LE VIAGER - ADIL du Lot

D’INFORMATION
ADIL 46
LETTRE D’INFORMATION
Septembre 2012 N°6
LE VIAGER : UN MARCHE SPECIFIQUE
DOSSIER
Le mot viager signifie » temps de vie »
en vieux français.
Cela nous rappelle que l’allongement de la
durée de vie, mais aussi l’avenir incertain
des retraites peut inciter des vendeurs
comme des acheteurs à retenir cette
formule bien particulière en vente immobilière.
Elle existe depuis 200 ans dans le Code
Civil et semble garder un certain succès.
Conseils gratuits
SOMMAIRE
Présentation
P 1
Le mécanisme juridique du viager P 2
Souvent , la formule du viager est proposée par petites annonces, agences immobilières …
Les problèmes à anticiper
P3
Infos rapides
P4
C’est un contrat de vente bien particulier passé devant notaire .
Les missions de l'Agence départementale d’information sur le logement du Lot :
Informations juridiques, fiscales et financières en matière de logement.
Conseils personnalisés par un juriste qui vous répond en toute neutralité et objectivité.
Diversité des domaines d'intervention : le droit locatif, la fiscalité immobilière (conventionnement Borloo…), l'accession à la propriété (diagnostics et plans de financement, calcul des droits de mutation…), les contrats (de construction,
marchés de travaux privés, les garanties..), l'amélioration de l'habitat (subventions ANAH…), étude des réaménagements
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et renégociations des emprunts immobiliers. L’ADIL est agréée par le Ministère du logement.
UN COMPLEMENT DE REVENUS : LE VIAGER
Le Prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est défini comme le
contrat par lequel un établissement de crédit
consent à une personne physique un prêt, garanti
par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur (résidence principale ou secondaire) à usage exclusif d'habitation et dont le
remboursement ne peut être exigé qu'au décès de
l'emprunteur ou lors de l'aliénation du bien . La
somme à rembourser est plafonnée à la valeur de
l'immeuble au moment du décès ou de la vente du
bien, le cas échéant estimée par un expert.
Le prêt viager hypothécaire pourra financer des
travaux d'entretien ou d'amélioration de la résidence de l'emprunteur. Au décès de l'emprunteur,
sa succession devra rembourser le prêt soit à
l'aide de liquidités propres, gardant ainsi la propriété du bien, soit avec le produit de vente de
l'immeuble. A défaut, le créancier peut procéder à
la saisie immobilière ou demander l'attribution de
la propriété de l'immeuble en justice. Si une vente
ou un démembrement de propriété intervient avant
le décès, le prêt devra être remboursé à ce moment-là.
Vieillissement de la population,
baisse du pouvoir d’achat… Le viager
tente de plus en plus de vendeurs
en quête d’un complément de revenu.
LE MECANISME
DU VIAGER
JURIDIQUE
Le viager est avant tout une vente
immobilière . Mais du paiement du
prix à l’occupation des lieux, de
nombreuses règles dérogent de façon radicale avec le fonctionnement
d’une vente traditionnelle.
La possibilité pour le débiteur de rembourser le
prêt de façon anticipée est prévue, sachant que
dans ce cas, le prêteur peut exiger une indemnité
de remboursement anticipé dont le montant maximum est fixé par décret (Code de la consommation : art. R. 314-2).
On peut noter que ce prêt étant garanti par une
hypothèque, sa souscription sera accompagnée des
formalités habituelles à la constitution d'une hypothèque et des coûts correspondants : convention
d'hypothèque (insérée en pratique dans l'acte
d'emprunt notarié), inscription à la conservation
des hypothèques, main-levée au moment de la
vente …
Les conditions dans lesquelles le prêt peut être
proposé par les banques (pour quel montant, à quel
taux, à quels emprunteurs ?…) relèvent de la pratique bancaire et non de la réglementation. Du fait
de son caractère viager, le prêt ne s'adressera de
fait qu'aux personnes âgées et le taux sera vraisemblablement plus élevé que pour un prêt immobilier classique pour tenir compte de l'incertitude
quant au moment du remboursement et donc du
risque de voir la dette dépasser la valeur de l'immeuble (en raison de la production des intérêts) ou
encore de celui de la baisse de la valeur de l'immeuble
.
