Le viager immobilier y avez vous songé?

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n Immobilier
Le viager immobilier,
y avez-vous songé?
Alors que le système français des retraites par répartition
connaît ses limites, le souci de maintenir son niveau de vie
au moment de la retraite est tout à fait légitime. Pour les
personnes en activité qui souhaitent appréhender l’avenir
en toute sérénité ou pour celles déjà retraitées désirant
améliorer leur pouvoir d’achat, le viager immobilier peut
constituer une opportunité.
L
e marché du viager immobilier est un micromarché : il représente environ 1 % des transactions immobilières annuelles en France en
2007. C’est un moyen original d’accéder à la
propriété. Cet investissement immobilier est préconisé pour répondre à différentes problématiques
patrimoniales. Selon Nicolas Legasse, directeur de
Legasse Viager à Paris « 80 % des viagers occupés ne
seront pas habités par les personnes qui achètent ». Les
acheteurs sont généralement des chefs d’entreprise ou bien des commerçants d’une cinquantaine d’années qui perçoivent des revenus importants et qui ont remboursé totalement ou quasiment leurs anciens emprunts contractés. Pour ces
profils, l’objectif patrimonial est généralement de
percevoir des revenus locatifs une fois à la retraite.
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Martine Sonnati associée de l’Étude Lodel à Nice
ajoute également que certains de ses clients acheteurs sont « des Français qui travaillent à l’étranger et
souhaitent, dès leur retour en France, vivre dans le bien
acquis en viager et profiter de leur retraite ».
D’autres considèrent le viager comme un placement financier à long terme qui doit être bonifié
d’une plus-value appréciable dans les années à
venir. On comprend alors très bien pourquoi le
marché du viager est dynamique en région parisienne et en PACA.
Un outil de transmission du patrimoine
Le viager peut donc faire partie intégrante d’une
stratégie patrimoniale et résoudre des problématiques d’actualité. Ainsi, certains acquéreurs le
choisissent pour anticiper la transmission de leur
patrimoine. Le principe est d’acheter en viager un
bien immobilier lorsque les enfants sont en bas
âge. Une fois le crédirentier (le vendeur) décédé, le
propriétaire du bien procède à une donation à ses
enfants. On peut même envisager que le bien
immobilier soit détenu par une SCI dans le but
d’optimiser fiscalement la transmission du patrimoine. À ce sujet, si un mineur est associé dans la
SCI, il ne doit pas participer au paiement de la rente
viagère.
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Attention à la présomption
de donation déguisée
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l faut rester prudent concernant la vente d’un bien
immobilier en viager à l’un de ses enfants.
L’article918 du Code civil permet aux enfants qui se sentent lésés de requalifier la vente en une donation déguisée soumise dès lors au rapport. Si la quotité
disponible est dépassée, une action en réduction sera
engagée. En fait cette présomption de donation
déguisée joue car on estime que le prix n’a pas été payé
par l’enfant acquéreur. Le seul moyen d’éviter cette
action est d’avoir le consentement écrit de tous les héritiers réservataires dans l’acte de vente.
Certains professionnels refusent même cette opération
car elle risque d’envenimer et de dénaturer les
relations familiales. De plus, ils estiment qu’il est plus
difficile de demander le paiement en cas de défaillance
de son enfant débirentier.
Acheter un bien en viager n’est pas irrévocable.
Concrètement, rien n’interdit le débirentier (l’acheteur) de céder le bien en cas de divorce, difficultés
financières ou pour toute autre raison. « 20 % des
viagers sont revendus » explique Nicolas Legasse, «en
pratique, on ne sollicite pas l’accord du crédirentier. Dans
ce cas le débirentier d’origine reste engagé solidairement
du paiement de la rente » précise-t-il. De prime abord,
on pourrait penser cela contraignant. Les professionnels conseillent pourtant de ne pas faire intervenir le vendeur. En effet, en cas de défaillance du
nouveau débirentier, l’acquéreur d’origine reprend
la propriété du bien et pourra à nouveau le
revendre s’il le souhaite.
