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Grip 10/11/07 – H. Richard – Carrières immobilières en Russie
Présentation du mémoire – GRIP
Hélène Richard
“Carrières immobilières en Russie : du marché du troc au marché immobilier.
L’exemple de Moscou”
Introduction
Mon mémoire portait sur le logement à Moscou. Plus particulièrement son objet était de
mettre en parallèle l’émergence du marché immobilier, l’émergence nouvelles formes d’habitat
et ce que j’ai appelé des carrières immobilières. Par carrière immobilière, j’entends l’histoire
résidentielle de mes enquêtés du point de vue de leur mobilité résidentielle, des pratiques
économiques et des stratégies ou évènements qui marquent leurs déménagements successifs. Je
me suis penchée plus précisément sur l’achat de logement.
Pourquoi ? Etudier les transformations politiques, surtout économiques, postsoviétiques = parler de la « transition » en des termes moins abstraits et se recentrer sur la
transformation des pratiques sociales.
Cf. littérature en science politique, très prolifique dans les années 1990, actualité oblige
= transitologie, étude de la transition à l’Est. Amélioration par rapport à sa grande sœur, celle des
transitions démocratique en Amérique du Sud Juan Stepan et Alfred Linz c'est-à-dire diversité
des sorties du communismes, poids du passé mais développement très très généraux, mis
de côté les pratiques sociales (Claus Offe. Varieties of Transition (1996), Postsocialist pathways.
Stark et Brust (dir.) (1998)) + fort intérêt pour les élites (changement historique toujours pensé
comme impulsé par le haut)
Trop ambitieux réduire mon objet. Cœur étude sur trajectoires résidentielles
de personnes ayant récemment acheté un logement. Pourquoi l’achat ? Pratique
totalement nouvelle liée à l’émergence d’un marché immobilier et de la propriété privée. Avant
que location (quasi-gratuite) à l’Etat, la municipalité ou à l’entreprise d’Etat elle aussi
Comment en arrive-t-on à acheter ? En mobilisant quelles ressources ? Sur la
question des ressources, le point important était celui de la privatisation des logements ?
RAPPEL : privatisation gratuite à partir de 1992
La justification de la réforme était libérer l’Etat de la charge de l’entretien du parc de
logements et lancer le marché de l’immobilier. Est-ce que la revente de l’achat
l’appartement privatisé a été une ressource importante, quels usages de la privatisation,
cette macropolitique, en particulier dans la mobilité résidentielle ?
Dispositif d’enquête
En effet, le cœur de mon travail s’appuie sur un corpus d’entretiens avec des personnes
ou des couples ayant acheté (11), à une date plus ou moins récente, un appartement (1993 à
2006). Je me suis intéressée à l’histoire résidentielle de ces personnes, et quand cela m’a été
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possible à celle de leurs parents, avant l’achat de leur dernier appartement ainsi qu’aux pratiques
administratives et économiques qu’ils ont mobilisé ou « subies » pour mettre en œuvre un
projet de déménagement.
Les bornes chronologiques de mon travail découlent des caractéristiques de mes
enquêtés. Les plus âgés, étant nés aux alentours des années cinquante, j’évoque des faits qui
s’échelonnent des années 50 à 2006, date du plus récent des achats. L’histoire résidentielle de
mes enquêtés enjambent la période soviétique et la période actuelle et, me suis-je dit, c’est un
bon observatoire pour saisir les transformations économiques et sociales post-soviétiques.
+ 7 professionnels (agents immobiliers, directeur d’agence, journaliste)
Constitution enquêtés : contacts personnelles (recommandation en recommandation) et milieu
de la recherche en sciences sociales française à Moscou.
Diversité : acheteurs : le neuf (novostrojki, cottage), l’ancien (parc stalinien prestigieux du
centre, parc khrouchtchévien dans quartier populaire de l’Est de Moscou (pas le pire))
Diversité : professionnel : Grande agence immobilière généraliste (2) / juriste (1) d’une agence
confidentielle sur le secteur du luxe ou encore / directrice et un agent (2) d’une petite agence
spécialisé dans le logement périurbain (maison individuelle) / rédacteur en chef (1) / agent
immobilier free-lance (1).
