ZAC DU CHEMIN DE SAINT PRIX

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Communauté d'Agglomération
CERGY PONTO I SE
ZAC DU CHEMIN DE
SAINT PRIX
SAiNT OUEN l'AUMÔNE
CLOTURE DE L'OPERATION
NOTIC E EXPLICATIVE DU BILAN
FEVRIER 2010
SEMAVO
Immeuble SOGE 2000
Rue du VERGER - BP 102
Tél. : 01 3441 6900
Fax: 01 3441 6920
95021 Cergy PontoIse cedex
semavo@semavo,f(
1.
PRESENTATION ET OBJECTIFS DE L'OPERATION
1.1.
PREAMBULE
La ZAC du Chemin de Saint Prix a été créée par arrêté préfectoral en date du 24 aoOt 1995
et modifiée par arrêté préfectoral en date du 30 décembre 2002 transférant au SAN
l'initiative et la compétence pour la création de la ZAC. conformément au protocole et à la
convention de sortie de l'opératlon d'Intérêt national signés entre l'Etat, l'Etablissement
Public d'Aménagement de la Ville Nouvelle et le Syndicat d'Agglomération Nouvelle.
La Communauté d'Agglomération de Cergy Pontoise s'est substituée au Syndicat
d'Agglomération Nouvelle de Cergy-Pontoise à compter du 9 décembre 2003 en application
de l'arrêté préfectoral n'2003-483 autorisant la transformation.
Le Plan d'Aménagement de Zone a été approuvé le 02 aoOt 1996.
Une modification du Plan d'Aménagement de Zone a été approuvée par arrêté préfectoral
du 20 février 2002. Cette modification avait pour objet de réduire à 90 m' de SHON la
surface du Local Collectif Résidentiel restant à réaliser et d'en déplacer l'implantation
prévue.
Le changement d'Implantation de ce local permettait ainsi la réalisation de cinq lots à bâtir
supplémentaires à l'emplacement initiai du Local Collectif Résidentiel.
L'achévement de l'aménagement de la ZAC nécessitait l'Intervention d'un aménageur
qualifié afin d'assurer la réalisation de l'ensemble des travaux restant à réaliser ainsi que la
cession des lots à bâtir et d'assurer la gestion générale de la ZAC en vue de sa
suppression.
Au terme de l'échéance de la convention publique d'aménagement, l'ensemble des lots à
bâtir de maisons individuelles ainsi que les travaux de viabilité correspondants ont été
réalisés.
Seul le lot UHB2 reste non commercialisé dans l'attente des décisions de la Communauté
d'Agglomération et de la collectivité concernant la réalisation de protections phoniques.
La convention étant arrivée à échéance, le présent document constitue le bilan de clôture
de l'opération.
S.E.M.A.v.a. - ZAC du chemin do Solnl Prix - bilan de clôlure de l'cpérallcn -
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T,2,
RAPPEL DU PROGRAMME DE L'OPERATION
L'aménagement de la ZAC devait permettre:
•
•
•
la cession de sept lots à bâtir, comprenant notamment l'Ilot UHb2, destinés à recevoir
des opérations de construction de logement,
la cession éventuelle des autres lots restants à la vente s'il s'en trouve,
la réalisation des travaux d'aménagement tels que définis ci-après au droit de tous ces
lots.
Les travaux d'aménagement à réaliser comprennent l'ensemble des travaux de voirie, de
réseaux, d'espaces libres et d'installations diverses restant à réaliser pour répondre aux
besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier à l'Intérieur du
périmètre de la ZAC à l'exception de ceux à la charge de la structure liquidative de l'EPA
de Cergy-Pontoise, conformément à la convention de sortie du 30/12/2002.
Ils ne comprennent pas la reprise des travaux achevés, autres que la levée de réserves
recensées ou de petites finitions, si de telles reprises s'avéraient nécessaires, notamment
en ce qui concerne la rue Claude Chappe.
T.3,
SITUATION ADMINISTRATIVE
Par délibération en date du 30 septembre 2003, le Syndicat d'Agglomération Nouvelle de
Cergy-Pontoise a décidé, en application des dispositions des articles L. 300-4 et L. 300-5
du code de l'urbanisme, de confier à la S.E.M.A.V.O., la réalisation de la zone
d'aménagement concerté dite chemin de St Prix.
