CRAC 2016 ZAC Terre Neuve II

SOCIETE D’AMENAGEMENT
DE LA SAVOIE
(S.A.S.)
COMMUNAUTE DE COMMUNES
DE LA REGION D’ALBERTVILLE
(CORAL)
Z.A.C. DE TERRE NEUVE II
COMMUNE DE GILLY SUR ISERE
***
COMPTE-RENDU ANNUEL
A LA COLLECTIVITE
La Convention Publique d’Aménagement signée le 02 juin 2006, approuvée par la SousPréfecture de la Savoie le 23 juin 2006 fait obligation à l’Aménageur, au terme de l’Article 18,
d’établir un Compte Rendu Annuel d’Activités, en application de l’Article L.1523.3. du Code
Général des Collectivités Territoriales, récapitulant les actions menées sur l’opération et les
prévisions sur les exercices à venir.
TEL EST L’OBJET DU PRESENT DOCUMENT
Octobre 2016 – SAS Albertville
2/8
CORAL
Z.A.C. DE TERRE NEUVE II
***
DOCUMENTS PRESENTES
Rappel des données Administratives et physiques
Echéancier et bilan actualisé (valeur 31/10/2016)
Commentaires sur le bilan
Plan de découpage de la ZAC.
***
3/8
CORAL
Z.A.C. DE TERRE NEUVE II
***
DONNEES ADMINISTRATIVES
•
Création de la Z.A.C.
22.06.2006
•
Convention Publique d’Aménagement
02.06.2006
•
Durée de la Convention Publique d’Aménagement
5 ans
•
Fin de la Concession
02.06.2011
•
Avenant n° 1 (prorogation CPA de 5 ans)
02.06.2016
•
Fin de la concession
31.12.2019
(Avenant n°2 de prolongation du 03.12.2013)
•
Fin de la concession
31.12.2029
(Avenant n°3 de prolongation du 03.03.2016)
DONNEES PHYSIQUES
•
Superficie de la Z.A.C
286 000 m²
•
Surface bande 100m
63 083 m²
•
Surface cessible (déduction faite des 20 000m² de terrains pollués) :149 300 m²
•
Surface vendue
•
Surface restant à vendre
0 m²
149 300 m²
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CORAL
Z.A.C. DE TERRE NEUVE II
***
COMMENTAIRES SUR LE BILAN
(Chiffres en Milliers d’EUROS Hors Taxes)
***
La zone à aménager dite de Terre Neuve II représente 28,60 ha et se situe dans le
prolongement de la ZAC de Terre Neuve. Déduction faite de la surface de la bande des 100m,
la superficie aménageable est de 22,3 ha dont 15ha cessibles.
DOSSIERS REGLEMENTAIRES
La majorité des dossiers réglementaires sont terminés.
- L’arrêté Loi sur l’Eau a été obtenu le 13 août 2009.
- La première autorisation de défrichement a été obtenue par arrêté préfectoral du 23
novembre 2009 pour les terrains propriétés de la Co.RAL.
- Un deuxième dossier a été déposé en juin 2012 et obtenu le 22 juillet 2014.
Toutefois pour cause de diagnostic complémentaire des forêts humides de l’Isère un dernier
dossier portant sur les terrains qui n’étaient pas encore maîtrisés, a été déposé début 2015.
Dans le silence de l’administration, le reliquat des arbres concernés a été déboisé.
Le dossier de servitudes relatif à l’ancienne décharge a été déposé. Celui-ci est toujours en
cours d’instruction par les services de la DREAL.
FONCIER :
La totalité des terrains sont désormais maîtrisée. La Déclaration d’Utilité Publique et
l’ordonnance d’expropriation ont été prononcés respectivement le 27 décembre 2012 et le
26 mars 2013. Le transfert de propriété officiel est intervenu par acte administratif le 12
février 2014.
Cet acte de vente prévoit que le paiement du prix de vente se fera au gré des
commercialisations.
