droit de la transaction immobilière

entre elles, il n’en demeure pas moins qu’il doit répondre à certaines conditions juridiques.
En effet, le contrat de vente étant un contrat à titre onéreux, sa validité est subordonnée à la
fixation d’un prix :

Droit(A)de
Déterminé ou déterminable
; la transaction immobilière
La Réel
et sérieux (B) ; du prix de vente d’un immeuble
détermination
 Juste (C).
A – La détermination du prix de vente
Le prix de vente de l’immeuble doit être déterminé ou déterminable par référence à des
éléments précis et objectifs.
Le prix peut être fixé en capital, mais aussi en rente.
La rente viagère doit cependant, pour être valable présenter un véritable aléa. Le contrat de
vente devient ainsi un contrat aléatoire (par opposition au contrat commutatif).
Le contrat aléatoire est ainsi défini par le Code civil : C’est une convention réciproque dont
les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou
plusieurs d’entre elles, dépendent d’un évènement incertain. Tels sont : les contrats
d’assurance, (…), le jeu et le pari, le contrat de rente viagère.
Ainsi la jurisprudence a-t-elle considéré que l’aléa disparaît lorsque la rente est créée sur la
tête d’une personne atteinte d’une maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date
du contrat dans la mesure où l’évènement n’était pas incertain.
Pareillement, lorsque le montant de la rente est dérisoire, la vente se trouve dépourvue d’aléa ;
le débirentier étant certain d’obtenir un bénéfice substantiel, bien au-delà de l’espérance de
vie du crédirentier.
Comme le prix principal, les accessoires doivent donc être déterminés.
En effet, le Code général des impôts définit l’assiette des droits de mutation à la fois sur le
prix et les charges en capital du bien. Ces frais de mutation sont, sauf convention contraire, à
la charge de l’acquéreur. Il en va ainsi des frais de rédaction d’acte, du droit de timbre et
d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière perçue par le conservateur des hypothèques,
des différentes taxes perçues au profit des collectivités territoriales, pour lesquels les parties
sont d’ailleurs débitrices solidairement.
28
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Droit
de la transaction immobilière
Le dossier
de diagnostic technique
B – Le dossier de diagnostic
technique
Introduit par l’article 18 de l’ordonnance 2005-655 du 8 juin 2005 , ce dossier de diagnostic
technique s’impose pour toute vente d’immeuble ou partie d’immeuble bâti , que celle-ci
soit volontaire ou judiciaire
et indiffére mment de sa destin ation (commercial, industriel,
d’habitation, mixte…).
Il doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l ’acte de vente ( c’est-à-dire si le s
parties conviennent, sans conclure un avant-co ntrat quelconque, de régulariser directem ent
l’acte de vente devant notaire).
Le dossier de diagnostic technique peut être constitué d’états différents, selon la nature et la
situation de l’immeuble.
Certains ont été nouvellem ent introduits par l’ar ticle L 271-4 du C.C.H, d’autres, préexistant,
y ont été intégrés :
a)

Un constat de risque d’exposition au plomb,

Un état relatif à la présence ou à l’absence de produits amiantés,

Un état relatif à la présence de termites,

Un état relatif à l’installation intérieure de gaz,

Un état des risques naturels et technologiques,

Un état de l’installation intérieure d’électricité,

Un diagnostic de performance énergétique.

Un diagnostic assainissement (janvier 2013).
Le risque d’exposition au plomb
Il existe différentes manifestations de plomb en m atière immobilière, qui peuvent engendrer
des effets sanitaires et des m esures de santé pu blique instaurées en rép lique par la loi, pou r
lesquelles le Préfet du département concerné assure un rôle central.
Selon l’article L 1334-5 du Code de la santé publique le constat des risques d’exposition au
plomb correspond à un repérage des revêtem ents contenant du plom b. Ce constat 21 s’impose
préalablement à toute vente d’un immeuble
à usage d’habitation édifié avant le 1
er
janvier 1949.
21
avant même l’instauration du dossier de diagnostic technique
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Droit
de la transaction
Section III – La promesse
synallagmatique
de vente
immobilière
La promesse synallagmatique de vente
Remarques préalables :
Avant toute chose, rappelons que la vente s’entend comme le contra t par lequel la p ropriété
d’une chose est transférée par un vendeur à un
acquéreur en contrepa rtie du paiem ent d’un
prix et qu’elle est régie par les articles 1582 et suivants du Code civil.
Rappelons également qu’aux term es de l’article 1583 du Code civil , la vente « est parfaite
entre les p arties et la propriété est acquise de
qu’on a convenu de la chose et du prix
droit à l’acheteur à l’égard du vendeur , dès
, quoique la chose n’ait
pas encore ét é l ivrée ni
payée. »
Notons enfin que les actes évoqués ci-après so nt indifféremment dénommés dans la pratique
« compromis de vente », « sous seing privé », « promesse synallagmatique » : or selon leur
contenu, elles répondent à un régime juridique différent et qu’il ne faut pas confondre.
De façon g énérale, la promesse synallagmatique est un contrat par lequel deux personnes
s’engagent l’une envers l’autre à conclure un contrat dans un certain délai.
En matière de vente , une promesse synall agmatique de vente s’entend donc logiquem ent
comme un contrat par lequel les parties s’engagent réciproquement à conclure un contrat de
vente dans des conditions et pour un prix d’ores et déjà convenus et dans un certain délai.

