Pourvu que ça dure

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Pourvu que ça dure
Paris QCA T2 2015

Au premier semestre 2015, le marché des bureaux de Paris QCA a
quasiment égalé son temps de passage de l’année 2014, totalisant 194 600
m², soit un recul contenu de -3% en un an. Ce résultat est remarquable à
plusieurs égards : il se rapporte à un historique 2014 très favorable et
contraste avec une tendance francilienne en repli de -22%.

Principal socle de l’activité transactionnelle, les surfaces inférieures à 1 000
m² (+38% en un an) ont concentré plus de 60% des commercialisations. A
l’inverse, les surfaces intermédiaires ont marqué le pas (-14%) et les grandes
signatures restent en retrait.

Le loyer moyen des bureaux de première main s’établit à 700 €/m²/an (+6%
d’une année sur l’autre), la valeur moyenne de seconde main est stable à
510 €/m²/an. Le loyer prime reste, quant à lui, inchangé à 790 €/m²/an.

L’offre immédiatement disponible totalise 353 000 m², correspondant à un
allégement de -7% depuis fin 2014. La résorption des surfaces est la plus
sensible pour les surfaces de moins de 1 000 m², tandis que l’offre de grands
gabarits a augmenté de 20%. Une reconfiguration de l’offre immédiate est à
l’œuvre, proposant sur le marché une plus grande proportion de surfaces de
première main, tandis que les libérations de bureaux de seconde main
diminuent.

