Jardin de Corail - Audit et Solutions

Défiscalisation :
2008
Jardin de Corail
Zac Célestins – Macro Lot C
La Saline les Bains
97460 SAINT PAUL
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Jardin de Corail
SOMMAIRE
Les intervenants sur le
programme
La ville
L’étude de marché
Le descriptif
Le plan de masse
Le marché locatif
La gestion
Le package
Les annexes
- Notice descriptive
- Contrat de réservation
- Mandat de gestion et les garanties
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Jardin de Corail
LES INTERVENANTS
Réalisation
SPAG Développement
4, rue Pagézy
34000 MONTPELLIER
Gestionnaire
France IMMOBILIER
Permis de construire
Obtenu le
N°97415 07A0162
27 août 2007
Références cadastrales
Section EW 1333
Défiscalisation
Prévision d'acte
2008
Février Mars 2008
Notaire
Maître BARRAUD
Rue Jules Auber
97400 SAINT DENIS
Nombre de logements
28 appartements
12 maisons
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Jardin de Corail
Plan de la ville
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Jardin de Corail
Présentation de l’île
L'ILE DE LA REUNION
L'île intense, anciennement île Bourbon , île de l'océan Indien,
la plus grande des îles Mascareignes, à environ 200 Km au sudouest de l'île Maurice et à 690 Km à l'est de Madagascar,
constituant un département français d'outre-mer et une région
administrative. Chef-lieu de département et capitale régionale :
Saint-Denis.
La Réunion est une petite île presque ronde : une route
nationale fait le tour en 240 kilomètres. Elle est une montagne
posée sur la mer, née de deux événements volcaniques majeurs.
En raison de l'abrupt relief, les activités humaines se sont
concentrées sur le littoral. On y trouve aujourd'hui les
principales villes : Saint-Denis, le chef-lieu, Saint-Paul, la
première "capitale", Saint-Pierre la sudiste.
Dans cette île bien plus qu'ailleurs, il est difficile de découper
la population en tranches, de la classer en catégories. Sous le
tropique du Capricorne, la froideur de la statistique est
définitivement vaincue par les sentiments, qui dès l'origine ont
amené les habitants de l'île à s'unir, bravant allégrement les
frontières des couleurs de peau. Une chose est sûre : la Réunion
compte 750 000 habitants aux origines diverses et souvent
multiples.
La population s'accroît à un rythme élevé : le taux de natalité
approchait les 20 ‰ en 1995.
Etant donné la très forte augmentation de la population, il est
prévu 1 million d'habitants en 2025. C'est une population jeune
(50% de moins de 30 ans), le taux de mortalité y est donc très
faible (5.1‰).
L'expertise des Chambres en matière économique les place en
première ligne lorsqu'il s'agit de mettre en œuvre les
équipements structurants qui constituent de véritables outils
en faveur de la croissance et du développement du territoire et
qui contribuent à créer, ainsi, un environnement favorable pour
les activités des entreprises.
Economie
PIB : 8.641 Millions d'Euros (INSEE 2004)
Taux de Croissance : 5.3 % /an (INSEE 2004)
Nombre d'entreprises au 1er janvier 2004 : 29.150 (INSEE)
Population active en 2003 (au sens du BIT) : 302.566 (INSEE)
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Agriculture
Longtemps, l'économie de la Réunion n'a été basée que sur la
filière de la canne à sucre depuis le début du XIXe siècle,
période à laquelle elle a supplanté la culture du café. Elle est à
l'origine du développement des grands groupes industriels
réunionnais comme Bourbon ou Quartier Français.
Aujourd'hui, 30 000 hectares sont occupés par cette culture,
qui procure encore plus de 12 000 emplois directs et indirects.
En 2004, deux millions de tonnes de cannes ont été récoltées.
De nombreux produits secondaires sont valorisés. La bagasse
sert à la production d'énergie thermique. Les 70 000 tonnes de
mélasse produites chaque année pourraient quant à elles servir
à obtenir 2 900 tonnes de bioéthanol, à terme.