Pour ne pas alourdir le bilan d’opération, il est proposé de payer le prix de vente lorsque le
bilan de ZAC sera consolidé et bénéficiaire.
Le chemin forestier a été déclassé et appartient désormais à la SAS.
Les négociations avec le stand de tir sont toujours en cours. Après discussion à l’amiable, la
SAS a récupéré une bande de terrain qu’occupait illégalement STRA.
5/8
ETUDES
Le montant des études réalisées s’élève à 122k€ à la date d’arrêté du présent CRAC.
La mission de diagnostic pollutions confiée à INGEOS s’élève à 46k€ ht.
Au titre des prescriptions Préfectorales issues du dossier de servitudes, l’autorité
environnementale devait autoriser la réalisation de parking et d’espaces verts au-dessus de la
quasi-totalité de l’ancienne décharge. Le reste des sols qui ne subira pas d’aménagements
devra quant à lui être clôturé.
27 k€ ont été provisionnés au titre des études complémentaires dont nous pourrions avoir
besoin sur ce sujet.
Dans le cadre du PETR (Pôle d’Equilibre Territoriaux et Ruraux) et de la démarche TEPOS
(Territoire à Energie Positive) la zone de Terre Neuve va accueillir un bâtiment d’accueil en
entrée de zone.
Ce bâtiment sera réalisé sous forme de bâtiment blanc et sera à énergie positive (BEPOS). Il
accueillera des services aux entreprises (accueil commun, crèche, restaurant d’entreprises)
ainsi que des locaux de Coworking. Les études de ce bâtiment ont été menées de fin 2015 à
mi 2016.
TRAVAUX de ZAC
Les travaux 2013-2014 ont porté sur la création du giratoire d’entrée de zone ainsi que sur la
réalisation de la piste cyclable jouxtant la route du Grand Arc.
La campagne de travaux 2016 porte sur la réalisation de la voirie principale de la ZAC qui
borde la parcelle de POMA ainsi que la réalisation d’une voirie secondaire pour desservir des
lots parallèles.
Le cumul des dépenses de travaux de la ZAC Terre Neuve 2 est de 1 487 k€ HT à la date
d’arrêté du présent CRAC.
Les travaux de viabilisation de la parcelle du BEPOS nécessitent un renforcement de réseaux.
Par ailleurs, la route des chênes doit être utilisée pour ces travaux, aussi, une campagne
d’enrobé sera-t-elle à programmer à terme.
Le montant global des travaux de VRD de la ZAC est estimé à 3 776k€ HT.
Bâtiment d’accueil (BEPOS):
Comme demandé par CORAL, la SAS a engagé les études pour la réalisation du BEPOS dès le
début d’année 2016. Dans le cadre de la consultation de Maîtrise d’œuvre, le groupement
Studio Arch/ JML/ ACTIF/ STEBAT a été désigné pour la réalisation du bâtiment.
6/8
La consultation travaux a été lancé fin d’été, les marchés ont été notifiés en automne et les
travaux doivent démarrer avant la fin d’année.
Ce bâtiment avait été estimé à 3 200k€ (études, travaux, honoraires), hors foncier. La
consultation des entreprises a été fructueuse, ce qui nous permet désormais d’afficher que le
budget d’opération sera 2800/3000k€ HT.
Ce bâtiment sera porté par la SAS dans le cadre de la concession d’aménagement. A ce titre, il
est proposé de rémunérer l’aménageur de son temps passé au suivi des opérations de
superstructure, à hauteur de 3,5% du montant de dépenses.
La répartition des subventions est la suivante :
- Subventions CTS : 250 k€
- Subventions TEPCV : 300k€
- Subvention CDDRA : 280k€
Le BEPOS marque la première opération de construction portée par la ZAC en tant
qu’équipement public et marque le point de démarrage des opérations de construction
patrimoniales pour lesquelles la Collectivité conservera le foncier.
