plan local d`urbanisme

Commune de L’Étang-la-Ville
PLAN LOCAL D’URBANISME
Note de présentation portant
sur le projet de modification du PLU de L’Étang-la-Ville
Conformément aux articles R123-5 et R123-8 du Code de l’environnement
Maître d’ouvrage et responsable du projet
Commune de L’Étang-la-Ville
M. le Maire : Jean-Yves BOUHOURD
Mairie de L’Étang-la-Ville
8 rue Fonton
78 620 L'Etang-la-Ville
Objet de l’enquête et caractéristiques principales du projet : modification du Plan
Local d’Urbanisme de L’Étang-la-Ville
Le PLU de L’Étang-la-Ville a été approuvé le 3 mars 2009. Différentes raisons conduisent aujourd’hui la
commune à faire évoluer son PLU :

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L’ouverture à l’urbanisation de la zone AU sur le site dit du « Clos des Vignes » avec intégration
d’une orientation d’aménagement et de programmation
La modulation des conséquences de la loi ALUR (suppression des tailles minimales de parcelles et
du COS) afin de faire en sorte que le règlement reste cohérent par rapport aux orientations du
PADD.
La réécriture de certains articles du règlement afin de remédier à certains dysfonctionnements
apparus lors de l’instruction de permis de construire et de mieux prendre en compte les
caractéristiques spécifiques de certains quartiers
Des ajustements mineurs visant à corriger des erreurs matérielles
Les pièces du dossier PLU concernées par la modification sont les suivantes :
-
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation
-
le règlement écrit
-
le plan de zonage
Les autres pièces du dossier du PLU approuvé en 2009 sont sans changement.
Contenu de la modification du PLU
1- La modification de dispositions de fond qui auront des conséquences sur un certain nombre de
prescriptions réglementaires dans plusieurs zones du PLU
a) L’ouverture à l’urbanisation de la zone AU dite du « Clos des Vignes » avec l’intégration d’une
orientation d’aménagement et de programmation :
Le site dit du « Clos des Vignes » couvre une superficie d’environ 3,4 hectares et porte sur la réalisation d’un nouveau
programme de logements, et d’un équipement petite enfance sur la base d’études de faisabilité économique et
technique menées par la ville et l’établissement public foncier des Yvelines depuis 2011. Compte-tenu des
caractéristiques environnementales et paysagères du site et des objectifs d’intégration paysagère et architecturale des
nouvelles constructions, le projet a fait l’objet d’un concours d’architectes. L’orientation d’aménagement et de
programmation définie dans le cadre de la modification traduit le programme et les grands principes d’aménagement
du projet retenu. Le projet prévoit l’implantation de 170 logements dont 40 % de logements sociaux, constitué par de
petits immeubles d’habitat collectif. Un équipement petite enfance est également prévu en pied d’immeubles. Le parc
de logements de la commune ne répond pas complètement aux attentes d’une partie des habitants. Par ailleurs, la
commune est soumise à une obligation légale d’atteindre un seuil de constructions de 25% de logements sociaux. Le
projet a donc un caractère d’intérêt général puisqu’il contribue à la diversification du parc de logements en répondant
aux besoins d’une population jeunes, jeunes ménages, aux familles monoparentales, mais aussi aux personnes âgées
désirant rester sur la commune et permet à la commune de combler une partie de son retard en matière de
constructions de logements sociaux.
Modification n° 1 du Plan local d’urbanisme de la ville de L’Étang-la-Ville – Note de présentation
Le parti retenu permettra de préserver les boisements présents notamment en partie Sud et Ouest du site ainsi que les
franges boisés Nord.
b) Modulation des conséquences de la suppression du COS et des tailles minimales de parcelles en
fonction des caractéristiques des quartiers afin de faire en sorte que le règlement reste cohérent par
rapport aux orientations du PADD.
Sans remettre en cause l’esprit général de la loi, l’objectif est d’utiliser les outils réglementaires existants pour prendre
en compte les principes fixés par la loi ALUR de manière équilibrée sur le territoire communal. Le dispositif
réglementaire instauré avait été conçu pour traduire de manière précise les orientations fondamentales du
PADD suivantes :
- « Affirmer la fonction résidentielle de la commune en :
- confirmant les composantes structurantes et identitaires du territoire communal,
- garantissant les caractéristiques de certaines unités urbaines (centre ancien et hameau, secteur de
grands jardins),
- localisant les secteurs de densification modérée (rue des Sablons, rue Pasteur),
- définissant sur le foncier non bâti la part affectée au logement (le Cher Arpent, chemin de la Butte
Durand, îlots boisés chemin de la butte et chemin des Closeaux, à côté du cimetière des Brosses et
chemin des Sablons), »
- « Garantir l’équilibre des espaces assurant les grandes fonctions naturelles sur le territoire communal en
- renforçant le réseau écologique maillé et constitué par les jardins, les parcs résidentiels et les parties
boisées dans les emprises dela voie ferrée, en lien avec la forêt:
- jardins formant des îlots verts au sein du tissu pavillonnaire
- coteaux jardinés
- parcs de résidences collectives »
Avec la suppression du COS et des tailles minimum de parcelles, ces orientations ne sont plus réellement
traduites dans le règlement des zones UG et UH. Le risque est de laisser se développer une densification
excessive et non maîtrisée qui pourrait avoir des conséquences négatives sur la qualité du cadre de vie des
habitants pour les raisons suivantes :
- la division de terrain en trop petites parcelles ;
- le ruissellement en surface des eaux pluviales du fait d’une trop forte imperméabilisation des sols ;
- la diminution de la place de la nature dans la ville ;
- une atteinte à la biodiversité du fait de la disparition des arbres et du couvert végétal ;
- la dégradation de la qualité des paysages naturels et urbains du fait de l’apparition de volumes bâtis
inesthétiques et/ou mal intégrés.
