Market in Minutes Le marché de l`investissement

Savills Research
France Investissement
Market in Minutes
Le marché de
l'investissement
T1 2015
Le marché se porte bien : Une croissance annuelle de 14% par rapport
■ Le contexte international
s’améliore : après +2,6% en 2014,
une accélération de la croissance
mondiale est prévue pour 2015
(+3,1% contre +2,6% en 2014). Des
facteurs limitants subsistent tels
que les conflits géopolitiques dans
différentes régions du monde et des
créations d’emplois trop faible, dans
la zone Euro, en Afrique et en Asie
de l’Ouest. Néanmoins, le climat des
affaires est au beau fixe ainsi que
la confiance des ménages qui se
restaure petit à petit, notamment dans
l'Euro zone.
La France, en reprise économique
lente, profite de la dépréciation
monétaire et de la baisse du prix
du pétrole, qui devraient maintenir
l’activité au premier semestre 2015.
L'investissement se
concentre sur les
fleurons du marché
francilien
■ Selon nos estimations, plus de
4,4Md d’euros ont été enregistrés
sur le marché de l’investissement
en France en 2015, soit +14%
par rapport au premier trimestre
2014. L’intérêt des investisseurs
pour l’immobilier d’entreprise est
renouvelé et conforté notamment
par l’amélioration des perspectives
économiques de la zone Euro et par
de bonnes conditions de financement.
■ Actuellement, aucune transaction
de plus d’1Md€ n’a encore été
signée, mais le marché conserve
ses caractéristiques avec 13 deals
compris entre 100M€ et 500M€,
soit 62% du montant total investi
en France. Il s’agit principalement
d’actifs de bureaux et de commerces.
La transaction phare du trimestre
concerne l’acquisition d’Ecowest
par le fonds souverain Abu Dhabi
Investment Authority pour 477M€.
11% et 6%.
■ Les résultats du premier trimestre
2015 dénotent un marché qui se
recentre sur les actifs traditionnels
et les fleurons du marché francilien.
Ainsi, 79% des engagements
concernent des bureaux (contre 73%
au T1 2014). La part de l’IDF s’accroît
à nouveau avec, en tête de liste, le
Croissant Ouest (34% contre 8% au
T1 2014), et le QCA (15% contre 8%
au T1 2014).
■ Avec une parité monétaire plus
avantageuse et des taux directeurs
au plus bas (OAT 10 ans à 0,5%),
le marché de la Zone Euro est
très attractif pour les acteurs
internationaux qui voient leur
« pouvoir d’achat » augmenter. Ils
peuvent ainsi, à la fois bénéficier
d’un immobilier « valeur refuge », et
de conditions exceptionnelles de
financement.
■ Le commerce confirme son
dynamisme malgré l'absence de gros
deal. La part du commerce est passée
de 13% à 18%. Le reste du marché
est en repli : la part des services
de 5% à 2% et celle des entrepôts
de 9% à 1%. Toutefois, leurs taux
de rendement plus avantageux en
font des actifs recherchés par les
investisseurs, soucieux de diversifier
leurs portefeuilles. La diversification
allant de pair avec l’appétence pour
les actifs en région, le nombre des
investissements pourraient augmenter
dans les prochains mois.
■ La part des investisseurs français
est plus significative, avec 51%
du montant d’investissement total
au premier trimestre 2015, contre
30% l’an dernier. Toutefois, l’intérêt
des acteurs étrangers ne s’est pas
démenti (49%), notamment les non
européens qui ont été prépondérants
au premier trimestre: les engagements
des américains du nord, des
Moyen-Orientaux et des Asiatiques
représentent respectivement 18%,
2015 sera marqué par
une recrudescence des
engagements étrangers
■ De manière plus large, la BCE
devrait conserver encore plusieurs
mois sa politique de taux bas qui
permettrait de maintenir un écart
entre les taux de financement et
les taux de rendement favorable
à l’investissement en immobilier
d’entreprise et de service.
■ La France devrait profiter de cette
situation même si l’insuffisance de
l’offre face à l’importante demande
peut être un facteur limitant.
■ Les taux de rendement ont subi un
léger tassement si bien que le taux
prime devrait rapidement glisser vers
3,5% pour les bureaux en IDF.
