Bulletin de veillejuridique

Bulletin
de veille juridique
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Sommaire
Nouvelle loi sur le locatif
Projet de code de la construction : des nouveaux métiers en perspective
Le contractant général, c’est quoi ?
Extrait du bulletin officiel n°6233 du 24 février 2014
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Nouvelle loi sur le locatif
Loi 67-12 : les dates clés
12 juin 2008 : Adoption du projet de loi par le Conseil du gouvernement.
08 juillet 2008 : Adoption par le Conseil des ministres.
13 janvier 2010 : Adoption par la Chambre des représentants.
12 juillet 2011 : Adoption par la Chambre des conseillers.
2011 : Deuxième lecture à la Chambre des représentants.
16 août 2012 : Adoption par le Conseil du gouvernement après le départ de l’équipe El Fassi et l’arrivée de celle de Benkirane.
1er août 2013 : Adoption du projet par la Chambre des représentants.
30 septembre 2013 : Présentation devant la commission de la justice au niveau de la Chambre des conseillers.
29 octobre 2013 : Approbation du projet de loi par la Chambre des conseillers.
28 novembre 2013 : Publication au Bulletin officiel.
Fin février 2014 : Application.
Le Champs d’application de la loi 67-12
La loi concerne les rapports contractuels entre bailleurs et locataires qu’il s’agisse de locaux à usage d’habitation
ou professionnel, meublés ou non meublé et pour un contrat de location supérieur à 30 jours. Elle s’applique aussi
aux dépendances (sous-sols, garages, jardins…) des locaux loués et non régies par une réglementation spéciale
Les principales nouveautés introduites par la loi
Un contrat de bail doit nécessairement être écrit.
L’article 3 de la loi n° 67-12 précise les mentions devant figurer par écrit :
les noms et prénoms du bailleur et du locataire et, le cas échéant, ceux du ou des mandataires,
les professions des deux parties,
la dénomination et le lieu du siège social, ainsi que toutes les informations concernant les dirigeants de la
personne morale, le cas échéant, leurs domiciles respectifs ou leurs sièges sociaux,
la désignation des locaux loués et la destination de ces locaux, ainsi que des équipements d’usage privatif
dont le locataire a la jouissance exclusive,
le montant du loyer,
la date de conclusion du contrat de bail,
sa durée et les frais du contrat.
Obligation d’un état des lieux :
L’état des lieux prévu dans l’article 7 et 8, devra être effectué par les deux parties lors de l’entrée et de la sortie
des lieux loués.
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Nouvelle loi sur le locatif
Le dépôt de garantie ou caution
L’article 21 prévoit désormais que la caution versée par le locataire est de 2 mois de loyer sans dépasser ce
montant. Elle doit notamment couvrir le risque de loyers impayés et toutes dégradations apportées au logement
par le locataire.
La caution devra être restituée dans un délai maximum de 2 mois à compter de la date de cessation du contrat.
Révision du loyer
Principe
L’augmentation du montant du loyer est possible à l’issue d’un délai de 3 ans à compter de la date de conclusion
de contrat.
La loi permet au propriétaire et au locataire à se mettre d’accord sur les conditions de cette révision entrainant
soit à une augmentation soit une réduction du loyer.
L’augmentation de loyer est toutefois encadrée. L’augmentation de loyer ne peut pas dépasser 8% pour les
locaux à usage d’habitation et 10% pour les locaux à usage professionnel.
Exception : Les tribunaux disposent du pouvoir d’augmenter jusqu’à 50% des loyers dont le montant ne dépasse
pas 400 DH par mois.
Obligations
Obligations du bailleur
La loi donne un délai d’un mois au bailleur pour effectuer les réparations nécessaires demandées par le locataire.
Au-delà de ce délais, le locataire peut effectuer lui-même les réparations et les imputer les sommes dépensées
au loyer mensuel.
Interdiction
Le locataire ne peut effectuer de sous location ou céder son bail sans en avoir expressément averti par écrit par
le bailleur.
La résiliation anticipée (Protection du bailleur)
La nouvelle loi n° 67-12 dans son article 55 définit avec précision les cas qui peuvent donner lieu à une résiliation
du contrat de bail et cela dans le but de protéger le bailleur.
Le propriétaire peut résilier le contrat de bail si le locataire utilise le logement dans un but autre que sa nature ou
celui annoncé dans le contrat de bail, en cas de négligence ou de défaut d’entretien du bien, et enfin en cas de
défaut de paiement du loyer.
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Projet de code de la construction:
des nouveaux métiers en perspective
La nouvelle loi rend obligatoire le recours à la coordination sécurité dans les chantiers et au contrôle technique sous peine
de sanctions. Pour mettre de l’ordre dans le secteur du contrôle technique, les opérateurs devront se faire agréer auprès du
ministère de l’habitat.
Le projet de code de la construction, actuellement en voie de finalisation, fixe un cadre réglementaire pour des
métiers encore au stade embryonnaire, voire inexistants au Maroc. C’est notamment le cas pour la coordination
sécurité dans les chantiers de construction, rendue obligatoire par la nouvelle loi sous peine d’amendes.
