Réussir son Investissement Locatif Parisien

Réussir son Investissement
Locatif Parisien
Les clés qui font la réussite d’un investissement locatif à haut rendement à Paris
2nd Edition
par Alex Wagner, fondateur des sociétés
A la carte Invest : http://www.alacarte-invest.com
et A la carte Paris : http://www.alacarteparis.com
© Alex Wagner et A la carte Invest
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Bienvenue : note de l’auteur
Bonjour et merci de prendre le temps de me lire. En 2002 j’ai crée la société A la
carte Paris (www.alacarteparis.com), spécialisée dans la location à court terme
d’appartements de charme dans les quartiers du centre de Paris. A l’époque, le marché
était encore nouveau et marginal. Je trouvais l’offre de l’époque peu attrayante et j’y ai
vu l’opportunité de mieux répondre à la demande, en mettant à contribution ma culture
anglo-saxonne (j’ai vécu 17 ans à Londres, 1 an à Los Angeles et 1 an à Sydney), mes
connaissances en architecture d’intérieur (mon père Anglais est architecte dans
l’habitation résidentielle et ma mère Française architecte d’intérieur dans l’hôtellerie) et
et mes compétences en business (je suis titulaire d’un MBA).
Même si ma culture me prédisposait à comprendre la clientèle, je me suis aperçu
que les exigences du marché étaient souvent contre intuitives. La leçon : on n’a jamais
raison contre le marché! Lentement mais sûrement, au fil des années et à force de
proposer à la location des dizaines d’appartements différents, représentant tous les
genres, tous les styles, tous les agencements, tous les équipements, du simple studio à
l’hôtel particulier avec jacuzzi et jardin privatif, et ce dans tous les quartiers du centre
de Paris, mon équipe et moi-même avons acquis une expertise très concrète du marché
locatif à court terme et à haut rendement. Les investisseurs ont commencé à se rendre
compte des rendements atteints sur cette niche lucrative et le téléphone d’A la carte
Paris s’est mis à sonner régulièrement. Les investisseurs les plus avisés voulaient nous
consulter pour savoir comment investir au mieux pour obtenir les meilleurs rendements :
quels quartiers, quel étage, quelle taille, quel plan, quel mobilier, quel style, quel niveau
de finition, quels équipements, etc. Au début, nous répondions gracieusement et de
manière informelle, puis nous avons crée une deuxième branche pour apporter à
l’investisseur un véritable accompagnement afin qu’il ne se trompe pas, vu les enjeux. A
la carte Invest (www.alacarte-invest.com) est née en 2006 et fait pour le compte
d’investisseurs des projets complets en quatre étapes : Recherche, Rénovation,
Design/Décoration et enfin Location (par la branche A la carte Paris). La racine « A la
carte » que partagent les noms des deux sociétés symbolise notre approche, qui n’est pas
« industrielle » mais authentique, individuelle et sur mesure. Le suivi individualisé n’est
possible qu’à petite échelle: A la carte Invest ne peut prendre en charge que 3 à 4 projets
maximum par an.
Pour les investisseurs A la carte Invest, les appartements sont optimisés, les
rendements maximisés et les risques maîtrisés. Pour certains autres propriétaires chez A
la carte Paris, qui ont recherché, acheté, rénové, décoré et équipé seuls leurs
appartements, l’aventure est moins positive. Ils ne connaissaient pas bien ce marché de
niche qui parait de prime abord assez simple à cerner, ils ont sous-estimé le niveau de la
concurrence, ils ne connaissaient ni les métiers de la rénovation ni de l’architecture
d’intérieur et, surtout, ils ignoraient qu’ils auraient pu faire appel à des experts pour les
conseiller. Résultat : des travaux de rénovation qui s’éternisent pendant souvent plus
d’une année (avec les remboursements bancaires qui tombent chaque mois en
attendant…), des frustrations, une quantité surprenante de temps et d’effort personnel à
consacrer au projet les soirs et les week-ends compte tenu de leurs emplois. Au bout du
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compte, l’appartement présenté à la location à A la carte Paris était le plus souvent sous
optimal, ce que ce marché très concurrentiel sanctionne avec un taux d’occupation
faible. L’investisseur est alors perdant, et A la carte Paris aussi.
C’est ce constat qui m’a amené à prendre le temps de rédiger et rendre accessible
ce livre blanc. Mon équipe et moi y avons résumé l’accumulation de notre expérience de
projets locatifs à haut rendement dans Paris. Vous n’y trouverez pas tous nos secrets de
fabrication, mais l’investisseur que vous êtes y trouvera des informations précises et
détaillées permettant une meilleur connaissance des facteurs de réussite d’un tel projet
locatif. Désormais, les investisseurs seront convenablement informés avant de prendre
les décisions qui vont conditionner la rentabilité de leurs investissements, souvent sur 20
ans ou plus. Et quand l’investisseur gagne en louant bien son appartement, A la carte
Paris y gagne aussi!
Alex Wagner
A Paris, le 4 mai 2010
I] Le marché cible
a) Pourquoi cette niche?
Ce livre blanc détaille les facteurs de réussite d’un investissement locatif court
terme haut de gamme dans le centre de Paris. Cette niche a été sélectionnée pour
plusieurs raisons : il y a moins de concurrence, on peut valoriser un savoir-faire en
design, la clientèle est plus agréable (absence de vol, peu d’usure et de dégradations), et
la rentabilité locative est sensiblement supérieur, même en intégrant l’investissement
initial légèrement plus élevé.
b) La clientèle
Au départ essentiellement anglo-saxonne, la clientèle tend aujourd'hui à se
diversifier. Si les anglo-saxons (Américains en tête, puis Australiens) représentent
encore la grande majorité des clients, les touristes originaires d'Amérique du Sud, mais
aussi d'un peu partout en Europe, commencent à s'intéresser de plus près à ce nouveau
mode de séjour. Touristes, hommes et femmes d’affaire, famille ou couples d’amis, tous
s'intéressent à ce mode de séjour. Ceux ayant fait l’essai de séjourner en appartement le
disent: ils ne séjourneront plus dans une simple chambre d'hôtel. C’est un créneau en
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forte expansion, favorisé par le bouche à oreille des clients qui rentrent chez eux parler
de leur expérience à leurs amis, leurs collègues, leurs familles...
