surfaces et indicateurs

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Observatoire des coûts de la construction
SURFACES ET INDICATEURS
DÉFINITION DES SURFACES ........................................................................................................ 2
INDICATEURS DE RÉFÉRENCE .................................................................................................... 3
Indicateurs d'occupation : Performance structurelle de la surface de travail ......................... 4
Indicateurs d'occupation : Performance structurelle de l'enveloppe ....................................... 4
Indicateurs d'occupation : Performance des aménagements internes ................................... 4
Indicateurs d'occupation : Nombre de Postes de travail/Nombre d'agents ............................ 5
WEBOGRAPHIE ............................................................................................................................... 6
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Annexe 1
DÉFINITION DES SURFACES
Surfaces nécessaires à la gestion du patrimoine immobilier
Les surfaces nécessaires à la gestion du patrimoine immobilier sont la SHOB, surface hors œuvre
brute, la SHON, surface hors œuvre nette, la SPL, surface de plancher, la SUB, surface utile brute
et la SUN, surface utile nette.
La SHON, la SHOB et la surface de plancher ont des définitions légales : ( articles L112
12-2 du code de l'urbanisme [p.6] ).
[p.6]
et R1
La surface hors œuvre brute (SHOB) correspond à la superficie de plancher développée,
c'est à dire à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, calculée à partir du nu
extérieur des murs et comprend :
les balcons, loggias et coursives,
les surfaces non closes à rez-de-chaussée,
les mezzanines et galeries,
les combles et sous-sols non aménageables,
les toitures terrasses accessibles ou non.
La surface hors œuvre nette (SHON) correspond à la surface hors œuvre brute, déduction
faite des :
superficies de plancher hors œuvre dont la hauteur est inférieure à 1,80 m,
superficies non closes au rez-de-chaussée ou aménagées pour le stationnement des
véhicules,
des locaux techniques (en comble et sous-sol),
des combles non accessibles du fait de la fragilité du plancher ou de l'encombrement
de la charpente, des caves individuelles en sous-sol sans ouverture sur l'extérieur,
des toitures terrasses, balcons et loggias,
des bâtiments affectés aux récoltes, animaux ou matériel agricole ainsi que des serres
de production.
La surface de plancher, (SPL), de la construction se substitue à la SHOB et à la SHON
depuis le 1er mars 2012. Depuis cette date, la « surface de plancher » est l'unique référence
pour l'application de l'ensemble des règles d'urbanisme nécessitant auparavant un calcul
des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON.
Elle est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert,
calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des :
surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et
fenêtres donnant sur l'extérieur ;
vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou
non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des
activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un
groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'a
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rticle L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation [p.6] , y compris les locaux
de stockage des déchets ;
surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors
que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles
qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que
les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
La surface utile brute (SUB) a une définition conventionnelle non contestée :
SUB = SHON – (éléments structurels + locaux techniques en étages + caves et sous-sol)
Dans le cas de location, la surface utile locative (SUL) est assimilée à la SUB.
La surface utile nette (SUN) est la surface de travail, réelle ou potentielle, destinée aux
agents, comprenant :
les surfaces de bureaux y compris l'espace photocopie, la salle d'attente et les
sanitaires privatifs,
les salles de réunion et formation,
les surfaces annexes (salles d'archives vivantes, salles serveur et informatique,
réserves et circulations dédiées),
Exclusion faite des surfaces des services généraux, des logements, des services sociaux, et de
certaines zones non transformables en bureau ou salles de réunions (hall, amphithéâtre,
circulations, sanitaires, vestiaires).
SUN = SUB – (surfaces légales et sociales + surfaces de services généraux + logements +
restauration + surfaces spécifiques).
La surface de services généraux, hors SUN, désigne les locaux, à caractère commun (multi
occupants) et/ou non spécifiques à l'activité de l'occupant. Elle regroupe les surfaces
opérationnelles dédiées aux services généraux de l'immeuble.
La SUN et la SUB sont mesurées à 1,3 m du sol (les plinthes ne sont pas déduites).
Ce que la surface utile nette ne comprend pas :
Par rapport à la surface utile ou administrative, SU, cette surface est obtenue en déduisant :
les locaux techniques en sous-sol,
les espaces sociaux légaux,
la salle de restauration,
les sanitaires et vestiaires collectifs,
les locaux spécifiques tels que l'amphithéâtre, la salle du conseil d'administration, le hall
d'accueil,
les archives communes.
INDICATEURS DE RÉFÉRENCE
Ci-dessous une présentation des principaux indicateurs de référence, classés par type de
performance immobilière
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INDICATEURS D'OCCUPATION : PERFORMANCE STRUCTURELLE DE LA
SURFACE DE TRAVAIL
Définitions :
Rendement du bâtiment : Surface Utile Nette/Surface Utile Brute – SUN / SUB
C'est la surface de travail réellement utilisée par rapport à la surface chauffée et balayée et
donc payée à un propriétaire par un utilisateur dans le cadre d'un bail
Valeurs de référence :
Pour des immeubles neufs, le ratio peut généralement atteindre 85 % alors que pour un immeuble
ancien (type haussmannien), il peut se trouver en-dessous de 65 %.
