Journal Montréal Appartement, vol. 7, no. 3
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Journal Montréal Appartement, vol. 7, no. 3
NOUVEAU Droit locatif Droit immobilier REGROUPEMENT D’ACHATS HUILE À CHAUFFAGE Me Guy Audet Conseiller juridique de l’APAGM 514 904-0489 Publication Voir page 15 Volume 7, Numéro 3 o f f i c i e l l e d e l ’ A s s o c i a t i o n d e s p r o p r i é t a i r e s d ’ a pp a r t e m e n t s d u LE PRÉSIDENT DE LA RÉGIE DU LOGEMENT EN COMMISSION PARLEMENTAIRE Grand Montréal À lire : l’assurance responsabilité pour gestionnaire (voir pages 3 - 4 - 5) Votre Association a présenté son mémoire pour accroître l’efficacité de la Régie du Logement ; lisez-le sur le site de l’APAGM L’APAGM se présente à la Régie du logement pour défendre les droits des propriétaires (voir page 10) Montréal Appartement est maintenant disponible sur internet ! Publication officielle de / Official publication of 40048263 2 MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT V o l u m e 7, N u m é r o 3 L E M OT DE L A PR É SIDEN T E T h e p r e s i d e n t ’ s n ot e Et si l’on faisait comme les locataires… en étant pro-actif Should we be more proactive like tenants ? Faites-vous partie de la catégorie de propriétaires qui, d’une part, ont d’excellentes idées pour améliorer les relations propriétaires-locataires mais, d’autre part, ne s’investissent pas personnellement pour favoriser le changement ? Ou faites-vous partie de la catégorie de propriétaires qui ont également d’excellentes idées mais qui n’arrêtent pas de mentionner que toutes les tentatives de changer les lois en immobilier locatif sont vouées à l’échec parce qu’il y a une majorité de locataires au Québec et que tous les gouvernements confondus ne veulent pas perdre leurs votes… ouf ! Finalement, peut-être vous dites-vous qu’il n’est pas nécessaire de s’investir, notamment par l’adhésion à un organisme de lobbying comme l’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal (APAGM), parce que le travail sera quand même fait grâce aux autres propriétaires et gestionnaires d’immeubles locatifs ! Et de surcroît, j’évite de payer une cotisation annuelle ! Et si l’on faisait comme les locataires en étant pro-actif. Saviez-vous que la députée d’Hochelaga-Maisonneuve, Madame Carole Poirier, a déposé le printemps dernier à l’Assemblée nationale du Québec une pétition réclamant l’imposition d’un registre des loyers de plus de 12 000 signatures de locataires (dont 26 députés selon le communiqué de presse du Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec, le Rclalq), comme cela se faisait auparavant en Ontario. 12000 locataires par l’entremise du Rclalq et de l’ensemble des associations de locataires se sont mobilisés pour faire connaître leurs idées par l’entremise d’une pétition officielle déposée à l’Assemblée nationale. On appelle cela être pro-actif. Comme nous l’avons déjà annoncé dans le dernier Montréal Appartement, la Commission de l’aménagement du territoire de l’Assemblée nationale a procédé à l’examen du fonctionnement et des activités de la Régie du logement. Tout en sachant que cette activité parlementaire ne permettait pas d’intervention d’organisation comme l’APAGM, nous avons quand même décidé d’être pro-actif ! Nous avons donc présenté un mémoire aux membres de la Commission (disponible sur notre site internet) même si nous n’avons pas été invitées à le faire. Sans ambage, nous pouvons affirmer que l’APAGM en tant que lobby d’organisation a démontré son importance en transmettant directement à tous les intervenants ses recommandations pour améliorer la Régie du logement. Mais par ailleurs et dans le cadre de ce mandat, les députés ont décidé d’inviter l’ensemble de la population à se prononcer directement par internet ou par l’envoi d’un texte. Devant cette occasion inusitée de se prononcer sur les services de la Régie du logement, nous avons donc incité un nombre important de propriétaires et de gestionnaires à intervenir. Et afin d’aider ces interventions, nous avons même modifié la page principale de notre site internet pour permettre à tous les propriétaires et locataires d’accéder directement au site de l’Assemblée nationale. L’idée doit être bonne puisque le Rclalq a fait de même quelques jours avant l’audition de la Régie du logement ! L’APAGM en tant que lobby d’organisation a d’une part fait son travail de représentation et, d’autre part, a fait un travail pour vous inciter à intervenir. Votre présence aussi bien en tant que Are you one of those landlords who, while having excellent ideas to improve the landlord-tenant relationship, does not do anything concrete to see them through? Or, you may be a landlord who stops short of putting excellent ideas into practice. All because of a mindset that says that any attempt to change things in the rental property business is doomed because, in Québec, which ever government is in place, tenants outweigh landlords in number and as such, represent more votes! Then again, you may just say to yourself that it is not necessary to join a lobbying group such as the Appartment Owners Association of Greater Montreal (AOAGM) because the current property owners and managers will do all the work for you ! And this, without paying any annual fees ! Imagine for a moment we were as proactive as tenants. Were you aware that, last spring, Ms. Carole Poirier, M.P. of Hochelaga-Maisonneuve, submitted to the National Assembly a petition signed by 12 000 tenants (including 23 MP’s according to the press release of the Rclacq) demanding that a rent registry be put in place in Québec as was the case in Ontario years ago. These 12 000 tenants acted proactively together through the Rclacq and other tenant associations to make their demands known officially to the National Assembly. That’s what being proactive means. We, landlords and property managers, currently have a unique opportunity to collectively voice our demands to the National Assembly! As explained in the latest version of the Montreal Appartment, the Commission de l’aménagement du territoire is currently reviewing the Rental Board’s activities and inner workings. The AOAGM took the lead and presented a memoir to the Commission although it had not been invited to do so. In fact, this type of parlementary activity does not allow lobbies such as AOAGM to interviene. But, we wanted to be proactive and proceeded anyhow. By transmitting its recommendations on how to improve the efficiency of the Rental Board to all stakeholders, the Association demonstrated increasing importance as an active lobby. Within the mandate of this Commission, MP’s have invited the general public to forward their comments and suggestions directly to them via internet or mail before issuing their report in a few weeks. The AOAGM picked up on this rare and amazing opportunity to ask a great number of property owners and managers to voice their claims. Towards that goal, we adapted the main page of our website by adding a direct link to the National Assembly website. The idea was so good that the Rclacq did the same thing a few days prior to the hearing. As an organization lobby, the AOAGM has fulfilled its mandate to represent its members and their demands. Your implication as a member of the Association and as someone who gets directly involved when need be, is capital towards the representation and defense of our rights. As groups of tenants have showed by supporting a petition presented by their organization, if you want things to change, you must take all necessary steps to be heard. How ? By joining a lobbying organization (make sure it is registered with the Government of Québec as a legitimate lobbying group) and especially by getting involved when need be ! Suite en page 15 Cont’d on page 15 Volume 7, numéro 3 Montréal Appartement est le média officiel de l’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal (APAGM). L’APAGM est un organisme sans but lucratif dont le mandat est de défendre et de représenter les intérêts des propriétaires d’appartements du Grand Montréal. Fondée en 2000, l’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal est reconnue comme organisme de lobbyisme d’organisation et ce, en conformité avec la Loi sur la transparence et l’éthique en matière de lobbyisme. Montréal Apartment is the official media for the Apartment Owners Association of Greater Montréal (AOAGM) AOAGM is a non-profit association whose mandate is to defend and represent the interests of Greater Montreal Apartment Owners. Founded in 2000, the AOAGM is recognized as an organization lobbying group. Siège social – Head office 6555, Chemin de la Côte-des-Neiges, bureau 420 Montréal (Québec) H3S 2A6 Téléphone : 514 908-9154 Télécopieur/Fax : 514 908-9155 [email protected] Conseil d’administration Board of Directors Présidente/President Jacqueline Bétrancourt Vice-présidents/Vice-presidents Eric Audet et Jean Denis Secrétaire/Secretary Francine Leblanc Trésorier/Tresurer Claude Paradis Administrateurs/Administrators Luc Fortin • Richard Gianchetti • Pierre Langlois • Jean-Pierre Laverdure • Christian Perron Administrateur – Membre-fournisseur Administrator – Supplier-member Gérard Gosselin Montréal Appartement est distribué par courrier postal essentiellement dans la Grande Région de Montréal. Montréal Apartment is distributed by mail essentially in the Greater Montreal Area © Il est interdit de reproduire le contenu de Montréal Appartement, en tout ou en partie, sans autorisation écrite de l’éditeur. Les textes, édito riaux, billets, commentaires, études publiées, publi cités, n’engagent que leurs auteurs respectifs. Poste-Publication : 40048263 Dépôt légal : Bibliothèque nationale du Québec Bibliothèque nationale du Canada Maquette et montage/Design and production Multiconcept graphisme inc. 514 276-7734 Impression/Printing Imprimerie Hebdo Tirage 3 000 exemplaires. Veuillez noter que toutes références au mot « association » dans ce journal signifie un orga nisme sans but lucratif constitué en vertu de la Partie 3 de la Loi sur les compagnies. Il se peut que vous receviez