COMMERCIALISATION :
La vente avec POMA a été signée le 8 juillet 2016. Les travaux de construction du bâtiment
sont en cours et devrait être terminés fin janvier 2017. L’exploitation officielle du nouveau
site de production de POMA se fera à partir d’avril 2017.
Depuis l’arrivée de POMA, de nombreuses entreprises nous ont contactés pour s’implanter.
Au rythme actuel des commercialisations, la ZAC pourrait rapidement être remplie, aussi
semble-t-il proposé d’engager les études de Terre Neuve 3.
Détail des ventes et prospects :
Vente TN 2
Lot
Société
13 POMA
14b POMA
15 BEPOS
16
17
18
19
20
21
22
23 JC VITALE
24
25
26
27
19,20,21,22 Inconstructible
Surface SP Prix/m²
30 000
47 000
3 990
0
4 144
55
4 600
4 150
4 765
4 905
4 124
4 748
7 000
9 515
9 035
9 700
9 430
10 846
55
55
55
55
55
55
27
55
55
55
55
10
Prix
900 000 €
839 286 €
- €
227 920 €
253 000 €
228 250 €
262 075 €
269 775 €
226 820 €
261 140 €
189 000 €
523 325 €
496 925 €
533 500 €
518 650 €
108 460 €
7/8
Synthèse des ventes et prospects :
Vendu
Sous
Compromis
Reste à vendre
TOTAL
50 990
839 286 €
37 000
79 962
167 952
1 089 000 €
3 909 840 €
5 838 126 €
La pression foncière qui pèse sur Terre Neuve 2, nous incite à proposer d’augmenter le prix de
cession des terrains à 55€/m².
Compte-tenu de ces éléments, la recette foncière attendue en fin d’opération est estimée à
5 933k€ HT.
SUBVENTIONS
La CoRAL a perçues des aides du Conseil Départemental et de la Commune de Gilly pour la
réalisation du giratoire et ont été reversé à la SAS sous forme de participation à hauteur de
320k€ HT.
TRESORERIE
Du fait des nombreux travaux engagés en 2016 la trésorerie au 31 octobre 2016, est
déficitaire de 359 k€ HT et devrait s’établir à – 1 193 k€ en fin d’année compte tenu des
travaux prévu en décembre.
Au rythme actuel des commercialisations, la trésorerie ne devrait redevenir positive que vers
2019 mais un double emprunt (BEPOS et VRD de la ZAC) sera nécessaire comme mentionné
en 2015 afin de couvrir le déficit de trésorerie.
Le premier emprunt portera sur les dépenses liées aux travaux d’aménagement de la ZAC
pour un montant de 800k€ HT.
Le second emprunt portera sur les dépenses liées à la réalisation du BEPOS pour un montant
de 1 950 k€ HT.
L’emprunt pourrait suffire pour couvrir les besoins en trésorerie, mais pour ne pas alourdir les
frais financiers, il est proposé une avance de 350k€ HT. Cette avance sera remboursée en
milieu ou fin d’opération.
Au terme de la concession de Terre Neuve 1, l’excédent pourrait être versé à la ZAC de Terre
Neuve 2 sous forme de fond de concours. Cet excédent estimé à 600k€ est positionné en
2019.
Il est à noter qu’au regard des prévisions actuelles, l’excédent de trésorerie de la ZAC en 2029
pourrait être d’environ 300k€.
8/8
BILAN :
L’arrivée de la société POMA marque un tournant dans l’opération de la ZAC de Terre Neuve
2. Les travaux du bâtiment sont en cours et devraient être achevés en janvier 2017.
Par ailleurs, les travaux de viabilisation et de desserte de la parcelle de POMA sont toujours
en cours et seront achevés fin 2016.
Après un appel d’offres fructueux, les travaux du BEPOS vont commencer fin 2016 pour
s’achever à l’automne 2017.
Le bilan des dépenses de la ZAC de Terre Neuve devraient s’élever à 8 890k€ HT et 9 183k€ HT
de recettes.
