TAUX HYPOTHÉCAIRES AU PLUS BAS: FAut-IL

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TAUX
HYPOTHÉCAIRES
taux
hYpothécaireS
au pluS BaS:
FAut-IL INvEStIR?
Aurélia Brégnac
A
lors que les taux d’intérêts des
prêts hypothécaires défient
depuis plusieurs mois les
lois de la gravité, le moment
semble a priori plus qu’opportun pour investir dans la pierre, devenue valeur
refuge. Dans le même temps, le marché de l’immobilier, avec un accès à la propriété qui coûte
en moyenne un tiers de plus qu’il y a dix ans,
revêt un attrait modéré, auquel vient s’ajouter le
risque d’une remontée brutale des taux d’intérêts, surtout lorsqu’on a emprunté à taux variable.
Dans ces conditions, la situation est-elle aussi
propice à l’investissement qu’elle en a l’air? Et
si oui, à quel type de crédit hypothécaire recourir? Rencontre avec deux experts bancaires qui
dressent pour nous l’état des lieux en matière
d’hypothèque et nous délivrent leurs conseils
pour mieux investir.
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market.ch - avril 2012
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DoSSier
TAUX
HYPOTHÉCAIRES
MANUEL PRADO, geStionnaire proDuitS
prÊtS hYpothécaireS, BanQue cantonale
vauDoiSe
STEFAN RÜESCH, Directeur Bancaire et
expert Du Secteur Bancaire cheZ compariS.ch
Depuis quelques années, les taux hypothécaires observent
un important fléchissement et rendent de ce fait la période
favorable à l’investissement immobilier. Quelles en sont,
selon vous, les causes et les répercussions?
La baisse des taux hypothécaires est une conséquence de la baisse
générale observée au niveau des taux d’intérêt. Par exemple, le
rendement des obligations à dix ans de la Confédération s’inscrit à
moins de 0,85% au cours des deux premiers mois de l’année, alors
qu’il était encore d’environ 3% à fin 2008. Cela a eu une influence
positive sur la popularité de la propriété de son logement.
Les taux hypothécaires affichent, depuis quelques mois,
des valeurs historiquement basses. Comment cela influet-il sur la demande en prêts hypothécaires?
Les taux actuels rendent évidemment la contraction d’une hypothèque alléchante. Bon nombre de locataires souhaitent saisir leur
chance de pouvoir acquérir un bien immobilier à des conditions particulièrement avantageuses pour eux. Toutefois, ils doivent faire face
aux prix exorbitants de l’immobilier, qui ont connu une forte hausse
dans les centres-villes ces dernières années. L’année passée, le
marché des hypothèques a augmenté de 5,2 %, tous modèles
confondus. C’est ce qu’ont révélé les chiffres de la Banque nationale
suisse, la BNS. Ces résultats restent à peu près équivalents à ceux
observés sur les années précédentes.
À l’heure où l’attention des investisseurs se porte de plus
en plus sur l’économie énergétique dans l’acquisition d’un
bien immobilier, votre établissement a mis en place un
«Prêt Hypothécaire Vert». Pouvez-vous nous en dire plus?
Quelles en sont les conditions?
Le Prêt Hypothécaire Vert est destiné aux propriétaires d’une habitation individuelle certifiée Minergie® ou souhaitant le devenir. Le
logement concerné doit répondre à des normes garantissant une
baisse de consommation d’énergie, par l’installation d’une meilleure
isolation thermique notamment. En optant pour cette solution, le
client peut bénéficier d’un bonus de 0,25% sur l’ensemble du prêt
hypothécaire et les coûts liés à la certification Minergie® sont
offerts, jusqu’à hauteur de CHF 2000 maximum.
Quelles seraient les conséquences sur le marché immobilier d’une éventuelle remontée des taux d’intérêt?
L’impact serait limité, dans la mesure où une majorité des financements hypothécaires sont maintenant à taux fixe, en particulier chez
les propriétaires individuels. Cela signifie que ceux-ci auraient plusieurs années pour adapter si nécessaire leur budget à une hausse
des coûts de financement, qui ne surviendrait que lors du renouvellement du contrat.
Enfin, quels conseils donneriez-vous aux personnes voulant actuellement contracter un prêt immobilier?