ce journal à titre gracieux. You may have received a free copy of this journal. Vous cherchez un gestionnaire ? Vérifiez qu’il est membre de l’APAGM Appelez-nous, nous pouvons vous en référer 514 908-9154 Montréal Appartement maintenant disponible sur internet www.apagm.ca La Régie du logement en commission parlementaire Importante intervention parlementaire en regard des activités de la Régie du logement à l’automne dernier. En effet, le 28 octobre dernier, le président de la Régie du logement, Me Luc Harvey, s’est prêté à une audience particulière de la Commission de l’aménagement du territoire et ce, en regard des activités, des orientations et de la gestion de l’organisme gouvernemental qu’il dirige. Il faut savoir que chaque commission parlementaire – chaque année – doit procéder à l’examen d’un organisme gouvernemental. Ce qui fut annoncé le 9 juin 2009 touchait justement la Régie du logement. Ainsi, pendant une journée, les douze députés membres de la Commission ont été informés, dans un premier temps, des activités de la Régie du logement. Dans un deuxième temps, dans le cadre d’une activité ouverte au public, la direction de la Régie a rencontré les membres de la Commission. Dans le cadre d’une autre activité privée, les députés membres de la Commission ont alors statué par l’entremise d’observations et de recommandations sur les activités et le fonctionnement de la Régie du logement. La date prévue de l’audience devait avoir lieu le jeudi 9 septembre mais c’est finalement le 28 octobre que l’exercice s’est déroulé. Ainsi, le président de la Régie du logement, Me Luc Harvey, accompagné de Me Daniel Laflamme, vice-président, responsable des activités du tribunal, de Mme Diane Mayrand, directrice-générale de l’administration, et de M. Jean-Yves Benoît, directeur des services organisationnels, ont répondu pendant trois heures aux questions des parlementaires, membres de la Commission. Dans un premier temps, Me Harvey est intervenu pendant 30 minutes sur le mandat et le fonctionnement de la Régie du logement pour, par la suite, en temps égal en regard du parti ministériel et de l’Opposition officielle, répondre aux différentes questions. Le dossier étant dans l’actualité, de nombreuses questions ont porté sur la problématique des délais à la Régie du logement. Essentiellement et malgré la proposition de l’APAGM de considérer des greffiers spéciaux pour les causes de non-paiement afin de libérer des effectifs, le problème est essentiellement budgétaire. Plusieurs informations statistiques ont été données par le président de la Régie du logement et il est possible pour tous les propriétaires de prendre connaissance de l’intervention du Président de la Régie du logement à partir du site internet de l’Assemblée nationale. Notons que de nombreuses questions de nos parlementaires étaient attribuables à la publication de notre mémoire et de la sensibilisation par l’APAGM qui en a découlé auprès des députés présents. L’APAGM, une association pro-active Effectivement, l’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal, en tant que lobby d’organisation et en conformité avec son mandat de représenter les intérêts des propriétaires et gestionnaires du Grand Montréal, a été très active dans ce dossier. (Voir le texte des interventions spécifiques en page 5). C’est principalement par la publication d’un mémoire intitulé « Accroître l’efficacité de la Régie du logement » (disponible en format PDF sur le site internet de l’Association) que l’Association est intervenue. Comme il se doit, ce mémoire fut envoyé à tous les députés membres de la Commission ainsi qu’aux principaux intervenants de l’immobilier locatif. Réalisé uniquement en regard du mandat de la Commission, c’est-à-dire en regard des activités et du fonction- nement de la Régie du logement, c’est donc sept recommandations que formulèrent l’APAGM. Ainsi, l’APAGM a proposé : 1. de permettre la présence de greffiers spéciaux pour les causes de résiliation de bail pour non-paiement de loyers ; 2. de permettre la présence de greffiers spéciaux pour les causes de fixation ; 3.de permettre l’inscription des demandes à la Régie du logement par l’entremise d’internet ; 4. d’autoriser la Régie du logement à déclarer des justiciables forclos en cas d’abus de procédures ; 5.d’inciter la Régie du logement à augmenter son devoir de réserve notamment pour son communiqué de presse sur les augmentations de loyers ; 6. de permettre la présence de gestionnaires pour représenter les propriétaires lors des audiences de la Régie du logement ; 7. d’harmoniser les décisions rendues par les régisseurs en regard des dommages imputables aux locataires et du paiement des frais d’inscription. Par ailleurs, puisqu’il est maintenant possible pour les contribuables de se prononcer directement sur des sujets analysés par des commissions parlementaires, l’APAGM a encouragé un nombre important de propriétaires de faire part de leurs commentaires aux députés. A cet effet, le site internet de l’Association fut modifié afin de permettre un hyperlien avec le formulaire de commentaire de l’Assemblée nationale et ainsi, faciliter pour les membres et les non-membres de l’Association la transmission de leurs commentaires et recommandations. L’idée fut reprise quelques jours avant la tenue de la Commission parlementaire par le Rclalq qui a également invité les locataires à se prononcer sur les services de la Régie du logement. Suite en page 13 3 Avocat Me Guy Audet 514 904-0489 [email protected] Assurances Assurances G. Gosselin Gérard Gosselin Claudio Mazzarelli 514 383-6097 [email protected] Hypothèque TD Canada Trust Eric Heymans 514 895-2697 [email protected] Peinture Bétonel Vianney Locas 514 273-8855 p. 238 [email protected] Gaz naturel Athéna Energies Normand Lavallée 514 899-8750 [email protected] Logiciel de gestion immobilière Hopem Lucie Marion 514 493-9288 [email protected] Électroménagers Debsel Howard Wallace 514 481-0215 [email protected] Huissier Huissiers de justice Foisy-Labrecque Pierre Foisy 514 368-8219 [email protected] Portes et fenêtres Portes et fenêtres Verdun Jean Ste-Marie 514 875-6645 [email protected] Huile à chauffage C’est avec joie et fierté que je prends le relais de M. Alain Renaud, directeur général de l’Association des Propriétaires d’Appartements du Grand Montréal (APAGM) à titre d’éditrice du journal MONTRÉAL APPARTEMENT. Ce journal se veut une source incontournable d’informations pour les gestionnaires et propriétaires d’appartements locatifs dans la grande région métropolitaine. Membre de l’APAGM depuis ses débuts il y a 10 ans, gestionnaire en immobilier résidentiel depuis 21 ans, responsable de plus de 1 000 logements dans 4 villes du Québec de 1991 à 2001, diplômée universitaire en économie et administration à McGill, je suis depuis toujours une passionnée de l’immobilier résidentiel. La location, la maintenance, la rénovation, la représentation à la Cour, la gestion des problèmes avec les locataires, entre les locataires, la gestion des employés etc. sont tous des aspects de la gestion immobilière résidentielle qui méritent réflexion, formation et soutien, aspects pour lesquels l’APAGM vous offre son expertise. N’hésitez pas à me faire part de vos suggestions et idées d’articles à [email protected] Bonne lecture du MONTRÉAL APPARTEMENT ! Sophie Boutin À VOTRE AGENDA Conférences grand public 15 février 2011 Conférence avec Lisa Trokien 22 février 2011 Comment choisir son candidat-locataire 24 février 2011 Forum québécois sur l’investissement multi-résidentiel Forum de la relève immobilière 18 janvier 2011– Exécution des jugements 15 mars 2011 – Trucs et astuces pour la location d’appartements 17 mai 2011 – Nouveautés jurisprudentielles À NE PAS MANQUER LE 5 AVRIL 2011 10e CONFÉRENCE ANNUELLE DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER LOCATIF DE L’APAGM Plus de détails sur le site internet de l’Association Pepco–Esso Jean-Guy Pépin 514 443-7000 Couvreur Couvreurs Mont-Blanc Philippe Beaulne 514 273-8129 Couvre-sol Lanctôt Couvre-sol Marcel Aubé 514 795-0132 [email protected] Système de sécurité Guard-X Pierre Lemay 514 277-2127 [email protected] Télédistribution Bell Daniel Dumont 514 391-2199 [email protected] inc. MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT V o l u m e 7, N u m é r o 3 4 Commission parlementaire sur la Régie du logement Ce qu’a notamment dit le président de la Régie du logement, Me Luc Harvey… Sur la demande des associations de locataires pour un registre des baux… l’implantation d’un registre des baux. Est-ce que vous avez commencé un travail là-dessus ? Est-ce que vous avez un plan de travail ? Est-ce que vous avez un échéancier ? (Question) – M. Claude Cousineau (député de Bertrand) Maintenant, il y a des dossiers sur lesquels on a été interpellés. Et sans vouloir prendre partie, quoique certains… beaucoup de députés du Parti québécois se sont déjà avancés là-dessus, toute la question du registre des baux. Moi, j’ai rencontré des groupes, il y a des gens qui sont pour, il y a des gens qui sont fermement contre. Sans, nous, prendre parti, ici, là, j’aimerais vous entendre là-dessus parce qu’il y a eu une pétition de quelques milliers de noms qui ont été déposés… qui a été déposée à l’Assemblée nationale. Le ministre a entendu, a écouté des groupes sur ce point bien précis qui est le registre des baux. J’aimerais vous entendre là-dessus, monsieur… M. le président parce que, suite à la pétition, je crois que vous avez… vous avez… le ministre vous a interpellé pour faire… essayer d’amorcer une étude d’impact ou une étude économique concernant (Réponse) 17 h 00 M. Luc Harvey (président de la Régie du logement) C’est une question qui est délicate à répondre pour le président de la Régie du logement parce qu’il s’agit d’une décision qui relève du politique. Moi, je suis président d’un tribunal administratif, par conséquent, je ne dois pas faire de politique. Par contre ce que je puis vous dire, c’est que, en tant que président, la loi prévoit que le ministre peut requérir, du président de la Régie du logement, des conseils