de nombreux syndics sanctionnent le retard dans

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DE NOMBREUX SYNDICS SANCTIONNENT LE RETARD DANS LE PAIEMENT
DES CHARGES. CE PROCÉDÉ EST LÉGAL UNIQUE
15-05-2007
JÉRÔME P. ne décolère pas : « J'ai réglé mon appel de charges avec un léger retard de huit jours, et mon courrier s'est
croisé avec une lettre du syndic de copropriété, au ton très sec et administratif, qui me comptait 8 euros de frais de
relance, alors qu'un simple coup de fil aurait évité tout cela. »
La somme est symbolique, mais ces procédés, très courants, irritent les copropriétaires, qui reprochent à leurs
gestionnaires de considérer désormais ces frais annexes comme une véritable source de revenus. L'Association des
responsables de copropriété (ARC) cite d'ailleurs des tarifs bien plus dissuasifs : 30 euros pour une mise en demeure
par lettre recommandée et 20 euros pour chaque relance postérieure.
« L'imagination des syndics pour multiplier les frais individuels fait partie intégrante de la politique de tarifs de grands
groupes comme Foncia, Gestrim-Lamy ou Sergic..., déplore Alain Chausson, de l'association Consommation logement
et cadre de vie (CLCV). Certains vont jusqu'à facturer des «frais de calcul d'intérêts légaux», d'autres des frais de
«transmission du dossier» au service contentieux, à un avocat, à un huissier, ou encore des «frais de suivi de procédure».
»
« Des gestionnaires parviennent à facturer plus de frais que nous ne demandons d'honoraires pour mener les procédures
de recouvrement de ces dettes », fait remarquer Martine Fontaine, avocate au cabinet Audineau, spécialisé dans la
copropriété.
A consulter la jurisprudence, on constate que le contentieux des frais de recouvrement est abondant et qu'il a fallu
modifier à trois reprises le texte législatif qui réglemente leur facturation pour protéger les créanciers de bonne foi sans
faire payer les manquements d'un copropriétaire à la collectivité de l'immeuble.
Le nouvel article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi engagement national pour le logement (ENL), du 13
juillet 2006, précise : « Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat,
notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le
recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire. »
Le syndic doit donc réunir trois conditions pour facturer de tels frais. Il doit d'abord justifier la créance et avoir prévu ses
frais dans son contrat adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, à la rubrique « honoraires particuliers ».
Enfin, les démarches qu'il facture doivent être « nécessaires » au recouvrement de la dette. Toute la question est de
savoir ce que l'on entend par là.
Les magistrats, notamment de la 23e chambre de la cour d'appel de Paris, ont toujours défendu une conception
restrictive de ces facturations. Mais un arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2005 énonce que « les frais
nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, en l'espèce les frais de relance, peuvent être
imputés au copropriétaire défaillant ». Jacques Lafond, juriste spécialisé, commente cet arrêt, dans son Code de la
copropriété (éditions Litec) : « Cette solution paraît bien résulter de l'article 10-1 nouveau de la loi qui vise donc
expressément les frais de relance à compter de la mise en demeure. »
Les facturations préalables à la mise en demeure, comme celle qu'a reçue Jérôme P., sont donc illégales. Les frais
d'inscription d'hypothèque, de mise en demeure et de commandement de payer sont, en revanche, incontestables.
Quant aux dépenses entraînées par un procès, honoraires d'avocat ou d'avoué, elles sont facturées à la copropriété,
qui demandera au juge de condamner le débiteur à les prendre en charge, par le biais de l'article 700 du nouveau code
de procédure civile. « Si cette indemnité ne compense pas les honoraires d'avocat et de procédure et se traduit, pour le
syndicat, par une perte, selon nous, le nouveau texte n'exclut pas que le syndicat puisse imputer au copropriétaire le
montant des frais et honoraires non compensés », explique M. Lafond.
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Le syndic peut-il facturer des intérêts de retard ? La loi le prévoit, mais au taux légal de 2,95 % en 2007, pouvant être
majoré de 5 points par le juge, et à compter de la mise en demeure réalisée par le syndic. Ces intérêts doivent profiter
au syndicat, et non pas être empochés par son gestionnaire, ce qui n'est pas simple à contrôler.
La loi ENL a aussi autorisé les syndics à facturer à un copropriétaire vendeur des honoraires de fourniture de documents,
comme l'état daté des charges que réclame le notaire chargé de la vente.
La clarification viendra sans doute du groupe de travail qui réunit associations de consommateurs et syndics
professionnels dans le cadre du Conseil national de la consommation. Ce groupe doit définir les tâches du syndic qui
relèvent de la gestion courante et font l'objet d'un forfait d'honoraires payé par le syndicat de copropriété, ainsi que les
prestations particulières que le syndic facture à l'acte... Le rapport est attendu avant la fin de l'année.
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