Le Ravalement

Le Ravalement
Un ravalement est la remise en état et nettoyage des murs extérieurs d'un immeuble devenus
sale pour diverses raisons (par les poussières, les micro-organismes, la pollution, les
attaques chimiques, le ruissellement des eaux, etc.). Le ravalement comprend aussi la
réfection des huisseries, des gouttières, des descentes d'eau, des souches de cheminées et
des toitures. Il s'agit donc de l'entretien de votre bien immobilier et c'est votre intérêt d'y
procéder puisqu'il en sortira valorisé. L'article L.132-1 du Code de la Construction et de
l'Habitation prévoit que les immeubles doivent être tenus en état de constante propreté. A
Paris et dans certaines communes, une obligation de ravalement peut être imposée par la
municipalité aux propriétaires tous les dix ans.
Quand faut-il ravaler ?
L'article L.132-1 du Code de la Construction et de l'Habitation stipule :
"Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Les travaux
nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite aux
propriétaires, par l'autorité municipale".
Tout propriétaire ou toute copropriété d'un immeuble bâti est donc dans l'obligation de procéder à
ses frais et de sa propre initiative au ravalement des façades de son immeuble (façades sur rue,
mais aussi sur cour), sinon sur la demande expresse des autorités municipales.
Un règlement sanitaire du département de Paris complète cette obligation (Arrêté interpréfectoral n°
79-561 du 20 novembre 1979).
"Si, dans les six mois de l'injonction qui lui est faite en application de l'article L. 132-1, le propriétaire
n'a pas entrepris les travaux qu'il prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire.
L'arrêté visé à l'alinéa ci-dessus est notifié au propriétaire avec sommation d'avoir à effectuer les
travaux dans un délai qu'il détermine et qui ne peut excéder un an." (article L.132-3 du Code de la
Construction et de l'Habitation).
Les quatre courriers de la ville de Paris :
Une première lettre amiable (référence L.01) invite le propriétaire de l'immeuble ou son
représentant dans le cadre d'une copropriété à prendre toutes dispositions pour procéder
dans les meilleurs délais aux travaux nécessaires et, en tout état de cause, à faire connaître
ses intentions à l'administration.
Une seconde lettre amiable de relance (référence L.02), 6 mois après.
6 mois plus tard, sans réponse ou à défaut d'exécution --> un premier envoi faisant
grief, il s'agit de l'arrêté municipal d'injonction, suite au constat par un agent assermenté
que l'immeuble n'est toujours pas ravalé, qui prescrit l'engagement des travaux dans le délai
de 6 mois qui suit la notification de l'arrêté.
Enfin, 6 mois plus tard faute d'exécution --> le second envoi faisant grief, il s'agit de
l'arrêté municipal de sommation, suite à un nouveau procès verbal d'inexécution du
ravalement réclamant l'achèvement des travaux dans les 12 mois à compter de la
notification de l'arrêté.
La phase ultime de la procédure consiste, au cas où les travaux n'ont toujours pas été
exécutés à l'issu du délai fixé par l'arrêté de sommation, à transmettre le dossier au Tribunal
de Grande Instance de Paris.
Des conseils pour bien ravaler son immeuble
Prévoir son ravalement longtemps à l'avance pour s'informer des contraintes
attachées à l'immeuble et monter un plan de financement adapté à la situation
matérielle des différents (co)propriétaires.
S'entourer de professionnels
Architecte ou maître d'oeuvre spécialisé qui détectera les problèmes techniques à résoudre
et programmera les travaux.
Il prendra en compte la nécessité de conserver ou d'améliorer le caractère du bâtiment, il
proposera les techniques les mieux adaptées à la pathologie de la façade à ravaler et au
budget des propriétaires et suivra le chantier.
Ce professionnel du bâtiment engagera sa responsabilité professionnelle vis-à-vis de vous
(personne physique, morale ou copropriété) à chacun des niveaux d'intervention. il vérifiera
pour votre compte la qualité des matériaux utilisés, la rigueur de leur mise en oeuvre, et
enfin le réel avancement des travaux.
L'architecte ou maître d'oeuvre spécialisé procédera à la consultation de deux ou trois
entreprises spécialisées et demandera des devis détaillant précisément les prescriptions
(état de dégradation des façades, type d'échafaudages, conditions de travail, accès,
stockage, etc.).
