une baisse de loyer de 130 francs par mois!

ASLOCA VAUD
LA PREUVE PAR LES LOYERS DU QUARTIER
UNE BAISSE DE LOYER
DE 130 FRANCS PAR MOIS!
Nicole Tille
Juriste
Asloca Vaud
Le bailleur qui entend s’opposer à une demande de baisse
d’un locataire en invoquant
que le loyer est plus bas que
ceux pratiqués dans le quartier doit en apporter la preuve
stricte. Il ne lui suffit pas
d’affirmer que le loyer n’est
pas cher. Dans un arrêt du
16.12.2015 (4A_179/2014),
le Tribunal fédéral a réaffirmé ce principe. Les locataires d’un appartement de
trois pièces et demie situé à
Morges, au loyer mensuel net
de 1000 francs, ont demandé
une baisse suite à la diminution du taux hypothécaire. Le
bailleur a refusé la baisse au
motif que le loyer se situait
en dessous de ceux pratiqués
dans le quartier.
Réduction exigée
Le Tribunal des baux a
réduit le loyer à 870 francs
estimant que le bailleur
n’avait pas réussi à prouver
le niveau des loyers du quartier. Le Tribunal cantonal de
même que le Tribunal fédéral
ont confirmé ce jugement. Le
Tribunal fédéral rappelle que,
lorsque le bailleur invoque les
loyers usuels du quartier, il
doit les établir. Il doit fournir
au minimum cinq logements
de comparaison qui présentent les mêmes caractéris-
tiques que l’appartement pour
lequel la baisse est refusée.
Ne peuvent entrer en considération que les logements
qui sont comparables quant à
l’emplacement, la dimension,
l’équipement, l’état d’entretien et l’année de construction.
Si le bailleur entend se fonder sur des statistiques officielles, ces dernières doivent
être suffisamment différenciées selon les mêmes critères
que ceux mentionnés plus
haut. Elles doivent en outre
tenir compte de l’évolution
récente des loyers.
Aussi lors d’un changement
de locataire
Lorsque le loyer est augmenté de plus de 10% lors
d’un changement de locataire
et que cette hausse est motivée par l’adaptation aux loyers
usuels, le bailleur est aussi
tenu d’en apporter la preuve
stricte. Il en va de même
lorsqu’il augmente le loyer en
cours de location en utilisant
cette argumentation.
Il vaut donc la peine
de se battre lorsque le
bailleur invoque le
niveau des loyers du quartier,
soit pour refuser une baisse,
soit pour augmenter un loyer.
Les chances de succès d’une
procédure sont très élevées.
CLG
Comme le bailleur n’a
pas pu apporter
la preuve que
le loyer se situait
en dessous de ceux
du quartier, le locataire
a bénéficié de la baisse
qu’il avait sollicitée.
Comparaisons concrètes
De son côté, le juge doit
procéder à des comparaisons concrètes et ne peut pas
se baser sur une «impression
d’ensemble». La preuve doit
être apportée au degré de
la certitude. Les logements
proposés en comparaison ne
doivent pas être abusifs. Cela
signifie que, s’ils n’ont pas été
adaptés aux dernières baisses
du taux hypothécaire, le juge
doit les diminuer en calculant
la baisse correspondante.
Un même nombre de pièces
Le nombre de pièces revêt
une importance primordiale
pour les appartements de
petites dimensions, ce qui
exclut toute possibilité de
comparaison entre des logements ne comprenant pas le
même nombre de pièces. Pour
les grands appartements, la
surface est plus importante et
l’écart doit être au maximum
de 20%. Comme on peut le
constater à la lecture de cet
arrêt, il est très difficile d’établir les loyers du quartier et,
dans la pratique, le bailleur
échoue dans la majorité des
cas.
A Morges, un locataire a vu son loyer diminuer de 130 francs.
Droit au logement • Mars 2016 - n° 224 — 13