Mais, par application de l’ article 1589 du Code civil, « la promesse de vente vaut
vente, lorsqu’il y a con sentement réciproqu e de s deux parties sur la chose et sur le
prix »34.
Par voie de conséquence, au se
ns du Code civil, la prom
esse synallagm atique de vente
s’entend plutôt comme « un contrat par lequel les parties s’engagent à vendre ou ac heter et
donc concluent un contrat de vente».
34
Rappelons-en en effet que la chose et le prix constituent les élém ents essentiels de formation du contrat (cf.
supra)
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Droit
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de la transaction immobilière
B – Exceptions Les exceptions au transfert de propriété
Les parties peuvent imposer que le transfert de propriété soit différé ou au contraire avancé :
1) Clauses contractuelles retardant le transfert de propriété

La stipulation d’une condition suspensive
Par prudence,

Les parties peuvent décider de subordonner le transfert de propriété à la signature
de l’acte authentique. La passation de
l’acte authentiqu e est alo rs érigée en
condition suspensive du transfert de propriété.

Les parties peuvent décider de subordonner le transfert de propriété au paiem ent
du prix. Le paiement du prix est alors érigé en condition suspensive du transfert de
propriété.
Ces clauses sont très fréquentes en pratique.
Dans ces hypothèses, le vendeur reste pr
opriétaire pendant
la période PENDENTE
CONDITIONNE, c’est-à-dire la période d’attente de la réalisation de la condition suspensive.
Et une fois la conditio
n réalisée, de par son effet rétro
actif au jour de sa conclusion,
l’acquéreur devient rétroactivement propriétaire à compter de la date de sa conclusion.
Application pratique :
Lundi 20 août 2007, M. CLEMENT signe une promesse synallagmatique de vente par
laquelle il s’engage à vendre sa maison pour un prix de 100.000€ à M. BERNARD. C’est une
promesse synallagmatique de vente valant vente, or le transfert de propriété est un effet
automatique de la vente. Celui-ci devrait donc s’opérer immédiatement au profit de M.
BERNARD, alors même qu’il n’a encore rien payé.
Cette situation étant dangereuse pour le vendeur, entre autres conditions suspensives, les
parties ont convenu que le transfert de propriété est suspendu au paiement du prix le jour de
la passation de l’acte authentique.
Avant la passation de l’acte authentique et le paiement du prix, M. CLEMENT reste
propriétaire du fait de la clause.
Ils signent le 10 novembre 2007 Monsieur BERNARD paye.
La condition réalisée a un effet rétroactif au
jour de sa conclusion (le 20 août 2007),
M. BERNARD devient donc rétroactivement propriétaire à compter du 20 août 2007.
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Droit
de la transaction immobilière
Chapitre 4 – Dispositions particulières à la vente d’immeuble
La vente d’immeuble à construire
à construire
Définie par l’article 160 1-3 du Code civil, « La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol
ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la
propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer
le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de
l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »
Plus précisément, elle est régie par la Loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 (dont les dispositions sont
d’ordre public, c' est-à-dire a uxquelles les parties ne peuvent déroger conventionnellem ent)
ainsi que par les articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction
et de l'habitation.
La Vente en l’état futur d’achèvement (dite encore vente sur plan) est un des contrats les plus
utilisés en m atière de c onstruction lorsqu’il s’agit de la vent e de lo caux à usage d ’habitation
ou à usage mixte, qu’il s’agisse d’habitat collectif ou individuel (appartements en copropriété,
maisons individuelles : lotissements en villages ou copropriété horizontale).
La conclusion d’une VEFA comporte deux étapes principales que sont :

Le contrat préliminaire, dit encore contrat de réservation (Section I),

Le contrat de vente définitif (Section II).
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