Rapport d`activité 3f : Groupe 3f
Transcription
Rapport d`activité 3f : Groupe 3f
RAPPORT D’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 3F 159 rue Nationale 75638 Paris Cedex 13 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE LA SEINE-SAINT-DENIS 1 place du Docteur Laënnec 93604 Aulnay-sous-Bois Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES YVELINES 37/39 rue de la Paix - BP 4237 78104 Saint-Germain-en-Laye Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-DE-MARNE 2 parvis de Saint-Maur 94106 Saint-Maur-des-Fossés Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’ESSONNE 1 rue du Pré Chambry 91207 Athis-Mons Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-D’OISE ET DE L’OISE 12 avenue de Budenheim 95605 Eaubonne Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES HAUTS-DE-SEINE 176 bis rue Gallieni 92100 Boulogne-Billancourt DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE PARIS 67 avenue de Flandre 75019 Paris FILIALES FRANCILIENNES RÉSIDENCES SOCIALES D’ÎLE-DE-FRANCE 159 rue Nationale 75638 Paris Cedex 13 LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE 10 place d’Ariane 77706 Serris - Marne-la-Vallée Cedex 04 FILIALES RÉGIONALES IMMOBILIÈRE NORD-ARTOIS 119 rue du 8 mai 1945 - La Cousinerie 59650 Villeneuve-d’Ascq IMMOBILIÈRE VAL DE LOIRE 5 rue Michel Royer 45073 Orléans Cedex 2 IMMOBILIÈRE BASSE SEINE 138 boulevard de Strasbourg 76000 Le Havre S.A. JACQUES GABRIEL 4 place des Sarazines BP 3310 - 41033 Blois Cedex IMMOBILIÈRE 3F ALSACE 5 rue du Maire Kuss 67067 Strasbourg Cedex IMMOBILIÈRE MIDI-PYRÉNÉES S.A. de la Vallée du Thoré 12 rue Jules Ferry 81200 Mazamet IMMOBILIÈRE RHÔNE-ALPES 10 rue Gilbert Dru 69007 Lyon Couverture-Groupe3f-ok.indd 1 RAPPORT D’ACTIVITÉ 2009 DU GROUPE 3F IMMOBILIÈRE 3F ET DIRECTIONS DÉPARTEMENTALES D’ÎLE-DE-FRANCE 2009 26/05/10 10:59 Photos de couverture, du haut, centre, dans le sens horaire : Clichy-sous-Bois (93) - Projet de BBC - Arch. : Atelier Tarabusi Garges-lès-Gonesse (95) - Immeuble BBC - Arch. Christian Enjolras - © Groupe 3F / Hervé Abbadie Rosny-sous-Bois (93) - Arch. : G. De Cussac - © Groupe 3F / D.R. Savigny-sur-Orge (91) - Arch. : Atelier TGT et associés ; Patrick Celeste - © Groupe 3F / Stéphan Lucas Le Havre (76) - Arch. : Philippe Dubus - © Groupe 3F / Hervé Abbadie Page 3 : De gauche à droite : Angerville (91) - Arch. : VEFA - © Groupe 3F / Stéphan Lucas Limeil-Brévannes (94) - Arch. : VEFA - © Groupe 3F / Stéphan Lucas Marie-Claude Bulot, gardienne à Courbevoie (92) © Groupe 3F / Tristan Paviot Montreuil (93) - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Couverture-Groupe3f-ok.indd 2 26/05/10 10:59 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Introduction 4 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le groupe 3F en quelques chiffres 7 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Organigrammes 12 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------L’activité du groupe 3F en 2009 18 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------L’activité des sociétés du groupe 3F en 2009 30 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Les ressources et les moyens 52 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Les résultats financiers consolidés du groupe 3F 62 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Les perspectives 2010 88 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Mises en chantier et livraisons 94 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Groupe 3F 3 Activité du groupe 3F-ok2.indd 3 26/05/10 08:17 Activité du groupe 3F-ok2.indd 4 26/05/10 08:17 Activité du groupe 3F-ok2.indd 5 L’avancement de ce vaste programme est très positif avec la réalisation fin 2009 de 59% des démolitions et des reconstructions et de 64% des réhabilitations. L’organisation en Ile-de-France s’est stabilisée en début d’année par l’achèvement du reclassement des patrimoines entre Immobilière 3F, La Résidence Urbaine de France et Résidences Sociales d’Ile-de-France. Désormais, La Résidence Urbaine de France gère la totalité du patrimoine de Seine-et-Marne et les foyers à redevance d’équilibre d’Ile-de-France sont tous gérés par Résidences Sociales d’Ile-deFrance. Dans le cadre des orientations arrêtées par les différents conseils d’administration du groupe fin 2007 et en 2008, l’année 2009 a vu les premières ventes du patrimoine aux occupants se réaliser : 561 promesses de vente ont été signées représentant 9% du parc offert à la vente. Enfin, le groupe s’est engagé dans la démarche des conventions d’utilité sociale et un accord cadre a déjà été signé le 24 février 2010 avec le Secrétaire d’État au logement. Le rapport qui suit, organisé en cinq parties, présente l’activité du groupe, l’activité de chacune des dix Entreprises sociales de l’habitat qui composent le groupe 3F, les ressources et moyens du groupe, les résultats financiers du groupe consolidé et enfin les perspectives pour l’année 2010. Yves Laffoucrière Christian Baffy © Groupe 3F / Vincent Baillais, FFB / O. Roux En 2009, le Groupe 3F a fêté ses 80 ans d’existence au service de l’offre de logements sociaux en France et de ses locataires. Les forces du groupe, sa proximité du terrain, son professionnalisme et sa réactivité, lui permettent de maintenir une réelle qualité de vie pour nos concitoyens les plus en difficulté, malgré la crise économique. Toutefois, malgré les efforts des équipes de gestion locative et des gardiens sur les sites, les indicateurs de recouvrement et d’occupation du patrimoine ont fléchi en 2009. Ainsi, le recouvrement des loyers a diminué de 0,83 point pour s’établir à 98,42% en 2009 pour l’ensemble du groupe. La vacance touche désormais 1,50% du parc (1,42% en 2008), la hausse est essentiellement imputable aux marchés détendus de province. En revanche, la mobilisation des collaborateurs et les moyens financiers du groupe ont permis de développer la production de logements audelà des prévisions du projet d’entreprise 2006 2010. Depuis 2006, 17 000 logements ont été mis en chantier, soit une moyenne annuelle de 4 300 logements, tant en Ile-de-France qu’en province, dépassant ainsi l’objectif de 4200 logements par an. Ces constructions intègrent bien évidemment les exigences du Grenelle de l’environnement. En 2009, 52% des opérations au stade de la consultation visent l’objectif Bâtiment basse consommation (BBC). Entre fin 2008 et fin 2009, le parc s’est accru de 3%, le portant à 154 835 lots gérés (logements, foyers, commerces). Notre groupe est le premier opérateur en matière de renouvellement urbain en France avec 47 sites. 26/05/10 08:17 Le groupe 3F, un acteur majeur du logement social 2 289 salariés 948,2 M€ 154 835 logements, foyers (équivalents logements) & commerces de chiffre d’affaires en 2009 5 195 logements mis en chantier en 2009 Conflans-Sainte-Honorine (78) Arch. : AAU Jade et Sami Tabet © Groupe 3F / Stéphan Lucas 6 Activité du groupe 3F-ok2.indd 6 26/05/10 08:17 Le groupe 3F en quelques chiffres Patrimoine (nombre de lots gérés) 5 311 150 295 6 400 142 179 143 895 147 490 2007 2008 154 835 7 557 Effectifs en CDI au 31 décembre 2009 147 278 2009 Foyers et commerces Logements 2 181 2 224 2 289 1 220 1 226 1 256 961 998 1 033 2007 2008 2009 Personnel de proximité Administratifs Chiffre d’affaires (en M€) Le total du bilan (en M€) 869 224 5 944 2007 6 487 2008 7 075 2009 914 242 645 672 2007 2008 948 238 710 2009 Charges locatives Loyers 7 Activité du groupe 3F-ok2.indd 7 26/05/10 08:17 Le groupe 3F en quelques chiffres Autofinancement net (en M€) 126,9 127,2 127,2 Montant des investissements (en M€) 763 653 175 151 816 135 681 588 502 2007 2008 2009 2007 2008 2009 Amélioration Développement Annuités financières rapportées aux loyers (Nettes des produits financiers) 38,40% 2007 39,80% 2008 39,80% 2009 Résultat net (en M€) 144,5 142,2 2007 2008 157 2009 8 Activité du groupe 3F-ok2.indd 8 26/05/10 08:17 Le groupe 3F en quelques chiffres Renouvellement urbain 20 060 Mises en chantier (nombre de lots) 1 3 847 5 012 5 195 1 594 1 231 18 078 15 457 3 964 915 3 418 2007 2 932 4 362 3 655 2 719 2009 2008 Logements sous convention ANRU Démolitions démarrées Attributions de logements (nombre de contrats signés) 2007 2008 2009 14 612 Acquisitions-améliorations Constructions neuves 12 688 12 927 2007 2008 Livraisons (nombre de lots) 4 293 4 459 3 002 2 124 3 121 1 227 2009 Ventes de logements 2 335 1 894 561 1 291 2007 2008 2009 318 Acquisitions-améliorations Constructions neuves 17 19 2007 15 18 2008 2009 Promesses de vente Actes authentiques 9 Activité du groupe 3F-ok2.indd 9 26/05/10 08:17 Le groupe 3F en quelques chiffres Taux de rotation des locataires 9,25% 2007 9,13% 2008 2009 (Encaissements de l’année sur loyers facturés dans l’année) 99,25% (hors vacance technique) 9,15% Taux de recouvrement des loyers 98,95% Taux de vacance des logements 1,43% 1,42% 2007 2008 98,42% 2007 2008 2009 Part des locataires bénéficiant d’une aide au logement 37,50% 2007 1,50% 40,50% 40,70% 2008 2009 2009 10 Activité du groupe 3F-ok2.indd 10 26/05/10 08:17 Le patrimoine du groupe 3F 154 835 lots principaux gérés - logements, foyers, commerces au 31 décembre 2009 95 - Val-d’Oise 14 034 78 - Yvelines 14 662 75 Paris 13 004 92 93 Paris 92 Hauts-de-Seine 14 301 94 93 Seine-Saint-Denis 15 271 77 - Seine-et-Marne 91 - Essonne 5 109 94 Val-de-Marne 18 151 18 940 Nord Pas-de-Calais 3 821 Picardie Haute Normandie 699 13 550 Basse-Normandie 305 Alsace 3 475 Ile-de-France 113 472 Centre 11 696 Bourgogne 27 Rhône-Alpes 5 705 Midi-Pyrénées 1 560 LanguedocRoussillon 319 Provence-Alpes-Côte d’Azur 206 11 Activité du groupe 3F-ok2.indd 11 26/05/10 08:17 L’organigramme du groupe 3F Christian Baffy (1) Président François Dolez (3) Secrétaire général groupe Yves Laffoucrière (2) Directeur général Martine Lesage (4) Directeur général adjoint Directeur du développement régional 1 Jean-Marie André (5) Directeur général adjoint Directeur général de Résidences Sociales d’Ile-de-France 3 Didier Jeanneau (6) Directeur général adjoint Directeur de la gestion du patrimoine d’Ile-de-France Patrick Bridey (7) Directeur général adjoint Directeur du renouvellement urbain et de la politique de vente 2 Hervé de la Giraudière (8) Directeur de la construction Ile-de-France Yves Boiffin (9) Directeur technique groupe 4 Frédéric Dedieu (10) Directeur des ressources humaines groupe Bruno Vigezzi (11) Directeur en charge du développement Frédérique Colne-Gascon (12) Directeur financier et audit Pierre Paulot (13) Directeur délégué à l’architecture, l’aménagement et l’environnement Daniel Bourgeois (14) Directeur technique délégué Christophe Lheureux (15) Directeur délégué à la qualité et à l’organisation Jean-François Lamare (16) Directeur délégué aux systèmes d’information 5 12 Activité du groupe 3F-ok2.indd 12 26/05/10 08:17 7 6 8 9 10 11 13 12 15 16 14 © FFB / O. Roux © Groupe 3F / Vincent Baillais © Groupe 3F / Olivier Chatelain Activité du groupe 3F-ok2.indd 13 13 26/05/10 08:17 Notre présence en régions Martine Lesage (1) Directeur général adjoint, Directeur du développement régional Thierry Sure (2) Directeur général d’Immobilière Basse Seine 5 Thierry Fourniguet (3) Directeur général d’Immobilière Val de Loire Remi Cervello (4) Directeur général d’Immobilière Nord-Artois 4 2 3 Luc Laventure (5) Directeur général d’Immobilière Midi-PyrénéesS.A. de la Vallée du Thoré Carlos Sahun (6) Directeur général d’Immobilière 3F Alsace Bruno Rousseau (7) Directeur général d’Immobilière Rhône-Alpes Benoit Martin (8) Directeur général de la S.A. Jacques Gabriel 14 © Groupe 3F / Olivier Chatelain Activité du groupe 3F-ok2.indd 14 26/05/10 08:17 7 8 6 1 Activité du groupe 3F-ok2.indd 15 26/05/10 08:18 Notre présence en Ile-de-France Frédéric Mira (1) Directeur général de La Résidence Urbaine de France Pascal Durand (2) Directeur départemental de l’agence de Paris Pascal Braban (3) Directeur départemental de l’agence des Yvelines 4 Stéphane Ducret (4) Directeur départemental de l’agence de l’Essonne Damien Nerkowski (5) Directeur départemental de l’agence des Hauts-de-Seine Patrick Roulin (6) Directeur départemental de l’agence de la Seine-Saint-Denis Virginie Ledreux-Gente (7) Directeur départemental de l’agence du Val-de-Marne 2 1 Daniel Buchy (8) Directeur départemental de l’agence du Val-d’Oise et de l’Oise 16 © Groupe 3F / Olivier Chatelain Activité du groupe 3F-ok2.indd 16 26/05/10 08:18 5 3 7 6 8 Activité du groupe 3F-ok2.indd 17 26/05/10 08:18 L’ activité du groupe 3F en 2009 ------------------------------------------------------------------------------- L’environnement 19 --------------------------------------------------------------------------------------Les principaux indicateurs du groupe 3F 22 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Le Havre (76) - Arch. : Philippe Dubus - © Groupe 3F / Hervé Abbadie 18 Activité du groupe 3F-ok2.indd 18 26/05/10 08:18 De gauche à droite : Anzin (59) - © Groupe 3F / Karine Miette / Tandem Nicolas Payet, chef de projet à la Direction de la construction Ile-de-France - © Groupe 3F / Yolande Eliazer Les Mureaux (78) - Projet de Philippe Roux, architecte L’environnement La crise économique et financière est venue amplifier les tendances constatées depuis plusieurs années. Les travailleurs précaires, rejoints désormais par les classes moyennes, subissent les impacts de cette crise. Ces vingt dernières années, la part du budget des ménages consacrée au logement est passée de 14% à 26%. Le secteur du logement social n’est pas épargné et doit s’adapter pour répondre aux enjeux actuels. Le contexte économique et réglementaire La crise économique a conduit à des modifications législatives et règlementaires. La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion votée le 25 mars 2009 Elle a pour ambition de libérer l’offre de logements et de rétablir le bon fonctionnement de la chaîne du logement. La relance de la construction et de l’accession sociale, mais aussi la lutte contre l’exclusion, l’accès des plus démunis au logement social et les conventions d’utilité sociale sont autant de domaines abordés dans cette loi qui touche tous les secteurs du logement. ■ Une restructuration en profondeur du 1% logement rebaptisé Action Logement Une première étape, en juillet 2009, a engagé le processus de fusion des 109 collecteurs 1% en 21 organismes. Le décret du 12 août 2009 fixe les conditions d’emploi des fonds d’Action Logement consacrés aux aides aux personnes physiques pour leur projet d’accession à la propriété, au soutien au développement et à la réhabilitation de logements locatifs sociaux et aux interventions très sociales dans les domaines du logement et de l’hébergement. Favoriser les parcours résidentiels La loi simplifie les démarches des demandeurs pour avoir accès à un logement social et supprime le droit au maintien dans les lieux dans certaines situations de sous-occupation ou de ■ 19 Activité du groupe 3F-ok2.indd 19 26/05/10 08:18 L’environnement ressources excédant les plafonds dans les zones tendues. La prise en compte des exigences du Grenelle de l’environnement La loi de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement du 3 août 2009 fixe les orientations à prendre en compte dans les projets de construction et de réhabilitation et confirme les engagements pris antérieurement par le groupe : viser le niveau BBC dans les opérations neuves et l’étiquette C de performance énergétique pour les réhabilitations. Elle définit également des objectifs variés sur l’urbanisme, l’eau, les déchets, les performances énergétiques. En outre, elle confirme l’élargissement des interventions du Fonds Européen de Développement Régional (FEDER) qui constitue une occasion pour renforcer les stratégies régionales de maîtrise de l’énergie dans le logement social. Des décrets d’application en 2009 Les conventions d’utilité sociale, mises en œuvre par le décret du 3 décembre 2009, deviennent obligatoires. Elles définissent les objectifs de chaque organisme en termes de politique patrimoniale, de qualité de service et facultativement de politique des loyers. Le décret du 19 décembre 2008 sur les charges récupérables modifie les modalités de récupération des rémunérations des personnels de proximité. Pour les gardiens, la condition cumulative d’entretien et de sortie des ordures ménagères est maintenue. En revanche, la condition cumulative pour récupérer les rémunérations des employés d’immeubles est supprimée. Enfin, le texte limite la partie récupérable de l’encadrement technique. Les plafonds de ressources sont abaissés de 10,3% au 1er janvier à compter de 2010 par arrêté du 29 mai 2009 et leur évolution annuelle suivra celle de l’indice de révision des loyers. Le taux du Livret A s’effondre en 2009 Après avoir atteint un taux de rémunération de 4% en août 2008, le Livret A a subi trois baisses en 2009 et se situe à 1,25% depuis août 2009. Cela s’est traduit par un allègement des annuités d’emprunts qui a permis de rembourser davantage de capital et d’accélérer le désendettement des sociétés. Il en résulte également des marges financières supplémentaires qui contribueront à la mise en place de moyens nécessaires pour accélérer la production du groupe. Les axes stratégiques du groupe 3F Le projet d’entreprise guide l’activité des sociétés du groupe. Il a été mis en place en 2006 pour répondre aux grands défis du logement social : augmenter l’offre locative, s’investir dans la politique de rénovation urbaine pour faire naître de nouveaux quartiers, privilégier des partenariats avec les acteurs locaux, loger une plus grande diversité de population. Cinq axes opérationnels guident l’activité des sociétés du groupe • Renforcer la qualité des services rendus à la clientèle, notamment avec la mise en place de cinq engagements concrets envers les clients depuis 2006. • Accroître la production avec un objectif annuel de 4 200 logements par an mis en chantier à l’horizon 2010, dont une large part consacrée aux logements très sociaux. • Accélérer la mise en œuvre des projets de renouvellement urbain en Ile-de-France et en province. • Développer les activités des filiales régionales et intervenir sur de nouveaux territoires, là où les besoins de logement sont les plus pressants. 20 Activité du groupe 3F-ok2.indd 20 26/05/10 08:18 L’environnement • Favoriser les ventes de logements pour permettre aux locataires d’accéder à la propriété, mais aussi pour apporter des fonds propres supplémentaires nécessaires au développement de l’offre et à la réhabilitation des logements. La réalisation de ces objectifs nécessite la mobilisation de fonctions supports efficaces pour accompagner la croissance. Enfin, la plus grande attention est accordée à la qualité architecturale et environnementale des logements, aussi bien pour la construction neuve que pour les opérations de réhabilitation. Le bilan du projet d’entreprise après quatre années d’exécution : des objectifs atteints, voire dépassés Depuis 2006, plus de 17 000 logements ont été mis en chantier, soit une moyenne annuelle de 4 300 logements. L’objectif de 4 200 logements à l’horizon 2010 est d’ores et déjà dépassé. En matière de renouvellement urbain, sur 47 projets engagés, seules deux conventions restent à signer en 2010 avec l’Agence Nationale pour le Renouvellement Urbain (ANRU). Les opérations se sont développées à un rythme régulier de constructions et de démolitions. Au total, 1,6 milliard d’euros ont été investis, dont 216 millions en fonds propres. La qualité des projets immobiliers est un enjeu fort pour l’environnement mais aussi pour maîtriser l’évolution de la quittance. Aussi, 52% des opérations neuves lancées en consultation en Ile-de-France en 2009 visent l’obtention du label BBC, pour un objectif fixé à 35%. La première opération en BBC a été mise en service à Gargeslès-Gonesse à la fin de l’année. Le développement de l’offre de logements des filiales en régions avance conformément aux engagements définis en 2006. Sur les 5 750 logements à produire sur les territoires ciblés comme prioritaires, 80% sont réalisés à fin 2009. Le groupe a élargi sa couverture territoriale en s’implantant sur deux nouveaux territoires à fort potentiel : le Languedoc-Roussillon et l’Arc atlantique. La politique de vente de logements aux locataires présente des résultats encourageants en 2009, année de démarrage. Sur les 6 427 logements mis en vente, soit 5% du patrimoine, 561 promesses de vente ont donné lieu à la signature de 318 actes authentiques en 2009. En matière de gestion locative, le groupe a su rendre visible et concrète sa démarche « qualité » déjà illustrée par la certification ISO 9001, en annonçant dès 2008 cinq engagements de qualité visant à améliorer le cadre de vie des habitants et renforcer leur satisfaction. Notre politique d’attribution a su intégrer l’évolution des demandes de l’Etat en faveur de publics prioritaires, notamment après l’entrée en vigueur du dispositif DALO et augmenter de façon importante la satisfaction des locataires souhaitant changer de logement. Le traitement dans la relation client s’est élargi avec la mise en place en 2007 de « l’Extranet réservataires », puis en 2009, de « l’Extranet locataires », alors que le service clientèle étendait ses services à la filiale Immobilière Val de Loire et qu’un nouveau logiciel de traitement des réclamations, Cohéris, était mis en place. Enfin, le lien social dans nos immeubles et nos quartiers a été renforcé sur les sites en renouvellement urbain où des actions spécifiques en matière d’accueil des nouveaux locataires ont été déployées. 