La convention publique d'aménagement enregistrée en sous-préfecture le 25 février 2004, a
été notifiée à la SEMAVO par courrier daté du 27 février 2004.
La durée de la convention est de trois années à compter de sa prise d'effet, soit Jusqu'au 25
février 2007.
S.E.MAV.O. - ZAC du chemin de Saint Prix - bilan de clôlu(e de l'opéra lion -
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Il,
BILAN DE CLOTURE
Il,1,
LES DEPENSES
ETUDES PREALABLES
A la demande de la collectivité, des études acoustiques ont été réalisées par la société
SCETAUROUTE pour un montant de 7450 euros HT afin de connaftre les niveaux sonores
générés par les Infrastructures situées en bordure de 1'1Iot UHB2.
FONCIER ET LIBERA TlON DES SOLS
Les surfaces acquises par la SEMAVO sont les suivantes :
Référence cadastrale
Surface terrain
Parcelle n° B3 749
2878 m'
Parcelle n° B3 749
Parcelle nOC 1196 partie
Parcelle nOC 1196 partie
560 m'
3848 m'
1 308 m'
Destination
5 lois à bâtir reslanllnilialemenl à réaliser +lot
n0100'
6!«0101 à bâlir
Emprise lerrain UHb2
Emprise terrain UHb2 desliné au L.C.R. hors
emprise 2!coo bassin de rétention
TOTAL
8594 m'
,
• Nota: le lot 100 a une surface de 149 m'et correspond a 1ancienne empnse du cheminement piéton permettant
Initialement l'accés à un local LCR. Cet équipement public ayant été déplacé vers le lot UHB2, le lot 100 devait être cédé
au propriétaire du lot mitoyen (M. de Sousa). La vente n'a Jamais pu avoir lieu du fait du refus du propriétaire de signer
l'acle, cetle emprise ne bénéficiant pas de droit à conslrulre.
.
Le montant de l'acquisition foncière, défini par le RAR établi par l'EPA au 31/08/2003
s'élève à 138277 €, soit 16,09 € par m'.
Le montant de la cession foncière se décompose comme suit :
Lots à bâtir: 3438 m' x 16.09 € =55 317 €.
Ilot UHb2: 5 156 m' x 16.09 € =82 960 €.
Total foncier
138277 €.
La totalité de l'assiette foncière dans la ZAC a été acquise ou maîtrisée par la Communauté
d'Agglomération de CERGY PONTOISE.
La SEMAVO a ensuite acquis de la Communauté d'Agglomération les emprises foncières
correspondant d'une part aux lots à bâtir et d'autre part au lot UHB2, hors emprise foncière
du deuxième bassin de rétention. Cette acquisition a été réitérée par acte authentique en
date du 3 décembre 2004.
1 170.12 euros hors taxes ont été réglés au titre des frais de mutation.
S.E.M.AV.O. - ZAC du chemin de Sain! Prix - bilan de clôluro de "opération •
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TRAVAUX ET HONORAIRES
Travaux
Le montant total du poste travaux s'élève à 141 873.35 € HT et se décompose de la
manière suivante:
Viabillsation de 5 lots à bâtir: un marché a été attribué à la société DESPIERRE pour
réaliser les travaux d'aménagement et de viabilisation des lots à bâtir. Ce marché est d'un
montant de 98 066.75 euros HT soit 117 287.83 euros TTC. Ce marché a été soldé.
Un dossier de recollement figure dans le dossier de remise d'ouvrages transmis à la
Communauté d'Agglomération en vue de la remise des ouvrages:
A la communauté d'Agglomération: Il s'agit de l'assainissement eaux pluviales et de
l'eau potable
A la ville de Saint-Ouen l'Aumône: pour les espaces publics, l'éclairage public et les
eaux usées.
Aléas 1travaux divers
3 565 euros hors taxes ont été réglés. Il s'agit des interventions suivantes:
- 1 000 euros HT : Installation de boites aux lettres
- 2 565 euros HT nettoyage d'une parcelle rue Ed. BELIN.