Le volume de la production neuve demeure impressionnant. Plus de 300 000
m² tertiaires sont potentiellement livrables jusqu’en 2018, dont près de
120 000 m², répartis sur 9 opérations sont actuellement en cours de
réalisation. Le niveau de pré commercialisation, de l’ordre de 20%, traduit la
marge de manœuvre offerte aux utilisateurs, au moins jusqu’en 2016, leur
permettant de cibler les immeubles les plus en adéquation avec leurs
besoins.
9 Juillet 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Demande placée et valeurs
locatives
3
Offre
4
Définitions
5
Auteur
Graphique 1
Pierre d’Alençon
Chargé d’Etudes
+33 01 49 64 46 39
pierre.d’[email protected]
Demande placée de bureaux à Paris QCA, en milliers de m²
600
500
Contacts
Delphine Mahé
Responsables des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
400
300
200
100
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
0
T1
T2
T3
T4
Sources: Immostat - DTZ Research
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1
Paris QCA T2 2015
Contexte économique
Graphique 2
Une reprise sans prise sur le réel
Indicateurs contradictoires d’un trimestre sur l’autre,
ralentissement mondial, surchauffe de l’économie chinoise,
Brexit, Grexit… la conjoncture économique est secouée de
soubresauts d’importance inégale pour l’économie française.
Dans cette avalanche de chiffres et d’hypothèses d’implosion
des modèles en place, la croissance de 0,6% du PIB français
au 1er trimestre 2015 est passée quasi inaperçue (graphique
2). Cette reprise économique tant annoncée et « enfin » là
n’arrive pas encore à infuser l’économie réelle et à relancer
l’investissement des entreprises. Il faudra à l’évidence que la
croissance du PIB soit positive sur plusieurs trimestres avant
que les chefs d’entreprises retrouvent une confiance dans
l’avenir, un appétit à l’embauche et pour l’immobilier. L’INSEE
vient d’ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de
1,2% pour l’ensemble de l’année 2015, soit la plus forte
hausse depuis 2011
Indicateurs de confiance stables…sans plus
Cette défiance par rapport au scénario optimiste suggéré par
les indicateurs économiques se retrouve dans les indices
synthétiques de confiance des ménages ou du climat des
affaires. Après une progression de fin d’année, ces deux
variables sont stables à des niveaux inférieurs à leur moyenne
historiques. Ainsi, la confiance des ménages est restée stable
en juin 2015, pour le deuxième mois consécutif, après avoir
progressé de 8 points entre Octobre 2014 et Avril 2015
(graphique 3).
L’indicateur synthétique du climat des affaires qui avait
progressé de 94 à 96 de janvier à mars 2015, est de nouveau
rentré dans une phase de stabilité pour atteindre 97 en juin
dernier. L’INSEE note que si le climat progresse de deux
points dans le bâtiment, il est stable dans les services et le
commerce de détail, mais perd trois points dans l’industrie
Un taux de chômage élevé
Véritable point noir de l’économie française, le taux de
chômage varie depuis 2 ans autour de 10% (graphique 4). Si
les derniers chiffres publiés par l’INSEE font état d’une baisse
de 0,1 point au cours des 3 derniers mois, ce taux est
néanmoins en progression de 0,2 point en un an. Les plans
successifs de relance de l’emploi décidés par le gouvernement
n’ont pour l’instant pas permis d’inverser durablement cette
tendance.
Les difficultés du marché de l’emploi pèsent à l’évidence sur
les indices de confiance des ménages et des chefs
d’entreprise. Pour ces derniers, l’arbitrage de décisions
immobilières vient donc naturellement en second plan, après
les dépenses en investissements dont les prévisionnistes
attendent une nette accélération au second semestre. L’enjeu
de réalisation de ce scénario conditionne tant la reprise
économique qu’une activité plus soutenue sur le marché de
l’immobilier.
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Croissance du PIB en France, %
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
Source: INSEE
Graphique 3
Enquêtes de conjoncture, indices
120
110
100
90
80
70
60
Climat des affaires
Moral des ménages
Source: INSEE
Graphique 4
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
Source: INSEE
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2
Paris QCA T2 2015
Demande placée et valeurs locatives
Graphique 5
Le QCA tient la barre
Demande placée à Paris QCA, en milliers de m²
Le marché des bureaux de Paris QCA a légèrement fléchi par
rapport au 1er semestre 2014, totalisant 194 600 m² placés à la
moitié de l’année 2015 (-3% en un an). Dans le même temps,
l’hyper-centre tertiaire parisien enregistre un volume
transactionnel supérieur à la moyenne de la décennie (183 000
m²). Ce score est encourageant à plusieurs égards : d’une
part l’historique de comparaison de 2014 constituait la
meilleure performance pour un 1er semestre depuis 2007.
D’autre part, ce rythme de commercialisation démontre la
résistance du QCA dans un marché francilien en repli de -22%
(graphique 5).
600
Principal pourvoyeur de l’activité transactionnelle, le segment
des surfaces de moins de 1 000 m² a marqué une progression
de 38% en un an. Plus de 450 signatures enregistrées au
cours du semestre témoignent de cette demande solide
émanant très classiquement du triptyque des sociétés œuvrant
dans les secteurs juridiques, financiers et numériques.
A l’inverse, les commercialisations de surfaces intermédiaires
et de grands gabarits ont marqué le pas. Pour autant, leurs
replis respectifs de -14% et de -55% méritent d’être nuancés
tant le 1er semestre 2014 s’était révélé « exceptionnel ». Ainsi,
l’an passé, 4 grandes signatures totalisant plus de 50 000 m²
avaient déjà été actées (tableau 1).
La signature la plus importante du 2ème trimestre sur le
segment des 1 000-5 000 m² a concerné un déménagement,
sur 4 000 m² dans « Paris-Bourse ». Très rapidement
cependant, pour les autres prises à bail, les surfaces
diminuent, et moins du tiers excédent 2 000 m². Un
mouvement de report au profit du PCO est d’ailleurs palpable,
