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Fiche à jour au 29 novembre 2011
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Matière : Contrats spéciaux
Auteurs : Cécilia Mollot, actualisé par Nelly Argoud
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I. LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
A. PARTICULARISMES DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
ème
Civ.3
, 29 janvier 2003
ème
4 6 , 20 mars 2002
7 ème
B. SANCTION DE LA « RETRACTATION » DU PROMETTANT AVANT LA LEVEE
DE L’OPTION
8 ème
8 ème
8 Civ. 3
Civ. 3
, 15 décembre 1993
, 26 juin 1996
C. POSSIBILITE POUR LES PARTIES D’INSERER DANS LA PUV UNE CLAUSE
D’EXECUTION FORCEE
II. 4 , 5 décembre 1984
Civ. 3
Civ.3
4 LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE
9 10 A. ASSIMILATION DE LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE A UNE
10 VENTE
Com., 27 juin 2000
Date de création du document : année universitaire 2010/2011
Consultez les autres fiches sur le site de la FDV : http://fdv.univ-lyon3.fr
10 2
11 CA Paris, 22 novembre 1991
B. PORTEE DE LA REITERATION D’UN COMPROMIS PAR ACTE AUTHENTIQUE
Civ. 3ème, 20 décembre 1994
11 ème
Civ. 3
12 , 17 juillet 1997
04/01/2012 - 5:37
11 2
Promesses_de_vente.doc
2/13
3
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Ceci est le Résumé Explicatif du Code Juridique (la version intégrale du
contrat).
4
I.
La promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est « un contrat par lequel le promettant
s’engage à vendre un bien au bénéficiaire qui a le droit de l’acquérir dans
un certain délai » (François Collart-Dutilleul, Philippe Delebecque,
Contrats civils et commerciaux, 6ème édition, collec. Précis Dalloz).
A. Particularismes de la promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente peut être assortie d’une indemnité
d’immobilisation destinée à indemniser le vendeur qui s’engage à ne pas
vendre la chose à un tiers pendant le délai d’option. Elle s’impute sur le
prix de vente si le bénéficiaire lève l’option et reste acquise au
promettant dans le cas contraire.
Civ.3ème, 29 janvier 2003
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2000) que par
acte authentique du 25 octobre 1996 la société civile immobilière du Vieux
Saunier a consenti à M. X... une promesse unilatérale de vente portant sur
une propriété composée d'une maison principale et d'une maison de gardien ;
que la promesse était valable pour une durée expirant le 30 décembre 1996 ;
que par lettre du 6 décembre 1996 le notaire de l'acquéreur indiquait au
vendeur que M. X... s'était substitué la société civile particulière le Moulin
Vorin (société le Moulin Vorin) qui entendait signer la vente le 18 ou le 19
décembre et demandait la transmission du permis de construire et du
certificat de conformité concernant la maison de gardien ; que l'acte
authentique de vente n'a jamais été signé ;
Attendu que la société le Moulin Vorin fait grief à l'arrêt de la condamner à
régler à la société civile immobilière du vieux Saunier le montant de
l'indemnité d'immobilisation, alors selon le moyen, que selon les articles 6 et
45 de la promesse du 25 octobre 1996 l'indemnité d'immobilisation, qui doit
être versée par l'acheteur au plus tard le jour où il lève l'option, n'est perdue
pour lui que s'il n'a pas rempli son obligation d'obtenir le transfert de
propriété dans les vingt jours de cette levée ; que cette indemnité n'est donc
pas due du seul fait que l'acheteur n'a pas procédé à la levée de l'option,
laquelle n'est pas une obligation pour lui ;
qu'ainsi en condamnant la société le Moulin Vorin au paiement de cette
indemnité, tout en considérant qu'en l'absence de levée de l'option la