relativement à l’application de la Loi sur la Régie du logement, aux logements et à l’habitation, et derechef, d’initiative, je peux porter à l’attention du ministre des commentaires en regard de l’application de la loi du logement et de l’habitation. À ce titre, je suis sollicité par les groupes de pression qui me font des représentations, en tant que président, je pense que c’est connu que l’APAGM, la CORPIQ, le RCLALQ, à l’occasion, annuellement, dans une démarche reconnue, viennent faire des représentations auprès de la Régie… auprès du président de la Régie du logement et je les rencontre généralement avec les membres du comité de direction qui sont à mes côtés. Dans le cadre de ces discussions, la question du registre des baux s’est posée. Il est évident que… il faut savoir d’abord d’où ça vient. C’est qu’en vertu de la loi le propriétaire a l’obligation de déclarer, dans un nouveau bail, le loyer le plus bas payé au cours de 12 mois précédant le début du bail. C’est ce qu’on appelle, dans notre jargon, la section G du bail. Il arrive malheureusement que, dans certains cas, les propriétaires ne remplissent pas cette section-là ou la remplissent et heureusement, exceptionnellement, font une fausse déclaration. Or, la loi prévoit que les locataires ont, dans de telles circonstances, des recours pour demander la révision du loyer qu’on a déterminé ensemble, si le loyer déterminé… le loyer actuel est nettement supérieur au loyer payé au cours des 12 mois précédant le début bail. Or, de mémoire, et je vous le dis de mémoire, cette année, il y a eu seulement 185 recours, Me Laflamme, sur ce type de question, c’est-à-dire des demandes de révision, nous, qu’on appelle l’article 1950 du Code civil. C’est très peu compte tenu qu’il y a 1 300 000 locataires au Québec. Cependant, les associations de locataires, et peut-être à bon droit, estiment que, si on avait un registre des baux où les propriétaires devraient obligatoirement inscrire tous les loyers dans leurs baux qu’ils ont, actifs, là, seraient à même d’aller vérifier : Bien, est-ce que je me suis fait organiser ou non puis demander la révision. On va se comparer à l’Ontario, parce que ça arrive… vous m’avez ouvert la porte à me comparer à l’Ontario. La commission immobilière de l’Ontario avait un registre des baux, de 1987 à 1998. La présidente m’a envoyé une lettre, en date du 28 juillet 2008, parce que, moi, je m’interrogeais sur cette question-là, en tant que président de la Régie du logement, d’autant plus que la demande ne venait pas du ministre, la demande venait des gens qui me faisaient les représentations, pour me faire dire que ce registre des baux a été en application, en Ontario, jusqu’en 1998, mais c’est un petit peu La clé de notre succès : notre connaissance du marché du Grand Montréal ! Profitez du programme d’assurances exclusif offert aux membres de l’APAGM ! Assurance commerciale – Assurance des particuliers – Sécurité financière • Propriétaire d’immeubles locatifs • Gestionnaire immobilier • Résidence personnes âgées • Commerce de détail • Entrepreneur • Véhicule commercial • Chantier Contactez-nous sans tarder Vous pourriez bénéficier de rabais avantageux pour votre police commerciale, automobile et habitation ! Veuillez communiquer avec Claudio Mazzarelli ou Valérie Codère : 2272, rue Fleury Est, Montréal (Québec) H2B 1K6 Tél. : 514-383-6097 Sans frais : 1-866-383-8954 Courriel : [email protected] Montréal Appartement maintenant disponible sur internet www.apagm.ca compliqué, quant à eux, parce qu’il… vous savez qu’ils n’ont pas de système de contrôle des loyers comme nous, là. Ils ont une… sans entrer dans le détail, ils augmentent, de l’IPC, les loyers, chaque année, puis il y a une question de loyer maximal. Mais je n’entre pas plus là-dedans, là, mais il y avait quand même une certaine ambiguïté quant au loyer réellement payé et le loyer maximal qui était autorisé. Mais, pour faire une histoire courte, on a laissé aller le registre, qui est devenu désuet en soi, et, en 2004, on s’est posé la question, lors d’une modification législative : Est-ce qu’on ne devrait pas réintroduire le registre des baux, en Ontario ? Et l’estimation qu’en faisait la commission immobilière de l’Ontario, en 2004, pour simplement le constituer, ça représentait, en 2004, 35,5 millions de dollars et ça représentait des frais annuels de 10 millions pour le tenir à jour. Alors, moi, je ne pose pas la question, mais je… je vous donne cette information pour vous dire que, dans le contexte budgétaire actuel, le gouvernement va sans doute se poser une question, au niveau financier : Qu’est-ce que ça peut représenter ? Moi, je fais des efforts au niveau de ma Régie, pour me débattre avec mon 18 millions puis éviter de dépenser 12 millions pour un système de mission… Le gouvernement va sans doute se poser une question au niveau financier : Qu’est-ce que ça peut représenter ? Moi, je fais des efforts au niveau de ma régie pour me débattre avec mon 18 millions puis éviter de dépenser 12 millions pour un système d’émis- sion. Est-ce que le gouvernement va aller jusque-là ? Moi, je ne veux pas prendre la décision, ça ne me revient pas. Je vais aller… je vais vous ajouter un élément de réflexion. Nous avons un système de contrôle via la méthode de fixation de loyer qui opère généralement relativement bien, ce qui ne veut pas dire que le système ne peut pas être bonifié. Je pense que l’instauration d’un tel registre viendrait ajouter un peu de rigidité dans la libre négociation des locataires et des propriétaires quant à la discussion qui entoure la détermination d’un loyer, et je m’arrête sur cette question. M. Cousineau : D’accord. Bien, en fin de compte, j’ai posé la question parce que, là, vous… Bon. D’entrée de jeu, vous avez mentionné que vous vouliez pas faire de politique, puis c’est très sage. 5 Des professionnels… Foisy Labrecque société en nom collectif Huissiers de Justice François Labrecque Huissier / Bailiff 356, 90e Avenue LaSalle (Québec) H8R 2Z7 Téléphone : (514) 368-8219 Télécopieur : (514) 363-9495 Sur la proposition de l’APAGM de permettre l’inscription des causes par internet… (Question) M. Jean-Paul Diamond (Député de Maskinongé) : Merci, Mme la Présidente. M. Harvey, je salue les personnes qui vous accompagnent. Donc, dans les commentaires du Protecteur du citoyen sous la recommandation de l’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal : « de permettre aux propriétaires ou aux locataires d’inscrire une demande à la Régie du logement par Suite en page 12 Les actions concrètes de l’APAGM dans ce dossier – Réalisation d’un mémoire spécifiquement rédigé pour cette commission parlementaire et envoyé à tous les députés membres de la Commission de l’aménagement du territoire. Ce mémoire a également été envoyé aux principaux intervenants publics de l’immobilier (Ministre responsable de l’Habitation, Président de la Régie du logement, etc.) et à un nombre considérable de professionnels de l’immobilier locatif – Le mémoire est disponible en format « pdf » sur le site internet de l’Association – Demande formelle à la Présidente de la Commission de l’aménagement du territoire et ce, à deux reprises pour être entendu par les membres de la commission parlementaire. Il faut savoir que lors d’audience de surveillance d’organismes, les parlementaires ne reçoivent pas de groupes d’intérêt mais la direction de l’APAGM considérait important de se manifester auprès de nos députés. – Sollicitation directe auprès de plus de 200 propriétaires et gestionnaires professionnels de l’immobilier locatif afin qu’ils se prévalent de leur droit de se prononcer sur les activités de la Régie du logement par l’entremise du site internet de l’Assemblée nationale. –Modification du site internet de l’APAGM afin de permettre un hyperlien avec le site de l’Assemblée nationale pour faciliter l’accès au processus de sondage. –Rencontres préalables de quelques députés membres de la Commission de l’aménagement du territoire afin de les sensibiliser à la réalité des propriétaires et gestionnaires d’immeubles locatifs. – Publications sur le réseau CNW (voir cnw.ca) de deux communiqués de presse en lien avec les travaux de la Commission parlementaire et l’audience de la Régie du logement. – Présence d’un représentant de l’APAGM lors de l’audience de la Régie du logement. –et le dossier n’est pas terminé… L’APAGM, une association qui fait concrètement du lobbying pour ses membres et les propriétaires et gestionnaires du Grand Montréal ! Denis Verville Protection incendie – fire Protection 5877, Papineau, Montréal, H2G 2W3 (514) 277-2127 Fax : (514) 277-1518 Alarme incendie • Extincteurs • Éclairage d’urgence • Extinction CO2 Halon Fire Alarm • Extinguishers • Emergency light • CO2 Halon system à votre service ! MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT V o l u m e 7, N u m é r o 3 6 Sept moyens de réduire les coûts de l’énergie dans vos immeubles multilocatifs U n e c o ll a b o r a t i o n s p é c i a l e Gaz Métro présente aux gestionnaires d’immeubles locatifs sept mesures visant à réduire les coûts énergétiques. Pour plus d’information, n’hésitez pas à faire appel à votre représentant Ventes qui saura vous conseiller judicieusement. 