On compte parmi les clients des appartements meublés de nombreuses familles,
pour qui un appartement est très adapté puisque les enfants peuvent être couchés dans
une chambre tandis que les parents profitent du séjour, la possibilité de faire sa cuisine
étant également un immense avantage pratique. De nombreux couples choisissent
également de séjourner dans un appartement, notamment pour leur lune de miel ou leur
anniversaire de mariage. Paris fait et fera toujours autant rêver! Le positionnement
orienté design d'A la carte Paris attire de nombreux designers, créateurs de mode,
architectes, une clientèle exigeante et respectueuse du mobilier et des intérieurs en
général.
b) L'offre du marché
Le marché s'est nettement professionnalisé ces dernières années et est aujourd'hui
plus vaste et diversifié. On compte de nombreuses sociétés basées à Paris, mais
également des sociétés basées à l’étranger (USA ou autre). On trouve de tout sur le
marché du court terme, de la chambre de bonne à l'appartement luxueux, tout se loue,
sans forcément de garantie. De nombreux sites mettent en relation directe des clients et
des propriétaires, sans vérification ni aucune assurance que le bien correspondra aux
photos et descriptifs. Passer par une agence bien établie et fiable, soucieuse de sa
réputation professionnelle, est un gage de sérieux et de qualité des appartements.
c) Tendances de développement du marché
De plus en plus nombreux, les clients sont également de plus en plus exigeants et
la concurrence de plus en plus pléthorique. La qualité doit être au rendez-vous, les
appartements étant de plus en plus nombreux, la concurrence est rude et pour maintenir
des tarifs élevés il faut que le client ait le sentiment d’en avoir pour son argent. Avec
Internet, il est devenu facile de comparer en quelques clics les offres et quand on a le
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choix entre plusieurs appartements, tous de bonne facture, le moindre écart aux désirs de
la clientèle fait perdre des réservations. De plus avec Internet, les blogs et les forums de
voyages, chaque client doit être considéré comme un « journaliste » potentiel, armé d’un
haut parleur amplifié, dont la satisfaction nous rapportera des nouvelles demandes et
dont le mécontentement peut avoir des conséquences plus grandes encore...
II] Les enjeux d’un projet d’investissement locatif
a) Etude chiffrée
En investissant dans un appartement avec comme objectif la location à haut
rendement, on fait nécessairement un placement conséquent dont les enjeux sont
grands. En effet, la somme à investir est conditionnée par la taille minimum
d'appartement pour cette clientèle (environ 40m²) et le quartier (environ 10K€ / m²). Il
en découle un ticket d'entrée d'environ 400K€, plus frais de notaire à 7% (28K€). Les
travaux de rénovation vont dépendre de l'état de l'appartement, typiquement dans une
fourchette de 20 à 40K€ (ou plutôt 50% à 100% de plus si on n'a aucun contact et que
l’on se contente d'ouvrir les Pages Jaunes). Ensuite, le mobilier, la décoration et
l'équipement vont coûter environ 35K€ (ou plutôt 50% de plus si on ne dispose ni de
tarifs professionnels ni d'un carnet d'adresses de fournisseurs à grand rapport
qualité/prix). Il en ressort qu’il paraît difficile d’accéder au marché du court terme haut
de gamme pour beaucoup moins de 500K€.
En face de cet investissement, il y a un loyer qui justifie l'achat. Selon la qualité
du résultat, un cabinet spécialisé comme A la carte Paris pouvant valoriser au mieux ce
genre d'investissement de niche, va obtenir pour le propriétaire un loyer de 400€ à 600€
par semaine selon la qualité de la réalisation. Retenons 500€ / semaine comme valeur
moyenne pour l’investisseur non-conseillé. Le taux d'occupation sera très variable selon
l’adaptation du produit au marché, dans une large fourchette constatée de 20% à 75% (la
nature courte des locations engendre forcément des trous, si bien qu'il est difficile
d'atteindre des occupations supérieures, sauf à louer sur des durées plus longues et donc
à prix plus bas...). A la carte Paris constate un taux d'occupation moyen de 57% pour les
investisseurs non conseillés. C’est cette valeur qu’on retiendra.
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Rendement locatif moyen constaté en faisant le projet sans consultation spécialisée:
- Investissement total: 500K€
- Revenus locatifs annuels: 15K€
- Rendement brut annuel: 3%
- Durée de remboursement nécessaire en couvrant les mensualités par les loyers, avec un
apport de 50% et un taux de 4,5%: 30 ans
Pour les investisseurs qui sous-traitent leur projet à un cabinet spécialisé comme
A la carte Invest, la situation est sensiblement différente: Lorsque l'appartement est
étudié, spécifié et optimisé par des spécialistes du marché cible, les données à retenir
sont 650€/semaine avec un taux d'occupation de 75%. Il en découle un rendement
largement amélioré malgré les honoraires du cabinet spécialisé.
Rendement locatif moyen constaté en confiant le projet à un cabinet spécialisé:
- Investissement total: 540K€ (inclus les honoraires de recherche d'appartement, de
rénovation et de design / décoration / équipement)
- Revenus locatifs annuels: 27K€
- Rendement brut annuel: 5%
- Durée de remboursement nécessaire en couvrant les mensualités par les loyers, avec un
apport de 50% et un taux de 4.5%: 13.3 ans
En posant les chiffres, on cerne beaucoup mieux la taille des enjeux! La
différence est tout à fait surprenante et repose essentiellement sur le taux d'occupation,
d'où l'importance de connaître parfaitement le marché cible et d'optimiser son projet en
fonction. En confiant son projet à un cabinet spécialisé comme A la carte Invest, les
honoraires sont très rapidement amortis, si bien que le projet global, bien que
légèrement plus coûteux, sera amorti en un peu plus de 13 ans plutôt que 30 ans (en
supposant un apport de 50% et un taux de 4,5%). Puis, une fois le crédit remboursé, un
projet bien optimisé rapportera à l’investisseur environ 12.000€ de plus chaque
année. La différence de rentabilité est tout à fait considérable!
En réalité, les enjeux sont plus grands encore. En passant par un cabinet
spécialisé bien rodé, la durée totale du chantier, y compris le choix des équipes, les
travaux de rénovation du sol au plafond, l'ameublement, la décoration, l'aménagement et
l'équipement est de 3 mois. Par contraste, la durée constatée par des investisseurs qui
tentent l'aventure seuls est de 15 mois. Le manque à gagner à laisser son appartement
vide sur 12 mois est réel et palpable ; au rythme de 600€ par semaine et avec un taux
d'occupation pris à 60%, il se chiffre à plus de 18.000€!
Enfin, toujours penser à l'éventualité d'une revente. Lorsque l'appartement est
parfaitement adapté à son marché cible, on peut passer par un cabinet spécialisé pour
revendre l'appartement à un investisseur, valorisant ainsi le taux d'occupation, le
rendement, le mobilier et les équipements. De cette manière, on peut revendre plus cher
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et l'investisseur y trouvera son compte en disposant d'un appartement prêt à louer à
rentabilité connue et démontrée.