Parmi les autres cultures relativement développées sur l'île, on
citera celles du géranium ou de la vanille, vanille dont l'île fut
jadis le premier producteur au monde, grâce à la découverte
d'Edmond Albius.
Tourisme
Le tourisme, l'informatique et plus généralement l'ensemble du
secteur tertiaire dominent le tissu économique local et
fournissent le plus grand nombre d'emplois.
En 2004, l'île a accueilli 430 000 touristes extérieurs. La
clientèle se distingue par l'importance du nombre de touristes
affinitaires, c'est-à-dire venus pour voir de la famille ou des
amis résidant sur place.
Emploi
Depuis l'année 2000, 3000 à 7000 emplois salariés ont été créé
chaque année. La part dans le secteur marchand atteint 70% de
ces créations d'emploi.
Le BTP, l'industrie et le secteur des services marchand
participent
fortement
à
cette
croissance
d'emploi.
Environ 25% de ces emplois sont réservés à des demandeurs
d'emploi en difficultés.
Pour le reste, à diplôme ou compétences équivalents, une
préférence locale est préconisée pour un poste donné.
Du coté de la création d'entreprise, tous les ans, environ 5000
entreprises sont créées. Leur taux de survie est assez faible,
une entreprise sur 2 est encore là après 3 ans d'activité. Le
parc d'entreprise se renouvelle donc sans cesse : La
construction représente 22% de ces entreprises, le commerce
et les services 17% chacun, l'industrie 14%, les transports 7%.
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Jardin de Corail
LA SALINE LES BAINS
Trois centres pour la Saline
Le découpage des communes de la Réunion ayant été fait par tranches
étroites partant du "battant des lames au sommet des montagnes",
les villages de l'ouest ont généralement plusieurs centres.
La Saline n'y déroge pas et possède trois centres : La Saline situé à
400 mètres d'altitude, la Saline les Hauts situé à 800 m et La
Saline les Bains, situé évidemment en bord de mer et traversé par la
route nationale N°1 qui longe le littoral.
Situé à une altitude modérée, le village de la Saline bénéficie d'un
climat agréable, frais toute l'année, avec un bon ensoleillement et une
faible pluviométrie (environ 1m par an, contre 5 à 10 m pour la côte
Est !).
La Saline étant située juste en aval des grands champs de canne à
sucre les activités sont essentiellement rurales.
La Saline les Bains
Depuis une vingtaine d'années, le développement touristique de la
Réunion et de la longue plage qui borde le lagon ont accéléré le
développement et l'urbanisation de la zone littorale. Les lois de
défiscalisation ont favorisé le développement de l'immobilier. Une fois
conquise la plaine des sables, l'habitat s'étend maintenant sur les
premières pentes de la planèze.
Les services publics, sous la pression des associations de sauvegarde
de l'environnement, remettent actuellement de l'ordre dans
l'occupation "sauvage" du littoral : respect de la bande littorale,
protection du lagon (zone protégée) et de la végétation qui borde les
plages et en retient le sable corallien.
Autre fois petit village situé au sud de la plaine de sables coralliens
de Saint Gilles les bains, La Saline les Bains, s'est beaucoup
développé ces dernières années et s'étend aujourd'hui jusqu'au lieudit "Trou d'Eau". L'attrait des sables blancs et de l'ensoleillement
sont à l'origine de son expansion.
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Jardin de Corail
Corail
ETUDE DE MARCHE
Chiffres clés
Evolution du PIB
Produit intérieur brut
1995
6 491 millions €
9 802 €/hab.
