Value Capture Finance FR (1)

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Value Capture Finance
Une méthode associant les acteurs publics et privés
au service du développement local
“In the current economic climate VCF approaches will
become more important as mechanisms for the sharing of
risk and reward between the public and private sectors”.
Andrew Carter, Director, Rocket Science and Vice-Chair,
ULI Europe Urban Renewal Product Council
La Value Capture Finance (VCF), qu’on
pourrait traduire par la finance par la
captation de la plus-value, est un
mécanisme de développement urbain qui
repose sur deux leviers d’action: la
réglementation juridique et l’investissement
public. La VCF consiste en une méthode
innovante de collaboration entre les
secteurs public et privé visant à répartir
aussi bien les risques que les bénéfices
d’une opération d’aménagement de
manière juste entre tous les partenaires.
C’est une solution “win – win” dans la
mesure où elle offre des opportunités de
développement aux entreprises privées et
qu’elle constitue aussi une source de
financement pour les collectivités qui
peuvent ensuite réinvestir localement.
Comment ça marche?
La VCF part du constat que certaines
décisions
publiques
entraînent
des
externalités positives qui profitent de
manière indues à des bénéficiaires privés.
Dans le cas connu du foncier par
exemple, le développement d’une ligne
de transport en commun entraîne une
plus-value des terrains qui se trouvent à
proximité des gares dans la mesure où leur
accessibilité se trouve renforcée par la
présence de l’infrastructure publique. Dans
cette situation, le propriétaire du terrain en
question constatera une augmentation
mécanique de la valeur de son bien, sans
qu’il n’ait rien eu à faire. La VCF consiste
précisément à capter les externalités
positives ainsi créées afin de pouvoir
financer le développement urbain en
réalisant les investissements nécessaires.
La VCF repose sur quatre étapes
constituant
un
cycle
vertueux
de
développement.
1. La création de la valeur
Cette première étape correspond à une
impulsion initiale donnée par le secteur
public. Elle passe par deux grands leviers
publics, le levier juridique ou le levier
financier,
qui
visent
à
attirer
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l’investissement privé. Le levier juridique
peut consister à accorder un permis de
construire ou d’entreprendre à l’acteur
privé : un terrain peut ainsi passer de « non
constructible » à « constructible » via une
modification du plan local d’urbanisme
(PLU)
dans
le
cas
français.
Ce
changement de statut juridique crée une
opportunité concernant le terrain qui peut
générer plus de richesse. Par exemple, en
zone urbaine, si un champ est transformé
en centre commercial, la valeur monétaire
des produits vendus sur ce terrain
augmentera, ce qui augmente du même
coup sa valeur de manière artificielle.
L’autre levier d’intervention publique est
celui
de
l’investissement :
si
un
investissement public est réalisé dans une
certaine zone, cela peut la rendre
attirante pour les investisseurs privés. Par
exemple si une opération de rénovation
urbaine est lancée dans un quartier, la
qualité de vie globale de ce dernier
augmente, ce qui augmente également
le prix du mètre carré et qui peut attirer
des acteurs tels que des promoteurs, qui
tirent profit de l’investissement public.
C’est en cela qu’il y a « création de
valeur ».
2. La Réalisation de la valeur
Dans un deuxième temps, la valeur est
« réalisée », c’est-à-dire que le secteur
privé réalise un investissement (effet levier
de l’investissement ou de la décision
publique), qui est réellement transformé en
valeur monétaire : le promoteur parvient à
vendre ses appartements et réalise un
bénéfice par rapport au prix d’achat initial
des terrains. Etant donné l’investissement
public, il réalise une forte plus-value sur
cette opération.
3. La captation de la valeur
Grâce au mécanisme de la VCF, l’autorité
publique et les acteurs privés passent un
accord avant d’utiliser le levier juridique ou
d’investissement,
ce
qui
permet
d’organiser en amont le partage de la
plus-value créée. Il existe une diversité de
mécanismes pour cela : fixation d’une
redevance de l’entreprise à la collectivité
territoriale, taxe sur la plus-value, cession
de
terrains
à
l’autorité
publique,
contribution en nature, etc. En France, le
« versement transport » relève de la VCF :
étant donné que les transports publics
bénéficient aux entreprises en améliorant
la mobilité de leurs salariés, celles-ci
effectuent un versement pour prendre en
compte l’externalité positive dont elles
jouissent.
4. Le « recyclage de la valeur »
Les ressources issues de la captation de la
plus-value servent ensuite des projets de
développement local : soit ces ressources
sont affectées au remboursement des
investissements publics réalisés en amont,
soit elles sont réinvesties dans d’autres
projets, par exemple la construction de
logements sociaux, la réalisation d’une
ligne de bus, etc. Cela permet de relancer
le cycle de la VCF et de « boucler la
boucle ».