21 Activité du groupe 3F-ok2.indd 21 26/05/10 08:18 De gauche à droite : Anne Scoazec, contrôleur de gestion - © Groupe 3F / Tristan Paviot Corbeil-Essonnes (91) - Arch. : Francis Nordemann - © Groupe 3F / Stéphan Lucas Les principaux indicateurs du groupe 3F Le groupe 3F rassemble, autour de la société mère Immobilière 3F, 9 ESH réparties sur le territoire national Immobilière 3F détient directement un pourcentage variable, mais toujours majoritaire, dans le capital des filiales. • La Résidence Urbaine de France • Résidences Sociales d’Ile-de-France • Immobilière Nord-Artois • Immobilière Basse Seine • Immobilière 3F Alsace • Immobilière Val de Loire • S.A. Jacques Gabriel 57% 66% 100% 57% 53% 53% 64% • Immobilière Rhône-Alpes • Immobilière Midi-Pyrénées – S.A. de la Vallée du Thoré 100% 61% Le patrimoine en hausse de 3% par rapport à 2008 Le groupe 3F gère, à fin 2009, un patrimoine de 154 835 lots se répartissant en 147 278 logements, 6 093 équivalents logements dans des foyers et 1 464 commerces (150 295 lots fin 2008). 22 Activité du groupe 3F-ok2.indd 22 26/05/10 08:18 Les principaux indicateurs du groupe 3F Logements Immobilière 3F La Résidence Urbaine de France Equivalents Lots logements Commerces gérés au dans des 31/12/2009 foyers* 103 073 2 557 1 041 106 671 4 664 73 1 4 738 Résidences Sociales d’Ile-de-France 2 588 Immobilière Nord-Artois 4 304 Immobilière Basse Seine 13 216 471 2 2 590 22 4 326 168 13 855 38 3 461 Immobilière 3F Alsace 3 423 Immobilière Val de Loire 5 800 85 18 5 903 Jacques Gabriel 5 546 175 72 5 793 Immobilière Rhône-Alpes 5 800 64 74 5 938 Immobilière Midi-PyrénéesSA de la Vallée du Thoré 1 452 80 28 1 560 147 278 6 093 1 464 154 835 * Trois chambres comptées pour un logement Près des trois quarts du patrimoine géré est situé en Ile-de-France. La vocation sociale du groupe se traduit par un patrimoine constitué à 93% de logements sociaux. Répartition des 147 278 logements au 31/12/2009 par type de financement Répartition géographique du patrimoine 60 000 50 000 27% 47 993 73% 41 143 40 000 27 799 30 000 Province - 41 363 lots Ile-de-France - 113 472 lots 20 000 Total groupe au 31/12/2009 - 154 835 lots 14 538 10 000 7 053 2 999 5 753 0 PALULOS PLA/PLUS HLM PLAI/ PLA-TS... PLS et autres PLI-ILNILM Prêts libres et autres Social Intermédiaire et libre 23 Activité du groupe 3F-ok2.indd 23 26/05/10 08:18 Les principaux indicateurs du groupe 3F Le total du bilan du groupe 3F Evolution du chiffre d’affaires, des loyers et du patrimoine (en millions d’euros) 1 000 Le total du bilan (en M€) 5 943 6 487 7 075 900 154 835 147 490 150 295 948,2 913,9 800 868,9 700 645,3 672,1 150 000 709,9 140 000 130 000 600 500 120 000 400 110 000 300 2007 2008 2009 Nombre de lots Au 31 décembre 2009, le bilan net consolidé 1 du groupe s’élève à 7 074,9 M€, en hausse de 9% par rapport à 2008. Cette évolution résulte principalement du volume des investissements. Les terrains et constructions, qui représentent 91% de l’actif net, ont augmenté de 9,3%. 100 000 Loyers Chiffre d’affaires en M€ Patrimoine géré 2007 2008 2009 Le chiffre d’affaires Le chiffre d’affaires qui prend en compte l’ensemble des loyers, les charges locatives, les ventes et les prestations de service, s’élève à 948,2 M€ en 2009, soit une hausse de 3,75% par rapport à 2008. Près de 75% du chiffre d’affaires est réalisé en Ile-de-France. La part des loyers représente 709,9 M€, en hausse de 5,6%. Les charges locatives qui s’élèvent à 234 M€ en 2009, diminuent de 1,4% notamment en raison de l’application du nouveau décret sur la récupération des charges locatives et de la réalisation de travaux d’isolation sur les bâtiments. L’activité d’investissement en progression Les engagements fonciers en hausse de 38% L’activité a été très soutenue en 2009 grâce à l’opportunité donnée fin 2008 par le dispositif des « 30 000 logements ». Les promesses d’achat de terrains, d’immeubles ou d’opérations en VEFA ont augmenté de 38% et représentent 5 709 logements. Le nombre de logements en acquisitionamélioration a plus que doublé en raison de rachats de patrimoine important : 681 logements à Mulhouse et un ensemble immobilier de 490 logements à Saint-Maur qui s’accompagnera d’un programme de travaux ambitieux en milieu occupé. Les opérations en VEFA ont augmenté de 32% par rapport à 2008 et la construction neuve en maîtrise d’ouvrage directe est en hausse de 10%. 24 Activité du groupe 3F-ok2.indd 24 26/05/10 08:18 Les principaux indicateurs du groupe 3F Engagements fonciers 5 709 Répartition des engagements fonciers 2009 par nature d’investissement 2 298 4 308 4 141 1 558 1 726 27 % 3 411 2 750 2007 33 % 40 % 2 415 2008 2009 Construction neuve Acquisition-amélioration Vente en l’état futur d’achèvement Province Ile-de-France Les mises en chantier poursuivent leur progression 5 195 logements et équivalents logements (dans les foyers) ont été mis en chantier en 2009, soit une hausse de 4% par rapport à 2008 et de 35% par rapport à 2007. Ce résultat inclut 41 logements en accession lancés par la Clarm (filiale du groupe dédiée à l’accession sociale). L’activité en province a été particulièrement soutenue avec une augmentation de 31% par rapport à 2008. Mises en chantier 5 012 3 847 1 220 5 195 1 233 1 610 3 779 3 585 2008 2009 2 627 2007 Province Ile-de-France Pour répondre aux besoins des populations les plus démunies, 82% de la production a été financée en PLUS et PLAI en 2009, contre 76% en 2008. Les investissements du groupe relatifs au développement se sont élevés à 680,9 M€ en 2009, en hausse de 16% par rapport à 2008 (587,9 M€). Les investissements dans le parc existant Les travaux d’amélioration se sont élevés à 134,7 M€ à 2009 (175,2 M€ en 2008). Les travaux de gros entretien et de gros travaux ont représenté 39,5 M€ en 2009 (37,2 M€ en 2008). Au total, le coût des dépenses d’amélioration et de gros entretien s’élève à 174,2 M€ (212,4 M€ en 2008), soit plus de 24% des loyers consolidés. Le groupe porte une attention particulière à l’adaptation du parc aux personnes à mobilité réduite. Dans ce cadre, des travaux d’adaptabilité des logements ont concerné 352 logements pour un montant de 1,2 M€. Enfin, en matière de performance énergétique des bâtiments, 75% des opérations de réhabilitation ont obtenu le niveau C de Diagnostic de Performance Energétique (DPE). 25 Activité du groupe 3F-ok2.indd 25 26/05/10 08:18 Les principaux indicateurs du groupe 3F Le groupe 3F, premier opérateur de renouvellement urbain Le groupe a développé un chantier d’envergure en matière de rénovation urbaine portant sur 47 projets en cours de réalisation (32 projets en Ile-de-France et 15 en province). 25 000 logements sont concernés par ces opérations dont l’objectif est la transformation durable du cadre de vie des habitants. Au total, 5 ans après les premières signatures de conventions avec l’ANRU, 4 472 logements ont été reconstruits sur site et hors site pour un objectif de 7 433, soit 60% des objectifs. Sur les 7 445 démolitions programmées, 4 362 ont démarré ou sont achevées, soit 59%. Enfin, les réhabilitations sont achevées ou en cours de réalisation dans 8 642 logements sur un total prévu de 13 451, soit 64%. Ces opérations représentent un coût total de plus de 1,6 Md€, financés à hauteur de 34% par des subventions et 13% par des fonds propres. La montée en puissance des ventes de logements signées qui ont donné lieu à la signature de 318 actes authentiques au 31 décembre 2009. Le prix moyen d’acquisition d’un logement est de 130 000 €, avec un écart significatif entre Ile-deFrance (141 000 €) et province (92 000 €). Les indicateurs de gestion maîtrisés dans un environnement plus difficile Le patrimoine entré en gestion compte 4 459 logements, soit 3% du patrimoine au 1er janvier 2009 Les rachats de patrimoine en bloc participent de façon significative à ces résultats, particulièrement en régions avec l’intégration des patrimoines de Mulhouse, Perpignan et Lodève, mais aussi en Ilede-France avec celle de Saint-Maur-des-Fossés. Les entrées en gestion patrimoniale 4 293* 4 459** 1 873 2 219 3 121 L’amplification de la politique de vente s’inscrit 00 dans la stratégie de relance de la production de logements sociaux, grâce au réinvestissement 2 des 00 produits de cession dans le développement d’une offre nouvelle et la réhabilitation de logements. 100 Cette politique, mise en œuvre dans un contexte économique et social difficile, présente néanmoins 0 des résultats probants en 2009 au regard de la montée en puissance progressive du volume des logements mis en vente. 771 2 420 2 350 2 240 2007 2008 2009 Province Ile-de-France dont logements rachetés * 1233 par IRA ** 681 par IAL et 304 par I3F en Languedoc-Roussillon et 490 à St Maur Le périmètre de vente compte 6 427 logements au sein de 180 programmes. Au 30 juin 2009, près de 1 900 lettres d’offre avaient été adressées aux locataires, 561 promesses de vente ont été 26 Activité du groupe 3F-ok2.indd 26 26/05/10 08:18 Les principaux indicateurs du groupe 3F Le taux de recouvrement marque un fléchissement L’inoccupation des logements et la rotation des locataires A fin 2009, le taux de recouvrement des loyers (rapport de l’encaissement des loyers aux sommes facturées) s’établit à 98,42% et accuse une diminution par rapport à 2008 (99,25%) tant sur l’Ile-de-France que sur la province. Cette évolution s’explique par la paupérisation des locataires touchés par la crise économique et la diminution du règlement des recours gracieux par l’Etat. L’inoccupation des logements recouvre deux notions : la vacance et l’indisponibilité. La première porte sur les logements louables mais non loués et donc non quittancés. La seconde s’applique aux logements momentanément ou définitivement inlouables pour des raisons techniques (travaux lourds, démolitions, restructurations) ou liées à la gestion (mises en vente, sinistres, etc.). Le taux de vacance est passé de 1,42% en 2008 à 1,5% fin 2009. Il est resté stable, à 0,83%, sur l’Ile-de-France où la demande de logements reste forte. Cependant, sur certains territoires de province l’offre sociale est concurrencée par l’offre privée et les logements disponibles peinent à trouver preneurs, expliquant le niveau de vacance de 3,33% en régions. Taux de recouvrement 99,33% 99,00% 98,12% 98,95% 98,84% 2007 Province Total groupe Ile-de-France 99,25% 98,42% 99,32% 98,51% 2008 L’inoccupation globale du parc qui prend en compte la vacance et l’indisponibilité concerne 3,94% du parc de logements (3,49% en 2008). 2009 Taux de vacance 12 mois 3,33% 3,20% 1,43% 0,82% 2007 3,04% 1,50% 1,42% 0,83% 2008 0,83% 2009 Province Total groupe Ile-de-France 27 Activité du groupe 3F-ok2.indd 27 26/05/10 08:18 Les principaux indicateurs du groupe 3F Taux de rotation 12 mois 13,48% 13,23% 12,92% 9,25% 9,13% 9,15% 7,71% 7,62% 2008 2009 7,98% 2007 Province Total groupe Ile-de-France Le taux de rotation des locataires s’établit à 9,15% en 2009 (9,13% en 2008). Il a continué de baisser en région parisienne (7,62% en 2009), mais a augmenté en province (13,48% en 2009) où il varie de 12% à 18%. Les coûts de gestion du groupe Emploi des loyers Effectifs en CDI au 31/12/2009 Total groupe 3F 2 289 collaborateurs 100% 19,3% 12,3% 12,6% 40% 9,9% 10,4% 30% 39,8% 39,8% 2008 2009 60% 50% 600 20% 530 400 10% 310 0% 220 Autofinancement Charges non récupérables, gros entretien et gros travaux, 0 IDF administratifs IDF proximité 19,0% 70% 813 200 17,9% 80% 946 800 18,9% 90% 1 759 1000 Le groupe 3F emploie 2 289 collaborateurs en contrat à durée indéterminée au 31 décembre 2009, en augmentation de 2,9% par rapport à 2008. Immobilière 3F compte 1 701 salariés, La Résidence Urbaine de France 50 salariés, Résidences Sociales d’Ile-de-France 8 salariés et les sept filiales de province totalisent 530 collaborateurs. Les frais de personnel non récupérables, qui comprennent les salaires du personnel administratif et la part non récupérable du salaire des gardiens, ont représenté 584 euros au lot géré en 2009 (555 en 2008). Les charges non récupérables totales se sont élevées à 91,1 M€ en 2009, soit 595 euros au lot (574 euros en 2008). Les charges de maintenance (entretien courant, gros entretien et gros travaux) ont représenté 461 euros au lot (448 euros en 2008). Les impôts et taxes s’établissent à 73,6 M€ en 2009 (+ 11% par rapport à 2008) et représentent 476 € au lot. L’augmentation de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est sensible (12% en moyenne en région parisienne). Province administratifs Province proximité divers Frais de personnel NR Impôts et taxes Annuités d’emprunts net des produits financiers 28 Activité du groupe 3F-ok2.indd 28 26/05/10 08:18 Les principaux indicateurs du groupe 3F Le montant des loyers s’élève à 709,9 M€. Ils sont employés au remboursement des annuités d’emprunts pour 39,8%, aux charges non récupérables pour 12,8%, aux frais de personnel pour 12,6%, aux impôts et taxes pour 10,4%, aux gros travaux et au gros entretien pour 5,6%. Enfin, la part des dettes irrécouvrables représentent 0,9% des loyers. La part des remboursements d’emprunts est restée stable par rapport à 2008 avec 39,8%. Entre 2008 et 2009, l’augmentation des impôts et taxes de 0,5 point, des charges de personnel non récupérables et autres pour 0,6 point explique la baisse d’un point de la part de l’autofinancement. 29 Activité du groupe 3F-ok2.indd 29 26/05/10 08:18 activité sociétés du groupe 3F en 2009 L’ des ------------------------------------------------------------------------------- Immobilière 3F 31 La Résidence Urbaine de France 34 Résidences Sociales d’Ile-de-France 36 Immobilière Nord-Artois 38 Immobilière Basse Seine 40 Immobilière 3F Alsace 42 Immobilière Val de Loire 44 S.A. Jacques Gabriel 46 Immobilière Rhône-Alpes 48 Immobilière Midi-Pyrénées S.A. de la Vallée du Thoré 50 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Lucé (28) - Arch. : VEFA © Groupe 3F / Michel Perreau / Cafeïne 30 Activité du groupe 3F-ok2.indd 30 26/05/10 08:18 De gauche à droite : Magalie Troude, gérante à l’agence de Rouen - Val-de-Reuil - © Groupe 3F / Tristan Paviot Livry-Gargan (93) - Arch. : Laurent Heckly - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Montfermeil (93) - Arch. : Atelier BLM - © Groupe 3F / Sylvie Duverneuil Immobilière 3F Patrimoine au 31/12/2009 : 106 671 lots dont 103 073 logements, à Paris (11 427 logements), dans les départements des Yvelines (14 058 logements), de l’Essonne (18 070 logements), des Hauts-de-Seine (13 861 logements), de Seine-Saint-Denis (14 491 logements), du Val-de-Marne (17 267 logements), du Val-d’Oise (13 375 logements), de l’Hérault (44 logements), de l’Oise (194 logements), des PyrénéesOrientales (274 logements) et du Haut-Rhin (12 logements 1) • Effectif administratif : 791 • Personnel de proximité : 910 • 3 330 logements mis en chantier • 2 096 logements entrés en gestion • 231 ventes réalisées sur 4 179 logements mis en vente • Taux de recouvrement : 98,49% • Taux de vacance des logements : 0,83% • Taux de rotation : 7,63% • 36,8% des locataires perçoivent une aide au logement 1 • Chiffre d’affaires : 692,6 M€ • Loyers : 506,8 M€ • Autofinancement net : 108,2 M€, soit 21,3% des loyers • Résultat net : 134,6 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 36,6% • 588,5 M€ d’investissements, dont 478,7 M€ relatifs au développement et 109,8 M€ relatifs à l’amélioration du patrimoine • 7 635 logements attribués, dont 835 mutations Non encore transférés à Immobilière 3F Alsace au 31/12/2009 31 Activité du groupe 3F-ok2.indd 31 26/05/10 08:18 Immobilière 3F Le parc de logements géré par Immobilière 3F augmente de 23% La recomposition du patrimoine francilien s’est achevée début 2009 avec le transfert de La Résidence Urbaine de France à Immobilière 3F de 17 973 logements situés hors du département de Seine-et-Marne. En outre, la société détient désormais 318 logements en LanguedocRoussillon. A fin 2009, le parc représente 103 073 logements (83 482 logements en 2008). Une activité de production toujours dynamique en région parisienne Dans un contexte plus difficile, avec notamment des exigences accrues de la part des financeurs mais aussi dans le domaine du développement durable, la mobilisation des équipes a permis d’obtenir des résultats en forte hausse. Ainsi, les promesses de vente ont porté sur 3 411 logements, soit 41% de plus qu’en 2008. L’activité de mise en chantier s’est maintenue à un niveau élevé en 2009 avec 3 585 logements. Pour répondre aux objectifs en matière environnementale, visant principalement la maîtrise de la quittance, 52% des opérations lancées en consultation en 2009 visent le label BBC. Renouvellement urbain : trois nouvelles conventions ANRU signées en 2009 après la démolition (achevée ou en cours) de 2 908 logements (dont 457 en 2009), la reconstruction de 3 706 logements, dont 685 ont démarré en 2009 et la réhabilitation de 6 500 logements, dont 3 900 sont achevés fin 2009. Depuis le début des projets, ce sont 1 267 M€ qui ont été engagés à fin décembre 2009 pour l’ensemble des programmes. Gérer le patrimoine dans un environnement durci par la crise La demande toujours forte dans les zones tendues de la région parisienne se traduit par un taux de vacance des logements toujours faible (0,83%) et un taux de rotation stable avec 7,63%. En revanche, le fléchissement du recouvrement des loyers de 0,83 point pour atteindre 98,49% en 2009 montre la paupérisation des clients. La politique de limitation des recours aux expulsions a été maintenue dans ce contexte pour les locataires de bonne foi. Ainsi, le nombre d’expulsions réalisées en 2009 a diminué avec 252 cas en 2009, contre 355 l’année précédente. Afin d’accompagner les ménages en difficulté et de se conformer à la politique gouvernementale, 342 dossiers ont été attribués au titre du droit au logement opposable et 481 entraient dans le cadre d’accords collectifs départementaux. 105 attributions ont été réalisées au profit d’associations. La réalisation de 835 changements de logements en 2009 participe aux engagements pris en faveur de la mobilité résidentielle (+ 7%). 32 projets sont engagés en Ile-de-France, dont un seul (Villeneuve-le-Roi) restait à contractualiser au 31 décembre 2009 avec l’ANRU après la signature, en 2009, de trois nouvelles conventions. Les transformations sur les sites sont visibles 32 Activité du groupe 3F-ok2.indd 32 26/05/10 08:18 Immobilière 3F La vente de patrimoine aux locataires pour participer à la relance de la production Mis en œuvre dans un contexte économique difficile, ce dispositif s’est progressivement mis en place et a livré ses premiers résultats en 2009. Ainsi, 391 promesses de vente ont été signées en 2009, soit près de 11% du parc offert à la vente. Immobilière 3F se développe en LanguedocRoussillon et dans le Grand-Ouest Pour répondre à la volonté du groupe de proposer une offre de logements sociaux sur de nouveaux territoires où les besoins ne sont pas satisfaits par les opérateurs locaux, Immobilière 3F, qui a compétence nationale, se développe dans deux nouvelles régions par le biais de ses agences Languedoc-Roussillon et Grand-Ouest. Ainsi, les actions de développement ont abouti à la signature de promesses de vente pour 350 logements et 275 logements ont été mis en chantier. Dans le Languedoc-Roussillon, 318 logements sont en exploitation à Perpignan, Béziers et Lodève. A Perpignan, la construction d’une résidence hôtelière à vocation sociale qui accueillera des jeunes en activité, des salariés en mobilité professionnelle ou des étudiants a été lancée fin 2009. Acquise en VEFA par Immobilière 3F, elle devrait être transférée à l’issue des travaux à RSIF après obtention de l’extension de compétence territoriale. 