celui-ci ayant plus que doublé sa demande placée en un an.
Loyer de 1ère main en hausse
500
400
300
200
100
0
T1
T3
T4
Source: Immostat - DTZ Research
Tableau 1
Segmentation de la demande placée à Paris QCA par
tranche de surface au cours du 1er semestre 2015
Tranche de surface
En m²
Part
Evol.
sur un an
Moins de 1 000 m²
117 600
60%
38%
De 1 000 à 5 000 m²
54 300
28%
-14%
Plus de 5 000 m²
22 700
12%
-55%
194 600
100%
-3%
Surface totale
Source: Immostat - DTZ Research
Graphique 6
Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, €/m²/an
Le loyer moyen de première main s’établit à 700 €/m²/an, en
hausse de 6% d’une année sur l’autre. Si parmi la dizaine de
transactions de première main intervenue depuis le début de
l’année 2015, seules 3 excèdent 600 €/m²/an, celle
d’« EXANE », portant sur 10 700 m² à un loyer facial excédant
les 700 €/m²/an tire la moyenne vers le haut.
900
Le loyer de seconde main progresse très légèrement d’une
année sur l’autre pour se positionner à 510 €/m²/an. Cette
moyenne cache, sans surprise, d’importantes disparités entre
les pôles « Opéra » et « Etoile », et seul ce dernier secteur a
enregistré des prises à bail pour des loyers excédant les 650
€/m²/an. Le loyer prime, quant à lui, se maintient à 790 €/m²/an
(graphique 6).
300
Les utilisateurs continuent de bénéficier d’une certaine marge
de négociation. L’écart entre le loyer réel et le loyer facial,
compte tenu de mesures d’accompagnement encore très
présentes, représente en moyenne 15% pour les prises à bail
de plus de 1 000 m².
T2
800
700
600
500
400
Loyer moyen de 2nde main
Loyer moyen de 1ère main
Loyer prime
Source: Immostat - DTZ Research – Les loyers s’entendent HC HT.
Fait notable, le volume et le nombre des ventes utilisateurs :
celles-ci ont totalisé plus de 16 000 m² à travers 41
transactions, contre 32 l’année précédente et 12 500 de m² de
bureaux vendus à leurs utilisateurs.
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3
Paris QCA T2 2015
Offre
Graphique 7
Rebond de l’offre immédiate de grands gabarits
Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m²
Un peu plus de 350 000 m² de bureaux sont disponibles dans
le QCA à la fin du 1er semestre 2015, soit une contraction de 7% depuis fin 2014. Si les petites et moyennes surfaces
décroissent respectivement de -10 et de -20%, les
disponibilités de grand gabarit se sont alourdies de +20%. Sur
ce marché structurellement sous-offreur de grandes typologies,
a fortiori de première main, un tel niveau d’offre immédiate
restait inédit depuis 2009 (graphique 7).
500
Le taux de vacance s’est repositionné sous le seuil des 5%,
dans le sillage de Paris (4,9%) et très en deçà de celui de l’Ilede-France (7,5%). Pour ce marché à l’offre contrainte, la
configuration des disponibilités fait de plus en plus la part belle
aux surfaces de première main. Elles représentaient 10% de
l’offre immédiate mi 2014 ; ce ratio monte dorénavant de 40%.
Dans le même temps, les stocks de l’offre à un an diminuent
considérablement, passant de 280 000 m² à 190 000 m² d’une
année sur l’autre. Ainsi moins de surfaces de seconde main se
libèrent tandis que l’offre de bureaux neufs et restructurés
s’accroît.
Pour l’heure, les grands mouvements concrétisés en 2015 ont
concerné le « #Cloud » et le « La Fayette ». La mise sur le
marché concomitante de plusieurs grandes opérations, tout en
proposant plusieurs produits de bureaux de première main,
entraine également une concurrence entre les opérations.
Un rythme de production impressionnant
Près de 300 000 m² de bureaux neufs sont programmés dans
le QCA jusqu’en 2018. Sur ce volume global (opérations en
chantier ou autorisation de construire), près de 120 000 m² ont
vu leurs grues s’activer. La quasi-totalité de ces surfaces en
cours d’édification ont fait l’objet de lancements en blanc, signe
de la confiance des opérateurs dans la résilience du marché
du QCA. Le taux de pré commercialisation, de l’ordre de 20%,
traduit une moins grande proactivité des utilisateurs, qui
bénéficient aujourd’hui d’un choix plus large qu’à l’accoutumée
n’ont plus besoin de se positionner très en amont des
opérations.
Si le « Season », le « 10, Place de Budapest » et le « 39/41
rue Cambon » constituent les plus grandes opérations
actuellement en chantier, l’année 2015 verra la livraison de
52 000 m² de bureaux à travers 5 opérations. Parmi ces
inaugurations, le « 3-5 Avenue de Friedland » et le « 24-26 rue
Drouot » forment la tête de pont de ces livraisons, deux
immeubles développant près de 10 000 m².
400
300
200
100
0
Moins de 1 000 m²
De 1 000 à 5 000 m²
Plus de 5 000 m²
Source: Immostat - DTZ Research
Graphique 8
Taux de vacance
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Paris QCA
Paris
Ile-de-France
Source: Immostat - DTZ Research
Graphique 9
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en
milliers de m²
175
150
125
100
75
50
A plus longue échéance, les projets dotés de leurs
autorisations sont nombreux, à l’image de « l’Ilot Richelieu »
(31 000 m²) ou de « ORA » (25 800 m²).
25
0
T3-T4 2015
Ce niveau de production ouvre une fenêtre de tir aux
mouvements des grands utilisateurs et met enfin le QCA à
l’épreuve d’une offre de première main abondante
(graphique 9).
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Paris QCA
2016
2017
2018
Paris Centre-Ouest (Hors QCA)
Source: DTZ Research
Property Times
4
Paris QCA T2 2015
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu
d'agrément et/ou de permis de construire.
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5
EMEA
France
Heading
Heading
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
[email protected]
Agency
Investissement
Valuation
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
[email protected]
Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
Asset Management
Conseil
Alban Liss
Président
+33 (0)1 49 64 48 58
[email protected]
Jean-Louis Guilhamat
Directeur Corporate Solutions
+33 (0)1 49 64 47 82
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