III] L’emplacement
a) Le quartier
La clientèle de court terme haut de gamme veut être au centre de la capitale afin
d'avoir la possibilité de visiter la grande majorité des attractions de la ville à pied. Le
client a le luxe de pouvoir choisir, donc il peut se permettre d’être sélectif. Pour
simplifier, les clients veulent être au coeur de l'animation (cafés, bars, restaurants,
boutiques...), pour bénéficier de cette fameuse ambiance de rue parisienne qu’ils n’ont
pas chez eux. Les arrondissements 1 à 8 sont recherchés d'une manière générale, mais
les nuances sont grandes et tous les quartiers ne sont pas égaux. Certains sont plus chers
que d’autres mais justifient le surcoût par un loyer proportionnellement plus élevé,
d’autres ne se justifient pas aussi aisément (L’Ile St Louis par exemple). D’autres
arrondissements sont très inégaux, par exemple le 7ème, dont la plus grande partie est
jugée trop calme et résidentielle mais contenant toutefois d’excellents îlots de
rentabilité. Attention aux raccourcis toutefois, car il existe de nombreux pièges contre
intuitifs, qu’on peut difficilement deviner sans avoir acquis de l’expérience :
Montmartre est trop excentré pour y être basé durant tout le séjour, le 16ème est bien trop
calme et résidentiel, pour ne citer que deux des pièges les plus gros.
b) La rue
Bien que les clients court terme apprécient le plus souvent d’avoir de l'animation
au coin de la rue, ils aiment aussi être au calme chez eux. C'est pourquoi les petites rues
sont mieux considérées que les grands boulevards bruyants. Une chambre sur cour est
souhaitable (le double vitrage c’est bien, mais en été on aime ouvrir la
fenêtre). Attention à la présence de bars bruyants au rez-de-chaussée ou sur le trottoir
d’en face.
c) Transports
Bien que les touristes aiment se déplacer à pied, la clientèle utilise aussi les
transports en commun (métro ou bus), les taxis ou encore le Vélib'. Veillez donc à la
proximité des transports ; c’est un plus pour eux.
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d) Commerces
La clientèle internationale est friande de nourriture et de produits français. Les
touristes sont nombreux à fréquenter les marchés ouverts et les petites épiceries. De
même ils se rendent au restaurant en moyenne une fois par jour. La présence dans le
quartier d’un marché ouvert de renom (attention, certains marchés sont
incomparablement mieux documentés et notés par les guides touristiques que d’autres)
est un gros plus.
IV] L’immeuble
a) Nature de l’immeuble
Les étrangers vont vouloir séjourner dans un appartement doté de tout le charme
typiquement parisien. Ainsi, l'appartement doit se situer dans un immeuble ancien (pas
plus récent que 1930). Une belle façade en pierre de taille est un plus, mais on saura
s’accommoder d’une façade plus modeste en Pierre de Paris. Dans la mesure du
possible, on va veiller sur la présence de tous les attributs du charme à l’ancienne, dont
parquet, moulures, cheminées, miroirs anciens, fenêtres aux proportions classiques, etc.
b) Parties communes
Etant donné que c'est l'intérieur de l'appartement et sa photogénie qui vont
susciter des demandes de locations, l'état des parties communes n'est pas un facteur
primordial. On pourra donc s’accommoder de parties communes médiocres, à partir du
moment où c’est reflété dans le prix. Néanmoins, elles doivent être si possible propres.
c) Charges
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Les charges d'un appartement dépendent de la superficie de celui-ci, mais
également de l'état des parties communes, de la présence ou non d'un ascenseur, gardien,
chauffage collectif, etc. En général, pour un deux pièces de 45m², les charges vont se
situer entre 100€ et 200€ par mois.
V] L’appartement
a) L’étage
Si l'appartement est au delà du troisième étage, la présence d'un ascenseur
s'impose. En effet, ce serait trop pénible pour les clients court terme de monter les
quatre étages avec leurs valises. Le rez-de-chaussée est parfois toléré s'il donne sur une
cour arborée (sans barreaux aux fenêtres) et si le système de sécurité est suffisamment
développé. L’étage optimum est le premier étage, s’il n’est pas trop sombre, car décoté
sur le marché Français mais pas dans l’esprit d’un anglo-saxon.
b) Orientation et luminosité
Les appartements baignés de lumière sont recherchés et les orientations sans visàvis vers le sud, sud/est ou encore sud/ouest sont les plus appréciées. Une vue est un
plus, et un balcon permet de se différencier de la concurrence. Cela étant, on peut pour
des courts séjours s’accommoder d’un appartement seulement moyennement lumineux.
De toute façon, les clients passent la majeur partie de la journée à l’extérieur. Tout est
alors question d’étude de rentabilité, car le prix est un facteur majeur et un appartement
« parfait », doté de tous les avantages, aura alors le désavantage du coût très élevé!
c) Plan
Un agencement petite chambre (10 à 12m²) / grand salon (20m²) est largement
préférable, quitte à ce que la cuisine soit à l'américaine, c'est-à-dire ouverte dans le
salon. Les locataires apprécient en effet de pouvoir vaquer à leurs occupations dans une
belle pièce de vie. Une entrée séparée est une disposition plus élégante que de rentrer
directement dans la pièce de vie. On n’a pas envie, depuis le canapé, de voir la porte
d’entrée. Toutefois, tout dépend de la taille globale de l’appartement, car ce qui est
souhaitable dans un 45m² le serait moins dans un 35m². Attention aux salles de bain ensuite: dans un deux pièces, les locataires seront régulièrement 3 ou 4 (un couple dormant
dans la chambre et les autres dans le canapé-lit du salon). Le fait d'avoir une salle de
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bain en-suite n'est donc pas approprié, car les locataires dormant dans le salon sont
obligés de passer par la chambre de leurs amis, parents ou autres pour y accéder. Enfin,
pour juger un plan il faut imaginer les agencements possibles de mobilier, en tenant
compte des relations entre les meubles (canapé face à la télévision, tourné vers l’angle le
plus flatteur du salon, la table de repas proche de la cuisine, une console proche de
l’entrée, etc.). Attention aux combinaisons peu pratiques et aux espaces difficiles à
meubler.
d) Photogénie
Afin de prendre des belles photos de l’appartement, on prend le plus de recul
possible afin donner une impression fidèle de volume et d’espace. Les photos les plus
importantes sont celles présentant les fenêtres, donc il faut veiller à pouvoir prendre le
bon angle avec le bon recul.
e) Aération
Le système d'ouverture des fenêtres doit être facile d'utilisation. Un appartement
traversant est idéal pour aérer un appartement en un temps record, grace au courant d’air
ainsi généré. Les fenêtres sur rue bruyante ne peuvent pas être ouvertes trop longtemps
en été.
f) Etat
Le prix d'un appartement donné va varier selon son état général: la différence de
prix moyenne entre un appartement "refait à neuf" et en état "à refaire" correspond
souvent au coût des travaux à prévoir. Il est préférable de trouver un appartement
nécessitant des travaux de rénovation et un fort potentiel à dévoiler: le prix d'acquisition
sera diminué d'autant, il y aura bien moins d’acquéreurs potentiels (il faut souvent
beaucoup d’imagination pour visualiser le plein potentiel) à l’achat et vous pourrez alors
aller librement vers un résultat parfaitement adapté au marché cible, en évitant les
compromis gênants.
