priorité information n°24

CHARLES MEUNIER CONSEIL
priorité information n°24
mars 2012
Sommaire
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Loi Scellier : dernière ligne
droite
Le LMNP
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Misez sur les SCPI !
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Investir en nue-propriété, pourquoi pas ?
Ouvrez un contrat d’assurancevie !
Immobilier
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Edito
Chères clientes, chers clients,
Nous avons souhaité consacrer
cette nouvelle lettre à un tour
d’horizon de l’immobilier.
En effet, la loi Scellier vit sa dernière année. Cela doit-il vous
conduire à profiter des dernières
opportunités ? Le LMNP voit également ses avantages fiscaux s’éroder. Les SCPI sont redevenues
un produit « à la mode ». Que
faut-il en penser ? Les investissements en nue-propriété sont méconnus du public, mais n’ont-ils
pas des atouts indéniables ?
En mai, qui prendra les rênes du
pays ? Gauche ou droite, est-ce
que notre quotidien changera ? Je
ne pense pas, une chose est sûre, il
ne faudra compter que sur soimême et sur son conseiller en
gestion de patrimoine.
Autant de questions auxquelles
nous tentons de vous apporter des
éléments de réponses simples.
Je vous souhaite une bonne lecture et reste à votre disposition.
Loi Scellier : dernière ligne droite
Dernière loi de défiscalisation, créée en
2009 alors que les promoteurs immobiliers
avaient mis un gros coup de frein au lancement de nouveaux chantiers, elle disparaitra définitivement en fin d’année 2012.
Petit rappel
La loi Scellier permettait à l’origine de
bénéficier d’une réduction d’impôt de
25% du montant investi, dans la limite de
300.000 €, répartie linéairement sur 9 ans.
Les conditions de départ étaient que le
logement soit neuf et que le bien soit loué
pendant 9 ans, en respectant un plafond de
loyer.
Baisse de l’avantage au fil des années et verdissement de la loi Scellier
Nombre d’investisseurs se sont alors tournés vers ce type d’investissement, au point
que certaines mesures sont venues limiter
les avantages. On est ainsi passé de 25%
de réduction d’impôt à 22% en 2011, mais
uniquement sur les biens labellisés BBC
(bâtiment Basse Consommation), les autres biens ne bénéficiant que de 13% de
réduction d’impôt.
En 2012, le taux de réduction est de
13% sur le Scellier BBC et de 6% pour
les logements non BBC (à condition que
le permis de construire ait été accordé
avant 2012).
La loi Scellier est-elle encore
« avantageuse » ?
Avant tout, il importe d’être cohérent dans
ses choix et de bien mesurer l’impact d’un
tel investissement sur son patrimoine.
La réduction d’impôt n’est pas le critère
principal qui doit conduire à opter pour un
investissement en loi Scellier. Ce serait
plutôt la cerise sur le gâteau.
L’investisseur potentiel se trouve aujourd’hui face à une grande diversité dans l’offre de produits que ce soit dans le domaine
des assurances, dans le domaine bancaire
et dans l’immobilier.
Le contexte est flou, avec des élections à
court terme sur fond de crise économique,
une hausse du chômage, des incertitudes
croissantes concernant nos retraites et leur
financement.
Pour acheter, l’idéal est d’avoir une capacité d’emprunt, une visibilité sur ses revenus futurs et une marge de sécurité. L’immobilier d’investissement permet de diversifier ses actifs et de préparer se retraite.
La pierre reste une valeur refuge, en
temps de crise.
Le choix du bien !
A partir du moment où tous les feux sont
au vert pour se lancer financièrement, le
choix du bien doit être au centre des préoccupations de l’investisseur : type de
bien, localisation, orientation, marché locatif sur le secteur, rentabilité… Une réflexion et un accompagnement en amont
permet d’éviter un grand nombre d’écueils, dont les journaux se font régulièrement l’écho. En contact direct avec de
nombreux promoteurs nationaux et régionaux sélectionnés avec soin, nous sommes
en mesure de vous proposer des biens correspondant à vos besoins, tout en sachant
que l’investisseur est le décideur. Si vous
choisissez de travailler avec notre Cabinet,
nous vous accompagnons à toutes les étapes, de la signature du contrat de réservation, à la construction, puis à la livraison.
Nous vous conseillons dans la gestion de
votre bien, vous aidons dans sa mise en
location et plus tard éventuellement dans
sa revente.