promesse était caduque, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du
Code civil ;
Mais attendu que la société le Moulin Vorin, qui soutenait devant la cour
d'appel que la vente était parfaite à la suite de la levée de l'option intervenue
le 6 décembre 1996, n'est pas recevable à présenter devant la Cour de
Cassation un moyen contraire à ses conclusions d'appel ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
5
Sur le second moyen :
Attendu que la société le Moulin Vorin fait grief à l'arrêt de la condamner au
paiement de l'indemnité d'immobilisation au profit de la société civile
immobilière du Vieux Saunier alors, selon le moyen, qu'en vertu de l'article
1615 du Code civil, le vendeur doit délivrer à l'acheteur avec l'immeuble le
permis de construire afférent et la renonciation de l'acheteur à cette garantie
ne peut être qu'expresse ; qu'ainsi en déduisant de la seule circonstance que la
promesse de vente mentionnait les références du permis de construire de la
maison principale, la connaissance qu'avait l'acheteur du défaut de permis de
construire pour la maison de gardien et l'impossibilité de mettre en cause la
responsabilité du vendeur de ce chef, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la promesse de vente énonçait les
références du permis de construire et du certificat de conformité de la maison
principale, que cette mention manuscrite, ajoutée par le notaire, induisait à
l'évidence à la fois que les mêmes documents faisaient défaut pour la maison
de gardien et que l'attention des parties avait été attirée sur cette édification
sans permis, que le 18 décembre 1996 le notaire du promettant confirmait
que la maison de gardien avait été construite en 1984, que M. X... et M. Y...,
mandataires respectifs de la société le Moulin Vorin et de la société civile
immobilière du Vieux Saunier, s'étaient rapprochés et qu'une réduction de
prix avait été proposée pour tenir compte du risque encouru, bien que faible,
d'une procédure fondée sur l'existence d'une construction sans permis,
élément qui n'est pas contesté et qui n'a pu être celé à la bénéficiaire de la
promesse de vente lors de sa signature, la cour d'appel en a souverainement
déduit que l'échec de la réalisation de la vente était imputable à la société le
Moulin Vorin et que cette dernière était redevable du montant de l'indemnité
d'immobilisations stipulée dans la promesse de vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
La stipulation d’une indemnité d’immobilisation au profit du promettant,
dans une promesse unilatérale de vente, ne constitue pas une clause
pénale. Seule l’autonomie de la volonté (article 1134 CC) légitimerait sa
réduction judiciaire. La Cour de cassation s’est de nouveau prononcée
sur la révision judiciaire de l’indemnité d’immobilisation dans un arrêt
rendu le 10 décembre 1986 (civ. 3ème, 10/12/86, JCP 1987, II, 20857). En
rejetant le pourvoi dont l’argumentation s’inspirait mot pour mot de
l’arrêt de 1984, la Cour a refusé de faire jouer sa jurisprudence. Cette
solution peut s’expliquer par le fait que l’intention des parties résultait
clairement de la convention. L’acte prévoyait que « l’indemnité
d’immobilisation » serait « acquise de plein droit au promettant » pour le
cas où pour une cause imputable au bénéficiaire, la vente ne se réaliserait
pas. « De plein droit », c’est-à-dire, en toute hypothèse, automatiquement
et donc quand bien même avant l’expiration du délai d’option convenu le
bénéficiaire manifesterait son intention de renoncer au bénéfice de la
promesse. La différence entre ces deux arrêts devrait donc sans doute
être recherchée dans les différences de rédaction des clauses soumises à
l’appréciation des juges.