Comme convenu, le BEPOS sera amorti en fin de ZAC en 2029. En fin d’opération, ce bâtiment
deviendra un bien de retour à la Collectivité, sans soulte et avec des loyers d’un montant
annuel de 125k€ HT.
Ainsi, il est demandé à la Co.RAL :
1)
D’approuver le bilan financier incluant la création du bâtiment d’accueil amorti
à échéance 2029 avec un total de dépenses à 8 890k€ et 9 183€ de recettes.
2)
D’approuver le principe d’une rémunération de l’aménageur pour suivi des
opérations de superstructure à hauteur de 3,5% HT sur TTC applicable au montant des
études, honoraires techniques, travaux, gestion financière.
3)
D’approuver le versement d’une avance de CORAL à hauteur de 350k€ HT.
4)
D’approuver et de garantir l’emprunt de 1 950k€ HT nécessaire à la réalisation
du BEPOS.
5)
D’approuver et de garantir l’emprunt de 800€ HT nécessaire au financement
des travaux d’aménagement de la ZAC de Terre Neuve 2.
6)
D’approuver le versement du fond de concours de Terre Neuve à Terre Neuve 2
en fin d’opération.
7)
D’accepter l’augmentation du prix de cession à 55€ HT
Etudes générales
Acquisitions (terrains Coral)
Dation
Frais annexes s/acquisitions
Travaux,VRD
Bâtiment blanc
Bâtiment blanc foncier
Bâtiment blanc études
Bâtiment blanc honoraires
Bâtiment blanc divers
Frais divers & imprévus
Frais financiers préfinancement
Frais financiers sur emprunt
Emprunt prévisionnel ZAC
Emprunt prévisionnel bâtiment blanc
Honoraires Maîtrise d'oeuvre
Honoraires maîtrise d'ouvrage aménagement
Honoraires maîtrise d'ouvrage superstructures
RECETTES
Ventes de terrains
Vente terrain dation
Produits financiers
Fonds de concours Terre Neuve 1
Loyers Eiffage + bâtiment blanc
Valeur rachat BEPOS
Participation CORAL
Subvention bâtiment blanc
RESULTAT D'EXPLOITATION
AMORTISSEMENTS
Emprunt (amortissement)
Emprunt prévisionnel ZAC
Emprunt prévisionnel bâtiment blanc
Avances du concédant (remboursement)
MOBILISATIONS
Emprunt (mobilisation)
Emprunt prévisionnel ZAC
Emprunt prévisionnel bâtiment blanc
Avances du concédant (versement)
FINANCEMENT
TRESORERIE
DEPENSES
Intitulé
450 000
450 000
-359 175
-1 193 679
450 000
450 000
2 870 000
2 420 000
450 000
-673 391
-803 054
2 175
3 072
15 635
43 344
36
1 089 851
764 604
39 937
83 680
932
2 240
5 008
1 554 189
1 763 242
14 289
3 952
320 000
-840 625
1 625
839 000
840 625
320 000
11 519
3 072
111 421
108 360
36
1 196 150
861 559
39 937
83 680
932
14 178
21 204
4 800
1 487 962
1 999 205
122 165
4 530
Réalisé
Reste à faire Mouvements
2016
la date d'arrêté 11-12/2016
320 000
830 000
194 261
2 870 000
2 420 000
650 000
1 268 344
219 013
462 384
90 648
9 448 344
6 000 000
380 000
16 078
21 196
399 520
9 254 083
149 417
1 051 000
380 000
6 354
3 258 473
3 200 000
Bilan
Approuvé n-1
-137 707
-554 561
137 707
101 493
3 100 000
2 750 000
800 000
1 950 000
350 000
2 998 507
-146 946
-269 907
137 707
137 707
110 000
5 000
51 942
16 000
35 942
20 000
17 965
7 920
337 920
227 920
500 000
607 827
5 000
2018
830 000
-1 951 774
101 493
101 493
10 000
1 000
40 744
12 000
28 744
60 000
19 310
117 600
1 096 880
266 880
2 800 000
3 048 654
2017
-140 482
335 890
140 482
1 030 933
140 482
140 482
600 000
125 000
50 900
9 000
1 650 000
925 000
49 167
16 000
33 167
10 000
200 000
300 000
619 067
2019
-143 313
345 397
143 313
152 820
143 313
143 313
125 000
46 336
16 000
30 336
15 000
19 844
9 000
403 000
278 000
150 000
250 180
10 000
2020
125 000
43 448
16 000
27 448
12 591
31 236
9 000
640 325
515 325
200 000
296 275
2021
-496 201
193 247
344 050
496 201
496 201
350 000
146 201
COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA REGION D'ALBERTVILLE
ZAC DE TERRE NEUVE II - A 518
BILAN FINANCIER ACTUALISE AU 31/10/2016 EN €UROS H.T.