Etude de cas: Les maisons mitoyennes d’Akaretler
Lieu: Istanbul, Turquie
Ce complexe de bâtiments classé monument historique était en train de se dégrader du
à l’absence de rénovation par les pouvoirs publics et aux réglementations très strictes qui
pesaient sur toute tentative d’intervention. En 2005, suite à une loi assouplissant les
contraintes d’intervention et à l’accord des différents organismes publics en charge de la
zone, la proposition de l’entreprise de BTP Bilgili est retenue et la zone connait une
évolution. Elle consiste à aménager dans les bâtiments historiques des logements
pavillonnaires mitoyens.
Du fait de la centralité de la zone, le foncier était très élevé et fut répercuté dans le prix
de vente des logements. Le projet ayant été défini en mobilisant la VCF, la valeur créée
est en partie captée au moyen d’une taxe locale payée par Bilgili Group et également
en nature via les rénovations, qui sont prises en charge par l’entreprise. La valeur capturée
a été réinvestie pour réaliser des investissements dans des infrastructures locales.
Au final, cette opération a donc permis de rénover un bâtiment historique malgré le
manque de ressources publiques. Ces travaux ont couté près de 3 millions d’euros et
l’entreprise Bilgili a retiré 8,1 millions de bénéfices net sur cette opération.
Avantages
La VCF permet d’optimiser la gestion des
ressources d’une collectivité territoriale en
s’appuyant en partie sur l’investissement
privé pour jouer des effets levier. C’est une
forme
de
partenariat
public-privé
innovant.
Cet instrument permet à une collectivité
d’agir même lorsqu’elle manque de
ressources financières.
Pour le partenaire privé, la VCF représente
une opportunité dans la mesure où
l’action publique ouvre une marge de
manœuvre : soit il s’agit d’un feu vert
juridique intéressant d’un point de vue
financier, soit la sécurisation d’un projet
par
un
partage
du
risque
via
l’investissement public. Le partenaire privé
peut en effet être réticent à se lancer seul
dans une opération et l’engagement du
secteur public constitue une assurance
forte.
Pour
les partenaires privés, les projets
publics comportent en général moins de
risques étant donné la stabilité et les
garanties des institutions publiques.
Limites et défis:
La VCF, bien que porteuse de nombreuses
opportunités de développement, n’est pas
forcément applicable à toutes les
situations et devra répondre à des défis
pour se diffuser avec succès.
La première limite de ce mécanisme est
qu’il nécessite qu’il y ait création de
valeur, que ce soit une plus-value foncière
ou un développement économique.
Par ailleurs, tout l’intérêt de la VCF dépend
de la capacité à évaluer les externalités
positives qui seront produites suites à
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l’action des autorités publiques. Plus cette
mesure est juste et plus la valeur sera
capturée et l’instrument efficace. Si les
externalités futures sont sous estimées, il y a
un manque à gagner du public. Si elles
sont surestimées, elles tuent l’incitation du
secteur privé et n’entrainent pas d’effet
levier. Plusieurs méthodes de captation de
la plus-value peuvent être employées pour
tenter de s’approcher au plus près de la
« juste mesure ». Les méthodes qui
consistent
à
prélever
un
certain
pourcentage des bénéfices réalisés sont
assez intéressantes à cet égard, bien qu’il
reste difficile d’isoler ceux qui sont
strictement dus à l’action publique.
Enfin il faut noter que le modèle de
captation de la plus-value n’est pas le seul
valable. Certaines politiques peuvent
consister à limiter la plus-value pour éviter
des effets de gentrification par exemple
ou financer le logement social comme
c’est le cas des Community Land Trusts
(voir fiche utile à ce sujet).
La VCF est un instrument facilement
adaptable et fait davantage figure de
principe d’action publique aux multiples
déclinaisons. C’est une culture qu’il s’agit
de promouvoir auprès des décideurs
publics.
Sources
Publication Value Capture Finance (ULI):
http://www.uli.org/wpcontent/uploads/ULI-Documents/ValueCapture-Finance-Report.pdf
Sur l’Urban Land Institute :
http://www.uli.org/
Sur Bilgili holding :
http://bilgiliholding.com/
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La série “Economic & Financial Solutions” s’inscrit dans le cadre du programme
REsolutions to Fund Cities organisé par le FMDV. Ce programme mondial de 4 ans,
est une invitation faite à l’ensemble des acteurs de l’urbain pour « REpenser les
solutions économiques » en mesure d’opérationnaliser un développement local,
résilient et durable.
Initié par un consortium de réseaux de villes, REsolutions vise l’identification, l’analyse,
le transfert et la mise en œuvre pilote de stratégies et mécanismes économiques et
financiers ayant permis d’améliorer l’impact et la performance de politiques
soutenables de développement local.
Multi-acteurs, déclinée et articulée au niveau régional, REsolutions a pour but de
pourvoir les autorités locales d’un large éventail d’outils complémentaires
permettant une hybridation des ressources financières au service d’un
développement endogène des territoires.
Pour d’avantage d’informations suivez ce lien: http
132 rue du Faubourg Saint-Denis, Paris, France Ÿ +33 (0)1 40 38 66 95 Ÿ www.fmdv.net