pi=P2012N29789
Elles commencent à alerter les élus.
Des témoignages de soutien arrivent peu à peu.

Lettre de Monsieur le Sénateur CARNOUVAS

Question écrite du deputé Jeanine DUBIE (Hautes Pyrénées)

Question écrite du deputé Jean Luc REITZER (Haut Rhin)
3. LE SOUHAIT DES VICTIMES.
Qu’un contrôle du groupe Lagrange soit realisé.
Que les élus prennent des mesures :
- permettant de contrôler le développement touristique des régions,
- imposant aux banques et commercialisateurs d’informer objectivement les
acquéreurs du risque inhérent à ce type d’opération,
- empêchant ces fuites d'impôts qui auraient du rentrer dans les caisses de l'état,
- obligeant les acteurs bénéficiaires de ces opérations : banques,
commercialisateurs et promoteurs à se porter garants du paiement des loyers dus
par le gestionnaire,
- interdisant la pratique des fonds de concours,
- permettant une absence totale de redressement fiscal pour les particuliers dont
le gestionnaire est défaillant,
- autorisant sans condition, ces particuliers à constituer une société de gestion se
substituant au gestionnaire défaillant,
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Lettre aux élus:
Madame, Monsieur le député,
Monsieur le sénateur,
Elus,
Vous trouverez ci-joint le texte d’une pétition qui a rassemblé plus de 1000 signatures en 3
semaines et qui continue à accumuler des signataires chaque jour qui passe.
Au-delà du piège dans lequel se retrouvent des milliers de particuliers, il faut y voir une situation
particulièrement désastreuse pour la France, son image à l’étranger, doublée dans certains cas
d’une fuite de capitaux à l’étranger
Des mesures visant à développer l’industrie touristique française ont été prises dans le passé. Le
principe est d’inciter les particuliers qu’ils soient français ou étrangers à investir en achetant un
appartement neuf dans une résidence de tourisme. En contrepartie d’un avantage fiscal
conséquent, le particulier doit s’engager à mettre pendant au moins 9 ans en gestion son
appartement auprès d’un gestionnaire professionnel qui exploitera la résidence. En théorie tout le
monde s’y retrouve: le particulier achète moyennant un effort mensuel raisonnable un bien sans
souci de gestion dont il pourra profiter une fois son crédit remboursé et son engagement de
location purgé, le banquier fait un prêt bancaire, le commercialisateur perçoit sa commission, le
promoteur vend ses appartements, la région se voit dotée d’une capacité d’accueil supplémentaire
sensée dynamiser le tourisme local, l’Etat, en contrepartie des avantages fiscaux concédés,
percevra des taxes et impôts générés par ce surplus d’activité touristique.
La réalité se révèle toute autre. Surfant sur la vague des avantages fiscaux et d’une publicité bien
rodée (gestion sans souci, loyer garanti par un grand groupe…), les constructions fleurissent
partout saturant le marché local et finissant par le déséquilibrer. Le gestionnaire en général peu
solvable éprouve des difficultés rapidement. Les particuliers se voient contraints de revoir leur
loyer à la baisse dans des conditions sauvages (parfois -70% de loyers) quand ils ne sont pas tout
simplement laissés seuls, propriétaires d’une résidence dont aucun gestionnaire ne veut, le
marché local étant saturé. Certains propriétaires se retrouvent dans des situations financières
catastrophiques et voient saisir leurs biens qui dans ce contexte ne vaut pas la moitié du prix
d’achat.
Souvent les loyers promis lors de la vente sont supérieurs à la réalité du marché. Masquant cette
réalité à l’acquéreur, le promoteur verse au gestionnaire une subvention prélevée sur la vente,
faite elle même au-dessus du marché: les fonds de concours. Ils permettent au gestionnaire de
compléter les revenus tirés de l’exploitation des résidences afin de verser les loyers promis aux
particuliers. Ainsi, dans le meilleur des cas, lorsque le gestionnaire n’a pas été défaillant, au terme
du bail (9 ans) la réalité rattrape les particuliers: le gestionnaire abandonne le particulier ou
demande un réajustement pouvant aller jusqu’à 70% des loyers, alors que nombre des crédits ont