VI Les travaux de rénovation
a) Rédaction du cahier des charges
La rédaction du cahier des charges d'un projet d'investissement locatif à haut
rendement demande une expérience préalable des projets de rénovation et surtout une
expertise du marché ciblé et des demandes de la clientèle. En effet, rédiger le cahier des
charges réclame clairvoyance et anticipation, pour imaginer chaque aspect du projet en
amont: disposition, maçonnerie, rangements, revêtements, schéma électrique, éclairages,
plomberie et équipements associés, menuiserie. La première difficulté réside à tout
anticiper et imaginer d'avance, car les dépassements de budget sont à proscrire. Un oubli
initial risque d'être facturé à prix fort en cours de chantier, car ne faisant pas parti du
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forfait de travaux initialement négocié... La deuxième difficulté est de viser le juste
niveau de prestation, car aller vers le luxe grèverait la rentabilité locative, alors qu’aller
vers le « low cost » compromettrait la demande locative. Aussi la spécification du cahier
des charges s'apparente à un exercice de juste équilibre.
b) Choix de l’équipe
Lors de la mise en concurrence, il convient alors de préciser exactement ce qui
est inclus, afin d'éviter tout malentendu (enlèvement des gravats? achats des matériaux?
achat de la peinture? achat des interrupteurs? achat des appliques murales? pose de la
cuisine? achat de la cuisine? achats des équipements de salle de bain? achat des
revêtements de sol? accrochage des fixations?). Attention, car il faut éviter de déléguer
les choix esthétiques ou fonctionnels à l'entrepreneur chargé des travaux, qui lui peut
difficilement connaître les exigences parfois contre-intuitives du marché-cible. Ne pas
oublier que l'entrepreneur n'est que l'exécutant de vos consignes et votre cahier des
charges, donc il est illusoire de penser pouvoir se reposer sur ses choix à lui!
Les devis seront toujours négociés, en mettant les entrepreneurs en concurrence
et en faisant preuve d'esprit critique pour questionner et approfondir certaines lignes du
devis (il n'est pas rare d'obtenir une baisse de 20 à 30% sur un devis initial). Au delà du
prix, le choix final de l'entrepreneur se fera sur son expérience, son sérieux, sa fiabilité,
sa souplesse, son professionnalisme, ses délais et la taille de l'équipe allouée au chantier.
c) Objectif global
L'objectif global des travaux est d'obtenir un résultat qui ne laisse pas
transparaître le souci de rentabilité, mais avec un niveau de finition assez élevé. Avec
une clientèle exigeante et dans un marché aussi concurrentiel, il n'est pas possible de se
contenter d'un résultat approximatif, se justifiant que "c'est juste pour de la location". Le
résultat doit sembler avoir été accompli sans grandes contraintes de prix, sans
compromis apparent. Les économies permettant d'optimiser la rentabilité doivent rester
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cachées. La contrainte de rentabilité est néanmoins forte, si bien que les choix visuels
(carrelages, revêtements de sol, équipements sanitaires, cuisine, interrupteurs, etc.)
seront toujours pris en étudiant le meilleur rapport qualité perçue / fonctionnalité / prix.
Il serait difficile d'énumérer tous les innombrables arbitrages qui font partie de la vie
d'un chantier.
d) Conception du plan
Les appartements sont classés par nombre de pièces. L'expérience montre que les
studios ne sont que faiblement demandés sur le marché lucratif des locations haut de
gamme à court terme. La clientèle de location veut un appartement et non une chambre
d'hôtel (les clientèles d'appartements et d'hôtels se recoupent peu). Dès lors, les studios
sont un piège car jugés trop semblables à une chambre d'hôtel, alors qu'un deux-pièces
sera considéré comme un vrai appartement. Cette considération nous fera écarter les
surfaces complètement décloisonnées (sauf certains cas particuliers). Comme on l'a vu
plus haut, deux options s'offrent à l'investisseur désireux de rentabilité maximal: un
deux-pièces ou un trois pièces, le choix découlant naturellement du montant à investir,
les rendements locatifs étant très proches.
e) Optimisation des surfaces
Le plan d'un appartement à haut rendement doit répondre à plusieurs critères,
dont la règle maîtresse est celle de l'optimisation de l'espace. En effet, la particularité du
marché des locations courtes est de pouvoir difficilement valoriser les superficies
généreuses. On le comprend en se rappelant que la clientèle court terme passe la majeur
partie de leur temps dehors, à visiter Paris ou à profiter des restaurants de quartier. De
plus, un "petit deux-pièces" est déjà très spacieux par rapport à une chambre d'hôtel
classique. En conséquence, le loyer sera fonction du nombre de couchages (et donc de
chambres) et non du nombre de mètres carrés, si bien qu'un deux-pièces de 60m² ne se
louera quasiment pas plus cher qu'un deux pièces de 40m². Attention, le prix sera
d’avantage une question de localisation et de prestations que de surface.
f) Le plan, pièce par pièce
Une entrée, même réduite à une zone tampon de petite taille, est souhaitable car il
est moins élégant d'entrer directement dans le salon et de voir la porte d'entrée lorsqu'on
est installé dans son canapé. Cela étant, l'entrée ne doit pas être trop généreuse car sa
surface n'apportera pas de loyer supplémentaire. L'idéal est d'avoir une entrée juste assez
grande pour placer une console et éventuellement une petite penderie. L'entrée sera de
préférence semi ouverte sur la salon. Ainsi, tout en jouant son rôle de zone tampon, son
espace sera ressenti comme faisant partie de la pièce de vie. Dans certains cas, une
cloison transparente pourra délimiter l'entrée, ou même un simple changement de
revêtement au sol ou de traitement du plafond (faux plafond avec spots, par exemple).
Le salon devra être relativement spacieux, par rapport aux autres pièces de
l'appartement. Il s'agit de la pièce de vie et elle doit permettre de s'étendre avec confort
et de recevoir, voir de servir de chambre d'appoint grâce à la présence d'un canapé-lit.
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La cuisine sera idéalement ouverte ou semi-ouverte, afin de profiter à tout
moment de son espace. Dans la plupart des cas, ça n'est pas si grave si elle est fermée,
simplement lorsque c'est possible, il sera presque toujours souhaitable d'ouvrir le
plan. Si la cuisine est fermée et donne sur le salon, il sera parfois possible de retirer la
porte et d'agrandir généreusement l'ouverture, en encadrant l'ouverture béante d'une
moulure minimaliste, de manière à la rendre plus imposante et architecturale. Cela étant,
on ne veut pas que le salon soit dominé par la cuisine, ce qui manquerait d'élégance. Une
séparation est souhaitable, soit en plaçant la cuisine dans un renfoncement existant, ou
alors en créant un recoin, ou en matérialisant une légère séparation avec un bar ou
comptoir ou encore une baie vitrée. On peut aussi jouer sur les changements de
revêtement de sol et les changements de traitement du plafond (faux plafond avec spots
en zone cuisine) pour matérialiser subtilement une séparation. Les problématiques
d'odeurs (on posera une hotte aspirante) et de désordres visuels sont minimisées par le
fait que la cuisine ne sert finalement qu'assez peu, pour des repas d'appoint. La clientèle
aime en effet profiter des restaurants parisiens! Cette dernière considération
conditionnera la conception de la cuisine (taille réduite, lave-vaisselle 45cm, plaque de
cuisson à deux fourneaux, etc.).