Le ratio moyen le plus fort est généralement obtenu dans les bureaux, rénovés ou neufs, à haute
fonctionnalité technique. Il s'élève à 0,60.
Grille de lecture :
Cet indicateur permet d'identifier les immeubles les plus performants en termes de capacité utile
d'accueil des résidents. Il permet d'optimiser la capacité utile d'accueil.
Un mauvais ratio peut être lié à la qualité intrinsèque de l'immeuble (cloisonnement non flexible )
ou à une qualité médiocre d'aménagement (circulations non optimisées, ...).
Un faible rendement peut également être lié à des activités spécifiques (certains immeubles de
prestige, fonctions d'accueil front-office, ...) avec des aménagements privilégiant de vastes
espaces d'accueil et circulations.
Leviers d'optimisation :
Les éventuels travaux qui permettent de maximiser les surfaces de travail des bureaux
INDICATEURS D'OCCUPATION : PERFORMANCE STRUCTURELLE DE
L'ENVELOPPE
Définitions :
Rendement de la conception : Surface Utile Brute / Surface Hors Œuvre Nette – SUB /
SHON
Attention :
La SHON est officiellement remplacée par la Surface plancher.
Valeurs de référence :
On peut considérer que le ratio SUB / SHON pour les immeubles neufs peut dépasser 85 %.
Concernant les immeubles anciens, plus contraints, ce ratio peut atteindre moins de 70 %.
Grille de lecture :
Ces indicateurs permettent de mesurer le degré d'optimisation de la conception du bâtiment
tertiaire.
Leviers d'optimisation :
Les éventuels travaux qui permettent de maximiser les surfaces utilisées au sein de l'immeuble.
INDICATEURS D'OCCUPATION : PERFORMANCE DES AMÉNAGEMENTS
INTERNES
Définitions :
Rendement en postes de travail : Surface Utile Nette / nombre de postes de travail – SUN
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/ Nombre postes de travail
Rendement en résidents : Surface Utile Nette / nombre d'agents – SUN / Nombre
d'agents
Valeurs de référence :
Le rendement en poste de travail varie selon la configuration de l'immeuble mais la valeur de
12 m² de Surface Utile Nette / agent constitue une moyenne.
Grille de lecture :
Ces indicateurs permettent de mesurer le degré d'optimisation dans l'utilisation des surfaces d'un
immeuble tertiaire.
Ratio cible :
A l'image des objectifs de l'Etat, la cible visée par les organismes de Sécurité Sociale en
2015 est de 12 m² SUN par poste de travail dans le cadre de la mise en place de leur
politique immobilière.
INDICATEURS D'OCCUPATION : NOMBRE DE POSTES DE TRAVAIL/NOMBRE
D'AGENTS
Définitions :
Taux de vacance :
Nombre de postes de travail/nombre d'agents
Valeurs de référence :
Le taux de vacance moyen de l'institution est de 1,1. Il est précisé qu'un agent est compté comme
un poste de travail. Le nombre de postes de travail doit inclure tant les postes occupés que les
postes vacants, mais exclure toute salle ou surface consacrée aux réunions et aux formations. Il
correspond avant tout à un espace, un lieu regroupant l'ensemble des moyens mis à disposition
d'une personne (bureau, classement, mobilier) susceptible d'être partagé dans le temps. Cet
espace n'est pas forcément pourvu de capacité de connexion informatique. Les surfaces vacantes
mais non équipées et non utilisées ne doivent pas inclure de postes de travail. Les postes de
travail concernent les agents itinérants et aussi les agents d'accueil qui ont plusieurs lieux de
travail.
Grille de lecture :
Le taux de vacance permet d'identifier le potentiel de densification d'un site, d'évaluer les
opportunités de regroupement, de transfert et de libération de sites.
Ratio cible :
Ce ratio est un indicateur de gestion, néanmoins une action de correction ne doit être
envisagée que si d'autres actions sont prévues, par exemple le souhait de densifier les
locaux ou la nécessité de faire une réhabilitation lourde.
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WEBOGRAPHIE
articles L112 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=FC5C7C2B19C7332033F3A36
9127081C7.tpdila20v_2?idArticle=LEGIARTI000024808459&cidTexte=LEGITEXT00000607
4075&dateTexte=20150209&categorieLien=id&oldAction=&nbResultRech=
R112-2 du code de l'urbanisme :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000025100231&cidTe
xte=LEGITEXT000006074075
l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation :
http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074096&idArticle=
LEGIARTI000006824508&dateTexte=&categorieLien=cid
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