été souscrits sur 20 ans.
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Les dessous des investissements avec le groupe Lagrange
Finalement, à qui profitent ces mesures incitatives? A ceux qui ont fait une prise de bénéfice
immédiate: Aux promoteurs qui vendent leurs biens à des prix supérieurs au marché, aux banques
qui placent des crédits, aux commercialisateurs et notaires qui encaissent leurs commissions puis
ne s’occupent plus de rien. Restent les victimes au long cours: particuliers surendettés sur de
longues années, propriétaires de biens dont la valeur et la rentabilité sont très inférieurs à ce qui
leur a été vendu, régions saturées par une offre d’hébergement qu’elles ne peuvent satisfaire et ne
pourront satisfaire pendant des années, l’Etat qui a concédé des avantages fiscaux dans le vain
but de promouvoir l’industrie touristique française.
Dans ce schéma désormais classique, se rajoutent des grands noms du tourisme qui viennent tirer
des profits supplémentaires.
Que penser d’un groupe d’une vingtaine de filiales dont les maisons mères se trouvent dans des
paradis fiscaux ? Leur montage est conçu pour échapper à l’impôt: société basée au Luxembourg
(peu d’impôt sur les sociétés), actionnaires en Suisse ou dans des paradis fiscaux (peu d’impôt sur
le revenu, préservation de l’anonymat). L’optimisation du montage nécessite ainsi de vider les
filiales françaises de tout bénéfice (pour échapper à l’impôt sur les sociétés en France) pour le
faire remonter vers les maisons mères situées dans des pays à moindre pression fiscale. Les
filiales françaises étant « par principe » déficitaires, le piège est prêt : on annonce aux petits
propriétaires que leur gestionnaire est en difficulté, qu’ils doivent réduire leurs loyers et que faute
d’accepter, ils devront rembourser leurs avantages fiscaux. Ces pertes de loyers représentent une
perte de pouvoir d’achat pour des milliers de familles, ces mêmes pertes se retrouvent directement
sous forme de bénéfice dans les poches d’actionnaires et maisons mères exilés fiscalement.
Dans ce contexte, les particuliers sont vulnérables car confrontés à des groupes professionnels,
très bien préparés juridiquement. Les particuliers doivent en plus de leurs difficultés financières
engager des frais d’avocats pour défendre leurs intérêts et se retrouvent sur un terrain juridique
inconnu, eux qui avaient fait cet investissement pour ne s’occuper de rien.
La confiance dans l’appareil étatique s’étiole, la méfiance vis à vis de tout investissement nait.
L’image de la France est déplorable. Les investisseurs étrangers se détournent de notre pays.
Monsieur, Madame le député, le sénateur, élu:
Par la présente, il vous est demandé de réfléchir aux mesures appropriées:
- permettant de contrôler le développement touristique des régions,
- empêchant ces fuites d'impôts qui auraient du rentrer dans les caisses de l'état,
- obligeant les acteurs bénéficiaires de ces opérations : banques, commercialisateurs et
promoteurs à se porter garants du paiement des loyers dus par le gestionnaire,
- interdisant la pratique des fonds de concours,
- permettant une absence totale de redressement fiscal pour les particuliers dont le
gestionnaire est défaillant,
- autorisant sans condition, ces particuliers à constituer une société de gestion se
substituant au gestionnaire défaillant,
- permettant un contrôle financier de ces groupes dès lors que l'une de leur filiale française
est en difficulté et que les maisons mères sont à l'étranger.
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Les dessous des investissements avec le groupe Lagrange
En attendant que soit légiféré sur ces questions, il est demandé que soient lancées sans attendre
des enquêtes sur les gros acteurs du tourisme français, intégrés dans des groupes multinationaux
dont les filiales françaises sont actuellement en difficultés.
Personnellement, j’ai acheté un bien auprès du groupe Lagrange. Mon cas correspond
parfaitement au cas décrit ci-dessus.
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