Par comparaison avec le salon, la chambre (ou les chambres) sera plutôt de taille
réduite, idéalement juste assez grande pour y poser un lit satisfaisants aux Américains et
Australiens, deux chevets (éventuellement réduits à de simples tablettes sur équerres,
avec les lampes de chevets en appliques), une petite penderie et éventuellement une
chaise ou mini fauteuil d'appoint. Il n’est pas acceptable de poser le lit le long d'un mur.
On fera attention à la position de la penderie, tenant compte de ne pas trop
compromettre la photogénie, sachant que la vue la plus importante inclut la fenêtre.
La salle de bain est importante: son nombre, sa disposition et ses équipements
seront examinés par la clientèle et contribuera à leur décision de louer ou non un
appartement donné. Pour un deux-pièces, on concevra dans la mesure du possible le plan
de manière à avoir un accès par l'entrée ou le couloir. En effet, une salle de bain en suite
compromettrait le taux d'occupation car rendra moins aisé l'utilisation de l'appartement
par deux couples ou une petite famille (utilisant le canapé-lit). Pour un trois pièces, on
prévoira une salle de bain par chambre. Il est très rare de trouver des petits trois pièces à
vendre avec deux salles de bain, donc il faudra typiquement faire preuve de créativité et
d'imagination pour concevoir la deuxième...
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g) Revêtements de sols
En donnant le ton, le revêtement de sol conditionne largement le résultat final
d'un design. Il conditionne également la facture, car c'est un gros poste budgétaire dont
le prix peut varier d'un facteur de 1 à 10 selon le matériau choisi. Pour un design
contemporain et urbain, trois alternatives sont envisageables pour les pièces de vie
(entrée, couloir, salon, chambre): parquet, moquette ou fibre naturelle (jonc de mer ou
sisal). Le choix sera fonction du prix, du style visé, de l’entretien, du confort, de la
fréquence de passage, de la qualité perçue.
h) Placards et rangements
La fonctionnalité d'un appartement est conditionné par la présence de rangements
pratiques et adaptés. Dans l'entrée, il est bon d'avoir une petite penderie pour les
manteaux (et éventuellement l'aspirateur). En cas de contrainte de place, prévoir au
minimum une patère de crochets portemanteaux. Dans le salon (ou, selon les contraintes,
dans l'entrée) on veillera à prévoir un minimum de rangements pour les habits et effets
personnels des personnes occupant de temps à autre le canapé-lit. Faciliter l'occupation
du canapé-lit permet d'augmenter le taux d'occupation en s'ouvrant à plusieurs types de
clients (petite famille, couples d'amis, etc.).
La cuisine, elle, sera bien entendu pensée par rapport aux critères pratiques de
son utilisation (rangements adéquats pour la nourriture, assiettes, plats, verres, couverts,
etc.). Pour le réfrigérateur et le congélateur, on pourra retenir en location court terme
une taille de moins que pour du long terme (un deux-pièces pourra donc se contenter
d'un ensemble réfrigérateur + compartiment congélateur intégré sous le plan de travail).
Dans la chambre il faut bien réfléchir à la conception de la penderie, les
penderies du commerce étant soit trop banales et bas de gamme, soit trop chères.
Comme pour la cuisine, on pourra pour des locations court terme se satisfaire d'un
volume total de rangement moins généreux que pour du long terme. La salle de bain
devra être pratique, pouvant recevoir de manière dissimulée les divers produits de
beauté. Enfin, prévoir dans l'appartement des emplacements pour le nécessaire
d'entretien (aspirateur, balais, stock de serviettes de bain et de draps, stock d'ampoules et
sacs d'aspirateurs, etc.).
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i) Electricité
Le schéma électrique doit être bien réfléchi avant d'entamer les travaux, car toute
rectification postérieure serait coûteuse. D'entrée, l'étendue économiquement viable des
travaux électriques sera conditionnée par l'état du faisceau. Si le tableau électrique est
trop ancien, et les prises et interrupteurs aussi, alors il sera obligatoire de refaire toute
l'électricité. Dès lors, autant tout refaire selon une spécification idéale. Par contre, si les
prises et interrupteurs sont en bon état, conformes aux normes et suffisamment pratiques
à l'usage, alors on pourra souvent les conserver pour diminuer le budget travaux.
On s'interrogera sur les éclairages intégrés, les interrupteurs, les prises et les
équipements comme le ballon d'eau chaude et le chauffage. Les éclairages intégrés sont
souhaitables, simplement de manière à multiplier les sources lumineuses. Le nombre,
positionnement et raccordement des interrupteurs doit prendre en compte le
fonctionnement pratique, la possibilité d'allumer certaines lampes et pas d'autres
(ambiance tamisée) ainsi que la possibilité d'allumer ou d'éteindre le salon ou couloir de
plusieurs endroits différents (va-et-vient). Les interrupteurs peuvent être simples, à des
prix abordables. Inutile de mettre du budget dans des éléments haut de gamme, très
coûteux et donc le coût n'aura aucune incidence ni sur le loyer ni sur le taux
d'occupation. Comme toujours, la règle est de dépenser généreusement seulement là où
il y a un bon rapport qualité prix, un grand ajout de valeur perçue, et un retour sur
investissement probant.
En ce qui concerne les prises électriques, là encore cela dépend de l'étendue des
travaux électriques. Si le faisceau est globalement convenable, on ira moins loin que si
tout doit être refait. Réfléchir à des prises pour les lampes (liseuses sur pied, lampe sur
table de bout de canapé, lampes sur consoles, lampes de chevets, etc. A chaque fois on
prévoira des prises doubles pour permettre de brancher un ordinateur portable, un
chargeur de téléphone portable, etc. Certaines prises seront commandés par des
interrupteurs muraux, de manière à allumer avec commodité toutes les lampes (dans le
cas où on conserve le schéma électrique existant, alors on prévoira des télécommandes
de prises). Pour le coin TV, on prévoira au minimum quatre prises (TV, DVD, boîtier
Internet, boîtier TV câble). Toujours au chapitre pratique, prendre en compte les
chauffages s’ils sont électriques, les équipements de cuisine et de salle de bain (avec
normes spécifiques), le passage d’aspirateur dans l’appartement, etc.
Lorsque l'on reconsidère un schéma électrique, on portera une attention
particulière à l'éclairage intégré (plafonniers, appliques murales, spots encastrés).
Comme déjà souligné, on va chercher à multiplier les sources de lumière de basse
puissance, raffinées, plutôt que prévoir une seule source puissante et blafarde. Chaque
pièce est susceptible de recevoir un plafonnier et une ou plusieurs appliques. Les spots
intégrés dans des faux plafonds (cuisine, salle de bain et WC) sont une solution
abordable et qui donne une lumière flatteuse, faisant briller les équipements comme des
pierres précieuses. Attention aux normes pour les salles d’eau.