1. Utilisez une source d’énergie plus économique : le gaz naturel Saviez-vous que depuis 11 ans le gaz naturel est la source d’énergie la plus économique pour le marché affaires ? Lorsqu’on compare les coûts pour la chauffe avec un appareil à haute efficacité énergétique à gaz naturel à ceux d’un appareil électrique, le gaz naturel l’emporte. En effet, si on prend le cas d’un immeuble multilocatifs de 24 logements (des 5 1/2), voyez comment le gaz naturel est plus économique pour la chauffe des espaces et de l’eau : Le graphique représente la facture annuelle d’octobre à septembre d’un immeuble multi locatif de 24 logements tous des 5 ½ sur cinq étages dont la consommation annuelle moyenne de gaz naturel de leur système de chauffage à haute efficacité énergétique est de 36 000 m3. Le gaz naturel représente une source d’énergie idéale pour chauffer de grands volumes d’air ou d’eau. 2.Remplacez vos appareils par des équipements à haute efficacité grâce aux programmes d’efficacité énergétique de Gaz Métro* Gaz Métro encourage l’utilisation d’appareils à haute efficacité énergétique pour vous permettre de réduire votre consommation d’énergie. Vous pouvez bénéficier d’importantes aides financières à l’achat et à l’installation d’appareils efficaces pour le chauffage de l’espace et de l’eau pouvant couvrir jusqu’à 40 % des coûts totaux. RECHERCHE Un gestionnaire immobilier Pour notre nouvel immeuble multifonctionnel de 204 logements, terminé en 2008, lequel est situé en plein cœur du Vieux-Montréal. Pour se qualifier, celui-ci devra avoir une expérience de quelques années dans la gestion résidentielle, bilinguisme, entregent, créativité, connaissances minimales de la suite Windows et du logiciel Hopem sont un atout. En contrepartie nous offrons un environnement de travail agréable et confortable, un programme d’avantages sociaux intéressants ainsi qu’un salaire annuel se situant entre 50 000 $ et 60 000 $, selon vos compétences. Le poste est actuellement disponible. Si vous croyez être cette personne et désirez vous joindre à une formidable équipe, vous êtes invité à faire parvenir votre curriculum vitae à l’adresse électronique suivante : [email protected] Bonne chance à tous. De plus, notez que pour simplifier le texte nous avons utilisé le masculin mais celui-ci s’applique autant au féminin. Un couple de concierge Nous sommes à la recherche d’un couple de concierges résidents pour notre nouvel immeuble multifonctionnel de 204 logements, terminé en 2008, lequel est situé en plein cœur du Vieux Montréal. Pour se qualifier, ceux-ci devront avoir une expérience de quelques années dans la conciergerie résidentielle, habile de ses mains, aucun problème de drogue ou de boisson, entregent, bon jugement, connaissances minimales en plomberie, électricité et généralement débrouillard. En contrepartie nous offrons un environnement de travail agréable, un appartement semi-meublé dans le même immeuble ainsi que vos uniformes. Poste disponible à court terme, nous offrons un salaire annuel de 30 000 $ pour le couple. Si vous croyez être ces personnes et désirez vous joindre à une formidable équipe, vous êtes invités à faire parvenir votre résumé à l’adresse électronique suivante : [email protected] Bonne chance à tous. d e 3.Réduisez les pertes à vide liées aux réseaux à haute température Certains immeubles locatifs utilisent des réseaux d’eau chaude à haute température pour le chauffage des logements. Lorsque la chaufferie est formée de plusieurs chaudières, il est plus économique d’empêcher l’eau chaude de circuler dans les chaudières en arrêt. Les chaudières peuvent être branchées directement sur le réseau de chauffage, mais doivent posséder une vanne de contrôle afin d’éviter que l’eau chaude du réseau ne circule dans les chaudières en arrêt. Cette mesure vise à réduire les pertes d’énergie causées par le refroidissement de l’eau dans ces chaudières. 4.Réduisez vos coûts en décentralisant le chauffage des stationnements Plusieurs propriétaires d’immeubles locatifs offrent des aires de stationnement chauffées ou tempérées, ce qui se traduit par une augmentation de la consommation énergétique du réseau d’eau chaude. Cette situation est attribuable au fait que deux zones de chauffage distinctes sont raccordées à un système central. Dans la majorité des cas, cela entraîne une surchauffe des stationnements. Le plus souvent, il est donc plus économique de décentraliser le chauffage des stationnements. 5.Limitez les coûts de l’énergie liés à la ventilation de vos immeubles La ventilation des corridors et des stationnements représente la deuxième source de consommation d’énergie en importance pour les immeubles locatifs. Pour assurer la ventilation des stationnements, il est recommandé de prévoir un enclenchement soli- G a z M é t r o daire de l’alimentation de l’air frais et de l’évacuation. L’utilisation d’une sonde mesurant le monoxyde de carbone vise alors à s’assurer que le taux de ventilation de l’installation est adéquat. Pour assurer la ventilation des corridors, le gestionnaire doit veiller à ce que chacune des heures de fonctionnement du système d’alimentation d’air frais soit justifiée, plus particulièrement durant la nuit, lorsque la température extérieure est au plus bas. 6.Réduisez vos coûts liés à la production d’eau chaude domestique La production d’eau chaude domestique représente le troisième élément le plus important des dépenses énergétiques dans les immeubles d’appartements. Comme il est mentionné précédemment, lorsqu’il s’agit de chauffer un grand volume d’eau, il faut en premier lieu favoriser l’utilisation d’une source d’énergie économique telle que le gaz naturel. Par la suite, il faut préconiser l’emploi de chauffe-eau plus performants, dits à haute efficacité, soit à 85 % ou plus (chauffe-eau ou chaudière à condensation). Comme certaines compagnies d’assurances exigent le remplacement des chauffe-eau tous les 10 ans, autant choisir un chauffe-eau central à gaz naturel. C’est plus économique et c’est bon pour l’environnement 7.Réduisez les coûts de chauffage en optimisant vos contrôles Bon nombre de propriétaires ont adopté le contrôleur de température de type intérieur-extérieur pour leur réseau de chauffage à eau chaude. Suite en page 15 Montréal Appartement maintenant disponible sur internet www.apagm.ca 7 C h r o n i q u e h y p o t h é c a i r e TD C a n a d a t ru s t Conseiller spécial pour les membres de l’APAGM En matière de « villes les plus heureuses » pour des propriétaires de petites entreprises au Canada, Montréal se classe au deuxième rang derrière Calgary et au sixième rang en Amérique du Nord, selon un sondage mené par la Banque TD. Ce sondage, à partir duquel la banque a créé « l’indice TD du bonheur des petites entreprises », portait sur les attitudes et les comportements de propriétaires de petites entreprises provenant d’une douzaine de centres urbains en Amérique du Nord. À Montréal, 102 propriétaires d’entreprises ont été consultés, en mai et juin derniers. « Les propriétaires de petites entreprises nous disent que le fait d’être propriétaire comporte de nombreux avantages, en dépit des défis quotidiens associés à la gestion de l’entreprise. », déclare Gaston Trépanier, directeur principal, Services bancaires aux entreprises, région du Québec, TD Canada Trust. Le sondage révèle entre autres que dans une proportion de 72 %, les propriétaires montréalais se disent « très heureux », et huit sur 10 se déclarent « plus heureux » de posséder et de gérer leur propre entreprise. Ils affirment que le fait d’être propriétaire leur procure un sentiment de fierté et d’accomplissement à 96 %. M. Trépanier, explique que la satisfaction personnelle constitue l’un des principaux avantages d’être propriétaire de Le secret du bonheur est-il dans la propriété d’entreprise ? sa propre entreprise. « Les propriétaires ressentent une impression de contrôle et un sentiment de liberté qu’ils n’ont généralement pas lorsqu’ils travaillent pour une autre personne. » Ainsi, 22 % des propriétaires montréalais de petites entreprises déclarent que le principal avantage de leur situation est d’avoir le contrôle et de prendre leurs propres décisions, contre 16 % à l’échelle nationale. Toutefois, posséder une entreprise peut s’avérer contraignant et 86 % des propriétaires interrogés déclarent qu’il est difficile de ne pas penser au travail en tout temps. Les Montréalais affirment également à 33 % que les plus importants défis associés à la propriété d’une entreprise sont la responsabilité et le risque. Les autres défis importants sont notamment les congés peu nombreux (20 %), la gestion de trésorerie (19 %) et les longues heures de travail. C’est à Montréal que les propriétaires d’entreprise travaillent la moyenne d’heures la moins élevée par semaine, soit 44 heures contre 48 heures en Amérique du Nord. De même, 39 % des propriétaires à Montréal déclarent travailler moins de 35 heures par semaine, contre 26 % à l’échelle nationale. Par contre, les propriétaires de petites entreprises de Montréal travaillent tout de même tard, dont 11 % de 50 à 59 heures par semaine et 40 %, plus de 60 heures par semaine. Les « villes les plus heureuses » pour les propriétaires de petites entreprises % des propriétaires de petites entreprises Par Eric Heymans 40 35 30 25 20 15 10 5 0 En Amérique du Nord Au Canada Au Canada : 1. Calgary (30 %) 2. Montréal (29 %) 3. Ottawa (27 %) En Amérique du Nord : 1. Los Angeles (36 %) 2. Boston (31 %) 3. Calgary, Chicago, Miami (30 %) 6. Montréal (29 %) Immeubles à logements RÉSIDENTIEL 35% Un puissant outil de gestion immobilière La suite primmo est un logiciel de pointe de gestion de baux, intégré à la comptabilité : • flexible et convivial • suivi complet par locataire : - renouvellement de bail et indexation du loyer, - impôts fonciers et avis aux locataires, - meubles et services inclus, etc. • modulaire par l’ajout de blocs de gestion, comme: - stationnements et rangements, - projets, - appels de service, etc. • multi-immeubles, multi-compagnies, multi-usagers • suivi en ligne et formation des usagers. Des solutions logicielles pour maximiser la gestion des multiples facettes de votre parc immobilier. Offre spéciale pour les membres de l’A.P.A.G.M. www.hopem.com Mentionnez le numéro 777155 Adresse des succursales : www.betonel.com MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT V o l u m e 7, N u m é r o 3 8 Une police d’assurance responsabilité pour erreurs et omissions ? Trop souvent négligée par les gestionnaires immobiliers Par Gérard Gosselin C.d’A.Ass. Mandataire des programmes d’assurances de l’APAGM Pourquoi aurions-nous besoin d’une police d’assurance responsabilité pour les erreurs et omissions ? Malheureusement, nous ne sommes pas à l’abri des poursuites. En tant que gestionnaire d’immeubles, vous pourriez être tenu responsable d’actes ou d’omissions survenus lors de l’exercice de vos fonctions. Vous devez bien comprendre l’importance