L’acquéreur qui verse la rente est
appelé « débirentier ». Lorsque le
vendeur dispose du droit d’usage et
d’habitation, l’acquéreur ne peut
disposer du bien qu’au jour du décès du crédirentier.
b) La fixation du prix
Le prix de la vente en viager est
généralement versé selon deux modalités différentes :
-D’une part on parle de bouquet ;
une somme dont les parties déterminent librement le montant et qui
est versée au vendeur lors de la
conclusion de la vente .
-D’autres part, la rente mensuelle
qui est calculée en fonction de la
valeur de bien, déduction faite du
bouquet, de l’espérance de vie du
vendeur et du taux de rendement
du bien.
Une clause d’indexation, le plus souvent sur l’indice du coût de la construction, est intégrée au contrat
de vente en viager afin que la vente
soit réévaluée au fil des années.
c) fiscalité
a) Le principe
La vente en viager consiste à céder
un bien immobilier moyennant le
versement d’une rente. Le vendeur
qui perçoit la rente est appelé
« crédirentier » . Le contrat de
vente prévoit soit le transfert de la
pleine propriété du bien au jour de
la vente, soit une réserve du droit
d’usage et d’habitation au profit du
vendeur jusqu’au jour de son décès.
ADIL 46 : 64 BD Gambetta 46 000 CAHORS, tél : 05 65 35 25 41
Les rentes viagères sont soumises
à l’impôt sur le revenu dans la catégorie « traitements, salaires et
pensions ». Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital
est imposable.
Elle varie selon l’âge du crédirentier:
-70 % si le crédirentier est âgé de
moins de 50 ans,
- 50 % de 50 à 59 ans inclus,
- 40 % de 60 à 69 ans inclus,
- 30 % s’il est âgé de plus de 69
ans.
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UN COMPLEMENT DE REVENUS : LE VIAGER
c) La libération d’un viager
vendu occupé
BREVES
INDICES :
De son côté, le crédirentier ne peut
rien déduire de son revenu imposable.
LES PROBLEMES A ANTICIPER
Si le principe semble simple à assimiler, certaines problématiques méritent d’être prises en compte avant de
s’engager, tant pour le vendeur que
pour l’acquéreur.
a) Le décès de l’acquéreur
avant le vendeur
Une clause connue sous le nom de Le dernier Indice de Références
« clause d’abandon de jouissance » est des Loyers (IRL) publié par l’INSEE
insérée dans tous les actes de viager est celui du 2ième Trimestre 2012,
paru le 13.07.2012 . Il est de 122.96
occupé. En effet, même si le vendeur
La hausse par rapport à l’indice du
compte rester dans son logement, les 2ième Trimestre 2011 est, à titre
imprévus de la vie peuvent l’obliger à le indicatif, de + 2.20 % .
quitter. Dans ce cas, l’acquéreur récupère de plein droit la jouissance du
bien et paye, en contrepartie, une
rente viagère complémentaire. Cette
rente est calculée soit sur un pourcentage de la rente viagère indexée, soit
sur un pourcentage de la valeur locative du bien au moment de sa libération. A noter qu’une fois cette clause
activée, elle est irréversible. Le crédirentier ne pourra donc pas revenir
dans les lieux.
Allocation logement et accession en
viager. (Rép. Min. JO AN 04.07.94
d) Le viager est-il injuste pour
L’acquéreur étant propriétaire du les héritiers ?
bien dès la conclusion de la vente en
viager, s’il décède avant le crédirentier, ses ayants droits héritent du
viager. Ils deviennent donc à leur tour
propriétaires du bien et sont tenus de
respecter les conditions prévues dans
le contrat de viager, notamment
concernant le versement de la rente.
Longtemps considéré comme réservé
aux personnes âgées sans enfant, le
viager peut aussi présenter un intérêt
pour les héritiers. Certes, au décès de
leurs parents, ils n’hériteront pas du
bien immobilier. Mais l’option du viager
leur aura peut être permis de ne pas se
soucier de la gestion financière de la
b) Le défaut de paiement de dépendance de leurs parents.
