Un regard vers l`avenir MONTRÉAL

Le centre-ville de Montréal : un regard vers l’avenir
Le centre-ville de Montréal s’apprête à connaître le plus grand
boom d’immeubles de bureaux depuis les années 2002–2004. Il
y a actuellement 824 438 pieds carrés d'espaces de bureaux de
catégorie A en cours de construction, ou dont la construction est
confirmée, au centre-ville. Les conditions permettant ces nouvelles
constructions sont réunies. En effet, le taux d’inoccupation des
immeubles de catégorie A se situe à 5,4 pour cent, et les loyers
demandés pour les actifs de première qualité sont en constante
augmentation. L’ancienne Tour Viger, renommée Tour Aimia en
l’honneur de son locataire principal, a été le premier immeuble
annoncé. Ce projet, qui comporte 236 438 pieds carrés d’espaces
de bureaux, bénéficiera de l’apport financier des condominiums
qui seront situés dans la tour. Un immeuble à usage mixte de 74
000 pieds carrés, situé au 100, rue Peel, à Griffintown a également
vu le jour. Cependant, ce projet a été largement ignoré en raison
de la distance qui le sépare du cœur du centre-ville. Enfin, après
avoir signé un bail avec un locataire principal (en l’occurrence,
Deloitte, qui occupera 160 000 pieds carrés dans l’immeuble)
Cadillac Fairview a annoncé construction de la Tour Deloitte, qui
comprendra 514 000 pieds carrés.
Étant donné que l’absorption moyenne annuelle des espaces de
catégorie A au centre-ville de Montréal se situe autour de 179
872 pieds carrés, les projets de construction confirmés pourront
être absorbés assez rapidement, avec peu d'effet sur les taux
d'inoccupation. Le scénario le plus probable est que 2,6 millions
de pieds carrés seront construits d'ici 2016, si l’on comptabilise les
ajouts du premier développement du Quartier des Spectacles, la
Phase I de la Place University St-Jacques, la Phase II de la Place
de la Cité Internationale, le 900 De Maisonneuve Ouest et District
Griffin – Phase II. En raison de l’ajout de ces 2,6 millions de pieds
carrés de nouvelle construction, les propriétaires seront obligés de
rénover leurs immeubles afin de rester compétitifs, sans quoi ils
Alors que plusieurs grands utilisateurs d’espace sont actuellement
sur le marché et qu’il n’y a qu’une quantité très limitée de grands
blocs d'espace contigu sur le marché, les projets en pré-location
sont activement à la recherche de locataires pour démarrer leurs
projets. Contrairement aux années passées, les propriétaires
n'attendent plus de pré-louer 60 pour cent de leurs projets
immobiliers avant de débuter la construction. En fonction de la
structure de propriété, les développeurs peuvent entamer un projet
basé sur 50, 40 ou 35 pour cent d'occupation. Compte tenu de
la popularité grandissante des condominiums au centre-ville, de
nombreux développeurs choisissent des projets à usage mixte
pour financer la partie « bureaux » de l’immeuble. Avec un faible
taux d'inoccupation, une forte demande pour de nouveaux espaces
de qualité, la hausse des loyers et la disponibilité des capitaux
d'emprunt, les conditions sont favorables au développement.
Outre les conditions du marché, les avantages liés à l’occupation
d’espace dans un immeuble certifié LEED® incitent les locataires
à considérer un déménagement. Au-delà de la volonté de
démontrer l’engagement pro-environnement de leur entreprise,
les locataires cherchent à bénéficier de l'efficacité énergétique,
des gains de productivité et de la baisse de l'absentéisme qui sont
associés à la construction LEED®. En outre, les propriétaires des
bâtiments qui soumettront une demande à la ville à cet effet avant
le 31 décembre 2012 seront admissible à la subvention de taxes
foncières municipale Pr@m qui peut être transmise aux locataires,
abaissant leurs loyers additionnels.
Pour plus d'information, veuillez communiquer avec :
Andrew Bissett, MCR, SIOR
Vice-président exécutif, courtier immobilier
+1 514 667 5678
Preparé par :
Peter Mouhteros
Analyste-recherchiste
+1 514 667 5675
1, Place Ville Marie
bureau 2121
Montréal (QC) H3B 2C6
Tél. : +1 514 849 8849
Téléc. : +1 514 849 6919
www.joneslanglasalle.ca
Comment la construction de bâtiments certifiés LEED®
affectera-t-elle les produits plus anciens?