de vos responsabilités et de vos obligations. Mais êtes-vous conscient des risques réels auxquels vous êtes exposés et des coûts qu’ils peuvent engendrer ? Pensons seulement aux frais de défense, d’une poursuite fondée ou non, qui peuvent représenter une somme importante. Tout manquement à vos responsabilités ou aux exigences requises par votre profession peut entraîner des conséquences fâcheuses pouvant non seulement mettre en péril la situation financière de votre entreprise mais également votre patrimoine personnel. Nature et étendue de la garantie : L’assureur convient de payer, au nom de l’assuré, toutes les sommes que ce dernier est légalement tenu de payer suite à une réclamation présentée pour la première fois contre lui pendant la période d’assurance en raison de dommages occasionnés à des tiers du fait de toute faute, erreur, omission ou négligence de l’assuré dans le cadre des services professionnels assurés. De plus, la réclamation doit être déclarée à l’assureur pendant que le contrat est en vigueur. L’assurance responsabilité professionnelle couvre normalement : –Les dommages matériels, corporels ou financiers ; –Les actes commis antérieurement à la prise d’effet de la police pour autant qu’ils ne soient pas connus de l’assuré avant l’entrée en vigueur du contrat ; –Les frais de défense en cas de poursuite. Exclusions : Sont exclus de l’assurance : –Les réclamations dont un assuré a eu connaissance avant la prise d’effet du contrat ; –Les amendes, pénalités, dommages punitifs ; –Les conséquences d’actes frauduleux, malhonnêtes ou d’écrits mensongers dont l’assuré est sciemment l’auteur ; –Les réclamations fondées sur l’évaluation des profits ; – Les réclamations fondées sur, découlant ou résultant de la faillite de l’assuré. De plus, et ce spécifiquement à la gestion immobilière : –Les réclamations fondées du défaut de faire émettre ou maintenir des assurances adéquates ; –Les réclamations découlant de la négociation d’une hypothèque. L’assuré est normalement défini ainsi : 1.L’Assuré désigné ; 2. Uniquement dans l’exercice de ses fonctions, présentes ou passées, pour le compte de l’Assuré désigné (qu’il soit ou non encore en poste) : Tout associé de l’Assuré désigné, si ce dernier est une société en nom collectif ; Tout membre du personnel de l’Assuré désigné, rémunéré ou non ; Tout bénévole ou tout stagiaire de l’Assuré désigné ; Toute société qui est à l’origine de l’Assuré désigné et dont l’Assuré désigné est civilement responsable, ainsi que tout dirigeant, administrateur, associé ou membre du personnel de ladite société, rémunéré ou non. Normalement, la tarification de ce type de police d’assurance est basée sur vos recettes annuelles. Pour conclure, voici ci-dessous quelques exemples de réclamation en responsabilité pour les erreurs et omissions, exemples qui devraient vous sensibiliser à l’importance et à la nécessité d’une telle assurance. 1- On reproche à un gestionnaire d’avoir annulé un contrat en cours de terme pour la fourniture de service. 2-Le gestionnaire d’immeuble avait engagé un concierge à contrat pour un immeuble qu’il gérait. Le concierge, en faisant des travaux, a accroché un conduit de Gaz Métropolitain. L’assureur du bâtiment refuse de couvrir et la police du gestionnaire le couvre. 3-Selon les instructions des propriétaires, le gestionnaire a mis fin au contrat de conciergerie. Ceux-ci réclament 50 000 $ pour atteinte physique et pertes financières. 4-Un tiers réclame 25 000 $ après être tombé sur les escaliers extérieurs et s’être blessé au genou, alléguant que le gestionnaire a omis de déneiger et déglacer l’entrée du bâtiment. • Cet article n’est qu’un bref survol de l’assurance responsabilité professionnelle et aucune partie de cet article ne peut être retenue contre l’auteur. • Les informations prises pour la rédaction de cet article ont été prises dans un document fourni par AXA Assurances. L’APAGM offre depuis quelques mois la possibilité pour ses membres gestionnaires professionnels d’accéder à un programme d’assurance-responsabilité et ce, sous le concept du regroupement. L’APAGM est la seule association à offrir ce service aux gestionnaires professionnels. Conditions préalables : 2 ans d’expérience – Minimum de 50 logements. Pour information : Gérard Gosselin au 514-383-6097. L’enquête semi-annuelle sur les logements locatifs menée par la SCHL Tous les ans, en avril et en octobre, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) effectue une enquête sur les logements locatifs afin d’évaluer les facteurs ayant une incidence sur ce marché. L’enquête a lieu dans toutes les régions du Canada. Elle porte principalement sur les immeubles locatifs d’initiative privée comprenant trois logements et plus. Conséquemment, les propriétaires d’immeubles de trois logements et plus destinés à la location sont interrogés par l’équipe des enquêtes de la SCHL. Deux indicateurs clés sont mesurés dans le cadre de cette enquête : le taux d’inoccupation et le loyer moyen. À quoi servent les données? Les données recueillies auprès des propriétaires interrogés permettent à la SCHL d’évaluer la disponibilité et l’abordabilité des logements sur les divers marchés locatifs du pays. Elles servent également aux propriétaires d’immeubles locatifs pour savoir si leurs loyers se situent dans la moyenne des prix. Toutes les données sont compilées et analysées afin de produire le Rapport SCHL sur le marché locatif, publié semi-annuellement. Donc, si un enquêteur de la SCHL communique avec vous prochainement, nous vous remercions de répondre à ses questions afin de nous aider à réaliser cette enquête avec exactitude et fiabilité. Nous comptons sur votre collaboration et, comme toujours, nous vous en sommes reconnaissants. * Confidentialité Pour consulter le dernier Rapport SCHL sur le marché locatif, visitez le www.schl.ca/ marchedelhabitation et cliquez sur Prévisions et analyses. Vous y trouverez également une série complète de rapports sur le marché de l’habitation que vous pouvez télécharger gratuitement. Tous les renseignements recueillis dans le cadre de l’enquête sont strictement confidentiels. De plus, nous nous assurons d’avoir un nombre suffisant de réponses avant de divulguer un taux d’inoccupation afin de préserver l’anonymat de nos répondants. Tout renseignement personnel que possède la SCHL est protégé aux termes de la Loi sur la protection des renseignements personnels du gouvernement fédéral. La SCHL ne peut donc pas divulguer vos renseignements personnels à des tiers. Marché de l’habitation : notre savoir à votre service AU CŒUR DE L’HABITATION Montréal Appartement maintenant disponible sur internet www.apagm.ca 9 5 Tournoi de golf ; e Le quatuor de Gaz Métro, commanditaire du tournoi Sophie Boutin, éditrice du journal Montréal Appartement Erreur de parcours ! Sur la parcours, l’occasion de rencontrer des commanditaires Yann Lapointe, Président d’honneur du tournoi Patrice Ménard, Courtier immobilier et également, commanditaire Le 9 ½ casse-croute fut offert par Bell Prêt pour le départ, Max Lortie et Isabelle Massé-Vézina de Immobilière Gesma une autre réussite ! MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT V o l u m e 7, N u m é r o 3 10 L’APAGM DEMANDE À ÊTRE ENTENDUE PAR LE BUREAU DE RÉVISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT Importante intervention de l’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal (APAGM), à titre d’organisme sans but lucratif dont le mandat est de défendre et représenter les intérêts des propriétaires d’immeubles locatifs et ce, auprès de la Régie du logement. En effet, la direction de l’APAGM a décidé de demander d’être entendue dans une cause en appel relativement au paiement des frais par les locataires dans le cadre d’une fixation à la Régie du logement et ce, au soutien d’une demande d’appel formulée par un des membres de l’Association. L’appel se fait donc devant un bureau de révision représentée par deux régisseurs.Au moment de mettre sous presse, la cause devait être entendue le 17 janvier 2011. En ce début de période de renouvellement des baux, il est important de mentionner qu’un propriétaire qui s’adresse à la Régie du logement pour fixer une augmentation de loyer, suite au refus du locataire d’accepter ce qu’il propose, peut également demander à ce que le locataire rembourse au propriétaire les frais d’inscription de la demande de fixation de la Régie du logement ainsi que les frais de significations s’il respecte certaines règles de négociations. Ainsi, pour obtenir que le locataire paie les frais d’inscription, le propriétaire doit prouver qu’il a tenté de négocier avec son locataire, qu’il a donné accès aux données pertinentes à l’augmentation et que l’augmentation qu’il se verra accorder par la Régie du logement est au moins égale ou inférieure à celle demandée par le propriétaire. Actuellement, plusieurs décisions rendues par la Régie du logement refusent la condamnation aux frais d’inscription d’un locataire en ajoutant comme critère la preuve de la mauvaise foi du locataire. L’accumulation des différentes décisions semble indiquer – selon l’analyse de l’APAGM - que les locataires sont automatiquement de bonne foi dans leur refus d’accepter une hausse de Tracteur à vendre avec souffleur à neige loyer malgré la volonté des propriétaires de respecter les règles de négociation d’une jurisprudence reconnue par plusieurs. La question est donc de savoir s’il s’agit d’une nouvelle règle de droit qui se rajoute à la jurisprudence. Considérant le coût véritable que doit supporter un propriétaire lorsqu’il s’adresse à la Régie du logement, l’Association a donc intérêt à intervenir dans ce dossier et ce, au nom de ses membres qui représentent maintenant un parc locatif de plus de 100,000 logements. Incidemment, l’intervention viendra également au soutien des demandes effectuées par tous les propriétaires et ce, toujours pour la fixation des loyers. Pour l’APAGM, la demande d’intervention s’inscrit dans sa volonté de favoriser l’excellence dans la gestion immobilière.Ainsi, dans ce dossier spécifique, elle s’est fait