Gestionnaires des réseaux
Il s'agit des frais de raccordement aux réseaux pour les branchements à réaliser sur les lots
à bâtir. Le montant global est de 9.594,05 € HT.
Maîtrise d'œuvre VRD
Le marché du BET SCHEMA, était titulaire d'un marché de maîtrise d'œuvre pour
l'ensemble de la ZAC. Son contrat a été transféré par avenant à la SEMAVO achever les
travaux liés aux lots à bâtir. Ce contrat a été soldé en 2007 pour un montant de 16235.00
euros HT.
Autres études
Il s'agit des études et Investigations suivantes:
1. Architecte en chef de la ZAC: M. HERBERT Marché notifié le 7 octobre 2004
A ce Jour le montant total de la mission d'architecte conseil s'élève donc à
9 250 € HT. Ce marché est soldé.
S.E.M.A'v.O. - ZAC du chemin de Salnl Prix- bilan de clôlure de l'opération -
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2. Marché de coordonnateur santé et sécurité (SPS)
Dans le cadre des travaux réalisés, le marché coordonnateur SPS a été attribué à
l'entreprise SOECO pour un montant de 2 069.08 € HT. Ce marché est soldé.
3. sondages
Il s'agit de sondages de sols réalisés pour l'îlot UHB2 réalisés pour un montant de
3318.88 € HT soit 3969.38 € TTC.
LES CHARGES DE GESTION
Le montant des charges de gestion se décompose comme suit:
Impôts fonciers
Il s'agit des Impôts réglés sur les terrains acquis pas la SEMAVO. Le montant est de 713.00
euros.
Frais techniques
Il s'agit des frais de reprographie et de publication pour les consultations d'entreprises. Le
montant total de ce poste est de 1 675.30 euros hors taxes 12 003.64 euros TTC.
Géomètre
3817.50 euros HT 14 565.73 euros TTC ont été réglés au cabinet MICOT et MERLINI et au
cabinet MONTGRELET.
LA REMUNERATION DE LA S.E.M.A.V.O.
Le montant de la rémunération de l'aménageur est calculé selon les termes de l'article 20
de la convention pUblique d'aménagement et qui sont rappelés ci-après:
1. Montant et assiettes de rémunération
Pour la mission de gestion générale de l'opération (arliole 2a de la CPA),
l'aménageur aura droit à une rémunération forfaitaire de 10 000 €.
Pour les missions de gestion fano/ère et teohnique (arliole 2 b de la CPA),
l'aménageur aura droit à une rémunération forfaitaire de 30 000 €.
Pour les missions de commercialisation (artiole 2 c de la CPA), outre l'imputation à
l'opération des dépenses payées aux lIers, l'aménageur aura droit à une
rémunération égale à 5 % des montants TTC fixés dans les aotes de cessions.
Concernant le lot UHb2, le montant pris en oompte pour la rémunération intégrera
s'il y a lieu la dation en paiement qui pourra être effeotuée dans le oadre de oette
vente.
S.E.M.A.v.O. - ZAC du chemin de Saint Prix - bilan de clôture de l'opération -
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2. Modalités de règlement des comptes
Le montant prévisIonnel et définitif de la rémunération est ventilé comme suit :
1. pour la mission définie en 2a), la S.E.M.A. V.O. Imputera celte rémunération en
troIs fractions égales: une fraction en 2004 et une fraction en 2005 lors de la
transmissIon du compte rendu annuel d'activités, une dernière fraction lors de
l'établissement du bilan de clôture correspondant à la rémunération de
liquidation.
2. pour la mission définie en 2b), la SEM.A. V.O. imputera celte rémunération de
la manière suivante:
6 000 € à la natif/cation en 2003
10000 € au 30 juin en 2004
10000 € au 30 juin en 2006
6 000 € à l'établissement du bilan de clôture correspondant à la pari de
rémunération de liquidation
3. pour les missIons de commercialisation définies en 20), la SEM.A. v.o.
peroevra sa rémunération comme suit :
60 % à la sIgnature de la promesse de vante à titre provIsionnel
60 % à la réitération par acte authentique.