33 Activité du groupe 3F-ok2.indd 33 26/05/10 08:18 De gauche à droite : Coulommiers (77) - Arch. : Lionel de Segonzac - © Groupe 3F / Cyrille Dubreuil Chelles (77) - Arch. : Tecnova architecture - © Groupe 3F / Frédéric Achdou La Résidence Urbaine de France Patrimoine au 31/12/2009 : 4 738 lots dont 4 664 logements, dans le département de Seine-et-Marne. • Effectif administratif : 14 • Personnel de proximité : 36 • 329 logements mis en chantier • 241 logements entrés en gestion • 12 ventes réalisées sur 419 logements mis en vente • Taux de recouvrement : 99,07% • Taux de vacance des logements : 0,96% • Taux de rotation : 7,41% • 37,6% des locataires perçoivent une aide au logement • Chiffre d’affaires : 30,4 M€ • Loyers : 24,3 M€ • Autofinancement net : 0,4 M€, soit 1,8% des loyers • Résultat net : 7,1 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 51,2% • 22,4 M€ d’investissements, dont 17,4 M€ relatifs au développement et 5 M€ relatifs à l’amélioration du patrimoine • 708 logements attribués, dont 44 mutations 34 Activité du groupe 3F-ok2.indd 34 26/05/10 08:18 La L’activité de la société recentrée sur la Seine-et-Marne au 1er janvier 2009 Après le dernier transfert de patrimoine de 17 943 logements situés hors de la Seine-etMarne à Immobilière 3F intervenu le 1er janvier 2009, la société intervient désormais seule et exclusivement en Seine-et-Marne. Ce département à la fois urbain et rural constitue un territoire à fort potentiel de développement économique, social et urbain. C’est dans ce contexte que La Résidence Urbaine de France évolue désormais. La RUF, le plus important constructeur de Seine-et-Marne en 2009 Avec 241 logements neufs livrés en 2009, La RUF est, pour sa première année d’activité dans les strictes limites de Seine-et-Marne, le plus important constructeur de logements sociaux du département. Ces logements, tant individuels que collectifs, répondent à des critères de performances énergétiques ambitieux et ce, dans un objectif permanent de maîtrise des charges locatives et de développement durable. Ces réalisations sont toujours le fruit d’un partenariat efficace avec les collectivités locales permettant Résidence Urbaine de France ainsi d’offrir des produits adaptés aux réalités locales tant en termes d’écriture architecturale que de réponse à la demande locative. L’implication dans le renouvellement urbain Avec la signature de la convention ANRU fin 2008, le projet de renouvellement urbain du Mée-sur-Seine (163 logements) est entré en phase opérationnelle. Il portera sur la réhabilitation de 83 logements, la démolition de 28 logements et la résidentialisation des espaces extérieurs du programme situé square Anatole France. L’ensemble pavillonnaire de l’îlot Monod fera l’objet d’une résidentialisation accompagnée d’une réhabilitation. L’année 2009 a été marquée par le lancement des consultations en vue de la désignation des maîtres d’œuvre de chacune de ces opérations. Le début des travaux est prévu fin 2010. La vacance du patrimoine diminue Après un taux de 1,05% en 2008, la vacance retrouve, en 2009, un meilleur niveau avec 0,96%. En revanche, le recouvrement des loyers perd 0,23 point entre 2008 et 2009 pour s’établir à 99,07%. 35 Activité du groupe 3F-ok2.indd 35 26/05/10 08:19 De gauche à droite : Paris (75) - Maison Relais, gestion par l’Association des Cités du Secours Catholique - © Groupe 3F / Bernard Custodio Savigny-le-Temple (77) - Foyer pour Personnes Handicapées, gestion par l’Association de Villebouvet - © Groupe 3F / Bernard Custodio Résidences Sociales d’Ile-de-France Patrimoine géré : 10 852 places d’hébergement en Ile-de-France, dont 5 821 places en pleine propriété et 5 031 places appartenant à Immobilière 3F. • Effectif administratif : 7 • 593 places d’hébergement mises en chantier • 186 places d’hébergement livrées • Taux de recouvrement : 99% • 9,3 M€ d’investissement, dont 9 M€ pour le développement • Chiffre d’affaires : 7,3 M€ • Loyers : 5,6 M€ • Autofinancement net : 1,5 M€, soit 26,9% des loyers • Résultat net : 0,5 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 46,8% 36 Activité du groupe 3F-ok2.indd 36 26/05/10 08:19 Résidences Sociales d’Ile-de-France Le patrimoine de RSIF 1,7% 18,0% 15,1% 4,6% 6,9% 53,7% Résidences sociales et maisons relais Foyers pour travailleurs migrants Foyers pour jeunes travailleurs Résidences pour étudiants Résidences thématiques pour personnes âgées et handicapées Résidences hôtelières à vocation sociale RSIF, la réponse du groupe 3F à l’exclusion RSIF intervient dans le domaine du logement des plus démunis au moyen d’un parc de foyers, de résidences sociales et d’établissements dédiés à l’hébergement de populations spécifiques : personnes en situation de grande précarité, travailleurs migrants, personnes âgées ou handicapées, étudiants, jeunes travailleurs. La maîtrise de la qualité des constructions et des prestations réalisées par RSIF a été certifiée ISO 9001 en 2009, pour une durée de trois ans. Un patrimoine de 10 852 places d’hébergement Le parc est issu de l’acquisition de 72 foyers à Immobilière 3F et à La Résidence Urbaine de France et 21 foyers de travailleurs migrants à France Habitation pour procéder à leur réhabilitation ou à leur restructuration dans les huit ans à venir. En outre, 186 places d’hébergement ont été livrées en 2009 dans six programmes dont 70 places à Paris dans le Palais de la Femme (après 300 places livrées en 2008) et 38 places dans un foyer pour personnes handicapées à SavignyLe-Temple. Des réalisations variées et innovantes en matière d’hébergements spécifiques Trois foyers de travailleurs migrants sont en cours de restructuration pour une transformation en résidence sociale : à Evry (160 logements), à Valenton (128 studios) et à Carrières-sous-Poissy (deux résidences de 188 et 165 logements). 37 Activité du groupe 3F-ok2.indd 37 26/05/10 08:19 De gauche à droite : Pont-à-Marcq (59) - © Groupe 3F / Karine Miette / Tandem Anzin (59) - © Groupe 3F / Karine Miette / Tandem Immobilière Nord-Artois Patrimoine au 31/12/2009 : 4 326 lots, dont 4 304 logements, dans les départements du Nord (2 982 logements), du Pas-de-Calais (817 logements) et de l’Aisne (114 logements) et de la Somme (391 logements). • Effectif administratif : 18 • Personnel de proximité : 40 • 92 logements mis en chantier • 59 logements entrés en gestion • 3 ventes réalisées sur 164 logements mis en vente • Taux de recouvrement : 98,97% • Taux de vacance des logements : 0,69% • Taux de rotation : 12,52% • 55,7% des locataires perçoivent une aide au logement • Chiffre d’affaires : 25,6 M€ • Loyers : 20,1 M€ • Autofinancement net : 2,7 M€, soit 13,4% des loyers • Résultat net : 2,1 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 45,3% • 10,5 M€ d’investissements, dont 9 M€ relatifs au développement et 1,5 M€ relatifs à l’amélioration du patrimoine • 648 logements attribués, dont 82 mutations 38 Activité du groupe 3F-ok2.indd 38 26/05/10 08:19 Immobilière La relance de la production de logements Les contacts noués avec les promoteurs fin 2008 dans le cadre du dispositif des 30 000 logements et l’avancement des opérations de construction dans les projets de renouvellement urbain ont permis de signer des engagements fonciers pour 123 logements. 92 logements ont été mis en chantier, soit 2,1% du patrimoine. Des indicateurs de gestion toujours performants En dépit de la légère baisse des ratios, l’occupation du parc conserve un niveau optimal avec un taux de vacance de 0,69% (0,57% en 2008). Le recouvrement des loyers se maintient à un bon niveau avec 98,97%, mais est en léger retrait par rapport à 2008 (99,2%). Nord-Artois Les premières opérations de construction dans le cadre du renouvellement urbain Deux projets de renouvellement urbain sont sous convention sur le territoire d’Immobilière NordArtois. A Grande-Synthe, le projet de démolitionreconstruction de 107 logements est opérationnel. Après la démolition de 57 logements en 2008, deux opérations de construction neuve de 44 logements ont été engagées en 2009. A Villeneuve d’Ascq, dans le quartier du Pont de Bois, qui compte 800 logements, la préparation du programme de réhabilitation s’est poursuivie en 2009 et les travaux débuteront en 2010. 39 Activité du groupe 3F-ok2.indd 39 26/05/10 08:19 De gauche à droite : Beuvillers (14) - © Groupe 3F / Opteam Le Havre (76) - Arch. : Philippe Dubus - © Groupe 3F / Hervé Abbadie Immobilière Basse Seine Patrimoine au 31/12/2009 : 13 855 lots, dont 13 216 logements, dans les départements du Calvados (305 logements), de l’Eure (1 490 logements) et de la Seine-Maritime (11 421 logements). • Effectif administratif : 65 • Personnel de proximité : 103 • 351 logements mis en chantier • 160 logements entrés en gestion • 19 ventes réalisées sur 731 logements mis en vente • Taux de recouvrement : 98,47% • Taux de vacance des logements : 3,79% • Taux de rotation : 12,01% • 49,5% des locataires perçoivent une aide au logement • Chiffre d’affaires : 70,4 M€ • Loyers : 55,5 M€ • Autofinancement net : 7,3 M€, soit 13,2% des loyers • Résultat net : 8,4 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 37,5% • Montant des investissements : 46,7 M€ dont 36,9 M€ relatifs au développement et 9,8 M€ relatifs à l’amélioration du patrimoine • 1 818 logements attribués, dont 276 mutations 40 Activité du groupe 3F-ok2.indd 40 26/05/10 08:19 Immobilière Une année exceptionnelle en matière de construction Les mises en chantier ont augmenté de 35% par rapport à 2008 et concernent 351 logements, dont une première opération de 64 logements en BBC à Gonfreville-Lorcher. Fin 2009, 641 logements étaient en cours de travaux. Les projets de renouvellement urbain poursuivent leur développement Immobilière Basse Seine est engagé dans huit programmes en renouvellement urbain, dont un, à Fécamp, reste en attente de la signature de la convention ANRU. Les travaux sur les projets de Canteleu et Petit-Quevilly sont achevés. Le bilan d’avancement à fin 2009 des sept conventions signées montre que 85% des démolitions sont réalisées, 57% des reconstructions, 89% des réhabilitations et 39% des résidentialisations ont démarré ou sont achevées. En 2009, dans le quartier du Chatelet à Rouen, 152 logements ont été démolis et un important avenant à la convention a été signé. Les premières opérations de construction neuve (87 logements) et de réhabilitation (72 logements) ont été lancées. La réhabilitation de 122 logements a été mise en chantier au Havre. Basse Seine Les dépenses consacrées à ces projets ont représenté 3,8 M€, soit 87% des budgets d’amélioration et de rénovation (1 870 euros au logement). A fin 2009, 152 logements ont été déconstruits et la construction de 312 logements a été lancée. 70 logements neufs ont été livrés. Les ratios de gestion résistent dans un environnement en évolution Malgré une augmentation de 0,5 point de la rotation, le taux de vacance est resté stable (3,79%). La baisse sensible du taux de recouvrement qui passe de 99,33% en 2008 à 98,47% tient essentiellement à l’accentuation de la paupérisation des locataires. 41 Activité du groupe 3F-ok2.indd 41 26/05/10 08:19 De gauche à droite : Pfastatt (68) - Arch. : AEa Architecture - © Groupe 3F / D.R. Mulhouse (68) - Reprise de patrimoine - © Groupe 3F / D.R. Immobilière 3F Alsace Patrimoine au 31/12/2009 : 3 461 lots, dont 3 423 logements, dans les départements du Bas-Rhin (2 148 logements) et du Haut-Rhin (1 275 logements). • Effectif administratif : 19 • Personnel de proximité : 27 • 228 logements mis en chantier • 1 077 logements entrés en gestion • Taux de recouvrement : 94% • Taux de vacance des logements : 4,87% • Taux de rotation : 15,1% • 47,6% des locataires perçoivent une aide au logement • Chiffre d’affaires : 20,3 M€ • Loyers : 16 M€ • Autofinancement net : 141 000 euros, soit 0,9% des loyers • Résultat net : - 1 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 66,8% • Montant des investissements : 51,7 M€ dont 50,9 M€ relatifs au développement et 0,8 M€ relatif à l’amélioration du patrimoine • 816 logements attribués, dont 11 mutations 42 Activité du groupe 3F-ok2.indd 42 26/05/10 08:19 Immobilière 3F Alsace Une année de croissance rapide du patrimoine Le patrimoine géré a progressé de 45% passant de 2 346 à 3 423 logements. Les 681 logements acquis à Coopération et Famille à Mulhouse et la livraison de 396 logements neufs expliquent cet accroissement qui représente 31% du patrimoine. La progression des effectifs (46 en 2009, 34 en 2008) est la conséquence logique du développement du parc. Des ratios de gestion à améliorer Malgré la diminution du taux de rotation (15% en 2009 ; 20% en 2008), la vacance a continué d’augmenter pour s’établir à 4,87% en 2009. Le taux de recouvrement passe de 97,3% en 2008 à 94% en 2009. Un programme d’actions a été mis en œuvre pour améliorer la gestion locative. L’implantation confortée dans le Haut-Rhin Avec le rachat de 681 logements à Mulhouse et une antenne de gestion locale, Immobilière 3F Alsace conforte sa présence dans le Haut-Rhin (37% de son patrimoine en 2009 contre 18% en 2008). Un programme de réhabilitation a été engagé sur le patrimoine acquis. 43 Activité du groupe 3F-ok2.indd 43 26/05/10 08:19 De gauche à droite : Lucé (28) - Arch. : VEFA - © Groupe 3F / Michel Perreau / Cafeïne Blois (41) - Arch. : François Dupleix - © Groupe 3F / Michel Perreau / Cafeïne Immobilière Val de Loire Patrimoine au 31/12/2009 : 5 903 lots, dont 5 800 logements, dans les départements d’Eure-et-Loir (898 logements), Indre-et-Loire (456 logements), Loir-et-Cher (606 logements) et Loiret (3 840 logements). • Effectif administratif : 27 • Personnel de proximité : 44 • 218 logements mis en chantier • 198 logements entrés en gestion • 17 ventes réalisées sur 293 logements mis en vente • Taux de recouvrement : 98,53% • Taux de vacance des logements : 2,22% • Taux de rotation : 14% • 44,7% des locataires perçoivent une aide au logement • Chiffre d’affaires : 34,9 M€ • Loyers : 27,8 M€ • Autofinancement net : 3 M€ soit 10,7% des loyers • Résultat net : 1,9 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 49,6% • Montant des investissements 20,8 M€ dont 18,8 M€ relatifs au développement et 2 M€ relatifs à l’amélioration du patrimoine • 1036 logements attribués, dont 85 mutations 44 Activité du groupe 3F-ok2.indd 44 26/05/10 08:19 Immobilière La production de logements poursuit sa hausse Avec la mise en chantier de 218 logements, Immobilière Val de Loire a augmenté sa production de 29% par rapport à 2008. Une opération de résidence sociale destinée à l’accueil de personnes handicapées psychique de 25 logements à Lucé mérite d’être soulignée. Les mises en service de 198 logements ont représenté 3,4% du parc géré. Les ratios de gestion conservent un bon niveau Val de Loire Immobilière Val de Loire : site pilote pour l’extension du service clientèle en province Afin d’améliorer et de faciliter le traitement des réclamations des locataires, le service clientèle d’Immobilière 3F couvre le parc d’Immobilière Val de Loire depuis avril 2009. Une enquête réalisée a montré la satisfaction globale à l’égard du service clientèle de 83% et 91% des correspondants sont prêts à recontacter le service. Ce dispositif sera étendu à l’ensemble des filiales fin 2010. La hausse de la vacance des logements a pu être limitée grâce aux efforts fournis en matière de commercialisation et aux travaux d’adaptation réalisés dans certains logements. Elle s’établit à 2,22% en 2009, contre 2,11% en 2008 et reste en deçà de l’objectif. Le recouvrement des loyers diminue encore faiblement en 2009 pour atteindre 98,53%. 45 Activité du groupe 3F-ok2.indd 45 26/05/10 08:19 De gauche à droite : Selles sur Cher (41) - Arch. : Dominique Blondel - © Groupe 3F / Michel Perreau / Cafeïne Blois (41) - © Groupe 3F / Michel Perreau / Cafeïne S.A. Jacques Gabriel Patrimoine au 31/12/2009 : 5 793 lots, dont 5 546 logements, dans le département du Loir-et-Cher. • Effectif administratif : 46 • Personnel de proximité : 43 • 108 logements mis en chantier • 155 logements entrés en gestion • 16 ventes réalisées sur 274 logements mis en vente • Taux de recouvrement : 98,16% • Taux de vacance des logements : 4,08% • Taux de rotation : 18,28% • 57,7% des locataires perçoivent une aide au logement • Chiffre d’affaires : 24,5 M€ • Loyers : 18,7 M€ • Autofinancement net : 1 M€, soit 5,4% des loyers • Résultat net : 1,9 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 46% • Montant des investissements : 20,7 M€ dont 17,3 M€ relatifs au développement et 3,4 M€ relatifs à l’amélioration du patrimoine • 855 logements attribués, dont 82 mutations 46 Activité du groupe 3F-ok2.indd 46 26/05/10 08:19 S.A. Les méthodes de travail des équipes de gestion adaptées pour un meilleur accompagnement des locataires Le taux de vacance, qui conserve toutefois un niveau élevé (4,08% en 2009), s’améliore depuis trois ans. Un accompagnement plus personnalisé des candidats locataires et l’adaptation des pratiques commerciales avec l’utilisation de nouveaux moyens (internet), notamment pour répondre à la hausse significative du taux de rotation, ont contribué à cette évolution. Le taux de recouvrement s’établit à 98,16% fin 2009, en baisse par rapport à 2008 (98,54%). Les actions des équipes de proximité et des assistantes de gestion pour repérer et accompagner plus en amont les locataires rencontrant des difficultés doivent permettre d’inverser la tendance. Jacques Gabriel La convention ANRU du projet de Romorantin a été signée en juillet 2009. 314 logements sont à démolir et 167 familles à reloger. Dans le cadre de la reconstitution de l’offre, 11 logements ont été livrés et la construction de 16 logements a démarré. Jacques Gabriel met en service 155 logements 155 logements ont été livrés, soit 2,8% du patrimoine géré. La production mise en chantier est passée de 183 logements en 2008 à 108 en 2009 notamment en raison du décalage d’opérations entrant dans le plan de renouvellement urbain. L’ensemble des opérations est labellisée THPE. La montée en puissance des projets de renouvellement urbain Le projet de renouvellement urbain de Blois concerne 1 638 logements. En 2009, 87 familles ont quitté les bâtiments à démolir. Les relogements s’achèveront début 2010. Le lancement de la démolition de 122 logements porte l’avancement des démolitions achevées ou en cours à 61% fin 2009. Les opérations de réhabilitation du site pilote ont été mises au point (292 logements). Elles incluront une isolation extérieure visant l’obtention du niveau C de performance énergétique. Enfin, 44% des projets de reconstitution de l’offre sont engagés. 47 Activité du groupe 3F-ok2.indd 47 26/05/10 08:19 De gauche à droite : Pringy (74) - © Groupe 3F / Pierre Vallet Poisy (74) - © Groupe 3F / Pierre Vallet Immobilière Rhône-Alpes Patrimoine au 31/12/2009 : 5 938 lots, dont 5 800 logements, dans les départements de l’Ain (70 logements), de l’Isère (1 970 logements), de la Loire (298 logements), du Rhône (2 789 logements), de la Savoie (36 logements), de la Haute-Savoie (404 logements), de la Saône-et-Loire (27 logements) et du Var (206 logements). • Effectif administratif : 34 • Personnel de proximité : 45 • 225 logements mis en chantier • 213 logements entrés en gestion • 10 ventes réalisées sur 267 logements mis en vente • Taux de recouvrement : 98,70% • Taux de vacance des logements : 1,41% • Taux de rotation : 12% • 48% des locataires perçoivent une aide au logement • Chiffre d’affaires : 36,4 M€ • Loyers : 30,2 M€ • Autofinancement net : 2,5 M€, soit 8,3% des loyers • Résultat net : 2 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 58,4% • Montant des investissements : 35,1 M€ dont 33,7M€ relatifs au développement et 1,4 M€ relatifs à l’amélioration du patrimoine • 943 logements attribués, dont 76 mutations 48 Activité du groupe 3F-ok2.indd 48 26/05/10 08:19 Immobilière Rhône-Alpes Les mises en exploitation de logements représentent 3,7% du parc géré Immobilière Rhône-Alpes intervient sur un territoire tendu où la demande de logements est importante. La société a participé grandement au développement de l’offre en mettant en service 213 logements en 2009, soit 3,7% du parc géré. Une première implantation en Savoie, 36 logements à Chambéry, mérite d’être soulignée. Comme dans les autres sociétés, le taux de recouvrement a baissé cette année et se situe à 98,70%, contre 99,51% l’an passé. La hausse de la vacance, inférieure à 1% depuis plusieurs années, représente en 2009, 1,41% et demeure toutefois le meilleur taux en province. Un niveau de production toujours élevé et maîtrisé Les engagements fonciers retrouvent le niveau de 2007 (350 logements) après une diminution constatée en 2008. Les mises en chantier ont concerné 225 logements en 2009. Une première opération en BBC a été lancée à Annecy-le-Vieux. Le démarrage du renouvellement urbain à Villefontaine La convention ANRU, signée en septembre 2009, porte sur la démolition-reconstruction de 100 logements, la réhabilitation de 332 logements et la résidentialisation de 174 logements. L’achèvement du relogement des habitants permet d’envisager la démolition en 2010. La hausse des travaux d’entretien et de rénovation des logements Entre 2008 et 2009, les travaux de gros entretien ont augmenté de 22%. Les travaux d’amélioration, notamment la mise en conformité des ascenseurs ou le remplacement de chaudières individuelles, sont en augmentation de 16%. 