un devoir d’informer un nombre important de propriétaires du mécanisme déterminé par jurisprudence pour éviter que ces derniers se retrouvent en fixation de loyers pour obtenir ce que le règlement annuel accorde. Également, l’intervention de l’APAGM qui est une première répond aux objectifs des fondateurs de l’Association à l’effet qu’il est du devoir et de la res- ponsabilité d’une association d’intervenir dans des causes-types et ce, au bénéfice de l’ensemble de ses membres. Plusieurs se rappellent que dans les affaires Guerrero et Tour Stanley concernant les qualités requises pour inscrire à la Régie du logement et les qualités requises pour représenter, toujours à la Régie du logement, l’Association aurait voulu intervenir mais n’avait pas alors les ressources financières pour le faire. Il n’en demeure pas moins que la direction d’alors aurait voulu intervenir. Finalement, la direction de l’Association va créer un fonds spécial d’intervention juridique. Ce fonds constitué principalement de dons faits par les professionnels de l’immobilier juridique permettra enfin, aux propriétaires et gestionnaires d’immeubles locatifs du Grand Montréal d’être représentés dans des causes spécifiques lorsqu’il de notre intérêt d’intervenir. Un dossier à suivre… Bell Télé est de retour dans le marché des immeubles à logements multiples. En effet, Bell Télé est de plus en plus active auprès des propriétaires et gestionnaires d’immeubles locatifs. Tout dernièrement, nous avons travaillé avec Monsieur Pierre Langlois afin d’offrir à ses locataires une alternative de service de Télé HD, Internet HV et de Téléphonie. À venir bientôt dans la grande région de Montréal : déploiement d’équipements optiques vous permettant d’offrir un service Télé via protocole internet (IPTV) et un service internet à la vitesse de la fibre Tracteur de marque Kubota, modèle B2410, diésel, avec chargeur LA352-FLI avec godet de 50 pouces & souffleur à neige Météor à l’arrière. Seulement 550 heures, très bien entretenu. Cabine Laurin, chaufferette, 2 sorties hydrauliques. Idéal pour faire de légers travaux de maintenance et de déneigement. Acheté neuf en 2004 pour 40 000 $, vendons 19 000 $. 514 737-2268 poste 250. optique. En espérant avoir le plaisir de vous parler très bientôt. Daniel Dumont, Directeur adjoint Bell Télé. 514 391-2199 Montréal Appartement maintenant disponible sur internet www.apagm.ca Par Me Guy Audet Conseiller juridique de l’APAGM 11 L’échange d’un logement et la révision de loyer Me Guy Audet est avocat en droit locatif et conseiller juridique auprès des membres de l’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal. Possédant une expérience de plus de 20 ans en relations propriétaire-locataire, Me Audet offre également ses services auprès des membres de l’Association pour toute question touchant le droit immobilier. Vous pouvez le rejoindre en composant le 514 904-0489 les deux mois du début du bail, de faire fixer son loyer par la Régie du logement, s’il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois qui précèdent le début du bail. Si la réponse est négative, le loyer restera tel que négocié et indiqué sur le bail. La Régie du logement, en révision, a prononcé une décision intéressante dans l’affaire Kusbac c. Soc. Comm. 20 Lockwell 1. Il a été prouvé dans ce dossier que le locataire était Dans le cadre de votre gestion, entré dans un premier logement de vous pouvez recevoir à l’occasion l’immeuble à titre de cessionnaire. Le une demande d’un de vos locatailocataire cédant l’avait avisé, avant res d’échanger le logement qu’il son arrivé, qu’il s’était plaint au locahabite pour un autre situé dans votre teur d’un problème de bruit avec immeuble. Moyennant une augmenla locataire du logement supérieur. tation de loyer du nouveau logement Malgré ce fait, il a accepté d’être cesqu’habitera votre locataire, vous êtes sionnaire du bail. disposé à consentir à la demande de Une fois entré dans les lieux, il a celui-ci. lui-même constaté que le bruit en La question qui se pose dans ces provenance du logement de l’étage circonstances est de savoir si votre supérieur était dérangeant. Malgré locataire sera considéré ou non tout, il a accepté de renouveler son comme « un nouveau locataire ». Si la bail pour une autre année. réponse est positive, conformément Par la suite, le locataire apprend à l’article 1950 du Code civil du que la locataire du logement supéQuébec, le locataire pourra demanrieur ne renouvelle pas son bail. Il der à la Régie du logement, si le loyer demande alors au locateur de prenantérieur MetCapLiving_We n’a pas été Manage_27P0x39P0_APAGM.pdf indiqué, dans dre ce logement éviter 03/18/2010 pour 6:03:05 PM d’être à nouveau incommodé et être certain que plus personne ne lui marcherait sur la tête. Le locateur consent donc à signer un nouveau bail. L’ancien prix n’est pas dénoncé dans ce dernier. Le locataire présente donc une demande de fixation du loyer à titre de « nouveau locataire ». En défense, le locateur plaide qu’il a consenti à la signature d’un nouveau bail pour accommoder le locataire et qu’il a dû procéder au sablage des planchers du nouvel appartement. Le tribunal écrit qu’il doit tenir compte du « contexte dans lequel les parties ont négocié la signature de ce bail », que le bail du premier logement était déjà renouvelé pour une autre année et que le locateur avait la possibilité de refuser la demande du locataire et d’exiger que ce dernier cède ou sous-loue son premier logement. Si tel avait été le cas, le tribunal aurait considéré que : « […] le locataire était bel et bien un nouveau locataire au sens de la loi. Mais tel ne fut pas le cas puisque les parties ont procédé par la voie d’une transaction. La transaction est définie comme étant un contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou réserves réciproques. » Maintenant disponible à www.droitlocatif.ca l’ensemble des textes de M e Audet En l’instance, considérant les concessions faites par le locateur, le tribunal statue que le demandeur n’est pas un nouveau locataire et rejette la demande. En conclusion, chaque cas devra être analysé à la lumière des faits particuliers propres à chacun mais, lorsqu’une transaction intervient entre les parties au moyen de concessions réciproques, le tout est parfaitement légal et lie toutes les parties. Pour tout renseignement supplémentaire, Guy Audet, avocat 514 904-0489 1 Kusbac c. Soc. Comm. 20 Lockwell, R.L. 18-070705-001V-071122 7565 ave M.-B.-Jodoin Anjou QC H1J 2H9 T. 514.493.7000 F. 514.788.3917 www.pepco.ca Rabais spécial ainsi qu’un escompte de volume additionel Rabais spécial pour les membres de l’A.P.A.G.M. ainsi qu’un escompte de volume additionel. Contactez Jean-Guy Pepin et mentionnez le code APAGM. Pas de point mort. Visez une bonne santé financière Metcap living connaît l’importance de votre investissement immobilier. Avec plus de 20 années en gestion immobilière professionnelle, nous avons l’expérience nécessaire pour augmenter favorablement votre Revenue Net d’Opération (N.O.I.). Demandez nous simplement comment nous avons fait avec nos clients actuels, incluant une valeur d’un milliards d’actif sous gestion Metcap. Du Marketing, location, comptabilité et finalement à la gestion du site, nous ajustons toujours notre service selon vos besoins. Ceci tout en assurant une expérience de vie agréable à vos résidents dans un voisinage amicale. 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Mais, ceci dit, il est dans les plans, à la fin de l’implantation de notre système informatique, de pouvoir permettre le dépôt d’une demande en ligne et… avec le paiement des frais, il va sans dire, là, mais – je ne suis pas très techno – mais enfin il y a des questions de sécurisation, et tout ça, à faire, là. Mais c’est dans nos plans, M. Benoît, sauf erreur. Au terme de l’implantation, ça devrait être possible de déposer sur Internet ? M. Benoît (Jean-Yves) : Oui, effectivement, mais ce qu’on veut faire, c’est bénéficier de la solution gouvernementale du dossier citoyen gouvernemental. Donc, lorsque le dossier citoyen gouvernemental sera à terme avec un… une possibilité d’authentification du citoyen, ça va nous faciliter, effectivement, le déploiement, chez nous, de… de paiement en ligne et d’une authentification de la personne qui fait une demande en ligne, parce que c’est évident que ces… ces deux critères sont très importants pour que la demande puisse être traitée. D’une part, il faut qu’on soit sûrs que c’est la bonne personne qui dépose la demande au tribunal, et, deuxièmement, il faut la… la solution de paiement en ligne. Donc, on s’arrime, à ce… cet égard-là, avec le développement de la solution gouvernementale. Concernant les impacts des décisions de la Cour du Québec dans les affaires Guerrero et Tour Stanley… Question : M. Norbert Morin (Député de Montmagny-L’Islet) : Oui, peut-être un autre petit point de la même association (NDLR : APAGM) De modifier les règles applicables aux qualités requises pour les inscriptions à la Régie du logement, également pour la représentation à la Régie du logement, ce qui permettrait la présence d’un gestionnaire. J’ai déjà entendu ça dans les années 2003… (Réponse) M. Luc Harvey (président de la Régie du logement) Ça a été… ça a été souvent soulevé devant nous. Traditionnellement, la Régie du logement, on était assez – j’ose… j’essaie de trouver une expression française correcte – assez large sur les gens qui venaient déposer des demandes puis qui venaient faire la petite preuve en recouvrement de loyer, résiliation de bail. Mais on s’est fait rappeler à l’ordre par la Cour du Québec dans des décisions célèbres, l’arrêt Guerrero et l’arrêt Tour Stanley. Et on s’est venu… on est venu nous dire : Attention, au Québec, devant un tribunal civil, ceux qui doivent et peuvent représenter des gens tant au niveau du dépôt des demandes que de la représentation, c’est le Barreau du Québec. Alors là, on ne parle plus de la Loi sur la Régie du logement, on parle de l’article 128 de la Loi sur le Barreau. On touche à quelque chose de plus gros et de plus important. Il