Montréal n'a pas connu d’essor financé par le secteur privé dans le
secteur de la construction depuis le début des années 1990. Entre 1989
et 1992, 4,3 millions de pieds carrés d'espace de catégorie A ont été
construits au centre-ville, incluant le 1000 de la Gauchetière et le 1250
René-Lévesque. La récession de 1993 et le référendum québécois
sur la souveraineté de 1995 ont rapidement mis un terme à l'essor de
la construction et ont fait grimper les taux d'inoccupation. La prochaine
vague mineure dans le secteur de la construction est survenue 10
ans plus tard, en 2002–2004, alors que 2 millions de pieds carrés ont
été ajoutés au marché. C'est durant cette période que les phases I et
II de la Cité du commerce électronique ont été construites, avec l'aide
de subventions gouvernementales, poussant le taux d'inoccupation des
espaces de catégorie A au centre-ville à 9,3 pour cent en 2003. Le boom
de la construction que nous connaîtrons sous peu sera très différent des
deux derniers. La conception des immeubles a considérablement changé
et de nombreux locataires sont maintenant prêts à payer une prime pour
être dans un bâtiment certifié LEED®. À mesure que ces nouveaux
immeubles arriveront sur le marché, les propriétaires de tours de bureaux
plus anciennes seront obligés de les rénover afin de rivaliser avec les
espaces certifiés LEED®. En effet, de nombreux propriétaires ont déjà
commencé à ressentir la pression, en raison des nombreux projets LEEDBE : E&E en cours. Lorsque les anciens immeubles commenceront à
avoir des espaces vacants, leurs propriétaires devront probablement
emboîter le pas et obtenir une certification LEED®, en rénovant les halls
d'entrée, les salles de bains, les systèmes CVC et d’autres espaces et
services communs.
Immeubles existants de catégorie A au centreville ayant obtenu ou cherchant à acquérir la
certification LEED-BE:E&E
Addresse
Certification
1000, rue de La Gauchètiere O.
LEED-BE:E&E
1000, Place Jean-Paul-Riopelle
LEED-BE:E&E
999, rue University
LEED-BE:E&E
1360, boul. René-Lévesque O.
LEED-BE:E&E*
1250, boul. René-Lévesque O.
LEED-BE:E&E*
1100, boul. René-Lévesque O.
LEED-BE:E&E*
1155, Metcalfe
LEED-BE:E&E*
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) est une société de services financiers et professionnels spécialisée dans l'immobilier. La société
offre des services intégrés fournis par des équipes expertes dans le monde entier, à des clients à la recherche de valeur en
possédant, en occupant ou en investissant dans l'immobilier. Avec des revenus mondiaux de 3,6 milliards US$ en 2011, Jones
Lang LaSalle est au service de clients dans 70 pays et plus de 1 000 sites répartis dans le monde entier, y compris 200 bureaux. La
société est leader dans son secteur de la gestion de propriété et de bureaux avec un portefeuille représentant environ 2,1 milliards
de pieds carrés dans le monde. LaSalle Investment Management, l'activité de gestion des investissements de la société, compte
parmi une des plus importantes et diversifiées dans l'immobilier avec plus de 47 milliards US$ d'actifs gérés.
LEED (Leadership in Energy and
Environmental Design) :
Désignation axée sur l’amélioration de la
performance dans cinq domaines clés de
l'environnement et de la santé humaine : gestion
efficace de l’énergie, qualité des environnements
intérieurs, choix des matériaux, aménagement
écologique des sites, et gestion efficace de l'eau.
BE : E&E : Bâtiments existants : Exploitation et
entretien
* En voie d’acquérir la certification LEED®.
10
Un regard vers l'avenir MONTRÉAL
feraient face à une baisse des taux de location, ce qui leur nuira
au long terme. Beaucoup de propriétaires ont déjà commencé à
prévoir le coup, si l’on considère que plusieurs immeubles sont
actuellement à la recherche d’une certification LEED® pour
bâtiments existants.
© Jones Lang LaSalle IP, Inc., 2012. Tous droits réservés. Les renseignements contenus aux présentes proviennent de sources que nous jugeons
fiables. Toutefois, nous ne faisons aucune déclaration ni ne donnons aucune garantie quant à l’exactitude desdits renseignements.
Jones Lang LaSalle Services Immobiliers, Inc.
Agence immobilière
pourcent
La demande pour de l’espace de bureau certifié
LEED® créera 2,6 million pieds carré d’espaces
de bureau de catégorie A au centre-ville de
Montréal d’ici à 2016. Le taux d’inoccupation
atteindra 10 % en 2016, avant de commencer sa
descente en 2017.