Sont envisagées dans le cadre de la modification, les évolutions suivantes :
- Dispositions générales : En application de l’article R 151-21 du Code de l’urbanisme, est instauré la règle
suivante : dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs
unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en
propriété ou en jouissance, les règles du PLU seront appliquées par rapport aux limites des futurs lots issus de
la division et non par rapport à l’ensemble du projet c’est-à-dire aux limites initiales de la parcelle avant
division. Ceci dans le but de faire en sorte que les formes urbaines soient identiques pour la réalisation de
constructions sur des parcelles existantes ou sur des parcelles nouvelles.
- Article 7 : Augmentation de la distance de retrait imposée par rapport aux limites séparatives afin de
conserver des espaces verts sur la parcelle
- Article 8 : Augmentation de la distance de retrait entre deux constructions principales sur une même unité
foncière
Modification n° 1 du Plan local d’urbanisme de la ville de L’Étang-la-Ville – Note de présentation
- Article 9 : Mise en place d’une règle visant à moduler l’emprise au sol autorisée en application de l’article 9 en
plusieurs constructions au-delà d’un seuil de 100 ou 200 m² suivant les zones.
- Article 10 : Modulation de l’emprise au sol en fonction de la hauteur afin d’éviter la constitution d’un bloc
massif au maximum de la hauteur autorisée d’un seul tenant.
- Article 13 : Introduire un coefficient de pleine terre par rapport à la taille de la parcelle avec possibilité de
pondération dans le cas de toiture végétalisée
Ces dispositions respectent l’esprit de la loi ALUR car au final les droits à construire seront augmentés (de 20 à
30% suivant les zones) par rapport à ce qu’ils étaient au moment de l’approbation du PLU, avant la suppression
du COS et des tailles de parcelles. Toutefois elles en modulent l’application afin que cette densification soit
maitrisée et qu’elle reste conforme aux orientations fixées par le PADD pour l’évolution des quartiers
d’habitations et ne se traduise pas par un changement radical des formes urbaines et une disparition du
couvert végétal.
c) Réécriture de certains articles du règlement afin de mieux prendre en compte les caractéristiques
spécifiques des quartiers :
- Article 3 en toute zone, afin d’améliorer la qualité de la desserte des constructions et faciliter son application
par une réécriture de la règle
- Articles 6 et 7 en toute zone ; afin de prendre en compte le cas spécifique des parcelles situées à l’angle de
plusieurs voies, implantation par rapport à la voie ferrée, implantation des piscines, implantation en zone UA
par rapport à la rue Jean Mermoz…
- Article 10 : introduire une définition plus simple de la hauteur, définir un gabarit-enveloppe lorsque que l’on s’éloigne
des limites séparatives en cas de toiture-terrasse
- Intégrer des règles spécifiques pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt
collectif aux articles des zones concernées
- Article 11 : modification des règles concernant les degrés de pente de toiture, les clôtures …
- Mise à jour d’un certain nombre de définitions : ouverture créant des vues, emprise au sol, espace vert de pleine terre,
unité foncière, limite séparative…
- Actualisation des intitulés des articles du Code de l’urbanisme
- Ajustements mineurs et rectifications d’erreurs matérielles
d) Ajustements des plans de zonage
- mise en place d’emplacements réservés pour élargissement de voirie
Résumé des principales raisons pour lesquelles, notamment du point de vue de
l’environnement, le projet soumis à enquête a été retenu
Cette modification aura pour conséquence d’améliorer la protection de l’environnement dans le PLU pour les raisons
suivantes :
Modification n° 1 du Plan local d’urbanisme de la ville de L’Étang-la-Ville – Note de présentation
- Les différentes mesures instaurées dans le règlement auront pour conséquence de renforcer la place de la nature dans
la ville : protection des jardins et des parcs remarquables, préservation des cœurs d’ilots et des fonds de parcelles,
préservation des espaces boisés notamment dans le secteur de projet du Clos des Vignes.
- les règles concernant la hauteur, les gabarits et l’aspect extérieur des constructions contribuent à leur bonne
intégration et favorisent le maintien de la qualité des paysages. Ainsi l’opération du Clos des Vignes est un projet très
qualitatif sur le plan environnemental.
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