De manière générale, les professionnels de cette activité veillent à ce que les principes généraux de prévention
soient effectivement mis en œuvre (équipement antichute, filets de sécurité…) lors de l’exécution des travaux
de construction. Selon les projets de décrets d’application qui devraient accompagner le futur code, les
coordonateurs sécurité au Maroc auront pour principale charge d’élaborer et de gérer un plan général de
coordination en matière de sécurité et de protection (PGC).
Un autre métier qui pourrait mieux se développer avec le nouveau cadre légal est le contrôle technique.
Celui - ci est lui aussi rendu obligatoire par le projet de code de la construction, sous peine d’emprisonnement
et/ ou d’amendes. Les décrets d’application de la nouvelle loi prévoient de mettre de l’ordre dans le secteur, où
pullulent des opérateurs ne disposant pas toujours du niveau de compétence requis, selon les professionnels. A
cet effet, tous les contrôleurs techniques dans le domaine de la construction, personnes physiques ou morales,
exerçant au Maroc à la date d’entrée en vigueur de la loi devront se faire agréer. les demandes d’agrément
introduites par ces opérateurs seront accordées par le ministère de l’habitat sur avis d’une commission regroupant
plusieurs départements ministériels (Intérieur, Finances…) ainsi qu’un représentant des établissements d’assurance.
Pour obtenir l’agrément le contrôleur technique doit satisfaire à plusieurs conditions. Et il est aussi à noter que
l’agrément est susceptible d’être retiré de manière provisoire ou définitive dans certains cas (manquement à la
moralité professionnelle, défaillances…).
Un dernier métier qui est mis en place avec plus de rigueur par le projet de code de la construction est celui
de l’ordonnancement, coordination et pilotage du chantier. Celui-ci a pour objectif d’analyser les tâches
élémentaires portant sur les études d’exécution et les travaux, de déterminer leurs enchaînements par des
documents graphiques, et d’harmoniser dans le temps et dans l’espace les actions des différents intervenants
au stade des travaux.
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Le contractant général, c’est quoi?
Il s’agit d’un mode d’exécution où le Prestataire, unique interlocuteur du Maître d’ouvrage, prend en charge la
totalité des travaux en garantissant leur conformité et le planning de leur réalisation. Le Prestataire s’oblige donc
à délivrer au Maître d’ouvrage et à une date précise un résultat défini préalablement.
Des plannings optimisés
L’engagement contractuel du prestataire à un planning préétabli, l’implication des équipes techniques dès le
début des études de conception, la constitution de groupes de sous-traitants sélectionnés et rompus au travail
collaboratif ont pour effet non seulement une maîtrise accrue des plannings mais également une réduction très
sensible des délais par rapport à un autre mode de mise oeuvre. Un coût maîtrisé.
A cela plusieurs raisons : tout d’abord, la réduction des plannings a un impact direct sur le coût humain. Ensuite,
le Contractant, se comportant comme une sorte de grossiste, a accès à des tarifs préférentiels sur le marché
de la sous-traitance. Enfin, le fait que le budget soit contractualisé, et donc soigneusement défini, oblige à des
études préalables plus précises et à des arbitrages en amont des travaux.
Une disponibilité accrue pour le Maître d’ouvrage
Le fait d’avoir en face de lui un unique interlocuteur permet au Maître d’ouvrage d’optimiser le temps qu’il
consacre au projet opérationnel. Il réduit aussi drastiquement sa charge de gestion administrative (commandes,
factures, comptabilité, etc.) puisque celle-ci incombe presque totalement au Contractant.
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Extrait du Bulletin Officiel n° 6233
du 24 février 2014
Evolution des taux des intérêts créditeurs
1997-2014
Arrêté du ministre de l’économie et des finances n° 463.14 du 14 rabii II
1435 fixant le taux maximum des intérêts déductibles nés des comptes
courants créditeurs des associés au titre de l’année 2014.
Année
Taux
1997
9%
1998
8%
février 2014, a été publié au BO en langue arabe n° 6233 du 24 février
2014. Ce texte réglementaire a fixé le taux maximum des intérêts
déductibles servis aux associés au titre des sommes avancées à la
société pour les besoins de l’exploitation pour l’année 2013 à 4,03%
au lieu de 3,45% en 2013.
1999
6,50%
2000
6,25%
2001
5,62%
Le taux maximum des intérêts déductibles des comptes courants
2002
4,87%
créditeurs d’associés est arrêté annuellement par le Ministre chargé
des Finances en application des dispositions des articles 10-II-A-2° et 35
du Code général des impôts, en vertu desquels, les charges d’intérêts
en question sont déductibles du résultat fiscal de chaque exercice
comptable à condition que le capital social soit entièrement libéré.
2003
2,85%
2004
3,54%
2005
2,65%
Les sommes des intérêts ainsi déduites ne peuvent excéder le
montant du capital social et le taux ne peut être supérieur au taux
fixé sur la base du taux d’intérêt moyen des bons du trésor à six mois
de l’année précédente, en l’occurrence 2013.
2006
2,61%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2,63%
3,48%
3,69%
3,49%
3,44%
3,33%
3,45%
4,03%
Taux d’intérêts créditeurs d’associés au titre de 2014
L’arrêté du ministre de l’économie et des finances n° 463-14 du 14
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