Certains vendeurs optent pour un comla rente
promis judicieux; subvenir à leurs besoins grâce à la rente et consentir une
La plus grande crainte des vendeurs
donation du bouquet au profit de leurs
de biens en viager est de ne plus perenfants.
cevoir leur rente. Pour éviter des situations de blocage, plusieurs options
s’offrent au vendeur. Ainsi, dans tout
acte de vente d’un bien en viager, une
clause »d’action résolutoire » est insérée. Cela signifie qu’en cas de non
paiement de la rente, le vendeur a la
possibilité de récupérer la propriété
de son bien.
ADIL 46 : 64 BD Gambetta 46 000 CAHORS, tél : 05 65 35 25 41
Les personnes qui acquièrent un logement en viager peuvent, pour faire
face au versement de la rente viagère obtenir une allocation logement:
le viager constitue un mode d’accession comme les autres.
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INFOS RAPIDES
AGENDA
ACTIONS ET PUBLICATIONS
SITE INTERNET DE L’ADIL DU LOT
L’ADIL 46 a organisé
le 26 juin dernier son
Assemblée
générale
au Conseil Général à
Cahors.
L’ADIL possède son site internet que vous pouvez
retrouver à l’adresse suivante : www.adil46.org
Nouveauté : vous pouvez consulter sur le site un fichier d’offre de terrains à bâtir.
En 2011 , 8105 consultations
juridiques, financières et fiscales personnalisées ont été
traitées par les conseillers de
l’ADIL .
QUESTION/REPONSE
Existe-il une surface minimum du logement?
Le décret du 30 Janvier 2002 sur le
logement décent, précise les critères
que doit remplir un logement locatif :
état du gros œuvre conforme aux
normes de sécurité, ventilation et
éclairement naturel suffisant, cuisine, sanitaire, chauffage, etc .
Le logement doit comporter au minimum une pièce principale qui doit
avoir une superficie de 9 m2 avec une
hauteur sous plafond de 2.2 m ou un
volume de 20 m3 calculé en prenant
en compte la partie de la pièce dont la
hauteur est supérieure ou égale à
1.80 m.
Un conseil sur mesure de la
part des conseillers juridiques
faisant appel à des qualités
d’écoute, de qualification juridique et d’orientation.
GUIDE DU CONVENTIONNEMENT
L’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) et l’ANIL
ont publié un guide du conventionnement avec ou
sans travaux . Il s’dresse en particulier aux propriétaires bailleurs et décrit toutes les étapes du
conventionnement.
( photo l’équipe de l’ADIL avec son
Président Mr BOUCARD)
L’équipe de l’ADIL 46 est à
votre disposition à CAHORS,
64 BD Gambetta tous les
jours aux horaires suivants:
ACTUALITES
Encadrement des loyers dans certaines
agglomérations : l’ADIL informe propriétaires et locataires
-Du Lundi au Jeudi de 9 H à Depuis le 1er août 2012, dans certaines agglomérations
(notamment l’agglomération toulousaine en Midi-Pyrénées),
12 H et de 14 H à 17 H30 .
-Le Vendredi de 9 H à 12 H
- Le Samedi de 9 H à 11 H
les loyers sont encadrés lors de la mise en location d’un logement à un nouveau locataire ou du renouvellement du bail
avec un locataire en place. Une plaquette explicative de
cette mesure est désormais mise à disposition des propriétaires et locataires par l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL).
L’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement est située :
64 Bd Gambetta,
46 000 CAHORS
Contact au :
05 65 35 25 41
[email protected]
Directeur de Publication: Estelle
Chinnici– Bousquet
Réalisation : Didier Bru
PERMANENCES DE L’ADIL DANS LE DEPARTEMENT
BAGNAC SUR CELE
GOURDON
PUY-L’EVEQUE
BRETENOUX/BIARS SUR CERE
GRAMAT
CAJARC
LACAPELLE-MARIVAL
SAINT-CERE
CAZALS
4
MARTEL
SAINT-GERY
FIGEAC
SOUILLAC
SOUSCEYRAC