49 Activité du groupe 3F-ok2.indd 49 26/05/10 08:19 De gauche à droite : Ramonville Saint Agne (31) - © Groupe 3F / Les Yeux Carrés Cepet (31) - © Groupe 3F / Les Yeux Carrés Immobilière Midi-Pyrénées S.A. de la Vallée du Thoré Patrimoine au 31/12/2009 : 1 560 lots, dont 1 452 logements, dans les départements de Haute-Garonne (77 logements) et du Tarn (1 375 logements). • Effectif administratif : 11 • Personnel de proximité : 8 • 113 logements mis en chantier • 39 logements entrés en gestion • 10 ventes réalisées sur 100 logements mis en vente • Taux de recouvrement : 98,66% • Taux de vacance des logements : 12,69% • Taux de rotation : 13,25% • 65,2% des locataires perçoivent une aide au logement • Chiffre d’affaires : 5,9 M€ • Loyers : 4,8 M€ • Autofinancement net : 0,36 M€, soit 7,4% des loyers • Résultat net : 0,9 M€ • Annuités financières rapportées aux loyers : 34% • Montant des investissements : 10,1 M€ dont 9,3 M€ relatifs au développement et 0,8 M€ relatifs à l’amélioration du patrimoine • 153 logements attribués, dont 17 mutations 50 Activité du groupe 3F-ok2.indd 50 26/05/10 08:19 Immobilière L’accélération de la production dans le respect de l’environnement Déjà amorcée en 2008, le développement s’est accéléré cette année. Les engagements fonciers ont plus que doublé et portent sur 206 logements en 2009. Les mises en chantier (113 logements) ont augmenté de 85%. Trois programmes sont en cours dans l’agglomération toulousaine. Les projets de construction engagés traduisent l’intérêt porté par IMP au respect de l’environnement et à la maîtrise des consommations énergétiques des futurs occupants, comme le montre une opération dans le Tarn. 15 maisons en bois équipées de 750 m² de panneaux photovoltaïques, dont la production électrique sera revendue au réseau, obtiendront le label THPE EnR (55 KWep/an/m²). IMP gère un patrimoine pour le compte de l’agence Languedoc-Roussillon d’Immobilière 3F 318 logements à Perpignan, Béziers et Lodève ont été pris en gestion cette année et 255 logements étaient en cours de montage en 2009. Midi-Pyrénées S.A. de la Vallée du Thoré Les ratios de gestion contrastés : le recouvrement conserve un bon niveau mais la vacance augmente Le recouvrement des loyers marque une amélioration sensible en 2009 avec 98,66%. En revanche, la vacance, qui atteint 12,69%, augmente, notamment en raison de la détente du marché locatif local sur les sites historiques. Aussillon, dont le parc est vieillissant, représente à lui seul 60% de la vacance. Pour traiter ce problème, une étude urbaine a été engagée en partenariat avec la municipalité. Elle permettra de définir les actions à mettre en place pour requalifier le site. La diminution de la rotation des locataires s’explique par la conjoncture mais aussi par le résultat des efforts déployés par le personnel de proximité. Les dépenses d’entretien du patrimoine en hausse de 5% L’âge moyen du parc de logements étant de 36 ans, un budget important est consacré aux travaux d’entretien et de rénovation. Il a représenté 963 euros par logement. 51 Activité du groupe 3F-ok2.indd 51 26/05/10 08:20 Les ressources et les moyens ------------------------------------------------------------------------------- Ressources humaines : accompagner la croissance du groupe 53 ---------------------------------------------------------------------------------------------La direction financière et de l’audit 56 ---------------------------------------------------------------------------------------------La direction des systèmes d’information 57 ---------------------------------------------------------------------------------------------La direction de la qualité et de l’organisation 58 -------------------------------------------------------------------------------------- La direction technique groupe 59 Une politique transversale pour les aspects architecturaux et environnementaux 60 -------------------------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------------- Une politique d’achat conforme aux impératifs réglementaires 61 -------------------------------------------------------------------------------------- Stella Grandioux, responsable de l’antenne de Villefontaine © Groupe 3F / Tristan Paviot 52 Activité du groupe 3F-ok2.indd 52 26/05/10 08:20 De gauche à droite : Sébastien Millière, gérant à Immobilière Nord-Artois - © Groupe 3F / Tristan Paviot Hassane El Hossi, gardien à Paris, 19ème ardt - © Groupe 3F / Tristan Paviot Estelle Dollat-Huynh, responsable ressources humaines - © Groupe 3F / Tristan Paviot Sabine Wong, chef de projet informatique - © Groupe 3F / Tristan Paviot Ressources humaines : accompagner la croissance du groupe Renouvellement des compétences, intégration de nouvelles équipes, parcours professionnels, formation : les ressources humaines accompagnent tous les projets et métiers de l’entreprise. Elles sont un moteur pour contribuer à la croissance du groupe. Emploi : une dynamique d’accroissement des effectifs au service du développement du groupe Avec un fort dynamisme de la construction depuis quatre ans, la gestion de l’emploi au sein du groupe est cruciale. Elle est un élément clé de sa performance et de son attractivité, notamment auprès des jeunes diplômés appelés à renouveler les compétences et à faire évoluer les pratiques professionnelles. En ce sens, le groupe se positionne aujourd’hui comme un employeur dynamique sur un marché du travail en retrait. Ainsi, ce sont 70 postes qui ont été créés en 2009 et le groupe a procédé à 324 recrutements dont 187 en CDD. Par ailleurs, des efforts importants sont déployés pour privilégier les conversions de CDD en CDI (près de 10% des embauches en CDD). Le groupe 3F porte une attention particulière au recrutement des personnels de proximité issus du logement social afin de favoriser leur intégration et la diversité des profils dans l’entreprise. Dans le même esprit, la politique des ressources humaines favorise l’apprentissage. Il offre à des jeunes la possibilité d’entrer dans la vie active avec un diplôme et une expérience professionnelle. 53 Activité du groupe 3F-ok2.indd 53 26/05/10 08:20 Ressources humaines : accompagner la croissance du groupe Il concerne tous les métiers du groupe ainsi que tous les niveaux de diplômes du secteur de la gérance, de l’administration et de la construction. Ce sont 20 nouveaux contrats de professionnalisation qui ont été signés en 2009 dont 13 pour Immobilière 3F et 63 stagiaires ont été accueillis. Parallèlement au recrutement, la mobilité participe au renforcement de l’expertise professionnelle au sein du groupe : 34% des postes à pourvoir l’ont été par mobilité interne en 2009, soit 184 salariés. Elle joue donc un rôle important pour la croissance de l’entreprise. Pour les salariés, elle est l’occasion d’enrichir leur parcours personnel et professionnel. En 2009, les salaires ont progressé de 1,9% à 2,8% selon les catégories (hors effet des promotions). L’intéressement distribué en 2009 s’élève à 9,87% de la masse salariale (hors société Jacques Gabriel). Le développement des compétences : former pour progresser La formation des salariés a toujours mobilisé un budget important pour le groupe en tant que vecteur de performance et de satisfaction des salariés. Compte tenu de l’effort de recrutement et de mobilité interne, et des nouveaux projets à accompagner, son volume a encore augmenté en 2009 et représente 5,4% de la masse salariale du groupe, soit 49 000 heures de formation. Plus de 9 salariés sur 10 ont suivi une formation dans l’année. Enfin, la formation est un élément important de la politique de prévention des risques notamment physiques, voire techniques ou juridiques : 15% des heures de formation ont été consacrées à ces sujets en 2009. Cultiver le dialogue social et veiller à l’évolution des conditions de travail Le dialogue social fait partie de la culture du groupe 3F. Il se décline aux niveaux central et local grâce au dispositif d’Unité Économique et Sociale (UES), qui regroupe toutes les sociétés du groupe à l’exception de la société Jacques Gabriel récemment entrée dans le processus de convergence des statuts sociaux. Le comité central, les comités d’établissement régionaux, au nombre de cinq et le comité d’entreprise sont à la fois des lieux d’information et de consultation. Selon les enjeux, le groupe ou l’Unité Economique et Sociale (UES) négocie au nom des sociétés des accords centraux. Dix accords ont ainsi été signés parmi lesquels un accord sur l’égalité professionnelle hommes/femmes. La répartition est de 48,9% d’hommes et de 51,1% de femmes pour le groupe. Le pourcentage de femmes parmi les cadres s’élève à 47%. L’accord vise notamment à restreindre les écarts salariaux qui pourraient exister entre hommes et femmes pour des postes et compétences de même nature et à favoriser l’emploi des femmes sur des métiers traditionnellement masculins. Enfin, au travers de l’implication des comités d’hygiène et de sécurité des conditions de travail (CHSCT), des avancées importantes ont été réalisées en matière d’amélioration des conditions de travail et de prévention des risques, avec en particulier, la poursuite des travaux d’amélioration des locaux d’ordures ménagères, essentiels pour les métiers de gardien. Parallèlement, le comité d’observation des relations de travail, organisme 54 Activité du groupe 3F-ok2.indd 54 26/05/10 08:20 Ressources humaines : accompagner la croissance du groupe paritaire créé en 2008, qui vise à consolider une éthique des relations de travail, s’est réuni quatre fois pour étudier huit signalements de situations difficiles pour des salariés. Une politique groupe déployée par Immobilière 3F Cette politique de ressources humaines, comme celles des principales fonctions supports (informatique, finances, secrétariat général…) est organisée par la société mère, ce qui contribue à la cohérence des politiques entre les sociétés et permet de réaliser des économies d’échelle. Immobilière 3F Groupe 3F Effectif CDI fin 2009 Recrutement CDI +CDD (en nombre de salariés) Mobilité interne (en nombre de salariés) Investissement formation en % de la masse salariale % de collaborateurs formés Jours de formation / collaborateur formé 1 701 2 289 281 324 151 184 5,6 % 5,4 % 89 % 89 % 3,4 3,3 55 Activité du groupe 3F-ok2.indd 55 26/05/10 08:20 De gauche à droite : Frédérique Renou-Mayette, responsable du service Trésorerie-financement - © Groupe 3F / Tristan Paviot Gennevilliers (92) - Arch. : Cenci et Jacquot Architectes - © Groupe 3F / Cyrille Dubreuil La direction financière La direction financière et de l’audit accompagne le groupe dans la recomposition interne du patrimoine, les choix d’investissement et la mise en place de nouvelles structures. Elle vient en appui aux directions et filiales pour l’élaboration des plans financiers, des comptes et des budgets, ainsi que pour le pilotage des activités. Elle établit les comptes et les budgets de la société mère et du groupe consolidé. Afin de maîtriser les paramètres de son environnement et d’avoir une visibilité suffisante en période de forte croissance, le groupe a remis à jour, en 2009, son plan prévisionnel à 10 ans pour l’ensemble des sociétés. Une communication auprès des actionnaires et des collaborateurs du groupe a permis la diffusion de notre modèle économique. Audit interne et le management des risques Le service d’audit interne a procédé en 2009 à la réalisation de sept missions d’audit. Elles portent sur la gestion locative (audit de la et de l’audit gestion des remplacements gardiens, audit du précontentieux, audit des prestations réalisées par les syndics extérieurs), le renouvellement urbain (audit du processus d’attribution, des conditions de location et du positionnement des réservataires sur les livraisons renouvellement urbain), le développement (audit du processus financement 1%), le développement territorial (audit du fonctionnement général d’Immobilière 3F Alsace, un an après sa filialisation) et domaine comptable et fiscal (audit sur l’exhaustivité et les modalités d’application de la TVA). Ces missions ont donné lieu à l’émission de 94 recommandations dont 32% ont concerné le renforcement des contrôles internes, 26% l’organisation, 23% le respect des référentiels et 12% les outils informatiques. Par ailleurs, la démarche de management des risques s’est poursuivie sur 2009 avec un dossier central : l’élaboration d’un plan de continuité de l’activité. Initialement orienté vers le risque d’indisponibilité des locaux et des systèmes d’information, le plan de continuité d’activité a été réorienté au début de l’été sur le risque de pandémie lié à la grippe H1N1. 56 Activité du groupe 3F-ok2.indd 56 26/05/10 08:20 La direction des systèmes d’information Une direction des systèmes d’information qui soutient la stratégie du groupe en faisant évoluer les outils de gestion. Le groupe est engagé, depuis 2006, dans une démarche d’évolution planifiée de ses systèmes d’information. Parmi les réalisations 2009, plusieurs méritent d’être soulignées : • La mise en œuvre, en avril, d’un service extranet qui permet aux clients de consulter leur compte, leur avis d’échéance, leur consommation d’eau, mais aussi de régler leur quittance par carte bancaire. En fin d’année, plus de 10 500 locataires avaient ouvert un compte sur ce service. Avec 76 000 visites en huit mois, ce service, disponible en continu, répond aux attentes des clients. • Le lancement opérationnel de la refondation du progiciel Ulis avec Sopra et l’ensemble des clients Ulis. Ce projet a pour objectif de réécrire le progiciel « cœur de métier » en technologie web avec une approche mieux adaptée à nos pratiques. Il se déroulera sur quatre ans. • L’utilisation de la webconférence pour former les utilisateurs à distance sur les outils et évolutions informatiques : 64 sessions se sont déroulées en 2009, au cours des huit mois d’exploitation. • La mise en service de la gestion technique du patrimoine, qui permet un meilleur suivi des contrats et des interventions de nos fournisseurs sur l’entretien technique du patrimoine. • La mise en ligne sur le site internet du groupe d’un espace « Devenir propriétaire » qui informe et guide les candidats à l’accession à la propriété dans leurs démarches. De gauche à droite : Carlos Rey, chef de projet informatique - © Groupe 3F / Tristan Paviot Steeve Pensedent, Rafika Ahamadi-Naffion, Lamia Couzi et Paul Fortune, techniciens Support utilisateurs à la DSI © Groupe 3F / Bernard Custodio 57 Activité du groupe 3F-ok2.indd 57 26/05/10 08:20 De gauche à droite : Séverine Gaze, gestionnaire de proximité à la direction départementale de Paris - © Groupe 3F / Tristan Paviot Montfermeil (93) - Arch. : Philippe Prost - © Groupe 3F / Frédéric Achdou La direction de la qualité et de l’organisation La direction de la qualité et de l’organisation accompagne le renforcement de la qualité de service dans tous les champs d’activité du groupe. Elle travaille à la définition et au déploiement des méthodes, outils et ressources destinés aux équipes opérationnelles. à chaque programme ont été définies pour améliorer la situation. Le renouvellement de tous les contrats d’entretien ménager en Île-de-France ou encore la sensibilisation des locataires lors de la semaine de la propreté de juin ont aussi été des temps forts de l’année 2009. Le suivi des engagements qualité La démarche de conventionnement d’utilité sociale Les cinq engagements qualité du groupe portent sur l’accueil des nouveaux locataires, l’amélioration et l’entretien du cadre de vie, la gestion des demandes des clients, la participation et le départ des locataires. En 2009, l’analyse des différents indicateurs montre que la satisfaction des nouveaux locataires reste élevée avec 91%, même si des progrès sont souhaitables dans la qualité des travaux de remise en location. Un plan d’actions spécifique pour améliorer la propreté des résidences S’appuyant sur la cartographie fine et exhaustive des problèmes constatés, des solutions adaptées La direction de la qualité et de l’organisation appuie l’ensemble des sociétés du groupe dans l’élaboration de leur convention d’utilité sociale. Les conseils d’administration de l’ensemble des sociétés du groupe ont délibéré sur l’engagement de la procédure d’élaboration de la convention d’utilité sociale en décembre 2009. Elles ont commencé, dès le début de l’année 2010, à classer leurs immeubles en fonction du service rendu, à planifier la concertation avec les associations de locataires sur ce classement, à planifier les réunions d’association des EPCI dotés d’un PLH et des départements. L’objectif est de remettre un projet de convention au préfet de département avant le 30 juin et de signer les conventions avant le 31 décembre 2010. 58 Activité du groupe 3F-ok2.indd 58 26/05/10 08:20 La direction technique groupe La direction technique groupe conçoit et diffuse la politique technique. Dotée d’une organisation redéfinie et d’effectifs renforcés, la direction technique groupe a développé des réflexions sur les politiques techniques et la conduite d’opérations. Elle appuie les filiales et les agences d’Ile-de-France à travers des missions d’expertise et de conseil. En 2009, ce soutien technique s’est traduit par la désignation de correspondants, la mise en œuvre de revues de projets et de missions ponctuelles, notamment la réalisation de diagnostics techniques de patrimoines à racheter. Une nouvelle édition du cahier des charges réhabilitation Cet outil vise à aider, maîtres d’œuvre et collaborateurs, à réussir la réhabilitation des programmes anciens en associant le respect de l’environnement et l’équité sociale avec pour principaux objectifs, l’amélioration du confort et de la qualité sanitaire, la fonctionnalité des produits et des installations, la durabilité et le meilleur coût d’entretien des immeubles et la réduction des impacts environnementaux. Rappelons qu’en matière de qualité environnementale deux objectifs sont visés dans les projets de réhabilitation : l’obtention de la classe C de performance énergétique et la certification patrimoine Habitat & Environnement délivrée par Cerqual. En 2009, 75% des opérations de réhabilitation ont obtenu l’étiquette C. Maîtriser les consommations énergétiques et la quittance des locataires Les contrats de 71 chaufferies collectives ont été remis en concurrence. Ce travail d’amélioration des contrats, entamé en 2006, a permis de constater une économie de l’ordre de 15% pour les locataires. Les économies d’énergie résultant de l’amélioration de l’isolation des bâtiments et des systèmes de chauffage sur la période 2006/2009 ont été valorisées pour l’ensemble du groupe sous la forme de certificats (CEE) représentant environ 2,6 M€ encaissés en 2009. De gauche à droite : Erwann Belloir, ingénieur sécurité au service Energie équipements et sécurité - © Groupe 3F / Tristan Paviot Saint-Cyr-L’Ecole (78) - Réhabilitation - Arch. : Tectum - © Groupe 3F / Frédéric Achdou 59 Activité du groupe 3F-ok2.indd 59 26/05/10 08:20 La direction technique groupe Des actions visant à améliorer la qualité de vie et la sécurité des locataires Dans le cadre du plan pluriannuel de rénovation du parc de chaufferies collectives, une première tranche de 19 programmes a été lancée. L’ensemble des contrats de maintenance des équipements de sécurité incendie et d’entretien des espaces verts ont été remis en concurrence en 2009. La généralisation du dispositif Getraline apporte une réelle plus-value pour le suivi du parc d’ascenseurs. politique transversale pour les aspects architecturaux et environnementaux Une La direction de l’architecture, de l’aménagement et de l’environnement impulse et soutient la politique architecturale et environnementale du groupe. Elle accompagne les équipes opérationnelles et les maîtres d’œuvre pendant les phases de conception des projets à l’aide d’outils : • Le cahier des charges de maîtrise d’œuvre qui définit les prescriptions techniques et architecturales à respecter tout au long de l’opération intègre fortement la dimension environnementale. Toutes les opérations de 25 logements et plus font l’objet d’un concours d’architectes, dont les jurys sont composés de représentants des collectivités locales concernées, d’Immobilière 3F et d’architectes. • Des accords cadres (Cerqual, Ademe, GrDF…) Elle définit les objectifs de performance énergétique. Les opérations de construction neuve visent le label BBC : 52% ont obtenu ce niveau en 2009 pour un objectif de 35%. • La formalisation du processus de la commande architecturale. 