Un descriptif des travaux de ravalement à réaliser permettra de rendre comparables entre
elles les offres des entreprises qui sont ainsi toutes proposées sur la même base. Les
entreprises devront être qualifiées dans la spécialité que requiert la façade concernée, car
techniques et savoir-faire ne sont pas les mêmes selon que l'on intervient sur la pierre de
taille, la brique, le plâtre ou le mortier.
Garder la mémoire des travaux effectués
en tenant à jour le "carnet d'entretien de l'immeuble", ne pas oublier de répertorier l'ensemble
des tâches réalisées lors du ravalement (prévu au décret du 30 mai 2001).
La décision et les majorités requises
Si vous êtes en copropriété, inscrire le ravalement à l'ordre du jour d'une assemblée générale
(ordinaire ou extraordinaire) de l'année "n" pour soumettre au vote le budget prévisionnel nécessaire
au ravalement.
Ensuite, si le budget prévisionnel (ainsi que le mode d'appels de fonds) a été précédemment voté,
lors de l'assemblée générale ordinaire de l'année "n+1" (ou extraordinaire de l'année "n") , ayant au
moins pour objet le ravalement, procéder au vote du choix de l'entreprise et de son prix en toute
connaissance de cause à partir de l'avis technique de l'architecte et des devis d'entreprises
spécialisées et qualifiées.
En fonction de son importance, la décision de faire exécuter un ravalement peut relever des trois
majorités prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 :
Entretien de l'immeuble, opération de nettoyage destinée à assurer la conservation de
l'immeuble : la décision est prise à la majorité simple de l'article 24.
Ravalement obligatoire, objet d'une injonction par l'autorité administrative : majorité
absolue de l'article 25. Dans ce cas, l'assemblée ne peut se prononcer pour ou contre la
décision d'effectuer le ravalement, seules les modalités d'exécution sont à prévoir en
assemblée.
Amélioration d'ordre esthétique et travaux d'embellissement : double majorité de
l'article 26.
La répartition du coût et le paiement des travaux
Les dépenses de ravalement sont rattachées à la catégorie de charges relatives à la conservation, à
l'entretien et à l'administration des parties communes (article 10 de la loi de 1965). Ces dépenses
sont donc supportées par tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.
Certaines dispositions du règlement de copropriété d'un immeuble composé de plusieurs bâtiments
peuvent préciser que ne participent au coût du ravalement que les copropriétaires de bâtiment
concerné par l'opération.
Lorsque la décision d'exécuter le ravalement a été prise à la majorité des articles 24 ou 25 de la loi
du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de régler leur quote-part à la réception des appels
de fonds effectués par le syndic.
En revanche, si le ravalement constitue au sens de l'article 30 une amélioration, les copropriétaires
qui ont votés contre cette décision peuvent se prévaloir de l'article 33 de la loi. Ils peuvent demander
au syndic le paiement des travaux par annuités égales au dixième de leur part (le coût des travaux
sera échelonné sur dix ans). Il faut savoir que le délai de paiement est assorti d'intérêts aux taux
légal et le syndicat peut garantir le paiement de sa créance en prenant une hypothèque sur le lot
intéressé.
De plus, les sommes deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du
lot intéressé.
Les aides financières
Des aides éventuelles sont attribuées en fonction des ressources de l'intéressé. Les
propriétaires occupants peuvent bénéficier d'une aide à l'amélioration de l'habitat auprès de:
Pacte de Paris
29 rue Trochet
75008 Paris
tel : 01 42 66 35 98
Préfecture de Paris (Prime d'Amélioration de l'Habitat)
50 avenue Daumesnil
75012 Paris
tel : 01 49 28 40 75
Les propriétaires en activité peuvent bénéficier de prêts conventionnés auprès des
banques, de la Caisse d'Epargne, du Crédit Foncier de France, du 1% patronal.
Les aides de l'ANAH (l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) :
L'ANAH a pour mission d'aider à améliorer les conditions de vie. Si votre immeuble a plus de
15 ans et si les travaux dans les parties communes concernent un renforcement des
performances thermiques, phoniques ou mécaniques, ou encore la rénovation des accès
réseaux et équipements techniques, renseignez-vous auprès de votre délégation
départementale de l'ANAH.