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j) Plomberie
La planification de la plomberie repose essentiellement sur les besoins de la
clientèle. Les pratiques anglo-saxonnes et américaines sont assez différentes de celles
des Français. C'est un aspect fondamental, car les clients portent une grande importance
aux équipements sanitaires et les prennent en compte pour orienter leurs choix. Le choix
de la baignoire ou de la douche se fera par rapport aux cultures de la clientèle
dominante, et aussi suivant les contraintes d'installation. L'emplacement de la vasque et
de son meuble sera réfléchi par rapport à son accessibilité à l'usage, ainsi que la
photogénie de la pièce. Les tuyaux seront soient encastrés soit coffrés, selon les
contraintes spécifiques aux pièces. Sauf exception, il n'est pas économiquement
intéressant de poser des robinets et jets d'eau encastrés dans le carrelage. Parfois, il sera
souhaitable de créer une toute nouvelle salle d'eau. Dans ce cas, il faudra tenir compte
de la pente nécessaire pour l'écoulement de l'eau usée. Il est possible de créer une salle
d'eau à plusieurs mètres du point d'évacuation, mais cela nécessite des considérations et
techniques spécifiques. Pour les WC, la contrainte est plus forte: la pente à assurer est
plus marquée, le diamètre du tuyau est bien plus gros et on doit éviter impérativement
les angles droits. Le résultat pratique est qu'il est impossible de poser un WC loin de la
colonne de descente de l'immeuble (à moins de surélever le WC sur une estrade, ce qui
est inesthétique). Les WC à sanibroyeur permettent de contourner ce handicap, mais sont
à proscrire dans une utilisation locative, car certains clients n'appliqueront pas les
précautions d'usage, et dépanner un sanibroyeur est coûteux en temps, en frustration et
en argent. A noter qu'en matière de WC comme en matière de douche / baignoire, les
habitudes américaines et anglo-saxonnes diffèrent de celles des Français. Attention aux
différences de culture! Le chauffage à eau, lorsqu'il est présent, sera typiquement
adéquat. Même si les radiateurs doivent être décapés, repeints ou même remplacés,
l'intervention de plomberie sera minime.
k) Maçonnerie
Il sera typiquement nécessaire de repenser le plan de l'appartement en abattant
des cloisons et en érigeant de nouvelles. Cela ne pose généralement pas de problème
particulier, mais dans les immeubles anciens les cloisons peuvent parfois devenir semi
porteuses, avec le mouvement de la structure au fil des années. A vérifier. L'érection de
nouvelles cloisons pourra être l'opportunité d'y intégrer soit des portes coulissantes ou
des baies vitrées. Attention toutefois de ne pas faire d'effet de style gratuits ; c'est à
étudier au cas par cas. Souvent, on va décrocher des portes (passage entrée / salon ou
cuisine / salon) et en profiter pour largement agrandir l'ouverture, finissant l'ouverture
avec une moulure moderne et architecturale. On donnera alors de la grandeur au
passage. En Feng Shui (ancienne école de design chinoise, revenue à la mode), on dirait
qu'on favorise alors la circulation des énergies.
Bien souvent dans les anciens appartements parisiens qui nous intéressent, la
taille et l'articulation des pièces seront contraintes par la présence de mûrs porteurs.
Bien qu'il soit administrativement et physiquement lourd de les retirer, c'est une
opération qui reste possible et qui peut faire la différence entre acheter ou non un
appartement à bon prix. Il est toujours physiquement possible de retirer un porteur,
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moyennant son remplacement par des poteaux et poutres en acier. Au pire, il faudra
remplacer le mur par un cadre en acier qui, après travaux, sera invisible. Les poteaux
seront encastrés dans le mur attenant, la poutre dans le plafond et la poutre de seuil dans
le plancher, sans engendrer de marche pour autant. Pour cette opération, l'intervention
d'un ingénieur structurel est incontournable pour dimensionner correctement les
éléments en acier, compte tenu des charges à porter. L'entrepreneur devra également
disposer d'un ouvrier spécialisé dans la pose et la soudure de tels éléments, car il faut
procéder par étage afin d'éviter tout impact structurel pour l'immeuble.
Administrativement, la loi exige de soumettre le projet au syndic de copropriété pour
accord.
On posera souvent du carrelage, pour les murs et sol de salle de bain, sol de WC,
sol de cuisine, et crédence de cuisine. Pour la salle de bain, il est pertinent d'économiser
de l'argent en ne posant le carrelage qu'autour de la douche / baignoire, plus
éventuellement un pan de mur ou deux, pour donner l'impression visuelle d'opulence
recherchée. On tiendra compte de la photogénie, car certains murs sont moins présents
en photo. La pose du carrelage présente plusieurs choix techniques. Attention de ne pas
retenir un carrelage mural pour les sol - il ne tiendrait pas longtemps le coup. La pose du
carrelage, que ce soit au sol ou en crédence, peut se faire droite ou en losange. Pour la
crédence, on posera le plus souvent droit, pour obtenir un style contemporain urbain.
Pour les sols, on pourra souvent poser en biais, car cela agrandit la pièce. Une éventuelle
frise de finition sera posée à hauteur d'yeux environ, mais cela dépend de la taille des
carreaux. Toujours poser des carreaux entiers là ou c'est possible, et s'il faut couper,
alors couper de manière égale à chaque extrémité du mur, afin de donner une impression
équilibrée.
l) Menuiserie
Pour la menuiserie, on travaillera le plus souvent avec du médium (MDF), sorte
d'aggloméré de sciure et colle. C'est un bois facile à travailler, économique, costau et de
bonne facture. Il pèse un poids certain, mais cela n'est pas un problème. Attention
toutefois pour de grandes étagères: spécifier alors un médium assez épais (15 - 20mm) et
renforcer avec des tasseaux judicieusement placés, car le médium est faible en flexion ;
poser des gros livres et il fléchira rapidement sous le poids. Dans certains cas de
boiseries décoratives (marches d'un escalier, etc.), on utilisera un bois plus noble et
coûteux, comme du chêne.
Au chapitre de la menuiserie, on mentionnera une astuce particulièrement efficace et,
parfois, spectaculaire: le mur entier (ou pan de mur) de miroir. Afin d'agrandir le salon,
la salle de bain, ou encore une entrée, on pourra envisager la pose d'un grand miroir
recouvrant un pan de mur entier (ou presque, selon les contraintes). L’effet miroir
fonctionne toujours étonnement bien ; c’est pas tellement l’illusion d’une autre pièce qui
joue, mais surtout la possibilité donnée à l’œil de faire une mise au point lointaine qui
donne cet effet. L’effet miroir est tout particulièrement saisissant quand posé
perpendiculairement à une fenêtre, car on obtient alors un dédoublement des fenêtres.
