Notice explicative 30% Sarkozy - Montfort

LOI RELATIVE A LA MAJORATION DES DROITS A CONSTRUIRE
NOTICE EXPLICATIVE
Introduction : la loi n°2012-376 du 20 mars 2012
La loi n°2012-376 promulguée le 20 mars 2012 relati ve à la majoration des droits à construire permet
l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation dans toutes les zones
construites ou constructibles par une augmentation de 30% de règles particulières fixées par le plan
local d’urbanisme, le plan d’occupation des sols ou le plan d’aménagement de zone que sont le
gabarit, la hauteur, l’emprise au sol et le coefficient d’occupation des sols.
Les modalités de cette loi s’appliqueront automatiquement à compter du 20 décembre 2012 pour 3
ans, sauf délibération contraire de la collectivité locale.
Si la collectivité locale souhaite prendre cette délibération, elle doit être précédée par la mise à
disposition du public d’une note d’information devant être mise à disposition pendant un mois
minimum et dans un délai maximal de six mois après la promulgation de la loi, soit avant le 20
septembre 2012. Cette note présente les conséquences de l’application de la mesure, notamment au
regard des objectifs définis à l’article L.121-1 du Code de l’Urbanisme rappelés ci-dessous.
« 1° L'équilibre entre :
a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des
espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux, la mise en valeur des
entrées de ville et le développement rural ;
b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux
activités agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;
c) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ;
2° La diversité des fonctions urbaines et rurales e t la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des
capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des
besoins présents et futurs en matière d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives,
culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics et d'équipement commercial, en
tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi,
habitat, commerces et services, d'amélioration des performances énergétiques, de développement
des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements et de
développement des transports collectifs ;
3° La réduction des émissions de gaz à effet de ser re, la maîtrise de l'énergie et la production
énergétique à partir de sources renouvelables, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et
du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts, la
préservation et la remise en bon état des continuités écologiques, et la prévention des risques
naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature. »
Suite à cette consultation, la collectivité compétente en matière de PLU peut décider, par
délibération, que la majoration de 30% n’est pas applicable sur tout ou partie de son territoire ou bien
adopter une délibération L.123-1-11 sur certains secteurs jusqu’à 30% ou encore prendre une
décision immédiate d’application de la mesure.
La commune de Montfort l’Amaury a décidé des modalités de cette consultation par délibération du 5
juin 2012.
La ville de Montfort l’Amaury : contexte et enjeux
Montfort l’Amaury dispose de documents d’aménagement et d’urbanisme récents, compatibles avec
les objectifs généraux de la majoration des 30%.
1) La Charte du Parc naturel régional de la Haute Vallée de Chevreuse
La commune de Montfort l’Amaury fait partie du Parc naturel régional de la Haute Vallée de
Chevreuse, dont le classement a été validé par décret du Premier Ministre le 3 novembre 2011. Le
classement du Parc se base sur une Charte, approuvée le 12 octobre 2010 par le Conseil municipal
par la délibération n°2010-055.
La Charte du Parc naturel régional constitue un document d’orientations récent, fondé sur une
connaissance approfondie du territoire, partagé par les différents signataires de la Charte que sont
l’Etat, le Conseil Régional d’Ile-de-France, les Conseils Généraux des Yvelines et de l‘Essonne, les
Communautés de Communes et d’Agglomération et les communes du territoire. Elle a, par ailleurs,
valeur d’Agenda 21 local et prend en compte les objectifs du Grenelle de l’Environnement et les
exigences de l’Etat pour la préparation du nouveau SDRIF.
La Charte du Parc est un document de référence pour la commune puisque l’ayant approuvée, elle
s’engage à en respecter les dispositions, à travers notamment son document d’urbanisme. Au titre
des articles L333-1 du Code de l’Environnement et L.123-1-9 du Code de l’Urbanisme, le POS ou le
PLU doit, en effet, être compatible avec elle.
Ce projet de territoire, composé d’un rapport et d’un plan de Parc, constitue, par ses dispositions,
une application des objectifs du développement durable tels que définis par l’article L121-1 du Code
de l’urbanisme. Il concilie la préservation des espaces agricoles et naturels, la protection des
patrimoines bâtis et paysagers tout en répondant aux besoins du territoire en termes de
développement et d’aménagement du territoire, en particulier d’habitat, ce qui va dans le sens des
lois Grenelle.
Ceci nécessite des formes d’urbanisation différente et de nouveaux outils, ce que l’on peut résumer
par le concept d’urbanisme endogène, traduit dans l’objectif opérationnel 3 de la Charte
« Promouvoir une urbanisation endogène, dynamique, sobre et de qualité ». La Charte poursuit donc
les mêmes objectifs que la loi sur la majoration des droits à construire, mais de façon plus fine et
territorialisée, car son élaboration s’est accompagnée d’un diagnostic précis des espaces et tissus
urbanisés des communes.