60 Activité du groupe 3F-ok2.indd 60 26/05/10 08:20 De gauche à droite : Cesson (77) - Projet de BBC - Arch. : Raphaël Gabrion Catherine Egret-Nicolas, chargée de mission achats et assurances - © Groupe 3F / Tristan Paviot Une politique d’achat, conforme aux impératifs réglementaires Elle garantit les principes d’ouverture de la commande, de transparence des procédures, d’égalité de traitement des offres et de sélection de l’offre économiquement la plus avantageuse pour la société. Le décret du 30 décembre 2009 a modifié la valeur des seuils de déclenchement des procédures formalisées. Pour les travaux, le montant a été réduit de 5,15 M€ hors taxe à 4,845 M€ hors taxe. Pour les services, il est abaissé de 206 000 € hors taxe à 193 000 € hors taxe. Pour 2009, deux éléments nouveaux sont à signaler : la dématérialisation des consultations et le marché de « conception-réalisation ». Une première étape dans la dématérialisation des consultations Le groupe a poursuivi sa politique de mise en place de moyens d’achat favorisant l’ouverture de la commande par la dématérialisation des consultations. En effet, la réglementation exigera d’ici le 1er janvier 2012 que tous les processus de mise en concurrence et de fonctionnement des commissions d’appel d’offres soient adaptés pour recevoir, ouvrir et gérer les offres adressées électroniquement par les concurrents. En 2009, la première étape s’est attachée à dématérialiser les publicités et les dossiers de consultation. Elle a permis de faire connaître le groupe à de nombreux opérateurs qui visualisent et répondent plus facilement aux consultations. L’expérience d’une nouvelle procédure juridique : le marché de conceptionréalisation La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a ouvert aux ESH la possibilité de recourir au marché de conception-réalisation pour faire construire des logements locatifs aidés. Il permet, dans le cadre d’une unique mise en concurrence, d’associer et de faire travailler ensemble, dès le début des études, la maîtrise d’œuvre et l’entreprise générale de travaux. Les avantages attendus doivent permettre d’atteindre, de manière sûre, des objectifs techniques précis, notamment sur le niveau de qualité environnementale, ainsi qu’une meilleure maîtrise des coûts de construction. Immobilière 3F a lancé, dès que la loi a permis l’expérience, un premier projet de construction de 60 logements à Bondy, suivi d’un second à Brétigny-sur-Orge. 61 Activité du groupe 3F-ok2.indd 61 26/05/10 08:20 financiers consolidés du groupe 3F Les résultats ------------------------------------------------------------------------------- Indicateurs principaux 63 -------------------------------------------------------------------------------------Principaux indicateurs financiers 2009 par société 66 ---------------------------------------------------------------------------------------------Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés 67 ---------------------------------------------------------------------------------------------Annexe aux comptes consolidés 73 ---------------------------------------------------------------------------------------------Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés 87 ---------------------------------------------------------------------------------------------- Savigny-sur-Orge (91) - Arch. : Atelier TGT et associés ; Patrick Celeste - © Groupe 3F / Stéphan Lucas 62 Activité du groupe 3F-ok2.indd 62 26/05/10 08:20 De gauche à droite : Philippe Ramakers, Gina Sanders, Sellingpix / fotolia Alexandre Zubalski, fiscaliste - © Groupe 3F / Tristan Paviot Indicateurs principaux Loyers : 709,9 M€, + 37,8 M€ (+ 5,6%) par rapport à 2008 La progression des loyers inclut en particulier : • l’augmentation générale moyenne de 2,5% (2,6 % hors ZUS ; 2,2% en ZUS) réalisée au 1er janvier 2009 sur le patrimoine conventionné, dans la limite des plafonds réglementaires, et à hauteur de l’IRL dans les autres cas. – un impact volume de 3,2% (4 700 lots supplémentaires entre la moyenne 2009 et la moyenne 2008), tenant compte des 4 361 logements, 1 297 équivalents-logements foyers (représentant près de 3 000 places d’hébergement) et 44 lots commerces mis en service, et des 1 051 lots sortis pour démolitions, ventes ou restructurations. Le taux de logements vides à 3,94% se décompose en 1,50% taux de logements vacants, (1,42% en 2008) et 2,44% taux de logements indisponibles, (2,07% en 2008) soit près de 800 vides moyens supplémentaires par rapport à 2008. Le chiffre d’affaires incluant les récupérations de charges locatives et les prestations de service augmente de 3,8% à 948,2 M€, les charges récupérables diminuant de 1,4% en 2009. Résultat Net : 157 M€, +14,8 M€ (+10,4%) par rapport à 2008 Le résultat net se décompose de la manière suivante : • Résultat d’exploitation : 226,6 M€, stable par rapport à 2008 Les charges de gestion (frais de personnel non récupérables, charges externes non récupérables) augmentent de 12 M€ (+ 7%), soit un peu plus que 63 Activité du groupe 3F-ok2.indd 63 26/05/10 08:21 Indicateurs principaux les loyers et représentent 25,4% des loyers contre 25% l’an dernier. Les taxes foncières progressent de 7,1 M€ (+ 10,6%), et représentent désormais 10,4% des loyers contre 9,9 % en 2008. Les charges relatives au gros entretien augmentent de 5,9 M€ après l’inflexion de 2008, alors que les travaux d’amélioration immobilisés diminuent par ailleurs fortement (- 40 M€). Le fléchissement en 2009 du taux de recouvrement (98,42% au niveau du groupe, contre 99,25% l’an dernier) particulièrement sensible en province (diminution de 0,88 contre 0,81 en Ile-de-France) entraîne une forte augmentation de 8,9 M€ du coût des impayés par rapport à 2008, à 15 M€, principalement du fait de dotations supérieures sur les provisions pour dépréciation des créances douteuses (+ 12,4 M€) alors que moins d’irrécouvrables ont été constatés en Ile-deFrance. Enfin, on note cette année encore la forte progression des amortissements des immobilisations (+ 7,3 M€, + 4,4%), provenant en particulier de l’amortissement des nouvelles constructions liées au développement du groupe. • Résultat financier : -126,9 M€, - 4,9 M€ par rapport à 2008 Les intérêts d’emprunts hors impact des intérêts compensateurs progressent de 5,5 M€ (soit + 4,2% contre + 12,5% en 2008) à 137,2 M€, sous le double effet contraire de la hausse des encours, et de la diminution des taux d’intérêt constatée depuis le début de 2009. Les produits d’intérêts compensateurs (diminution de la dette d’intérêts compensateurs au bilan, sans contrepartie, la charge ayant été amortie en intégralité dès l’année 2001 dans les comptes consolidés) sont en augmentation de 4,9 M€ entre 2008 et 2009. Les produits financiers de rémunération de la trésorerie (4,1 M€) diminuent de 4,0 M€, en raison tant de la diminution importante de l’encours moyen de trésorerie, que de la faible rémunération des placements constatée pendant toute l’année. • Résultat exceptionnel : + 57,3 M€, + 19,6 M€ par rapport à 2008, + 52% L’amélioration du résultat exceptionnel provient principalement de la marge sur cession d’actifs qui augmente de 17,4 M€ en 2009 à 31 M€. En effet, l’année 2009 a vu le démarrage de la vente aux locataires, qui s’est accélérée au deuxième semestre 2009 pour atteindre 318 ventes régularisées par actes authentiques (dont 243 en Ile-de-France), représentant un chiffre d’affaires de 41,2 M€, et une marge comptable de 27,5 M€. Les charges liées à la commercialisation représentent 5,2 M€ en 2009. Par ailleurs, l’impact net des démolitions passe de + 7,8 M€ en 2008 à + 2,8 M€ en 2009 : les dépenses 2009 ont augmenté de 1,8 M€ par rapport à celles de 2008 à 11,3 M€, les subventions pour démolitions notifiées ayant diminué de 3,2 M€ à 14,1 M€. On note un niveau de provisions et amortissements exceptionnel s’élevant à + 3,8 M€, contre - 6,8 M€ en 2008. Enfin, le coût net des sinistres reste stable à - 2,8 M€. Autofinancement Net : 127,2 M€, stable par rapport à 2008 Grâce à la faible progression des intérêts d’emprunts (+ 4,2%) et des amortissements 64 Activité du groupe 3F-ok2.indd 64 26/05/10 08:21 Indicateurs principaux financiers (+ 3,9%), l’autofinancement net du groupe reste stable à 127,2 M€. Il s’élève à 17,9% des loyers, contre 18,9% en 2008 et 19,7% en 2007. Après une croissance de 1,5 point en 2008, où les taux avaient fortement augmenté, le ratio d’annuités d’emprunts (net de produits financiers) sur loyers reste stable par rapport à 2008 à 39,8%, ce qui représente globalement un niveau raisonnable, autorisant un endettement supplémentaire. Trésorerie nette : 169,2 M€, diminution de 9,8 M€ par rapport à 2008 Au regard de l’importance des investissements, le niveau de trésorerie a faiblement diminué en 2009 et s’établit à 169,2 M€, soit environ 1 093 € par logement, faisant suite aux importantes diminutions des années précédentes souhaitées par le projet d’entreprise. Les flux générés par l’exploitation et la gestion courante s’établissent à 162,8 M€ : l’autofinancement net reste stable à 127,2 M€, les autres évolutions correspondent aux variations des besoins en fonds de roulement. Les flux nets liés à l’activité de promotion ont représenté - 135,5 M€ contre -119,1 M€ en 2008 et - 143,6 M€ en 2007, l’augmentation importante des dépenses (+ 15,8% à 680,9 M€) ayant été accompagnée par une progression plus forte encore des emprunts (+ 28% à 476 M€) et des subventions encaissées (+ 13% à 95 M€). Les flux nets liés à l’activité d’amélioration ont représenté - 70 M€ contre - 86 M€ en 2008 et - 93,5 M€ en 2007. Le niveau des dépenses s’établit à 134,7 M€, en retrait de 23% par rapport à 2008. Les financements mobilisés sont pour leur part très supérieurs : si les subventions restent stables à 20,1 M€, les emprunts encaissés atteignent 78,9 M€ contre 35 M€ en 2008. Les fonds propres investis en 2009 représentent ainsi 27% des investissements d’amélioration de patrimoine, contre 69% en 2008. Au total, les investissements (y compris les investissements administratifs) ont dépassé 818 M€ (+6,7% par rapport à 2008), les subventions encaissées ont progressé de 11,7 M€ (+ 10%) à 129,8 M€, et les mobilisations d’emprunts long terme ont augmenté de + 37% à 555 M€. En net, en incluant le remboursement en 2009 de la ligne de crédit court terme de 60 M€ mobilisée par Immobilière 3F fin 2008, la consommation de trésorerie provenant de l’activité d’investissement a représenté 203,1 M€ en 2009, contre 209 M€ en 2008 (et 237 M€ en 2007). Les flux nets liés aux démolitions sont neutres après remboursement au prorata des lots démolis, de 1,2 M€ d’emprunts. Enfin, les ventes d’actifs ont représenté un encaissement net de 30,4 M€ en 2009, dont 27,7 M€ au titre de la vente aux locataires après remboursement au prorata des lots vendus de 5,1 M€ de capitaux d’emprunts non entièrement amortis. Les fonds propres investis en 2009 représentent 16% des investissements de promotion, contre 23% en 2008. 65 Activité du groupe 3F-ok2.indd 65 26/05/10 08:21 De gauche à droite : Othis (77) - © Groupe 3F / Cyrille Dubreuil Montfermeil (93) - Arch. : Daquin & Ferriere Architecture - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Principaux (en M€) I3F indicateurs financiers 2009 par société Loyers Résultat net Autofinancement net Montant % Loyers Trésorerie nette Fin 2009 Variation 2009 506,8 134,6 108,2 21,3% 109,4 19,4 24,3 7,1 0,4 1,8 % 10,4 -19,5 RSIF 5,6 0,5 1,5 26,9 % 4,8 -3,6 IBS 55,5 8,4 7,3 13,2 % 8,4 -4,8 INA 20,1 2,1 2,7 13,4 % 7,1 -0,7 IRA 30,2 2,0 2,5 8,3 % 7,9 2,1 IVL 27,8 1,9 3,0 10,7 % 6,4 2,0 4,8 0,9 0,4 7,4 % -0,9 -3,9 SA JG 18,7 1,9 1,0 5,4 % 11,6 -3,9 IAL 16,0 -1,0 0,1 0,9 % 4,3 3,1 0,0 -1,4 0,0 709,9 157,0 127,2 LA RUF IMP-SAVT Retraitement consolidation Net consolidé 0,0 17,9 % 169,2 -9,8 66 Activité du groupe 3F-ok2.indd 66 26/05/10 08:21 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés au 31 décembre 2009 Groupe 3F comptes consolidés 2009 - Décomposition par résultat ( en milliers d’Euros ) + Loyers Réel 2008 Réel 2009 Variation R.2009/R.2008 en K€ Variation R.2009/R.2008 en % 672 128 709 888 37 760 5,6% 6 665 7 893 1 228 18,4% - Frais de personnel non récupérables -82 776 -89 458 -6 682 8,1% - Charges externes non récupérables -85 690 -91 088 -5 397 6,3% -8 073 -7 396 676 -8,4% -36 503 -42 420 -5 917 16,2% -6 072 -14 968 -8 895 146,5% -66 588 -73 643 -7 056 10,6% -164 800 -172 087 -7 287 4,4% -1 781 -127 1 654 -92,9% 226 511 226 595 33,7% 31,9% 84 0,0% -131 698 -137 213 -5 516 4,2% - Impact Intérêts compensateurs 1 034 5 994 4 960 479,6% +/- Charges et produits financiers 8 149 4 123 -4 026 -49,4% 496 173 -323 -65,0% -122 018 -126 923 -4 905 4% 13 551 3 441 -10 110 -74,6% 0 27 514 27 514 0,0% -2 491 -3 320 -829 33,3% Charges et produits exceptionnels 3 640 -2 909 -6 549 -179,9% +/- Amortissements exceptionnels -1 499 -2 783 -1 284 85,7% +/- Autres provisions exceptionnelles -5 307 6 583 11 890 -224,1% + Reprises sur subventions 29 782 28 809 -974 -3,3% Résultat exceptionnel 37 677 57 335 19 658 52% -6 0 6 -100% Résultat net 142 164 157 007 14 843 10% Amortissement financier (échéances) -144 067 -149 747 -5 680 3,9% Autofinancement net 127 216 127 174 18,9% 17,9% -43 0% + Autres produits - Cotisation CGLLS - Impact GE-GT - Impact “Impayés” - Impôts et taxes foncières - Amortissements +/- Autres provisions d’exploitation Résultat d’exploitation Résultat d’exploitation / loyers - Intérêts des emprunts +/- Autres provisions financières Résultat financier + Marges sur autres ventes d’actif + Marges sur ventes aux locataires - Pertes sur remplacement et démolitions Impôts sur les sociétés Autofin. net HLM / loyers 67 67 Activité du groupe 3F-ok2.indd 67 26/05/10 08:21 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés Bilan au 31 décembre 2009 ACTIF (En milliers d’euros) Immobilisations incorporelles : Amortissements Provisions Brut Note 1 2009 2008 Net Net 37 228 18 207 19 021 13 854 Baux 15 480 5 605 9 876 10 669 Divers 21 747 12 602 9 145 3 185 8 732 408 2 327 583 6 404 825 5 856 620 1 460 913 14 039 1 446 875 1 358 140 6 460 204 2 282 624 4 177 581 3 773 150 811 291 30 921 780 370 725 330 5 237 51 5 186 5 340 2 312 51 2 261 2 217 67 0 67 168 2 858 0 2 858 2 955 8 774 873 2 345 841 6 429 032 5 875 813 3 653 961 2 692 1 175 67 427 0 67 427 64 406 99 794 87 961 11 832 25 358 6 568 383 6 185 3 836 Immobilisations corporelles : Note 2 Terrains Constructions et autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours Immobilisations financières : Note 3 Titres de participation et autres titres Prêts accession Autres prêts et divers Total actif immobilisé Stocks et en-cours Note 4 Quittancement non exigible Créances locataires Note 5 Fournisseurs et entrepreneurs Créances diverses Note 6 354 339 1 190 353 149 303 018 Valeurs mobilières de placement Note 7 93 709 0 93 709 143 338 Disponibilités et comptes rémunérés Note 8 109 542 0 109 542 68 308 735 032 90 495 644 536 609 439 1 299 0 1 299 1 624 9 511 204 2 436 336 7 074 867 6 486 877 Total actif circulant Comptes de régularisation Total actif Note 9 68 Activité du groupe 3F-ok2.indd 68 26/05/10 08:21 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés Bilan au 31 décembre 2009 PASSIF 2009 2008 (En milliers d’euros) Capitaux propres : Capital 46 552 46 552 Réserves société mère Note 10 2 053 650 1 851 675 Réserves consolidées des filiales Note 10 169 595 180 596 Résultat consolidé du Groupe Note 11 148 773 128 093 Total capital et réserves Note 11 2 418 570 2 206 916 160 850 129 128 8 235 14 071 2 587 655 2 350 115 98 436 99 294 Note 12 98 436 99 294 Participation des employeurs Note 13 695 733 651 252 Emprunts et dettes auprès des Ets de crédit Note 13 3 205 775 2 911 893 Emprunts et dettes financières diverses Note 13 31 256 31 420 Dépôts et cautionnements reçus Note 13 56 567 54 380 Intérêts courus non échus Note 13 111 798 125 077 Concours bancaires courants Note 13 34 134 32 671 32 752 31 328 153 756 142 808 Dettes fiscales et sociales 50 331 47 988 Autres 13 184 8 508 4 483 723 4 136 620 3 489 142 7 074 867 6 486 877 Intérêts minoritaires : Intérêts minoritaires sur réserves Intérêts minoritaires sur résultat Total Fonds Propres Provisions : Provisions pour risques et charges Total provisions pour risques et charges Dettes : Locataires et acquéreurs Dettes fournisseurs et comptes rattachés Total dettes Comptes de régularisation Total passif Note 14 69 Activité du groupe 3F-ok2.indd 69 26/05/10 08:21 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés Compte de résultat 2009 En milliers d’euros 2009 2009 2009 2008 Total Total Récupérable Non Récupérable Ventes 0 190 190 654 Loyers 0 709 890 709 890 672 128 228 007 5 961 233 968 237 337 0 4 137 4 137 3 827 Récupération de charges locatives Prestations de services Chiffre d’affaires 228 007 720 177 948 184 913 946 Autres produits Note 15 0 13 624 13 624 11 123 Reprises sur provisions d’exploitation 0 124 470 124 470 139 540 Transferts de charges 0 5 161 5 161 611 228 007 863 432 1 091 439 1 065 219 0 1 194 1 194 481 Total des produits d’exploitation Achats stockés et variations de stocks Achats de fournitures et produits 88 212 4 825 93 037 92 229 101 786 45 159 146 945 145 910 0 39 505 39 505 37 186 Autres services extérieurs 2 300 43 268 45 569 40 634 Taxes foncières 3 176 72 840 76 016 68 431 Travaux relatifs à l’exploitation et entretien Travaux de gros entretien et réparations Autres impôts taxes et versements assimilés 21 705 11 384 33 089 31 064 25 825 87 295 113 120 108 632 Dotations aux amortissements 0 172 086 172 086 164 798 Dotation aux provisions sur créances locataires 0 78 640 78 640 73 582 Dotation à la provision gros entretien 0 58 735 58 735 61 992 Autres dotations aux provisions d’exploitation 0 1 335 1 335 3 853 Note 16 Frais de personnel Autres charges de gestion courante et irrécouvrables 0 5 629 5 629 9 915 Total des charges d’exploitation 243 004 621 895 864 899 838 708 Résultat d’exploitation (14 997) 241 538 226 540 226 511 Produits des prêts et créances 0 13 13 26 Produits financiers 0 4 560 4 560 8 587 Reprises sur provisions et transferts 0 173 173 489 Total des produits financiers 0 4 747 4 747 9 101 Intérêts des emprunts 0 125 770 125 770 130 999 Autres charges financières 0 5 845 5 845 117 Dotations aux provisions et amortissements 0 0 0 3 Total des charges financières 0 131 615 131 615 131 119 Résultat financier Note 17 Résultat courant Résultat exceptionnel Note 18 0 (126 869) (126 869) (122 018) (14 997) 114 669 99 672 104 493 0 57 335 57 335 37 676 Impôt sur les sociétés 0 0 0 (6) Résultat net consolidé (14 997) 172 004 157 007 142 164 . Part des minoritaires . Part de la société mère 8 234 14 071 148 773 128 093 70 Activité du groupe 3F-ok2.indd 70 26/05/10 08:21 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés Autofinancement net consolidé GROUPE 3F En millions d’euros Loyers Réel 2009 2009 2008 709,9 672,1 7,9 6,7 Frais de personnel non récupérables -89,5 -82,8 Charges non récupérables -91,1 -85,7 Autres produits d’exploitation Cotisations CGLLS GE - GT Irrécouvrables Impôts et taxes foncières Intérêts des emprunts Charges et produits financiers Charges et produits exceptionnels Impôt sur les sociétés -7,4 -8,1 -39,5 -37,2 -3,8 -7,3 -73,6 -66,6 -137,2 -131,7 4,1 8,1 -2,9 3,6 0,0 -0,0 Capacité d’autofinancement 276,9 271,3 Amortissements des emprunts long terme -149,7 -144,1 Autofinancement net 127,2 127,2 71 Activité du groupe 3F-ok2.indd 71 26/05/10 08:21 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés Tableau de financement consolidé En millions d’euros 2009 2008 Capacité autofinancement brute 276,9 271,3 Amortissements emprunts L.T. -149,7 -144,1 Autofinancement net 127,2 127,2 Retraitement impact des démolitions -3,7 -8,0 Mouvements BFR et dépôts de garantie des locataires 40,2 12,7 Solde remboursements prêts & emprunts accession -0,5 -1,7 Remboursements d’emprunts sur remplacement et op. démolies ou cédées -0,3 -2,8 0,0 -0,1 Flux nets générés par l’exploitation & l’accession 162,9 127,4 Acquisitions et acomptes sur activité de promotion -680,9 -587,9 476,0 371,2 95,0 83,8 Remboursements anticipés d’emprunts Mobilisation d’emprunts et reprise de CRD Subventions encaissées Mouvements avances court terme -25,7 13,7 Flux liés à l’activité de Promotion -135,6 -119,1 Travaux d’amélioration -134,7 -175,2 78,9 35,0 Mobilisation d’emprunts Subventions encaissées 20,1 19,8 Mouvements avances court terme -34,3 34,3 Flux liés à l’activité d’Amélioration -70,0 -86,0 Investissements administratifs et incorporels -2,5 -3,9 Mouvements des immobilisations financières 0,0 -0,1 Subventions immobilisations financières 5,0 0,0 Flux nets générés par les investissements -203,1 -209,2 Coûts des démolitions -8,5 -9,4 Remboursements de KRD sur démolitions -1,2 -0,7 Subventions encaissées sur démolition 9,7 14,5 Flux liés aux démolitions 0,0 4,5 35,6 18,1 Ventes d’actifs Remboursements d’emprunts sur ventes d’actifs -5,1 -1,0 Flux liés aux ventes d’actifs 30,5 17,1 Autres flux 30,5 21,6 Variation trésorerie -9,7 -60,2 178,9 239,1 Trésorerie fin d’année 169,2 178,9 Total des subventions encaissées 129,8 118,1 Total emprunts mobilisés 554,9 406,3 154 835 150 299 1 093 1 190 Trésorerie en fin d’année précédente Impact variation périmètre groupe Nombre de lots au 31.12 Trésorerie au lot en euros 72 Activité du groupe 3F-ok2.indd 72 26/05/10 08:21 De gauche à droite : Vetraz-Monthoux (74) - Arch. : Pierre Sibille - © Groupe 3F / Benoît Ravier-Bollard / Studio Erick Saillet Corbeil-Essonnes (91) - Réhabilitation - © Groupe 3F / Hervé Abbadie Annexe aux comptes consolidés Principes et méthodes de consolidation Référentiel comptable & fiscal et faits caractéristiques de l’exercice • Référentiel comptable Les comptes consolidés 2009 ont été établis en conformité avec la loi du 3 janvier 1985 et son décret d’application du 17 février 1986, ainsi qu’avec le règlement 99-02 adopté le 29 avril 1999 par le Comité de la Réglementation Comptable et applicable aux comptes consolidés à compter de l’exercice 2000. Les sociétés du groupe 3F ont établi leurs comptes dans le respect des dispositions particulières applicables aux Entreprises Sociales pour l’Habitat, notamment l’instruction comptable n° 92-10 du 27 avril 1992 entrée en vigueur à compter du 1er janvier 1992, ses avenants n° 95-8-TO et n° 98-5-TO et l’avenant modificatif prenant effet au 1er janvier 2005 et publié le 10 février 2008. • Faits caractéristiques de l’exercice • Mouvements de patrimoine Des reclassements de patrimoine ont eu lieu au cours de l’exercice 2009 entre I3F, La RUF, RSIF et IAL. Ces mouvements ont été effectués à des montants très proches de la valeur nette comptable (diminuée des subventions non encore portées en résultat). L’impact marginal sur le résultat consolidé de l’exercice (302 K€ de moinsvalues) a été éliminé en consolidation, de telle sorte que ces transferts n’aient aucun impact sur le résultat consolidé. L’acquisition par Immobilière 3F de 17 973 logements de La RUF a été rémunérée pour partie par la cession à la valeur nominale de 3,8 millions d’actions IAL, 0,7 millions d’actions RSIF et 1,8 millions d’actions IVL. La RUF étant détenue pour 57% par Immobilière 3F, ces mouvements de titres entrainent une baisse des pourcentages d’intérêt de la société mère I3F dans ces 3 filiales. • Régime fiscal Les organismes HLM sont assujettis à l’impôt sur les sociétés pour leurs activités ne relevant pas directement ou de manière étroitement connexe du Service d’Intérêt Général du logement