Développements confirmés et proposés au centre-ville de Montréal
Une
45 analyse des nouveaux produits dans le marché des espaces de bureaux de catégorie A dans le centre-ville
Projets confirmés
Projets proposés
40
35
30
25
20
15
10
5
1 La Tour Aimia
Avenue Viger Ouest
2 District Griffin - Îlot 10
100, rue Peel
3 La Tour Deloitte
Rue Saint-Antoine Ouest
4 900, de Maisonneuve Ouest
900, de Maisonneuve Ouest
5 Place University Saint-Jacques (Tour 1)
701, rue University
6 Place University Saint-Jacques (Tour 2)
700, rue Saint-Jacques
7 Place de la Cité Internationale (Phase 2)
Square Victoria / Saint Antoine
8 Place de la Cité Internationale (Phase 3)
Square Victoria / Avenue Viger Ouest
9 Quartier des Spectacles Développement 1 10 Quartier des Spectacles Développement 2 11 District Griffin - Îlot 11
Quartier des Spectacles Développement 1
Quartier des Spectacles Développement 2
Rue Peel
Superficie
236 438 pi2
74 000 pi2
514 000 pi2
455 315 pi2
450 000 pi2
250 000 pi2
600 000 pi2
120 000 pi2
467 000 pi2
787 500 pi2
118 781 pi2
Plan d'étage
typique
23 000 pi2
16 000 pi2
18 500 pi2
23 800 pi2
21 000 pi2
21 000 pi2
20 000 pi2
13 000 pi2
27 500 pi2
32 000 pi2
N/D
Étages
10
6
26
27
32
20
31
10
17
26
N/D
Certification
écologique
LEED® Or
N/D
LEED® Platine
N/D
LEED®
LEED®
N/D
N/D
LEED®
LEED®
N/D
Locataire principal
Aimia
N/D
Deloitte
N/D
N/D
N/D
N/D
N/D
N/D
N/D
N/D
Espace disponible
158 310 pi2
1 688 pi2
360 000 pi2
455 315 pi2
450 000 pi2
250 000 pi2
600 000 pi2
120 000 pi2
467 500 pi2
787 500 pi2
N/D
% de pré-location
requise
N/D
N/D
N/D
35 %
44 %
40 %
50 %
50 %
50 %
50 %
50 %
Loyer brut
47,75 $
39,95 $
N/D
50,00 $
60,00 $
60,00 $
55,00 $
55,00 $
N/D
N/D
N/D
Propriétaire
Kevric
Devimco
Cadillac Fairview
Ivanhoé Cambridge
Magil Laurentian
Magil Laurentian
Westcliff
Westcliff
Canderel & FTQ
Canderel & FTQ
Devimco
Date de livraison
T4 2013
T2 2013
T2 2015
24 mois
24 mois
30-36 mois
24 mois
18 mois
18 mois
30-36 mois
N/D
Taux d’inoccupation d’immeubles de catégorie A au centre-ville de Montréal
9/10
Scénario prévu
15,00%
14,00%
Lorsque que l’on considère le cycle de construction, historiquement, au centre-ville de Montréal, il y a certains facteurs à prendre en
considération. Le boom des années 1990 a eu lieu il y a vingt ans et le climat économique et politique actuel est très différent de ce qu'il
était à ce moment-là. Lorsque nous regardons le boom de 2002-2004, les subventions gouvernementales ont clairement influencé le
marché d'une manière qui ne saurait être répétée dans un marché entièrement libre et équitable. En utilisant les données concernant
l’absorption moyenne annuelle, nous avons élaboré trois scénarios.
Le « scénario de base » ne prend en considération que les immeubles dont la construction a été confirmée en date des présentes,
numérotés de 1 à 3 dans le schéma ci-dessus. Le taux d’inoccupation devrait atteindre 6,39 pour cent en 2015, pour ensuite retomber
à 4,9 pour cent en 2017.
Le « scénario moyen », que Jones Lang LaSalle estime être le scénario le plus probable, se fonde sur l'hypothèse de base, à laquelle
s’ajouteraient les immeubles 4, 6, 8, 10 et 11. Il est prévu que le taux d’inoccupation culminerait à 10 pour cent en 2016, avant d’amorcer
une chute à 9,3 pour cent en 2017.
Le « scénario élevé », que Jones Lang LaSalle estime être un scénario très improbable, considère tous les bâtiments qui sont confirmés
et proposés. Il est prévu que le taux d’inoccupation culminerait à 13,8 pour cent en 2016, et descendrait à 13,2 pour cent en 2017.
Prévision
13,00%
12,00%
4
11,00%
1
7/8
10,00%
9,00%
5/6
8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
3
4,00%
2
11
3,00%
2,00%
02
03
04
05
06
07
Scénario de base
08
09
10
Scénario moyen
11
12P
13P
14P
Scénario élevé
15P
16P
17P
Scénario de base : 3 immeubles confirmés – 824 438 pieds carrés achevés 2012–2016
Scénario moyen : 8 immeubles – 2 556 034 pieds carrés achevés 2012–2016
Scénario élevé : 11 immeubles – 4 147 531 pieds carrés achevés 2012–2016