1996
6 753 millions €
10 005 €/hab
8,3 %
4%
2,1 %
2,6 %
Taux de croissance du PIB
à La Réunion
Taux de croissance du PIB
en Métropole
Source : INSEE Réunion
> Environnement industriel
L'industrie Réunionnaise en chiffres
· 400 PMI de 6 salariés et plus avec une augmentation du nombre d'entreprises de
13 % par an
· 1,5 milliard d'euros de chiffre d'affaires
· 8 900 emplois directs et 24 000 emplois indirects soit au total 40 % des salariés du
secteur privé
· une moyenne de 24 salariés par entreprise
Nombre
Entreprises
industrielles
en
CA en
VA en
Salariés
2002
d'entreprises
millions €
millions €
Agroalimentaire
80
3 220
708
160
- industrie de viande et de lait
25
1 090
214
49
- industrie sucrière
4
499
148
12
autres
industries
51
1 633
344
98.2
agroalimentaires
Industrie manufacturière
300
5 682
788.4
254.3
- biens intermédiaires
145
2 885
464.8
137.9
Matériaux de construction
39
1 032
234.8
64.5
Travail des métaux
87
1 393
182.7
55.5
Papier,
carton,
plastique,
19
461
52.4
18
caoutchouc
- biens d'équipements
53
797
98
31.7
- biens de consommation
courante
Industrie pharmaceutique
Textile, habillement
Bois, ameublement, industries
diverses
Imprimerie, presse, édition
102
2 001
220.4
84.4
11
3
287
60
55.7
2
20.7
0.7
53
627
54.8
20
38
1 087
109.7
43.5
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Jardin de Corail
Logements
DESCRIPTIF
Type
Studio
T2
T3
Nombre
3
24,90 à
25,10 m²
2
43,60 à
50,60 m²
2
68,30 à
69,80 m²
Surface
Maisons
T3
2
69,60 m²
Points forts du programme
-
Station balnéaire très prisée des touristes,
Les plus belles plages de l'île, le meilleur
ensoleillement,
Zones résidentielles très recherchées.
Points forts des parties communes
-
Vidéophone sur rue,
Portail radiocommandé
Points forts des parties privatives
-
-
Volets roulants à commande électrique suivant plan,
Carrelage en grès émaillé,
Cuisines aménagées et équipées : meubles hauts et bas,
plaque vitrocéramique 2 ou 4 feux, hotte,
réfrigérateur top (Studio et T2),
Climatisation : split-système (chambre, studio et
séjours dans les combles des P3)
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Jardin de Corail
PLAN DE MASSE
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Jardin de Corail
Corail
1ère tranche du programme
Prestations
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Jardin de
Corail
Gestion
GESTION et GARANTIES
Le mandat autorise expressément le mandataire à accomplir, pour
son compte et en son nom, tous actes d'administration notamment:
- encaisser, percevoir tous les loyers, charges dépôts de
garantie, …
- donner quittance, reçu et décharge, …
- révision des loyers,
- faire exécuter toutes menues réparations et celles plus
importantes,
- rechercher des locataires, …
Tableau
de garanties
LOYERS IMPAYES
CHARGES ET TAXES
CONTENTIEUX
FRANCHISE
DUREE ILLIMITEE
MAXIMUM 65 000 € TTC
SANS
DETERIORATIONS
IMMOBILIERES
9500 € TTC MAXIMUM PAR SINISTRE
ET PAR LOCATAIRE + INDEMNITES POUR
PERTE DE LOYERS EGALE A 2 MOIS
PROTECTION JURIDIQUE
4 000 € TTC MAXIMUM
Seuil d’intervention 250 € TTC
3 MOIS DE GARANTIE
100 % du loyer hors charges et taxes
1 MOIS
(sauf studios, T1 et T1 bis
franchise de 2 MOIS)
ABSENCE DE LOCATAIRE
LOCATIONS SUIVANTES
Coût
de la gestion
et
des garanties *
MONTANT DE GARANTIE
Gestion
7,176%
SANS
Garanties
4,40%
* Coût exprimé TTC sur les encaissements.
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Jardin de Corail
Le package
La réservation
PACKAGE
Le prix comprend :
- les frais de notaire,
- les frais d'hypothèque,
- les frais de procuration (maximum 150€),
-
2 exemplaires du contrat de réservation,
2 exemplaires de la notice descriptive,
2 exemplaires de l'Etat des risques
2 exemplaires du mandat de gestion + garanties,
2 exemplaires du plan du lot,
2 exemplaires du plan de masse et du niveau,
Chèque de réservation de 5% à l'ordre de Maître
BARRAUD.
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