6
Civ. 3ème, 5 décembre 1984
Sur les deux premiers moyens réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9
mars 1983) que M. Thomas a promis de vendre un immeuble aux époux le
Trung Tam, lesquels disposaient d'un délai pour lever l'option et
s'engageaient à verser une somme égale à 10 % du prix de vente, cette
somme devant s'imputer sur le prix en cas de réalisation de la vente et, à
défaut, rester acquise au promettant ;
Que les époux le Trung Tam ayant renoncé à la vente avant l'expiration du
délai fixé ont assigné M. Thomas en restitution de la somme versée ;
que les premiers juges, tout en refusant de faire droit à cette demande, ont
considéré que cette somme ayant été payée à titre de clause pénale était
réductible au préjudice réellement subi par M. Thomas et ont condamné
celui-ci à restituer la partie excédant ce préjudice aux époux le Trung Tam ;
Attendu que ces derniers reprochent à l'arrêt qui a infirmé le jugement sur ce
point d'avoir décidé que l'indemnité prévue par la promesse de vente ne
constituant pas une clause pénale n'etait pas susceptible de modération
judiciaire alors, selon le moyen, "que, d'une part, la partie adverse n'avait pas
soutenu que l'indemnité litigieuse ait pu ne pas avoir le caractère d'une clause
pénale mais, bien au contraire que cette indemnité, qui constituait une clause
pénale, n'avait aucun caractère excessif ;
qu'en soulevant ainsi d'office l'inapplicabilité en la cause de l'article 1152,
alinéa 2, du Code civil, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, et
méconnu ainsi l'article 4 du nouveau Code de procédure civile, alors, d'autre
part, que en soulevant d'office le moyen tiré de l'inapplicabilité de l'article
1152, alinéa 2, du Code civil, sans permettre aux parties de présenter
préalablement leur défense sur ce point, la cour d'appel a méconnu le
principe de la contradiction, et l'article 16 du nouveau Code de procédure
civile, alors ensuite qu'en énonçant que le pouvoir modérateur du juge
n'aurait pu s'exercer en matière d'indemnité d'immobilisation, au seul motif
que, dans ce cas, le bénéficiaire n'aurait pas commis une faute contractuelle,
alors que la protection légale applicable au contractant coupable devait, a
fortiori, être appliquée au contractant innocent, la cour d'appel a méconnu
l'esprit et le domaine de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil, alors, en outre,
que en jugeant que l'indemnité d'immobilisation n'aurait pas constitué, en
droit, une clause pénale, bien qu'elle ait eu pour but d'assurer, sous un mode
contractuel forfaitaire, l'exécution de l'obligation de payer pour le cas de non
réalisation de la vente par le bénéficiaire et de réparer l'inexécution par le
bénéficiaire de son obligation de ne pas causer au promettant un préjudice
par immobilisation de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donne de base
légale à sa décision, au regard de l'article 1226 du code civil, et alors enfin
qu'il était acquis que les époux Trung Tam avaient, peu après la signature de
la promesse de vente, renoncé expressément à lever l'option, mettant ainsi fin
à l'immobilisation par déclaration de volonté, comme le caractère unilatéral
de la promesse le leur permettait ;
Qu'en infirmant la décision des premiers juges, aux motifs que l'indemnité
aurait constitué une contrepartie contractuelle de l'immobilisation et non une
clause pénale, sans rechercher si, dans cette hypothèse, les premiers juges
n'étaient pas valablement intervenus pour rétablir l'équilibre des prestations,
profondément modifiées par la cessation avant terme de l'immobilisation, la
cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, au regard de l'article
1134 du Code civil" ;
Mais attendu, d'une part, qu'après avoir retenu qu'en l'état des dernières
conclusions des parties, le litige se limitait à l'intervention de la clause
"indemnité" insérée à la promesse de vente afin, la vente ne s'étant pas
réalisée, d'apprécier si les bénéficiaires étaient fondés à réclamer le
remboursement de tout ou partie de la somme versée par eux en vertu de
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cette clause, l'arrêt n'a ni excédé les limites du litige ni violé le principe de la
contradiction en restituant à la clause litigieuse son exacte qualification par
application de l'article 12 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu, d'autre part, qu'après avoir exactement énoncé que le bénéficiaire
d'une promesse unilatérale de vente, n'étant pas tenu d'acquérir, ne manque
pas à une obligation contractuelle en s'abstenant de requérir du promettant
l'exécution de sa promesse, l'arrêt en a déduit à bon droit que la stipulation
d'une indemnité d'immobilisation au profit du promettant ne constitue pas
une clause pénale ;
Mais sur le troisième moyen : vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que pour décider que l'indemnité d'immobilisation stipule que la
promesse de vente n'était pas susceptible d'être judiciairement réduite, l'arrêt
énonce que cette somme est intégralement acquise à M. Thomas quel qu'ait
pu être son préjudice réel ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si cette indemnité n'avait pas été fixée
par les parties en fonction de la durée d'immobilisation de l'immeuble et si
son montant ne devait pas être réduit du fait de la renonciation anticipée des
époux Le Trung Tam au bénéfice de la promesse de vente, la cour d'appel n'a
pas donné de base légale à sa décision ;
Par ces motifs : casse et annule l'arrêt rendu le 9 mars 1983, entre les parties,
par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties au
même et semblable état où elles étaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, à ce désignée par
délibération spéciale prise en la chambre du conseil ;
Le défaut d'obtention d’un prêt, condition suspensive d’une promesse
unilatérale de vente, est sans incidence sur la nullité de la promesse de
vente pour défaut d'enregistrement.
