commentaire

COMMENTAIRE
Services économiques TD
23 août 2013
HAUSSES RÉCENTES DES TAUX HYPOTHÉCAIRES AU
CANADA – RÉPONSES À DES QUESTIONS COURANTES
Dans le contexte d’une diminution continue des taux d’intérêt depuis le milieu des années 1990, les
Canadiens se sont habitués à des taux hypothécaires bas (et en baisse). De ce fait, les hausses récemment
annoncées ces dernières semaines ont surpris de nombreux Canadiens et soulèvent beaucoup de questions. Nous abordons plusieurs d’entre elles dans le présent rapport. Nous tenons toutefois à rappeler
à tous nos lecteurs que les perspectives concernant les taux hypothécaires futurs ne sont présentées ici
qu’à titre indicatif et pourraient ne pas se concrétiser.
De combien les taux ont-ils augmenté?
• Les hausses les plus notables concernent les taux hypothécaires à plus long terme (c.-à-d. d’une durée
de 5 ou 10 ans), lesquels ont augmenté de 70 points de base depuis la mi-juin.
• Les banques offrent généralement deux types de taux pour la plupart des produits hypothécaires. Le
premier est le taux « affiché », soit le taux d’intérêt qu’elles annoncent au grand public. Cela dit, les
banques offrent habituellement à leurs clients un taux réduit, dit taux « spécial ». Dans le cas des prêts
d’une durée plus longue, cette réduction est parfois de plus d’un point de pourcentage au-dessous du
taux affiché (graphique 1). Les taux spéciaux s’appliquent aux prêts hypothécaires à taux variable
ainsi qu’à tous les prêts à échéance fixe. Comme le montre le graphique 1, l’utilisation d’un taux
spécial est de plus en plus populaire ces dernières années.
• Bien que les taux d’intérêt affichés n’aient pas été modifiés au cours des derniers mois, le taux spécial
pour un prêt de cinq ans est quant à lui passé de 3,1 % à 3,8 % depuis juin. Depuis 2011, ce taux a
oscillé entre 3,0 % et 4,4 %.
• Les taux affichés pour les prêts à taux fixe ou à taux spécial
pour les durées plus courtes (de un à trois ans) ont également
subi une hausse, mais de 10 points de base seulement depuis
juin.
• Les taux spéciaux et les taux affichés pour les prêts hypothécaires à taux variable, dont le taux varie en fonction du taux
préférentiel de la banque, n’ont pas changé.
Qu’est-ce qui explique cette hausse des taux?
• Les taux hypothécaires offerts aux clients dépendent d’une
variété de facteurs, dont la concurrence, les coûts associés à la
réglementation et, de façon plus importante encore, les coûts
engagés par la banque en vue d’en assurer le financement sur
le marché.
• Les banques font généralement correspondre les modalités
Derek Burleton, vice-président et économiste en chef adjoint 416-982-2514
Diana Petramala, économiste, 416-982-6420
%
GRAPHIQUE 1 : TAUX HYPOTHÉCAIRES
CANADIENS
12
10
8
6
4
2
Effective
5-year
mortgage
rate
Taux hyp.
réel, 5
ans
Posted
5-year
Mortgage
Taux hyp.
affiché,
5 ans Rate
0
1995 1996 1998 1999 2001 2002 2004 2005 2007 2008 2010 2011 2013
Sources : Banque du Canada, SCHL.
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Tableau 1 : Prévisions pour les taux d'intérêt au Canada
Taux à la fin de la période
Prévisions des Services économiques TD pour les taux d'intérêt au Canada (taux en %)
Aug. potentielle des taux hypothécaires (var. en pts de %),
à titre indicatif
2013P
2014P
2015P
2016P
2017P
2013
2014
2015
Taux du fin. à un jour
1.00
1.50
2.00
2.75
3.25
Taux variable
0.00
0.50
0.50
Taux bons du Trésor 1 an
1.10
1.65
2.35
3.15
3.55
Taux fixe, 1 an
0.01
0.55
0.70
Taux obl. d'État 2 ans
1.25
1.70
2.75
3.25
3.75
Taux fixe, 2 ans
0.11
0.45
1.05
Taux obl. d'État 5 ans
1.90
2.35
3.00
3.65
4.15
Taux fixe, 5 ans
0.52
0.45
0.65
Taux obl. d'État 10 ans
2.55
2.85
3.35
4.00
4.45
Taux fixe, 10 ans
0.75
0.30
0.50
Sources : Banque du Canada, prévisions des Services économiques TD en date d'août 2013.
