Protection de la résidence principale

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Comment protéger ma résidence principale
en tant que travailleur indépendant ?
La déclaration d’insaisissabilité.
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Note
Ce dossier s’adresse aux indépendants, dirigeants de petites et moyennes
entreprises, ainsi qu’à leurs conseillers.
Les termes abordés ont été volontairement vulgarisés et simplifiés, afin d’utiliser un
langage clair et pratique.
Les différents raisonnements exposés dans ce texte peuvent connaître des
exceptions ou devront être relativisés selon les situations.
Ce dossier est réservé à un usage exclusivement documentaire.
En utilisant ce dossier, vous renoncez à mettre en cause la responsabilité de
l’Agence de Stimulation Economique ainsi que du Centre pour entreprises en
difficulté - Wallonie, de ses auteurs ou de l’auteur du texte, même en cas de
faiblesse ou d’inexactitude, flagrante ou non, de son contenu.
----------------------------------------------------------Choisir d’exercer une activité professionnelle en tant qu’indépendant engendre des
risques.
En effet, le travailleur indépendant (personne physique) et son activité ne forment
qu’une seule et même personne juridique. Il n’existe pas de séparation entre le
patrimoine privé de l’entrepreneur et le patrimoine de l’entreprise.
En cas de difficulté financière, à quelques rares exceptions près, tous les biens,
mêmes personnels de l’indépendant, comme sa résidence principale sont
susceptibles de faire l’objet d’une saisie. Ce risque de saisie met généralement un
frein à la création, au développement ou à la transmission de l’entreprise.
Dans le but de réduire ce risque, le législateur a instauré la loi du 27 avril 2007
(entrée en vigueur le 8 mai 2007) afin de permettre au travailleur indépendant de
protéger son domicile en le faisant déclarer insaisissable dans certaines
circonstances.
1. Qui peut bénéficier de cette protection ?
Le travailleur indépendant est le travailleur qui n’est ni engagé sous statut
(fonctionnaire) ni engagé dans les liens d’un contrat de travail (qui suppose un
lien de subordination avec un employeur).
Afin de pouvoir bénéficier de cette protection, le travailleur indépendant doit
remplir certaines conditions :
- Exercer son activité, en tant que personne physique. Sont donc visés les
commerçants, les artisans, les professions libérales, …
-
L’activité doit être exercée à titre principal.
-
L’activité doit être exercée sur le territoire belge.
Sont donc exclus :
- Les sociétés ;
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-
Les travailleurs indépendants qui exercent
complémentaire ou comme pensionnés ;
-
Les travailleurs indépendants exerçant, même à titre principal, leur activité
hors territoire belge.
leur
activité
à
titre
2. Quel immeuble est concerné par cette protection ?
La protection ne concerne que la « résidence principale » de l’indépendant.
La résidence principale est le lieu où l’indépendant vit seul ou avec sa famille
la majeure partie de l’année. Il ne s’agit donc pas nécessairement de son
domicile ou encore du lieu où il exerce son activité professionnelle.
De plus l’indépendant ne doit pas obligatoirement être propriétaire de tout
l’immeuble visé. Un simple droit d’usufruit, de copropriété, d’emphytéose ou
de superficie suffit.
Dans le cas où l’immeuble est à usage mixte (professionnel et d’habitation)
deux hypothèses doivent être envisagées :
- Si l’indépendant exerce son activité dans l’immeuble où il a établi sa
résidence, et que la surface consacrée à son activité professionnelle
représente moins de 30% de la surface totale de l’immeuble : tout
l’immeuble pourra être déclaré insaisissable.
-
Si l’indépendant exerce son activité dans l’immeuble où il a établi sa
résidence, et que la surface consacrée à son activité professionnelle
représente plus de 30% de la surface totale de l’immeuble : seule la partie
affectée à la résidence pourra être déclarée insaisissable. L’indépendant
devra, au préalable, établir un acte divisant la propriété en deux parties :
une partie privée et une partie professionnelle.
3. Quelles sont les démarches à accomplir pour bénéficier de cette
protection ?
Pour protéger sa résidence principale le travailleur indépendant doit faire une
« déclaration d’insaisissabilité » auprès du notaire de son choix.
Cette déclaration doit contenir, sous peine de nullité, une description détaillée
(rédigée par le notaire) de l’immeuble et des droits que l’indépendant détient
sur celui-ci, ainsi que la qualité de travailleur indépendant que le notaire
vérifiera.
Si l’immeuble est à usage mixte, la déclaration devra indiquer clairement les
parties et surfaces affectées à l’habitation et les parties et surfaces affectées à
l’usage de la profession.