faudrait, si le souhait de cette association-là est d’aller dans ce sens-là, qu’ils fassent des représentations pour faire modifier la Loi sur le Barreau, et je pense que c’est une grosse bouchée, là, parce que le Barreau du Québec est l’organisme qui veille à la protection des justiciables en matière de représentation devant les tribunaux. Il y a certaines exceptions, entre autres les tribunaux de relations de travail, par exemple, où la partie syndicale peut représenter directement sans avocat, sans être membre du Barreau, certaines… certains de leurs membres. Mais, quant à nous, on est obligés d’aller avec la loi, et jusqu’à présent on l’interprète. Il y a quelques petites exceptions, le président ou l’officier principalement d’une compagnie peut représenter, peut déposer une demande. M. Harvey (Luc) : Un dirigeant. Il faut… il faut alors se demander mais ce que… ce à quoi pense l’association de l’APAGM, c’est une représentation par des mandataires et gestionnaires. Ça fait que, Laflamme, quelque chose à ajouter ? La Présidente (Mme Malavoy) : M. Laflamme. M. Laflamme (Daniel) : Et que c’est non à titre gratuit, ça, c’est important. On peut se faire… La Présidente (Mme Malavoy) : Pardon ? M. Laflamme (Daniel) : On peut se peut se faire représenter devant notre tribunal par un mandataire mais à titre gratuit. Lorsqu’on parle de… de cas d’APAGM, ce n’est pas le cas, là. Ce n’est pas des gens qui agissent à titre gratuit, n’est-ce pas ? M. Harvey (Luc) : Ce sont des gestionnaires. M. Laflamme (Daniel) : Ce sont des gestionnaires. Source : Journal des débats de la Commission de l’aménagement du territoire- 2010-10-28 – Vol. 41 N° 59 (Version préliminaire) – Audition de la Régie du logement Vous pouvez consulter toute l’intervention de Me Luc Harvey sur le site de l’Assemblée nationale à www.assnat.qc.ca CHRONIQUE NOUVEAU PRODUIT : Le SAFE-T ELEMENT FRANCINE LEBLANC Courtier Immobilier Agréé SERVICES DE GESTION ET COURTAGE IMMOBILIER COMMERCIAL 1996, Laurier Est, MONTRÉAL H2H 1B6 Bureau de Rosemère 265, chemin de la Grande Côte Rosemère, (Québec) J7A 1J2 514 736-3039, poste 222 [email protected] www.francineleblanc.com Debsel inc. présente un nouveau produit breveté pour les cuisinières à éléments électriques. Ce produit a été conçu afin de prévenir les feux de cuisson AVANT qu’ils ne soient déclenchés, tout en réduisant le montant d’énergie requise pour la cuisson. Avec un feu de cuisine à toutes les 8 minutes, la cuisson sur les cuisinières est la première cause de feux de maisons en Amérique du Nord. Le SAFE-T ELEMENT est un couvercle solide contrôlé électroniquement et installé par-dessus les serpentins. Un système à l’intérieur de la cuisinière contrôle la température du couvercle le laissant atteindre un maximum de 350 °C / 662 °F. Cette température est bien assez pour la cuisson mais pas assez pour faire enflammer le matériel près de la cuisinière. Pour plus de détails, communiquez avec un représentant Debsel inc. au 514-481-0215 ou au 1-877-481-0215. Montréal Appartement maintenant disponible sur internet www.apagm.ca ÊTRE OU NE PAS ÊTRE inscrit au registre des lobbyistes Le lobbyisme est un moyen légitime d’accès aux institutions parlementaires, gouvernementales et municipales. Il repose sur 2 principes fondamentaux : le droit de tout individu de s’adresser à un décideur public pour faire valoir son point de vue (par la transmission d’une pétition à un député, une lettre ouverte dans un journal, une rencontre avec un député, la rédaction d’un mémoire à une commission parlementaire ou le recours à un lobbyiste) ainsi que par le droit du citoyen de savoir qui cherche à exercer une influence auprès des institutions publiques et à quel sujet. En favorisant l’accès à l’information, la Loi sur la transparence et l’éthique en matière de lobbyisme a été adoptée en juin 2002. Celle-ci contribue à mieux éclairer le citoyen sur les grands enjeux d’intérêt public pour qu’il exerce son droit de vote de façon plus éclairée. Pour les décideurs publics, le lobbyisme représente une source d’information très importante en apportant une variété de points de vue sur des dossiers très complexes pour les aider dans leurs prises de décision. Pour assurer la transparence des activités de lobbyisme, un registre public a été mis en place. Les lobbyistes, qu’ils soient lobbyiste-conseil, lobbyiste d’entreprise ou lobbyiste d’organisation, doivent y inscrire par une autodéclaration leur nom, celui de leur client, l’objet de leurs activités de lobbyisme ainsi que l’institution publique auprès de laquelle ils interviennent. En enregistrant cette autodéclaration, le lobbyiste s’engage à respecter des règles de conduite et un Code de déontologie qui a force de règlement. Dans ce registre, accessible au www.lobby.gouv.qc.ca, l’APAGM y indique les mandats que ses membres ont voté. Des amendes, sanctions pénales et mesures disciplinaires s’appliquent aux lobbyistes fautifs tout comme des sanctions s’appliquent à ceux qui exercent des activités de lobbyisme sans être inscrits au registre. Votre Association est inscrite au registre des lobbyistes et adhère ainsi à la Loi sur la transparence et l’éthique en matière de lobbyisme. 13 LE FORUM DE LA RELÈVE IMMOBILIÈRE DÉVOILE SON CALENDRIER 2010-2011 Toujours à l’affût d’offrir à ses membres des rencontres des plus enrichissantes, le Forum de la relève immobilière dévoile son calendrier pour l’année 2011 : • 18 janvier 2011 : Exécution des jugements. Locataire introuvable ? Difficulté à exécuter vos jugements ? Connaissez tous les trucs et astuces de l’exécution de vos jugements. Sachez exécuter vousmême vos jugements rapidement et efficacement. • 15 mars 2011 : Trucs et astuces pour la location de vos logements. Cette rencontre prendra la forme d’une table ronde où tous les participants seront invités à échanger sur le sujet. •17 mai 2011 : Nouveautés jurisprudentielles à la Régie du logement. Rencontres passées : 16 septembre 2010 : Les concierges (Partie II) Contrat ? Employé ou travailleur autonome ? Salaire ? Avantage imposable ? Loyer gratuit ? Bail accessoire ? Tâches et responsabilités ? Mode de recrutement ? 17 novembre 2010 : L’immobilier et les sols contaminés ! Comment transformer un terrain contaminé en une opportunité de développement immobilier ? Certains propriétaires ont décidé de se lancer dans l’acquisition de terrains contaminés dans le but d’y construire un immeuble à logements. Leur motivation : l’emplacement exceptionnel du terrain. Suicide professionnel ou succès assuré ? Comment ces propriétaires ontils réussi ? Venez découvrir ce qu’il faut savoir, quoi faire lors de l’achat ou de la vente pour se protéger, quelles sont les obligations relativement à la décontamination, si vous devez informer le Ministère de vos démarches, quel sont les processus de décontamination et les coûts à prévoir, comment négocier avec la banque pour l’obtention du financement, comment gérer les exigences des autorités gouvernementales en la matière, à qui faire appel pour réaliser ce projet et quels sont les pièges à éviter. Le Forum de la Relève Immobilière est un regroupement de jeunes (18 à 45 ans) propriétaires et relèves immobilières oeuvrant à temps plein dans ce domaine qui se réunit pour échanger sur leurs expériences, optimiser leurs techniques de gestion immobilière et approfondir leur connaissance en immobilier. Le Forum offre à ses participants des rencontres privées portant sur des sujets d’intérêts dans le domaine de l’immobilier, conférences spécialisées, fiscalité immobilière, transmission d’informations privilégiées relatives à l’actualité juridique, politique et économique du domaine de l’immobilier résidentiel locatif incluant une mise à jour régulière sur les décisions pertinentes de la Régie du logement. À chaque rencontre, les membres mettent en commun et partagent leurs connaissances et leur expérience avec les autres membres. Pour toutes informations, vous pouvez joindre Geneviève DesrochesCaron au 450-447-9280. Suite de la page 3 La Régie du logement en commission parlementaire L’intervention de l’APAGM dans ce dossier démontre vraiment que l’organisation a pour mission de défendre et de représenter les intérêts des propriétaires et gestionnaires du Grand Montréal. Il est intéressant de voir que seule l’APAGM est intervenue concrètement dans ce dossier notamment par la publication d’un mémoire et de diverses interventions pour faire valoir ses idées et recommandations. Le tout démontre la pertinence pour les propriétaires et gestionnaires de s’allier à l’APAGM pour la défense et la représentation de leurs intérêts. Yves Surprenant inc. Dans le prochain numéro, les interventions de l’APAGM concernant le projet de loi 122 sur les normes de sécurité dans les bâtiments et la participation de l’Association en commission parlementaire pour le projet de loi 131 permettant à la Régie du logement de prononcer la forclusion pour les locataires abuseurs de la procédure. Gestion des parasites & fumigation depuis 1987 – Programmes personnalisés – Test de fumée – Traitement répulsif contre les pigeons Bureau à louer pour service relié à l’immobilier locatif L’APAGM a un bureau à sous-louer pour service relié à l’immobilier locatif (obligatoire) – réceptionniste et services téléphoniques disponibles – accès à une salle de conférence. Pour plus d’information, communiquez avec Alain Renaud au 514-908-9154 514 522-1770 Rive sud : 450 632-2524 Rive nord : 450 661-6945 Montréal : Visitez notre site www.ysurprenant.com MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT V o l u m e 7, N u m é r o 3 14 L’ENTRETIEN PRÉVENTIF Nous savons tous que sans un entretien régulier et rigoureux de nos immeubles, leur valeur pourrait s’en trouver dépréciée à moyen ou long terme. De nombreux ouvrages sont voués à l’entretien des maisons par leurs propriétaires mais peu a été écrit pour faciliter la tâche des gestionnaires et/ou propriétaires de multi-logements. Voici donc une courte liste pour aider les membres de l’APAGM en prévision de l’hiver ; A- À l’extérieur du bâtiment : – Tester l’étanchéité des fenêtres