des prêts qu’ils consentent aux coûts de financement
pour la même durée. Par exemple, dans le cas des prêts
hypothécaires de cinq ans, les banques en établiront le
taux en fonction du taux de l’obligation à cinq ans (auquel
un écart est ajouté).
• Depuis la mi-mai, les taux des obligations d’État de
cinq ans et de dix ans ont augmenté d’environ 80 points
de base. Cette hausse est en grande partie attribuable
à l’intention récemment annoncée par la Réserve fédérale américaine de réduire son programme d’achats
d’actifs, c’est-à-dire de mettre peu à peu un frein à
l’assouplissement quantitatif. Ainsi, les taux des obligations d’État canadiennes ont suivi à la hausse ceux des
obligations américaines. Les taux des obligations à plus
court terme ont aussi augmenté, mais de beaucoup moins,
si bien que les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à
court terme n’ont que légèrement augmenté.
• Les taux variables n’ont pas changé, car les taux préférentiels des banques à charte sont généralement établis en
fonction d’un écart (actuellement 200 points de base) par
rapport au taux de financement à un jour de la Banque
du Canada. Or, ce taux n’a pas changé depuis septembre
2010.
Les taux continueront-ils à augmenter?
• Même si prédire l’avenir comporte d’importants défis,
la plupart des analystes estiment que les taux d’intérêt
pour toute la gamme des échéances ne connaîtront pas
de baisse supplémentaire et sont, au contraire, susceptibles d’augmenter à moyen terme. Dans l’ensemble, on
s’attend à ce que ces hausses surviennent très graduellement.
• Les banques à charte – y compris la TD – ne publient
pas de prévisions relatives aux taux hypothécaires. En
23 août 2013
revanche, elles publient des prévisions quant aux fluctuations du taux du financement à un jour de la Banque du
Canada et des taux des obligations d’État à court et à plus
long terme. Étant donné l’étroite relation entre ces taux
et les taux d’intérêt hypothécaires, nous pouvons utiliser
les augmentations prévues des taux des obligations d’État
pour illustrer l’incidence potentielle de telles hausses des
taux d’intérêt sur les emprunteurs canadiens (tableau 1).
• À la lumière des perspectives d’une croissance
économique plus soutenue des deux côtés de la frontière,
les taux des obligations d’État devraient augmenter au
cours des prochains trimestres, entraînant du même coup
une hausse des coûts de financement des banques. • L’augmentation du taux du financement à un jour de la
Banque du Canada devrait survenir plus tard seulement.
Nous prévoyons qu’il demeurera à 1,00 % jusqu’à la fin
de 2014, pour ensuite commencer à augmenter graduellement. Nous anticipons une hausse de 50 points de
base au dernier trimestre de 2014, suivie d’une hausse
équivalente en 2015.
• Le tableau 1 montre les hausses à prévoir des taux hypothécaires fixes et variables jusqu’à la fin de 2015. Les
Services économiques TD n’entrevoient aucune autre
hausse significative des taux des obligations d’État d’ici
la fin de 2013. Ainsi, nous nous attendons, d’ici là, à
une période plus calme pour les taux hypothécaires à
plus long terme (et à très peu de changements en ce qui
concerne les taux à court terme).
• Nos prévisions concernant les taux obligataires ces prochaines années suggèrent donc des hausses modérées
des taux hypothécaires à plus court terme ainsi qu’à plus
long terme.