Si l'immeuble est vraiment dégradé, vous pouvez obtenir davantage d'aide en demandant à
votre direction départementale de l'équipement (DDE), une subvention pour "travaux de sortie
d'insalubrité". Ces travaux peuvent porter sur les murs, la toiture, les parties communes ...
Cette subvention peut être cumulée avec la prime à l'amélioration de l'habitat.
Réduction de TVA et crédit d'impôt
L’article 67 de la loi de finances pour 2001 a étendu le crédit d’impôt pour gros
équipement aux équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie
renouvelable.
Il s’agit notamment des équipements de chauffage et des équipements de fourniture d’eau
chaude fonctionnant à l’énergie solaire, au bois ou autres biomasses et des systèmes de
fourniture d’électricité à partir de l’énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse.
Enfin, l’article 14 de la loi de finances pour 2002 a étendu le crédit d’impôt aux dépenses
d’acquisition de matériaux d’isolation thermique et d’appareils de régulation de
chauffage, et relève de près d’un tiers le plafond de dépenses, qui est désormais égal
à 4 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 8 000 € pour un
couple marié soumis à une imposition commune.
Le projet de loi de finances pour 2003 prévoit de prolonger de trois ans, soit jusqu’au
31.12.2005, l’application du crédit d’impôt.
La réalisation de travaux sur un logement : baisses de TVA
Les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les
locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans, à l’exception de la part correspondant à
la fourniture de certains gros équipements qui ouvrent droit à un crédit d’impôt, sont soumis
au taux réduit de TVA de 5,5% en application de l’article 279-0 bis du CGI (jusqu’au
31.12.2003).
Les formalités administratives
Déclaration de ravalement
Cette démarche est obligatoire avant tous travaux de ce type (Article L.442-1, L.422-2 et
R.422-3 du Code l'Urbanisme). Qu'il s'agisse de travaux sur une façade sur rue, sur cour,
une courette ou un mur pignon, visible ou non de la rue, tout ravalement nécessite le dépôt
d'une "déclaration de travaux exemptés de permis de construire".
Si le ravalement concerne un immeuble ou une façade inscrite à l'inventaire supplémentaire
des monuments historiques (ISMH), ce n'est pas une "déclaration de travaux" mais une
"demande de permis de construire" qui doit être déposée.
Les formulaires sont disponibles au :
Bureau de l'Information sur la Construction (BIC)
17 boulevard Morland,
75181 Paris Cedex 14
tel : 01 42 76 31 94
Une fois remplis et accompagnés des pièces complémentaires (plans, photos, descriptif,
etc.), ils doivent être déposés contre récépissé au même bureau, boulevard Morland, ou
envoyés par lettre recommandée.
Délais
Dans le délai d'un mois à compter de la réception du dossier complet, l'autorité compétente
vous fait connaître par un avis motivé qu'elle est d'accord à votre projet, qu'elle lui impose
certaines prescriptions, voire qu'elle s'y oppose.
Le délai de consultation est porté à deux mois lorsque les travaux projetés nécessitent la
consultation de l'architecte des bâtiments de France (ABF) et de réglementations
spécifiques (sites protégés, abords de monuments historiques, servitudes particulières).
Le délai d'instruction d'une demande de permis de construire concernant le ravalement d'un
immeuble (ou d'une façade) I.S.M.H. est de 5 mois.
Echafaudages
Une autorisation d'échafaudages (valable trois mois) est obligatoire si ceux-ci doivent reposer
ou surplomber le domaine public au delà de l'alignement par rapport à la propriété privée (sur
le trottoir par exemple).
Les responsabilités
Le syndic
Le syndic des copropriétaires est le maître d'ouvrage, ce titre lui permet de solliciter en
justice, avec l'accord du syndicat, la condamnation de l'architecte et des entrepreneurs à
l'indemniser si des désordres ou des malfaçons ont été constatées. il peur agir en garantie
décennale ou biennale, selon que les dommages sont plus ou moins graves, à condition que
les travaux commandés constituent en droit la construction d'un ouvrage.