Usage des entretiens :
Professionnel = plus forme d’expertise sur le marché immobilier
Acquéreurs = recueillir des trajectoires
o Soit à l’intérieur d’une même histoire résidentielle : en comparant la période
soviétique (les combines, tactiques, pratiques mises en œuvre sous l’Union
soviétique pour déménager et ses pratiques sur le marché actuel)
effet de
l’apprentissage du marché, de l’adaptation à mesure que le marché
s’institutionnalise.
o Soit en comparant les entretiens (le moment de l’achat s’étale entre 1993 et 2006
et acheter en 1993 et 2006 n’a visiblement que peu de chose à voir) =
routinisation des transactions immobilières à mesure que le marché
s’institutionnalise + différences entre générations, celle qui a bénéficier
directement des privatisations et leurs enfants ou petits-enfants qui arrivent
aujourd’hui à l’age adulte.
Objectifs du mémoire : Décrire les pratiques économiques de l’échange et de la production
des logements à Moscou, de les comparer avec celles sous l’Union soviétique, en bref de poser
les premiers jalons d’une histoire du marché de l’immobilier.
Cela, à travers travaux déjà écrits sur la naissance de la propriété privé (Aurore Chaigneau), sur
le marché immobilier en Russie (Bonneville ou le spécialiste américain Struyk) mais surtout à
travers les trajectoires résidentielles (on voit des choses que la lecture des textes de droit, des
statistiques laissent dans l’ombre).
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Cadre théorique
L’idée était de saisir les transformations postsoviétiques à partir de pratiques
économiques liées au logement. Je l’ai découvert après, cela s’apparente aux travaux d’une
littérature mineure peu connue sur les transformations soviétiques, celle de l’ethnographie
économique (dernier repère produit par Florence Weber et Caroline Dufy, cette dernière ayant
travaillé sur le troc interpentreprise). La plus prolifique : Caroline Humphrey. Une approche de
l’économie comme un domaine de pratiques comme les autres : observer les transactions,
l’organisation concrète des marchés, travail de terrain, interrogés les gens sur leur manière de
faire des affaires, de s’arranger avec le contexte social… Objectif : montrer des inerties ou des
déstabilisations de valeurs, d’équilibres sociaux.
Mon sentiment avec cette littérature, c’est qu’elle est assez asymétrique (porte sur les pratiques
post-1991, présupposés peu questionnés sur la période précédente).
Déstabilisation (c’était mieux avant) ou poids du passé (rien n’a changé)
Détail du contenu des parties
1ère partie porte sur les stratégies résidentielles en Union soviétique
Partie qui a pris une place plus importante que je ne le pensais au départ.
Présentation des filières d’attribution des logements sous l’Union soviétique, leur circulation et
des stratégies résidentielles dans ce cadre-là.
Rapidement : 3 filières (municipale, entreprise, corporation ou institution (artistes, architectes,
Ministères) + 1 secteur coopératif (sorte d’achat échelonné du logement au prix de production
par l’intermédiaire de l’entreprise)
Sys de file d’attente : municipalité (-) / corporatif (+)
+ marché du troc : possibilité d’échanger son logement
1ère image contestée mais je n’invente rien : critique du totalitarisme Je reprends les
conclusions maintenant canoniques sur l’histoire sociale des « totalitarismes », à la suite de
Lewin Moshe, et que les rapports entre le pouvoir et les citoyens n’étaient pas réductible à celui
de la répression, de l’écrasement.
En effet, stratégies résidentielles, pas de logement assigné même si chance de mobilité sont
très inégales (celui qui reçoit un bon apt a plus de chance de l’échanger que celui qui a un
mauvais apt).
2ème image contestée : le centralisme
Mécanismes de type marchand (sans monnaie ou peu) : chaînes d’échange d’apts.
3ème image contestée : on a souvent remis en cause la notion de totalitarisme en disant que les
acteurs avaient des marges de manœuvres, des formes de résistances du quotidien, une distance
avec l’idéologie, et dans l’économie, le secteur informelle, le marché noir… Je pense que les
rapports entre économie légale et illégale sont plus complexes. Echange est une pratique
totalement autorisée (ses bureaux d’enregistrement des échanges, ses publications) mais
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développement d’une économie informelle (les agents immobiliers qui organisaient ces
échanges qui étaient rémunérée illégalement et éventuelle compensations officieuses, souvent
en biens)
CONCLUSION : Les carrières immobilières ont commencé dès la période soviétique.
