Vente d`immeubles à rénover - Cabinet Neu

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Vente d’immeubles à rénover
dimanche 21 décembre 2008, par Gabriel Neu-Janicki (Date de rédaction antérieure : 21 décembre 2008).
Le décret n°2008-1338 du 16 décembre 2008 sur les ventes d’immeubles à rénover a été publié au JOurnal Officiel.
Ce texte régit dorénavant les rapports entre les acquéreurs et les vendeurs d’immeuble qui sont déstinés ou en cours de
rénovationCe décret vient apporter des éclaircissements quant aux garanties accorder à l’acquéreur et les obligations du
vendeur.
Dorénavant, toute personne qui vend un immeuble bâti, qui s’engage à réaliser, directement ou indirectement, des travaux
sur cet immeuble, et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux, doit conclure un contrat
de vente d’immeuble à rénover.
La nature et l’importance des travaux est la question essentielle qui va permettre de faire une distinction entre la vente
d’immeuble à rénover, et la vente en l’état futur d’achèvement si les travaux s’apparentent à une reconstruction ou à un
agrandissement.
Le décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 vient donc préciser, en modifiant la partie règlementaire du code précité, la
nature des travaux à effectuer, ainsi que les formalités propres à la vente d’immeuble à rénover.
Sur la nature et le déroulement des travaux
L’article R. 262-1 du Code de la Construction et de l’Habitation souligne que les travaux d’agrandissement ou de
restructuration complète d’un immeuble sont expressément exclus des travaux de rénovation .
Ces derniers doivent donc obligatoirement porter sur un bâti existant et consistent à rendre à l’état neuf la majorité des
fondations, ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ou encore de la consistance
des façades hors ravalement, ou, enfin, dans une proportion au moins égale à deux tiers, les éléments de planchers,
huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires, électriques ou de chauffage.
À cet effet, la vente d’un immeuble à rénover peut être assortie d’un mandat donné par l’acquéreur au vendeur à l’effet de
passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la réalisation des travaux prévus
au contrat. Le mandat doit indiquer spécialement la nature, l’objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné.
Le vendeur reste le maitre de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (art. L. 262-2 CCH). Il entre dans ses attributions de
choisir les architectes et entrepreneurs, d’arrêter les conventions passées avec eux et d’effectuer la réception des travaux.
Le constat d’achèvement des travaux résulte de la déclaration certifiée par un homme de l’art, désigné par accord entre les
parties. En cas de désaccord, l’achèvement des travaux est constaté par une personne qualifiée, désignée par ordonnance
sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.
L’homme de l’art doit être un professionnel relevant de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, indépendant et
impartial.
Une fois les travaux achevés, constatés et reçus, le vendeur convoque l’acquéreur, ou son mandataire, afin de procéder à
l’établissement du procès-verbal de livraison des travaux.
Sur le contrat de vente ou la promesse de vente
Dans l’hypothèse où le contrat est précédé d’une promesse de vente, celle-ci comprend le dossier de diagnostic technique, la
surface de l’immeuble, le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements.
S’il s’agit d’une partie d’immeuble, la promesse doit en outre préciser la situation de cette partie dans l’immeuble. Elle
indique également le prix de vente de l’immeuble et reste soumise aux règles de droit commun relatives à la vente
d’immeubles.
Le prix de l’immeuble est le prix payé par l’acquéreur incluant celui de l’existant au jour de la vente et celui des travaux
devant être réalisés par le vendeur. Les documents contractuels distinguent ces deux parties du prix.
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Le prix de l’existant est payé lors de la signature du contrat de vente. Les paiements relatifs au prix des travaux ne peuvent
excéder 50 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux ; 95 % une fois achevé l’ensemble
des travaux. Le solde est payé à la livraison. Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être
effectué avant la réalisation de cette condition.
La garantie de l’achèvement des travaux résulte d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution
s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux
prévus au contrat. Elle prend fin à l’achèvement des travaux.
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