Réserve du droit d’usage et d’habitation
Le viager immobilier est une vente sur mesure. En
effet, il existe deux types de viager, libre et occupé.
Pour ce dernier, le vendeur opte soit pour l’usufruit
soit pour le droit d’usage et d’habitation. Dans la
pratique, le viager occupé avec réserve d’usufruit
est quasi inexistant. L’usufruit est un droit réel qui
permet à l’usufruitier d’avoir un droit de jouissance indirect, il peut alors très bien consentir un
bail et encaisser les revenus générés par le bien.
L’usufruitier peut conclure sans l’intervention du
nu-propriétaire un bail d’une durée inférieure à
neuf ans (à l’exception des baux commerciaux). On
imagine très bien le désarroi de l’acquéreur au
décès du débirentier qui ne peut pas jouir de son
bien, celui-ci étant occupé par le locataire.
C’est la vente en pleine propriété grevée d’un
droit d’usage et d’habitation qui convient le mieux
aux investisseurs puisque ce droit personnel est
incessible. Toutefois, « les parties doivent insérer dans
le contrat de vente une clause précisant qu’en cas de
renonciation du droit d’usage et d’habitation par le crédirentier, le montant de sa rente viagère se verra appli-
quer une augmentation de 30 %. » indique Hervé
Lapous directeur de Viager Lapous à Paris.
Les investisseurs et plus couramment les primoaccédants sont largement intéressés par le viager
libre puisqu’ils jouissent du bien immédiatement.
En contrepartie, ils s’engagent à verser une rente
plus élevée de l’ordre de 25 % environ. « Ce contrat
est peu fréquent. Il représente environ 1 % du marché »
commente Hervé Lapous. Mais il se rencontre de
plus en plus. Il concerne souvent des appartements de petite surface en location ou des résidences secondaires dont les propriétaires ne veulent plus assumer la gestion.
Le risque majeur pour l’investisseur est de devoir
payer les arrérages des rentes pendant une durée
bien supérieure à l’espérance de vie escomptée au
moment de la signature de l’acte. Tout le monde
se souvient de la doyenne et crédirentière Jeanne
Calment qui a pu bénéficier d’une rente jusqu’à
l’âge de 122 ans… Pour mutualiser le risque, les professionnels conseillent d’investir dans plusieurs
viagers immobiliers.
Il arrive que le débirentier n’ait plus les moyens
d’assumer ses engagements ou que le crédirentier
vive plus longtemps que prévu. Le contrat peut alors
contenir une clause dite de rachat permettant au
débirentier de s’affranchir des arrérages en versant
un capital à une compagnie d’assurance. La rente
devient alors financière. Elle ne sera pas indexée
mais revalorisée selon les performances de la compagnie et en tenant compte du taux technique
ayant permis initialement de calculer la rente.
Le viager occupé
envisageable au-delà de 70 ans
La vente en viager est d’actualité surtout quand on
sait que l’espérance de vie s’allonge de trois mois
par an. Par le biais du viager, les vendeurs s’assurent de recevoir un complément de revenus 
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Prévoir le décès
du débirentier
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mportant, en cas de décès prématuré du débirentier,
ce sont les héritiers qui doivent poursuivre
le versement des rentes. Néanmoins, pour éviter cette
situation délicate, certains débirentiers souscrivent un
contrat d’assurance décès dont le capital versé aux
héritiers est destiné au rachat de la rente. Il est
essentiel de soigner la rédaction de la clause
bénéficiaire afin que les bénéficiaires ne consomment
pas le capital à des fins personnelles. Il faut alors
prévoir le remploi des sommes: soit les bénéficiaires
poursuivront eux-mêmes le paiement de la rente
viagère soit ils verseront le capital à une compagnie
d’assurance qui sera le nouveau débirentier.
Tout ceci doit être bien entendu précisé dans une
clause insérée au contrat de vente.
