Déductibilité des intérêts intercalaires

L’ A V I S D E L’ E X P E R T
EN FINANCEMENT IMMOBILIER
LE DOSSIER
Déductibilité des intérêts intercalaires
Dans plusieurs de nos précédentes chroniques, nous avions parlé des différents types de prêt hypothécaire proposés sur le
marché (variable, Libor, fixe, etc.). Comme nous l’avons évoqué, les charges inhérentes à ces produits peuvent être déduites
du revenu imposable et engendrer ainsi une économie fiscale. Qu’en est-il toutefois des intérêts intercalaires?
L
hostettler
ors
d’une
construction
immobilière, il y a bien
souvent lieu de
recourir à un crédit
de construction.
Contrairement à
un prêt hypothécaire où l’entier du
crédit est libéré en
une seule fois - les
intérêts étant dus
sur l’entier de la
somme-, la banque met, dans ce
cas-ci, en place
une somme limitée, en compte
courant. Les inté- Lors d'une construction, les intérêts intercalaires sont inclus dans le coût global de l'opération.
rêts, appelés intérêts intercalaires ou intérêts du crédit de Dans les cantons de Genève et Vaud, ces
construction, sont calculés uniquement sur frais ne sont, généralement, pas déducle montant utilisé.
tibles du revenu imposable, étant donné
Ces frais seront intégrés au coût global de qu’ils sont considérés comme des frais
l’opération, et du fait que le futur propriétaire d’investissement, et qu’il n’existe encore
restera généralement locataire jusqu’à la aucune valeur locative. Cependant, cerlivraison de l’objet, il n’aura pas à assumer tains organismes de financement offrent
Taux d’intérêts hypothécaires pour appartement, villa,
un «double loyer» durant les travaux.
la possibilité de financer les acomptes
et immeuble résidentiel. Taux valables au 03.04.2009
du crédit de construction via un prêt
Type de taux
excellent
très bon
bon
Exemple de calcul théorique avec hypothécaire libéré par tranche d’un
Construction
2.25 % net 2.50+1/4% 2.75+1/4%
un taux de 2.75% + ¼% trimestriel, minimum oscillant entre Fr. 100'000.- et
Variable
2.625 %
2.75%
3.000%
construction de 6 mois:
Fr.150'000.-. L’avantage de cette pratique
Libor 3 mois
1.000%
1.250 %
1.500 %
est que les intérêts sont considérés comme
1 an
1.340 %
1.540 %
1.740 %
Taux du crédit de construction 2 ans
1.310 %
1.510 %
1.710 %
des intérêts d’un «petit crédit», et peuvent
2.75% + (4 x ¼%) = 3.75%
3 ans
1.660 %
1.860 %
2.060 %
dès lors être déclarés en réduction du reve4 ans
1.990 %
2.190 %
2.390 %
Crédit de construction CHF 500 000.00
nu imposable. De ce fait, l’intérêt est opti5 ans
2.290 %
2.490 %
2.690 %
Intérêts intercalaires pour 6 mois
misé via le taux marginal d’imposition. Par
6 ans
2.490 %
2.690 %
2.890 %
(CHF 500'000.00 x 3.75%) / 2 =
exemple, un taux d’intérêt variable de 3%
7 ans
2.650 %
2.850 %
3.050 %
CHF 9375.00
pourrait être ramené à 2,10% (3%-(3% x
8 ans
2.780 %
2.980 %
3.180 %
30%) grâce à l’économie fiscale, en tenant
9 ans
2.880 %
3.080 %
3.280 %
Total du crédit
CHF 509 375.00
compte d’un taux marginal d’imposition de
10 ans
2.970 %
3.170 %
3.370 %
15 ans
3.230 %
3.430 %
3.630 %
Une estimation de cette charge est faite lors 30% pour un revenu imposable de CHF
20 ans
3.750 %
3.850 %
3.950 %
de la mise en place du plan de financement, 100'000.- environ, dépendant également
des clients de DEFFERRARD & LANZ SA
pouvant varier en fonction du montant du du coefficient familial et du domicile fiscal.
Bien plusobtiennent
qu’un
excellent
taux!
un taux
excellent ou très
bon !
prêt, de la rapidité de son utilisation (du Il est toutefois important de préciser que
nombre et du montant des acomptes), de cette déduction fiscale est toujours suborwww.d-l.ch
la durée de la construction, ainsi que de la donnée à l’accord de l’autorité cantonale
Genève
Nyon
Lausanne
Vevey
022
022 363 07 75
021 641 15 75
021 922 89 75
022 799
363 44
15 75
possible variation du taux.
des impôts. n
80%
t o u t l’ i m m o b i l i e r • n o 4 9 3 • 6 a v r i l 2 0 0 9