• Tel que nous l’avons mentionné, d’autres facteurs que
les taux des obligations sur le marché peuvent influer
2
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au taux préférentiel des banques plus 1 point de pourcentage, on constate que l’option à taux variable a donné lieu
à des taux d’intérêt moyens plus avantageux pour des
prêts de cinq ans depuis la fin des années 1990.
GRAPHIQUE 2 : TAUX HYPOTHÉCAIRES AU
CANADA
20
Taux d'intérêt moyen pour un prêt de 5 ans, en %
18
Prêt hyp. à taux fixe affiché, 5 ans
16
14
Prêt hyp. à taux variable*
12
10
8
6
4
2
0
1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010
Source : Banque du Canada.
*Selon l'hypothèse d'un taux variable correspondant au taux préférentiel plus un point
de pourcentage.
sur les coûts de financement des banques. Par exemple,
les changements récemment annoncés quant au nombre
de titres adossés à des créances hypothécaires qui seront
garantis par la SCHL entraîneront des coûts de financement plus élevés pour les institutions financières. Les
banques pourraient alors décider de transmettre ces coûts
aux ménages par le biais de taux d’intérêt plus élevés.
• Il importe par ailleurs de noter que les prévisions ayant
trait aux taux obligataires peuvent ne pas se réaliser pour
une variété de raisons. De même, un certain nombre de
risques économiques pouvant plomber les taux d’intérêt
continuent de planer sur la période visée par nos prévisions.
Opter pour un taux variable ou un taux fixe?
• D’après les prévisions des Services économiques TD
pour les taux d’intérêt à court terme, nous nous trouvons
peut-être à un moment où le fait de contracter un prêt à
taux fixe de cinq ans pourrait s’avérer plus avantageux
qu’un prêt à taux variable pour la même durée. De fait,
le taux spécial de 3,8 % pour un prêt de cinq ans serait
comparable à un taux de base moyen de 4,1 % sur un
prêt hypothécaire à taux variable d’ici 2017. Encore
une fois, précisons qu’il ne s’agit là que d’une illustration du taux d’intérêt moyen pour un prêt hypothécaire
d’une durée de cinq auquel on pourrait s’attendre étant
donné nos perspectives. L’augmentation véritable des
taux hypothécaires dépendra largement des stratégies de
fixation des prix des banques et de l’évolution des taux.
Nos prévisions peuvent être erronées.
• Le tableau 2 montre d’autres combinaisons potentielles,
y compris celles d’opter pour un taux variable pour un
certain temps avant de choisir un taux fixe pour une durée
de cinq ans dans deux ans ou de contracter une série de
prêts d’un an au cours des cinq prochaines années. Le
prêt hypothécaire fixe d’une durée de cinq ans demeure
l’option qui permet de bénéficier du taux d’intérêt moyen
le plus faible au cours des cinq prochaines années.
• Malgré les taux moyens prévus, un prêt hypothécaire
à taux variable contracté aujourd’hui pourrait tout de
même donner lieu aux mensualités hypothécaires les
moins élevées. En effet, le montant des mensualités d’un
• La réponse à cette question dépend réellement de plusieurs facteurs, y compris la tolérance aux risques liés
Tableau 2 : Taux d'intérêt hypothécaire moyen selon différentes
à une éventuelle hausse des taux d’intérêt ainsi que
options de financement
les flux de revenu anticipés et désirés. % à la fin de la période
• De plus, de nombreuses permutations et combinaisons
s’offrent aux ménages, selon qu’ils veulent un prêt à
taux variable ou à taux fixe et de courte ou de longue
durée.
• Le tableau 2 montre le coût moyen de quelques options en fonction de nos prévisions de taux d’intérêt.