Le montant de la rémunération perçue par l'aménageur se décompose comme suit:
Comme indiqué dans le tableau ci-dessus, les dernières rémunérations au titre de
l'établissement du bilan de clôture ont été perçues.
S.E.M.AV.O. - ZAC du chemin de Saint Prix - bilan de clôture de l'opération -
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Rémunér~tlon
de commercialisation: calcul de la rémunération:
Montant
n'de lot
53
55
54
99
56
57
total ventes
date de la vente
26/09/2005
26/05/2005
28/04/2005
28/04/2005
14/12/2005
28/04/2005
HT
73758,85
67687,15
71626,36
76393,01
7957597
72407,10
441448,44
TVA
TTC
12741 15 86500,00
11 812,85 79500,00
12373,64 84000,00
1320699 8960000
13424,03 93000,00
12592,90 85000,00
76151 56 51760000
Rémunération: 5% du montant TTC x 517 600 euros soit 25 880,00 euros,
FRAIS FINANCIERS
Le montant des frais financiers est de 4,87 €,
TVA REGLEE
Le montant de la TVA réglée est de 30 654,82 euros,
S,E,M,A,V,Q, - ZAC du chemin de Salnl Prix - bilan de clôlure de l'opération -
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/I.2.LES RECETTES
VENTE DES 6 LOrs A SATfR
Le programme prévoit la commercialisation de 6 lots à bâtir, tous les lots étant à ce jour
vendus.
Monlant
nOde 101
53
55
54
99
56
57
total ventes
date de la venle
26/09/2005
26/05/2005
28/04/2005
28/04/2005
14/12/2005
28/04/2005
HT
73758,85
67687,15
71626,36
7639301
79575.97
72407,10
441 44844
TVA
TTC
12741,15 86500,00
1181285 79500,00
12373,64 84 000,00
13206,99 89600 00
13424,03 93000,00
12592,90 85000,00
76151,56 517600,00
TVA SUR MARGE
En application des règles fiscales, une TVA sur marge est appliquée sur la vente des
terrains à bâtir. Le calcul de cette TVA figure en annexe à la présente notice.
ILOT UHB2 H LOT N'100
Les différents projets proposés n'ayant pas reçus l'approbation de la Ville, les terrains sont
cédés à la Communauté d'Agglomération au montant de 84 880.00 euros. Ces terrains
sont vendus par la SEMAVO avec l'application de la TVA sur marge.
Le prix d'acquisition était de 16.09 €/m2 de terrain lors de l'acquisition des terrains de la
Communauté d'Agglomération par la SEMAVO.
Le montant de la revente des terrains à la Communauté d'Agglomération se décompose
comme suit·
Parcelle BM n'525 : 3848 m2 +
2
Ilot UHb2
5156 m Parcelle BM n'527 : 1308 m2
lot n"lOO
149 m2 Parcelle BM n0461
TOTAL
5305 m2
2
16.09 €
1 prix! m
montant
85357.45 €
Le montant de la vente a été fixé dans le cadre d'un avis des Domaines délivré le 14
décembre 2009 au montant de 84 880 Euros.
Le prix de vente est donc inférieur au prix de revient (montant de l'acquisition initiale). La
TVA sur marge est donc nulle.
_.---------_._--.--... --._----_._--S.E.MAV.O. -- ZAC du chemin de Saint Prix-- bilan do clôlure de l'opéralion "
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PRODUITS FINANCIERS
Le montant des produits financiers générés par la situation de trésorerie positive de
l'opération s'élève à 9 069.76 euros.
AUTRES PRODUITS
" s'agit de produits liés au paiement des dossiers de consultation rellurés par les
entreprises dans le cadre de la consultation pour les travaux VRD. Le montant de ces
produits s'élève à 650.00 euros.
TVA
REMBOURSEE
Le montant de la TVA remboursée au titre des recettes s'élève à 25 395.45 euros .
_
.. ............ - ..................... ...
~~-
S.E.M.A.V.O. - ZAC du chemin de Saint Prix - bilan de clôture de l'opération ..
Page 11 sur 13
1/.3.
LES FINANCEMENTS
AUTRES PRODUITS
Il s'agit de produits liés au paiement des dossiers de consultation retlurés par les
entreprises dans le cadre de la consullation pour les Iravaux VRD. Le montant de ces
produits s'élève à 650.00 euros.