Loi Scellier : dernière ligne droite
Le Scellier intermédiaire !
L’immobilier est-il encore rentable ?
Ce volet dont nous avons déjà évoqué les avantages dans
nos précédentes lettres permet à l’investisseur de bénéficier
d’une réduction d’impôt supplémentaire de 8%.
Les journaux se font tous l’écho d’une baisse des prix annoncés de l’immobilier. Force est de constater que les prix
ont connu une belle envolée ces dernières années et que le
marché devrait se corriger naturellement. La crise économique, la hausse du chômage pèsent sur les prix. Certains promoteurs ont d’ores et déjà revu leurs grilles de prix à la
baisse. Par contre, la France reste en déficit de logements.
La pierre reste une valeur refuge aux yeux de nombreux
Français qui n’hésitent pas à payer comptant des biens immobiliers pour sortir leur épargne de leur banque ou de leur
contrat d’assurance vie.
Lorsque la location est consentie à des conditions de loyers
plus restrictives et à des locataires satisfaisant à des conditions de ressources spécifiques pendant toute la durée d’engagement (9 ans + 3 ans + 3 ans), le propriétaire bénéficiera
d’une réduction d’impôt de 21% et également d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers, si l’imposition est
faite au réel.
Le plafond de loyer pour le Scellier intermédiaire ne pose
pas de problème pour les surfaces moyennes et grandes : à
10,58 € le m² à Lyon, au lieu de 13,22 € de m² en Scellier
classique, le tarif reste conforme au marché.
Le plafond de ressources du locataire à 32.910 € par an
pour un célibataire et 48.328 € pour un couple n’est pas non
plus un frein à la location sous le label « intermédiaire ».
Une nouvelle règle !
Pour faire taire ses « détracteurs », les parlementaires viennent d’ajouter un plafond du prix de revient au m² pour la
base de la réduction d’impôt. Ce plafond est fixé par décret
et a pour vocation de limiter l’envol des prix. Pour Lyon et
les communes environnantes, le prix est fixé à 4.000 € le
m².
Les niveaux de loyer sont relativement stables ces dernières
années, le manque de logement tirant vers le haut, la crise
économique vers le bas. Avec la hausse des prix, la stabilité
des loyers, il est courant de voir des rentabilités annoncées
à 3,5%. Mais la rentabilité d’un investissement doit intégrer
les réductions d’impôt obtenues, les éventuels intérêts des
emprunts, les charges de copropriété et ... la plus-value à la
revente, bref elle s’apprécie sur le long terme et est difficile
à estimer.
Lyon reste une zone attractive, car les programmes sont peu
nombreux et la demande locative est forte. Les prix ne devraient donc pas connaitre de fortes baisses dans les années
à venir. N’hésitez pas à nous demander des informations
complémentaires.
Le LMNP
Le LMNP ( Loueur en Meublé Non Professionnel) est un
statut qui concerne les investisseurs qui acquièrent un logement meublé dans une résidence avec services et s’engagent à le louer pendant une durée d’au moins 9 ans.
Ces résidences meublées avec services peuvent être des
résidences pour étudiants, des résidences de tourisme et
également des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour
Personnes Agées Dépendantes).
Le LMNP Bouvard
Comme la loi Scellier, il offre une réduction d’impôt étalée
linéairement sur 9 ans. Le taux, revu à la baisse depuis
2009 est de 11% sur 2012. La réduction s’applique sur le
prix hors taxe, frais d’acte inclus, à concurrence de 300.000
€. L’investisseur peut acheter plusieurs lots, le plafond étant
global.
Un produit de revenu
Le principal avantage de ce type d’investissement est qu’il
est assorti d’un bail de 9 ans, d’un loyer garanti et que le
gestionnaire s’occupe de tout. C’est un produit « clé en
mains », idéal pour avoir des revenus réguliers et compléter
une retraite.
Les résidences avec services rencontrent un grand succès,
aussi bien auprès des étudiants, que des personnes âgées, du
fait d’un nombre de place toujours insuffisant. Concernant
les résidences de tourisme, l’achat est en général assorti de
la possibilité de bénéficier de semaines gratuites ou à faible
coût dans ces lieux de villégiature.
Les montants d’investissement, plus modestes que l’immobilier « classique », favorisent leur développement, d’autant
que la TVA est récupérable.
Misez sur les SCPI !