Civ.3ème, 20 mars 2002
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1840 A du Code général des impôts ;
Attendu que toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble est
nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par
un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la
date de son acceptation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 mai 2000), que M. Klein a
conclu avec Mme Gerbal une promesse unilatérale de vente d'un bien
immobilier sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt ;
que Mme Gerbal a assigné M. Klein en restitution de l'acompte versé à ce
titre en se prévalant du défaut d'enregistrement de la promesse et de la nonobtention du prêt destiné à financer l'acquisition ; que M. Klein a formé une
demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour débouter M. Klein de sa demande, l'arrêt retient que l'effet
de la nullité de la promesse de vente a été absorbé par les conséquences du
défaut de réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité de la promesse unilatérale de vente
pour défaut d'enregistrement entraîne l'anéantissement du contrat, la cour
d'appel a violé le texte susvisé ;
8
B. Sanction de la « rétractation » du promettant avant la
levée de l’option
Le promettant peut rétracter son engagement de vendre tant que l’option
n’a pas été levée, le bénéficiaire de la promesse ne pouvant en ce cas
prétendre qu’à des dommages-intérêts.
En effet, en application de la jurisprudence, le promettant est seulement
tenu d’une obligation de faire (Req., 26 novembre 1935).
Civ. 3ème, 15 décembre 1993
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 1990), que Mme Godard,
qui avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts Cruz une promesse de vente
d'un immeuble, valable jusqu'au 1er septembre 1987, a notifié aux
bénéficiaires, le 26 mai 1987, sa décision de ne plus vendre ; que les consorts
Cruz, ayant levé l'option le 10 juin 1987, ont assigné la promettante en
réalisation forcée de la vente ;
Attendu que les consorts Cruz font grief à l'arrêt de les débouter de cette
demande, alors, selon le moyen, que, dans une promesse de vente,
l'obligation du promettant constitue une obligation de donner ; qu'en rejetant
la demande des bénéficiaires en réalisation forcée de la vente au motif qu'il
s'agit d'une obligation de faire, la cour d'appel a ainsi violé les articles 1134
et 1589 du Code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement retenu que tant que les
bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne
constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la
rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés
réciproques de vendre et d'acquérir, le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
La Cour de cassation semble ici vouloir maintenir la jurisprudence
précitée : c’est en précisant que la cour d’appel n’avait pas « à procéder à
une recherche qui ne lui était pas demandée » que la Cour de cassation
approuve les juges du fond d’avoir décidé que la vente était parfaite.
Cela sous-entend que si la recherche avait été demandée, elle aurait été
efficiente.