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Certains
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Sonnati,
Étude
Lodel
venant combler une pension de retraite jugée
insuffisante. « Le viager est le plus ancien système des
retraites » souligne Michel Artaz, directeur de l’Institut Privé du Viager. Le viager peut aussi être un
moyen de financer les établissements spécialisés
en cas de perte d’autonomie. Les praticiens expliquent que de nombreuses veuves, habituées à un
certain niveau de vie, vendent leur bien en viager. Par ailleurs, les personnes âgées étant réticentes à l’idée de quitter leur domicile pour un
établissement spécialisé, elles sont ravies du viager. « Elles ont la possibilité de conserver l’occupation
de leur bien leur vie durant et de réaliser des projets personnels grâce au capital et à la rente mensuelle »
résume Nicolas Legasse.
En outre, le vendeur se décharge de certaines
dépenses qui varient selon que le bien soit occupé
ou non. En cas de viager occupé, la répartition des
charges et des travaux doit être appréhendée
sérieusement afin d’écarter toute source de
conflits ultérieurs. En règle générale, les dépenses
locatives sont à la charge du vendeur et les charges
de propriété sont financées par l’acquéreur. Mais
à défaut d’une telle convention, ce sont les
articles 605 et 606 du Code civil qui s’appliquent.
Dans ce cas, seules les charges d’entretien incomberont au crédirentier alors que le débirentier supportera uniquement les dépenses relatives aux
grosses réparations: le crédirentier est pénalisé car
il paiera la quasi-totalité des charges.
Le vendeur ne doit pas envisager ce contrat trop
tôt afin de finaliser la vente. En effet, selon les dernières tables de mortalité de l’Insee des années
2004-2006, l’espérance de vie d’une femme âgée de
65 ans est aujourd’hui d’environ 22 ans. Les acquéreurs se méfient de ce type de vente estimant la
durée de versement des rentes trop longue. C’est
pourquoi, Nicolas Legasse estime qu’une vente en
viager occupé est idéale si « le vendeur est âgé entre
73 et 78 ans et qu’il existe une génération d’écart entre
le vendeur et l’acquéreur ». En revanche, on peut facilement imaginer un vendeur de 65 ans pour un
viager libre étant donné que l’acquéreur peut disposer du bien à sa guise.
Le contrat doit être équilibré
L’achat en viager peut répondre aux attentes des
personnes qui ont comme préoccupation de protéger le conjoint survivant. En effet, la rente peut être
constituée sur la tête des deux époux dont le versement s’éteint au décès du deuxième. En outre, au
décès du premier conjoint, la réversion totale ou
partielle est exonérée des droits de succession. Les
clauses de réversion totale sont largement utilisées
mais bien évidemment plus le taux de réversion est
élevé plus la rente initiale est faible.
Il existe des garanties pour protéger le crédirentier en cas de défaillance du débirentier telles que
l’inscription du privilège du vendeur à la Conservation des Hypothèques et la clause résolutoire.
Cette dernière permet de récupérer le bien dans
l’état où il se trouvait au moment de la vente. Étant
entendu que le vendeur ne remboursera pas les
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Le viager face à la crise
L
a crise de l’immobilier est une aubaine pour le
marché du viager. Les vendeurs se retournent vers
ce type d’opération après avoir tenté en vain de vendre
le bien par la voie classique. Même constat du côté des
acquéreurs, qui découragés par le montant de
l’investissement et les refus des prêts réfléchissent au
viager. Mais ils pourraient attendre une baisse
plus prononcée de la valeur des biens immobiliers
pour acheter afin d’engranger une plus-value
plus intéressante.
sommes déjà encaissées.
Avant de se lancer dans le viager immobilier, il
est nécessaire de s’adresser à un spécialiste doté
d’une expérience significative. De nombreux vendeurs n’arrivent pas à trouver un acquéreur potentiel en raison d’une mauvaise évaluation du bouquet, qui constitue un versement initial au comptant, et des rentes. Le professionnel doit avoir une
approche patrimoniale et s’assurer que la vente en
viager est la meilleure solution adaptée à leur
situation. Pour Hervé Lapous, « une transaction en
viager n’est pas simplement un acte commercial dont
l’aboutissement serait une signature chez un notaire.