CAUTIONS DES ACQUEREURS DES LOTS A BATIR
Les acquéreurs des 6 lots à bâtir ont déposé une caution garantissant la bonne fin de leur
construction. Ces cautions devaient être restiluées par l'aménageur à la production du
certificat de conformité de la construction. Une seule caution a été restituée. Les cinq
autres seront libérées à la communication des documents. Ii restera donc 5 x 760 euros,
soit 3 800 € dans les comptes de l'aménageur.
AVANCE INTER-OPERATIONS
La situation de trésorerie de la ZAC VAUREAL étant positive, li a été possible de mettre en
œuvre une avance de trésorerie pour la ZAC du chemin de Saint-Prix. Cette avance a été
résorbée.
III. SITUATION DE TRESORERIE ET SOLDE A RESTITUER A LA COLLECTIVITE
La situation de trésorerie de l'opération, après rétrocession des terrains à la Communauté
d'Agglomération se décline comme suit:
Dépenses totales:
Recettes totales:
Solde de l'opération:
463 233.56 euros
637 595. 21 euros
+ 174 361.65 euros à restiluer à la collectivité.
Le solde de l'opération à restiluer à la collectivité s'élève à 174361.65 euros. Il sera versé à
l'issue du quitus délivré par la Communauté d'Agglomération de Cergy-Pontoise.
S.E.MAV.O. - ZAC du chemin de Saint Prix - bilan de clôture de l'opération •
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ANNEXES
Détail des dépenses réglées
Détail des recettes réalisées
Calcul de la TVA sur marge
pour les lots à bâtir
S.E.M.A.V.O. - ZAC du chemin de Saint Prix - bilan de clôlure de l'opération -
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ZAC DU CHEMIN DE SAINT-PRIX
BIlAN DE CLOTURE
Section
N°
Engagement
N°
Raison sociale
Objet
"'1"
Date
réception
Facb.lré HT 1 Révisions
!fT
TVA
Date
Facture nel Réglé TTC 1 réglement
ZAC DU CHEMIN DE SAINT-PRIX
BILAN DE CLOTURE
Section
II"
II"
Raison sociale
Objet
Oate
réception
FacWté Hl 1 Révisions
HT
Date
TVA 1F'!ImnP TTr.:1 Réglé TTC f regIement
ZAC DU CHEMIN DE SAINT-PRIX
BlLAN DE CLOTURE
Section
N"
N'
Raison sociale
Objet
Date
réception
1
Facture HT 1RéV;;;ons
.... _----
TVA
------- " - - -
Date
Réglé TTC 1 regfement
ZAC OU CHEMIN DE SAINT·PRI)(
BILAN DE CLOTURE
ETAT DES RECETTES PERCUES
OP 006 CALCUL MARGE BRUT
zac du chemin de saint-plix
REALISATION
17/0212010
f$~~~_~j:9M.
ToIni déponses Yénllsées (foncier) HT
138277.00
Délnll des yent .. d. tey"i"s il bRllr
nO lot ProprlelAlr. DatoActo S1II'facc
53 AITMAMAS
54 BHURTAH
5S BAIT
56 MACHIlT
57 SANICHERB
99 DEEST
TOTAL
26,09,2005
28,04,2005
25,05,2005
12,12,2005
28,04,2005
2804,2005
544
528
461
689
507
560
3289
Prix Vento
Prix Rovlent
86500.00
84000.00
79500.00
93000.00
85000.00
89600.00
517600.00
BASE IMPOSABLE
TVA SUR MARGE
118.13
8752.93
8495.49
7417.47
11 085.97
8157.60
9010.37
52919.83
Mnro. TTC
17747.07
75504.51
72 082.53
81914.03
16842.40
80589.63
464680.11
464680.17
76151.60
TVA S Mnrge MnrgeHT
12741.16
12373.65
Il 812.86
13424.04
12592.90
13207.00
76151.60
65005.91
63130.86
60269.68
68489.99
64249.50
67382.63
388528.51
Annexe: ZAC Chemin de Saint-Prix - plan de situation.
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1