Civ. 3ème, 26 juin 1996
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 mars 1993), que, suivant un acte
notarié du 18 avril 1988, Mme Ferry a consenti à M. Le Fur, qui l'a acceptée,
une promesse de vente portant sur un appartement, sous diverses conditions
suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt ; qu'il était stipulé à l'acte que
l'option devait être levée au plus tard le 30 juin 1988 à 18 heures ; que, le 9
mai 1988, M. Le Fur a informé Mme Ferry par deux lettres recommandées
que le prêt ayant été obtenu, il levait l'option ; que Mme Ferry a refusé l'un
des courriers et n'est pas allée chercher le second ; que M. Le Fur l'a sommée
9
de se rendre chez le notaire ; que, Mme Ferry ayant refusé de signer l'acte de
vente, M. Le Fur l'a assignée en réalisation forcée de la vente ;
Attendu que Mme Ferry fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors,
selon le moyen, d'une part, que, tant que le bénéficiaire d'une promesse
unilatérale de vente n'a pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne
constitue qu'une obligation de faire, et que la levée de l'option, postérieure à
la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés réciproques
de vendre et d'acquérir ; qu'en se déterminant de la sorte, après avoir constaté
que Mme Ferry avait refusé de retirer les deux lettres recommandées qui lui
avaient été adressées par M. Le Fur, le 9 mai 1988, pour lui faire savoir qu'il
levait l'option, et que celui-ci lui avait, en conséquence, fait délivrer une
sommation d'avoir à se présenter chez le notaire instrumentaire pour y signer
l'acte authentique sans rechercher si la promettante n'avait pas, ainsi, signifié
au bénéficiaire sa décision de revenir sur son engagement, et de ne plus
vendre, bien avant la levée de l'option, la cour d'appel a privé sa décision de
base légale au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil, ensemble
l'article 1142 du même Code, d'autre part, qu'en retenant que le bénéficiaire
avait " efficacement " levé l'option le 30 mai 1988, en l'étude de Me Carre,
notaire, de sorte que la vente était parfaite, après avoir constaté que la
promettante s'y était, préalablement, et, à tout le moins, concomitamment,
refusée à maintenir sa promesse, et qu'elle ne désirait plus vendre, la cour
d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui
s'en évinçaient nécessairement au regard des articles 1134 et 1589 du Code
civil, ensemble l'article 1142 du même Code ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans avoir à procéder à une recherche qui ne lui
était pas demandée, que le délai de levée de l'option expirait à 18 heures le
30 juin 1988, la cour d'appel, qui a retenu que si Mme Ferry avait alors
refusé de signer l'acte de vente, M. Le Fur avait levé efficacement cette
option, le même jour à 11 heures, en rencontrant Mme Ferry chez le notaire,
en présentant à cette occasion le chèque rédigé à l'ordre de ce dernier et en
réitérant sa volonté de signer l'acte, en a exactement déduit que la vente était
parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
C. Possibilité pour les parties d’insérer dans la PUV une
clause d’exécution forcée
Dans un récent arrêt rendu par la troisième chambre civile, la Cour de
cassation retient que les parties à une promesse unilatérale de vente sont
libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son
engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation
judiciaire de la vente (Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° pourvoi 07-11721,
JCP 2008, I, 218, n° 1, obs. Constantin).
10
II. La promesse synallagmatique de vente
La promesse synallagmatique de vente est le « contrat par lequel les
parties s’engagent l’une à vendre et l’autre à acheter un bien pour un prix
déterminé, en vue d’en transférer la propriété » (François Collart-Dutilleul,
Philippe Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6ème édition, collec. Précis
Dalloz).
A. Assimilation de la promesse synallagmatique de vente à
une vente
La promesse de vente qui constate un accord des parties sur la chose et le
prix a un caractère synallagmatique et vaut vente.