Si le travailleur indépendant est marié, le notaire devra recevoir l’accord du
conjoint, même si le travailleur est seul propriétaire de l’immeuble. Le but de
cette mesure est d’informer le conjoint du travailleur indépendant des
protections dont bénéficie la résidence principale.
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Une fois rédigée, la déclaration sera inscrite par le notaire dans un registre
spécifique tenu au bureau du conservateur des hypothèques de
l’arrondissement dans lequel l’immeuble est situé.
Le renseignement peut y être consulté par toute personne intéressée.
4. A quel moment cette déclaration est-elle effective ?
La déclaration d’insaisissabilité est effective, c'est-à-dire opposable aux
créanciers et aux tiers, à dater de son inscription dans le registre spécifique
tenu au bureau du conservateur des hypothèques.
5. La protection joue-t-elle pour toutes les dettes ?
La protection ne joue que pour les dettes nées après la déclaration
d’insaisissabilité et ne vise que les dettes liées à l’activité professionnelle
comme par exemple : les dettes à l’égard de la tva, les dettes contractuelles à
l’égard des fournisseurs, les dettes envers les organismes de crédit, … pour
autant que les crédits et fournitures et dettes en question aient pour cause
l’activité professionnelle.
Attention : dans la mesure où seules les dettes professionnelles sont visées,
l’insaisissabilité ne jouera pas à l’égard des dettes fiscales mixtes (c'est-à-dire
celles qui ne sont pas exclusivement liées à l’activité professionnelle du
travailleur indépendant). Par exemple les dettes découlant de l’impôt des
personnes physiques.
La protection ne joue pas à l’encontre des dettes « non professionnelles »
comme les dettes nées du prêt hypothécaire ayant servi au financement de la
maison familiale, les dettes nées de tout autre prêt contracté pour des
dépenses personnelles, les dettes de pensions alimentaires, …
6. Que dois-je faire en cas de changement de ma résidence principale ?
Si le travailleur indépendant vend sa résidence principale, la protection
découlant de la déclaration d’insaisissabilité est reportée sur le prix de cette
vente à deux conditions :
- Que le prix de la vente soit réutilisé pour acquérir un autre immeuble où il
fixera sa résidence principale.
-
Que la réutilisation des fonds soit réalisée dans un délai d’un an.
Pour plus de protection, le prix de la vente devra être bloqué en l’étude du
notaire qui a passé l’acte de vente.
Afin que la nouvelle résidence bénéficie de la protection d’insaisissabilité,
l’acte d’acquisition de cette nouvelle résidence devra contenir une déclaration
expresse de réutilisation des fonds.
Attention, l’insaisissabilité ne pourra pas être transférée sur la nouvelle
résidence si au moins un créancier démontre que l’indépendant a
volontairement et intentionnellement réduit sa solvabilité.
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7. Comment prend fin cette protection ?
Le travailleur indépendant peut, à tout moment, renoncer à sa déclaration
d’insaisissabilité et donc mettre un terme à la protection. Pour cela, il devra se
rendre chez un notaire afin de faire une nouvelle déclaration.
La protection prendra également fin si l’indépendant change de statut (par
exemple en devenant salarié ou fonctionnaire. En cas de modification de
statut, la protection subsistera pour toutes les dettes existantes avant cette
modification.
Enfin, la loi prévoit que le décès de celui qui a effectué une déclaration
d’insaisissabilité entraîne la révocation de la déclaration et met donc fin à la
protection.
8. Quel est le coût de cette déclaration ?
Selon le barème de la Chambre des notaires, il faut actuellement compter
1000 € de frais et honoraires pour l’établissement de la déclaration
d’insaisissabilité.
9. Avantages et inconvénients
Le système de la protection du domicile de l’indépendant a le grand avantage de
mettre à l’abri un élément important du patrimoine de toute personne : la maison
dans laquelle il vit avec sa famille.
Il peut donc s’agir d’une alternative intéressante à l’exercice de l’activité « en
société » qui permet également à l’indépendant de mettre son patrimoine personnel
à l’abri des risques financiers qu’implique son activité.
Il reste néanmoins que l’indépendant qui met sa maison familiale à l’abri diminue
d’autant le « gage commun de ses créanciers » en cas de difficulté financière, il
diminue sa solvabilité et par conséquent se met dans une position moins favorable
quand il s’agit d’avoir accès au crédit et pour rappel le crédit est bien nécessaire
quand il s’agit d’entreprendre une activité. Ce n’est pas pour rien que l’ont dit que
« le crédit est l’âme du commerce ».
Avec la collaboration de Me Béatrice VERSIE, avocate au Barreau de Liège – 06/11/2013
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