Elle fait intervenir un facteur humain important qui
implique une confiance réciproque entre le vendeur et
son mandataire qui conseille et assiste son client dans
toutes les phases de la transaction ».
Le contrat est équilibré si la fixation de la rente est
correcte. Mais il faut l’admettre, son calcul est assez
complexe et opaque. Chaque spécialiste applique
sa propre méthode. Pour exemple, l’espérance de
vie d’une femme de 65 ans est de 21,78 ans si on utilise les tables de mortalité de l’Insee alors qu’elle est
de 26,55 ans si on applique les barèmes des assureurs. Selon le législateur, les parties au contrat peuvent convenir elles-mêmes du montant de la rente
viagère. Toutefois, si les juges considèrent que le
prix est non sérieux, la vente sera annulée. En pratique, la fixation de la rente dépend de plusieurs
éléments. Il faut tout d’abord procéder à une expertise du bien pour fixer au mieux sa valeur vénale
libre de toute occupation. Pour les viagers occupés,
il faut ensuite appliquer à cette valeur un abattement d’occupation qui est fonction de l’âge du vendeur. On obtient alors la valeur occupée qui va servir de base pour calculer le bouquet et le capital à
convertir en rente viagère.
La présence ou non du bouquet va influer sur le
montant de la rente. Le postulat étant que plus l’âge
du vendeur est avancé, plus le montant du bouquet
sera élevé. « À partir de 75 ans et pour un seul vendeur,
le bouquet peut aller jusqu’à 20 % de la valeur occupée
du bien, selon son importance. Au-delà de 85 ans, en
couple ou seul, le bouquet peut aller jusqu’à 40 % de la
valeur occupée du bien, toujours selon son importance »
illustre Hervé Lapous. Il faut avoir conscience que
les établissements bancaires refusent d’octroyer un
prêt pour financer le bouquet. En fait, comme le
bien immobilier fait déjà l’objet d’une hypothèque
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de premier rang, les banques ne peuvent pas se
couvrir, l’hypothèque de second rang ne valant
rien pour elles. Pour contourner ce refus, l’acquéreur peut garantir le prêt avec un autre bien ou utiliser les droits à prêt du PEL. Par ailleurs, le montant de la rente à verser va dépendre de l’espérance
de vie du vendeur, de la réversibilité ou non de la
rente.
Afin de se prémunir contre les effets néfastes de
l’érosion monétaire, il doit être prévu une clause
d’indexation. Les parties choisissent librement l’indice de référence. Remémorez-vous le film caricatural « Le Viager» réalisé en 1972 par Pierre Tchernia.
La rente viagère était indexée sur le cours de l’aluminium! Dans la majorité des cas les professionnels
conseillent l’indice des prix à la consommation
(hors tabac) publié par l’Insee. En l’absence d’une
majoration conventionnelle, il faudra pratiquer à la
demande du crédirentier une revalorisation légale
annuelle en fonction des barèmes fiscaux.
Le débirentier pénalisé fiscalement
En matière de fiscalité, comme il s’agit d’une mutation à titre onéreux, le vendeur doit payer l’impôt
sur les plus-values. La cession est généralement
exonérée car elle concerne soit la résidence principale du vendeur au moment de l’opération soit
un bien qu’il détient depuis plus de quinze ans.
Les arrérages des rentes viagères constituées à
titre onéreux ne sont imposables que pour une
fraction de leur montant qui varie selon l’âge du
crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la
rente (et non à la date d’aliénation). Le même abattement s’applique alors pendant toute la durée du
contrat. A titre d’exemple, pour un crédirentier qui
vend son bien en viager libre et qui a reçu son premier arrérage à 68 ans, l’abattement est de 60 % et
il le restera jusqu’à son décès.