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m) Peinture
Avant de peindre, il faut combler les fissures qui sont fréquentes dans les
immeubles anciens qui nous intéressent. En cas de fissures conséquentes, on n'hésitera
pas à demander à l'entrepreneur de poser une toile en fibre, solution peu coûteuse et très
efficace. Cette toile, parfaitement invisible une fois le travail d'enduit et peinture
terminé, permet aux petites fissures de se développer sous la toile, de manière invisible.
Le type de peinture utilisé sera critique aussi bien pour l'aspect général que pour
l'entretien. Les plafonds seront presque toujours blancs mat. Pour les murs des pièces de
passage et de vie (entrée, couloir, salon, chambre), une peinture mat donnerait un
résultat chic et élégant. Néanmoins, les peintures mat ne sont pas lessivables, entraînant
de trop lourdes contraintes d'entretien. Le plus pratique est d'utiliser une base satinée.
Pour un rendu élégant, choisir impérativement une marque dont le satiné n'est pas trop
brillant, car on ne veut pas que le salon ressemble à une salle de bain! Pour boiseries
(plaintes et fenêtres), toujours utiliser un vrai satiné pour pouvoir nettoyer les traces.
Pour les pièces d'eau, on choisira toujours un satiné pour l'entretien. Ne jamais spécifier
de peinture brillante, qui donne un effet miroir peu subtil.
VII] La Décoration et l’Equipement
a) Objectif global
L’appartement doit bien entendu plaire à un maximum de gens, tout en ayant un «
je ne sais quoi » de français. L’appartement doit être équipé de manière à répondre à un
maximum de besoins, les clients n’utilisant pas tous chaque fois la totalité de ce qui est
à leur disposition. L’appartement doit également avoir une vraie personnalité, sans
toutefois donner l’impression d’être dans l’intimité d’un propriétaire ou d’une famille.
En entrant, on ne doit pas du tout percevoir qu’il s’agit d’un pur investissement dont la
rentabilité a été soigneusement optimisée. Au contraire, on doit avoir l’impression d’un
pied à terre de particulier, avec toute la générosité et la chaleur que cela implique. Enfin,
il doit être pratique à entretenir (pas de matériaux fragiles) et on doit pouvoir racheter
des éléments de remplacement facilement (pas de mobilier ou d’objets de très grande
valeur ou d’antiquités).
b) Rédaction du cahier des charges
La définition du projet se fait en accord avec l’investisseur. Nous préconisons un
plan, des travaux, une déco en fonction de l’appartement et des exigences de notre
clientèle, et en discutons avec l’investisseur. Certains aspects sont discutables (couleurs
accents, etc.), d’autres moins car nous savons que ce sont des critères importants pour
un investissement réussi et ne pourrions garantir le niveau de rentabilité sans. Il est
important de garder à l’esprit qu’il s’agit avant tout d’un investissement rentable.
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c) Choix des fournisseurs
Il est essentiel de diversifier les fournisseurs, sinon l’intérieur donnera une
désagréable impression d’appartement «en kit», assemblé à la va-vite en passant une
journée dans un même grand magasin. Les fournisseurs de mobiliers sont la plupart du
temps des fournisseurs professionnels faisant fabriquer des meubles en Europe, sur
commande. En bénéficiant de tarifs professionnels, on peut contenir le budget
décoration à un niveau raisonnable. Afin d’optimiser le plan de chaque appartement, les
meubles sont choisis chantier par chantier. Nous avons rarement des meubles en stock,
sauf pour de petites pièces faciles à placer (tables de nuit, consoles) ou si nous avons un
coup de coeur lors d’une visite aux Puces ou ailleurs!
Chaque appartement bénéficie de sa petite touche artistique unique et nous
cherchons les tableaux, objets et articles en fonction de chaque projet. Nous évitons l’art
« à la chaîne », imprimé à des milliers d’exemplaires, préférant Les Puces, Ebay,
Drouot, de petites boutiques parisiennes… Tout est possible du moment que l’objet nous
plaît!
Les tissus sont en général choisis chez des fournisseurs professionnels français,
chez qui nous vous avons négocié des prix préférentiels. Souvent sur mesure, les tissus
sont élégants, raffinés et d’entretien facile.
De bonne qualité, ayant un design modern et une utilisation aussi simple que
possible, nous choisissons avec attention les équipements car nous savons que pour des
clients de nationalité différentes, il faut du matériel simple, robuste et fiable. Afin de
pouvoir gérer facilement les éventuels soucis de panne, maintenance et remplacement,
nous achetons les équipements électroménagers de grande marque auprès de
fournisseurs fiables et faciles à contacter.
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d) Cadres et tableaux
L’objectif global est d’obtenir une décoration personnalisée, dynamique,
harmonieuse et cohérente, un appartement identifiable qui ne soit pas un clône des
autres. Un code couleur va définir la pièce à décorer, un type de décoration qui va avec
l’appartement, nous composons la déco en fonction des éléments imposés (parquet,
moulures, vues etc.) et partons de là pour donner une cohérence à chaque pièce. Si la
première pièce pour laquelle nous avons un coup de coeur est un tableau, cela peut
conditionner le reste!
e) Mobilier et agencement
L’objectif est de parvenir à réaliser un intérieur confortable et fonctionnel à la
fois. Survolons quelques points essentiels :
Le salon doit disposer d’un coin living, permettant de recevoir ou de regarder la
télévision, ainsi qu’un coin repas, en liaison avec la cuisine.
La chambre à coucher est dédiée au sommeil et aux rangements des effets
personnels, avec une literie de grande qualité, à laquelle on accède facilement des deux
côtés, et des chevets permettant de poser un livre. Attention à la taille du lit, car la
clientèle est difficile, a des exigences précises et un lit ne correspondant pas à leur
culture peut très vite les inciter à choisir un appartement concurrent. La présentation et
la photogénie du lit sont très importantes, et un soin particulier y est apporté.
Le canapé doit intégrer un canapé-lit, permettant d’élargir la base de clientèle et
optimiser le taux d’occupation. Une attention est payée à la qualité de couchage, car cela
n’est pas un couchage d’appoint (une nuit) mais plutôt un vrai lit dépliant.
f) Couleurs et matières
Généralement, on optera pour des tons naturels relevés par des couleurs accents.
Les matières sont riches et chatoyantes, contrastantes mais sans faire de fausses notes,
les couleurs reposantes et harmonieuses, sans être ennuyeuses et soporifiques pour
autant, avec des tissus dont l’entretien est aisé malgré tout. Surtout, éviter le piège de la
froideur minimaliste, plus difficile qu’on peut penser à réaliser. A ce titre, il vaut mieux
contraster une matière froide (acier, verre) par une autre chaude (chêne, etc.).