Une Société Civile de Placement Immobilier est une
structure créée par une société de gestion, qui collecte des
fonds auprès du public, achète des biens immobiliers et
gère ces biens.
Les SCPI permettent une diversification immobilière, que
ne peut pas apporter l’immobilier en direct. En effet, elles
investissent sur plusieurs programmes, différentes localités,
différentes tailles d’appartements ou de maisons, différents
supports (bureaux, commerces…). Elles permettent à l’investisseur de diluer son risque, tout en plaçant des sommes
modestes (à partir de 10.000 €). Ce placement peut être
également une alternative pour les réfractaires aux risques
« classiques » de l’immobilier à savoir l’absence de locataire, les frais de gestion…, puisque dans le cas des SCPI,
ces risques sont mutualisés entre les détenteurs de parts.
Certaines SCPI sont dites « de rendement ». Leur objectif
est de distribuer régulièrement des revenus à leurs associés.
Bien souvent, ces SCPI sont constituées de bureaux, de locaux professionnels,… ce qui assure à leurs associés des
taux de rendement élevés parfois supérieurs à 5%. D’autres
SCPI permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt immédiatement. Ce sont les SCPI « fiscales ».
Le principal reproche fait aux SCPI est leur manque de liquidité, c’est-à-dire la difficulté à revendre ses parts sur le
marché secondaire. Pour palier à ce problème, certaines
sociétés de gestion s’engagent sur des délais de revente et
on constate que les prix ne sont pas décotés pour autant.
Alors pourquoi ne pas compléter ses revenus, avec quelques parts, qu’on pourra également mettre dans son contrat
d’assurance-vie ?
Investir en nue-propriété, pourquoi pas ?
Cette formule permet de dissocier l’achat de la nuepropriété de celui de l’usufruit d’un bien immobilier. L’investisseur ne paie que 50 à 60% du prix du bien, selon la
durée de l’usufruit et récupère la pleine propriété du bien au
bout de 15 à 17 ans. Pendant cette période, le bien est loué
par un bailleur social, type HLM. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, mais n’a aucune charge. A l’issue du
bail, la pleine propriété se reconstitue automatiquement.
Le propriétaire peut alors disposer de son bien, qui a été
remis en état neuf pas le bailleur. Il pourra l’occuper, le
louer ou le vendre.
ce qui fait une rentabilité supérieure à 4%. A noter également que les quelques promoteurs présents sur le marché de
la nue-propriété ont misé sur des emplacements de grande
qualité.
Exemple : un bien de 300.000 € est payé 180.000 € avec un
usufruit temporaire de 15 ans. A l’issue de ce délai, le bien
vaudra au minimum 300.000 €, sans compter la plus-value,
Bien que méconnu, ce mécanisme qui existe depuis une
douzaine d’années, connait un développement rapide et
peut répondre à des objectifs patrimoniaux spécifiques.
L’investissement en nue-propriété peut être également très
intéressant pour des personnes disposant de revenus fonciers importants, car les intérêts d’emprunt consacrés à cet
investissement peuvent être déduits fiscalement. Enfin, un
dernier avantage pour les redevables de l’ISF, le bien n’entre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire !
Ouvrez un contrat d’assurance-vie !
Placement préféré des Français, après le livret A, l’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité très avantageuse et répond à de nombreux objectifs en matière de patrimoine. Le
candidat François Hollande a annoncé que s’il est élu,
les intérêts de l’assurance-vie seront taxés comme les
revenus du travail, c’est-à-dire soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu les 8 premières années (alors
qu’aujourd’hui une possibilité est offerte d’opter pour un
prélèvement libératoire de 35% les 4 premières années et de
15% entre 4 et 8 ans).
Cette mesure ne sera pas rétroactive. Nous vous conseillons donc d’ouvrir des contrats d’assurance-vie avant les
élections ! Nous vous rappelons que les mineurs peuvent
également souscrire un contrat et que l’assurance-vie est à
la fois souple, disponible et rentable. Le montant investi
peut être limité à 2.000 € ou 5.000 € selon les contrats. Des
versements peuvent être programmés ou pas.
Nous sommes à votre disposition pour vous présenter des
contrats correspondant à vos besoins.
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Cabinet Charles Meunier Conseil à votre écoute et à votre disposition
Pour toute demande d’informations supplémentaires ou pour prendre rendez-vous : consultez-nous !
Nous serons ravis de pouvoir vous conseiller et envisager avec vous les meilleures solutions.
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