et portes extérieures incluant celle du garage ; changer les coupe-froids au besoin –S’assurer que les eaux de pluie et de la fonte des neiges s’éloignent du bâtiment pour éviter des infiltrations ; ajoutez des descentes de gouttières. –Nettoyer les gouttières et rendre les joints étanches –Faire la mise au point du système de chauffage incluant le nettoyage des filtres et des conduites –Ramoner la cheminée, colmater les joints à sa base, vérifier le système d’ouverture de la trappe interne pour éviter les courants d’air (test du papier journal allumé ; si la flamme va vers le bas, il y a fuite d’air), mettre un grillage pour prévenir les nids d’oiseau – Tuyauterie du système de chauffage ; y a-t-il des joints lâches, traces de corrosion –Effritement du mortier et de la brique ? –Fermer les robinets extérieurs et vidanger les lignes d’eau –Vérifier la solidité des attaches des câbles extérieurs (entrée électrique, câble, téléphone) –Inspecter la fondation (intérieur et extérieur) pour détecter des signes d’infiltration ; y a-t-il de la moissisure ? du bois pourri ? une odeur d’humidité dans le sous-sol ? – Ventilation adéquate de l’entretoit ? signes d’infiltration ? présence d’insectes ? – Vérifier la toiture pour des bar- deaux manquants ? du soffite et fascia à remplacer ? –Accès à l’immeuble : hauteur des marches règlementaire (max 9") ? Éviter l’accumulation d’eau qui se transformera en glace, entraînerait des chutes potentielles et réclamations ? B- Dans les logements : –S’assurer que les locataires n’obstruent pas les plinthes électriques par des tentures, meubles ou rideaux –Enlever les moustiquaires intérieurs pour éviter la condensation entre la vitre et le moustiquaire. –Vérifier les taux d’humidité dans les logements ; plusieurs n’ouvrent jamais les fenêtres pendant l’hiver augmentant ainsi les taux d’humidité dans les logements –Y a-il des bulles de peinture suspectes laissant présager une infiltration ? Je recommande l’inspection périodique des logements pour s’assurer que le locataire use du bien loué en bon père de famille et pour détecter des problèmes potentiels pouvant générer des coûts de rénovations s’ils ne sont pas réglés rapidement. NOUVEAU REGROUPEMENT D’ACHATS L’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal est heureuse d’informer tous ses membres qu’elle a récemment conclut une nouvelle entente de regroupement d’achats concernant l’huile à chauffage. Ainsi, tous les membres de l’Association peuvent profiter d’un tarif avantageux pour l’achat d’huile à chauffage auprès de la firme Pepco-Esso. Très présente auprès des propriétaires d’immeubles locatifs du Grand Montréal, cette firme est reconnue pour son professionnalisme ainsi que ses différents services touchant l’aspect énergétique des immeubles à logements. Les membres utilisant l’huile à chauffage sont donc invités à communiquer directement auprès de Pepco-Esso en composant le 514 493-7000 et en mentionnant le code APAGM. Une vérification par l’entreprise auprès de nos services confirmera votre adhésion à l’APAGM. Buanderie commerciale et industrielle 4225, boul. Poirier, St-Laurent (Québec) H4R 2A4 Howard Wallace / Josée Pougetout [email protected] / [email protected] — www.appliancity.com Prix du distributeur Livraison rapide Téléphone : 514.481.0215 • Télécopieur : 514.481.0217 Montréal Appartement maintenant disponible sur internet www.apagm.ca 15 Suite de la page 2 Cont’d from page 2 Et s l’on faisait comme les locataires… Should we be more proactive ? membre de l’Association qu’en tant qu’intervenant direct lorsque l’occasion se présente est donc capitale pour la défense et la représentation de nos droits. Comme les locataires l’ont démontré en supportant une pétition présentée par leur organisation, si vous voulez que les choses changent vous devez avant tout vous donner les moyens de vous faire entendre. Comment ? En adhérant notamment à un lobby d’organisation (vous pouvez confirmer si l’organisme est inscrit auprès du registre des lobbyistes du Gouvernement du Québec) et surtout, en intervenant quand l’occasion se présente comme dans le dossier dont nous venons de vous parler ! I also invite you to acquaint yourself with our request to be recognized as an interested party in an important hearing (see article opposite) at the Rental Board concerning the judicial fees charged to tenants in rent fixing cases. For the board of directors of the AOAGM, this is an important step towards the development and reputation of the Association to show it is able to intervene, in a professional and credible fashion, in important causes to defend the rights of rental property owners at the Rental Board. Many of you wished we had been present to represent residential property owners and managers in the Guerrero and Tour Stanley cases. But the lack of financial resources (due to the youth of the organization) resulted in our concerns not being heard and our rights not respected before the Barreau du Québec. This is a new milestone for the AOAGM and the rights of rental property owners and managers of Greater Montreal. On January 24th, 2011, during the same week that the Rental Board traditionally publishes its official rent adjustment %’s that the Association will know if it is authorized to interviene in the hearing. Let us hope that the Rental Board commissioners will agree to allow the AOAGM participate in the debate and in doing so, allow the industry and all rental property owners to be represented. Nous vous invitons à prendre connaissance du texte relatif à notre demande d’intervention dans une cause-type auprès de la Régie du logement concernant l’imposition des frais aux locataires dans les causes de fixation de loyer. Pour la direction de l’APAGM, il s’agit d’une étape importante dans le développement et le rayonnement de l’Association à savoir intervenir – de façon crédible et professionnelle – dans des causes d’importance pour les droits des propriétaires à la Régie du logement. Plusieurs d’entre vous se souviennent certainement combien nous aurions souhaité pouvoir représenter les propriétaires et les gestionnaires dans les affaires Guerrero et Appartements Tour Stanley mais le manque de ressources financières (imputables à notre jeunesse) nous a empêché de faire valoir nos droits notamment auprès des représentants du Barreau du Québec. C’est une nouvelle étape tant pour l’APAGM que pour les droits des propriétaires et des gestionnaires du Grand Montréal. C’est le 24 janvier prochain – semaine traditionnelle des publications des indices d’augmentation des loyers - que l’Association saura si elle est autorisée à intervenir. Espérons que les régisseurs en révision jugeront opportun que l’APAGM puisse participer au débat et ainsi, représenter l’ensemble des propriétaires et de l’industrie comme il se doit pour une association comme la nôtre. Nous vous invitons également à prendre connaissance des différents mandats de représentation gouvernementale présentés par l’APAGM et ce, notamment sur le site du registre des lobbyistes (www.lobby.gouv.qc.ca). Encore là, l’APAGM se démarque par son respect des règles en vigueur en matière d’éthique et de relations gouvernementales. Au moment de mettre sous presse cet exemplaire de Montréal Appartement, j’aurai terminé mon mandat à titre de présidente du conseil d’administration de l’APAGM. Quelques lignes pour vous souligner le plaisir que j’ai eu à présider cette organisation considérant surtout la présence de nombreux bénévoles pour la représentation de nos droits. Merci à tous. La Présidente Jacqueline Bétrancourt I take this opportunity to request that you visit the lobby register’s website to further acquaint yourself with the different mandates the AOAGM has given itself through the years. Unlike other associations, AOAGM respects the rules concerning ethics and governmental relationships (www.lobby.gouv.qc.ca). As this issue of Montreal Apartment is being printed, I will have ended my mandate with the AOAGM as President of the board. Please allow me to say what a great pleasure it has been to preside this organization alongside many volunteers who work hard to have our rights recognized. Thank you to all. The President Jacqueline Bétrancourt Suite de la page 6 Sept moyens de réduire les coûts de l’énergie Ce type de contrôleurs établit d’abord un lien entre la température extérieure et la température à maintenir dans le réseau d’eau chaude. L’objectif est d’éviter de surchauffer les lieux, peu importe la température extérieure. Pour éviter la surchauffe, une température de l’eau du réseau est automatiquement associée à la température extérieure. L’utilisation de ce type de contrôleurs ne garantit toutefois pas à lui seul que les locaux ne surchaufferont plus. Pour atteindre cet objectif, il manque un élément important, soit celui de permettre à l’eau chaude du réseau de chauffage d’être réglée non plus uniquement selon la température extérieure, mais bien selon la situation réelle dans l’immeuble. Il suffit donc de lire la température dans un ou plusieurs appartements et d’informer le contrôleur de la chaufferie. Pour moderniser votre chaufferie, profitez des aides financières* de Gaz Métro. Pour en savoir plus, communiquez avec votre représentant Ventes ou consultez le www.gazmetro.com *Certaines conditions s’appliquent. MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT V o l u m e 7, N u m é r o 3 16 Financement d’Hypothèques Multi-Résidentielles avec TD Canada Trust Nous vous aidons à faire le bon choix grâce à un financement souple, novateur et créatif pour soutenir vos investissements en immeubles locatifs Multi-Résidentiels partout au Canada. 1 877 299 9058 www.tdcanadatrust.com/francais/mur Hypothèques Multi-Résidentielles TD CANADA TRUST MULTI-UNIT RESIDENTIAL MORTGAGES AD (FRENCH) SIZE AS: 9.2667” X 6.6528” OCTOBER 2007 Les maîtres du sur mesure et de l’installation Por tes • Fenêtres • Cuisines • Depuis 1967 Salles de bain 40 ans www.pf verdun.com Jean Ste-Marie 150, rue Boyer, St-Isidore, QC J0L 2A0 Tél. : 514 875-6645 • Téléc. : 514 875-4665 RBQ 8282-7916-27 • Balcons