Le choix de la peinture est une étape étonnamment engagée et complexe : éviter
les tons sur tons (sauf effet particulier), marquer les contrastes entre murs et boiseries,
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tout en restant dans la subtilité, tenir compte du changement de perception de la teinte
en fonction de l’effet « masse » de tout un mur par rapport au nuancier, éviter les
couleurs primaires (il est souvent mauvais signe quand on peut nommer avec précision
une couleur), aller dans la tendance tout en restant intemporel…
En simplifiant beaucoup, la chambre doit être reposante, le salon neutre mais
avec un certain cachet, la cuisine claire. On pourra se permettre davantage de liberté
dans l’entrée et les WC, qui sont des espaces moins étendus et de passage.
g) Objets de finition
Les objets de finition font toute la différence, et doivent permettre à
l’appartement de se situer entre un appart’ hôtel dénué de charme, et un intérieur trop
personnel. Les visiteurs doivent se sentir dans un intérieur travaillé, chaleureux et
accueillant, mais pas pour autant chez quelqu’un. Par précaution, on évitera les objets
trop fragiles ou difficiles à remplacer en cas de petit accident. Souvent amusants ou
remarquables, nous privilégions les objets anciens et/ou avec une histoire (une
mappemonde, un beau livre, une boîte à bijoux). Parmi des objets anciens, une pièce
moderne saura toutefois trouver ça place en dynamisant l’ensemble par un contraste.
On disposera peu d’objets dans la chambre, qui doit rester un havre de paix.
Le salon peut en revanche être la pièce où nos équipes donnent libre cours à leur
imagination et s’amusent un peu!
h) Cuisine
Pour certains clients, la cuisine est l'élément primordial qui les fait choisir de
résider dans un appartement plutôt que dans un hôtel. Ils s'attendent ainsi à trouver une
cuisine complète et pratique. Les éléments doivent être d'excellente qualité et le plus
pratique possible. Pour autant, il faut faire attention de ne pas sur-spécifier et gaspiller
de l’argent. La rentabilité et le rapport qualité/prix prime.
La cuisine doit être moderne et fraîche, sans être froide, l'électroménager le plus
discret possible, encastré au maximum. C’est d’autant plus important que la cuisine sera
le plus souvent ouverte sur le salon. En étudiant la disposition, l’harmonie du design
sera déterminante et on réfléchira à la vue depuis le canapé, afin de la rendre
harmonieuse.
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i) Eclairage
L'éclairage peut faire ou défaire le charme d'un appartement. Nous multiplions
les sources de lumières indirectes, privilégiant une multitude de lampes avec des
ampoules de relativement faible puissance, mais en nombre suffisant afin de pouvoir
toujours éclairer l'endroit où l'on se trouve. On peut alors couper certaines lampes pour
tamiser (prises commandées ou alors prises télécommandées).
Dans la chambre, il est important de pouvoir lire sans déranger son compagnon.
Chaque table de chevet doit être équipée d'une lampe avec un éclairage approprié. La
chambre doit pouvoir être éclairée globalement, en entrant. La cuisine doit bénéficier
d'une lumière d'intensité supérieure au reste de l'appartement, au dessus des plans de
travail, afin de pouvoir cuisiner en y voyant clair. La table à manger doit également
bénéficier d'une bonne luminosité. La salle de bains côté miroir doit permettre
d'apporter un éclairage en quantité. Le salon bénéficie d'un traitement tout particulier
puisque les lampes mettent en valeur la décoration et la disposition des meubles, ainsi
que la personnalité de l'appartement.
j) Equipements
Pour le divertissement, une télévision écran plat de taille suffisante, un
abonnement Internet haut débit, un téléphone avec les appels internationaux inclus, un
lecteur DVD et des DVD en Anglais, quelques livres et guides, les clients apprécient ces
touches qui font de leur séjour un moment de détente et de relaxation.
Pour ceux qui veulent ou doivent travailler, l'accès à Internet inclus dans leur
location est un plus qui devient quasi obligatoire. Le Wi-Fi est essentiel pour sa
souplesse et aussi pour sa facilité à configurer compte tenu des ordinateurs qui changent
souvent (avec les laisons par câble réseau, il y a souvent des soucis de paramétrage
d’adressage IP).
Dans la cuisine, les équipements requis sont le lave vaisselle, le lave-linge
séchant, la plaque de cuisson (2 ronds suffisent dans un deux-pièce), un four combiné
micro-ondes et chaleur tournante, un réfrigérateur avec partie congélateur (une taille
réduite suffit), le grille-pain, la bouilloire et la cafetière. On choisira les équipements
présentant les meilleurs rapports qualité/prix.
¨Pour la salle de bain, selon l'espace dont on disposera, il sera judicieux de mettre
plutôt une baignoire avec un pare-douche et une douche suspendue, ou une douche à
l'italienne ouverte, ou encore une cabine de douche. Il faut privilégier le design, sans
oublier la qualité. Les prix peuvent varier du simple au triple, alors attention à la qualité
perçue tout en minimisant les dépenses superflues. Les vasques peuvent être encastrées
ou posées, selon la place dont on dispose et le style visé.
La robinetterie doit être moderne et élégante et donne le style à une salle de
bains. Elle doit être choisie avec soin, en fonction du type d'ambiance que l'on souhaite
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créer. Là encore, faire attention trouver le juste compromis entre prix et qualité. Des
toilettes suspendus dans la mesure du possible.
La literie doit être de qualité hôtelière, relativement ferme et épaisse, et
totalement hypoallergénique. De bons oreillers, une large couette, une couverture
additionnelle seront les éléments clés d'un sommeil paisible.
Conclusion
La niche lucrative des locations court terme haut de gamme à Paris devient de
plus en plus largement appréciée des investisseurs avisés. De plus en plus
concurrentielle, cette niche garde aujourd’hui tout son intérêt à partir du moment où le
produit correspond parfaitement aux exigences de cette clientèle internationale.
L’optimisation du rendement locatif implique d’une part de louer bien, grâce à un
produit parfaitement adapté, d’autre part de ne pas trop dépenser. L’expérience permet
de jauger quelles « imperfections » (1 er étage, taille réduite, immeuble sans grand
standing, etc.) n’en sont pas vraiment pour la clientèle cible. Au-delà du choix délicat de
l’appartement, la spécification des travaux de rénovation, l’ameublement, la décoration
et l’équipement seront guidés par l’idée maîtresse de maximiser la qualité perçue tout en
contenant au minimum la dépense. Telle est la condition du rendement optimisé.
Les enjeux sont de taille, aussi bien par les montants investis que par les durées
d’amortissement. La différence de performance séparant les appartements expertement
optimisés et les autres est devenue de plus en plus grande au fur et à mesure de la
professionnalisation du marché. Faire un investissement optimum est plus complexe
qu’on peut le penser intuitivement, le nombre de facteurs à considérer est surprenant et
les pièges nombreux. Il est devenu trop coûteux de se tromper ; c’est pourquoi nous
avons voulu rédiger ce livre de sensibilisation aux facteurs de réussite d’un projet locatif
à haut rendement à Paris. Désormais mieux informés, il ne vous reste plus qu’à prendre
le premier pas. Pour cela, l’équipe de A la carte Invest se tient à votre disposition pour
vous conseiller et vous orienter en fonction de vos besoins et attentes particulières.
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