L’urbanisme endogène repose sur une économie stricte du foncier, une optimisation des terrains
disponibles et la recherche d’une plus grande densité des opérations. Il privilégie des opérations
d’échelle réduite, bien accompagnées par les collectivités, exploitant le bâti désaffecté, les « dents
creuses » et le renforcement adapté des grandes parcelles bâties. Il vise la diversification de l’offre
de logements et son adaptation à tous les publics. Il respecte et s’inspire des formes bâties
traditionnelles (morphologie) mais prend aussi en compte la manière dont ces entités se sont
développées dans le temps (morphogénétique). Il se définit donc par une adaptation à la qualité des
tissus existants, un maintien des respirations à l’intérieur des tissus bâtis, une intégration des
besoins en déplacement et en stationnement, et un respect rigoureux des sensibilités
environnementales.
Réalisé en concertation avec les signataires de la Charte, dont la commune, le plan de Parc est
l’outil qui spatialise les objectifs de la Charte sur l’ensemble du territoire. Il permet ainsi de
différencier et de décliner la notion d’urbanisme endogène en fonction de la typologie des espaces, à
partir d’un travail d’analyse fondé sur une connaissance précise du territoire communal, des
morphologies urbaines et des enjeux écologiques, paysagers, patrimoniaux, etc., contrairement à la
loi du 20 mars 2012, qui prévoit une majoration homogène des droits à construire.
Une application indifférenciée de la majoration du droit à construire pourrait contrarier les orientations
spatiales et quantitatives du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Montfort, et les orientations
qualitatives de la Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).
2) Le Plan Local d’Urbanisme
Le PLU de Montfort l’Amaury est récent. Il a été approuvé le 28 avril 2009 par le Conseil Municipal.
Ses orientations, conformes à celles de la Charte du PNR, s’articulent autour des spécificités du
territoire communal :
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Une commune paysagère à préserver ;
Un bâti resserré à valoriser et à densifier par l’utilisation de « dents creuses » ;
Une identité patrimoniale à respecter ;
Une évolution démographique limitée, adaptée aux caractéristiques médiévales du cœur de
ville ;
Un dynamisme de centre bourg à développer.
Le Plan d’Aménagement et de Développement Durable du PLU, consultable en mairie, développe
ces différentes orientations.
Les projets immobiliers en cours d’étude en cœur de ville offrent des capacités d’accueil conformes
à ces orientations.
3) La Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
La ville de Montfort l’Amaury dispose également d’une ZPPAUP dont la révision a été récemment
approuvée (novembre 2007) par le Conseil municipal.
En totale cohésion avec le PLU et la Charte du PNR, elle vise à développer un urbanisme
respectueux de l’identité du territoire et du patrimoine historique de la ville. Son contenu porte sur le
gabarit et l’insertion des constructions, leur architecture, les matériaux utilisés.
Une majoration indifférenciée de 30% des droits à construire porterait inévitablement préjudice aux
dispositions de la ZPPAUP.
4) La Forêt de protection du massif de Rambouillet
Enfin, la ville de Montfort l’Amaury est bordée au sud par la forêt de protection du massif de
Rambouillet, secteur sensible par excellence.
Conclusion
Montfort l’Amaury dispose donc de documents d’urbanisme récents, cohérents et détaillés qui
prévoient un développement maîtrisé de la ville. Ils n’excluent pas une évolution démographique et
une densification du bâti de façon précise, dans le respect d’une identité patrimoniale forte, d’un
cadre paysager affirmé, d’une vocation naturelle de bourg centre, sans rompre les équilibres
harmonieux dont bénéficie la commune.
L’intérêt d’une application de la majoration des droits à construire semble ainsi limité puisque la
commune mène déjà des actions concrètes en faveur de la densification sur son territoire.
L’application d’une majoration de 30% des droits à construire viendrait, au contraire, limiter voire
contraindre la dynamique initiée par la commune et ne s’intégrerait peu ou pas aux outils et
méthodes déployées.
Son application aurait pour inconvénient majeur de ne pas différencier la densification en fonction
des types d’espaces. Elle ne prendrait pas assez en compte les sensibilités et les contraintes du
territoire. Elle ne permettrait pas d’encadrer finement et donc de garantir la qualité de l’urbanisation
qu’elle susciterait. Elle serait pour toutes ces raisons en contradiction avec l’adhésion à la Charte du
Parc naturel régional et les documents d’urbanisme actuellement en vigueur à Montfort l’Amaury.
Enfin le cadre dans lequel elle se mettrait en place ne permettrait pas de mettre aisément ces
potentiels de construction au service de l’intérêt général et du projet global de la commune.