Com., 27 juin 2000
[…] Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :
Attendu que la société Mobidif, M. Duran ès qualités et M. Martineau
reprochent aussi à l'arrêt d'avoir rejeté la demande d'annulation du
compromis de vente du 16 février 1988 alors, selon le pourvoi, d'une part,
que doit recevoir la qualification de contrat synallagmatique la promesse de
vente qui constate le plein accord des parties et leurs engagements
réciproques sur la chose et sur le prix, nonobstant le report à une date
ultérieure de la réalisation par acte authentique du transfert de propriété ;
qu'en l'état des énonciations de la promesse de vente litigieuse du 16 février
1988, stipulant que " les présentes conventions constituent dès ce jour entre
les parties un accord définitif sur la chose et sur le prix ", la cour d'appel qui
a dénié à ladite promesse le caractère de vente ferme, synallagmatique, a
violé ensemble les articles 1102, 1589 et 1134 du Code civil ; alors, d'autre
part, et par voie de conséquence, que les énonciations prévues à l'article 12
de la loi du 29 juin 1935 étant exigées dans tout acte constatant une cession
amiable de fonds de commerce, la cour d'appel, en refusant d'annuler la
promesse synallagmatique litigieuse qui ne comportait aucune de ces
énonciations, a violé ces dispositions ; et alors, enfin, qu'en affirmant que la
promesse de vente n'emportait nullement vente ferme, la cour d'appel a
dénaturé ce document violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu, que si c'est à tort que la cour d'appel a refusé de reconnaître à
l'acte sous seing privé le caractère d'une vente et de lui faire application des
dispositions de l'article 12 de la loi du 29 juin 1935, il résulte du rejet du
moyen précédent que l'acte authentique, signé ultérieurement, est exempt des
causes de nullité qui, selon la société Mobidif, viciaient l'acte sous seing
privé ; que les parties ayant maintenu leur commune volonté, alors qu'aucune
cause de nullité n'affectait le nouvel acte, la société Mobidif n'est pas fondée,
faute d'intérêt à poursuivre l'annulation du compromis ; d'où il suit que le
moyen est inopérant ;
PAR CES MOTIFS : rejette [...].
11
La stipulation d’une indemnité d’immobilisation fait basculer
qualification de promesse unilatérale en promesse synallagmatique si son
montant est tel qu’il contraint en réalité le bénéficiaire à se porter
acquéreur.
CA Paris, 22 novembre 1991
Sommaire de la décision :
La promesse de vente d'un fonds de commerce stipulant le versement d'une
indemnité d'immobilisation importante (70 000 F) compte tenu moins du
pourcentage retenu par rapport au prix de vente (10 %) que de la courte durée
de l'indisponibilité (cinq semaines), il s'ensuit que cette indemnité s'analyse
en un moyen détourné d'obliger le bénéficiaire à lever l'option, de sorte qu'au
regard des dispositions de l'art. 12 de la loi du 29 juin 1935 destinée à la
protection du consentement de l'acheteur une telle promesse est assimilée à
une véritable promesse synallagmatique ;
Par voie de conséquence, les mentions prescrites par ce texte auraient dû
figurer dans la promesse litigieuse ;
Au paragraphe « location », seul le nom du bailleur ayant été précisé, mais
non le bail, sa date et sa durée, il y a lieu dans ces conditions de prononcer la
nullité de ladite promesse.
B. Portée de la réitération d’un compromis par acte
authentique
L’exécution de la promesse synallagmatique passe par la signature d’un
acte authentique. Si l’une des parties s’y refuse le juge pourra prononcer
son exécution forcée s’il apparaît que l’intention des parties était de faire
de l’acte authentique un acte purement formel destiné à assurer
l’opposabilité du contrat aux tiers par sa publication.
Civ. 3ème, 20 décembre 1994
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1589 du Code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. Lionard en réalisation forcée de
la vente d'un immeuble que lui avait consentie M. Jarry par acte sous seing
privé du 20 mai 1986, l'arrêt attaqué (Chambéry, 6 novembre 1992), statuant
sur renvoi après cassation, retient que le " compromis " stipule que
l'acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter seulement de la
réitération par acte authentique, de sorte que le vendeur n'est tenu, envers
l'acquéreur, que d'une obligation de faire pouvant se résoudre en dommagesintérêts ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs adoptés, l'accord des
parties sur la chose et sur le prix et sans relever d'autres circonstances de
nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte
notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel n'a pas
donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
12
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6
novembre 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en
conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant
ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de
Grenoble.