“Parmi les investisseurs
étrangers, les non européens
se taillent la part du lion.” MarieJosée Lopes, Savills Research
savills.fr/research
01
Market in Minutes | Le marché de l'investissement en France
GRAPH 1
GRAPH 2
Montant investi Un premier trimestre très
dynamique
Montant par type de produit Un recentrage sur
les bureaux
T1
30
T2
T3
total
Services
2%
Logistique
1%
25
Commerces
18%
Md€
20
15
10
+14%
5
Bureaux
79%
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Graph source: Savills
Graph source: Savills
GRAPH 3
GRAPH 4
Montant par tranche de prix Un trimestre
exceptionnel sans transaction milliardaire
Montant par secteur géographique Une
concentration sur les fleurons du marché
< 20M€
100M€-500M€
5,0
20M€-50M€
500M€-1Md€
50M€-100M€
>1Md€
4,5
2è Couronne
3%
La Défense
1è Couronne
1%
Portefeuilles
5%
7%
Croissant
Ouest
45%
4,0
3,5
Md€
3,0
Province
11%
2,5
2,0
1,5
1,0
Paris QCA
15%
0,5
0,0
T1 2012
T1 2013
T1 2014
Reste de
Paris
24%
T1 2015
Graph source: Savills
Graph source: Savills
GRAPH 5
GRAPH 6
Montant par nationalité des acquéreurs Des
acteurs non européens plus présents
Montant par type d'investisseur Les SCPI/
OPCI passent en tête
France
Etats-Unis
6%
Royaume-Uni
3%
Allemagne
2%
0%
02
15%
Fonds d'investissement
13%
Fonds souverain
13%
Foncière cotée
7%
Promoteur
7%
9%
Autres pays de l'UE
20%
Autres
11%
Asie / Pacifique
23%
Institutionnel
18%
Moyen Orient
Graph source: Savills
SCPI/OPCI
51%
Investisseur/Foncière privé(e)
10%
20%
30%
40%
50%
2%
0%
60%
Graph source: Savills
5%
10%
15%
20%
25%
T1 2015
GRAPH 7
GRAPH 8
Investissements de bureaux par type de
risque Un premier trimestre très Core
Top 10 des acteurs les plus présents en
France
Core
Value Added
Investisseur (achat / vente)
Opportuniste
3,0
2,5
Md€
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
T1 2012
T1 2013
T1 2014
T1 2015
Part de marché
BNP Paribas Real Estate
10%
Abu Dhabi Investment Authority
7%
Nami-EAW Europe
4%
Invesco
4%
Sogecap
4%
Orion Capital Managers
3%
Altarea Cogedim
3%
Gecina
3%
Allianz
2%
Unibail-Rodamco
2%
Graph source: Savills
Graph source: Savills
GRAPH 9
GRAPH 10
Taux de rendement prime La compression des
taux se poursuit
Taux de rendement secondaire
Bureau
Commerce pied d'immeuble
Centre commercial
Logistique
Bureaux
9%
Logistique
12%
11%
8%
10%
7%
9%
8%
6%
7%
5%
6%
5%
4%
3%
1T 2010
Centre commercial
4%
1T 2011
1T 2012
1T 2013
1T 2014
3%
1T 2010
1T 2015
Graph source: Savills
1T 2011
1T 2012
1T 2013
1T 2014
1T 2015
Graph source: Savills
TABLE 1
Indicateurs de marché par secteur géographique
Montant investi (M€)
Secteur dominant
Investisseurs
étrangers
T1 2015
r annuel
Secteur
Part
T1 2015
3 714
34%
Bureaux
87%
42%
3,75%
- QCA
670
113%
Bureaux
73%
30%
3,75%
- La Défense
50
-97%
Bureaux
100%
0%
5,50%
473
+7%
Commerce
86%
57%
5,50%
- Lyon Rhône-Alpes
50
-48%
Commerce
95%
86%
5,50%
- Marseille PACA
362
+77%
Commerce
90%
86%
6%
Ile-de-France
Région
r annuel
Taux prime : centre
commercial
Taux prime : bureau
T1 2015
r annuel
T1 2015
r annuel
4,25%
5%
Graph source: Savills
savills.fr/research
03
Market in Minutes | Le marché de l'investissement en France
CARTE 1
Les taux de rendement prime et leur tendance annuelle (T1 2015 / T1 2014)
Boucle
Nord
5,25%
1 ère Couronne Nord
5,25%
La
Défense
Péri
Paris 18-19-20
PCO
5%
5,50%
Défense
Neuilly-
5,50%
QCA
Paris
3,75%
Levallois
4,25%
3-4-10-11
4,25%
Paris
5-6-7
3,80%
Paris 14-15
4,50%
Boucle Sud
1 ère Couronne Est
5,50%
Paris 12-13
4,50%
5%
1 ère Couronne Sud
5,25%
PCO : Paris Centre Ouest : 1/2/8/9/16/17
QCA : Quartier Central des Affaires : une partie des 1/2/8/9/16/17
Croissant Ouest : Neuilly-Levallois / Boucle Sud / Péri-Défense / Boucle Sud
1ère Couronne : 1ère Couronne Sud / 1ère Couronne Est / 1ère Couronne Nord
La Défense : Une partie de Puteaux / Courbevoie / Nanterre
Graph source: Savills
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