Le niveau actuel des taux et la prévision de son évolution sont
propices à la fixation des taux fixes de longues durées (5 à 10
ans). Cela permet d’assurer des taux bas sur plusieurs années, de
connaître la future charge d’intérêts et de maîtriser ainsi son budget. Une combinaison de taux longs (5 à 10 ans) et de taux courts/
moyens (3, 6 mois ou 2 à 4 ans) est également une bonne alternative pour répartir les risques lors de l’échéance des taux. Cela a
pour avantage de lisser les taux dans le temps et de faire face à
d’éventuelles hausses de ces taux au moment du renouvellement.
Naturellement, cela dépend du client, de ses objectifs privés et professionnels à moyen et long termes. n
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Quelles évolutions entre hypothèques à taux variable et
à taux fixe? En quoi l’une est-elle actuellement plus favorable que l’autre ?
L’hypothèque à taux variable offre une marge de manœuvre plus
grande. Elle peut être résiliée à tout moment, à condition de respecter le délai de préavis. C’est aussi la raison pour laquelle elle est
généralement assortie d’un taux d’intérêt plus élevé que ses homologues à taux fixe. Le grand avantage que présente cette dernière
est que le taux peut être fixé sur une durée bien précise. Dans la
conjoncture actuelle, où les taux s’avèrent particulièrement bas, c’est
une aubaine. Au vu de nos chiffres, nous constatons que les clients
ÉVOLUTION DES TAUX HYPOTHÉCAIRES
6,0%
5,0%
4,0%
1,0%
Janvier 2006
Source: comparis.ch
En 2008, les taux hypothécaires se sont mis
à chuter de manière considérable et soudaine.
Alors que les hypothèques à taux fixe ont baissé
TAUX FIXE / 1 AN
jusqu’à 3 points, celles à taux variable ont, elles,
TAUX FIXE / 5 ANS
TAUX FIXE / 10 ANS
quasiment stagné. En raison des faibles taux
TAUX VARIABLE
d’intérêt, les hypothèques Libor ont, quant à
elles, continué d’asseoir leur popularité au cours
du dernier trimestre 2011.
La baisse de l’ensemble des taux amorcée en
2008 n’a, depuis lors, cessé de chuter de trimestre en trimestre, hormis une légère hausse
au premier trimestre 2011. Aujourd’hui, les taux
apparaissent plus attrayants que jamais. Tels
sont les résultats indiqués par le Baromètre des
Janvier 2012
Hypothèques, publié par Comparis.ch.
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Selon les données de votre institut comparis.ch, cette
baisse des taux a distinctement fait augmenter les
demandes de prêts hypothécaires Libor. Comment s’explique l’attrait pour ce modèle ?
Le modèle Libor se base sur un taux d’intérêt par lequel les banques
se procurent de l’argent sur le marché des capitaux. Libor est l’abréviation de London Interbank offered rate. Le prêt hypothécaire Libor
se caractérise par son taux d’intérêt adapté tous les trois ou six mois.
La durée est fixée à l’avance, en règle générale sur trois ans. Ce
modèle se révèle particulièrement avantageux quand les taux sur
le marché se retrouvent à un niveau bas. Partant, on a pu constater
une ruée vers ce type d’hypothèques. Elles recèlent néanmoins un
certain risque: au cas où les taux viennent à subir une forte augmentation en peu de temps, la charge d’intérêts que le client doit alors
supporter peut également fortement augmenter.
une prochaine remontée des taux semble inéluctable.
Selon vous, quand se produira-t-elle et quels en seront
les effets ?
Pour l’instant, une hausse des taux n’est pas en vue mais il existe
toutefois des facteurs de risques (crise de l’euro, économie mondiale) dans l’économie globale, et ils seraient susceptibles d’influencer la situation en Suisse. À long ou moyen terme, on peut donc
sans doute compter sur une hausse. Les répercussions dépendent
largement de la vitesse à laquelle la hausse se fait. Plus l’augmentation est rapide et brusque, plus le contrecoup est conséquent pour
les banques et les clients. n
DeBonneville-Orlandini
se tournent plus facilement vers des périodes très longues depuis
2010 (de 8 à 10 ans).
©Jerome Prebois/Kipa/Corbis
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EDDY MITCHELL
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LA LÉGENDE