Les surfaces hors œuvre brute (SHOB)

L’ADIEU AUX SHON ET SHOB
OU LA NAISSANCE DES SURFACES DE « PLANCHER »
Les surfaces hors œuvre brute (SHOB) et hors œuvre nette (SHON) fixées par l’article L1122 du code de l’urbanisme, sont depuis 1967, les références qui permettent d’évaluer les
possibilités de construire, d’encadrer la densité.
Les calculs de ces surfaces incluant des déductions forfaitaires peu aisées à manier, les ont
rendues complexes et peu représentatives de la surface des bâtiments. Elles pénalisent de
surcroit l’isolation et les constructions énergétiquement performantes en comptabilisant les
surfaces des murs ou d'espaces destinés uniquement à diminuer la consommation
énergétique.
C’est pourquoi, l’article 25 de la loi du 12 juillet 2010, portant engagement national pour
l'environnement dite « Grenelle 2 », a autorisé le Gouvernement à légiférer par voie
d'ordonnance pour unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en
compte dans le droit de l'urbanisme.
En vertu de cette autorisation, une ordonnance du 16 novembre 2011 a créé une nouvelle
surface, dénommée « surface de plancher », comme étant « la somme des surfaces de
plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à
partir du nu intérieur des façades des bâtiments ». Cette nouvelle surface remplace les
surfaces hors œuvre nette et brute.
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024804731
Cette surface de plancher a été définie par un décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011
relatif à la définition des surfaces de plancher prises en compte en droit de l’urbanisme
précise que sont déduits du calcul de la surface de plancher, les surfaces correspondant :
- à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur
l'extérieur ;
- aux vides et trémies afférents aux escaliers et ascenseurs ;
- aux surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- aux surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou
non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
- aux surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des
activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- aux surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un
groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article
L231-1 du Code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des
déchets ;
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- aux surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que
ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
- à 10% des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas
échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis
par des parties communes intérieures.
Le décret prévoit également diverses dispositions précisant notamment les cas dans
lesquels le recours à l’architecte est obligatoire.
Pour cela, le décret crée également une notion de « emprise au sol » qui est « la projection
verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » (article R420-1 du
Code de l’urbanisme).
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000025059730&dateTexte
=&categorieLien=id
Une circulaire très intéressante du 3 février 2012 complète le dispositif et précise dans le
détail
les
modalités
de
calcul
de
la
surface
de
plancher.
http://circulaire.legifrance.gouv.fr/pdf/2012/02/cir_34719.pdf
Le recours à l’architecte est obligatoire si les travaux conduisent soit la surface de plancher
soit l’emprise au sol, à dépasser l’un des seuils règlementaires.
Entrée en vigueur :
Pour les opérateurs, les nouvelles surfaces de plancher sont entrées en vigueur à compter
du 1er mars 2012, pour toutes les demandes d’autorisations d’urbanisme déposées après le
1er mars 2012.
Les demandes d’autorisations en cours d’instruction au 1er mars 2012, seront instruites selon
les dispositions applicables lors du dépôt du dossier.
Ces nouvelles surfaces de plancher avaient pu être intégrées dès la fin de l’année 2011 par
les collectivités, dans le cadre de l’élaboration de leurs Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), de
leur Plans d’Occupation des Sols (POS) et de leurs Plans d’Aménagement de Zone (PAZ).
Mais dans tous ces documents d’urbanisme, les surfaces de plancher ont été substituées
automatiquement aux anciennes SHON et SHOB à compter du 1er mars 2012.
De la même façon, les surfaces de plancher remplaceront de plein droit les anciennes SHON
et SHOB dans diverses circonstances, telles que calcul de la densité des constructions
d’habitation, application aux lotissements, etc.
En pratique :
Les acquéreurs de terrains ne devront pas être pénalisés : si le passage à la surface de
plancher se traduisait par une perte de constructibilité de leurs parcelles, ils pourraient
demander à bénéficier de leur droit à construire calculé en SHON ou SHOB.
En ce qui concerne les baux, les surfaces étaient parfois exprimées en surfaces SHON, mais
plus souvent en surfaces utiles ou locatives.
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Or, il n’existe pas de définition légale des surfaces utiles ou locatives, si bien que le recours
à une telle surface doit faire l’objet d’une définition dans le bail lui-même.
En pareil cas, rien n’est changé.
Pour les opérateurs qui ont l’habitude de libeller leurs surfaces en surfaces SHON, il leur est
conseillé de s’aligner sur les permis de construire délivrés, de manière à ce que les baux ne
soient jamais en porte-à-faux avec eux.
Aussi, les surfaces SHON continueront d’être utilisées pour les permis existants, la bascule
vers les surfaces de plancher se faisant pour les baux portant sur des immeubles ayant
obtenu des permis de construire soumis à la nouvelle règlementation.
Il ne reste plus qu’à souhaiter que ces nouvelles surfaces de plancher simplifieront la vie des
opérateurs…
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