MODULO : limites de la lecture en terme stratégiques : L’histoire résidentielle de mes
enquêtés n’est pas que la succession de stratégies mais reflètent aussi les grandes étapes de la
politique urbaine de Moscou :
Période de construction de masse sous Kh dans les années 1960 Recevoir un appartement
individuel c'est-à-dire souvent quitter l’appartement communautaire.
2ème partie
La 2ème partie porte sur le moment des privatisations et de la libéralisation des
transactions immobilières au début des années 1990. D’abord, j’aborde la politique de
privatisation en général et les réappropriations qui en ont été faites. Pour cet aspect, je m’appuie
principalement sur les travaux des années 1990 visant à évaluer le rythme des réformes et qui
ont montré des différences de propension à privatiser en fonction des catégories socioprofessionnelles et des types d’habitat
les privatisations, malgré grand égalitarisme des
réformes puisque le choix a été de les rendre gratuite contrairement à d’autres pays, avalisent les
inégalités héritées de la période soviétique.
1° tout le monde n’a pas privatisé au même rythme : les personnes âgées d’abord, la
nomenklatura car apts de prestige.
2° pas d’intérêt de privatiser pour les personnes ayant un apt de mauvaise qualité
(charges, travaux…)
3° Prend un intérêt si on veut vendre pour acheter (retarder stratégiquement le moment
de la privatisation pour cette occasion ou pour une succession). De plus droit très fort de
l’occupant dans un apt public (expulsion très rare, loyer modique (même si en augmentation
depuis les années 1990) + quasi-droit de succession.
Ensuite, je suis revenue à mes enquêtés et je me suis posée la question des usages de la
privatisation dans les carrières immobilières et de sa relation avec l’achat. Est-ce que ceux qui
ont acheté se sont appuyés systématiquement sur la privatisation pour continuer ou démarrer
des carrières, cela a-t-il été un facteur d’accélération des carrières immobilières ?
PUIS est-ce que la libéralisation des transactions immobilières a fait disparaître la
pratique de l’échange ?
Revenir au marché immobilier dans les années 1990 : ppale offre = apts
communautaires c'est-à-dire partagé par plusieurs familles = elles voulaient se séparer quitte à
partir loin en banlieue à Moscou, les appartements communautaires se dispersent = l’offre.
Pb = privatisation compliquée (statut des parties communes…)
certains privatisent
leur pièce, d’autres non statut hybride.
Les acheteurs font quoi parfois : ils échangent leur apt non privatisé contre deux pièces
par exemple et ils achètent la troisième deux types de propriété là encore.
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Schéma qui concernent les transactions entre particuliers. Il existe à la même époque des
agences qui relogent tout le monde, enregistre une famille seulement et privatisation de tout
l’appartement.
échange perdure / statut hybride qui est conservé.
Mais l’échange dans les années 1990 a aussi permis de pallier aux déficiences du cadre
réglementaire des transactions immobilières. Ex : une enquêté qui a fait un faux échange (elle
s’est enregistré dans un apt en l’échangeant contre un apt fictif) puis dollars de main en main.
Elle n’est pas propriétaire mais c’est tout comme. Elle n’a privatisé que l’année dernière
lorsqu’un promoteur a été intéressé pour racheter tout l’immeuble pour faire un hôtel.
La 3ème partie : le marché immobilier actuel et ses pratiques : héritage de pratiques
soviétiques ?
La 3ème partie se concentre sur les pratiques économiques sur le marché actuel en partant d’un
constat troublant, une ressemblance entre le marché actuel et le marché des échanges, à savoir
la constitution de chaînes d’achat-vente qui semblent jouer le rôle symétrique que les chaînes
d’échange d’appartements. Comment réfléchir sur la notion d’héritage soviétique de
pratiques autrement que sous la forme d’inertie, d’habitude, de routines ?