social nouvellement défini par l’article 411-2 CCH. 73 Activité du groupe 3F-ok2.indd 73 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés L’application des textes et notamment de l’instruction fiscale publiée le 25 janvier 2006 a conduit à définir comme relevant du champ de taxation à l’IS au 1er janvier 2007 l’ensemble des programmes ne présentant pas le double plafond réglementaire de loyers et de ressources. Il faut noter qu’aucune des sociétés du groupe ne dépasse les deux seuils de tolérance fixés respectivement à 10 % des logements sociaux de l’organisme pour les logements intermédiaires et à 5 % des produits totaux pour les produits annexes et accessoires. Conformément à l’instruction fiscale, chacune des sociétés a établi un bilan fiscal de départ, dans lequel les immeubles taxables notamment ont été évalués en valeur vénale à la date d’entrée en fiscalité le 1er janvier 2006. Compte tenu de l’évolution des valeurs de marché et de l’ancienneté moyenne importante du patrimoine fiscalisé, sont ainsi générés d’importants écarts de réévaluation par rapport aux valeurs nettes comptables au 31 décembre 2005 des biens concernés. Il en résulte un amortissement complémentaire fiscalement déductible - calculé sur la durée résiduelle au 1er janvier 2006 du composant “structure” de chaque immeuble avec un minimum de 10 ans conduisant à constater un déficit fiscal sur l’exercice. En conséquence, aucune société du groupe 3F n’aura d’impôt sur les sociétés à payer au titre de l’exercice 2009. Périmètre de consolidation – Méthodes de consolidation Sont comprises dans le périmètre de consolidation du groupe, les sociétés contrôlées directement ou indirectement par Immobilière 3F, dès lors qu’elles présentent un caractère significatif par rapport aux comptes consolidés, notamment par l’importance de leur chiffre d’affaires ou du total de leur bilan. Les sociétés d’importance significative placées sous le contrôle d’Immobilière 3F, société consolidante, sont consolidées par intégration globale. % d’intérêt % de contrôle La Résidence Urbaine de France Siren 78482506900031 Marne-la-Vallée 57% 100% Immobilière Val de Loire Siren 96720004900070 Orléans 80% 100% Immobilière Basse Seine Siren 55214154100029 Le Havre 57% 100% Immobilière Nord-Artois Siren 7756300150045 Villeneuve-d’Ascq 99% 100% Immobilière Rhône-Alpes Siren 39811580800014 Lyon 99% 100% S.A. Jacques Gabriel Siren 59602021400018 Blois 64% 100% Immobilière Midi-Pyrénées SA de la Vallée du Thoré Siren 71682041000028 Mazamet 61% 100% Immobilière 3F Alsace Siren 49827355600015 Strasbourg 79% 100% Résidences Sociales d’Ile-de-France Siren 49528609800019 Paris 85% 100% 74 Activité du groupe 3F-ok2.indd 74 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés Au 31 décembre 2009, quatre sociétés de faible importance relative sont par ailleurs exclues de la consolidation : • C.L.A.R.M. : 99 % • SEM de Louveciennes : 14 % • SEMI Ville de Sèvres : 16 % • La Vincennoise : 20 % Comptes retenus pour la consolidation Les comptes retenus pour la consolidation sont les comptes individuels proposés par chaque société à l’assemblée générale des actionnaires, retraités le cas échéant pour mise en harmonie avec les principes comptables du groupe. Suite à l’adoption en 2005 par toutes les sociétés du groupe des nouvelles normes comptables suivant les mêmes méthodes, les retraitements résiduels sont très limités. Les sociétés consolidées arrêtent toutes leurs comptes au 31 décembre. Intérêts minoritaires Les intérêts minoritaires représentent la quotepart des associés autres qu’Immobilière 3F dans les capitaux propres des sociétés consolidées. Ecart de première consolidation et d’acquisition Les écarts constatés à l’occasion d’une prise de participation nouvelle ou complémentaire représentent la différence entre le prix d’acquisition des titres et la part de capitaux propres correspondante lors de l’achat. serves consolidées compte tenu des particularités juridiques régissant les SA d’HLM et notamment les articles 10, 34 et 35 de leurs statuts, relatifs aux cessions d’actions et à l’attribution de l’actif en cas de dissolution ou de liquidation. Retraitements et éliminations Les comptes annuels sont mis en conformité avec les méthodes d’évaluation d’Immobilière 3F. Par ailleurs, sont éliminés au niveau consolidé, les mouvements de provisions concernant les titres des sociétés consolidées, ainsi que l’incidence sur les amortissements de la société repreneuse des plus-values constatées lors de cessions d’immobilisations intragroupe. L’impact des retraitements dans le résultat consolidé est le suivant en 2009 : En milliers d’euros Charges Produits Immobilière 3F 77 La Résidence Urbaine de France 241 Immobilière Midi-Pyrénées SA de la Vallée du Thoré 389 Total 707 Incidence nette -2 106 -2 106 -1 399 Le détail par type de retraitement est le suivant : Retraitements Amortissements Provision sur titres consolidés Moins-value cessions intragroupe Total En milliers d’euros 405 -2 106 302 - 1 399 Ces écarts ne sont pas représentatifs d’un réel écart d’acquisition et sont inscrits dans les ré75 Activité du groupe 3F-ok2.indd 75 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés Les transferts de patrimoine effectués en 2009 ont engendré des moins-values intra-groupe qui sont éliminées en consolidation, pour 61 K€ chez I3F et 241 K€ chez La RUF. Les 2 106 K€ chez Immobilière 3F correspondent à l’élimination de la reprise de provision constatée par I3F sur les titres de sa filiale INA. Après le passage aux Nouvelles Normes Comptables, il subsiste sur Immobilière MidiPyrénées - SA de la Vallée du Thoré un écart de traitement sur la durée d’amortissements de certains travaux d’améliorations (15 ans dans les comptes sociaux contre 10 ans pour la méthode Groupe) qui a donné lieu à un retraitement d’un montant de 389 K€ sur l’exercice. Le total du bilan s’établit à 7 074,9 M€ au 31 décembre 2009, en augmentation de 588 M€ par rapport à la clôture de l’exercice précédent. Cette variation se répartit à l’actif comme suit : 2009-2008 (en M€) 5,2 Immobilisations corporelles 548,2 Immobilisations financières -0,2 Stocks et créances 43,5 Disponibilités et portefeuille -8,4 Comptes de régularisation -0,3 Total Pour tenir compte des durées d’utilisation actuellement constatées sur ce type de logiciels, la durée d’amortissement est depuis le 1er janvier 2005, passée de 3 à 5 ans, en appliquant le plan d’amortissement rallongé sur la valeur nette comptable des immobilisations. Le départ des amortissements tient compte du prorata temporis déterminé à compter du jour d’acquisition, ou de l’installation sur site des progiciels. Note 2. Immobilisations corporelles Notes sur l’actif du bilan Immobilisations incorporelles de façon durable, comme les progiciels de gestion tels Ulis et Qualiac, la Gestion électronique de document, le Système d’information et de pilotage, les logiciels serveurs centraux, les logiciels de gestion du centre d’appel. 588,0 Note 1. Immobilisations incorporelles Elles comprennent les logiciels acquis et développements correspondants destinés à servir Valeur brute des immobilisations locatives Les immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût d’acquisition ou de production. A compter de l’exercice 2007 et conformément aux recommandations de l’avenant à l’Instruction comptable HLM, le groupe a procédé à un changement de méthode immobilisant les frais de maîtrise d’ouvrage (construction neuve et travaux d’amélioration) au lieu de les laisser en charges. Ont été immobilisés les frais de personnel des chefs de projet et de leurs assistantes intervenant directement sur les projets, les frais de personnel des ingénieurs techniques et de leurs assistantes intervenant directement sur les projets de rénovation. Pour les ingénieurs et les assistantes travaillant pour des projets et des renégociations de contrats, il a été appliqué un coefficient de réfaction de 60% de la masse pour tenir compte de la quote-part chargée de leurs activités. Les frais de personnel retenus s’entendent après application d’un seuil de 3 000 € en deçà duquel 76 Activité du groupe 3F-ok2.indd 76 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés il n’y a pas eu d’imputation de frais de maitrise d’ouvrage sur les projets. Les frais de personnel ainsi incorporés en 2009 se sont élevés à 2,6 M€ pour les travaux d’amélioration et à 5,4 M€ pour les constructions neuves, soit un total de 8 M€. Les frais supportés jusqu’à la date d’achèvement des travaux au titre des préfinancements consolidables des prêts locatifs fongibles, sont intégrés dans le prix de revient et se sont élevés à 820 K€ au 31 décembre 2009, la contrepartie figurant dans le compte de résultat au niveau des autres produits. Amortissement des immobilisations locatives Le prorata temporis est appliqué à compter du jour de la mise en exploitation, ou de la date d’achèvement des travaux, si elle est antérieure. Pour les acquisitions avec ou sans travaux, le prorata temporis est appliqué à compter du jour de l’acquisition. Les durées d’amortissement des composants sont les suivantes : COMPOSANT Durées d’amortissement Structure 50 ans Menuiseries extérieures 25 ans Chauffage collectif 25 ans Chauffage individuel 15 ans Revêtement extérieur 15 ans Etanchéité – Toiture terrasse 15 ans Au moment de la mise en service comptable des immobilisations, un traitement répartit la valeur brute par composants. Ascenseur 15 ans Electricité parties privatives 25 ans Plomberie – Sanitaires Parties privatives 25 ans Conformément à la définition donnée par l’avis N° 2004-11 du CNC, les composants se définissent comme les éléments principaux des immobilisations, devant faire l’objet de remplacements à intervalle régulier et ayant des durées ou un rythme d’utilisation différents de l’immobilisation dans son ensemble. Sécurité et abords 15 ans Aménagement des halls 15 ans Les dépenses sont enregistrées sur des comptes d’en-cours jusqu’au jour de la mise en exploitation, ou de la date d’achèvement des travaux, si elle est antérieure, sans distinguer les coûts par composants. Tous les coûts non identifiés en tant que composants sont inclus dans le composant « Structure ». Les composants concernent la partie des immobilisations susceptibles de faire l’objet de remplacements et ne s’appliquent pas aux terrains. Travaux d’amélioration Les travaux d’amélioration non retraités au 1er janvier 2005 en composants ont été maintenus sur les comptes d’immobilisations et d’amortissements sans autre retraitement. Leur amortissement se poursuit sur la durée fixée à l’origine pour ces dépenses soit 10 ans. Les nouveaux travaux d’amélioration réalisés depuis le 1er janvier 2005 sont désormais traités par composant. 77 Activité du groupe 3F-ok2.indd 77 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés Autres immobilisations corporelles Les agencements font l’objet d’un amortissement différencié en fonction du seuil de significativité des travaux (10 K€). Les mobiliers et matériels font l’objet d’un amortissement (ci-dessous) en cohérence avec leur durée d’utilisation. Pour les investissements de l’année, le prorata temporis est calculé à compter du jour de l’acquisition. Agencements, installations Installation et aménagements intérieurs Montants inférieurs à 10 K€ 2 ans Travaux traités par composants sur « Aménagements intérieurs » Montants supérieurs à 10 K€ 10 ans Mobilier et matériel Suite à l’adoption de méthodes similaires pour les immobilisations par toutes les sociétés du groupe, les retraitements sur les immobilisations sont principalement liés aux opérations de cessions intra-groupe, à hauteur de 65,7 M€ et des durées d’amortissement sur les travaux d’amélioration non retraités de IMP-SAVT pour 0,4 M€. Le rapprochement entre les amortissements techniques et les amortissements financiers fait apparaître un excédent des amortissements techniques de 176,2 M€ pour l’ensemble du groupe. Note 3. Immobilisations financières (en M€) Comptes Retraitesociaux ments 2009 Comptes consolidés 2009 Brut 223,5 -218,3 5,2 Imprimantes réseau 4 ans Prov. -1,1 1,1 - Micro ordinateurs 4 ans Total 222,4 -217,2 5,2 Serveurs départementaux 4 ans Matériel et outillage 5 ans Matériel de transport 5 ans Matériel de téléphonie / vidéo 5 ans Mobilier de bureau 5 ans Tableau de retraitements des immobilisations nettes (en M€) Valeur nette sociale 2009 Retraitements Valeur nette conso 2009 Immob. incorp. 19,2 Immob. corpo. 6 470,7 -65,9 6 404,8 Total 6 489,9 -66,1 6 423,8 -0,2 Les retraitements concernent les éliminations des titres de participations des sociétés consolidées ainsi que les provisions correspondantes (provision pour dépréciation des titres d’Immobilière Nord-Artois). Note 4. Stocks et en-cours Les stocks achevés sont évalués à leur prix de revient définitif ou prévisionnel, les travaux restant à effectuer étant provisionnés en charges à payer. Les stocks sont dépréciés si les perspectives de vente le nécessitent. 19,0 La valeur des logements libérés suite à l’expulsion des acquéreurs, en attente de revente, comprend le solde des charges financières et générales ainsi que les capitaux restant dus, augmentés des frais 78 Activité du groupe 3F-ok2.indd 78 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés de procédure et du montant des travaux de remise en état. Des provisions pour dépréciation sont constatées pour ramener le prix de revient à la valeur du prix de vente prévisionnel quand celle-ci est inférieure. Note 5. Créances locataires et acquéreurs Les soldes sont provisionnés selon les critères suivants : Locataires résiliés : 100 % Locataires en place contentieux : 100 % Locataires en place non contentieux : Créances datant de moins de 3 mois 0% Créances entre 3 et 5 mois d’ancienneté 25 % Créances entre 6 et 11 mois d’ancienneté 50 % Créances à partir de 12 mois 100 % Ces taux sont appliqués sur la totalité des sommes dues par les locataires, en incluant le quittancement de décembre pour les locataires contentieux, et en fonction de la date de créance la plus ancienne. Les situations particulières, sur les locataires commerçants notamment, sont prises en considération. Les retraitements concernent les éliminations des comptes courants des sociétés du groupe par lesquels sont comptabilisées les refacturations inter-sociétés, notamment les frais de pool. Les mouvements intra-groupe passés dans des comptes de débiteurs divers suite aux mouvements de patrimoine ont également été retraités. Les créances diverses comprennent principalement les subventions à recevoir ainsi que divers postes relatifs à la TVA, dont les remboursements de crédit de TVA à recevoir. Le total des subventions à recevoir au niveau du groupe représente 285 M€ à fin 2009 dont 32,9 M€ de subventions demandées et non encore perçues au 31 décembre 2009. Note 7. Valeurs mobilières de placement Le portefeuille au 31 décembre 2009 comporte une plus-value latente d’un montant non significatif. Note 8. Disponibilités et comptes rémunérés Conformément aux règles comptables, les comptes à terme figurant pour 12,6 M€ et les sommes investies sur le Livret A pour 53,5 M€ ont été présentés dans le bilan parmi les disponibilités. Les recours gracieux notifiés au 31 décembre sont portés en diminution de la dotation de l’exercice. Note 9. Comptes de régularisation actif Note 6. Créances diverses Intérêts compensateurs Depuis 1994, en accord avec la possibilité offerte par la loi Habitat, les intérêts compensateurs étaient enregistrés en « charges différées », pour le différentiel entre les intérêts rémunérant le capital restant dû au taux du contrat et le montant des intérêts inclus dans les annuités, (en M€) 2009 2008 Créances diverses 378,8 315,6 Retraitement -25,6 -12,6 Total 353,2 303,0 79 Activité du groupe 3F-ok2.indd 79 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés la contrepartie figurant au passif dans les intérêts courus non échus. Même si cette méthode de comptabilisation tenait ses fondements de l’article 38 de la loi du 21 juillet 1994, ce traitement était dérogatoire et controversé. Afin de rechercher une meilleure information financière, la société I3F avait pris la décision en 2001 de ne plus pratiquer la comptabilisation des intérêts compensateurs en charges différées, mais de les constater directement dans les charges. Un retraitement était donc opéré en consolidation afin d’éliminer le stock d’intérêts compensateurs du compte de régularisation de l’actif des filiales et de traduire l’incidence dans le compte de résultat des mouvements d’intérêts compensateurs concernant les filiales. A l’occasion du passage aux nouvelles normes comptables au 1er janvier 2005, les filiales consolidées ont repris dans les capitaux propres l’intégralité de l’encours d’intérêts compensateurs inscrit en charges différées au 1er janvier 2005. Cette décision n’a pas eu d’impact sur la situation nette consolidée. Notes sur le passif du bilan La variation du bilan passif de 588 M€ se répartit en : 2009 – 2008 (en M€) Capitaux propres 237,5 Provisions pour risques et charges -0,9 Dettes financières 328,6 Autres dettes et comptes de régul. 22,7 Total 588,0 Note 10. Réserves Les réserves de la société mère se présentent comme suit : (en M€) 2009 2008 Réserves sociales 1 365,2 1 259,1 Report à nouveau 0,6 0,3 Subventions d’investissement 687,9 592,3 2 053,6 1 851,7 Total Les subventions sont comptabilisées à leur notification. Qu’elles financent des biens amortissables ou non, toutes les subventions sont intégrées dans le calcul de reprise. Elles sont réparties au prorata de la valeur du terrain et des constructions dans le coût de l’immobilisation lors de la mise en service comptable des biens qu’elles financent. 80 Activité du groupe 3F-ok2.indd 80 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés Pour les quote-parts de travaux chargeables, les subventions en regard sont reprises en résultat puis sorties du passif. Les subventions par composants sont amorties sur la même durée que les composants qu’elles financent. Les réserves consolidées des filiales se détaillent ainsi au 31 décembre 2009 : La Résidence Urbaine de France 69,7 M€ Immobilière Basse Seine 68,7 M€ Immobilière Nord-Artois 0,5 M€ Immobilière Val de Loire 10,9 M€ Immobilière Rhône-Alpes 51,0 M€ Immobilière Midi-Pyrénées – SA de la Vallée du Thoré Société Anonyme Jacques Gabriel Résidences Sociales d’Ile-de-France 3,8 M€ 21,1 M€ 4,0 M€ Immobilière 3F Alsace -13,3 M€ Total réserves des filiales 216,4 M€ desquels sont déduits les retraitements opérés sur les réserves d’Immobilière 3F -50,0 M€ et l’élimination de la provision sur titres INA dans Immobilière 3F Total Tableau de passage du résultat social au résultat consolidé Social Retraitements Consolidé 134,6 -2,0 132,6 La RUF 7,1 0,2 7,3 RSIF 0,5 0,5 IBS 8,3 8,3 INA 2,1 2,1 IRA 2,0 2,0 IVL 1,9 1,9 IMP - SAVT 0,9 I3F Alsace -1,0 -1,0 2,0 2,0 (en M€) I3F SA J. Gabriel Résultat consolidé 158,4 Part des minoritaires Part du groupe 169,6 M€ Note 11. Résultat et capitaux propres consolidés Le résultat consolidé s’élève à 148,8 M€ pour la part revenant au groupe, contre 128,1 M€ pour l’exercice précédent. -1,4 1,3 157,0 8,2 148,8 Le tableau de variation des capitaux propres se présente comme suit pour la part du groupe : Part du groupe 3,2 M€ 0,4 Capitaux propres en 2008 Résultats consolidés Variation des subventions et amorts dérog. Variation du périmètre (en M€) 2 206,9 148,8 97,4 -34,5 Autres variations Capitaux propres 2009 2 418,6 La baisse des pourcentages d’intérêts de la société mère Immobilière 3F dans trois de ses filiales (IVL, IAL et RSIF, voir détails dans le paragraphe «Faits caractéristiques de l’exercice») entraîne une 81 Activité du groupe 3F-ok2.indd 81 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés variation de périmètre sur les capitaux propres part du groupe, au profit des intérêts minoritaires sur réserves. Le plan pluriannuel à 3 ans servant de support à la provision est établi et révisé avec la même fréquence que les budgets. En incluant les parts des intérêts minoritaires dans les réserves et les résultats, les fonds propres s’élèvent à 2 588 M€, dont 842,6 M€ de subventions d’investissement non encore amorties. Il convient aussi de préciser que l’avenant à l’Instruction comptable définissant les traitements liés à la gestion par composants, exclut expressément les dépenses de P3-P3R du champ des dépenses pouvant donner lieu à constitution d’une PGE. Note 12. Provisions pour risques et charges Ces dépenses sont assimilées par l’Instruction à des dépenses d’entretien. Tableau des provisions (en M€) 2009 2008 Provisions pour risques et charges 28,4 32,3 Provisions gros entretien 70,0 67,0 0 0 98,4 99,3 Retraitements Total Provision gros entretien Le gros entretien se définit comme l’ensemble des travaux de nature chargeable selon les principes comptables généraux, et dont la périodicité est pluriannuelle ou pour le moins supérieure à un an. Il correspond en particulier aux charges de maintien ou de remise en état visant à assurer le bon fonctionnement des immeubles, par exemple les ravalements dès lors qu’ils ne correspondent pas à un ajout ou un remplacement d’ouvrages extérieur d’étanchéité et de protection de type bardage ou vêtage isolant. La provision pour gros entretien est désormais assise sur un plan pluriannuel de gros entretien qui liste