Par ailleurs, le syndic qui est destinataire de l'injonction notifiée par l'autorité administrative
d'exécuter les travaux, et qui n'en aurait pas informé les copropriétaires et n'auraient pas
convoqué l'assemblée générale, se rend coupable d'une faute et peut supporter au titre de sa
négligence des sanctions pénales.
L'entrepreneur
L'entrepreneur qui exécute une opération de ravalement est tenu d'une obligation de résultat.
il peut être condamné à des dommages et intérêts afin de compenser le préjudice subi par le
ou les (co)propriétaires du fait des malfaçons.
Le propriétaire
Selon les dispositions de l'article L152-11 du code de la construction et de l'habitation, est
puni de peines d'amendes, le propriétaire ayant méconnu l'obligation d'exécuter les travaux
de ravalement.
"Le propriétaire qui n'aura pas exécuté les travaux de ravalement dans les délais prévus aux
articles L. 132-3 à L. 132-5 est puni d'une amende de 3 750 euros. En cas de récidive,
l'amende sera de 7 500 euros" (article L.152-11 du Code de la Construction et de
l'Habitation).
"Dans le cas où les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai imparti par la sommation
délivrée en application des dispositions qui précèdent, le maire peut, sur autorisation du
président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés, les faire
exécuter d'office, aux frais du propriétaire. Le montant des frais est avancé par la commune. Il
est recouvré comme en matière d'impôts directs. Les réclamations sont présentées, instruites
et jugées comme en matière d'impôts directs." (article L.132-5 du Code de la Construction et
de l'Habitation).
Le coordonnateur sécurité
Un coordonnateur sécurité-santé assure la coordination d’un chantier sous l’angle de la sécurité des
travailleurs du chantier lui-même et la sécurité de ceux qui seront appelés à intervenir plus tard sur
l’ouvrage. (Par exemple, si l’on construit une verrière, il faut prévoir que son nettoyage quotidien ne
soit pas dangereux). Le coordonnateur peut être un architecte ou un salarié d'une entreprise
intervenante.
Quand faut-il nommer un coordonnateur ?
Pour les chantiers de Bâtiment ou de Travaux publics concernant la structure ou le closcouvert d’un immeuble, et réunissant au moins deux entreprises en co-activité ou pour les
chantiers de Bâtiment ou de Travaux publics qui comportent des risques particuliers (corde
à nœud, etc.).
Quelles missions doit assumer le coordonnateur ?
Coordination au stade de la conception (identification des risques, description des moyens
qui éviteront les accidents) et Coordination en cours de chantier. Ces deux missions
peuvent être assumées par la même personne.
plusieurs types de chantier
Les chantiers qui ne requièrent aucun coordonnateur : rénovation d’appartement, ou
chantiers non dangereux avec une seule entreprise, ou petits entretiens, etc.
Niveau 3 : Chantiers sans risque particulier, et réunissant au moins deux entreprises,
y compris les sous-traitants.
Niveau 2 : Chantier réunissant au moins deux entreprises, y compris les soustraitants, et durant plus de trente jours, et comportant plus de 20 hommes à un
moment quelconque ou chantier réunissant au moins deux entreprises, y compris les
sous-traitants, et comportant plus de 500 hommes-jours (2 hommes pendant 250
jours, ou 4 hommes pendant 125 jours, etc.).
Niveau 1 : Chantier réunissant au moins dix entreprises en Bâtiment, y compris les
sous-traitants, et comportant plus de 10 000 hommes-jours (20 hommes pendant 500
jours, ou 40 hommes pendant 250 jours, etc.).
Un protocole sur le ravalement, l'entretien et la préservation du bâti parisien
Afin de privilégier la qualité de ces travaux, la Ville de Paris a pris l'initiative d'élaborer "un protocole
sur le ravalement, l'entretien et la préservation du bâti parisien", auquel ont souscrit des
propriétaires, des gestionnaires, des entrepreneurs, des Architectes et France Telecom.
Les entreprises qui s'engagent à respecter les dispositions de ce document reçoivent un agrément de
la ville. Le logo "Qualité-Entretien-Paris" apposé sur leurs matériels et sur leurs échafaudages, atteste
de cet engagement. Elles figurent sur une liste régulièrement mise à jour (dernière mise à jour au 15
juillet 2002) que l'on peut se procurer auprès de la Mission habitat Privé.