• Historiquement, c’est l’option à taux variable qui a
été la plus avantageuse, puisque les taux d’intérêt
affichent une tendance structurelle à la baisse depuis
le milieu des années 1990. Comme le montre le
graphique 2, même en supposant un taux équivalent
23 août 2013
Actuel
2014
2015
2016
2017
Moy. sur
cinq ans
Taux variable, 5 ans
3.0
3.5
4.0
4.8
5.3
4.1
Série de prêts de 1 an
3.1
3.6
4.3
5.1
5.5
4.4
Taux fixe, 5 ans
3.8
3.8
3.8
3.8
3.8
3.8
Combinaison : taux var.,
2 ans, puis taux fixe, 5 ans
3.0
3.5
4.8
4.8
4.8
4.2
Combinaison : taux fixe,
1 an, puis taux fixe, 5 ans
3.1
4.1
4.1
4.1
4.1
3.9
*Sources : Banque du Canada, prévisions des Services économiques TD en date d'août 2013. Les prévisions
présupposent que les taux hypothécaires varieront conformément aux taux obligataires indiqués dans le tableau 1.
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GRAPHIQUE 3 : ACCESSIBILITÉ À LA PROPRIÉTÉ
(en excluant une variation des prix des logements
et des revenus)
40.0
Charges de remb. d'un prêt hypothécaire en tant que % du revenu familial moyen*
35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0.0
@3.79%
À 3,79 %
@posted
(5.14%)
Au taux affiché
(5,14 %)
À@7%
7%
2000
to 2007
Moyenne
de
average
2000
à 2007
*Selon l'hypothèse d'une mise de fonds de 25 % sur un logement de prix moyen et un amortissement sur 25 ans.
prêt à taux variable est établi selon le taux en vigueur au
début du prêt, et le taux de base d’un prêt hypothécaire à
taux variable est à son plus bas actuellement. Toutefois,
à mesure que le taux de base augmentera ces prochaines
années, la portion affectée au remboursement du capital
diminuera. Ainsi, même si les mensualités seront moins
élevées, l’emprunteur aura accumulé moins de valeur
nette dans sa propriété à l’échéance du prêt, dans cinq
ans.
Quelle sera l’incidence des récentes hausses des
taux sur l’activité dans le secteur de l’habitation?
• L’incidence de l’augmentation des taux d’intérêt sur les
ventes de maisons est double.
• D’abord, l’annonce de la hausse des taux encourage les
acheteurs potentiels à faire l’acquisition d’une propriété
immédiatement afin de la devancer. Les ménages qui ont
une préautorisation hypothécaire se précipitent en vue
de profiter des taux d’intérêt tandis qu’ils sont encore
bas. Ensuite, à mesure que les hausses sont appliquées,
les ventes de logements ont tendance à ralentir au cours
des quelques mois qui suivent.
• Nos modèles suggèrent que, d’un point de vue historique,
chaque augmentation d’un point de pourcentage des taux
d’intérêt entraîne une augmentation immédiate de 6 %
des ventes de propriétés, les acheteurs se bousculant
pour profiter des taux plus bas, suivie d’une chute de 7
% dans les mois qui suivent. Ainsi, l’incidence nette des
hausses est une chute permanente de 1 % des ventes de
logements existants suivant chaque augmentation d’un
point de pourcentage des taux d’intérêt.
23 août 2013
• Toujours d’après ces modèles, l’incidence nette de la récente hausse de 80 points de base du taux de l’obligation
d’État de cinq ans sur les ventes de logements devrait
être relativement faible, mais celle-ci devrait néanmoins
en accroître la volatilité au cours des prochains mois.
Cela dit, le moment où survient la hausse des taux
hypothécaires a un effet également. Dans un contexte
de faible croissance économique ou de marché baissier, une hausse des taux d’intérêt peut avoir des effets
démesurés tant sur les ventes que sur les prix. De plus,
étant donné la surévaluation d’environ 8 % du prix des
maisons existantes, le marché canadien des logements
est vraisemblablement devenu plus sensible à la hausse
des taux d’intérêt, au point où même des changements
mineurs à ce chapitre pourraient avoir une incidence plus
importante sur les ventes que par le passé.
Quelle est l’incidence du fait de contracter ou de
refinancer un prêt hypothécaire sur l’accessibilité?
• Les Services économiques TD définissent l’accessibilité
comme la part du revenu familial moyen consacrée aux
mensualités hypothécaires pour une maison de prix
moyen au Canada. L’accessibilité peut se détériorer
avec la diminution des revenus ou l’augmentation des
taux d’intérêt et des prix des logements. Inversement,
l’augmentation des revenus et la chute des taux d’intérêt
ou des prix peuvent accroître l’accessibilité.