immeuble par immeuble les dépenses d’entretien pluriannuel. Les dépenses dites « fongibles », c’est-à-dire non affectées par immeubles ne sont pas retenues dans le calcul de la provision. Toutes les sociétés du groupe appliquent une méthode identique à celle de la maison mère, de ce fait aucun retraitement de consolidation n’est effectué. Provision pour indemnités de départ à la retraite La méthode de détermination de la provision pour indemnités de départ à la retraite a été modifiée en appliquant pour l’exercice 2004 la recommandation CNC du 1er avril N° 2003-R.01. La provision est calculée en déterminant par salarié, les salaires annuels majorés des charges sociales et intégrant les augmentations de salaires et les promotions à venir projetées au moment du départ à la retraite. A cette base est appliqué le nombre de mois de salaires dus au moment du départ à la retraite conformément aux dispositions de la convention collective. Les probabilités de maintien dans la société et de survie jusqu’à la retraite sont prises en compte dans le calcul de la dette. A compter de l’exercice 2008, le taux de départ des salariés de plus de 55 ans est mis à « zéro ». Cette dette est actualisée à la date de clôture en retenant le Taux Corporate AA correspondant à des obligations liquides de haute qualité à fin décembre de l’exercice 2009 soit 4,292% (4,609 % en 2008). A ce montant est appliqué un prorata ne retenant que la part concernant la durée courue de la date 82 Activité du groupe 3F-ok2.indd 82 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés d’entrée dans la société à la date de clôture de l’exercice. Le montant de la provision au 31 décembre 2008 s’élevait à 15 M€. Il s’élève à 15,1 M€ au 31 décembre 2009, dont 12 M€ au titre d’I3F et 3,1 M€ au titre des filiales. Provision pour médaille du travail A été constituée une provision médaille du travail en application de la recommandation N° 2003R.01 et en utilisant une méthodologie similaire à celle exposée ci-dessus pour les indemnités de départ à la retraite. Au 31 décembre 2009 le montant de la provision consolidé s’élève à 2 M€. Pendant l’exercice, les ressources liées à l’augmentation des dettes financières représentent 555 M€. Dans le même temps, le groupe a remboursé 149,7 M€ d’amortissements d’emprunts à long terme et remboursé par anticipation ou sur remplacement, opérations démolies et ventes 6,6 M€. Tableau de ventilation des dettes par échéances (en M€) Social Note 13. Emprunts et dettes financières Retraitements Consolidé Total <1 an 4 410,9 570,9 > 1 an et < 5 > 5 ans ans 797,7 3 042,3 797,7 3 042,3 -25,6 -25,6 4 385,3 545,3 Tableau de variations (en M€) Participation employeurs 2009 2008 Variation en M€ 695,7 651,2 44,5 3 205,8 2 911,9 293,9 Emprunts et dettes divers 31,2 31,4 -0,2 Dépôts et cautionnements reçus 56,6 54,4 2,2 Intérêts courus non échus 111,8 125,1 -13,3 34,1 32,7 1,4 4 135,3 3 806,7 328,6 Emprunts auprès des Ets de crédit Concours bancaires courants Total Les capitaux dus se répartissent ainsi par type de taux au 31 décembre : Total Fixe Variable 3 932,7 1 020,4 2 912,3 (*) (*) Dont Livret A et LEP : 2 598 M€, prêts inflation : 280,8 M€ et autres : 33,5 M€ Afin de diminuer l’exposition de la société au risque d’évolution du taux du Livret A, il a été souscrit en 2008, chez Immobilière 3F et dans certaines filiales, des contrats de couverture à taux fixe contre la formule exacte du Livret A, à savoir : ¼ [(Moyenne Euribor 3 mois +moyenne Eonia) + 2 x Inflation ] Les caractéristiques de ces contrats sont les suivantes, étant précisé qu’un des contrats a fait l’objet d’une renégociation d’échéance en cours d’année 2009 : 83 Activité du groupe 3F-ok2.indd 83 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés Date souscription en M€ en M€ fixe filiales couverture Taux Période 08/10/2008 100,0 - 3,12% 08/2008 08/2013 08/10/2008 100,0 64,0 3,05% 02/200902/2014 29/10/2008 - 66,0 2,60% 02/200902/2014 29/10/2008 100,0 - 2,60% 02/200908/2012 Total 300,0 130,0 A l’issue de ces opérations et après prise en compte des emprunts 1% à taux fixes, le pourcentage de la dette long terme souscrite ou couverte à taux fixe s’élève à 36,9 %. Une charge de 6,4 M€ pour le groupe a été constatée sur la période 2009 correspondant à la différence entre le taux du Livret A calculé et le taux fixe sur cette période. Suite aux variations sur les marchés, les valeurs de marché de ces opérations, calculées comme la différence entre le taux fixe d’une couverture de remplacement et le taux fixe de la couverture actuelle, appliquées au montant et à la durée restant à courir, s’élèvent à mi-mars 2010, respectivement à : • Contrat n° 1 : 5 669 K€ • Contrat n° 2 : 9 016 K€ • Contrat n° 3 : 2 570 K€ • Contrat n° 4 : 3 347K€ et constitueraient une soulte à payer à l’établissement bancaire en cas de sortie anticipée des opérations de couverture. Cette sortie n’est pas envisagée par les sociétés du groupe. Note 14. Dettes fournisseurs et comptes rattachés Les dettes et les comptes rattachés comprennent les excédents d’acomptes sur les régularisations de charges. Notes sur le compte de résultat et informations diverses Note 15. Evolution du chiffre d’affaires net Le chiffre d’affaires consolidé du groupe se détaille comme suit : (en M€) Immobilière 3F 2009 2008 701,8 598,1 30,4 127,8 7,3 5 Immobilière Basse Seine 70,4 69,3 Immobilière Nord-Artois 25,6 24,8 Immobilière Rhône-Alpes 36,4 34 ,8 Immobilière Val de Loire 34,9 33,3 6,3 6,1 Immobilière 3F Alsace 20,3 14,1 S.A. Jacques Gabriel 24,4 24,6 Eliminations -9,6 -23,9 948,2 913,9 La Résidence Urbaine de France Résidences Sociales d’Ile-de-France Immobilière Midi-Pyrénées – SAVT Total Hors charges récupérables, les loyers consolidés progressent de 5,6% entre 2008 et 2009 et s’établissent à 709,9 M€. 84 Activité du groupe 3F-ok2.indd 84 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés La refacturation par Immobilière 3F des services communs mis à disposition des sociétés du groupe adhérant à la convention de Pool a été neutralisée en consolidation pour 9,6 M€. Note 17. Résultat financier Note 16. Frais de personnel consolidés Par ailleurs, les produits financiers consolidés s’élèvent à 4,7 M€ en 2009 contre 9,1 M€ en 2008. Les frais de personnel comptables non récupérables consolidés se décomposent ainsi : (en M€) 2009 2008 Frais de personnel comptables 113,1 108 ,6 Récupération sur les locataires -25,8 -27,8 Frais de personnel NR au compte de résultat 87,3 80,8 En incluant les impôts et taxes basés sur les salaires et les indemnités kilométriques, et en déduisant les frais de maitrise d’ouvrage immobilisés et les subventions d’ingénierie renouvellement urbain comptabilisées en subventions d’exploitation, l’impact net des dépenses liées aux salaires dans les comptes consolidés du groupe s’établit ainsi : (en M€) 2009 2008 Les charges financières consolidées s’élèvent à 131,6 M€ en 2009 contre 131,1 M€ en 2008. Note 18. Résultat exceptionnel Le résultat exceptionnel de 57,3 M€ s’analyse comme suit : (en M€) 2008 Coût net des sinistres -2,8 -3,0 - Dépenses sinistres déclarés -7,8 -8,1 - Indemnités sinistres déclarés 4,9 5,1 Frais nets de démolition 2,8 7,8 -11,3 -9,5 - Subventions liées aux démolitions 14,1 17,3 Reprises de subventions 28,8 29,8 2,3 -1,2 Marges sur cessions d’actifs 30,9 13,4 Charges sur ventes -5,2 - -3,3 -2,5 3,8 -6,8 57,3 37,7 - Dépenses liées aux démolitions Autres Frais de personnel NR comptables 87,3 80,8 Frais de maîtrise d’ouvrage -7,7 -7,5 Pertes sur remplacements et démolitions Subvention ingénierie renouvellement urbain -1,2 -1,0 Taxes sur rémunérations 9,5 8,9 Net mouvements de provisions et amortissements Indemnités kilométriques 1,6 1,5 89,4 82,8 Frais de personnel NR retraités 2009 Résultat exceptionnel Les dotations d’amortissements dérogatoires pratiquées dans les comptes sociaux des sociétés Immobilière Nord-Artois, Immobilière RhôneAlpes et Résidences Sociales d’Ile-de-France 85 Activité du groupe 3F-ok2.indd 85 26/05/10 08:21 Annexe aux comptes consolidés figurent dans les comptes à hauteur de 1,7 M€ dans les comptes consolidés. Le résultat exceptionnel comprend pour 11,3 M€ des coûts liés aux démolitions et pour 14,1 M€ des subventions pour démolitions, prises en résultat lors de leur notification, et calculées au prorata de l’avancement des dépenses. Note 19. Engagements hors bilan (en M€) 2009 2008 Engagements reçus : Avals, cautions, garanties reçus 13,3 8,9 179,1 69,1 Solde opération de défaisance 0,1 0,1 Ventes, contrats préliminaires 26,7 0,0 0,5 0,5 219,7 78,6 0,0 0,0 88,8 194,4 462,7 367,4 Solde opération de défaisance 0,1 0,8 Autres 0,8 0,1 552,4 562,6 Emprunts locatifs signés Autres Total Engagements donnés : Avals, cautions, garanties donnés Compromis de vente immobiliers Reste à payer sur marchés signés Total Note 20. Effectif L’effectif présent au 31 décembre (CDI + CDD) est passé de 2 302 fin 2008 à 2 366 fin 2009, l’effectif à temps partiel étant exprimé en équivalent temps plein. Catégorie 2009 2008 Cadres 395 375 Employés, agents de maîtrise 725 707 1 243 1 216 Gardiens et employés d’immeubles Ouvriers Total 3 4 2 366 2 302 Note 21. Autofinancement net Il s’élève à 127,2 M€ hors prise en compte des remboursements anticipés d’emprunts locatifs et remboursements opérés sur les composants sortis de l’actif. Les éléments relatifs aux couvertures de risque de taux sur la dette long terme sont traités dans la note 13. 318 logements ont été cédés aux locataires à fin 2009. Dans ce cadre, une clause de rachat engage les sociétés du groupe, sur une durée de 5 ans, en cas de défaillance de l’accédant. 86 Activité du groupe 3F-ok2.indd 86 26/05/10 08:21 Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés Aux Actionnaires, En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l’exercice clos le 31 décembre 2009, sur : • le contrôle des comptes consolidés de la société Immobilière 3F, tels qu’ils sont joints au présent rapport ; • la justification de nos appréciations ; • la vérification spécifique prévue par la loi. Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d’administration. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes. Opinion sur les comptes consolidés Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes consolidés. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des comptes. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Nous certifions que les comptes consolidés de l’exercice sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière, ainsi que du résultat de l’ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation. Comme indiqué dans la note 12 de l’annexe, votre société a procédé à des estimations pour évaluer la provision pour gros entretien. Sur la base des éléments disponibles à ce jour, nos travaux ont consisté principalement à apprécier les données et les hypothèses sur lesquelles se fondent ces estimations et à revoir les calculs effectués par le groupe. Nous avons procédé à l’appréciation du caractère raisonnable de ces estimations. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de notre démarche d’audit des comptes consolidés, pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport. Vérification spécifique Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, à la vérification spécifique prévue par la loi des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion. Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés. Paris et Paris-La Défense, le 19 mai 2010 Les Commissaires aux Comptes COREVISE Fabien Cregut ERNST & YOUNG Audit Nathalie Cordebar Justification des appréciations En application des dispositions de l’article L. 823-9 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les éléments suivants : 87 Activité du groupe 3F-ok2.indd 87 26/05/10 08:21 Les perspectives 2010 ------------------------------------------------------------------------------- Les perspectives financières 2010 du groupe 3F consolidé 89 -------------------------------------------------------------------------------------Les perspectives 2010 pour l’activité 92 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Corbeil-Essonnes (91) Chantiers de rénovation urbaine du quartier de Montconseil © Groupe 3F / Stéphan Lucas 88 Activité du groupe 3F-ok2.indd 88 26/05/10 08:21 De gauche à droite : Ramonville Saint-Agne (31) - © Groupe 3F / Les Yeux Carrés Sury-le-Comtal (69) - © Groupe 3F / Arty Photos Emilie Pellerin, chef de projet et développement au Havre - © Groupe 3F / Tristan Paviot Les perspectives financières 2010 du groupe 3F consolidé Les faits marquants La politique de vente lancée fin 2008 s’amplifie dans le budget 2010 : 815 actes de vente sont pris en compte, sur un parc de près de 6 500 logements mis en vente au niveau du groupe. Le prix de vente sur lequel travailleront les équipes opérationnelles est calculé sur la base des estimations connues à ce jour et de la réfaction de 20 % par rapport au prix des domaines décidée par les conseils d’administration des différentes sociétés. Sur ce prix, dans le budget 2010 un abattement de prudence financière de 15% a été retenu, portant le budget des ventes à 86,1 M€ de chiffre d’affaires, devant dégager une plus value comptable de 55,6 M€. Après remboursement aux établissements prêteurs des capitaux restant dus sur les lots vendus, les ventes représentent un impact de trésorerie de 70 M€. Les indicateurs principaux Loyers : 735,2 M€ Les loyers progressent de 25,3 M€ (+ 3,6%) par rapport à 2009, dont pour les logements 0,71% est imputable aux augmentations de prix du 1er janvier (moyenne pondérée compte tenu de l’écrêtage des plafonds et du mix ZUS – hors ZUS), le solde reflétant la variation des logements vides et la progression nette du nombre de lots (livraisons moins démolitions). Les livraisons de logements budgétées s’élèvent à près de 4 000 logements pour le groupe dont 2 800 en Ile-de-France. Sont incluses en particulier à effet 1er juillet 2010, l’acquisition auprès d’Emmaüs Habitat par La Résidence Urbaine de France d’un ensemble de 443 logements situés en Seine-etMarne, et la cession par Immobilière 3F d’un programme de 431 logements au Blanc-Mesnil. Cet objectif est ambitieux et fera l’objet d’une revue régulière en cours d’année. 89 Activité du groupe 3F-ok2.indd 89 26/05/10 08:21 Les perspectives financières 2010 du groupe 3F consolidé Par ailleurs, les cessions entre sociétés du groupe intégrées dans cette prévision sont les suivantes : Résultat net : 200,2 M€ • cession par Immobilière 3F à Immobilière Alsace de 2 programmes représentant 32 logements, La variation du résultat prévisionnel se décompose en : • cession par Immobilière 3F à La Résidence Urbaine de France de 4 programmes représentant 111 logements, • légère diminution du résultat d’exploitation à 221,1 M€ (- 2,4%), sous l’effet de la progression des charges, notamment de gros entretien, • cession par La Résidence Urbaine de France à Immobilière 3F de 3 programmes représentant 52 logements, • amélioration du résultat financier à - 104,5 M€ (+ 17,7%), suite aux baisses successives du taux du Livret A intervenues sur 2009 qui allègent la charge d’intérêts de l’exercice, ce phénomène étant néanmoins partiellement compensé par les nouveaux emprunts mobilisés en 2009/2010 et par l’impact des couvertures de taux, • enfin, cession par Immobilière 3F à Résidences Sociales d’Ile-de-France, de 4 foyers à Paris, Sevran et L’Haÿ-Les-Roses précédemment acquis auprès de France Habitation, représentant 210 équivalents-logements. Cette prévision intègre aussi la cession par la SA Jacques Gabriel d’un foyer à Vendôme, soit 88 logements dans le courant du deuxième trimestre 2010 et tient compte du rachat par Immobilière Val de Loire d’un patrimoine de 73 logements à Dreux désormais prévu en septembre 2010. A la fin de l’année, le groupe devrait posséder 149 000 logements, près de 6 400 équivalentslogements en foyers et 1 500 lots de commerce, soit environ 157 000 lots. Le taux 12 mois glissant de logements vacants budgété s’élève à 1,27% (contre 1,50% à fin décembre 2009, et 1,42% fin 2008) ; en ajoutant les logements rendus indisponibles, le taux 12 mois de logements vides s’élève à 3,33% contre 3,94% à fin décembre 2009 (et 3,48% fin 2008). • hausse de 26,2 M€ du résultat exceptionnel à 83,5 M€, progression liée pour l’essentiel à la politique de ventes (plus value comptable prévue de 55,6 M€ contre 27,5 M€ en 2009), ainsi qu’à la cession du patrimoine de Blanc Mesnil, qui dégage une plus value comptable de 16 M€. Autofinancement net : 103,1 M€ L’autofinancement net budgété s’établit à 103,1 M€ en recul de 24 M€ (- 18,9%) par rapport au réalisé 2009. A 14% des loyers, il perd 3,9 points par rapport à la position 2009. On note en particulier la hausse des annuités d’emprunts, intérêts et capital, sous l’effet des nouveaux emprunts. La structure des contrats de prêts conduit en effet en période de baisse des taux du Livret A comme cela fut le cas pendant toute l’année 2009, à constater une augmentation mécanique des remboursements en capital pendant que l’intérêt payé diminue. Alors que le résultat est amélioré 90 Activité du groupe 3F-ok2.indd 90 26/05/10 08:21 Les perspectives financières 2010 du groupe 3F consolidé par la diminution des intérêts, l’autofinancement enregistre l’intégralité des annuités y compris amortissement du capital, cette composante augmentant de plus de 22% en 2010 par rapport à 2009. Trésorerie nette : 154,4 M€ La trésorerie de fin d’année est budgétée à 154,4 M€, soit une légère diminution par rapport au réel de fin 2009 (169,2 M€). Elle représente un ratio proche de 1 000 euros par logement, niveau presque équivalent à 2009. En matière d’investissements, le groupe budgète des dépenses de promotion de près de 820 M€ contre 681 M€ en 2009, correspondant aux flux sur les opérations déjà lancées et au lancement de nouvelles opérations en 2010, sur la base d’un rythme annuel de production de près de 4 500 logements (3 000 logements en Ile-de-France et 1 500 logements en province). Les travaux d’amélioration sur le patrimoine existant progressent fortement par rapport à 2009, à 207 M€, en raison de la concentration sur 2009-2010 des travaux de réhabilitation et résidentialisation en zones de renouvellement urbain, avec le lancement de 2 900 logements en réhabilitation en 2010. Au total, en comprenant les investissements administratifs et informatiques (7,2 M€), les investissements budgétés représentent 1 033 M€ en 2010, contre 818 M€ en 2009 (+ 26%). Pour financer ces dépenses, le groupe a budgété : • l’encaissement de 168,9 M€ de subventions, soit une progression de 30% par rapport à 2009, (dont 116,3 M€ de subventions pour l’activité de promotion et 52,6 M€ de subventions pour les activités d’amélioration et de démolition), • et la mobilisation de 670,6 M€ de prêts, soit 21% de plus qu’en 2009. Les fonds propres consommés en 2010 représentent 116,4 M€ pour la promotion et contre 135,5 M€ en 2009, et pour l’amélioration, 75,8 M€ contre 70 M€ en 2009. Enfin, un apport en capital par les actionnaires d’Immobilière 3F est positionné dans cette prévision à hauteur de 20 M€, ainsi qu’un apport en capital de 5 M€ par Immobilière 3F à chacune de ses filiales Immobilière 3F Alsace et Immobilière Rhône-Alpes en fin d’année 2010. Par ailleurs, comme indiqué plus haut, les flux liés aux ventes locataires représentent un encaissement de 84,6 M€, et un apport net de 70 M€ sur la trésorerie du groupe, après remboursement des capitaux d’emprunts restant dus. Parmi les autres cessions, la vente par Immobilière 3F à Emmaüs Habitat du patrimoine de BlancMesnil est positionnée au début du deuxième semestre pour un prix de vente de 17,6 M€, net du remboursement de capitaux d’emprunts restant dus s’élevant à 1,5 M€. Par ailleurs, les coûts de démolition progressent également à 18,4 M€ contre 8,5 M€ en 2009, correspondant au lancement de plus de 1 000 démolitions en 2010, contre 680 en 2009. 