Hypothèse : on continue à utiliser ces chaînes parce qu’elles sont utiles et elles disparaîtront
vraisemblablement bientôt.
Avant, elles s’expliquaient par interdiction de la monnaie (pas de transactions possibles) alors
qu’aujourd’hui elles s’expliquent par la rareté de monnaie (je dois vendre pour acheter et mon
vendeur aussi, etc…).
Conséquence sur le travail des agents immobiliers : le travail consiste moins à encadrer la
transaction qu’à trouver des logements « alternatives » au vendeur en contactant des collègues
ou en montant lui-même la chaînes de transactions comme sous l’Union soviétique.
Développement important du crédit hypothécaire
4ème partie :
Après avoir traité davantage des transactions que des objets des transactions, la 4ème partie
apporte un peu de corps à mon analyse en présentant la structure de l’offre immobilière à
Moscou où se côtoient le parc ancien (prestigieux ou dégradé, respectivement stalinien et
khrouchtchévien) et le parc neuf (de masse ou d’élite). Je montre que ces parcs sont articulés
avec des filières d’accession à la propriété diverses et plus généralement à des filières de
peuplement bien spécifiques. J’analyse alors les effets sur les formes de ségrégation spatiale et
de proximité spatiale entre catégories par ailleurs aux trajectoires sociales divergentes.
Sur ce point, surtout parler des moyens de la mobilité résidentielle mais ici rencontre la
question des motivations. Exprimé clairement tant dans les discours des enquêtés que dans le
discours publicitaires = vivre entre soi = fonction du parc neuf car barrière à l’achat.
Lotissement gated-communities.
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Nvx grands ensembles moins (rappelle fortement l’insatisfaction des classes moyennes dans
HLM) car une partie de ces grands ensembles sert au relogement après destruction des
immeubles kh (fonction des HLM aussi) deux filières tensions sociales éventuelles.
PERSPECTIVES thèse :
SCIENCE POLITIQUE : articuler avec le niveau politique publique ou plutôt la
configuration politico-économique (grands constructeurs, Etat, municipalité, investisseurs,
banques (naissance du prêt immobilier…) qui structurent le marché.
Question : Est-ce que je me lance en plus dans une transformation de l’action publique ?
Pb des archives : comment travailler sur la période 1980’s.
Pb des entretiens : comment systématiser le recueil d’entretiens ? Comment articuler avec
niveau global ?
cohérence géographique : un immeuble ? sur les cités HLM = très dur, souvent il faut
soutient, accompagnement de la société de gestion… de recommandation en
recommandation, de voisins à voisin : souvent les gens ne se connaissent pas… (mais je
peux essayer)
travailler avec une agence immobilière : possibilité de demander à des clients de répondre
à un questionnaire ? de proposer une enquête ? (éventuellement leur offrir des résultats à
l’agence…) ?
Continuer à faire une histoire de la genèse d’un domaine de pratiques économiques mais les
rapporter plus directement à histoire du marché immobilier dont j’ai posé grossièrement
quelques jalons :
Pré-1991 : trouver des sources = travailler sur les filières d’attribution des logements et le
marché de l’échange (comment ça fonctionnait concrètement)
Principal problème = manière de prolonger ce travail et sur quels types de sources je peux
travailler.
Les choses encore peu faites et faciles :
• la presse des années 1990 (renseignement sur l’histoire des grands acteurs du marché
immobilier
• compléter avec des entretiens (je pense essayer retrouver les analystes économiques des
années 1990 ou responsables ou anciens responsables administratifs ou politiques, c’est
mieux : un peu plus dur mais faisable à travers l’Institut d’économie urbaine dont
l’ancien directeur est l’ami d’un ami.
• retrouver les enquêtes faites dans les années 1990, le questionnaire, le traitement des
données… (Institut d’économie urbaine)
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La question de mes bornes chronologiques : les années 1980 : premières mesures de
libéralisation ? Bornes pertinentes mais… problème des archives (est-ce que je dois
remonter plus haut pour avoir la possibilité de consulter ?). Est-il possible d’avoir accès aux
archives du bureau des échanges, si oui, pour quelle période, quel type de documents puis-je
y retrouver ?
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