En cas de viager occupé, l’acquéreur ne déclare
pas de revenus fonciers. Par conséquent il ne peut
rien déduire et ne profite donc d’aucun avantage
fiscal. Cette mesure sanctionne le débirentier si la
Fiscalité des rentes viagères à titre onéreux
Âge du crédirentier
Fraction de la rente imposable
Jusqu’à 49 ans inclus
70%
De 50 à 59 ans inclus
50%
De 60 à 69 ans inclus
40%
À partir de 70 ans
30%
somme totale des rentes dépasse la valeur vénale
du bien. Le débirentier est également pénalisé en
cas de viager libre. En effet, s’il décide de louer le
bien acquis, malgré la perception de revenus fonciers, il ne pourra pas déduire les rentes viagères
de ses revenus locatifs.
En admettant que le crédirentier soit soumis à
l’ISF, il doit déclarer la valeur de capitalisation des
rentes viagères à titre onéreux. Cette somme est à
déduire pour le débirentier si son patrimoine net
dépasse également le seuil légal. Le débat et les critiques fusent en ce qui concerne l’évaluation du
droit d’usage et d’habitation en présence d’un viager occupé. En principe le bien est imposé au nom
du titulaire du droit d’usage et d’habitation. Mais
lorsque le démembrement de propriété émane
d’une vente dont le vendeur s’est réservé le droit
d’usage et d’habitation, le vendeur et l’acheteur
sont imposés séparément selon les droits de chacun. Il faut également que l’acquéreur ne soit pas
un héritier présomptif au sens de l’article 751 du
Code général des impôts (CGI). Le droit d’usage et
d’habitation est calculé à partir du barème fiscal
de l’article 669 du CGI. Michel Artaz considère que
« l’application de ce barème est injuste. Le débirentier
sera taxé sur des valeurs très supérieures à celles résultant d’un calcul économique ». Il n’en reste pas moins
que ceci est alors très avantageux pour le crédirentier. Pour résoudre ce problème, Michel Artaz
propose de « laisser effectuer cette évaluation entre les
parties ». l
Lucie
Portejoie
“La plus belle des retraites”
Michel Artaz a consacré 28 années à la gestion de patrimoine et au viager.
Il vient de créer l’Institut Privé du Viager (IPV), dont il est le directeur.
Pourquoi avoir créé l’IPV?
immobilière. Il se concentre sur le conseil. Il propose une
M.A. :La rente immobilière est la plus belle des
véritable méthode de calcul des rentes viagères car les
retraites: elle est en effet indexée sur le coût de la vie à la barèmes standards utilisés sont inadaptés et les logiciels
différence des retraites par répartition et de capitalisatrop imprécis. Les professionnels comme les particuliers
tion dont l’avenir est incertain. Faut-il encore que les
peuvent s’adresser à l’IPV pour effectuer des calculs ou
avantages pour le vendeur ne soient pas si excessifs
être conseillés.
qu’ils aient pour conséquence d’éloigner les acquéreurs. Je souhaite également intervenir auprès des pouvoirs
Ces derniers doivent donc être informés des
publics et proposer des modifications tant sur le plan juricaractéristiques financières, juridiques et fiscales.
dique que sur le plan fiscal. J’envisage que l’IPV soit égaOr jusqu’à présent il en était rarement ainsi. Il s’agit de
lement un centre de formation pour les professionnels
satisfaire les acquéreurs et de présenter des opérations
du patrimoine et certains agents immobiliers, tous préasatisfaisantes pour l’une et l’autre des parties.
lablement sélectionnés. Les formations devraient commencer dès le second trimestre 2009. Enfin, le viager est
Quels vont être les travaux et objectifs de l’IPV?
un produit très français et je souhaite le faire connaître
M.A. : Tout d’abord, l’IPV n’effectue aucune transaction
hors de l’Hexagone.
Une
transaction
en
viager
fait
intervenir
un
facteur
humain
important
qui
implique
une
confiance
réciproque
entre
le
vendeur
et
son
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! Hervé
Lapous,
Viager
Lapous
Comprendre le viager sur le
plan technique et pratique.
Voilà ce que vous propose
Michel Artaz dans son
guide. Il sera utile tant pour
les particuliers qui s’intéressent à cet investissement
que pour les professionnels.
Viagers, Régime juridique et fiscal, Michel Artaz, Éditions Dalloz, 11e édition, 226 pages, 51¤
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