-279 147
159 017
244 918
279 147
279 147
130 000
149 147
125 000
20 815
9 000
423 235
298 235
33 502
9 000
24 502
10 000
100 000
178 317
5 000
-152 152
353 006
152 152
346 141
152 152
152 152
125 000
29 922
9 000
612 960
487 960
27 897
6 400
21 497
200 000
266 819
Prévisionnel
2022
2023
-475 218
443 410
565 622
475 218
475 218
320 000
155 218
125 000
31 620
9 000
648 325
523 325
24 831
6 400
18 431
10 000
82 703
7 252
2024
-158 346
652 334
158 346
367 270
158 346
158 346
125 000
-161 537
1 096 077
161 537
605 280
161 537
161 537
125 000
32 108
9 000
658 500
533 500
12 112
15 303
30 352
9 000
621 925
496 925
12 112
53 220
2026
15 303
200 000
254 655
2025
-164 792
931 928
164 792
643
164 792
164 792
125 000
6 500
9 000
125 000
8 857
8 857
100 000
124 357
2027
-168 112
767 779
168 112
3 963
168 112
168 112
125 000
6 500
9 000
125 000
5 537
5 537
100 000
121 037
2028
-971 500
292 385
171 500
800 000
496 106
971 500
171 500
125 000
36 395
9 000
643 650
518 650
2 149
2 149
100 000
147 544
2029
320 000
830 000
292 385
3 550 000
2 750 000
800 000
1 950 000
800 000
3 550 000
2 750 000
800 000
1 950 000
800 000
0
292 385
3 072
600 000
1 496 519
39 937
83 680
932
54 178
27 204
361 825
97 800
264 025
219 012
443 452
224 556
9 182 870
5 933 279
4 800
3 776 962
2 800 000
8 890 486
149 417
704 530
Bilan
Nouveau
0,00
RESTE / 2016
266 880,00
100 000,00
166 880,00
2017
227 920,00
227 920,00
2018
2019
25 000,00
861 559,00
150,00
22 120,00
839 289,00
REGLE AU
31/10/2016
925 000,00
839 439,00
150,00
839 289,00
MONTANT
ACTE
TOTAL
11/07/2016
DATE
ACTE
INCONSTRUCTIBLE
189 000,00
189 000,00
MONTANT
COMPROMIS
900 000,00
18/07/2016
DATE
COMPROMIS
POMA
BEPOS
FRONTENEX
ECHANGE SCI 2D
VITALE
SCI MIQUELON
LIBELLES
278 000,00
25 000,00
253 000,00
2020
2021
515 325,00
25 000,00
490 325,00
ETAT DES CESSIONS AU 31/10/2016 EN €UROS H.T.
ZAC DE TERRE NEUVE II - A 518
COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA REGION D'ALBERTVILLE
298 235,00
28 460,00
269 775,00
487 960,00
487 960,00
2023
PREVISIONS
2022
523 325,00
523 325,00
2024
496 925,00
496 925,00
2025
533 500,00
533 500,00
2026
2027
0,00
2028
0,00
518 650,00
518 650,00
2029