• Les banques procèdent à l’évaluation de l’état des revenus en fonction du taux affiché pour un prêt de cinq ans;
or, dans le contexte actuel, la capacité des ménages à
obtenir un prêt hypothécaire n’a pas changé.
GRAPHIQUE 4 : COÛTS D'INTÉRÊT DE LA DETTE
DES MÉNAGES
9
% du revenu disponible
8
7
6
5
4
3
2
Mortgages
Prêts hypothécaires
Prévisions
Consumer
and Non Mortgage
Loans
Crédit à la Credit
consommation
et autres prêts
1
0
1990
1996
2002
2008
2014
Sources : Statistique Canada, prévisions des Services économiques TD en
date d'août 2013.
4
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• Malgré la faiblesse des taux d’intérêt, l’augmentation
marquée du prix des logements ces dernières années fait
en sorte que l’accessibilité, calculée en fonction du taux
affiché pour un prêt de cinq ans, est à son plus bas niveau
depuis près de 13 ans. Et si les taux d’intérêt pour les
prêts de cinq ans se trouvaient à des niveaux plus proches
de la normale d’environ 7 %, un logement moyen serait
inabordable pour le ménage canadien moyen.
• Toutefois, étant donné les préoccupations à l’égard de
l’endettement des ménages canadiens et des risques
économiques et financiers à l’échelle mondiale, la
Banque du Canada ne voudra sans doute pas relever les
taux d’intérêt à des niveaux plus proches de la normale
dans un avenir rapproché. Les hausses surviendront
plutôt de façon graduelle au cours des prochaines années.
• De plus, il est plus courant de contracter des prêts à des
taux spéciaux. Si l’on considère le taux spécial des prêts
hypothécaires de cinq ans, on constate que l’accessibilité
est actuellement à son plus haut niveau depuis le début
des années 2000. Ce portrait sensiblement différent de
la situation illustre à quel point le moindre changement
– même d’un quart de point de pourcentage – des taux
d’intérêt peut avoir une incidence sur l’accessibilité des
logements au Canada dans un contexte où les prix moyens sont élevés.
• La récente hausse des taux hypothécaires devrait mener
à une détérioration de l’accessibilité, du moins lorsqu’on
l’évalue en fonction du taux fixe pour un prêt de cinq
ans (graphique 3). Néanmoins, l’accessibilité devrait
demeurer convenable d’un point de vue historique.
• Les ménages à revenu moyen souhaitant acheter un logement à prix moyen en effectuant une mise de fonds de 25
% pour un prêt hypothécaire amorti sur 25 ans au taux
spécial de 5 ans devraient, selon nos prévisions, se retrouver à payer 130 $ de plus en mensualités aujourd’hui,
par comparaison à mai dernier, quand les taux étaient à
leur plus bas.
• Quant à ceux qui refinancent leur prêt, la hausse des taux
d’intérêt devrait avoir une incidence moins importante.
Néanmoins, la hausse potentielle des taux hypothécaires
ces prochaines années fait en sorte qu’ils devront consacrer 1 % de plus de leur revenu aux coûts d’intérêt de
leur prêt (graphique 5).
• La croissance de 3 à 4 % des revenus prévue pour les
deux prochaines années compensera vraisemblablement
une grande partie de l’incidence de la hausse graduelle
des taux d’intérêt, ce qui aidera à conserver l’endettement
à des niveaux abordables pour le ménage moyen au
Canada.
Le présent rapport est fourni par les Services économiques TD. Il est produit à des fins informatives et éducatives seulement à la date de
rédaction, et peut ne pas convenir à d’autres fins. Les points de vue et les opinions qui y sont exprimés peuvent changer en tout temps
selon les conditions du marché ou autres, et les prévisions peuvent ne pas se réaliser. Ce rapport ne doit pas servir de source de conseils
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23 août 2013
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