91 Activité du groupe 3F-ok2.indd 91 26/05/10 08:21 De gauche à droite : Grégory Blanc, responsable de développement clientèle à la direction départementale des Yvelines - © Groupe 3F / Tristan Paviot Rouen (76) - projet - Arch. : Jourda Architecte Les perspectives 2010 pour L’année 2010 verra l’achèvement du projet d’entreprise 2006-2010 et la définition des nouveaux axes stratégiques du groupe pour les années 2011-2016. En matière de production, la mise en chantier de plus de 5 600 logements et places d’hébergement en 2010 permettra de dépasser les résultats de 2009. Poursuivre l’amélioration de la qualité et des performances énergétiques des bâtiments sera une priorité pour la construction neuve, avec l’objectif d’atteindre le niveau BBC sur toutes les opérations dont les honoraires sont supérieurs à 193 000 euros. Sur le patrimoine existant, toutes les opérations d’ensemble (réhabilitation et traitement des espaces extérieurs) viseront la certification « habitat existant » ou « habitat et environnement ». L’activité de renouvellement urbain, tant en Ilede-France qu’en province, poursuivra sa montée l’activité en puissance avec un objectif de 1 100 logements neufs à livrer et plus de 900 logements BBC à mettre en chantier en 2010. Les objectifs relatifs à la politique de vente du patrimoine sont ambitieux compte tenu du contexte économique, avec 830 actes authentiques à signer, dont 600 en Ile-de-France. Le développement de l’offre de logements aux populations spécifiques par la filiale RSIF va connaître une forte croissance tant au niveau des mises en chantier (1 084 places) que des livraisons (655 places d’hébergement seront transférées à RSIF). C’est en 2010 qu’elle devrait obtenir la compétence réglementaire nationale pour intervenir sur tout le territoire. En matière de gestion locative, la satisfaction des clients par l’amélioration du cadre de vie, le traitement des réclamations et des changements 92 Activité du groupe 3F-ok2.indd 92 26/05/10 08:21 Les perspectives 2010 pour l’activité de logements seront toujours au cœur des préoccupations. La mobilisation de tous les acteurs internes sera une condition indispensable à la progression des résultats dans un contexte plus difficile. Pour répondre aux demandes des pouvoirs publics sur le logement des personnes fragiles, le groupe prévoit d’attribuer, en Ile-deFrance, 13% des logements aux ménages relevant du DALO et des accords collectifs départementaux. Le groupe poursuivra les actions visant à développer la couverture nationale en recherchant des partenariats avec les acteurs locaux. Enfin, la mise en œuvre des conventions d’utilité sociale qui guideront l’ensemble de nos actions pour les six années à venir sera un enjeu fort pour tous les collaborateurs. A ce titre, une convention cadre a été signée le 24 février 2010 avec le Secrétaire d’Etat au Logement. 93 Activité du groupe 3F-ok2.indd 93 26/05/10 08:21 Mises en chantier & livraisons ------------------------------------------------------------------------------- Mises en chantier 95 -------------------------------------------------------------------------------------Livraisons 98 ---------------------------------------------------------------------------------------------- Carrières-sous-Poissy (78) Construction d’une résidence sociale Arch. : Agence Provost © Groupe 3F / Frédéric Achdou 94 Activité du groupe 3F-ok2.indd 94 26/05/10 08:21 Mises en chantier Immobilière 3F Ile-de-France Dépt Ville Adresse Nb Logts Financ Dépt Ville Adresse Nb Logts Financ 75 Paris 34, rue des Renaudes 20 PLS 75 Paris Rue de Sévigné 13 PLUS 77 Cesson ZAC du Moulin à vent 46 PLUS 77 Chanteloup-en-Brie Avenue Jonchère 8 PLUS 77 Chelles 160, avenue de Claye 16 PLUS 77 Coulommiers 13-15, rue Jean Moulin 53 PLUS 93 Livry-Gargan 77 Coulommiers Rue de Longueville 11 PLUS 93 Livry-Gargan 77 Croissy-Beaubourg 2, rue du Prieuré 15 PLS 77 Lagny-sur-Marne Rue Jeanne d’Arc 21 PLS 93 Montfermeil 77 Othis Avenue d’Orcheux 9 PLUS 93 Noisy-le-Grand 28 PLS 77 Serris Cours du Danube 30 PLUS 77 Villeparisis 21, rue de Ruze 31 PLUS 93 Pantin 2, rue Cartier Bresson 22 PLUS 77 Villeparisis 11, rue Jean Jaurès 26 PLUS 93 Pierrefitte-surSeine 125-127, rue Parmentier 37 PLUS 77 Villeparisis 11, rue Jean Jaurès 5 PLS 93 Pré-Saint-Gervais 35-37, rue Louis Blanc 23 PLS 78 Buchelay Chemin des Meuniers Ilot1 57 PLUS 94 Fontenay-sous-Bois 8, rue de la Renardière 16 PLUS 94 Fontenay-sous-Bois 1 bis, avenue Foch 30 PLUS 78 Conflans-SainteHonorine ZAC Alcatel 3 PLS 94 Limeil-Brévannes 22, rue Descartes 39 PLUS 78 Louveciennes 29, rue de Monbuisson 40 PLS 94 Limeil-Brévannes 33 PLS 78 Versailles 33, rue Edmée Frémy 21 PLUS 22, rue Descartes 2ème tranche 78 Viroflay Rue du Maréchal Foch 14 PLUS 94 Nogent-sur-Marne Jeu de l’arc 13 PLS 91 Athis-Mons Avenue Marcel Sembat 30 PLUS 94 Nogent-sur-Marne Jeu de l’arc 26 PLUS 42 PLS 8, rue de Marinville 8 PLS 39 PLS 8, rue de Marinville 33 PLUS 143/147, avenue du 18 avril Avenue Marcel Sembat / Blum 91 Athis-Mons 91 Athis-Mons 91 Brétigny-sur-Orge ZAC des Sorbiers 40 PLUS 91 Corbeil-Essonnes 32, rue Lafayette 41 PLUS CD 91 Saintry-sur-Seine Rue du Général Leclerc 20 Ilot 5 avenue Émile Zola 92 92 BoulogneBillancourt BoulogneBillancourt 93 Bondy 42, avenue Henri Barbusse 93 Bondy 45, rue des Sciences 1 PLUS 93 Dugny Rue Guynemer 68 PLUS 93 Dugny Rue Guynemer 50 PLS 22 PLUS 12 PLUS 31 PLS 94 94 Saint-Maur-desFossés Saint-Maur-desFossés 25-27, boulevard de Gutenberg 8-10, place de la Libération Cœur de ville Ilot Tuilerie 100, avenue Émile Cossonneau 40 PLUS 94 Saint-Maurice 1-3, rue de la Pompe 51 PLUS 94 Saint-Maurice 1-3, rue de la Pompe 12 PLS 94 Sucy-en-Brie 10, rue de la Procession 19 PLS PLUS 94 Sucy-en-Brie 11, rue de la Procession 15 PLUS 17 PLUS 94 Valenton ZAC Val Pompadour 58 PLUS Ilot 5 avenue Émile Zola 12 PLS 23 PLUS 34 PLUS 94 Vincennes Rue Félix Faure/ rue Clément Viénot 39-41, rue Antoine Marie Colin 92 Colombes Rue du commerce 59 PLS 94 Vitry-sur-Seine 92 Gennevilliers Jaffeux 30 PLUS CD 95 Argenteuil 35, rue Baratier 14 PLS 92 Marnes-la-Coquette Avenue Pasteur 22 PLUS 95 Auvers-sur-Oise 12, Clos Sermon 6 PLS 92 Marnes-la-Coquette Avenue Pasteur 22 PLS 95 Cergy-Pontoise ZAC Sainte-Apolline 60 PLS 92 Neuilly-sur-Seine 38-40, rue de Sablonville 31 PLS 95 Ezanville 1, square de l’Ile-deFrance 40 PLUS 92 Vaucresson Sente Mazeleyre 10 PLS 95 Magny-en-Vexin Le carré Dailly 15 PLUS Magny-en-Vexin Le clos des Aulnes 35 PLUS 93 Aulnay-sous-Bois 26, boulevard de Strasbourg 95 8 PLS TOTAL Ile-de-France hors renouvellement urbain 1 616 95 Activité du groupe 3F-ok2.indd 95 26/05/10 08:21 Mises en chantier Reprise de patrimoine Dépt 94 Ville Saint-Maur-desFossés Immobilière 3F Alsace Nb Logts Financ Adresse Pont de Créteil 490 PLUS Renouvellement urbain Dépt 78 Ville Les Mureaux Nb Logts Financ Adresse Rue Châteaubriand 15 PLUS PLUS CD 78 Les Mureaux Rue Châteaubriand 29 91 Athis-Mons Avenue Morangis Lot M 44 PLS 91 Corbeil-Essonnes La Papeterie phase 2 73 PLUS 91 Corbeil-Essonnes La Papeterie phase 3 47 Dépt Ville Adresse Nb Logts Financ 67 Bischwiller Rue profonde 5 67 Dachstein Rue de la remise 10 PLUS PLS 67 Ebersheim 52, rue Nationale 11 PLUS 67 Soufflemheim 3, rue de Sessenheim 12 PLUS 67 Strasbourg 1, rue Jacques Peirotes 20 PLUS 67 Sundhouse 10, rue de la Vallée 14 PLUS 67 Sundhouse Rue des artisans 30 PLUS 68 Eguisheim ZAC de la Tuilerie 30 PLUS 68 Horbourg Wihr Rue des prés 15 PLUS Point P Rue Pierre de Coubertin La Grand Rue 54 PLUS 6 PLUS 21 PLUS TOTAL Immobilière 3F Alsace 228 68 Kingersheim 68 Ribeauvillé 68 Steinbach PLUS PLUS CD PLUS CD 91 Vigneux-sur-Seine Rue Montaigne Ilot 3F 25 93 Bondy 140, rue Blanqui 18 93 Bondy Avenue du 14 Juillet 16 AUTRES 93 Bondy Avenue du 14 Juillet 93 PLUS 93 Bondy Avenue du 14 Juillet 15 PLS 28 Barjouville Les Dix Sétiers 26 PLUS 93 Bondy Rue de la Liberté 60 PLUS 28 Champhol Rue de Chartres 13 PLUS 93 Bondy Rue de L'Argentière 25 AUTRES 28 Le Coudray Les coteaux des Larris 10 PLS 93 Clichy-sous-Bois Ilot 02 85 PLUS 28 Le Coudray Les coteaux des Larris 21 PLUS 93 Montfermeil Avenue Cézanne Ilot J1 32 PLUS CD 37 Esvres-sur-Indre Domaine de Varidaine 13 PLUS 37 Monts Rue de Servolet 20 PLUS 37 Monts Rue de Servolet 5 PLUS 37 Monts Rue de Servolet 10 PLS 37 La Riche Rue de la Mairie Cécile Breton Quai Saint-Jean Rue de Verdun et sente aux veneurs 22 PLUS 8 PLUS 8 PLUS Clos Lorette 6 PLS 93 Montfermeil Les Suisses 1 50 PLUS 93 Stains Moulin neuf 19 PLUS 94 Thiais Rue des Baudemonts 26 PLUS 94 Villeneuve-le-Roi C6 Parc en Seine 54 PLUS 75 Ville Adresse Nb Logts Financ 682 41 Blois dont I3F 641 45 Boigny-sur-Bionne 45 Olivet 45 Saint-Jean-de-Braye 62, av. du Capitaine Jean 29 PLUS 45 Saint-Jean-le-Blanc Allée des Peupliers 4 PLUS 45 Saint-PryvéSaint-Mesmin L'Hermitage 3 PLUS 45 Villemandeur Rue des pèlerins 20 PLUS 41 Logements thématiques Ville Dépt TOTAL dont CLARM Dépt Immobilière Val de Loire Adresse Nb Logts Financ Paris Quai de Valmy 32 PLI 202 PLUS 152 PLUS 75 Paris 210 bis, rue de Vaugirard 91 Evry ZAC centre urbain 94 Fresnes Rue des Frères Lumière TOTAL Résidences Sociales d’Ile-de-France 47 TOTAL Immobilière Val de Loire 218 PLUS 593 96 Activité du groupe 3F-ok2.indd 96 26/05/10 08:21 Mises en chantier Immobilière Rhône-Alpes Dépt Ville Adresse 42 Bonson 69 Ternay 69 Chassieu 22, avenue de Saint-Rambert Chemin des Buisserattes Route de Lyon 69 Meyzieu 69 Mions 73 Mouxy 74 Annecy-le-Vieux 74 Nb Logts Financ 23 PLUS Immobilière Midi-Pyrénées S.A. de la Vallée du Thoré Dépt Ville Adresse Nb Logts Financ 5 PLS 31 Léguevin Domaine de Carelli 7 PLS 31 PLUS 31 Léguevin Domaine de Carelli 22 PLUS Rue de la République 31 PLUS 31 Muret Rue J. Dabadie 7 PLS Rue Rouget-de-l'Isle 27 PLUS 31 Muret Rue J. Dabadie 13 PLUS 14 PLUS 28 PLUS 85, avenue Tolosane 12 PLUS Marin Route de Revard ZAC VignièrePommarie Rue de la Poutavin 29 PLUS 85, avenue Tolosane 4 PLS 74 Pringy Rue d'Annecy 2 PLS 81 Gaillac Avenue Mistral 33 PLUS 74 Pringy Rue d'Annecy 7 PLUS 81 Lasgraisses Les Hauts de Ferrieres 15 PLUS 74 Vetraz-Monthoux Route de Monthoux 28 PLUS TOTAL Immobilière Midi-Pyrénées S.A. de la Vallée du Thoré 113 TOTAL Immobilière Rhône-Alpes Ville 31 RamonvilleSaint-Agne RamonvilleSaint-Agne 225 S.A. Jacques Gabriel Immobilière Basse Seine Dépt 31 Adresse Nb Logts Financ Dépt Ville Adresse Nb Logts Financ 27 Val-de-Reuil Entrée de ville 11 PLUS 41 Blois Puy Cuisy 15 PLUS CD 27 Val-de-Reuil Entrée de ville 25 PLUS 41 Cellettes Rue des maçons 13 PLUS 76 Cléon 1 PLUS Fossé 9 PLUS Route de Paris 14 PLUS Le Hameau des Noisetiers Salengro 8 PLUS Route de Paris 1 PLS Site Gare II Boulevard Jean Jaurès 8 PLUS 23, rue Constant Ragot 5 PLUS 76 76 FranquevilleSaint-Pierre FranquevilleSaint-Pierre 41 41 41 RomorantinLanthenay RomorantinLanthenay Saint-Aignansur-Cher 76 Gonfreville-L’Orcher Avenue du Chemin Vert 29 PLUS 76 Gonfreville-L’Orcher Avenue du Chemin Vert 20 PLS 41 76 Gonfreville-L’Orcher Avenue du Chemin Vert 15 PLUS 41 Vineuil Secteur des Rémondés 44 PLUS 76 Le Havre Montgaillard 2 PLUS 41 Vineuil Rue Neuve 6 PLUS 76 Le Havre Rue de Saint-Quentin 3 PLUS 76 Le Havre Rue Eugène Mopin 70 PLUS 76 Le Havre Paul Véronèse 20 PLUS CD 76 Oissel 8, Petite rue de Rouen 49 PLUS 76 Oissel 8, Petite rue de Rouen 4 PLS 76 Rouen Ilot Giraudoux 87 PLUS TOTAL Immobilière Basse Seine 351 Immobilière Nord-Artois Dépt Ville Adresse Nb Logts Financ TOTAL S.A. Jacques Gabriel 108 I3F Agence Languedoc-Roussillon Dépt Ville Adresse Résidence Les Lavandes Avenue Charles Deperet Nb Logts Financ 34 Lodève 66 Perpignan 66 Perpignan Léon Blum 66 Perpignan RHVS ex-Conforama 66 Perpignan Rue de Canigou 50 PLUS TOTAL I3F Agence Languedoc-Roussillon PEX 39 PLUS 6 PLUS 100 PLUS 225 59 Anzin Rue Paul Bert 8 59 Anzin Rue Paul Bert 2 PLS 59 Douai Rue Berthe Garnier 12 PLUS 59 Douai Rue Berthe Garnier 7 PLS 59 Haveluy Rue Louis Rémy 22 PLUS 59 Valenciennes Rue Milhomme 15 PLS Dépt 59 Grande-Synthe 18, place de la Haye 1 PLUS 49 Avrillé Villa Sienna 29 PLUS 62 Lens Rue Paul Bert 25 PLUS 49 Trélazé ZAC de la Guérinière 21 PLUS TOTAL Immobilière Nord-Artois 92 PLUS 30 I3F Agence Grand-Ouest Ville Adresse TOTAL I3F Agence Grand-Ouest Nb Logts Financ 50 97 Activité du groupe 3F-ok2.indd 97 26/05/10 08:21 Livraisons Livraisons Immobilière 3F Ile-de-France Offre nouvelle Dépt Ville Adresse Reprise de patrimoine Dépt Nb Logts Financ 75 Paris Rue des Pyrénées 64 PLUS/ PLS 75 Paris Rue Lepic 54 PLUS ZAC Alcatel 3 PLS Rue Broutin ZAC Alcatel 58 PLUS Rue Doittau 2è tranche 39 PLUS Rue Doittau 2è tranche 21 PLS 77, rue de l'Ambassadeur 18 PLUS 78 78 78 78 78 Conflans-SainteHonorine Conflans-SainteHonorine Conflans-SainteHonorine Conflans-SainteHonorine Conflans-SainteHonorine 78 Issou 5, place de Montalet 19 PLUS 78 Meulan 23, rue de Beauvais 6 PLS 78 Sartrouville 123, rue Maurice Berteaux 91 Angerville Route de Méréville 91 Evry 91 Juvisy-sur-Orge 91 Juvisy-sur-Orge 91 Juvisy-sur-Orge 91 Juvisy-sur-Orge 92 94 Ville Adresse Saint-Maur OPAC Nb Logts Financ 490 Immobilière 3F Ile-de-France Renouvellement urbain Dépt Ville Adresse 78 Les Mureaux 52, rue Gabriel Vilain 91 Athis-Mons 91 Vigneux-sur-Seine 93 Bondy Quartier du NoyerRenard Quartier de la Croix Blanche Rue Henri Varagnat Ilots A3-A4 rue Etienne Laurent Ilot A5 rue Etienne Laurent Nb Logts Financ 19 52 65 22 18 PLUS 93 Clichy-sous-Bois 93 Clichy-sous-Bois 93 Clichy-sous-Bois Ilot C1 45 93 Clichy-sous-Bois Ilot X rue Etienne Laurent 30 100 PLUS CD PLUS CD PLUS CD PLUS CD PLUS CD PLUS CD PLUS CD PLUS CD PLUS CD 40 PLUS 100 PLU 21 PLS 3 PLAI 93 Montfermeil Ilot V2 30 26 PLUS 93 Montfermeil Rue Corot 37 PLUS 50, rue Gounod 20 PLS 95 Garges-lès-Gonesse Ilot 8 32 PLUS Clichy-la-Garenne 37-39, rue des Cailloux 39 PLS TOTAL renouvellement urbain 92 Saint-Cloud 7, rue Joseph Lambert 9 PLUS TOTAL Immobilière 3F Ile-de-France 1778 (y compris reprise de patrimoine) 93 Livry-Gargan 34 PLS 93 Livry-Gargan 31 PLUS 93 Montreuil 14 PLS 93 Rosny-sous-Bois 35-37, rue Saint-Denis 12 PLS 93 Rosny-sous-Bois Anciens Combattants 7 PLS 94 Le Perreuxsur-Marne 58, rue de la Gaité 15 PLUS 94 Limeil-Brévannes 13, avenue Gabriel Péri 11 PLS 94 Saint-Maur 8, rue de Marinville 42 PLUS 95 Garges-lès-Gonesse Rue du Colonel Fabien 24 PLS 95 Goussainville 79 PLU Centre AGORA "Logirelais" ZAC Montessuy, quai Gambetta ZAC Montessuy, quai Gambetta ZAC Montessuy, quai Gambetta 25-33, boulevard Max Dormoy 25-33, boulevard Max Dormoy 39-41, avenue Faidherbe "Logirelais" 29 461 TOTAL offre nouvelle 827 98 Activité du groupe 3F-ok2.indd 98 26/05/10 08:21 Livraisons Immobilière Alsace Dépt Ville Adresse Nb Logts Financ 67 Haguenau Rue de la teinturerie 22 PLUS 67 Haguenau Rue de la teinturerie 14 PLS 67 Haguenau Place Barberousse 26 PLUS Immobilière Midi-Pyrénées S.A. de la Vallée du Thoré Dépt Lorem ipsum dolor sit amet, consectur adipiscing, idolor sitAdresse amet, consecturNb adipiscing Financ Ville Logts 67 Hochfelden Lotissement J. Rahill 7 PLUS 31 67 Hochfelden Lotissement J. Rahill 7 PLUS 31 Cepet Consectur adipiscing, Chemin Moureau PLUS idolor consectur11 adipiscing Cepet Chemin Moureau 4 PLUS 67 Hoenheim Émailleries alsaciennes 32 PLS 31 Pinsaguel Rue de la Croix Falgarde 13 PLS 67 Oberhausbergen Rue de la Paix 16 PLUS 67 Pfaffenhoffen Rue de Strasbourg 11 PLUS/ PLAI 31 RamonvilleSaint-Agne 81, avenue Tolosane 4 PLUS 67 Saverne 32, rue de l'Ermitage 32 PLUS 81 Pont-de-l’Arn Baudille 7 PLUS 67 Schweighousesur-Moder Acti Prom 8 PLUS TOTAL Immobilière Midi-Pyrénées S.A. de la Vallée du Thoré 39 67 Souffelweyersheim 73, route de Brumath 1 PLAI 67 Souffelweyersheim 39 A, rue des fleurs 4 PLUS 67 Soufflenheim Rue de Sessenheim 12 PLUS 67 Strasbourg 13, rue Jacques Peirotes 20 PLUS Dépt 68 Cernay Rue de Buhl 14 PLUS 80 Albert Rue des Illieux 27 PLS 68 Colmar Rue du Galtz 44 PLS 59 Anzin Rue Paul Bert 8 PLUS 68 Kingersheim Presbytère 14 PLUS 59 Anzin Rue Paul Bert 2 PLUS 68 Mulhouse 59 Grande-Synthe 18, place de la Haye 1 PLUS 59 Pont-à-Marcq Avenue du Général de Gaulle 21 PLS Les coteaux Barbanègre Les coteaux Barbanègre Les coteaux Barbanègre Les coteaux Barbanègre Les coteaux Barbanègre Les coteaux Barbanègre 1 68 Mulhouse 68 Mulhouse 68 Mulhouse 68 Mulhouse 68 Mulhouse 68 Pfastatt Le Château, lot 52 43 PLUS 68 Ribeauville Rue de Coubertin 6 PLUS 68 Rixheim 159, rue de l'Ile Napoléon 4 PLAI 68 Saint-Louis Rue de la Frontière 18 PLUS 68 Thann Domaine des Collines 18 PLUS 68 Turckheim Rue de la Papeterie 23 PLS 87 Adresse 78 Nb Logts Financ Côte de Grais 45 PLUS 76 Bolbec Rue d'Harcourt 14 PLUS Ville Blois report 2008 Maurice de Saxe 30 Blois report 2008 Croix Chevallier 10 PLS 41 Blois 46, rue Gallieni 1 PLAI 41 Blois 58, rue du bourg 1 PLAI 41 Blois Avenue du Maréchal Lyautey 24 PLUS 41 Blois La Renardière II 8 PLUS CD 41 Cellettes Rue des maçons 8 PLS 41 Fossé La Pièce des Gouffres 4 PLS 41 Fossé La Pièce des Gouffres 4 PLS 41 La Chaussée-SaintVictor Rue des Merisiers 20 PLUS 41 Les Montils Gare 22 PLUS 41 Pontlevoy Le clos des Charmilles 5 PLUS Progrès 11 PLUS Rue Porte-Grosset 7 PLUS PLUS 41 PLUS 41 Selles-sur-Cher Rue de Prony 63 PLUS Le Havre Rue de Prony 14 PLUS Le Havre Montgaillard 2 PLUS Saint-Léger-duBourg-Denis Saint-Léger-duBourg-Denis Impasse des Vieux Chênes Impasse des Vieux Chênes 4 PLUS 2 PLUS 76 Le Havre 76 76 2, chemin de Croisset TOTAL Immobilière Basse Seine Nb Logts Financ 41 1 Cléon Adresse 41 15 Canteleu 76 Dépt RomorantinLantenay 76 59 S.A. Jacques Gabriel 219 Beuvillers 76 Nb Logts Financ 226 14 76 Adresse TOTAL Immobilière Nord-Artois Immobilière Basse Seine Ville Ville 70 TOTAL Immobilière 3F Alsace 1077 Dépt Immobilière Nord-Artois PLUS TOTAL S.A. Jacques Gabriel 155 160 99 Activité du groupe 3F-ok2.indd 99 26/05/10 08:21 Livraisons Résidences Sociales d’Ile-de-France Dépt 75 Ville Adresse Palais de la Femme Foyer-Logements Palais de la Femme Foyer-Logements 4, boulevard Edgar Quinet Paris 75 Paris 75 Paris 77 Savigny-le-Temple 95 Parmain Immobilière Rhône-Alpes Nb Logts Financ 50 PLU Dépt 42 Sury-le-Comtal Champagne-auMont-d’Or Champagne-auMont-d’Or Nb Logts Financ 62, rue du 11 novembre 1918 8 PLUS Avenue de Montlouis 14 PLUS Avenue de Montlouis 7 PLUS 13 PLUS 4 PLS PLS 69 16 PLAI 69 41, rue de Laiton 39 PLUS 127, avenue du Maréchal Foch 69 Craponne 26 PLAI 69 Genas 69 Saint-Laurentd’Agny Route de Mornant 16 PLUS 73 Chambéry Rue du Grand Champ 24 PLUS 73 Chambéry Rue du Grand Champ 12 PLUS 74 Annecy 4 PLS 74 Annecy 27 PLS 74 Bonne-sur-Ménoge Chemin de Matati 16 PLUS 74 Bonne-sur-Ménoge Chemin de Matati 6 PLUS PLS La Résidence Urbaine de France Ville Adresse 90 TOTAL Résidences Sociales d’Ile-de-France 221 Dépt Ville Adresse Nb Logts Financ 106, avenue pierre Dumond Maisons et tradition Domaine de Carnot ZAC Galbert - avenue de Genève ZAC Galbert - avenue de Genève 77 Cesson Plaine du Moulin à Vent 37 PLUS 77 Cesson Plaine du Moulin à Vent 15 PLS 77 Cesson ZAC du Moulin à Vent Ilot B5 15 PLUS 77 Chanteloup-en-Brie ZAC du Chêne St Fiacre 23 PLS 74 Poisy La Ferme de Macully 13 77 Chelles ZAC de la Madeleine 24 PLS 74 Poisy La Ferme de Macully 15 PLS 77 Chelles ZAC de la Madeleine 7 PLUS 74 Pringy Rue d'Annecy 2 PLS 77 Chelles ZAC de la Madeleine 17 PLS 74 Pringy Rue d'Annecy 7 77 Lieusaint Clos de la Pyramide 22 PLS 77 Lieusaint Clos de la Pyramide 36 PLUS 77 Othis Avenue d'Orcheux 9 PLUS 77 Vaires-sur-Marne Rue Henri Barbusse 36 PLS 74 Vetraz-Monthoux Route de Livron 11 74 Vetraz-Monthoux Route de Livron 14 PLS PLUS/ PLAI PLUS/ PLAI TOTAL Immobilière Rhône-Alpes 213 TOTAL La Résidence Urbaine de France 241 Immobilière Val de Loire Dépt Ville Adresse I3F Agence Languedoc-Roussillon Nb Logts Financ Dépt Ville Adresse Nb Logts Financ 28 Lucé Vivaldi CM101 25 PLUS 34 Béziers Le Récantou 14 37 Tours Giraudoux 12 PLUS 34 Lodève Chemin de Grezac 30 PEX 41 Blois ZAC Croix Chevalier 10 PLUS 40 Perpignan Boulevard d'Athènes 274 PLUS 41 Blois ZAC Croix Chevalier 24 PLUS 41 Blois ZAC Croix Chevalier 14 PLUS 41 Blois ZAC Croix Chevalier 1 PLUS 41 Blois ZAC Croix Chevalier 11 PLUS 41 Vineuil ZAC des Paradis lot A2 20 PLUS 41 Vineuil ZAC des Paradis lot A3 16 PLUS 41 Vineuil ZAC des Paradis lots B1 B2 8 PLUS 45 Ingre Bas du crot 10 PLUS 45 Olivet Clos de Lorette 6 PLS/ PLI 45 Saint-Denis-en-Val ZAC de Beaulieu 16 PLUS 25, rue Neuve 5 PLUS 45 45 45 Saint-PryvéSaint-Mesmin Saint-PryvéSaint-Mesmin Sully-sur-Loire 25, rue Neuve 7 PLUS 13 PLUS PLUS TOTAL I3F - Agence Languedoc-Roussillon 318 TOTAL Immobilière Val de Loire 198 100 Activité du groupe 3F-ok2.indd 100 26/05/10 08:21 Activité du groupe 3F-ok2.indd 101 26/05/10 08:21 Direction éditoriale : département Communication externe Groupe Création et réalisation : C O M O N Tél. : 01 53 26 92 80 Direction artistique : Pascal Piffero Ce document est imprimé sur du papier certifié FSC (pâte à papier issue de forêts gérées durablement). L’impression est réalisée en France avec des encres végétales, par une entreprise Imprim’Vert qui garantit la gestion des déchets dangereux dans les filières agréées. Activité du groupe 3F-ok2.indd 102 26/05/10 08:21 Activité du groupe 3F-ok2.indd 101 26/05/10 08:21 RAPPORT D’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 3F 159 rue Nationale 75638 Paris Cedex 13 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE LA SEINE-SAINT-DENIS 1 place du Docteur Laënnec 93604 Aulnay-sous-Bois Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES YVELINES 37/39 rue de la Paix - BP 4237 78104 Saint-Germain-en-Laye Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-DE-MARNE 2 parvis de Saint-Maur 94106 Saint-Maur-des-Fossés Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’ESSONNE 1 rue du Pré Chambry 91207 Athis-Mons Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-D’OISE ET DE L’OISE 12 avenue de Budenheim 95605 Eaubonne Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES HAUTS-DE-SEINE 176 bis rue Gallieni 92100 Boulogne-Billancourt DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE PARIS 67 avenue de Flandre 75019 Paris FILIALES FRANCILIENNES RÉSIDENCES SOCIALES D’ÎLE-DE-FRANCE 159 rue Nationale 75638 Paris Cedex 13 LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE 10 place d’Ariane 77706 Serris - Marne-la-Vallée Cedex 04 FILIALES RÉGIONALES IMMOBILIÈRE NORD-ARTOIS 119 rue du 8 mai 1945 - La Cousinerie 59650 Villeneuve-d’Ascq IMMOBILIÈRE VAL DE LOIRE 5 rue Michel Royer 45073 Orléans Cedex 2 IMMOBILIÈRE BASSE SEINE 138 boulevard de Strasbourg 76000 Le Havre S.A. JACQUES GABRIEL 4 place des Sarazines BP 3310 - 41033 Blois Cedex IMMOBILIÈRE 3F ALSACE 5 rue du Maire Kuss 67067 Strasbourg Cedex IMMOBILIÈRE MIDI-PYRÉNÉES S.A. de la Vallée du Thoré 12 rue Jules Ferry 81200 Mazamet IMMOBILIÈRE RHÔNE-ALPES 10 rue Gilbert Dru 69007 Lyon Couverture-Groupe3f-ok.indd 1 RAPPORT D’ACTIVITÉ 2009 DU GROUPE 3F IMMOBILIÈRE 3F ET DIRECTIONS DÉPARTEMENTALES D’ÎLE-DE-FRANCE 2009 26/05/10 10:59