Civ. 3ème, 17 juillet 1997
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 26 mai 1995), que M. Vogt a, en
1987, offert à la vente un fonds rural par l'intermédiaire de la société "Loux
immobilier" qui a établi, le 28 octobre 1987, un document constatant une
offre d'achat de ce fonds par Mme Belling et, le 11 novembre 1987, un
document constatant l'accord de M. Vogt sur l'offre d'achat, ces actes n'étant
signés que par la société ; que, le 1er décembre 1987, M. Vogt et Mme
Belling ont conclu une convention dénommée "bail rural" portant sur le
fonds en cause; que, le 9 juillet 1990, M. Vogt a mis en demeure Mme
Belling soit de payer la totalité du prix de la vente, soit de payer le fermage
jusqu'à l'obtention du financement de la vente; que, suivant commandement
du 28 janvier 1992, le fonds rural a fait l'objet d'une saisie immobilière qui a
abouti à l'adjudication du bien à Mme Bentajac aux droits de laquelle
viennent les consorts Daunizeau; que Mme Belling a assigné M. Vogt et
Mme Bentajac pour voir dire que la convention du 1er décembre 1987 était
un bail rural; que M. Vogt a reconventionnellement demandé le paiement
d'une indemnité d'occupation et des dommages-intérêts ;
Attendu que M. Vogt fait grief à l'arrêt de décider que la vente du fonds
prévue entre lui-même et Mme Belling ne s'est pas réalisée et, en
conséquence, de le débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "1°)
que, lorsque les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, la promesse
de vente vaut vente, même si le transfert de propriété ne doit intervenir qu'à
la signature de l'acte notarié, sauf si les parties ont entendu que la solennité
de l'acte soit une condition nécessaire pour les engager ;
Qu'en énonçant que la promesse de vente et la promesse d'achat consentie
entre M. Vogt et Mme Belling ne valaient pas vente, au motif que le transfert
de propriété était prévu à la date de signature de l'acte authentique, sans
constater que la solennité de l'acte était un élément constitutif de leur
consentement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de
l'article 1589 du Code civil; 2°) que lorsque les parties sont d'accord sur la
chose et sur le prix et qu'elles ont manifesté leur intention, pour l'une de
vendre, pour l'autre d'acheter, la vente est parfaite et le bénéficiaire de la
promesse synallagmatique a l'obligation d'acquérir; qu'en énonçant que la
vente du fonds rural n'était pas intervenue, les parties n'étant tenues qu'à titre
de promesse, toutes les pièces signées par elles ne faisant mention que de
l'intention de vendre et d'acquérir, la cour d'appel a violé l'article 1589 du
Code civil; 3°) que les juges du fond sont tenus de préciser sur quels
documents ils se fondent et de les analyser; qu'en se bornant à énoncer que
"toutes les pièces" signées par les parties, soit séparément, soit
simultanément, faisant mention de la réalisation de la vente au jour de la
signature de l'acte authentique, sans préciser quelles étaient ces pièces, la
cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du
Code civil; 4°) que dans ses conclusions d'appel, M. Vogt a précisé que la
promesse d'achat du 28 octobre 1987 mentionnait que, par l'acceptation de la
promesse, les acheteurs deviendraient immédiatement propriétaires ;
Qu'en omettant de s'expliquer sur cette clause déterminante de la promesse
d'achat acceptée, la cour d'appel a encore privé sa décison de base légale au
regard de l'article 1589 du Code civil" ;
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Mais attendu qu'ayant, par une interprétation souveraine de la portée des
documents versés aux débats, relevé que toutes les pièces signées, soit
séparément, soit simultanément, par les parties ne faisaient mention que
d'une vente au jour de la signature de l'acte authentique et de simples
intentions de vendre et d'acquérir, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de
répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a
légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;